Verhuurder's fictieve energiekostenafrekening rechtsgeldig?

[masterjorie]

Mijn vraag
Is de volgende energiekostenafrekening van de verhuurder rechtsgeldig.
Context:
Ik huur, net als 6 anderen, een rijtjeswoning (in mijn geval op de hoek), welke in Maart 2021 zijn opgeleverd en aangeprijsd als Nul-op-de-meter woningen (ventilatie lucht-water warmtepomp en zonnepanelen). In de reserveringsovereenkomst werd nog gesproken over een EPV van eerst €65 per maand, welke uiteindelijk met onze goedkeuring is verhoogd naar €75 per maand. Echter in het uiteindelijk contract staat niets vermeld over de EPV, maar lijkt een redelijk standaard contract waarbij alleen wordt gesproken over de levering van elektriciteit en de feitelijke kosten op basis van meterstanden, zie afbeelding onderaan.

Vorig jaar hebben we geen volledig overzicht ontvangen, wellicht onze fout om deze op te vragen, maar het bedrag dat we terug ontvingen lag in de lijn met onze verwachtingen. Echter was het bedrag dat we dit jaar terugkregen miniem of moesten we honderden euro's bijbetalen. Echter kregen we dit jaar wel het overzicht van de energiemaatschappij er bij, waardoor de vergelijking te maken was.

De berekening van de energiemaatschappij is zoals te verwachten: Levering normaal & dal, teruglevering normaal & dal, in geval van hogere levering dan teruglevering zijn er overheidsheffingen en dan zijn er nog de gebruiksonafhankelijke kosten. In mijn geval was de teruglevering een stuk hoger dan de levering, maar andere huizen hadden een licht hogere levering dan teruglevering.

Echter wat de verhuurder in rekening bracht is zijn eigen fictieve berekening op basis van enkel het aantal kWh levering normaal & dal. Vervolgens gebruikt de verhuurder hierop de kosten per kWh die de energiemaatschappij voor deze periodes rekenden (2x verhoogd vorig jaar) en daarbovenop een zelfberekende overheidsheffing per kWh (op basis van de overheidsheffing per kWh van het niet gesaldeerde aantal kWh, maar dan over het volledig geleverde aantal kWh).

Uitindelijk is het bedrag dat wij moeten betalen daardoor honderden tot bijna duizend euro per woning hoger dan dat de energiemaatschappij aan hen heeft berekend (zij kregen honderden euro's terug). Hierdoor is de hele energieprijs-onafhankelijkheid van deze Nul-op-de-meter woningen weg en gaat er honderden euro's winst naar de verhuurder.

Omdat het begrip teruglevering ontbreekt in het uiteindelijke huurcontract vraag ik mij af of zij een rechtsgeldig geitenpaadje hebben gevonden om ons veel meer te laten betalen en de winst in eigen zak te steken. Wel vraag ik mij af of dit met voorbedachte rade is, aangezien dit contract al voor de energieprijzen stegen is en daardoor bij de eerdere lage energieprijzen juist voor hen ongunstiger was dan een EPV.

Tenslotte vraag ik mij af of het uberhaupt is toegestaan om deze eigen berekening en splitsing van levering en teruglevering toe te passen op de jaarnota van de energiemaatschappij, waarbij vooral de fictieve overheidsheffingen mij hier ernstig aan doet twijfelen.

De huizen hebben alleen een eigen energiemeter en omvormer + zonnepanelen, maar het energiecontract gaat dus helaas via de verhuurder.

Een lang verhaal, maar ik hoop dat iemand mij met deze vraag (op weg) kan helpen, in ieder geval alvast bedankt!

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Oon]

Is dit in Nederland?
Waarom hebben jullie geen eigen energiecontract met een leverancier? Hebben jullie geen eigen aansluiting vanaf de straat?

[Hielko]

In beginsel mogen verhuurders in Nederland qua servicekosten alleen kosten die ze zelf daadwerkelijk maken doorberekenen aan de huurders. Zo te horen maak je überhaupt geen kosten als je netto energie teruglevert, dus lijkt me de gehele rekening niet terrecht.

[Plenkske]

EPV heeft niets te maken met de energieprijzen. Je kan het meer zien als kosten die je elke maand betaald voor de investering die de verhuurder heeft gemaakt om het huis energiezuinig te maken (bij verbouw of bij nieuwbouw).
Hier kan je lezen wat de EPV maximal mag zijn: https://www.rijksoverheid...vergoeding-epv-huurwoning

Ik heb geen idee wat hierin juridisch mag.
Maar ik zou in eerste instantie vragen aan de verhuurder waarom jullie niet gewoon hetzelfde betalen als de berekening van de energieleverancier.


Waarom hebben jullie niet zelf de keuze voor een energieleverancier ? Ik heb zelf ook een tijdje een NOM woning gehuurd, waarbij ik ook EPV betaalde, maar bij ons project had iedereen gewoon eigen keuze in energieleverancier.

[Real]

masterjorie schreef op zondag 28 mei 2023 @ 18:18:
Ik huur, net als 6 anderen, een rijtjeswoning (in mijn geval op de hoek), welke in Maart 2021 zijn opgeleverd en aangeprijsd als Nul-op-de-meter woningen (ventilatie lucht-water warmtepomp en zonnepanelen).

1) In welk jaar ben je gaan huren?

2) Betreft dit een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd?

3) Wat was bij aanvang de huurprijs (zie contract 4.1 eerste aandachtsstreepje)? De huurprijs ziet alleen op het gebruik van de woning, dus niet op overige kosten.

4) Is de verhuurder een professional? Zo nee, waarom niet volgens jou?

5) Staat er een prijswijzigingsbeding in je huurovereenkomst? Dat kan op meerdere plekken staan, bijvoorbeeld in het contract en ook in de algemene voorwaarden.

6) Wat staat er in het prijswijzigingsbeding of de prijswijzigingsbedingen?

wellicht onze fout om deze op te vragen

Nee, uit art. 7:259 lid 2 BW volgt dat een verhuurder uit zichzelf een kostenoverzicht voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en overige servicekosten moet verstrekken. Je kunt dus nog de kostenafrekening over 2021 opvragen inclusief de onderliggende facturen die de verhuurder heeft ontvangen.

Echter wat de verhuurder in rekening bracht is zijn eigen fictieve berekening op basis van enkel het aantal kWh levering normaal & dal. Vervolgens gebruikt de verhuurder hierop de kosten per kWh die de energiemaatschappij voor deze periodes rekenden (2x verhoogd vorig jaar) en daarbovenop een zelfberekende overheidsheffing per kWh (op basis van de overheidsheffing per kWh van het niet gesaldeerde aantal kWh, maar dan over het volledig geleverde aantal kWh).

De bedoeling van de wetgever met de dwingrechtelijke regeling in art. 7:259 en art. 7:261 lid 1 BW is duidelijk: de verhuurder mag geen winst maken over de kosten voor nutsvoorzieningen met individuele meter of overige servicekosten.

7) Als ik je goed begrijp gezien onderstaande maakt de verhuurder volgens jou wél winst over meer dan de huurprijs. Klopt dat?

Uitindelijk is het bedrag dat wij moeten betalen daardoor honderden tot bijna duizend euro per woning hoger dan dat de energiemaatschappij aan hen heeft berekend (zij kregen honderden euro's terug). Hierdoor is de hele energieprijs-onafhankelijkheid van deze Nul-op-de-meter woningen weg en gaat er honderden euro's winst naar de verhuurder.

Hou er wel rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou.

[i-chat]

gewoon even om @masterjorie op weg te helpen, @Real heeft het hier bij he rechte eind, (bron: eigen ervaring met verhuurder, kosten-afrekening en rechtspraak.

wat je het beste kunt doen is in ieder geval bezwaar maken bij de verhuurder en vragen om opheldering aangaande kosten, de meerkosten en de juridische verantwoording daarvoor. geef dan ook aan dat je hun antwoord voor zult leggen aan de huurcommissie als er onduidelijkheid bestaat: https://www.huurcommissie.nl/ waar je eventueel ook een huurgeschil kunt starten (dit is wat laagdrempeliger dan meteen naar de rechtbank stappen).

wat je in ieder geval niet moet doen.

• olie op het vuur gooien,
• weigeren huur te betalen (tot het is opgelost).
• geen voorschot op electra oid meer betalen
• andere stomme dingen.

[ Voor 14% gewijzigd door i-chat op 30-05-2023 15:33 ]

[Ivow85]

1: Waarom heeft jouw zelfstandige huurwoning geen directe aansluiting op het energie-net? Zo'n situatie is hoogst ongebruikelijk, zeker bij moderne bouw. Zelfs studio-appartementen worden standaard met eigen elektriciteitsaansluiting opgeleverd in geval van nieuwbouw.

2: Wat staat er precies in het huurcontract over de zonnepanelen en de energielevering?

3: op welke wijze zijn de zonnepanelen aangesloten op het net? Ligt er één gezamenlijke PV-installatie op de zes woningen die is aangesloten op de hoofdaansluiting? Of is het een installatie per woning die na de tussenmeter is aangesloten?

4: doordat je geen eigen aansluiting op het elektriciteitsnet hebt, loop je ook jaarlijks de 'teruggaaf energiebelasting' mis, tenzij de verhuurder expliciet de aanvraag voor jullie heeft gedaan vanwege de aanwezigheid van meerdere zelfstandige woon-eenheden achter de hoofdaansluiting Of althans: je ontvangt er slechts 1/6e deel van. En je bent de 2x190 euro compensatie van afgelopen winter misgelopen.
Scheelt honderden euro's per jaar!

[masterjorie]

Dat zijn opeens heel veel vragen en antwoorden, in ieder geval al bedankt voor jullie reacties, ik ga m'n best doen deze allemaal te beantwoorden.

Oon schreef op dinsdag 30 mei 2023 @ 13:35:
Is dit in Nederland?
Waarom hebben jullie geen eigen energiecontract met een leverancier? Hebben jullie geen eigen aansluiting vanaf de straat?

A1. Ja, in Almelo. Hebben geen eigen energiecontract met de leverancier omdat in het huurcontract het volgende is vastgelegd: Kosten voor nutsvoorzieningen met individuele (tussen)meter
Verhuurder zal zorgdragen voor de levering van elektriciteit voor het verbruik in het woonruimtegedeelte met berging van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele (tussen)meter voor elektriciteit.
We hebben gewoon een eigen meter, ik ga er vanuit dat dit ook een eigen aansluiting is vanaf de straat.

Hielko schreef op dinsdag 30 mei 2023 @ 13:44:
In beginsel mogen verhuurders in Nederland qua servicekosten alleen kosten die ze zelf daadwerkelijk maken doorberekenen aan de huurders. Zo te horen maak je überhaupt geen kosten als je netto energie teruglevert, dus lijkt me de gehele rekening niet terrecht.

A2. Dat is ook mijn gedachte, maar mijn twijfel gaat over het begrip "levering" en de interpretatie van de verhuurder hiervan en of dat mag.

Plenkske schreef op dinsdag 30 mei 2023 @ 13:59:
EPV heeft niets te maken met de energieprijzen.
Ik heb geen idee wat hierin juridisch mag.
Maar ik zou in eerste instantie vragen aan de verhuurder waarom jullie niet gewoon hetzelfde betalen als de berekening van de energieleverancier.
Waarom hebben jullie niet zelf de keuze voor een energieleverancier ?

