Kopers van woning komen na 6 maanden met "verborgen gebrek"

[DeN1234]

Hi mede-tweakers,

Enig input is gewenst met het volgende verhaal.
In mei 2022 mijn oude woning verkocht en deze was in november 2022 opgeleverd aan de nieuwe kopers. Nu komen zij, via een advocaat, bij mij aankloppen voor aansprakelijkheid met betrekking tot een lekkage in de badkamer. De kopers geven aan dat zij eind februari 2023 sporen van lekkage hebben gevonden in de muur van de badkamer waar het douchegedeelte bevindt.

Hieronder een tijdslijn van het verloop:

op 3 april 2023 een mail ontvangen vanuit het advocatenkantoor, ingeschakeld door de kopers, met daarin het bericht dat ik aansprakelijk word gesteld voor de gevonden lekkage-sporen komend vanuit de badkamer, de advocaat stelt in de mail dat er een lekdetectie is uitgevoerd en dat de lekkage wordt veroorzaakt door een lekkende drainage/afvoerput en geeft hierbij aan dat vermoedelijk de gehele badkamer moet worden vervangen. Tevens zegt de advocaat hier, dat hij nog wacht op een benodigde stukken en hij mij nader gaat berichten nadat hij deze heeft ontvangen en bestudeerd.

Op 3 mei weer een bericht ontvangen van dezelfde advocaat, waarin ik wederom aansprakelijk word gesteld op basis van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, dit artikel beschrijft dat dat kopers het huis kopen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, maar dat de verkoper aansprakelijk is als het een verborgen gebrek is die "normaal gebruik van de woning" niet mogelijk maakt. Ook wordt het lekdetectie rapport meegestuurd (die al op 3 maart is uitgevoerd). Het rapport stelt dat de vochtdoorslag (geen lekkage) al geruime tijd speelt, maar stelt niet specifiek dat al aanwezig was toen ik er zelf woonachtig was. Het rapport geeft aan dat de kiering bij de drainage/afvoer niet goed is, dat het aansluit-rubber van de drain scheef zit en de kiering/afwerking van rozetten bij de kraan niet goed zijn.

De badkamer is door een aannemer verbouwd in 2018, in de 4 jaar dat ik er heb gewoond in de woning is nooit lekkage opgetreden op de genoemde plekken en waren er ook geen vocht/lekkage sporen zichtbaar.

De kopers hebben na levering in november 2022 verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd in de badkamer, waardoor deze niet meer hetzelfde is toen de woning werd opgeleverd. Vanuit meegestuurde foto`s in de mail is er o.a. te zien dat er een nieuwe douchewand is geplaatst, dat de voegen van de tegels zijn vernieuwd (deze hebben een andere kleur dan de kleur die ik had toen ik er woonde) en er is toilet bijgeplaatst in de badkamer. Dit roept bij mij de vraag op wat er nog meer is verbouwd in de badkamer.

Mijn vraag is nu, in hoeverre kan ik aansprakelijk worden gesteld? Het lijkt mij niet dat ik na ruim 5 maanden en een recentelijke verbouwing nog aansprakelijk wordt gesteld voor een zogenaamd gebrek aan een woning waar de kopers al een tijd in wonen. Ook goed om aan te geven, de kopers hebben ervoor gekozen geen bouwtechnische keuring uit te voeren in de woning en dit staat ook expliciet vermeld in de getekende koopovereenkomst.

[jaspermeul]

In de eerste plaats succes ermee. Er is een verschil tussen gelijk hebben en krijgen natuurlijk.

Zelf denk ik dat ze niet sterk staan. Een lekkage merk je eerder dan na 5 maanden gebruik.
Dat er zaken zijn verbouwd maakt jouw zaak ook nog eens sterker.

Zelf zou ik beginnen met de vraag terug of er ook bewijs is dat dit als sinds overdracht speelt. En hoe de verbouwingen geen enkele invloed hebben gehad op de staat van de badkamer. (lijkt mij onmogelijk.)

[com2,1ghz]

Geen advocaat hier maar 5 maanden is toch best wel lang. Lijkt me dat zoiets binnen enkele weken al zichtbaar moet zijn.

[ID-College]

Heb je een eigen rechtsbijstandverzekering?

[BCC]

jaspermeul schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 15:12:
In de eerste plaats succes ermee. Er is een verschil tussen gelijk hebben en krijgen natuurlijk.

Ja, een verborgen gebrek is als de verkoper er vanaf wist en het bewust niet heeft gemeld tijdens de verkoop, dus dat maakt de bewijslast voor advocaat hier al erg lastig. Ik zou de advocaat even bellen als ik de TS was.

[dylan111111]

DeN1234 schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 15:07:
De kopers hebben na levering in november 2022 verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd in de badkamer, waardoor deze niet meer hetzelfde is toen de woning werd opgeleverd. Vanuit meegestuurde foto`s in de mail is er o.a. te zien dat er een nieuwe douchewand is geplaatst, dat de voegen van de tegels zijn vernieuwd (deze hebben een andere kleur dan de kleur die ik had toen ik er woonde) en er is toilet bijgeplaatst in de badkamer. Dit roept bij mij de vraag op wat er nog meer is verbouwd in de badkamer.

Ik zou mij niet te druk maken, zelf even kijken of je rechtsbijstand wilt/kan nemen maar dit is prima tegen bewijs.

[FirePuma142]

BCC schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 15:15:
[...]

Ja, een verborgen gebrek is als de verkoper er vanaf wist en het bewust niet heeft gemeld tijdens de verkoop, dus dat maakt de bewijslast voor advocaat hier al erg lastig. Ik zou de advocaat even bellen als ik de TS was.

Vooral niet als leek met een advocaat in overleg treden. Doe dat alleen samen met of via je eigen rechtsbijstand, tenzij je heel, heel erg zeker van je zaak bent.

[Compuhair]

Klote advocaat die gewoon geld verdient op deze manier, terwijl er voor de klagers niks te winnen valt.

[lordgandalf]

ik zou rechtsbijstand of zelf een advocaat in de hand nemen en die het laten uitvechten. dit klinkt als wij hebben een beunhaas de badkamer laten verbouwen en die heeft het vernageld en nu willen we geld van jouw zodat we het goed kunnen fixen.Ik zou niet betalen laat hun maar bewijzen dat het er al zat ten tijden van de aankoop. zo niet dan kunnen ze niks maken.

[eric.1]

Ook al komt er regelmatig goed advies uit een forum-topic als dit, ga hier niet van uit. Zelf met een advocaat van de tegenpartij praten? Zou ik afraden. Neem contact op met een expert, een badkamer-renovatie moeten bekostigen is prijzig..dat wil je voorkomen.

Nu denk ik niet dat de tegenpartij sterk staat. Geen keuring, zelf al gerenoveerd in de ruimte waar nu het gebrek is gevonden, redelijk laat met melden (dus ook een half jaar na hun eigen renovatie?...), ... Maar laat niets aan de toeval over... Leg dit bij iemand met verstand van zake.

[ Voor 10% gewijzigd door eric.1 op 03-05-2023 15:22 ]

[XelaRetak]

Tja, een claim voor een verborgen gebrek, 2 maanden nadat het rapport is gemaakt, die ook nog eens de gemaakte claim niet bevestigd...

Een verborgen gebrek moet normale bewoning onmogelijk maken. Dat is per definitie niet het geval als er 2 maanden gewacht kan worden.

Met de huidige feiten op tafel wens ik ze veel success. Als je rechtsbijstand hebt is dit het moment om ze in the schakelen zodat je er geen gezeur van hebt.

[Rukapul]

Vooral niet te snel in actie modus schieten. Er zit een verhaal achter als kopers met verbouwing grijpen naar lekdetectie en advocaat.

In beginsel staat lekkage normaal gebruik en bewoning in de weg. Tevens kan de tijdlijn wel kloppen.

