Erfbelasting erf complexe situatie

[Wesses]

Hoi allen,
Mijn vrouw en haar zusje hebben een erfenis gekregen van hun vader. Echter is de situatie voor ons complex en hoop ik dat er mensen zijn met kennis. Na een gesprek met de belastingdienst wat informatie gekregen, maar ook de belastingdienst vond dit een wat complexere situatie. Uiteraard nemen wij een adviseur in de hand, maar ik kan niet wachten op antwoorden vanwege de hoge bedragen die wellicht betaald moeten gaan worden.

Situatie
Vader en tante hebben een erf. De erfenis die bij het overlijden van vader tot stand is gekomen, betekend dat vrouw en zusje mede-eigenaar zijn geworden. Tante 50% eigenaar, Vrouw 25% & Zusje 25%. Hierbij is afgesproken dat moeder het recht heeft gekregen om te blijven wonen in de woning.

Het erf bestaat uit zo’n 20.000m2, er staan 4 woningen op het erf. Naast moeder wonen tante met partner, nichtje met partner (huurcontract) en een echtpaar (80 & 77 jaar oud) zonder huurcontract maar al meer dan 30 jaar. Er wordt netjes huur betaald met de jaarlijkse verhogingen van 6%.

WOZ waarde
Het erf is enkele jaren gesplitst door de gemeente waardoor er 2, 2a, 2b, 2c en 2d zijn ontstaan.

• 2 €551.000,- Voorhuis (nichtje & partner)
• 2a €392.000,- Woning echtpaar
• 2b €665.000,- Onze moeder
• 2c €748.000,- Onze tante
• 2d €226.000,- (wij denken oude “zuipkeet”)

2d, onduidelijk is of dit meegerekend wordt, staat niet in WOZ loket en bestaat ook niet meer op het terrein, staat wel op aanslag.
Uitgaande van deze bedragen, dan komt de totale WOZ op: €2.582.000,-.

Huurders
Huurder 1
Ouder echtpaar, zonder huurcontract, al meer dan 30 jaar.
Huur 2022 (all-in): €842,97,- per april verhoging naar €936,29
Uitgaande van de kadaster zijn zij wonende op nummer 2a, WOZ €392.00,-

Huurder 2
Nichtje met partner, met huurcontract, familie verhuur
Huur 2022 (all-in): €1553,10 per maand, per april verhoging naar €1608,81
Uitgaande van de kadaster zijn zij wonende op nummer 2, WOZ €551.000,-


Hypotheken Tante en Moeder
Tante met partner hebben een hypotheek van €122.000,- , aflossingsvrij.
Moeder en vader hebben een hypotheek van €60.000,- , aflossingsvrij

Vraagstelling
Er komt een erfbelasting onze kant op. De eerste vraagstelling die bij ons opkomt is, hoeveel gaat de erfbelasting bedragen? Uiteraard hebben wij een poging gewaagd om de erfbelasting te berekenen. Omdat de situatie complex is, is onduidelijk hoe deze regels toegepast mag worden.

Een berekening die wij gemaakt hebben is als volgt:
waarde verhuurde woningen
WOZ WOZ % tabel WOZ na verekening

• 2a Fam 1 € 852,97 € 10.235,64 € 392.000,00 2,61 56% € 219.520,00
• 2 Fam 2 € 900,00 € 10.800,00 € 551.000,00 1,96 79% € 551.000,00

Fam 2 (WOZ 2) blijft hetzelfde ivm familie

Erfbelasting berekening
Totale WOZ hele terrein (indien 2d niet mee doet) € 2.183.520,00
Hypotheek schuld moeder € 60.000,00
Hypotheek schuld tante € 122.000,00
Resterend WOZ € 2.001.520,00

Helft WOZ erf deel = geërfde deel € 1.000.760,00

1% = € 10.007,60
waarde 6% € 60.045,60
vruchtgebruik factor 12 (54 jaar) € 720.547,20
belasting vrijstelling moeder € 723.526,00
Resterende erf deel moeder waarover belasting €0,-


Resterend erfdeel Vrouw & zusje € 280.212,80

Vrouw€ 140.106,40 > belasting vrijstelling Vrouw€ 22.918,00
Resterend € 117.188,40 > 10% hiervan is € 11.718,84 erfbelasting