A3. In het uiteindelijke contract staat dus niks over EPV en de verhuurder heeft in zijn berekening ook niets hierover meegenomen, dus ik denk dat van EPV geen sprake is en kan worden toegepast door de verhuurder, ondanks dat dit in de reserveringsovereenkomst nog wel het geval was. Zie ook mijn antwoord A1. Ik heb nu eerst om toelichting gevraagd over hun berekening, ook om een concreter bezwaar te kunnen opstellen.

[masterjorie]

Real schreef op dinsdag 30 mei 2023 @ 14:11:
[...]


1) In welk jaar ben je gaan huren?

2) Betreft dit een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd?

3) Wat was bij aanvang de huurprijs (zie contract 4.1 eerste aandachtsstreepje)? De huurprijs ziet alleen op het gebruik van de woning, dus niet op overige kosten.

4) Is de verhuurder een professional? Zo nee, waarom niet volgens jou?

5) Staat er een prijswijzigingsbeding in je huurovereenkomst? Dat kan op meerdere plekken staan, bijvoorbeeld in het contract en ook in de algemene voorwaarden.

6) Wat staat er in het prijswijzigingsbeding of de prijswijzigingsbedingen?


[...]


Nee, uit art. 7:259 lid 2 BW volgt dat een verhuurder uit zichzelf een kostenoverzicht voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en overige servicekosten moet verstrekken. Je kunt dus nog de kostenafrekening over 2021 opvragen inclusief de onderliggende facturen die de verhuurder heeft ontvangen.


[...]


De bedoeling van de wetgever met de dwingrechtelijke regeling in art. 7:259 en art. 7:261 lid 1 BW is duidelijk: de verhuurder mag geen winst maken over de kosten voor nutsvoorzieningen met individuele meter of overige servicekosten.

7) Als ik je goed begrijp gezien onderstaande maakt de verhuurder volgens jou wél winst over meer dan de huurprijs. Klopt dat?


[...]


Hou er wel rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou.

A1) Direct vanaf oplevering van de woning, dus woon hier sinds eind Maart 2021.

A2) De eerste 12 maanden zijn voorbij, sindsdien is het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

A3)
- de huurprijs (bij aanvang, inmiddels twee keer geindexeerd): €900
- het voorschot op de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit voor het verbruik in het woonruimtegedeelte met berging op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele (tussen)meter: €75

A4) Grote makelaar hier in de regio, dus het zou naar mijn mening een professional moeten zijn.

A5/A6) Ja, Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 april 2022 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde artikel 16 van de algemene bepalingen

Ik zal het factuur van de energiemaatschappij van 2021 inderdaad nog opvragen, bedankt voor de tip.

A7) Ja, ze maken zeker winst, in mijn geval berekenen ze bijvoorbeeld een Overheidsheffing op basis van enkel het geleverde aantal kWh, terwijl vanwege mijn netto teruglevering (van bijna 1500 kWh) en dus volledige saldering van het geleverde aantal kWh, de overheidsheffing €0 is. Daarnaast laten ze mij dus betalen voor de kosten die ze zelf berekenen voor geleverde energie, zonder aftrekking van teruggeleverde energie, waardoor ik van het betaalde €900 voorschot maar ongeveer €200 terugkrijg, terwijl zij zelf voor mijn adres ruim €600 terug hebben gekregen van de energiemaatschappij. Dus ik heb ongeveer €700 betaald voor 2022 en zij hebben €600 teruggekregen, wat een winst is van ongeveer €1300.

Ik begrijp volledig dat dit niet via een forumtopic te overzien is, ik ben vooral benieuwd of het op basis van wat in het contract genoemd is over "levering" is toegestaan om een eigen berekening te doen en de "teruggeleverde" energie van de zonnepanelen in eigen zak (van de verhuurder) te steken. Het is mij niet gelukt hierover iets vergelijkbaars te vinden, wat mij genoeg vertrouwen geeft om concreet bezwaar te maken.

[masterjorie]

i-chat schreef op dinsdag 30 mei 2023 @ 15:30:
wat je het beste kunt doen is in ieder geval bezwaar maken bij de verhuurder en vragen om opheldering aangaande kosten, de meerkosten en de juridische verantwoording daarvoor. geef dan ook aan dat je hun antwoord voor zult leggen aan de huurcommissie als er onduidelijkheid bestaat:

Bedankt, dit is inderdaad mijn intentie, maar ik hoop eerst voor mijzelf helderder te krijgen waar ik precies allemaal bezwaar tegen kan maken. Vooral de onduidelijkheid in het contract over wat "levering" nu inhoudt en of dit de verhuurder de vrijheid tot hun interpretatie geeft is iets waar ik graag een beter idee van zou hebben voor ik mijn officiele bezwaar indien. Ik heb al wel een korte reactie gestuurd met de vraag tot opheldering.Verder geen intentie om andere middelen aan te grijpen dan bezwaar maken. Kan ik dit ook aan de huurcommissie voorleggen wanneer mijn woning onder de vrije sector valt?

[masterjorie]

Ivow85 schreef op dinsdag 30 mei 2023 @ 18:28:
1: Waarom heeft jouw zelfstandige huurwoning geen directe aansluiting op het energie-net? Zo'n situatie is hoogst ongebruikelijk, zeker bij moderne bouw. Zelfs studio-appartementen worden standaard met eigen elektriciteitsaansluiting opgeleverd in geval van nieuwbouw.

2: Wat staat er precies in het huurcontract over de zonnepanelen en de energielevering?

3: op welke wijze zijn de zonnepanelen aangesloten op het net? Ligt er één gezamenlijke PV-installatie op de zes woningen die is aangesloten op de hoofdaansluiting? Of is het een installatie per woning die na de tussenmeter is aangesloten?

4: doordat je geen eigen aansluiting op het elektriciteitsnet hebt, loop je ook jaarlijks de 'teruggaaf energiebelasting' mis, tenzij de verhuurder expliciet de aanvraag voor jullie heeft gedaan vanwege de aanwezigheid van meerdere zelfstandige woon-eenheden achter de hoofdaansluiting Of althans: je ontvangt er slechts 1/6e deel van. En je bent de 2x190 euro compensatie van afgelopen winter misgelopen.
Scheelt honderden euro's per jaar!

B1) Zie (A1), mijn woning heeft een eigen aansluiting met meter. Energiecontract wordt wel gedaan door de verhuurder. Ik heb bijvoorbeeld wel een eigen watercontract.
B2) Helemaal niks anders dan hetgene wat ik in mijn openingspost deelde en wat ik op @Real heb geantwoord, dus erg algemeen, maar enigszins verwarrend omdat enkel over "levering" gesproken wordt.
B3) De zonnepanelen is een installatie per woning en de omvormer is rechtstreeks aangesloten op de meterkast van de woning, dus zit allemaal aan mijn kant van de meter. Mijn woning heeft gewoon een eigen aansluiting en meter op het hoofdnet.
B4) Hebben dus wel een eigen aansluiting op het elektriciteitsnet en de 'teruggaaf energiebelasting' is wel gewoon van onze eindrekening gegaan. Echter wat er met de teruggave van 2x €190 is gedaan heb ik geen idee van, staat in iedergeval nergens genoemd in zowel de berekening van de verhuurder, als de kopie van de jaarnota van de energiemaatschappij. Hier zal ik dan ook nog de verhuurder naar moeten vragen in mijn bezwaar.
Aangezien het om 7 dezelfde woningen gaat, gaat het om 7x honderden euro's per jaar, alleen al aan fictieve overheidsheffingen, laat staan als het niet toegestaan is voor de verhuurder om de inkomsten van teruggeleverde elektriciteit te houden, dan gaat het om in totaal duizenden euro's.

[ Voor 6% gewijzigd door masterjorie op 31-05-2023 12:12 ]

[Ivow85]

Aangezien je een eigen aansluiting op het elektriciteitsnet zegt te hebben: vandaag nog een eigen energiecontract afsluiten!
En meedelen dat je teveel betaalde energiekosten zult verrekenen met de huur.
Meldt dat je tevens een bedrag (bijvoorbeeld €500,- bovenop het reeds bekende tegoed) in depot zult houden totdat de jaarrekening van 2021 én de eindafrekening die de verhuurder moet krijgen hebt gezien.

De verhuurder heeft niets met 'jouw' elektra aansluiting te maken en mag er geen cent op verdienen aangezien hij geen vergunning heeft als "energieleverancier".

[ Voor 35% gewijzigd door Ivow85 op 31-05-2023 12:16 ]

[dj1981]

Volgens mij zijn er een aantal opties in jouw geval:

1) eigen energiecontract: is voor de toekomst de handigste optie. Scheelt verhuurder ook veel werk met het afrekenen van de servicekosten elk jaar.

2) servicekosten over 2022: daar heb je dus de factuur van de energiemaatschappij van, en die gaat alleen over jouw aansluiting? Loopt die gelijk aan het kalenderjaar? Dan moet je per saldo gewoon betalen of terugkrijgen wat er onderaan de streep op die jaarafrekening staat. Dat je contract het alleen heeft over "levering" maakt natuurlijk niet uit. Het is volstrekt duidelijk dat het gaat om de kosten die de verhuurder voor jou heeft voorgeschoten, dus als die negatief zijn hoor jij het terug te krigen.
Als de energienota niet over een kalenderjaar gaat, dan is het iets lastiger. Wettelijk gezien moet de verhuurder de servicekosten afrekenen per kalenderjaar. Dus die moet dan verschillende periodes en elektraprijzen combineren tot een jaarafrekening. Maar het principe blijft natuurlijk hetzelfde, als de verhuurder per saldo geld terugkreeg, dan moet dat terug naar jou.

3) in de nota van 2021 staat als het goed is de 2 * 180 euro. Als die niet is verrekend in de jaarafrekening dan zou ik vragen om dat alsnog te doen.

4) zoek eens op of je een apart contract hebt voor de EPV. Een EPV is immers juist bedoeld om de verhuurder te compenseren voor zijn investeringen in duurzaamheid. De huurder heeft dan minder energiekosten (mits die netjes worden afgerekend of als je een eigen contract hebt), en daar komt de EPV voor in de plaats. In een EPV contract zou je dus samen kunnen afspreken dat de hoogte van de EPV meebeweegt met de energieprijs (jouw voordeel van de zonnepanelen en de isolatie stijgt immers ook mee als de Kwh prijs stijgt).

5) probeer het op een vriendelijke manier op te lossen met de verhuurder. En ja, ook bij een vrijesectorwoning kun je naar de huurcommissie, maar alleen als de verhuurder daarmee instemt. De huurcommissie doet dan geen bindende uitspraak maar geeft een advies. Wil de verhuurder dit niet, dan wordt het uiteindelijk een rechtszaak, dus wellicht alvast een rechtsbijstandsverzekering afsluiten als je die niet hebt (die kunnen dan helpen met het aanvechten van de afrekening over 2023).

[masterjorie]

dj1981 schreef op woensdag 31 mei 2023 @ 12:40:
Volgens mij zijn er een aantal opties in jouw geval:

1) eigen energiecontract: is voor de toekomst de handigste optie. Scheelt verhuurder ook veel werk met het afrekenen van de servicekosten elk jaar.