Daar tegenover staat dat er werkzaamheden zijn uitgevoerd, dat er weldegelijk tijd is verstreken en dat er daarvoor nooit klachten zijn geweest. De aangegeven problemen komen matig over in de zin dat ze wel een oorzaak kunnen zijn, maar dat niet noodzakelijkerwijs zijn geweest. Een contra expertise kan daar meer inzicht in bieden.

De claim dat de hele badkamer over moet terwijl er een drain niet goed zit en er wat kit achter wat rozetten moet is overdreven. Zeker als je meeweegt dat men al lekker aan het klussen is geweest zonder complete renovatie. Desnoods een paar tegels opnieuw.

Overigens kun je voegen ook kleuren/verven. Dat is vrij risicoloos.
Is er toevallig ook opnieuw gekit? Dat is een risicovollere activiteit.

[FirePuma142]

Je kunt je afvragen in hoeverre de kieringen van afvoer en rozetten verborgen zijn, die zijn prima zichtbaar. Daar behoor je dan als koper in het kader van je onderzoeksplicht vragen over te stellen. Zeker als er geen bouwtechnische keuring is uitgevoerd sta je dan als koper niet heel sterk in de schoenen.

[Glenfiddich]

Ik zou allereerst betwisten dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst sprake was van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg stond, en daarnaast stellen dat, zelfs al mocht er volgens kopers al sprake zijn van een dergelijk gebrek:
- jij niet in gebreke bent gesteld en daarbij in de gelegenheid bent gesteld het gebrek te herstellen;
- de kopers, door zelf met de badkamer aan de gang te gaan, zowel jouw mogelijkheid tot nakoming (herstel na ingebrekestelling) als jouw eventuele garantieaanspraken tegenover jouw aannemer hebben gefrustreerd.

[FirePuma142]

Rukapul schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 15:26:

In beginsel staat lekkage normaal gebruik en bewoning in de weg. Tevens kan de tijdlijn wel kloppen.

In beginsel juist niet denk ik.

[Rukapul]

FirePuma142 schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 15:33:
[...]


In beginsel juist niet denk ik.

Ik dacht meer in de richting van

maar een lekkage in een badkamer die ertoe leidt dat water op een andere verdieping naar buiten treedt weer wel

uit hetzelfde artikel.

Maar ja, vochtdoorslag naar een andere ruimte valt daar waarschijnlijk iets tussen.

[tr]
* Rukapul kocht ook een woning met lekke badkamer. De andere kant van de muur zat vol met schimmel wat zichtbaar werd bij het weghalen van een kast. De opbouw en afbouw van het vocht in de muur heeft een flinke periode in beslag genomen (afbouw enkele maanden volgens vochtmetingen). Bij een bestaand probleem kun je je dus afvragen waarom het niet eerder is waargenomen.

[ Voor 27% gewijzigd door Rukapul op 03-05-2023 15:39 ]

[FirePuma142]

Rukapul schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 15:36:
[...]

Ik dacht meer in de richting van

[...]

uit hetzelfde artikel.

Maar ja, vochtdoorslag naar een andere ruimte valt daar waarschijnlijk iets tussen.

Ja, gradaties in ieder geval.

[Glenfiddich]

Glenfiddich schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 15:32:
Ik zou allereerst betwisten dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst sprake was van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg stond, en daarnaast stellen dat, zelfs al mocht er volgens kopers al sprake zijn van een dergelijk gebrek:
- jij niet in gebreke bent gesteld en daarbij in de gelegenheid bent gesteld het gebrek te herstellen;
- de kopers, door zelf met de badkamer aan de gang te gaan, zowel jouw mogelijkheid tot nakoming (herstel na ingebrekestelling) als jouw eventuele garantieaanspraken tegenover jouw aannemer hebben gefrustreerd.

Je kan natuurlijk ook simpelweg reageren dat je hun aanspraken betwist en verder de kaarten tegen de borst houden. Je wil ze ook niet op het idee brengen om jou alsnog in gebreke te stellen en de mogelijkheid tot herstel te bieden, mocht dat überhaupt na hun eigen verbouwingen nog mogelijk zijn. Als ze voornemens zouden zijn om te gaan procederen dan is de "niet in gebreke gesteld"-kaart de mooiste kaart om tijdens de procedure nog uit de hoge hoed te kunnen toveren, dan is het doorgaans meteen einde oefening.

[sambalbaj]

Had je een verkoopmakelaar?
Stuur die de mail eens door en vraag hoe hij er over denkt.

Zou me er persoonlijk niet heel druk over maken.
Een advocaat klinkt duur en dat is ie ook .... voor degenen die hem inschakelen.
Dus moet die wel wat doen om z'n uren declarabel te maken.
Paar mails met een aansprakelijkheid is dan wel het minste.

Zie eigenlijk niet veel in de claims op basis van de gegeven info, maar vervelend is het natuurlijk wel

[Jaapio_B]

Ik vind het vreemd dat de tegenpartij meteen een advocaat in de handen neemt in plaats van eerst zelf contact op te nemen.

Als er eerder geen problemen zijn geweest tussen de 2 partijen lijkt het mij normaal dat je het eerst onderling probeert op te lossen.

Ik zou als eerst contact opnemen met jouw eigen makelaar en de zaak voorleggen.
Als je een rechtsbijstandverzekering hebt zou ik die ook de zaak voorleggen.

Totdat je antwoord hebt van de makelaar en/of rechtsbijstandverzekering zou ik niet inhoudelijk op de claim reageren.

[Draakje5]

Zoals ook eerder genoemd hier:
- Een verborgen gebrek is iets waar je zelf van af winst. Wist jij hier van af of niet? Zo niet, dan was het geen verborgen gebrek;

- Schakel je rechtsbijstand in voor advies of benader je verkoopmakelaar;

- Zorg dat je eerste reactie naar de advocaat direct helder is (na overleg rechtsbijstand/makelaar) en laat geen reden voor interpretatie van je reactie over, wat mij betreft moet het aangeven dat je de aansprakelijkheid niet aanvaard, het gebrek niet aanwezig was tijdens de overdracht en het geen verborgen gebrek is/was, de kopers zelf werkzaamheden aan de badkamer hebben uitgevoerd waardoor mogelijk de lekkage is ontstaan.

[Toke_gt]

Jaapio_B schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 15:52:
Ik vind het vreemd dat de tegenpartij meteen een advocaat in de handen neemt in plaats van eerst zelf contact op te nemen.

Als er eerder geen problemen zijn geweest tussen de 2 partijen lijkt het mij normaal dat je het eerst onderling probeert op te lossen.

Precies dit. Onnodig intimiderend om meteen een advocaat in te zetten en ook bijzonder dat er meteen een nieuwe badkamer wordt geclaimd. Komt op mij over als een bevriende advocaat die voor een karretje is gespannen.
Kun je uit de mail van de advocaat halen of zij hun RBV hebben ingezet of rechtstreeks naar een advocaat zijn gegaan. En, voor de zekerheid, is de advocaat bestaand?

[Kurma]

Glenfiddich schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 15:39:
[...]


Je kan natuurlijk ook simpelweg reageren dat je hun aanspraken betwist en verder de kaarten tegen de borst houden.
....

Zo sta ik er ook in, niet in de laatste plaats omdat het een soort fishing expedition lijkt. Voor welke schade (dus welk concreet bedrag) wordt OP nou aansprakelijk gesteld?

[Kurma]

Draakje5 schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 15:59:
Zoals ook eerder genoemd hier:
- Een verborgen gebrek is iets waar je zelf van af winst. Wist jij hier van af of niet? Zo niet, dan was het geen verborgen gebrek;
....

Hardnekkig misverstand (en door de benaming ook begrijpelijk), maar dit is dus absoluut NIET waar.

[Sharky]

Kurma schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 16:02:
[...]