Zusje € 140.106,40 > belasting vrijstelling Zusje € 22.918,00
Resterend € 117.188,40 > 10% hiervan is € 11.718,84 erfbelasting


Kijkende naar deze berekening, dan is dit de meest ideale uitgangspositie. Uiteraard zijn bepaalde zaken onduidelijk

• De erfenis bedraagt de helft van het terrein (gedeelde eigendom samen met tante). In het testament staat onverdeelde helft. Hoe wordt in deze situatie de verdeling van de WOZ waarde gemaakt met betrekking tot de erfbelasting?
• mag je de WOZ door 2e delen in het kader van onverdeelde helft?
• Mag de hypotheek van tante van de WOZ afgetrokken worden om het daadwerkelijke WOZ te berekenen?
• 2d ontbreekt in het kadaster, dit was (naar ons weten) een oude “zuipkeet” & is al meer dan een jaar niet meer aanwezig op het terrein. Echter is hier geen bezwaar tegen gemaakt. Hoe moet dit meegenomen worden in de erfbelasting/berekening.

Alvast bedankt voor het meedenken. Groet, Wess

[xzaz]

Wat een situatie en wat een huur, 6% verhoging. Waar haal je dat vandaan? Je begint je bericht terecht met een opmerking dat hier iemand naar moet kijken met verstand van zaken dat lijkt mij een correcte insteek. De opmerking dat er grote bedragen betaald moeten gaan worden staan ook tegenover de grote bedragen die binnenkomen.

Algmeen punt: veel eigendommen maar geen schulden?
Eerste punt: Gewoon 50% dacht ik.
Voor wat betreft 2d: naar mijn idee als het niet bestaat in het kadaster is het er gewoon niet. Wat er opstaat een oude zuipkeet is irrelevant voor de WOZ daarvan wordt het niet hoger of lager. Punt blijft over wat het stukje wel onder valt en daarin moet het meegenomen worden.

Maar dit is zo complex hiervoor zou ik niet wachten op antwoorden op een forum maar gewoon de afspraak afwachten met een adviseur.

[ Voor 7% gewijzigd door xzaz op 26-04-2023 10:47 ]

[Bobo221]

Ik ben ook wel benieuwd naar waar die 6% huurverhoging vandaan komt?
Naar mijn weten is het ge-capt op maximaal 3.1% voor sociale huurwoningen en maximaal 4.1% voor vrijesectorwoningen. De kans is groot dat dit sociale huurwoningen betreft en zodoende ook onder het puntensysteem vallen waarbij de huurprijs ook beschermd is.

[RocketKoen]

Is het uberhaubt mogelijk dat je moeder en vader een gezamelijke hypotheek hadden, maar dat je moeder het huis waar die hypotheek op zit niet erft?
Ze kan geen hypotheek hebben op een huis dat niet van haar is. Ook al heeft ze vruchtgebruik.
Dus als de erfenis op deze manier wordt verdeeld, moet die €60k eerst worden betaald.

Zelfde verhaal met de hypotheek van tante. Hoe heeft die een hypotheek op haar naam, terwijl het eigendom maar voor 50% van haar was?

Ik zou vooral die hypotheek aktes er eens bij gaan zoeken en goed lezen hoe dat zit. En of die hypotheken nog wel geldig blijven. Dat gaat de notaris namelijk ook doen. En zoals het nu lijkt kan dat een verassing van 182k opleveren.

[eric.1]

Begin bij het begin, zeg ik maar als leek; wat is er nu precies onderdeel van de erfenis en hoe zitten de eigendommen in elkaar (perceel en de bebouwing, dunkt me). Volgens mij loopt dit nu een beetje door elkaar heen. Je kan natuurlijk niet iets erven wat niet van de persoon in kwestie was.

[Rukapul]

RocketKoen schreef op woensdag 26 april 2023 @ 10:56:
Is het uberhaubt mogelijk dat je moeder en vader een gezamelijke hypotheek hadden, maar dat je moeder het huis waar die hypotheek op zit niet erft?
Ze kan geen hypotheek hebben op een huis dat niet van haar is. Ook al heeft ze vruchtgebruik.
Dus als de erfenis op deze manier wordt verdeeld, moet die €60k eerst worden betaald.