2) servicekosten over 2022: daar heb je dus de factuur van de energiemaatschappij van, en die gaat alleen over jouw aansluiting? Loopt die gelijk aan het kalenderjaar? Dan moet je per saldo gewoon betalen of terugkrijgen wat er onderaan de streep op die jaarafrekening staat. Dat je contract het alleen heeft over "levering" maakt natuurlijk niet uit. Het is volstrekt duidelijk dat het gaat om de kosten die de verhuurder voor jou heeft voorgeschoten, dus als die negatief zijn hoor jij het terug te krigen.
Als de energienota niet over een kalenderjaar gaat, dan is het iets lastiger. Wettelijk gezien moet de verhuurder de servicekosten afrekenen per kalenderjaar. Dus die moet dan verschillende periodes en elektraprijzen combineren tot een jaarafrekening. Maar het principe blijft natuurlijk hetzelfde, als de verhuurder per saldo geld terugkreeg, dan moet dat terug naar jou.

3) in de nota van 2021 staat als het goed is de 2 * 180 euro. Als die niet is verrekend in de jaarafrekening dan zou ik vragen om dat alsnog te doen.

4) zoek eens op of je een apart contract hebt voor de EPV. Een EPV is immers juist bedoeld om de verhuurder te compenseren voor zijn investeringen in duurzaamheid. De huurder heeft dan minder energiekosten (mits die netjes worden afgerekend of als je een eigen contract hebt), en daar komt de EPV voor in de plaats. In een EPV contract zou je dus samen kunnen afspreken dat de hoogte van de EPV meebeweegt met de energieprijs (jouw voordeel van de zonnepanelen en de isolatie stijgt immers ook mee als de Kwh prijs stijgt).

5) probeer het op een vriendelijke manier op te lossen met de verhuurder. En ja, ook bij een vrijesectorwoning kun je naar de huurcommissie, maar alleen als de verhuurder daarmee instemt. De huurcommissie doet dan geen bindende uitspraak maar geeft een advies. Wil de verhuurder dit niet, dan wordt het uiteindelijk een rechtszaak, dus wellicht alvast een rechtsbijstandsverzekering afsluiten als je die niet hebt (die kunnen dan helpen met het aanvechten van de afrekening over 2023).

A1) Is een eigen energiecontract mogelijk wanneer in de huurovereenkomst staat dat de verhuurder dit doet? Of is het iets wat ik kan voorstellen aan de verhuurder?

A2) Ik heb een deel (het voor mijn adres relevante deel) van de volledige factuur van het contract dat de verhuurder heeft bij MAINEnergie voor alle 7 huizen, dit factuur is opgesplitst met een volledig overzicht per woning op basis van de individuele meter, met daarbovenop alleen nog een totaal van alle bedragen van de 7 woningen opgeteld. De verhuurder kreeg voor voor mijn woning ongeveer €600 terug.

A3) Ik ga de jaarrekening van 2021 ook opvragen en navragen naar de teruggave van november en december.

A4) Ik heb enkel één huurovereenkomst, niks daarin vermeld of apart voor de EPV, ik heb het idee dat ze dit zijn vergeten en op deze manier toch nog op energie proberen te verdienen, 2021 was de energieprijs daar nog te laag voor, maar dit jaar hebben ze met hun eigen berekening en de hoge energieprijs vorig jaar alweer gecompenseerd.

A5) Bedankt voor de tip, ik ben benieuwd of ze daarmee akkoord gaan, al hoop ik natuurlijk dat het uberhaupt niet nodig is.

[Real]

masterjorie schreef op woensdag 31 mei 2023 @ 11:33:
[...]
A1) Direct vanaf oplevering van de woning, dus woon hier sinds eind Maart 2021.

A2) De eerste 12 maanden zijn voorbij, sindsdien is het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

A3)
- [i]de huurprijs (bij aanvang, inmiddels twee keer geindexeerd): €900

Dan gaat het dus definitief om een geliberaliseerde huurovereenkomst.

A4) Grote makelaar hier in de regio, dus het zou naar mijn mening een professional moeten zijn.

Dat vermoedde ik al. In dat geval ben je waarschijnlijk een consument op grond van arrest C-488/11 van het Hof van Justitie van de Europese Unie.

Een status als consument is belangrijk, omdat daardoor allerlei consumentenrecht van toepassing is op je huurovereenkomst. Veel professionele verhuurders hebben dat niet door.

A5/A6) Ja, Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 april 2022 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde artikel 16 van de algemene bepalingen

In dat geval is het waarschijnlijk financieel gunstiger om je pijlen eerst te richten op het prijswijzigingsbeding. Uit de bewoording maak ik op dat dit een veelgebruikt huurcontract betreft en dat bevat in veel gevallen een fout in het voordeel van consumenten.

Heb je deze webpagina van Kassa al eens gelezen en vooral ook de video bekeken?

https://www.bnnvara.nl/ka...ctor-mogelijk-op-de-tocht

Ondertussen zijn er ook twee vonnissen gepubliceerd (van dezelfde rechter) die deze redenering ook daadwerkelijk volgt:

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBAMS:2023:2420
https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBAMS:2023:3124

In die twee rechtszaken heeft de rechter het prijswijzigingsbeding vernietigd en in dat geval kan de verhuurder geen prijswijziging van de huurprijs meer doorvoeren. Gezien de relatief korte tijd die je huurt kun je waarschijnlijk ook de eerdere verhogingen terugvorderen.

Maar er is een goede kans dat het ook voor de andere huurders opgaat in jullie huizenblok of daarbuiten. Omdat het om zes NOM woningen gaat, vermoed ik dat de andere vijf huurder zijn van dezelfde verhuurder. Je kunt dan samen met twee andere huurders (bij voorkeur huurders met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd om gedoe met de verhuurder te voorkomen) op grond van art. 5c Wet op het overleg huurders verhuurder (art. 5c Overlegwet) de verhuurder vragen om een lijst te verstrekken van de adressen van zijn in Nederland verhuurde woongelegenheden.

Als daaruit blijkt dat de makelaar tenminste 25 woningen verhuurt, dan kunnen jullie een huurdersorganisatie oprichten zoals een vereniging of stichting. Een formele vereniging of stichting wordt opgericht bij een notaris (kost dus geld), maar daarna kun je bijvoorbeeld wel een bankrekening openen (een goede penningmeester is dan wel belangrijk) om contributie te innen.

Het voordeel is dat de huurdersorganisatie namens de huurders van de makelaar bijvoorbeeld kan procederen over het prijswijzigingsbeding. Dat scheelt enorm in de proceskosten (die de huurders dan gezamenlijk dragen) en discussie op individuele basis met de verhuurder.

Verder moet de verhuurder een huurdersorganisatie ook financieel ondersteunen op het gebied van bijvoorbeeld scholing over huurrecht. Het voornaamste doel van de huurdersorganisatie is (zoals de naam van de wet al doet vermoeden) overleggen met de verhuurder. De verhuurder moet namelijk de huurdersorganisatie betrekken bij allerlei beleidskeuzes die in de wet staan beschreven. Op één punt heeft een huurdersorganisatie ook instemmingsrecht en dat gaat over een wijziging in het door de verhuurder gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten (art. 5a Overlegwet).

Uiteraard kun je over het prijswijzigingsbeding ook zonder huurdersorganisatie procederen en dat kan waarschijnlijk ook gezamenlijk met de andere vijf huurders zonder vereniging of stichting. Maar die keuze is uiteraard aan jou en jullie.

Ik zal het factuur van de energiemaatschappij van 2021 inderdaad nog opvragen, bedankt voor de tip.

En dus ook het kostenoverzicht met de kostenafrekening als je die niet hebt ontvangen.

A7) Ja, ze maken zeker winst,

Het lijkt mij gezien de bedoeling van de wetgever wat betreft de servicekostenregeling zeer onwaarschijnlijk dat dit door een rechter geaccepteerd zal worden. Maar uiteindelijk kent elke procedure een procesrisico en zeker is het nooit.

Het vereist in ieder geval grondige voorbereiding en als je in overleg met de verhuurder tot een oplossing komt, dan is dat zekerder. Maar vermoedelijk zal de verhuurder niet snel toegeven. Het kan handig zijn om hierover (zo nodig met de andere bewoners) advies in te winnen bij een expert, zoals een huurrechtadvocaat gespecialiseerd in woonruimte. Spreek vooraf een tarief af. Let op dat een vereniging of stichting mogelijk geen consumentenovereenkomst aangaat met een adviseur, mocht het via bovenstaande route tot een proces komen.

Mede gezien al dit soort aspecten benoem ik dus dat het risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou en jullie blijft. Hopelijk kun je hier wat mee. En overweeg vooral om met een expert ba te gaan of het prijswijzigingsbeding wel stand houdt.

[Real]

dj1981 schreef op woensdag 31 mei 2023 @ 12:40:
2 * 180 euro

Twee keer €190

Zie de Tijdelijke overbruggingsregeling tegemoetkoming energieprijzen kleinverbruikers 2022 in Staatscourant 2022, 28075 (Stcrt. 2022, 28075)

[i-chat]

Ivow85 schreef op woensdag 31 mei 2023 @ 12:13:
Aangezien je een eigen aansluiting op het elektriciteitsnet zegt te hebben: vandaag nog een eigen energiecontract afsluiten!
En meedelen dat je teveel betaalde energiekosten zult verrekenen met de huur.
Meldt dat je tevens een bedrag (bijvoorbeeld €500,- bovenop het reeds bekende tegoed) in depot zult houden totdat de jaarrekening van 2021 én de eindafrekening die de verhuurder moet krijgen hebt gezien.

De verhuurder heeft niets met 'jouw' elektra aansluiting te maken en mag er geen cent op verdienen aangezien hij geen vergunning heeft als "energieleverancier".

dit is dus precies het soort domme acties waar ik het over had in mijn vorige post, je kunt nooit zomaar eenzijdig besluiten om maar even 'het teveel betaalde' zelfstandig te verrekenen. ten eerste hoeveel heb je teveel betaald en op welk moment is dat gerechtelijk komen vast te staan, ten tweede wanneer heb je moeite gedaan om in goed overleg te verrekenen, en wanneer heeft een bevoegd orgaan besloten dat je over mag gaan tot eenzeidige verrekening.

Doe je dat niet, dan heeft verhuurder in beginsel alle recht om je huurovereenkomst op te zeggen en zelfs al hebben ze dat recht niet en doen ze het toch, dan sta jij in 'deze' huurmarkt wel mooi op straat.


kortom NIET aan beginnen, doe-het-zelf-advocaatje spelen kun je beter doen als het uiteindelijke resultaat er niet voor kan zorgen dat je volgende maand ineens geen dak meer boven je hoofd hebt.


overerigens vraag @masterjorie zich af wat de verhuurder bedoelt met leveren...
> dat is in beginsel niet relevant, de verhuurder is, in het geval hij zorg draagt voor nutsvoorzieningen, wettelijk verplicht daar bepaalde kosten voor in rekening te brengen waar hij/zij niet vanaf mag wijken. diat is dus : de energieprijs, het vast recht, overige kosten, en een maximale administratiekosten van (als ik me dat goed herinner 2,5% of de werkelijk in redelijkheid gemaakte (en gefactureerde) kosten).

verder zijn er nog wat eenvoudig samen te vatten regels over energie levering.
1> kosten voor vast recht worden gelijkelijk verdeeld over alle deelnemers.
2.1 in geval van tussenmeters, worden de kosten inclusief energie belasting naar rato gerekend.
2.2 in geval van geen tussenmeters worden de verbruikskosten inclusief energiebelasting gelijkelijk gedeeld. let op dat je dan wel bezwaar kunt maken als je echt kunt aantonen dat gelijkelijke verdeling niet eerlijk is. in dat geval moet onderzocht worden hoe de verdeling dan wel zou moeten... (dit kan bijvoorbeeld relevant zijn als je er achter komt dat een buurman op dezelfde aansluiting stiekum dagelijks zijn EV heeft opgeladen.