Hardnekkig misverstand (en door de benaming ook begrijpelijk), maar dit is dus absoluut NIET waar.

Maar overal (nvm, juridisch loket, etc) staat dat de verkoper het wist meer niet heeft gemeld?

[Toke_gt]

Kurma schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 16:02:
[...]

Hardnekkig misverstand (en door de benaming ook begrijpelijk), maar dit is dus absoluut NIET waar.

https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/

[heuveltje]

Sharky schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 16:05:
[...]


Maar overal (nvm, juridisch loket, etc) staat dat de verkoper het wist meer niet heeft gemeld?

Het is in ieder geval een verborgen gebrek als de bewoner het wist maar bewust niet vermeld heeft.

Maar dat wil niet automatisch zeggen dat het dat geen VG is, als de bewoner het niet wist,

[True]

Sharky schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 16:05:
[...]


Maar overal (nvm, juridisch loket, etc) staat dat de verkoper het wist meer niet heeft gemeld?

Toke_gt schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 16:06:
[...]

https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/

Echt letterlijk iets lager staat ook weer:
"Ben ik als verkoper aansprakelijk bij een verborgen gebrek?":
"niets wist van het gebrek, maar dit wel had moeten weten"

[Kurma]

Sharky schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 16:05:
[...]


Maar overal (nvm, juridisch loket, etc) staat dat de verkoper het wist meer niet heeft gemeld?

Er zijn twee soorten "verborgen gebreken". De ene is inderdaad een gebrek wat bij verkoper bekend was maar wat 'ie heeft verzwegen. De tweede is als er sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat (en ten tijde van de verkoop al aanwezig was). Bij die tweede hoeft de verkoper GEEN weet te hebben van het gebrek. Zie bijvoorbeeld:
https://www.eigenhuis.nl/...brek-wat-kan-ik-doen-4847

Toke_gt schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 16:06:
[...]

https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/

Dat zeg ik.

[Sharky]

True schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 16:09:
[...]


[...]


Echt letterlijk iets lager staat ook weer:
"Ben ik als verkoper aansprakelijk bij een verborgen gebrek?":
"niets wist van het gebrek, maar dit wel had moeten weten"

Prima, dat is een nuance. @kurma deed het voorkomen alsof we het allemaal compleet bij het verkeerde eind hebben.

[Kurma]

Sharky schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 16:11:
[...]


Prima, dat is een nuance. @kurma deed het voorkomen alsof we het allemaal compleet bij het verkeerde eind hebben.

Iemand schreef dat er geen sprake is van een verborgen gebrek als verkoper er niet van af wist. En dat valt niet te nuanceren, dat is gewoon niet waar.

[Draakje5]

Kurma schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 16:10:
[...]


Er zijn twee soorten "verborgen gebreken". De ene is inderdaad een gebrek wat bij verkoper bekend was maar wat 'ie heeft verzwegen. De tweede is als er sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat (en ten tijde van de verkoop al aanwezig was). Bij die tweede hoeft de verkoper GEEN weet te hebben van het gebrek. Zie bijvoorbeeld:
https://www.eigenhuis.nl/...brek-wat-kan-ik-doen-4847

[...]

Dat zeg ik.

Had verkoper geen weet van het gebrek maar zat het er toch al voor oplevering, is de verkoper dan aansprakelijk of niet bij een badkamer lekkage?

Daarnaast een lekkage komt natuurlijk snel naar voren indien dit reeds aanwezig is, een douche gebruik je immers (bijna) dagelijks. Koper staat natuurlijk heel zwak door dit pas na 4 maanden te melden. Het zou ook impliceren dat verkoper heeft moeten schilderen voor oplevering om het gebrek te verdoezelen, een lekkage is immers wel zichtbaar.

Al met al schat ik de kans van slagen van kopers in met 0%.

[Junia]

Ik heb in dezelfde situatie als de kopers gezeten. Destijds (binnen de eerste week na sleuteloverdacht) bleek er ook een lekkage in de afvoer te zitten van de douche. De verkopers wilde er niks van weten waarna rechtsbijstand om de hoek kwam kijken, echter is het uiteindelijk simpelweg opgelost door mijn opstalverzekering. Lijkt me dat de kopers ook gewoon daar even moeten aankloppen...

[Kurma]

Draakje5 schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 16:19:
[...]

Had verkoper geen weet van het gebrek maar zat het er toch al voor oplevering, is de verkoper dan aansprakelijk of niet bij een badkamer lekkage?

Dat kan, maar hoeft niet. Dit soort gevallen is niet specifiek genoemd in de wet o.i.d., hangt allemaal af van feiten en omstandigheden.

Daarnaast een lekkage komt natuurlijk snel naar voren indien dit reeds aanwezig is, een douche gebruik je immers (bijna) dagelijks. Koper staat natuurlijk heel zwak door dit pas na 4 maanden te melden. Het zou ook impliceren dat verkoper heeft moeten schilderen voor oplevering om het gebrek te verdoezelen, een lekkage is immers wel zichtbaar.

Al met al schat ik de kans van slagen van kopers in met 0%.

Mijn inschatting komt ongeveer rond datzelfde percentage uit.

[Rainesh]

De kopers hebben na levering in november 2022 verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd in de badkamer, waardoor deze niet meer hetzelfde is toen de woning werd opgeleverd. Vanuit meegestuurde foto`s in de mail is er o.a. te zien dat er een nieuwe douchewand is geplaatst, dat de voegen van de tegels zijn vernieuwd (deze hebben een andere kleur dan de kleur die ik had toen ik er woonde) en er is toilet bijgeplaatst in de badkamer. Dit roept bij mij de vraag op wat er nog meer is verbouwd in de badkamer.

Badkamer is niet meer hetzelfde na oplevering en vervolgens is er een lekkage opgetreden. En nu kloppen ze aan als verborgen gebrek, na 5 maanden sinds oplevering. Hebben zij een bouwkundig rapport laten opmaken bij aanschaf?

Dit lijkt mij 0% kans van slagen. Zou me helemaal niet druk om maken. Wel je rechtsbijstand etc even op de hoogte brengen.

[Dinictus208]

Wij hebben ooit ook een lekkage gehad in een recent gekocht huis. Bleek een schroef te zijn die tijdens hertstelwerkzaamheden door een rioolbuis was geboord. Na een jaar of 5 (6 maanden nadat wij het gekocht hadden) is die schroef eruit geroest en ontstond er flinke lekkage op een vervelende plek.

Wat hebben we gedaan: verzekering gebeld. Die hebben alles gefixt. De verkopers konden hier toch ook echt niks aan doen vond ik.

Waarom bellen de kopers hun verzekering niet?

[ Voor 7% gewijzigd door Dinictus208 op 03-05-2023 16:41 ]

[sjtienuh]

Dinictus208 schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 16:39:

Waarom bellen de kopers hun verzekering niet?

Wellicht geen opstal/inboedel verzekering? En dan op deze manier te spelen met een bevriende advocaat.
Het is maar een rare gang van zaken zoals zij dit aanpakken

[Jajofisher]

Ik heb wel wát ervaring met een dergelijk gebrek. Het leverde, zeker in het begin, veel stress op. En zoals eerder gezegd is er nogal een verschil tussen gelijk hebben en gelijk krijgen bij een dergelijk proces.

Wij hebben vooral best veel tijd/moeite moeten steken in wat de exacte claim was en wat er nou precies gerepareerd moest worden.Want (bij ons dan) tussen 'alles van de douche moet eruit en vervangen, want de constructie loopt gevaar' (wat bij ons de eerste claim was) en 'deze strip moet vervangen voor iets anders want daarlangs heeft het gelekt en de schade eronder moet hersteld worden' zat veul geld. Uiteindelijk hebben we het 50-50 opgelost, ook vanwege de uiteindelijke kosten en hoeveel energie en tijd het hele traject kostte.