Zelfde verhaal met de hypotheek van tante. Hoe heeft die een hypotheek op haar naam, terwijl het eigendom maar voor 50% van haar was?

Ik zou vooral die hypotheek aktes er eens bij gaan zoeken en goed lezen hoe dat zit. En of die hypotheken nog wel geldig blijven. Dat gaat de notaris namelijk ook doen. En zoals het nu lijkt kan dat een verassing van 182k opleveren.

Het ligt ook maar net aan hoe de situatie is ontstaan. Als dat door vererving is ontstaan dan kan dit. Gezien de enorme lage hypotheken kan ik me voorstellen dat de financiers ook niet meteen op scherp stonden.

Wat je op termijn wel wilt is het ongedeelde eigendom wel delen. Stel je namelijk voor dat er nog een keer georven wordt: op een gegeven moment zit je met 10+ eigenaren van een aantal kadastrale percelen met een aantal opstallen.

Voor de erfbelasting nu lijkt het me echter weinig relevant: daarbij gaat het om de waarde (50% waarde percelen, 50% waarde relevante opstallen). Bij de opstallen moet je wel kijken wie de eigenaar is.

Als het door vererving is ontstaan dan heb je potentieel een leuke klus voor een notaris tegen een stevig tarief om alles uit te zoeken.

[AndosH]

Klopt het dat moeder niets van het erf in bezit had en na overlijden alleen het vruchtgebruik erft?
Was zij wel schuldenaar voor de lening maar geen eigenaar?

Welk deel van het erf had tante in haar bezit voor het overlijden? Dat is als ik goed begrijp 50% en ze erft niet van haar broer via testament?

Op 2d staat geen gebouw meer geef je aan, maar die grond heeft lijkt me nog wel een waarde. Kun je die bepalen?

Het gesprek met de expert afwachten lijkt me veel verstandiger dan nu puzzelen, maar als je de waarderingen en bezit in kaart kan brengen dan helpt dat natuurlijk wel voor dat gesprek.

[ Voor 6% gewijzigd door AndosH op 26-04-2023 11:21 ]

[Wimbr70]

Ik mag aannemen dat deze nalatenschap in behandeling bij een notaris is? Deze zal dan (neem ik aan) ook de aangifte erfbelasting op zich nemen en ook wel kunnen vertellen hoe groot de aanslag eventueel zal worden.

[wheel]

RocketKoen schreef op woensdag 26 april 2023 @ 10:56:
Is het uberhaubt mogelijk dat je moeder en vader een gezamelijke hypotheek hadden, maar dat je moeder het huis waar die hypotheek op zit niet erft?
Ze kan geen hypotheek hebben op een huis dat niet van haar is.

Is dat zo? Ik meen dat tekenen voor de hypotheek niet gebonden is aan eigendom van de woning.

[Rukapul]

wheel schreef op woensdag 26 april 2023 @ 13:31:
[...]

Is dat zo? Ik meen dat tekenen voor de hypotheek niet gebonden is aan eigendom van de woning.

In de praktijk komt het daar wel op neer. De bank wil een hypotheekrecht vestigen en kan dat alleen krijgen van de gezamenlijke eigenaren.

In de praktijk krijg je ook nauwelijks een hypotheek als de grond niet in eigen bezit is (uitzondering: erfpacht bij een overheid).

[ Voor 16% gewijzigd door Rukapul op 26-04-2023 21:03 ]

[RocketKoen]

wheel schreef op woensdag 26 april 2023 @ 13:31:
[...]

Is dat zo? Ik meen dat tekenen voor de hypotheek niet gebonden is aan eigendom van de woning.

De woning (en grond) is het onderpand van de hypotheek. Als niet alle eigenaren van de woning aansprakelijk zijn voor de schuld, kan de bank het huis niet verkopen als er niet wordt betaald.

Een notaris controleert dit en hoort een hypotheekakte in zo'n geval te blokkeren.

De opties zijn dat alle eigenaren hoofdelijk aansprakelijk worden voor de hypotheek. Of dat de hypotheek wordt afgelost voordat de erfenis wordt verdeeld.