3. de verhuurder zorgt dat alle nodige regelingen en vergoedingen, toeslagen ed namens de huurders worden aangevraagd... en verrekent deze ten laatste in de eindnota.


bron: uitspraak huurcomisie, tegen studenten verhuurder (met soortgelijke constructie) is later door de rechtbank amsterdam bevestigd.

[dj1981]

masterjorie schreef op woensdag 31 mei 2023 @ 13:46:
[...]


A1) Is een eigen energiecontract mogelijk wanneer in de huurovereenkomst staat dat de verhuurder dit doet? Of is het iets wat ik kan voorstellen aan de verhuurder?

A2) Ik heb een deel (het voor mijn adres relevante deel) van de volledige factuur van het contract dat de verhuurder heeft bij MAINEnergie voor alle 7 huizen, dit factuur is opgesplitst met een volledig overzicht per woning op basis van de individuele meter, met daarbovenop alleen nog een totaal van alle bedragen van de 7 woningen opgeteld. De verhuurder kreeg voor voor mijn woning ongeveer €600 terug.

A3) Ik ga de jaarrekening van 2021 ook opvragen en navragen naar de teruggave van november en december.

A4) Ik heb enkel één huurovereenkomst, niks daarin vermeld of apart voor de EPV, ik heb het idee dat ze dit zijn vergeten en op deze manier toch nog op energie proberen te verdienen, 2021 was de energieprijs daar nog te laag voor, maar dit jaar hebben ze met hun eigen berekening en de hoge energieprijs vorig jaar alweer gecompenseerd.

A5) Bedankt voor de tip, ik ben benieuwd of ze daarmee akkoord gaan, al hoop ik natuurlijk dat het uberhaupt niet nodig is.

Mbt A1) in je huurcontract staat alleen dat je een vergoeding betaalt voor de levering van elektra. Als je zelf een contract neemt zal dat in overleg met de verhuurder moeten gebeuren. Dus dan stel je samen die vergoeding gewoon vast op nul (of je tekent een nieuwe huurovereenkomst of een aanvulling op de bestaande)

Mbt A2) het is me dan nog steeds niet duidelijk of je een eigen hoofdaansluiting hebt, want die club plaatst ook tussenmeters. Maar goed, voor het principe van het verrekenen van de energiekosten maakt dat niet uit, dat moeten ze gewoon netjes doen, dus inclusief de teruglevering van de zonnepanelen.

Mbt A3) ik zat verkeerd te denken, de energiecompensatie is in nov en dec van 2022 uitbetaald. Die moet je dus kunnen zien op je afrekening van 2022? Tenzij jullie toch 1 gezamenlijke hoofdaansluiting hebben, want dan is het waarschijnlijk geen contract voor kleingebruikers en was er geen compensatie.

Mbt A4) dan lijkt het me voor de verhuurder wel handig om zo'n overeenkomst op te stellen, anders kun je in theorie gewoon stoppen met die 75 euro per maand te betalen. Waarom zou jij immers (vrijwillig) een EPV betalen als je niet het profijt hebt van de zonnepanelen die geinstalleerd zijn. Lijkt me ook een goede manier om er samen met de verhuurder uit te komen: je kan dan alsnog een EPV overeenkomst regelen, en goed vastleggen hoe de energiekosten worden afgerekend (of overstappen op een eigen contract)


Het lange verhaal hierboven over de indexatie van de huurprijs lijkt me voor dit moment minder belangrijk. Daar kan je altijd later nog op terugkomen. En volgens mij gaat dat alleen over huurovereenkomsten waar er bovenop de inflatiecorrectie in de algemene voorwaarden nog een extra jaarlijkse verhoging was afgesproken. Die zou in jouw huurovereenkomst dan in artikel 5.2 moeten staan.

[ Voor 5% gewijzigd door dj1981 op 01-06-2023 00:30 ]

[masterjorie]

Real schreef op woensdag 31 mei 2023 @ 14:07:
Dat vermoedde ik al. In dat geval ben je waarschijnlijk een consument op grond van arrest C-488/11 van het Hof van Justitie van de Europese Unie.

Een status als consument is belangrijk, omdat daardoor allerlei consumentenrecht van toepassing is op je huurovereenkomst. Veel professionele verhuurders hebben dat niet door.

Goed om te weten, bedankt!

In dat geval is het waarschijnlijk financieel gunstiger om je pijlen eerst te richten op het prijswijzigingsbeding. Uit de bewoording maak ik op dat dit een veelgebruikt huurcontract betreft en dat bevat in veel gevallen een fout in het voordeel van consumenten.

Dat wist ik niet, ik hou het zeker in m'n achterhoofd! Maar toch denk ik dat ik mij eerst op de energieafrekening richt. De andere 6 woningen van dit rijtje hebben dezelfde verhuurder, en in de regio nog wel meer, maar een huurderorganisatie oprichten zal ik als optie voorstellen aan de andere verhuurders, maar heb ik zelf de tijd niet voor en ik verwacht hier over iets meer dan een jaar te vertrekken. Bespreek het in ieder geval wel met de andere huurders.

Het lijkt mij gezien de bedoeling van de wetgever wat betreft de servicekostenregeling zeer onwaarschijnlijk dat dit door een rechter geaccepteerd zal worden. Maar uiteindelijk kent elke procedure een procesrisico en zeker is het nooit.

Het vereist in ieder geval grondige voorbereiding en als je in overleg met de verhuurder tot een oplossing komt, dan is dat zekerder. Maar vermoedelijk zal de verhuurder niet snel toegeven. Het kan handig zijn om hierover (zo nodig met de andere bewoners) advies in te winnen bij een expert, zoals een huurrechtadvocaat gespecialiseerd in woonruimte. Spreek vooraf een tarief af. Let op dat een vereniging of stichting mogelijk geen consumentenovereenkomst aangaat met een adviseur, mocht het via bovenstaande route tot een proces komen.

Mede gezien al dit soort aspecten benoem ik dus dat het risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou en jullie blijft. Hopelijk kun je hier wat mee. En overweeg vooral om met een expert ba te gaan of het prijswijzigingsbeding wel stand houdt.

Bedankt voor het uitgebreide advies, ik ga het eerst met een bezwaar proberen en hoop natuurlijk dat dat voldoende is, maar anders dan lijkt het mij goed om meer advies in te winnen.

[Ilmar]

Even heel simpel over puur je energierekening: in feite probeert de verhuurder hier dus de zonnepanelen buiten 'het gehuurde' te houden en jullie vervolgens energie naar (bruto) gebruik te laten betalen.

Ik twijfel inderdaad of dat qua systematiek kan... interessante casus. Maar áls het al zou kunnen, dan kan de verhuurder sowieso alleen het kale leveringstarief + transporttarief rekenen. Om 2 redenen:

Ten eerste zijn overheidsheffingen uitgesloten van servicekosten, die zijn tussen jou en de overheid - omdat jij bijvoorbeeld voor verlaging/vrijstelling in aanmerking zou kunnen komen waar de verhuurder niks van weet (ooit zelf een akkefietje mee gehad - in dit geval is de 'verlaging energiebelasting' relevant). De verhuurder mag die alleen één op één doorsturen.

En ten tweede mogen via servicekosten alléén daadwerkelijk gemaakte kosten in rekening worden gebracht. Als ik je verhaal goed begrijp heeft de verhuurder helemaal geen heffingen hoeven betalen (want weggesaldeerd), dus kan hij die ook niet bij jou in rekening brengen. Als het bedachte systeem kan, kan hij jou alleen de prijs van de energie zelf laten betalen.

Edit: overigens kan je ook het argument maken dat 'de kale prijs van de energie' voor het zonnestroom-deel eigenlijk het teruglevertarief is. Dat is wat de energiemaatschappij (ie 'de markt') anders bereid was te betalen als jij het niet afgenomen had.

[ Voor 12% gewijzigd door Ilmar op 01-06-2023 17:14 ]

[Pejdref]

Salderen is gewoon wettelijk geregeld dus ik denk dat het juridisch weinig uitmaakt of het via je huurbaas ipv energieleverancier loopt.
Als de panelen op je eigen meter zijn aangesloten en ze worden verder niet genoemd dan denk ik ook niet dat ze daar iets mee kunnen.

Achter de 2x190 en de heffingskorting (die was vorig jaar iets van 600€ ish) zou ik ook nog aangaan.

Klinkt in ieder geval of je genaaid wordt, de vraag is hoe hard. Ik zou sowieso informeren bij rechtsbijstand of juridisch loket.

[masterjorie]

Ilmar schreef op donderdag 1 juni 2023 @ 17:00:
Even heel simpel over puur je energierekening: in feite probeert de verhuurder hier dus de zonnepanelen buiten 'het gehuurde' te houden en jullie vervolgens energie naar (bruto) gebruik te laten betalen.

Ik twijfel inderdaad of dat qua systematiek kan... interessante casus. Maar áls het al zou kunnen, dan kan de verhuurder sowieso alleen het kale leveringstarief + transporttarief rekenen. Om 2 redenen:

Ten eerste zijn overheidsheffingen uitgesloten van servicekosten, die zijn tussen jou en de overheid - omdat jij bijvoorbeeld voor verlaging/vrijstelling in aanmerking zou kunnen komen waar de verhuurder niks van weet (ooit zelf een akkefietje mee gehad - in dit geval is de 'verlaging energiebelasting' relevant). De verhuurder mag die alleen één op één doorsturen.

En ten tweede mogen via servicekosten alléén daadwerkelijk gemaakte kosten in rekening worden gebracht. Als ik je verhaal goed begrijp heeft de verhuurder helemaal geen heffingen hoeven betalen (want weggesaldeerd), dus kan hij die ook niet bij jou in rekening brengen. Als het bedachte systeem kan, kan hij jou alleen de prijs van de energie zelf laten betalen.

Edit: overigens kan je ook het argument maken dat 'de kale prijs van de energie' voor het zonnestroom-deel eigenlijk het teruglevertarief is. Dat is wat de energiemaatschappij (ie 'de markt') anders bereid was te betalen als jij het niet afgenomen had.

Dat het een interessante casus is maakt het wel lastig om te zeggen dat het helemaal niet mag, maar de manier waarop ze het nu doen mag in ieder geval niet. De verhuurder had het zichzelf een stuk makkelijker gemaakt als hij de eerder ons voorgeschetste EnergiePrestatieVergoeding gewoon aan de huurovereenkomst had toegevoegd, dan was hij gewoon zeker geweest aan een vast bedrag per maand. Om op goede voet met de verhuurder te blijven dacht ik om dit voor volgend jaar aan de huurovereenkomst toe te voegen, of zou dit te aardig zijn vanuit mijn kant?