Onze rechtsbijstand was wel heel gericht op schikken, terwijl wij wat meer overtuigd waren dat we onder de streep (bij een rechter) niet aansprakelijk gesteld zouden worden. Maar je wil aan de andere kant ook voorkomen dat die stap genomen wordt, want als het wél verkeerd uitvalt...

In dit geval lijkt me het feit dat ze zelf al geklust hebben aan de badkamer het minder waarschijnlijk worden dat jullie aansprakelijk zouden zijn. Daarbij is het ook interessant of ze zelf wel stappen ondernemen om de lekkage (of gevolgschade) te beperken bijvoorbeeld.

Het lijkt me dat externe hulp (rechtsbijstand/advocaat) de eerste stap is, en daarna eerst duidelijk laten inventariseren wat exact aan de hand is. Het liefst met de hulp van (eigen) expertise.

[ Voor 8% gewijzigd door Jajofisher op 03-05-2023 17:00 ]

[Jheroun]

@Dinictus208 Wellicht omdat de verzekering van de kopers al heeft gezegd dat ze niks vergoeden omdat kopers dit bij de partij die hun badkamer heeft verbouwd moeten verhalen

@DeN1234 Maar ik zou primair mijn eigen rechtsbijstand even bellen, of als je die niet hebt voor dit soort conflicten, even bellen met de hulplijn bij vereniging eigen huis. Puur om advies in te winnen. Heb je dat beiden niet dan zou ik de stellers hier antwoorden dat ze dit bij hun verzekering moeten aankaarten en dat je hoopt dat die dat netjes vergoeden.

Als ze dan nog blijven dreigen zou mijn antwoord zijn:
- Kitranden, aansluitingen en afsluitrubbers slijten. Dat hoort bij het normale onderhoud van je woning en is geen verborgen gebrek. In hun tweede schrijven lees ik alleen dingen die per definitie te zien zijn als je ze inspecteert. (en daarbij is mijn persoonlijke ervaring dat lekdetectiebedrijven vaak volkomen waardeloos werk leveren, ik heb jaren een lekkage gehad waarbij de uiteindelijke oorzaak door 3 van dat soort tokos totaal verkeerd was ingeschat).
- Ze hebben verbouwd, laat ze daar starten met het onderzoek. Wellicht is er vanalles gedemonteerd en opnieuw aangesloten bij de verbouwing, daar sta jij volledig buiten.
- Ik zou ook bij een probleem dat echt vanuit een verborgen gebrek voort had kunnen komen mijn handen wassen in onschuld als er een verbouwing in die badkamer is geweest. Je bent niet per se ontslagen van alle schuld als ze je niet direct in gebreke hebben gesteld en ze zelf hebben geklust maar het maakt hun positie wel zwak.

Maar nogmaals, aangezien het eerste wat jij hoort een advocatendreigmail is vermoed ik dat ze al geweigerd zijn bij hun eigen verzekering.

[ Voor 7% gewijzigd door Jheroun op 03-05-2023 17:00 ]

[Rukapul]

Dinictus208 schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 16:39:
Wij hebben ooit ook een lekkage gehad in een recent gekocht huis. Bleek een schroef te zijn die tijdens hertstelwerkzaamheden door een rioolbuis was geboord. Na een jaar of 5 (6 maanden nadat wij het gekocht hadden) is die schroef eruit geroest en ontstond er flinke lekkage op een vervelende plek.

Wat hebben we gedaan: verzekering gebeld. Die hebben alles gefixt. De verkopers konden hier toch ook echt niks aan doen vond ik.

Waarom bellen de kopers hun verzekering niet?

Flinke kans dat men dat al gedaan heeft. Lekdetectie wordt veeluit vanuit verzekeraars georganiseerd (en betaald).

De oorzaak herstellen valt vaak buiten de dekking (geen van buiten komend onheil).

Ik had overigens een lekke afvoer (en fontijn in slaapkamer) door een nagel die 30 jaar geleden door de afvoerbuis was geslagen

[Falcon]

@DeN1234 Rechtsbijstandverzekering of anders zelf advocaat in de arm nemen.

[Enforcer]

Weinig kans voor de claim maar goed om rechtsbijstand in te schakelen mits je die hebt, maar je zit er als verkoper niet op te wachten allemaal dus gezeik aan je hoofd.

Vooral dit:

De kopers hebben na levering in november 2022 verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd in de badkamer, waardoor deze niet meer hetzelfde is toen de woning werd opgeleverd.

Een afvoer kan door vele oorzaken gaan lekken, het hoeft zelfs niet eens door je eigen werkzaamheden te gebeuren. Shit happens.

Zet een drillboor in de muur/plafond/vloer en er is altijd kans dat een afvoer ergens vanwege trillingen/verschuivingen/etc losraakt/breekt of iets dergelijks. Dat kan zelfs door werkzaamheden in de straat of bij de buren vandaan komen.

-edit-
Google overigens eens de kopers naam en naam van de advocaat, grote kans dat deze vriendjes van elkaar zijn via één of ander social media website en dan weet je al gelijk dat dit zo'n verhaal is wat op een verjaardag is verteld en dat men elkaar wil helpen. Ik kan me niet voorstellen dat een weldenkend advocaat dit soort dingen in behandeling neemt.

[ Voor 19% gewijzigd door Enforcer op 03-05-2023 17:38 ]

[inhico]

BCC schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 15:15:
[...]

Ja, een verborgen gebrek is als de verkoper er vanaf wist en het bewust niet heeft gemeld tijdens de verkoop, dus dat maakt de bewijslast voor advocaat hier al erg lastig. Ik zou de advocaat even bellen als ik de TS was.

Dit is, netjes gezegd, geheel onjuist. Een verborgen gebrek kan ieder gebrek zijn dat niet bekend was ten tijde van het verkoop-proces en dat niet redelijkerwijs te constateren zou zijn bij een aankoop-keuring. Oftewel niet zonder breekwerk. Dat kunnen gebreken zijn waarvan ook de verkoper niets afwist. Als de verkoper er wel vanaf weet en het verzwegen heeft zit hij sowieso fout. Als hij er niet vanaf wist zit hij niet fout, maar is hij nog steeds aansprakelijk. Die aansprakelijkheid is alleen van toepassing als het gebreken betreft die een normale bewoning onmogelijk maken.

Maar wat van belang is dat eiser bewijst. Koper moet aantonen dat gebrek al bestond ten tijde van verkoop. Lijkt me lastig als koper zelf inmiddels ook e.e.a. heeft verbouwd.

Volgens mij is het het verstandigste om je eigen rechtsbijstand (als je die hebt) in te schakelen. Of op een andere manier juridisch advies in te winnen.


edit: @Kurma was me (ruimschoots) voor.

[ Voor 4% gewijzigd door inhico op 03-05-2023 18:18 ]

[Caelorum]

Even als voorbeeld voor wat @inhico zegt: ooit een auto gekocht waarbij binnen drie maanden de versnellingsbak intern compleet aan gruzelementen lag nadat deze op de snelweg vastliep. Auto had netjes een dealeronderhoudhistorie en geen gekke dingen verder. Zowel wij als de dealer wisten van niets, maar het is dus wel een verborgen gebrek. (en resultaat was overigens een gereviseerde versnellingsbak tegen ~50% kosten geplaatst). Balen voor iedereen.

Niet dat ik denk dat het hier zo gaat lopen.

[Glenfiddich]

Caelorum schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 18:46:
Even als voorbeeld voor wat @inhico zegt: ooit een auto gekocht waarbij binnen drie maanden de versnellingsbak intern compleet aan gruzelementen lag nadat deze op de snelweg vastliep. Auto had netjes een dealeronderhoudhistorie en geen gekke dingen verder. Zowel wij als de dealer wisten van niets, maar het is dus wel een verborgen gebrek. (en resultaat was overigens een gereviseerde versnellingsbak tegen ~50% kosten geplaatst). Balen voor iedereen.