En het kan nog dat de moeder niet alleen op de hypotheek staat maar ook eigenaar is.

[Oekiejoekie]

Er is nog veel meer om uit te zoeken. Zijn er huwelijkse voorwaarden ? Hoe hebben je vader en je tante het verkregen ? Uit het feit dat er 2 eigenaren zijn, zou ik gokken dat zij het ook uit een erfenis van hun ouders hebben ? Dan kan het inderdaad buiten de gemeenschap vallen (maar dan moeten je schoonouders wel elk jaar onderling verrekend hebben, anders kunnen dat soort bepalingen nietig worden, en zit je alsnog met 4 eigenaren...

Ik zou deze situatie wel zo snel mogelijk proberen te beeindigen... Het klinkt als een recept voor ruzie binnen de familie. Denk ook aan situaties waarbij een van de mensen onverwacht hun geld nodig hebben , bijvoorbeeld bij een scheiding of werkloosheid...

[Real]

Wesses schreef op woensdag 26 april 2023 @ 09:46:
maar ik kan niet wachten op antwoorden vanwege de hoge bedragen die wellicht betaald moeten gaan worden.

Je vrouw heeft sowieso recht van beraad en in die tijd heb je alle tijd om een expert te raadplegen.

Op een forum zoals dit ga je geen zinnig antwoord krijgen want (1) je hebt geen flauw idee wie er antwoord en (2) het is vrij zeker dat er allemaal informatie mist.

Zo heb je het over 'onze' moeder, terwijl je vrouw erfgenaam is. Nu vind ik het prima als mensen hun schoonouders 'moeder' noemen, maar in deze context is het verwarrend. Je schrijft ook dat er:

is afgesproken dat moeder het recht heeft gekregen om te blijven wonen in de woning

Wanneer is dat dan 'afgesproken' en met wie? Ligt dat notarieel vast? Etc.

Bobo221 schreef op woensdag 26 april 2023 @ 10:53:
Ik ben ook wel benieuwd naar waar die 6% huurverhoging vandaan komt?
Naar mijn weten is het ge-capt op maximaal 3.1% voor sociale huurwoningen en maximaal 4.1% voor vrijesectorwoningen. De kans is groot dat dit sociale huurwoningen betreft en zodoende ook onder het puntensysteem vallen waarbij de huurprijs ook beschermd is.

De verhuur is weer een heel probleem op zich, want als het een all-in huurovereenkomst betreft is er geen huurprijs. Het oudere echtpaar in woning 2a betaalt waarschijnlijk dus al jaren een veel te hoge prijs en zonder contract is er ook geen aantoonbaar prijswijzigingsbeding overeengekomen.

Misschien bevat het contract van nummer 2 wel een uitsplitsing naar huurprijs en servicekosten, want het begrip all-in wordt vaak verkeerd gebruikt. Gezien het verhaal zou het mij niet verbazen dat de erflater zelf een contract heeft geschreven en dan zou het weleens kunnen dat er geen huurprijs overeen is gekomen.

Los daarvan kun je hele academische discussies voeren of de prijs voor de all-in huurovereenkomst van nummer 2 (het voorhuis) wel verhoogd kan worden als in dat contract wel een prijswijzigingsbeding staat opgenomen, want onderafdeling 2 in titel 4 van Boek 7 BW voorziet in de regeling van huurprijzen. Maar bij de huurovereenkomst van nummer 2 is er naar ik begrijp van de TS ook geen huurprijs, dus als het prijswijzigingsbeding verwijst naar een huurprijs is dat beding waarschijnlijk ook niet van toepassing.

Beide huurovereenkomsten kunnen door de huurders (dus niet door de (gemeenschap van) verhuurders) worden gesplitst waarbij de huurcommissie de volgende splitsing redelijk acht:

55% van de all-in prijs = huurprijs
25% van de all-in prijs = nuts/servicekosten

In bovenstaande voorbeeld krijg je dan:

55% van €936,29 = €514,96
25% van €936,29 = €234,10
totaal = €749

55% van €1608,81 = €884,85
25% van €1608,81 = €402,20
totaal = €1287,05

Maar vooral de huurders van nummer 2a hebben vermoedelijk totaal geen voordeel bij splitsen. Ze horen waarschijnlijk terug te gaan naar de prijs van 30 jaar geleden. Wellicht heeft nummer 2 ook geen voordeel bij splitsen, maar dat hangt ook van de overeenkomst af. Als daarin geen prijswijzigingsbeding staat opgenomen moet ook de oorspronkelijke prijs worden gehanteerd.

