Model B Contract Omzetten naar Model C contract

[markverrot]

Ik heb vorig jaar een huurder gekregen met een tijdelijk contract voor één jaar.
Het lastige is dat dit contract specificeert dat enige verlenging automatisch betekent dat het contract wordt omgezet in onbepaalde tijd.


Volgende maand ga ik naar het buitenland, en dit huurcontract loopt over enkele maanden af.
Omdat ik de mogelijkheid wil hebben weer terug te verhuizen als backup voor als ik mijn werk daarginds niet kan voortzetten, wil ik graag een 'Model C' contract aanbieden aan dezelfde huurder. Dit is in een contractvorm die wél meerdere malen verlengd kan worden, en toch de verhuurder de optie biedt terug te verhuizen, indien hij er zelf gaat wonen, en kan aantonen dat dit nodig is voor zijn werk.

Nu is mijn vraag of het feit dat ik reeds met deze huurder een Model B contract ben aangegaan, ook betekent dat ik niet met de zelfde huurder opvolgend een nieuw Model C contract kan aangaan. Waarbij ik de optie voorbehoud om via de diplomatenclausule het contract te verbreken.
Of wordt dit juridisch in feite als een verlenging van het huidige contract gezien?

[Ilmar]

Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.

Wetsartikel over einde tijdelijke contracten is vrij duidelijk.

[fopjurist]

markverrot schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 15:05:
Omdat ik de mogelijkheid wil hebben weer terug te verhuizen als backup voor als ik mijn werk daarginds niet kan voortzetten, wil ik graag een 'Model C' contract aanbieden aan dezelfde huurder. Dit is in een contractvorm die wél meerdere malen verlengd kan worden, en toch de verhuurder de optie biedt terug te verhuizen, indien hij er zelf gaat wonen, en kan aantonen dat dit nodig is voor zijn werk.

Model C is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule. De diplomatenclausule wordt mogelijk gemaakt door art. 7:274 lid 2 BW:

De rechter kan de vordering [tot beëindiging van de huurovereenkomst] slechts toewijzen (...) indien de verhuurder zijn vordering grondt op een beding als omschreven in lid 2 en aan de eisen van dat lid is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming;
(....)
2. In het geval dat uitdrukkelijk van de huurder en telkens van een opvolgend huurder is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd, kan de verhuurder overeenkomstig lid 1 aanhef en onder b, op dat beding de in dat lid bedoelde vordering gronden:
a. indien de verhuurder de woning zelf wil betrekken, of
b. indien de verhuurder jegens wie een vorige huurder het recht heeft verkregen de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid wil geven.

De bij het beding bepaalde termijn kan met wederzijds goedvinden worden verlengd voordat de met de huurder oorspronkelijk overeengekomen termijn is verstreken.

Er staat dat je uitdrukkelijk moet bedingen dat het gehuurde na een bepaalde termijn moet worden ontruimd, en dat past niet bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Aan de andere kant staat in de laatste zin dat je de termijn in het beding kunt verlengen, en na verlenging maakt het beding wel deel uit van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Ik neig er daarom naar te stellen dat het niet kan, maar ik weet het niet 100% zeker. Model C is hoe dan ook niet het juiste model omdat het een contract voor onbepaalde tijd wordt. Een advocaat huurrecht kan je meer zekerheid geven en je helpen bij het opstellen van de juiste overeenkomst.

De diplomatenclausule heeft een aantal nadelen die op deze pagina onder "Niet zaligmakend" worden uitgelegd. Kijk eerst even of de nadelen acceptabel zijn voordat je je hier verder in verdiept.

[Ilmar]

fopjurist schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 22:13:


Er staat dat je uitdrukkelijk moet bedingen dat het gehuurde na een bepaalde termijn moet worden ontruimd, en dat past niet bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Aan de andere kant staat in de laatste zin dat je de termijn in het beding kunt verlengen, en na verlenging maakt het beding wel deel uit van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Ik neig er daarom naar te stellen dat het niet kan, maar ik weet het niet 100% zeker. Model C is hoe dan ook niet het juiste model omdat het een contract voor onbepaalde tijd wordt. Een advocaat huurrecht kan je meer zekerheid geven en je helpen bij het opstellen van de juiste overeenkomst.

Het probleem is volgens mij wel simpeler: er ligt nú hoogstwaarschijnlijk een overeenkomst zónder diplomatenclausule (ontruiming na x voor eigen gebruik). Als er dus opeenvolgend een nieuwe overeenkomst gesloten wordt (in welke vorm dan ook), zal die worden opgevat als een verlenging van de huidige overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Je probleem is dan denk ik niet de eventuele onverenigbaarheid van onbepaalde tijd en diplomatenclausule, maar het ontbreken van de diplomatenclausule in de oorspronkelijke overeenkomst.

[markverrot]

Bedankt, dan kan ik helaas niet met deze huurder verder.

[markverrot]

Ik heb nog even gekeken, en ik vindt onder Art 230 een andere tekst;

https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/2023-02-18

Indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, wordt daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd verlengd.


Hier staat 'tenzij van andere bedoeling blijkt'.

Dit is wel vaag. Maar indien een nieuw contract expliciteit vermeldt dat er een nieuwe overeenkomst wordt afgesproken waar in de diplomatenclausule wordt opgenomen, lijkt mij dat aan dit gegeven wordt voldaan.
Maar dit is misschien wel zodanig complex dat ik hiervoor een advocaat zou moeten inschakelen.

[fopjurist]

markverrot schreef op dinsdag 25 april 2023 @ 18:51:
Ik heb nog even gekeken, en ik vindt onder Art 230 een andere tekst;

https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/2023-02-18

Indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, wordt daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd verlengd.


Hier staat 'tenzij van andere bedoeling blijkt'.

Dat artikel begint met "na afloop van een huurovereenkomst". Daar kom je niet op uit bij woonruimte. Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 (artikelen 232 t/m 282) gaat specifiek over woonruimte. Artikel 7:271 BW bepaalt dat een huurovereenkomst niet zomaar eindigt.

Dit is wel vaag. Maar indien een nieuw contract expliciteit vermeldt dat er een nieuwe overeenkomst wordt afgesproken waar in de diplomatenclausule wordt opgenomen, lijkt mij dat aan dit gegeven wordt voldaan.
Maar dit is misschien wel zodanig complex dat ik hiervoor een advocaat zou moeten inschakelen.

Het is de vraag of je een nieuw contract kunt sluiten. In art. 7:271 BW staat dat een nieuwe huurovereenkomst wordt opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van de oorspronkelijke huurovereenkomst. En in de oorspronkelijke huurovereenkomst stond de clausule nog niet. Ik ben het dus wel met Ilmar eens dat dit lastig wordt.

[ybos]

markverrot schreef op zondag 23 april 2023 @ 19:46:
Bedankt, dan kan ik helaas niet met deze huurder verder.

heeft de huurder geen partner, dan heb je op papier een nieuw contract met een andere huurder.