Niet dat ik denk dat het hier zo gaat lopen.

Dat is geen “verborgen gebrek” maar non-conformiteit bij een consumentenkoop

Heel ander verhaal juridisch.

[Caelorum]

Glenfiddich schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 18:53:
[...]
Dat is geen “verborgen gebrek” maar non-conformiteit bij een consumentenkoop

Heel ander verhaal juridisch.

Een sluit het ander niet uit. Net als hier overigens ;-)

[pennywiser]

Blafbrief, even kijken of er wat te halen valt. Voor de advocaat in elk geval wel.

[Makkelijk]

dylan111111 schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 15:16:
[...]


Ik zou mij niet te druk maken, zelf even kijken of je rechtsbijstand wilt/kan nemen maar dit is prima tegen bewijs.

Je kan het niet nemen. Je hebt het of niet. Een rechtsbijstandsverzekering gaat je niet helpen met een zaak die begon voor de polis in ging.

Klinkt overigens alsof de opstalverzekering van de gevolgschade af wilde en de nieuwe bewoners terug naar jou heeft gestuurd. Maar dat is jouw zaak niet.

[ Voor 17% gewijzigd door Makkelijk op 03-05-2023 19:17 ]

[Ex Nunc]

Makkelijk schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 19:08:
[...]


Je kan het niet nemen. Je hebt het of niet. Een rechtsbijstandsverzekering gaat je niet helpen met een zaak die begon voor de polis in ging.

https://www.das.nl/on-demand

"Heb je geen rechtsbijstandsverzekering van DAS, maar wel juridische hulp nodig? Ook dan staan de juristen van DAS voor je klaar. Direct hulp voor een vast bedrag. Zo weet je precies waar je aan toe bent en betaal je alleen voor wat je nodig hebt."

Die tijden zijn al voorbij, maar misschien kost het je nu iets meer.

Voor de ts, ik zou me voor nu nog niet zo druk maken. Dat ze de boel zelf verbouwd hebben geeft al genoeg twijfel of het niet aan hunzelf ligt. Niet reageren op zo'n brief zou ik niet doen, maar professioneel advies inwinnen wat je moet doen is zeker verstandig.

[Emos]

BCC schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 15:15:
[...]

Ja, een verborgen gebrek is als de verkoper er vanaf wist en het bewust niet heeft gemeld tijdens de verkoop, dus dat maakt de bewijslast voor advocaat hier al erg lastig. Ik zou de advocaat even bellen als ik de TS was.

Nooit zelf contact met de advocaat van de tegenpartij opnemen. Speel het via de rechtsbijstand of via een eigen advocaat.

[frankyfn126]

Heeft de koper een bouwtechnische keuring laten uitvoeren?
https://www.rechtspraak.nl/Onderwerpen/Verborgen-gebreken

De koper heeft een onderzoeksplicht.
Als ik het mij goed herinner heeft de hoge raad zelfs geoordeeld dat een verborgen gebrek alleen geclaimed kan worden indien de koper voldaan heeft aan deze plicht.

Jij als verkoper hebt een meldplicht.
Als de meldplicht verzuimd word maar de onderzoeksplicht wel stand houd dan heb he een juridisch verborgen gebrek

[ Voor 19% gewijzigd door frankyfn126 op 03-05-2023 20:02 ]

[Felicia]

Dinictus208 schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 16:39:
Waarom bellen de kopers hun verzekering niet?

Mijn ervaring bij een melding van lekkage bij opstalverzekering is dat je een vragenlijst krijgt waar onder andere de vraag staat "heeft u recent verbouwd". Als die mensen daar nee op hebben geantwoord maar lekdetectie geeft iets anders aan dan kan het goed zijn dat de verzekeraar de claim afwijst (wat best 2 maanden kan duren).
En dan zegt iemand "is het geen verborgen gebrek?" En zie hier een logisch resultaat

[PP_Sound]

Dit is blufpoker, die claim gaat door de rechter nooit toegewezen worden, een lekkage na 6 maanden melden slaat natuurlijk helemaal nergens op. Verder lijkt me een foto van voor de verkoop naast die van de huidige situatie leggen al ruim voldoende bewijs

[chime]

Bij een verborgen gebrek gaat de ander al moeten aantonen dat jij ervan had kunnen weten of dat het toen ook al een probleem was.
Maar het lijkt me niet dat het normaal gebruik van de woning tegen houdt gezien TS dat toch 4 jaar heeft kunnen doen na de werken.


Maar eigenlijk moet je als TS de advocaat van de tegenpartij gewoon even wijzen op de aannemer in kwestie.
Geen idee hoe het zit in Nederland, maar in Belgie is dat een 10-jarige aansprakelijkheid.

En die gaat de advocaat er dan ook even op wijzen dat de nieuwe eigenaars de badkamer dus ook al verbouwd hebben en dat het dus heel moeilijk aan te tonen is dat het defect door hem veroorzaakt is.

Soit, genoeg uitwegen voor de TS dus.

[vso]

Felicia schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 19:59:
[...]

Mijn ervaring bij een melding van lekkage bij opstalverzekering is dat je een vragenlijst krijgt waar onder andere de vraag staat "heeft u recent verbouwd". Als die mensen daar nee op hebben geantwoord maar lekdetectie geeft iets anders aan dan kan het goed zijn dat de verzekeraar de claim afwijst (wat best 2 maanden kan duren).
En dan zegt iemand "is het geen verborgen gebrek?" En zie hier een logisch resultaat

+ wat @Rukapul zegt ..

Ik neem aan dat je dagelijks onder de douche hobbelt om jezelf te reinigen, en het liefst dat 30 minuten per dag ..toch ?? en dan eventuele andere gezins leden ook nog .. en dan na 4 jaar geen lekkage ? tevens ben je verplicht te melden als verkoper ..

Daarnaast heeft de verkoper ook een onderzoek laten doen (bouwkundig rapport) en daarbij meten ze toch de vochtigheid van de vloer onder de badkamer ? die apparaten haal je voor paar euro oid ..

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Felicia]

vso schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 21:23:
[...]

+ wat @Rukapul zegt ..

Ik neem aan dat je dagelijks onder de douche hobbelt om jezelf te reinigen, en het liefst dat 30 minuten per dag ..toch ?? en dan eventuele andere gezins leden ook nog .. en dan na 4 jaar geen lekkage ? tevens ben je verplicht te melden als verkoper ..

Mijn lekkage was ruim 10 jaar na de aankoop, die heb ik dus ook niet bij de vorige eigenaar geprobeerd te claimen, alleen bij de opstal.

[Anoniem: 361276]

Persoonlijk denk ik dat de koper ongelijk heeft maar ik ben dan ook geen jurist. Wat ik wel weet is dat je een brief van een advocaat serieus moet nemen en onder geen enkel beding zelf contact moet zoeken via telefoon of brief.

• Raadpleeg je rechtsbijstand
• Mocht je niet hebben neem ook een advocaat die zal het verweer opstellen gaat je rond de 250,- euro kosten voor een brief ( vraag me niet waarom ik dat weet) maar kan je een hele hoop ellende besparen, en een goede advocaten naam boven de brief helpt enorm als afschrikmiddel.

[mjl]

Zoals de rest an zegt, neem een jurist of advocaat in de arm, bij voorkeur heb je een rechtsbijstand verzekering en kat het je niks.

Uit ervaring kan ik je melden dat een verborgen gebrek bijna niet aan te tonen is. Wij hadden lekkages op plekken die we totaal niet hadden verwacht, afgekeurde electrische installatie en nog veel meer broddelwerk van de vorige bewoner. Onder ‘verborgen gebrek’ viel niks te halen (rechtsbijstand hulp), gelukkig had de notaris wel een clausule opgenomen dat de technische installaties in goede staat moesten verkeren, dat was overduidelijk niet het geval en daar hebben we wat compensatie gekregen. Maar verborgen gebrek…. Ik verwacht dat ze geen poot hebben om op te staan, zeker niet pas na 6 maanden!