Los van de nalatenschap zijn dus de huurovereenkomsten nog een hele andere uitdaging. De vrouw van de TS (samen met de zus en tante) doen er waarschijnlijk verstandig aan om ook advies in te winnen bij een expert op het gebied van huurrecht voor woonruimte. De vorderingen van langer dan vijf jaar terug zijn vermoedelijk verjaard, maar met name bij de huurovereenkomst van nummer 2a kan het mogelijk een dure grap worden waarbij je nog een gulden/euro conversie hebt ook. Als de oorspronkelijke prijs bijvoorbeeld 500 gulden was, dan is de overeengekomen prijs dus slechts €226,89 vanaf 1 januari 2002. En op grond waarvan zou dat bedrag verhoogd mogen worden als er geen huurprijs overeen is gekomen?

Je hebt het dan over duizenden euros per jaar die teveel zijn betaald en dat kan dus zomaar uitkomen op een vordering van circa 25k. Voor alleen nog maar huisnummer 2a. Want als er ook geen prijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst van nummer 2 staat kan daar ook nog een vordering van zo'n soort bedrag uit voortkomen.

Vandaar dus: overweeg om advies in te winnen bij een expert op het gebied van huurrrecht voor woonruimte, want het komt allemaal wat 'houtje touwtje' over. Tenminste een van huurders is naar ik begrijp familie, dus wellicht scheelt dat weer. En misschien dat de huurders op nummer 2a gezien hun leeftijd ook geen zin hebben in allerlei 'heisa'. Maar dat kan anders liggen als er bijvoorbeeld een bewindvoerder in beeld komt of kleinkinderen etc.

Hou er in ieder geval rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien en uitzonderingen of omstandigheden zijn relevant zoals ik al noemde. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou.

cc: @xzaz

[Real]

Overigens zijn huurovereenkomsten voor woonruimte zonder huurprijs (all-in) per definitie gereguleerd en kunnen niet geliberaliseerd zijn.

[Bobo221]

Real schreef op woensdag 26 april 2023 @ 15:15:
[...]


Je vrouw heeft sowieso recht van beraad en in die tijd heb je alle tijd om een expert te raadplegen.

Op een forum zoals dit ga je geen zinnig antwoord krijgen want (1) je hebt geen flauw idee wie er antwoord en (2) het is vrij zeker dat er allemaal informatie mist.

Zo heb je het over 'onze' moeder, terwijl je vrouw erfgenaam is. Nu vind ik het prima als mensen hun schoonouders 'moeder' noemen, maar in deze context is het verwarrend. Je schrijft ook dat er:


[...]


Wanneer is dat dan 'afgesproken' en met wie? Ligt dat notarieel vast? Etc.


[...]


De verhuur is weer een heel probleem op zich, want als het een all-in huurovereenkomst betreft is er geen huurprijs. Het oudere echtpaar in woning 2a betaalt waarschijnlijk dus al jaren een veel te hoge prijs en zonder contract is er ook geen aantoonbaar prijswijzigingsbeding overeengekomen.

Misschien bevat het contract van nummer 2 wel een uitsplitsing naar huurprijs en servicekosten, want het begrip all-in wordt vaak verkeerd gebruikt. Gezien het verhaal zou het mij niet verbazen dat de erflater zelf een contract heeft geschreven en dan zou het weleens kunnen dat er geen huurprijs overeen is gekomen.

Los daarvan kun je hele academische discussies voeren of de prijs voor de all-in huurovereenkomst van nummer 2 (het voorhuis) wel verhoogd kan worden als in dat contract wel een prijswijzigingsbeding staat opgenomen, want onderafdeling 2 in titel 4 van Boek 7 BW voorziet in de regeling van huurprijzen. Maar bij de huurovereenkomst van nummer 2 is er naar ik begrijp van de TS ook geen huurprijs, dus als het prijswijzigingsbeding verwijst naar een huurprijs is dat beding waarschijnlijk ook niet van toepassing.