[masterjorie]

Pejdref schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 07:47:
Salderen is gewoon wettelijk geregeld dus ik denk dat het juridisch weinig uitmaakt of het via je huurbaas ipv energieleverancier loopt.
Als de panelen op je eigen meter zijn aangesloten en ze worden verder niet genoemd dan denk ik ook niet dat ze daar iets mee kunnen.

Achter de 2x190 en de heffingskorting (die was vorig jaar iets van 600€ ish) zou ik ook nog aangaan.

Klinkt in ieder geval of je genaaid wordt, de vraag is hoe hard. Ik zou sowieso informeren bij rechtsbijstand of juridisch loket.

Inmiddels een reactie ontvangen en de 2x190 euro ontbrak "onbedoeld" op de energiekostenafrekening, maar hebben wij inmiddels ontvangen.

Echter over de verrekening van de teruglevering wordt het volgende gezegd:
Voor elk adres is er een slimme meter en zo worden dus de meterstanden en het verbruik bepaald. Op deze manier kunnen wij voor elke bewoner een factuur opstellen conform de afrekening die wij ontvangen hebben van de leverancier, Main Energie.

Deze verbruiksafhankelijke kosten worden 1 op 1 doorberekend naar de bewoner. Ook de verbruiksonafhankelijke kosten (overheidsheffing, vermindering energiebelasting, netwerkkosten en vaste leverkosten) worden door Main Energie bepaald en overgenomen op onze factuur.

Al deze bedragen kunt u terugvinden op de bijlage die wij meegestuurd hebben.

Het gedeelte over de terug levering is niet op uw factuur terug te vinden omdat wij van mening zijn dat dit voordeel voor de verhuurder van de woningen is. Dit is conform de huurovereenkomst waarin staat dat de verhuurder zorg zal dragen voor de energielevering.

[Pejdref]

En wat is er met de heffingskorting gedaan?

En ik begrijp dat ze dus ook belasting heffen over de kWh's die jij verbruikt hebt terwijl ze die zelf wegsalderen? Oftewel ze laten jou betalen voor belasting die zij niet hoeven betalen?

Wat zei de huurcomissie, juridisch loket, rechtsbijstand?

[bombadil]

Maak eens een foto van jouw energie meter? Zit die in jouw eigen woning binnen?


Ik vraag me af of dit een hoofdaansluiting is. Is er toevallig ook gezamenlijk opwekking / warmte/koude opslag oid?

[masterjorie]

Pejdref schreef op maandag 3 juli 2023 @ 13:41:
En wat is er met de heffingskorting gedaan?

En ik begrijp dat ze dus ook belasting heffen over de kWh's die jij verbruikt hebt terwijl ze die zelf wegsalderen? Oftewel ze laten jou betalen voor belasting die zij niet hoeven betalen?

Wat zei de huurcomissie, juridisch loket, rechtsbijstand?

Heffingskorting is wel gewoon zoals op de afrekening van de energiemaatschappij, de energiekostenafrekening is:
Gebruiksafhankelijke kosten: In drie verschillende periodes vanwege de gewijzigde prijzen gedurende het jaar en ook nog categorie hoog/laag. Hierbij is gekeken naar hoeveel kWh in die periode en categorie bij levering staat en dat is dan vermedigvuldigd met de prijs per kwh en overheidsheffing welke door de energiemaatschappij wordt gerekend voor alles wat niet gesaldeerd is (of in mijn geval zou zijn, want ik leverde netto terug).
Gebruiksonafhankelijke kosten: dit zijn alle vast bedragen, inclusief de heffingskorting, dit is gewoon netjes meegerekend.

Ze hebben dus voor de gebruiksafhankelijke kosten een (fictief) bedrag berekend op basis van het aantal geleverde kWh en de daarvoor geldende prijs als het aantal teruggeleverde kWh nul zou zijn.

Huurcommissie is advies vragen alleen een optie als de verhuurder daarmee instemt (vrije sector), juridisch loket alleen voor lage inkomens. Rechtbijstand nog niet geraadpleegd.

[ Voor 6% gewijzigd door masterjorie op 03-07-2023 17:27 ]

[masterjorie]

bombadil schreef op maandag 3 juli 2023 @ 14:25:
Maak eens een foto van jouw energie meter? Zit die in jouw eigen woning binnen?


Ik vraag me af of dit een hoofdaansluiting is. Is er toevallig ook gezamenlijk opwekking / warmte/koude opslag oid?

In het contract staat (tussen)meter, maar ik weet inmiddels zeker dat ik gewoon een hoofdaansluiting heb, komt bij de meterkast binnen, daar zit de (slimme) meter (van de netbeheerder) en de omvormer van de zonnepanelen op enkel mijn dak zit bij mij boven en zit "achter" mijn individuele meter. De huizen hebben niks gezamenlijk, hebben eigenlijk 3 type aansluitingen, elektriciteit, water en glasvezel, allemaal volledig individueel. Alleen omdat in de huurovereenkomst staat dat de verhuurder voor de levering van elektriciteit zorgt, heeft de verhuurder een energiecontract voor alle 7 huizen, water (en glasvezel) moest ik wel gewoon zelf afsluiten. Hiervoor heb ik enkel op kamers en in een apartement gewoond, daardoor was het voor mij normaal dat de verhuurder voor het energiecontract zorgt, maar eigenlijk had ik daar dus al vragen bij moeten stellen.

Ons rijtje van 7 huizen is allemaal van dezelfde eigenaar, maar de overkant heeft 3 verschillende eigenaren en die houden er weer een andere berekening op na (hebben wel een EPV in hun huurovereenkomst, maar de verhuurder geeft ze daarvoor een bundel van X aantal kWh, wat overeenkomt met wat de zonnepanelen zouden moeten opleveren en alles wat ze meer gebruiken dan dat moeten ze voor bijbetalen).

[Oekiejoekie]

1. Zoek op https://www.eancodeboek.nl/ met je postcode en huisnummer. Alleen daar kun je zien of je een zelfstandige hoofdaansluiting hebt.

2. Als je geen zelfstandige hoofdaansluiting hebt, lees dan ook eens dit: https://nos.nl/artikel/24...nen-compensatie-aanvragen . De compensatie over 2022 en eerste helft 2023 zou dan 731,13 eur moeten zijn.

[DataGhost]

IANAL dus ik kan je niet echt helpen. Mijn intuitie zegt wel dat het aanprijzen van een woning als "nul op de meter" en hun redenering dat saldering niet voor jou voordelig mag zijn niet samengaan. De (fictieve) meter waaraan jij wordt aangeslagen kan immers nooit naar nul. Een woning op een dergelijke manier aanprijzen lijkt me iets wat in de huurprijs terugkomt in de vorm van een iets hogere huur dan een identiek huis zonder zonnepanelen en wat daardoor voor jou ook een overweging is geweest bij het reageren op de woning. Ik vraag me dan ook af of de verhuurder niet van twee walletjes wil eten door zowel een hogere huurprijs te vragen als ook de saldering voor zichzelf te houden.

[ Voor 5% gewijzigd door DataGhost op 03-07-2023 15:54 ]

[masterjorie]

Oekiejoekie schreef op maandag 3 juli 2023 @ 15:44:
1. Zoek op https://www.eancodeboek.nl/ met je postcode en huisnummer. Alleen daar kun je zien of je een zelfstandige hoofdaansluiting hebt.

2. Als je geen zelfstandige hoofdaansluiting hebt, lees dan ook eens dit: https://nos.nl/artikel/24...nen-compensatie-aanvragen . De compensatie over 2022 en eerste helft 2023 zou dan 731,13 eur moeten zijn.

Bedankt, ik neem aan dat als de nummers verschillend zijn voor iedere woning, dat het om een zelfstandige hoofdaansluiting gaat?
Aansluiting XXXXX
Coteq Netbeheer B.V.
Adres
XXX
Netbeheerder
Naam: Coteq Netbeheer B.V.
EAN-13: XXXXXX
Aansluiting gegevens
Productsoort: Elektriciteit
Bijzonder object: Nee

[Oekiejoekie]

masterjorie schreef op maandag 3 juli 2023 @ 17:07:
[...]

Bedankt, ik neem aan dat als de nummers verschillend zijn voor iedere woning, dat het om een zelfstandige hoofdaansluiting gaat?
Aansluiting XXXXX
Coteq Netbeheer B.V.
Adres
XXX
Netbeheerder
Naam: Coteq Netbeheer B.V.
EAN-13: XXXXXX
Aansluiting gegevens
Productsoort: Elektriciteit
Bijzonder object: Nee

Dan heb je inderdaad een zelfstandige hoofdaansluiting. Je zou een zelfstandige aansluiting kunnen aanvragen

Ik heb zelf ooit in een gesplitst pand gewoond met tussenmeters met huisnummers 2, 4 a,b en c en 6 a,b en c. Daar stond alleen op huisnummer 2 een aansluiting geregistreerd.

Maar waarom je verhuurder dit zo doet ? De enige reden die ik kan verzinnen is om de teruglevering af te romen... En in dat geval wordt je ge<jeweetweld>... Want dan betaal je dubbel.

[hansie_k]

Kan je niet een P1 homewizard dongel in je slimme meter stoppen?
Kan je precies zien wat je verbruikt en oplevert/onder de streep over houd.

[Ilmar]

Ik zou het insteken op twee uitgangspunten:
1) De verhuurder 'speelt energieleverancier' door elektra op te wekken en aan jou te verkopen. Dat mag hij niet.

Artikel 95a Electriciteitswet

Het is verboden zonder vergunning elektriciteit te leveren aan afnemers die beschikken over een aansluiting op een net met een totale maximale doorlaatwaarde van ten hoogste 3*80 A.

2 Het verbod geldt niet ten aanzien van het leveren van elektriciteit:

a. indien de elektriciteit is opgewekt met een installatie die voor rekening en risico van de afnemer, alleen of, voor een evenredig deel, tezamen met andere afnemers, in werking wordt gehouden en de afnemer de geleverde elektriciteit verbruikt;

b. door een buiten Nederland gevestigde leverancier van elektriciteit aan ten hoogste 500 afnemers, bedoeld in het eerste lid, die wonen in gebieden aan de Nederlandse landsgrens;

c. indien de afnemer aan dezelfde rechtspersoon toebehoort als de producent die de elektriciteit heeft opgewekt dan wel een dochtermaatschappij daarvan in de zin van artikel 24a van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek en de afnemer de geleverde elektriciteit verbruikt, of

d. indien de elektriciteit anders dan bedrijfsmatig wordt geleverd overeenkomstig bij ministeriële regeling te stellen regels;

e. indien de elektriciteit wordt geleverd in het kader van een overeenkomst als bedoeld in artikel 95n.

2) Uitgangspunt van de Huurcommissie (nvt voor vrije sector - maar zij interpreteren dezelfde regels) bij conflicten over nutsvoorzieningen: Werkelijk gemaakte kosten zijn 0 (of alleen aansluittarief) - dus dat is wat verhuurder in rekening mag brengen. (let op: deze spreekt expliciet over 'kosten in rekening gebracht' níet over 'verbruik')

Voor de Huurcommissie geldt als belangrijk uitgangspunt dat alleen de werkelijk
gemaakte kosten tot vergoeding mogen komen. De factuur van de desbetreffende
leverancier is dus zeer relevant want deze biedt de Huurcommissie de mogelijkheid om
te oordelen of en, zo ja, welke kosten de leverancier in rekening heeft gebracht.