[MaD_co]

Beunhaas heeft het verkloot, en kopers willen jou laten opdraaien voor de reparatie.

Jij zegt dat ze de voegen hebben vervangen, is dit van de muur of vloertegels? Of beide?

Want de voegen kun je niet vervangen zonder de rozetten van de kraan te demonteren.
En waarschijnlijk is de hele kraan er ook wel vanaf geweest.
Dus als ze nu aangeven dat die niet goed zitten is dit dus na het voegen gebeurt.


Hetzelfde geldt voor de voegen rondom de drain, als je die eruit haalt is het punt van kiering/afwerking toch echt het risico van de voeger danwel opdrachtgever.

[Richh]

jaspermeul schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 15:12:
Een lekkage merk je eerder dan na 5 maanden gebruik.

Wij hebben in dezelfde situatie als kopers gezeten, en zijn toch echt pas na 8 maanden achter een lekkage in een dakkapel gekomen. Het kan maanden duren totdat kleine drupjes water door isolatie komen zetten, totdat je het in plafondplaten ziet. Aan de constructie, waarvan 1 zwart uitgeslagen balk, was overduidelijk dat de lekkage al zeer lange tijd actief was.

Tegelijkertijd verdenken wij verkoper er niet van dat hij het wist. Laat staan dat we idd juridisch sterk zouden staan.
Ik vind het bizar dat ze het bij TS direct via een advocaat proberen te regelen en denk ook niet dat kopers sterk staan.

[Accretion]

Raadpleeg rechtsbijstand, het risico is te groot om hier zelf mee aan te klooien.

De reacties die hier zeggen dat de koper geen kans heeft qua slagen, zijn erg voorbarig. Zonder alle details valt dat niet te garanderen.

Zeker niet als je zelf de verdediging voert, is er een kans dat hun advocaat een gat vind in jouw verdediging.

Bijvoorbeeld, je kunt niet zomaar stellen dat het normale bewoning van het huis niet in de weg zit.
Wellicht hebben ze sinds de constatering geen gebruik meer kunnen maken van de badkamer?
Vochtproblemen kunnen voor problemen met schimmel zorgen, dit kan schadelijk zijn voor de gezondheid.
Vochtproblemen/lekkages horen wat mij betreft niet bij normale bewoning.

Dat het een flinke tijd na aankoop is, maakt niet zo veel uit, wellicht is het een klein lek dat dus tijd nodig had om zichtbaar te worden of is het pas zichtbaar geworden bij verbouwingen o.i.d.

Ja, dat ze de badkamer aangepast hebben, helpt hun niet in dit verhaal. Maar als ze de wastafel hebben vervangen en er wordt een lek geconstateerd bij de douche, kunnen ze gewoon argumenteren dat het irrelevant is.

Als je nu bijvoorbeeld gaat stellen dat de rozetten bij het normale onderhoud van het huis hoort, kunnen ze dat bijvoorbeeld aangrijpen om je te pakken onder 'achterstallig onderhoud'.

In dat geval heb jij al aangegeven dat je erkend dat de rozetten vallen onder onderhoud en als de rubbers dubbel zitten of versleten zijn, kunnen zij argumenteren dat jij dit onderhoud niet goed uitgevoerd hebt.

[HerZon]

Junia schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 16:25:
Ik heb in dezelfde situatie als de kopers gezeten. Destijds (binnen de eerste week na sleuteloverdacht) bleek er ook een lekkage in de afvoer te zitten van de douche. De verkopers wilde er niks van weten waarna rechtsbijstand om de hoek kwam kijken, echter is het uiteindelijk simpelweg opgelost door mijn opstalverzekering. Lijkt me dat de kopers ook gewoon daar even moeten aankloppen...

Een week of een half jaar is natuurlijk wel een verschilletje hè.

[Onderling1987]

Persoonlijk denk ik niet dat ze heel sterk staan in het bewijzen dat het probleem al aanwezig was voor de overdracht.

Mocht het ze nou toch lukken om dit te bewijzen. Het compleet vervangen van de badkamer zal niet nodig zijn om het probleem te verhelpen.

Dit komt op mij over als een advocaat die even aan zijn client wil laten zien dat hij er het maximale (en nog wat meer) uit gaat halen. Ik zou me daarom zeker zelf ook laten vertegenwoordigen.

[DeN1234]

Iedereen bedankt voor de input/adviezen. Zoals vele van jullie al zeiden heb ik mijn RBV ingeschakeld.

[ Voor 85% gewijzigd door DeN1234 op 04-05-2023 17:37 ]

[Arunia]

Ik vind dat de kopers wel heel snel met een advocaat komen. Maar wellicht is er meer aan vooraf gegaan (ik bedoel hier absoluut niet mee dat ik denk dat jij fout zit ergens in wat er gebeurd is!) is. Zo niet, dan zou ik ze ook absoluut niet vertrouwen.
Weg via RBV lijkt me alleen de juiste weg, maar dat doe je gelukkig al.
Grote kans dat ze jou niet de schuld kunnen gaan geven door eigen verbouwing.

[Piggen]

DeN1234 schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 14:19:
Bij dit verhaal had ik mijn RBV ingeschakeld en deze wilden overgaan tot betaling zonder enige moeite om uit te zoeken of de klacht terecht was. Persoonlijk was ik het helemaal niet eens met de oplossing en ben daarom niet altijd fan van het direct inschakelen van een RBV (DAS in dit geval).

In dit geval heeft mijn RBV het nu wel opgepakt, alle documentatie ingestuurd en zij gaan de advocaat contacteren. Degene aan de telefoon gaf ook aan, gezien alle verstrekte informatie acht hij de kans heel klein dat de kopers dit kunnen verhalen op mij. Maar goed eerst zien dan geloven, ik houd jullie op de hoogte van de voortgang.

Als ik het zo lees, denk ik dat ze gewoon nog zo'n poging wagen, aangezien het de vorige keer kennelijk zo makkelijk ging om geld te krijgen. Ik weet ook dat de RBV afweegt of betalen beter is dan er moeite in steken, maar ik zou er zo ook geen fan van zijn idd.

[Rukapul]

Piggen schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 14:45:
[...]

Als ik het zo lees, denk ik dat ze gewoon nog zo'n poging wagen, aangezien het de vorige keer kennelijk zo makkelijk ging om geld te krijgen. Ik weet ook dat de RBV afweegt of betalen beter is dan er moeite in steken, maar ik zou er zo ook geen fan van zijn idd.

Idem.

Aan de andere kant zal men de vorige keer de 3 opties wel overwogen hebben:
• topicstarter doet beroep op garantie om koopovereenkomst na te komen (met risico op gebed zonder einde)
• topicstarter vraag koper om beroep te doen op garantie (overgedragen kwalitatief recht, maar verstandige koper laat verantwoordelijkheid zo lang mogelijk bij verkoper)
• RBV betaalt reparatie in opdracht van verkoper onder finale kwijting

Casus is behoorlijk anders dan in dit topic, maar heeft de poorten voor verdere claims wagenwijd open gezet.

[DeN1234]

Arunia schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 14:25:
Ik vind dat de kopers wel heel snel met een advocaat komen. Maar wellicht is er meer aan vooraf gegaan (ik bedoel hier absoluut niet mee dat ik denk dat jij fout zit ergens in wat er gebeurd is!) is. Zo niet, dan zou ik ze ook absoluut niet vertrouwen.
Weg via RBV lijkt me alleen de juiste weg, maar dat doe je gelukkig al.
Grote kans dat ze jou niet de schuld kunnen gaan geven door eigen verbouwing.

Gek genoeg was er tot december normaal contact met de kopers.