Beide huurovereenkomsten kunnen door de huurders (dus niet door de (gemeenschap van) verhuurders) worden gesplitst waarbij de huurcommissie de volgende splitsing redelijk acht:

55% van de all-in prijs = huurprijs
25% van de all-in prijs = nuts/servicekosten

In bovenstaande voorbeeld krijg je dan:

55% van €936,29 = €514,96
25% van €936,29 = €234,10
totaal = €749

55% van €1608,81 = €884,85
25% van €1608,81 = €402,20
totaal = €1287,05

Maar vooral de huurders van nummer 2a hebben vermoedelijk totaal geen voordeel bij splitsen. Ze horen waarschijnlijk terug te gaan naar de prijs van 30 jaar geleden. Wellicht heeft nummer 2 ook geen voordeel bij splitsen, maar dat hangt ook van de overeenkomst af. Als daarin geen prijswijzigingsbeding staat opgenomen moet ook de oorspronkelijke prijs worden gehanteerd.

Los van de nalatenschap zijn dus de huurovereenkomsten nog een hele andere uitdaging. De vrouw van de TS (samen met de zus en tante) doen er waarschijnlijk verstandig aan om ook advies in te winnen bij een expert op het gebied van huurrecht voor woonruimte. De vorderingen van langer dan vijf jaar terug zijn vermoedelijk verjaard, maar met name bij de huurovereenkomst van nummer 2a kan het mogelijk een dure grap worden waarbij je nog een gulden/euro conversie hebt ook. Als de oorspronkelijke prijs bijvoorbeeld 500 gulden was, dan is de overeengekomen prijs dus slechts €226,89 vanaf 1 januari 2002. En op grond waarvan zou dat bedrag verhoogd mogen worden als er geen huurprijs overeen is gekomen?

Je hebt het dan over duizenden euros per jaar die teveel zijn betaald en dat kan dus zomaar uitkomen op een vordering van circa 25k. Voor alleen nog maar huisnummer 2a. Want als er ook geen prijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst van nummer 2 staat kan daar ook nog een vordering van zo'n soort bedrag uit voortkomen.

Vandaar dus: overweeg om advies in te winnen bij een expert op het gebied van huurrrecht voor woonruimte, want het komt allemaal wat 'houtje touwtje' over. Tenminste een van huurders is naar ik begrijp familie, dus wellicht scheelt dat weer. En misschien dat de huurders op nummer 2a gezien hun leeftijd ook geen zin hebben in allerlei 'heisa'. Maar dat kan anders liggen als er bijvoorbeeld een bewindvoerder in beeld komt of kleinkinderen etc.

Hou er in ieder geval rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien en uitzonderingen of omstandigheden zijn relevant zoals ik al noemde. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou.

cc: @xzaz

Ik heb eigenlijk niks toe te voegen aan dit
Doet me denken aan dit artikel van vorig jaar:
https://www.ad.nl/wonen/v...-van-verhuurder~ad6c1ac2/

[Real]

Bobo221 schreef op woensdag 26 april 2023 @ 16:46:
[...]
Doet me denken aan dit artikel van vorig jaar:

Ja, dat was dit vonnis:

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBAMS:2022:1179

Overigens noemt de kantonrechter in rov 11 over het verhogen van een all-in prijs:

(...) terwijl in 1987 evenmin een wettelijke grond bestond voor het verhogen van een all-inprijs (...)

Bezint eer ge begint met verhuren van woonruimte. Particulieren hebben vaak geen goed beeld van de complexiteit en overigens sommige makelaars ook niet. Met name 'doe-het-zelf' of 'knip en plak' contracten zijn gemakkelijk onvolledig of onjuist en dan gaat de verhuurder al snel de mist in.

[Wesses]

Bedankt allen voor de reacties, ik kan hier zeker wat mee.