De werkelijk gemaakte kosten, onderbouwd met facturen (of andere
betaalbewijzen), zijn voor de Huurcommissie het uitgangspunt en startpunt van de
beoordeling en vaststelling van de betalings- verplichting. Alleen in geval een partij
aannemelijk maakt dat de werkelijk gemaakte kosten niet een reële afspiegeling zijn
van de kosten die gemaakt zijn vanwege de nutsvoorziening in kwestie, heeft de
Huurcommissie aanleiding om hiervan af te wijken.

Zie https://www.huurcommissie...beleidsboek-servicekosten

En dan kan je als "officiële oplossing" voor dit soort situaties de Energie-Prestatie Vergoeding aandragen.

Ik denk na wat zoekwerk dat de enige officiele variant voor de situatie die de verhuurder probeert na te bootsen het aanleggen van 2 aparte net-aansluitingen is. Maar dat is voor de verhuurder natuurlijk een stuk minder gunstig, want dan krijgt hij alleen terugleververgoeding.

[ Voor 7% gewijzigd door Ilmar op 03-07-2023 18:32 ]

[Real]

Ilmar schreef op maandag 3 juli 2023 @ 18:21:
En dan kan je als "officiële oplossing" voor dit soort situaties de Energie-Prestatie Vergoeding aandragen.

Ik moet het nog eens in detail nalezen, maar uit de wetsgeschiedenis van de EPV volgt (anders dan bij servicekosten) voor zover ik weet dat bij lopende een overeenkomst alsnog een EPV overeengekomen kan worden. Maar dat is in de context van renovatie (woningverbetering) en daarvan is bij de TS helemaal geen sprake.

De verhuurder verwijst naar het huurcontract, maar daaruit volgt niet dat de TS een EPV-achtige vergoeding moet afdragen, zelfs al zou dat mogelijk zijn. Daarnaast komt de TS dus het voordeel als consument toe voor wat betreft onduidelijke voorwaarden, want die zullen in de regel al snel vernietigbaar zijn.

Wat de TS denk ik in ieder geval beter niet op eigen houtje kan doen, is nu alsnog een EPV overeenkomen voordat een expert op het gebied van huurrecht is geconsulteerd. Dat kan ook gezamenlijk met de andere huurders om de kosten te drukken en een rechtsbijstandsverzekeraar heeft niet per se expertise in huis over huurrecht voor woonruimte (kan wel).

[ Voor 4% gewijzigd door Real op 03-07-2023 19:10 ]

[Real]

MvT EPV staat overigens hieronder en let op dat een MvT vooraf gaat aan een nota n.a.v. het verslag, amendementen en memorie van antwoord. Er kunnen dus bij de behandeling specifiek vragen zijn gesteld over bovenstaande.

Kamerstukken II 2014/15, 34228, nr. 3 (MvT)

[masterjorie]

Real schreef op maandag 3 juli 2023 @ 19:03:
[...]
Ik moet het nog eens in detail nalezen, maar uit de wetsgeschiedenis van de EPV volgt (anders dan bij servicekosten) voor zover ik weet dat bij lopende een overeenkomst alsnog een EPV overeengekomen kan worden. Maar dat is in de context van renovatie (woningverbetering) en daarvan is bij de TS helemaal geen sprake.

De verhuurder verwijst naar het huurcontract, maar daaruit volgt niet dat de TS een EPV-achtige vergoeding moet afdragen, zelfs al zou dat mogelijk zijn. Daarnaast komt de TS dus het voordeel als consument toe voor wat betreft onduidelijke voorwaarden, want die zullen in de regel al snel vernietigbaar zijn.

Wat de TS denk ik in ieder geval beter niet op eigen houtje kan doen, is nu alsnog een EPV overeenkomen voordat een expert op het gebied van huurrecht is geconsulteerd. Dat kan ook gezamenlijk met de andere huurders om de kosten te drukken en een rechtsbijstandsverzekeraar heeft niet per se expertise in huis over huurrecht voor woonruimte (kan wel).

Afgelopen woensdag een gesprek gehad met de verhuurder, althans de beheerder, zij begrijpen ons standpunt, maar zijn desondanks van mening dat hun interpretatie van levering waarbij alle teruglevering ten gunste van verhuurder valt in lijn is met de huurovereenkomst. Echter hebben zij de woningen inclusief huurovereenkomsten tijdens de oplevering overgenomen van de ontwikkelaar van de woningen, deze zijn dus niet door henzelf opgesteld en ze waren het met ons eens dat de huidige situatie zorgt voor ongewenste onduidelijkheid. Zij gaan overleggen met de eigenaar om een alternatief voor te stellen, waarbij wij niet langer de energie geleverd krijgen door de verhuurder, maar zelf een contract afsluiten, maar wel ter vergoediong van de zonnepanelen een nader vast te stellen EPV per maand zullen gaan betalen. Enige manier waarop ik hiermee akkoord zou gaan is natuurlijk wanneer ik er niet op achteruit ga, maar daarnaast wil ik het voorstel aan een jurist voorleggen. Uiteindelijk was een EPV ook aan ons voorgeschetst in de voorlopige overeenkomst, voor de huidige huurovereenkomst, dus daarom ben ik wellicht iets welwillender dan dat ik zou moeten zijn.
Wel ben ik er inmiddels wel achter waarom de ontwikkelaar waarschijnlijk geen EPV in de uiteindelijke huurovereenkomst heeft opgenomen. Aan de EPV zijn zeer uitgebreide eisen wat betreft monitoring, certificatie, etc. Dit is volgensmij allemaal niet gedaan en daardoor zal er nog flink wat moeten gebeuren voor er uberhaupt een EPV afgesproken mag worden. Ik denk dat dit hele vwerhaal nog wel even gaat duren.

[ Voor 8% gewijzigd door masterjorie op 07-07-2023 14:11 ]

[Real]

masterjorie schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 13:52:
[...]
Zij gaan overleggen met de eigenaar om een alternatief voor te stellen, waarbij wij niet langer de energie geleverd krijgen door de verhuurder, maar zelf een contract afsluiten, maar wel ter vergoediong van de zonnepanelen een nader vast te stellen EPV per maand zullen gaan betalen.

Ik zou daar niet zomaar mee akkoord gaan (wat je ook niet lijkt te doen). Het voordeel van een eigen contract is weliswaar dat je zelf het energiebedrijf kunt kiezen, maar het nadeel is dat het risico van plotse prijsstijgingen bij jou komt te liggen. Strikt genomen maakt dat ook weer niet uit, want de verhuurder moet de nuts/service kosten één op één doorberekenen, dus na een jaar komt die rekening alsnog.

Bij de verhuur van woonruimte is het eigenlijk vrij simpel waar een voordeel mag worden behaald:

- bij het vaststellen van de aanvangshuurprijs (daar zit het grootste deel van de winst)
- een eventueel beding t.b.v. de totstandkoming van een huurovereenkomst voor zover dat beding niet leidt tot een 'niet redelijk voordeel' (denk aan €20 voor een naamplaatje)

Dat is het. Op meer posten mag geen winst worden gemaakt. En nadrukkelijk niet op de nuts/service. Ik vermoed dan ook dat het 'geitenpaadje' van de verhuurder niet gaat slagen mocht het aankomen op procederen. Een EPV is ook niet zomaar een bedrag voor de vuist weg, maar is inderdaad gebonden aan allerlei regulering zoals het Besluit energieprestatievergoeding huur. Het is niet heel gebruikelijk om een EPV overeen te komen bij een geliberaliseerde huurovereenkomst, maar het mag wel.

Enige manier waarop ik hiermee akkoord zou gaan is natuurlijk wanneer ik er niet op achteruit ga, maar daarnaast wil ik het voorstel aan een jurist voorleggen.

Dat laatste lijkt mij belangrijk, want het kan best om veel geld gaan na verloop van tijd. Een expert kost ook geld en de vraag is uiteraard wat je moet investeren in advies om een voordeel te halen. Als je zoekt naar een adviseur kijk dan of de betrokkene zich specialiseert in huurrecht voor woonruimte. Dat kan bijvoorbeeld een huurrechtadvocaat met aandachtsgebied woonruimte zijn, maar hoeft niet per se. Spreek in ieder geval duidelijk een vergoeding af.

Daarnaast lijkt het mij verstandig om samen proberen op te trekken met de andere huurders. Dan kun je (1) de kosten voor advies delen en (2) kan je verhuurder zich niet richten op een individuele huurder. Dat staat los van de Overlegwet waar ik eerder al op wees, maar je kunt samen met de andere huurders dus ook vragen hoeveel woongelegenheden je verhuurder in Nederland verhuurt.

Tot slot lijkt het mij verstandig om door een expert ook te (laten) kijken naar het prijswijzigingsbeding in je/jullie contract(en). Je kunt daar echt veel geld mee besparen als dat beding oneerlijk is, maar het is uiteraard aan jou/jullie om dat te doen. Een expert op het gebied van huurrecht voor woonruimte zou op de hoogte moeten zijn van dit probleem m.b.t. het prijswijzigingsbeding voor verhuurders in veel standaardcontracten. Wijs zo nodig op deze vonnissen:

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBAMS:2023:2420
https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBAMS:2023:3229

Voor wat betreft je hoofdvraag en onduidelijke bedingen in een contract bijvoorbeeld dit vonnis:

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBOVE:2023:1532

Kun je het eventueel hier delen in [mo] tags? Het prijswijzigingsbeding kan op meerdere plekken staan, zoals in je contract én in de algemene voorwaarden.

[Sebastiaan]

Je hebt nu waarschijnlijk al wel een voordeel dat direct verbruik niet afgerekend wordt, aangezien dat niet op de meter komt. Of is de afrekening gemaakt aan de hand van opbrengstgegevens van de omvormer?

[masterjorie]

Sebastiaan schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 22:18:
Je hebt nu waarschijnlijk al wel een voordeel dat direct verbruik niet afgerekend wordt, aangezien dat niet op de meter komt. Of is de afrekening gemaakt aan de hand van opbrengstgegevens van de omvormer?

Klopt, dat gedeelte wordt rechtstreeks gebruikt en de afrekening is inderdaad enkel op basis van de meterstanden.

[masterjorie]

Real schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 14:57:
[...]


Ik zou daar niet zomaar mee akkoord gaan (wat je ook niet lijkt te doen). Het voordeel van een eigen contract is weliswaar dat je zelf het energiebedrijf kunt kiezen, maar het nadeel is dat het risico van plotse prijsstijgingen bij jou komt te liggen. Strikt genomen maakt dat ook weer niet uit, want de verhuurder moet de nuts/service kosten één op één doorberekenen, dus na een jaar komt die rekening alsnog.

Bij de verhuur van woonruimte is het eigenlijk vrij simpel waar een voordeel mag worden behaald:

- bij het vaststellen van de aanvangshuurprijs (daar zit het grootste deel van de winst)
- een eventueel beding t.b.v. de totstandkoming van een huurovereenkomst voor zover dat beding niet leidt tot een 'niet redelijk voordeel' (denk aan €20 voor een naamplaatje)

Dat is het. Op meer posten mag geen winst worden gemaakt. En nadrukkelijk niet op de nuts/service. Ik vermoed dan ook dat het 'geitenpaadje' van de verhuurder niet gaat slagen mocht het aankomen op procederen. Een EPV is ook niet zomaar een bedrag voor de vuist weg, maar is inderdaad gebonden aan allerlei regulering zoals het Besluit energieprestatievergoeding huur. Het is niet heel gebruikelijk om een EPV overeen te komen bij een geliberaliseerde huurovereenkomst, maar het mag wel.