[ Voor 28% gewijzigd door DeN1234 op 04-05-2023 17:37 ]

[DeN1234]

Rukapul schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 14:58:
[...]

Idem.

Aan de andere kant zal men de vorige keer de 3 opties wel overwogen hebben:
• topicstarter doet beroep op garantie om koopovereenkomst na te komen (met risico op gebed zonder einde)
• topicstarter vraag koper om beroep te doen op garantie (overgedragen kwalitatief recht, maar verstandige koper laat verantwoordelijkheid zo lang mogelijk bij verkoper)
• RBV betaalt reparatie in opdracht van verkoper onder finale kwijting

Casus is behoorlijk anders dan in dit topic, maar heeft de poorten voor verdere claims wagenwijd open gezet.

Sorry, ik merk dat ik ben vergeten te vermelden, er is geen cent betaald naar de kopers toe en heb de oplossing van de RBV geweigerd.

[ Voor 9% gewijzigd door DeN1234 op 04-05-2023 17:38 ]

[garriej]

DeN1234 schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 15:00:
[...]


Gek genoeg was er tot december normaal contact met de kopers, totdat er kwesties naar voren kwamen dat de kopers waarschijnlijk geld ging kosten. (het huis waar zij in wonen is al 33 jaar oud) De toon naar mij veranderde compleet. ik denk dat het zelf contacteren ( dus van koper naar verkoper) de kopers niet aandurven, vooral vanwege de tegenargumenten die gegeven kunnen worden op de claims. Ik krijg het gevoel dat een directe confrontatie daarom niet aangedurfd wordt en het dan via een advocaat wordt gespeeld.

DeN1234 schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 15:05:
[...]


Sorry, ik merk dat ik ben vergeten te vermelden, er is geen cent betaald naar de kopers toe en heb de oplossing van DAS geweigerd. Ik heb in samenspraak met de verkoopmakelaar een direct verweer opgesteld naar de advocaat toe. Vervolgens niets meer gehoord (iets met de staart tussen de benen).

Bel de verkoopmakelaar voor dit geval ook is. Die heeft vast ook nog wat ideeën en zal mogelijk al vaker met dit bijltje gehakt hebben.

[Arunia]

DeN1234 schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 15:00:
[...]


Gek genoeg was er tot december normaal contact met de kopers, totdat er kwesties naar voren kwamen dat de kopers waarschijnlijk geld ging kosten. (het huis waar zij in wonen is al 33 jaar oud) De toon naar mij veranderde compleet. ik denk dat het zelf contacteren ( dus van koper naar verkoper) de kopers niet aandurven, vooral vanwege de tegenargumenten die gegeven kunnen worden op de claims. Ik krijg het gevoel dat een directe confrontatie daarom niet aangedurfd wordt en het dan via een advocaat wordt gespeeld.

Bevestigd mijn vermoeden alleen maar en wat er eerder geopperd is in dit topic dat de advocaat en kopers bekenden zijn en onder het mom, ik stuur wel even een briefje, kijken wat er uit komt, gestuurd is.

Wij hadden compleet rotte kozijnen in ons huis waar we een paar jaar na koop achter kwamen. Ze hadden het gewoon dik met verf verdoezeld. Maar eigenlijk nooit over gedacht om hiermee terug te gaan naar de verkopers. Dat andere mensen bij het minste al aan de bel trekken, vind ik een rot gevoel zeg maar.

[Stalensnuitje]

Dit klinkt heel erg als wat ik zelf enkele jaren terug had meegemaakt.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Qwerty-273]

Ach het rbv-wereldje is redelijk klein en veel claims worden onderling afgehandeld (waarna er voldoende bij elke rbv-partij zelf blijft plakken). Het wordt onderhand al een scenario dat je maar van alles claimt omdat je er haast vanuit kan gaan dat de tegenpartij eerder schikt dan gaat procederen (als uitkomst van een kosten-baten analyse). Als klant besteedt je het uit aan je rbv en je ziet er niets van terug en wordt er een schikking uitbetaald. Dat is toch even snel een paar duizend euro die je als claimer weer in kan zetten voor een verbouwing (of vakantie).

[Slappyjoez]

Even uit nieuwsgierigheid, zouden er foto's (wellicht in member tags) geplaatst kunnen worden van de staatus van de badkamer in de verkoopadvertentie en wat in het rapport nu staat?

[Noutie]

Slappyjoez schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 16:14:
Even uit nieuwsgierigheid, zouden er foto's (wellicht in member tags) geplaatst kunnen worden van de staatus van de badkamer in de verkoopadvertentie en wat in het rapport nu staat?

Lijkt me niet.

[paQ]

Noutie schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 16:15:
[...]

Lijkt me niet.

want?

[Noutie]

paQ schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 16:18:
[...]

want?

Er kan nog een rechtzaak volgen en dan wil je niet je stukken op voorhand openbaar hebben. My2cents.

[paQ]

Noutie schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 16:19:
[...]

Er kan nog een rechtzaak volgen en dan wil je niet je stukken op voorhand openbaar hebben. My2cents.

In member tags is niet openbaar, en wat is er op tegen om een mening / inzichten te vragen?
Dit topic is er immers toch ook al? Een foto ter duiding is dan toch alleen maar welkom?

[ Voor 12% gewijzigd door paQ op 04-05-2023 16:22 ]

[Real]

Noutie schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 16:19:
[...]
Er kan nog een rechtzaak volgen en dan wil je niet je stukken op voorhand openbaar hebben. My2cents.

Dit. Ik snap überhaupt niet wat @DeN1234 met dit topic wil bereiken.

Er zijn een paar reacties gekomen die compleet de plank misslaan. De meeste mensen beginnen waarschijnlijk maar wat te zoeken online en gaan daarna reageren alsof ze de wijsheid in pacht hebben.

paQ schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 16:22:
[...]
In member tags is niet openbaar, en wat is er op tegen om een mening / inzichten te vragen?
Dit topic is er immers toch ook al? Een foto ter duiding is dan toch alleen maar welkom?

De kopers kunnen vrij eenvoudig zelf een account aanmaken of hebben al een account.

[Agent47]

Normaliter ga je als koper eerst contact zoeken met de verkoper over het een en ander.
Ik zou me als TS zijnde totaal niet druk maken. Je hebt je bewijs qua foto's. je hebt een rechtsbijstand, laat die het maar lekker uitzoeken.

Wel triest van de kopers om meteen via een advocaat te gaan spelen. Klinkt enorm als ergens een slaatje uit slaan.

[paQ]

Real schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 16:23:
[...]


Dit. Ik snap überhaupt niet wat @DeN1234 met dit topic wil bereiken.

Er zijn een paar reacties gekomen die compleet de plank misslaan. De meeste mensen beginnen waarschijnlijk maar wat te zoeken online en gaan daarna reageren alsof ze de wijsheid in pacht hebben.


[...]


De kopers kunnen vrij eenvoudig zelf een account aanmaken of hebben al een account.

en kunnen hoe dan ook dit topic nu ook gewoon zien

[Real]

paQ schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 16:27:
[...]
en kunnen hoe dan ook dit topic nu ook gewoon zien

Ja, dat is dus precies mijn punt. De TS gaat allerlei informatie delen over een geschil dat mogelijk een (zeer) groot bedrag betreft. Maar wat win je daarmee behalve veel reacties op de TS van Joost mag weten wie die de klok hebben horen luiden maar overduidelijk niet weten waar de klepel hangt?

De primaire vraag van de TS lijkt te zijn: is er een klachttermijn overschreden? Het antwoord is: dat hangt af van de omstandigheden van het geval en dat kun je echt niet op een forum beoordelen.

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:GHSHE:2021:3585

[paQ]

Real schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 16:33:
[...]