Paar antwoorden

• Het is vastgelegd bij de notaris, notaris gaat het voor ons niet uitrekenen omdat de notaris dit te complex vind.
• In het testament staat beschreven dat de moeder legaat is, niet vrij van rechten en kosten, in het testament (mede ondertekend door de tante i.v.m. gedeelde erf) is beschreven het recht van gebruik en bewoning van de onverdeelde helft van het erf. Hiervoor hebben vrouw en zus toestemming gegeven bij de notaris als erfgenamen.
• Moeder en vader zijn niet onder huwelijkse voorwaarden getrouwd.
• Het erf heeft 4 woningen die gezamenlijk eigendom zijn van alle partijen.
• Het erf is destijds geërfd door de vader en tante na overlijden grootouders.
• Tante is al 50% eigenaar, en nu dus vrouw 25% en zus 25%, doordat tante en de moeder er wonen, zal het nu niet direct verkocht worden. Naast het feit dat er voor de huurders een andere woning gezocht moet worden (haal ik uit het huurrecht), is het idee dat het verkocht gaat worden indien of de tante overlijd, of de moeder overlijd. Uiteraard zitten wij allen niet te wachten op zo’n complexe situatie en leven we liever in ons eigen huis.

Huur

• Verhoging is iets wat ik uit de oude administratie heb gehaald. Hier leer ik dus weer wat van, want dit kan ik bespreekbaar maken met de familie. Ik begrijp van mijn vrouw dat dit is wat destijds is uitgezocht door een boekhouder.
• De opgegeven huur is all-in, kale huur bedraagt €213,91
• Tevens losse huur voor een schuur & stalling waar het ouder echtpaar gebruik van maakt, €275,09

Hypotheek

• Aangegaan door vader en moeder gezamenlijk.

Uiteraard zijn wij bezig met een adviseur voor deze situatie maar het kan de ogen zeker openen door de reacties die gegeven worden! bedankt in ieder geval.

[Wimbr70]

Fijne notaris, iets wat specifiek een notarieel iets is niet doen omdat het te complex is! Gemiste kans

[Real]

Wesses schreef op woensdag 26 april 2023 @ 18:28:
De opgegeven huur is all-in, kale huur bedraagt €213,91

Dat kan niet beiden en maakt het weer compleet anders. Bij een all-in huurovereenkomst is er geen huurprijs (kale huur) bekend.

Blijkbaar is er wel een huurprijs bekend en dan is het dus geen all-in huurovereenkomst. En dan kan er ook niet gesplitst worden uiteraard.

Je vrouw c.s. zijn zonder all-in huurovereenkomst al een heel stuk uit de brand. Zonder contract heb je nog steeds te maken met de vraag of de huurovereenkomst gereguleerd is of geliberaliseerd, maar dat hangt af van de huurprijs bij aanvang van de overeenkomst. Als de huurovereenkomst gereguleerd is moet je rekening houden met de huurprijswetgeving voor gereguleerde huurovereenkomsten. Bij een geliberaliseerde huurovereenkomst een stuk minder, maar zoals hierboven al werd opgemerkt kan de huurprijs nooit met 6% worden verhoogd,

Vandaar dus mijn waarschuwingen: op een forum zoals dit kun je nooit alle feiten overzien. Blijkbaar versta jij iets heel anders onder een 'all-in' huurovereenkomst dan de wetgever. Los daarvan is het waarschijnlijk nog steeds geen gek idee om voor de huurovereenkomsten een expert te raadplegen want dat 'de boekhouder' ook verstand heeft van huurrecht van woonruimte is niet noodzakelijk het geval.

[Real]

Tevens losse huur voor een schuur & stalling waar het ouder echtpaar gebruik van maakt, €275,09

Dat is dan waarschijnlijk weer een huurovereenkomst op grond van art. 6:230a BW en daarop is niet het huurrecht specifiek voor woonruimte van toepassing. Maar soms is een garage eigenlijk een geheel met de woning en hoort het bij de woonruimte etc.

[iamerwin]

Wesses schreef op woensdag 26 april 2023 @ 09:46:
maar ik kan niet wachten op antwoorden vanwege de hoge bedragen die wellicht betaald moeten gaan worden.

Juist vanwege de hoge bedragen lijkt het me handig dat je wacht op iemand met verstand van zaken. Haastige spoed etc.

[Wesses]

Hoi allen,

Voor de geïnteresseerde, een accountant heeft ons begeleid in deze situatie.
Het totaal is neergekomen op €12.729,-

Qua berekening zat ik er niet ver naast gelukkig.

Groet, Wess.