[...]


Dat laatste lijkt mij belangrijk, want het kan best om veel geld gaan na verloop van tijd. Een expert kost ook geld en de vraag is uiteraard wat je moet investeren in advies om een voordeel te halen. Als je zoekt naar een adviseur kijk dan of de betrokkene zich specialiseert in huurrecht voor woonruimte. Dat kan bijvoorbeeld een huurrechtadvocaat met aandachtsgebied woonruimte zijn, maar hoeft niet per se. Spreek in ieder geval duidelijk een vergoeding af.

Daarnaast lijkt het mij verstandig om samen proberen op te trekken met de andere huurders. Dan kun je (1) de kosten voor advies delen en (2) kan je verhuurder zich niet richten op een individuele huurder. Dat staat los van de Overlegwet waar ik eerder al op wees, maar je kunt samen met de andere huurders dus ook vragen hoeveel woongelegenheden je verhuurder in Nederland verhuurt.

Tot slot lijkt het mij verstandig om door een expert ook te (laten) kijken naar het prijswijzigingsbeding in je/jullie contract(en). Je kunt daar echt veel geld mee besparen als dat beding oneerlijk is, maar het is uiteraard aan jou/jullie om dat te doen. Een expert op het gebied van huurrecht voor woonruimte zou op de hoogte moeten zijn van dit probleem m.b.t. het prijswijzigingsbeding voor verhuurders in veel standaardcontracten. Wijs zo nodig op deze vonnissen:

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBAMS:2023:2420
https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBAMS:2023:3229

Voor wat betreft je hoofdvraag en onduidelijke bedingen in een contract bijvoorbeeld dit vonnis:

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBOVE:2023:1532

Kun je het eventueel hier delen in [mo] tags? Het prijswijzigingsbeding kan op meerdere plekken staan, zoals in je contract én in de algemene voorwaarden.

Wat betreft prijswijzigingsbeding, deze is bij ons gelijk aan het percentage uit de consumentenprijsindex, dit werd tijdens het doornemen van de huurovereenkomst “gunstig” genoemd, maar is volgens de uitspraken welke je noemt dus het maximale dat als redelijk gezien kan worden, maar daar lijkt dus weinig winst te halen.

Wat betreft de energiekosten afrekening, we hebben het voorstel ontvangen, dit is een vast bedrag van €50 per maand voor de zonnepanelen, ook voor 2022, wat voor iedereen een teruggave t.o.v. de huidige afrekening zou betekenen en wat mij geen onredelijk bedrag lijkt. Echter vraag ik mij af hoe dit vastgelegd kan worden, want daar wordt nog niet over gesproken.

Wat ik toevallig ook tegenkwam (dankzij jouw links) was het volgende:
https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:GHAMS:2018:2113
Op basis hiervan zou voor onze nul-op-de-meter woningen gelden dat de zonnepanelen en warmtepomp niet als roerend beschouwd kunnen worden en daarom enkel in de huur of een EPV kunnen worden opgenomen. Aangezien in de huurovereenkomst voor geen van beide is gekozen en het ook niet als nutsvoorzieningen gezien mag worden, heb ik het gevoel dat de verhuurder zich op dun ijs begeeft en door de ontwikkelaar die verantwoordelijk was voor o.a. de huurovereenkomst in deze positie is gebracht door geen EPV op te nemen (waarschijnlijk omdat dit vanwege de eisen voor een EPV te veel gedoe is). Al lijken sommige advocaten die hierover schrijven hier niet mee eens te zijn. Dit zet mij wel aan het denken om dit toch nog steeds eerst door een jurist te laten beoordelen.

[ Voor 11% gewijzigd door masterjorie op 12-07-2023 21:31 ]

[dj1981]

masterjorie schreef op woensdag 12 juli 2023 @ 20:42:
[...]

Wat betreft de energiekosten afrekening, we hebben het voorstel ontvangen, dit is een vast bedrag van €50 per maand voor de zonnepanelen, ook voor 2022, wat voor iedereen een teruggave t.o.v. de huidige afrekening zou betekenen en wat mij geen onredelijk bedrag lijkt. Echter vraag ik mij af hoe dit vastgelegd kan worden, want daar wordt nog niet over gesproken.

Het zal vast een redelijk kleine verhuurder zijn, of eentje die geen zin heeft om dingen goed te regelen, maar dit voorstel is natuurlijk wel een beetje vreemd.

Je zou dan een korting krijngen van 600 euro per jaar op je servicekosten, maar de opbrengst (per saldo) van de zonnepanelen krijg je niet vergoed?

Dat is natuurlijk in de eerste plaats al vreemd omdat alle prikkels verkeerd liggen. Je kunt niet zelf je energieleverancier kiezen, als je bijvoorbeeld denkt veel terug te leveren. Als je in de zomer overdag niet veel stroom verbruikt kan je gewoon een doek over de zonnepanelen leggen (of ze nooit schoonmaken), want je profiteert toch niet van de opbrengst. En geen idee hoe het gaat werken als salderen ooit helemaal verdwijnt: dan zou je als huurder dus een thuisaccu moeten neerzetten, om je verbruik te verplaatsen naar de uren dat de zonnepanelen flink opleveren (ten koste dus van de inkomsten van de verhuurder).

Het zal best zo zijn dat een EPV ingewikkeld is, maar dan spreek je toch gewoon af dat de basishuur met 75 euro per maand omhoog gaat (daar waren jullie immers al mee akkoord) en dan hoeft de verhuurder zich verder helemaal niet te bemoeien met de energierekening (jullie sluiten dan gewoon zelf een contract af). Dat scheelt de verhuurder ook nog eens veel utizoekwerk ieder jaar.

Aanvulling:
wat gebeurt er in het voorstel eigenlijk met die 75 euro, die jullie betaalden maar zonder fatsoenlijke juridsiche basis (want er is geen EPV)? Verdwijnt die dan ook?

[ Voor 4% gewijzigd door dj1981 op 18-07-2023 13:30 ]

[NicoHF]

Je hebt een nul op de meter woning gehuurd en dat staat ook zo in je contract toch?
Daarmee kan je vanuit gaan dat de teruglevering van energie voor jou is en niet voor de verhuurder. Er moet immens ook rekening gehouden worden met een overschot aan energie voor eigen verbruik dat is afhankelijk van woning type.

Het beste lijkt mij dat jullie gezamenlijk een advocaat in de arm nemen zoals @Real al voorstelde en jullie contracten laat beoordelen en zonodig een gerechtelijke procedure te starten om deze waanzin te verhelpen.

Ik zou absoluut niet akkoord gaan met het betalen van een extra maandelijkse vergoeding voor de zonnepanelen, immens zo als ik het lees horen die bij de woning.
Daarbij met de gewijzigde saldering regels in de toekomst kan dat nog meer nadelige uitpakken dan nu gedacht wordt.

Het is echt een raar verhaal trouwens, je huurd iets met zonnepanelen note benen een nul-op-de-meter woning, waar je waarschijnlijk al extra voor betaald en dan denkt de verhuurder dat de opbrengst van de zonnepanelen voor hem zijn 😅 bizar

[masterjorie]

dj1981 schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 13:28:
[...]
Je zou dan een korting krijngen van 600 euro per jaar op je servicekosten, maar de opbrengst (per saldo) van de zonnepanelen krijg je niet vergoed?

Het zal best zo zijn dat een EPV ingewikkeld is, maar dan spreek je toch gewoon af dat de basishuur met 75 euro per maand omhoog gaat (daar waren jullie immers al mee akkoord) en dan hoeft de verhuurder zich verder helemaal niet te bemoeien met de energierekening (jullie sluiten dan gewoon zelf een contract af). Dat scheelt de verhuurder ook nog eens veel utizoekwerk ieder jaar.

Aanvulling:
wat gebeurt er in het voorstel eigenlijk met die 75 euro, die jullie betaalden maar zonder fatsoenlijke juridsiche basis (want er is geen EPV)? Verdwijnt die dan ook?

Sorry, ik had niet door dat ik zou onduidelijk was dat het omgekeerd geïnterpreteerd kon worden.
Het voorstel is juist bijna exact wat jij zelf noemt als mogelijkheid, namelijk een vast bedrag per maand van €50 die we zullen gaan betalen, dus €600 per jaar, voor de zonnepanelen. Daarnaast zullen we dan ook zelf verantwoordelijk worden voor het afsluiten van een energiecontract.
Het voorschot van €75 per maand dat ik de huidige huurovereenkomst stond, welke nergens op gebaseerd was anders dan dat dit eerst de EPV zou zijn, verdwijnt dan helemaal.
Nieuwwonentwente, welke de huizen heeft laten bouwen, heeft ook de huurovereenkomsten opgesteld en die lijken een standaard huurovereenkomst te hebben gebruikt, zonder de moeite te hebben genomen om de vergoeding voor de zonnepanelen goed te IMPLEMENTEREN. Zoals de uitspraak van het gerechtshof in mijn vorige bericht laat zien, mag ik het geval van nul op de meter woningen waar zonnepanelen als onroerend gezien worden, dit alleen in de kale huurprijs of een EPV worden opgenomen en dit is in onze huurovereenkomst niet gedaan, dus vandaar mijn gedachte dat wanneer wij akkoord zouden gaan met een bedrag van €50 per maand, dit alleen in de vorm van een EPV of huurverhoging kan, en we dan dus eigenlijk akkoord gaan met €50 extra per maand betalen omdat de verhuurder graag de zonnepanelen terug wil verdienen ondanks dat hij een huurovereenkomst heeft overgenomen waarin het niet (juist) is opgenomen.
In de kale huur opnemen heeft daarnaast als extra nadeel dat de jaarlijkse indexering er ook overheen gaat. Als EPV opnemen is de beste optie, alleen kan dit niet zomaar zonder aan allemaal eerder genoemde voorwaarden te voldoen, waarvan de kosten waarschijnlijk zo hoog worden dat het wellicht niet uit kan (en mogelijk ook een reden waarom het niet in onze huidige huurovereenkomst zit).

Ik ben er zelf aardig van overtuigd dat de verhuurder geen andere optie heeft dan z'n verlies te pakken, ons het teveel betaalde bedrag aan energiekosten over te maken en bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten voor nieuwe huurders de €50 aan de huurprijs toe te voegen (wat ze ook bij de nieuwste huurder lijken te hebben gedaan). Echter weet ik niet zeker hoe ik het moet aanpakken om de verhuurder hiervan te overtuigen, het liefst zonder het via een rechter af te dwingen. Daarnaast weet ik ook niet of ik het nu te simpel zie, daarom wil ik samen met de andere huurders (juridisch) advies gaan vragen.

[masterjorie]

NicoHF schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 11:18:
Je hebt een nul op de meter woning gehuurd en dat staat ook zo in je contract toch?
Daarmee kan je vanuit gaan dat de teruglevering van energie voor jou is en niet voor de verhuurder. Er moet immens ook rekening gehouden worden met een overschot aan energie voor eigen verbruik dat is afhankelijk van woning type.

In de huurovereenkomst staat woning volgens het Novito-concept. Niet expliciet nul op de meter woning, maar op o.a. het volgende:
"Duurzaamheid: Woningen zijn standaard ‘0 op de meter’, all-electric en voorbereid op toekomstige energie ontwikkelingen zoals opslag van energie."