Ja, dat is dus precies mijn punt. De TS gaat allerlei informatie delen over een geschil dat mogelijk een (zeer) groot bedrag betreft. Maar wat win je daarmee behalve veel reacties op de TS van Joost mag weten wie die de klok hebben horen luiden maar overduidelijk niet weten waar de klepel hangt?

De primaire vraag van de TS lijkt te zijn: is er een klachttermijn overschreden? Het antwoord is: dat hangt af van de omstandigheden van het geval en dat kun je echt niet op een forum beoordelen.

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:GHSHE:2021:3585

true, maar dit topic heeft niet de insteek de kopers te bezoedelen oid
Beter is zo'n vraag in een afgesloten deel te stellen, maar daar is het nu toch al te laat voor

[Real]

paQ schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 16:37:
[...]
true, maar dit topic heeft niet de insteek de kopers te bezoedelen oid

Dat is niet zozeer het punt. Er kunnen ook allerlei feiten onbekend zijn die via dit topic ineens bij de kopers bekend worden zonder dat ze daar erg veel moeite voor hoeven te doen.

Iedereen moet het zelf weten uiteraard, maar bezint eer ge begint met juridische geschillen eenzijdig op een openbaar forum uiteen te zetten.

Een klacht over een kapot toetsenbord of beeldscherm is toch wel wat anders dan zoiets al dit. Maar ieder z'n ding.

[FreshM]

DeN1234 schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 14:19:
Persoonlijk was ik het helemaal niet eens met de oplossing en ben daarom niet altijd fan van het direct inschakelen van een RBV (DAS in dit geval).

Inschakelen van je RBV, m.a.w. je zaak bij de verzekering aanmelden, is belangrijk voor de dossiervorming en initieel advies. Lang niet elke aanmelding loopt uit op actie of zelfs op contact met de tegenpartij.

Sommige verzekeraars stellen zelfs als voorwaarde dat je een zaak al moet aanmelden als je ook maar een vermoeden hebt dat die kan uitdraaien op juridisch getouwtrek.

Ik weet dat mijn opmerkingen hier wat off-topic zijn, maar er is echt geen probleem met voortijdig inschakelen van je RBV. Dat je zaken liefst zelf oplost is dan wel weer een aimabele karaktereigenschap van je, dat zeg ik er ook maar even bij.

[Stephanvr]

Rukapul schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 14:58:
[...]

Idem.

Aan de andere kant zal men de vorige keer de 3 opties wel overwogen hebben:
• topicstarter doet beroep op garantie om koopovereenkomst na te komen (met risico op gebed zonder einde)
• topicstarter vraag koper om beroep te doen op garantie (overgedragen kwalitatief recht, maar verstandige koper laat verantwoordelijkheid zo lang mogelijk bij verkoper)
• RBV betaalt reparatie in opdracht van verkoper onder finale kwijting

Casus is behoorlijk anders dan in dit topic, maar heeft de poorten voor verdere claims wagenwijd open gezet.

RBV betaalt nóóit de reparatie. De RB-verzekering dekt enkel rechtshulp.

[rbaidjoe]

Stephanvr schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 21:21:
[...]


RBV betaalt nóóit de reparatie. De RB-verzekering dekt enkel rechtshulp.

RBV is gewoon een for-profit organisatie. Als zij inschatten dat de claim betalen ze minder kost dan de rechtshulp bieden, wat denk je dat ze dan gaan doen?

[Wolly]

rbaidjoe schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 21:36:
[...]


RBV is gewoon een for-profit organisatie. Als zij inschatten dat de claim betalen ze minder kost dan de rechtshulp bieden, wat denk je dat ze dan gaan doen?

Het heeft eigenlijk weinig te maken met je recht halen.

[Stephanvr]

rbaidjoe schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 21:36:
[...]


RBV is gewoon een for-profit organisatie. Als zij inschatten dat de claim betalen ze minder kost dan de rechtshulp bieden, wat denk je dat ze dan gaan doen?

Ik geloof echt niet dat de RBV schade vergoed. Zij kijken naar wie aansprakelijk is en stellen oorzaker aansprakelijk. Zijn er voorbeelden van RBV die schade betalen? Ik ben zeer benieuwd.

[Bartske]

Stephanvr schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 22:05:
[...]


Ik geloof echt niet dat de RBV schade vergoed. Zij kijken naar wie aansprakelijk is en stellen oorzaker aansprakelijk. Zijn er voorbeelden van RBV die schade betalen? Ik ben zeer benieuwd.

Ze betalen de schade niet, maar kopen de zaak af en stellen je daarmee schadeloos. Dat komt volgensmij regelmatig voor bij kleinere schades

https://www.consumentenbo...al%20worden%20voorgesteld.

[DutchKel]

Stephanvr schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 22:05:
[...]


Ik geloof echt niet dat de RBV schade vergoed. Zij kijken naar wie aansprakelijk is en stellen oorzaker aansprakelijk. Zijn er voorbeelden van RBV die schade betalen? Ik ben zeer benieuwd.

Ik heb het toch al 2 keer meegemaakt dat ze er geen zaak van wilde maken en mij daar een vergoeding voor gaven die ongeveer gelijk was aan de geleden schade.

[Stephanvr]

Ah ok. Dat blijkt dan toch een optie te zijn. Is afkoop identiek aan de geleden schade? Enfin, ik heb het zelf nóóit meegemaakt.

Welke opties heeft RBV voorgesteld?

[DutchKel]

Stephanvr schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 22:57:
Ah ok. Dat blijkt dan toch een optie te zijn. Is afkoop identiek aan de geleden schade? Enfin, ik heb het zelf nóóit meegemaakt.

Welke opties heeft RBV voorgesteld?

Meestal is het je hebt x bedrag aan schade, we bieden aan om x bedrag aan je over te maken als wij er geen zaak van hoeven te maken. Overigens gaat het vaak om kleinere bedragen. Ik geloof dat ze tot 500 euro zo mogen afkopen. Is het hoger dan gaan ze vaak wel verder (als het zin heeft). Je mag zelf wel nog op een andere manier het geld proberen te achterhalen. Dat is aan jezelf.

Ik heb 1 keer gehad dat een vliegmaatschappij failliet is gegaan. Dat heb ik toen bij de rechtsbijstand neergelegd. Die kochten dat af (ik geloof voor ongeveer 450 euro, het ticket zelf was iets van 600-700 euro). Ze legde uit dat consumenten dan toch achteraan in de rij staan en dat de kans klein was dat er nog iets te halen viel dus de kans dat procederen zin had was erg klein. Echter de vlucht was met de creditcard betaald en daar was dus ook nog garantie op. De rechtsbijstand zei ook dat ik zelf nog mocht proberen om het geld via een andere manier nog te krijgen, dat is dus ook gedaan.

Bij een andere zaak ging het om oplichting via een webshop voor ongeveer 250 euro. Daar betaalde de rechtsbijstand ook de geleden schade aan mij. Maar dat was wel het exacte bedrag.

[2fastTG]

Stephanvr schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 22:05:
[...]


Ik geloof echt niet dat de RBV schade vergoed. Zij kijken naar wie aansprakelijk is en stellen oorzaker aansprakelijk. Zijn er voorbeelden van RBV die schade betalen? Ik ben zeer benieuwd.

Zeer gebruikelijk…
https://www.consumentenbo...rechtsbijstandverzekeraar

[rbaidjoe]

Heeft ook verder weinig met geloven te maken. Gewoon polis lezen.

[peter243]

Klopt Rbv kocht bij mij conflict met internetaanbieder af. Dat was nogal dwingend, weinig ruimte om mijn verhaal te doen. Wat is de schade? Oké dan betalen we dit bedrag.

[Zatervan]

Overleg even met de verkopende makelaar, die kan je vaak prima adviseren hoe je dit ga aanpakken
Succes
Want jij sta sterker dan zij

[ Voor 1% gewijzigd door Zatervan op 08-05-2023 22:13 . Reden: Tiepvaud ]