Het beste lijkt mij dat jullie gezamenlijk een advocaat in de arm nemen zoals @Real al voorstelde en jullie contracten laat beoordelen en zonodig een gerechtelijke procedure te starten om deze waanzin te verhelpen.

Dit heb ik voorgesteld, nu afwachten of de rest van de huurders dit ook ziet zitten.

[dj1981]

masterjorie schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 20:25:
[...]

Sorry, ik had niet door dat ik zou onduidelijk was dat het omgekeerd geïnterpreteerd kon worden.
Het voorstel is juist bijna exact wat jij zelf noemt als mogelijkheid, namelijk een vast bedrag per maand van €50 die we zullen gaan betalen, dus €600 per jaar, voor de zonnepanelen. Daarnaast zullen we dan ook zelf verantwoordelijk worden voor het afsluiten van een energiecontract.
Het voorschot van €75 per maand dat ik de huidige huurovereenkomst stond, welke nergens op gebaseerd was anders dan dat dit eerst de EPV zou zijn, verdwijnt dan helemaal.
Nieuwwonentwente, welke de huizen heeft laten bouwen, heeft ook de huurovereenkomsten opgesteld en die lijken een standaard huurovereenkomst te hebben gebruikt, zonder de moeite te hebben genomen om de vergoeding voor de zonnepanelen goed te IMPLEMENTEREN. Zoals de uitspraak van het gerechtshof in mijn vorige bericht laat zien, mag ik het geval van nul op de meter woningen waar zonnepanelen als onroerend gezien worden, dit alleen in de kale huurprijs of een EPV worden opgenomen en dit is in onze huurovereenkomst niet gedaan, dus vandaar mijn gedachte dat wanneer wij akkoord zouden gaan met een bedrag van €50 per maand, dit alleen in de vorm van een EPV of huurverhoging kan, en we dan dus eigenlijk akkoord gaan met €50 extra per maand betalen omdat de verhuurder graag de zonnepanelen terug wil verdienen ondanks dat hij een huurovereenkomst heeft overgenomen waarin het niet (juist) is opgenomen.
In de kale huur opnemen heeft daarnaast als extra nadeel dat de jaarlijkse indexering er ook overheen gaat. Als EPV opnemen is de beste optie, alleen kan dit niet zomaar zonder aan allemaal eerder genoemde voorwaarden te voldoen, waarvan de kosten waarschijnlijk zo hoog worden dat het wellicht niet uit kan (en mogelijk ook een reden waarom het niet in onze huidige huurovereenkomst zit).

Ik ben er zelf aardig van overtuigd dat de verhuurder geen andere optie heeft dan z'n verlies te pakken, ons het teveel betaalde bedrag aan energiekosten over te maken en bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten voor nieuwe huurders de €50 aan de huurprijs toe te voegen (wat ze ook bij de nieuwste huurder lijken te hebben gedaan). Echter weet ik niet zeker hoe ik het moet aanpakken om de verhuurder hiervan te overtuigen, het liefst zonder het via een rechter af te dwingen. Daarnaast weet ik ook niet of ik het nu te simpel zie, daarom wil ik samen met de andere huurders (juridisch) advies gaan vragen.

Je gaat dus gewoon 50 euro meer huur betalen, in plaats van de eerder afgesproken 75, en je kan de opbrengst van de panelen voortaan houden (en je kan je eigen energiecontract afstemmen op wat in jouw situatie het beste is)
Lijkt me toch een prima voorstel van de verhuurder, Hij kan dan toch met jou ook gewoon een nieuw contract tekenen a 50 euro meer? Dan ben je toch klaar?
(uiteraard is het een nadeel dat die 50 euro geindexeerd wordt, maar in EPV's spreek je vaak een indexatie aan de hand van energieprijzen af (althans, dat zou ik doen als ik verhuurder was). Jij krijgt immers ook een groeiend voordeel van de zonnepanelen, dus dat is om het even lijkt me.

[Prutsertje13]

Ik zou toch eerst eens na gaan rekenen hoeveel je saldeert/teruglevert. 600 euro per jaar is nogal wat voor een paar zonnepanelen, zeker als je bedenkt dat je dit (theoretisch gezien) de komende 25 jaar betaald. Of gaat het om 50 panelen?

[Ivow85]

masterjorie schreef op zondag 9 juli 2023 @ 09:55:
[...]

Klopt, dat gedeelte wordt rechtstreeks gebruikt en de afrekening is inderdaad enkel op basis van de meterstanden.

En zit aan die omvormer een tussenmeter gekoppeld die geijkt is volgens de juiste normen? Anders gaat de verhuurder daar ook nat.
Los van dat hij geen "energieleverancier" mag zijn.
Hij is verhuurder. Hij mag de werkelijke energiekosten 1:1 doorberekenen.
Daarnaast heeft hij de mogelijkheid gehad om de kosten die hij voor de zonnepanelen gemaakt heeft in de totale huurprijs op te nemen. De aanwezigheid van zonnepanelen heeft een positieve invloed op het energielabel, en daarmee ook een positieve invloed op de maximale 'redelijke' huurprijs volgens het puntenstelsel. De verhuurder verdient dus op die manier zijn zonnepanelen terug.

Een bedrag van €50 voor zonnepanelen is absurd. Woningcorporaties rekenen ongeveer €15-€20 aan huurverhoging wanneer zij de bewoners een keuze geven voor zonnepanelen. Je moet bij die bedragen denken aan 6 tot 10 panelen per woning. En dat dan ook nog uitsluitend wanneer de zonnepanelen bij aanvang van de huur níet aanwezig waren. Want als de zonnepanelen er bij aanvang van de huur al lagen, dan hadden ze op dat moment al invloed op de huurprijs en hoeft er dus niets meer apart berekend te worden.

Het is juridisch volgens mij allemaal niet ingewikkeld:
Je huurt de woning inclusief alle daarin/daaraan bevestigde onroerende zaken. Zonnepanelen zijn ook onroerend.
En als huurder heb je vervolgens gewoon recht op het volledig vruchtgebruik van die woning met bijbehorende onroerende zaken.

Alleen als later nog onroerende zaken worden toegevoegd of sterk worden verbeterd, mag daarvoor onder voorwaarden een (extra) huurverhoging worden gevraagd buiten de jaarlijkse huurverhoging om.

[ Voor 37% gewijzigd door Ivow85 op 21-07-2023 09:01 ]

[Ivow85]

dj1981 schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 21:28:
[...]


Je gaat dus gewoon 50 euro meer huur betalen, in plaats van de eerder afgesproken 75

Elke euro extra huur betalen ten opzichte van wat oorspronkelijk is overeengekomen zonder dat daar een woningverbetering tegenover staat lijkt mij juist een bijzonder slechte deal.

De woning heeft een eigen elektriciteitsaansluiting. TS heeft dan gewoon het recht op een eigen energiecontract. En van de zonnepanelen die bij aanvang al aanwezig waren, mag worden aangenomen dat hiervoor al een vergoeding in de huidige huurprijs is opgenomen.
De verhuurder treedt nu simpelweg op als rasechte huisjesmelker door extra kosten in rekening te brengen die helemaal niet zijn toegestaan.

[dj1981]

Ivow85 schreef op vrijdag 21 juli 2023 @ 09:08:
[...]


Elke euro extra huur betalen ten opzichte van wat oorspronkelijk is overeengekomen zonder dat daar een woningverbetering tegenover staat lijkt mij juist een bijzonder slechte deal.

De woning heeft een eigen elektriciteitsaansluiting. TS heeft dan gewoon het recht op een eigen energiecontract. En van de zonnepanelen die bij aanvang al aanwezig waren, mag worden aangenomen dat hiervoor al een vergoeding in de huidige huurprijs is opgenomen.
De verhuurder treedt nu simpelweg op als rasechte huisjesmelker door extra kosten in rekening te brengen die helemaal niet zijn toegestaan.

Ik heb geen idee wat zonnepanelen kosten, hoeveel het er zijn en wat je dan teruglevert in de toekomst, en dus ook geen idee over wat een redelijk bedrag per maand zou zijn.
Het enige dat ik weet is dat topicstarter eerder al akkoord was met een prijs van 75 euro per maand, dus 50 euro is dan een vooruitgang. Maar uiteraard is dat een afweging die topicstarter zelf moet maken.

[masterjorie]

Prutsertje13 schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 23:48:
Ik zou toch eerst eens na gaan rekenen hoeveel je saldeert/teruglevert. 600 euro per jaar is nogal wat voor een paar zonnepanelen, zeker als je bedenkt dat je dit (theoretisch gezien) de komende 25 jaar betaald. Of gaat het om 50 panelen?

15 panelen op het oosten, ongeveer 4300kWh per jaar. Mijn verbruik was ongeveer 2/3, rest teruggeleverd (maar er zijn er ook die meer gebruiken dan en dus alles salderen).

[masterjorie]

Ivow85 schreef op vrijdag 21 juli 2023 @ 08:54:
[...]
En zit aan die omvormer een tussenmeter gekoppeld die geijkt is volgens de juiste normen? Anders gaat de verhuurder daar ook nat.
Los van dat hij geen "energieleverancier" mag zijn.

Bedankt voor je comment. We gaan nog eens met de verhuurder in gesprek, hopelijk dat het lukt om hen ervan te overtuigen dat enige extra betaling vanuit ons een gunst zou zijn omdat het in de eerste plaats niet in de huurovereenkomst is opgenomen.

Wat betreft omvormer en tussenmeter, er is geen tussenmeter, enige wat we hebben is de omvormer en de meter van onze individuele hoofdaansluiting.

[masterjorie]

masterjorie schreef op maandag 24 juli 2023 @ 16:37:
[...]

We gaan nog eens met de verhuurder in gesprek,...

Na een gesprek met de verhuurder zijn we tot een oplossing gekomen waarin iedereen zich kon vinden. Van beide kanten waren we het eens dat het huidige huurcontract niet aansloot met de werkelijkheid en onjuistheden bevatte, deze was echter opgesteld door de partij die de woningen aan de verhuurder heeft verkocht en die partij heeft wel meer open eindjes achtergelaten. Verder een goede verstandhouding met de huidige beheerder en verhuurder, dus ik ben blij dat we op deze manier tot een oplossing zijn gekomen. Hiermee is van de eerdere situatie met terugwerkende kracht geen sprake meer en zullen wij vanaf 1 januari zelf een energiecontract kunnen afsluiten.

[Real]

masterjorie schreef op vrijdag 8 september 2023 @ 12:57:
[...]
Na een gesprek met de verhuurder zijn we tot een oplossing gekomen waarin iedereen zich kon vinden.

Dus geen servicekosten (voor nuts) en geen EPV meer?

[masterjorie]

Real schreef op zaterdag 9 september 2023 @ 14:19:
[...]


Dus geen servicekosten (voor nuts) en geen EPV meer?

Klopt, heb hen de situatie uitgelegd en zij waren er ook mee eens dat wat in het huidige contract stond niet klopte (het originele idee dat door de ontwikkelaar gecommuniceerd was, was één energieaansluiting en tussenmeters) en voor de oplossing servicekosten voor nuts en EPV geen reële mogelijkheden waren.

[ Voor 47% gewijzigd door masterjorie op 12-09-2023 21:11 ]