Jaarrekening VVE

[Mattie456]

Per februari 2022 ben ik eigenaar van mijn appartement. Nu heb ik begin 2023 een jaarafrekening van de VvE ontvangen over het jaar 2021. Hieruit blijkt dat er enkele honderden euro's aan kosten moeten worden betaald.

De beheerder van de VvE geeft aan dat de jaarrekening ná de overdrachtsdatum is vastgesteld en daarom ten laste komen van de koper. Zij geven aan dat dit ook in de brief staat welke aan de notaris is toegestuurd:
Verkrijger verklaart hierbij uitdrukkelijk akkoord te zijn met de door de vereniging gehanteerde werkwijze en zal op eerste verzoek van de VvE nadat de ledenvergadering de hoogte van de definitieve bijdrage heeft vastgesteld tot betaling overgaan van het verschil tussen de voorlopige - en definitief vastgestelde bijdragen.

In mijn leveringsovereenkomst staat echter:
voorzover koper hoofdelijk aansprakelijk is ingevolge artikel 5:122 lid 3 van het Burgelijk Wetboek voor rekening van verkoper komende bijdragen terzake van het verkochte die in het lopende en/of voorafgaande kalenderjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, verplicht verkoper zich deze bijdragen te voldoen

Ik vraag me af of ik inderdaad aansprakelijk ben voor deze kosten. Van mijn notaris krijg ik hier geen heldere uitspraak over. Heeft iemand hier ervaring mee? Ben ik inderdaad aansprakelijk voor deze kosten? En zo niet, wat zouden eventuele vervolgstappen kunnen zijn?

[Flappiewappie]

Het gaat over de maandelijkse kosten versus de achterstallige kosten.

Je gaat akkoord met een begroting en dan de maandelijkse kosten. Verkoper kan niks doen aan dit begrotingstekort.

Het begrotingstekort wordt nu bij jou opgeëist - dit was er niet toen de verkoper er nog woonde.

[pennywiser]

Wat is de reden van deze kosten, en zijn deze jaarlijks terugkerend vanaf nu? Je had vooraf de cijfers van voorgaande jaren kunnen opvragen om de financiële gezondheid van de VVE te toetsen.

Dit ligt denk ik vast, alle appartementshouders/leden hebben deze kosten voorgeschoteld gekregen, op de laatste vergadering is dat neem ik aan dit vastgesteld.

[Mattie456]

pennywiser schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:03:
Wat is de reden van deze kosten, en zijn deze jaarlijks terugkerend vanaf nu? Je had vooraf de cijfers van voorgaande jaren kunnen opvragen om de financiële gezondheid van de VVE te toetsen.

Dit ligt denk ik vast, alle appartementshouders/leden hebben deze kosten voorgeschoteld gekregen, op de laatste vergadering is dat neem ik aan dit vastgesteld.

De VvE is verder financieel gezond. Ze geven aan dat de periodieke bijdrage een begrote bijdrage is en dan de werkelijke bijdrage bij het opmaken van de jaarrekening wordt vastgesteld. Het verschil wordt altijd achteraf verrekend.

[pennywiser]

Mattie456 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:06:
[...]


De VvE is verder financieel gezond. Ze geven aan dat de periodieke bijdrage een begrote bijdrage is en dan de werkelijke bijdrage bij het opmaken van de jaarrekening wordt vastgesteld. Het verschil wordt altijd achteraf verrekend.

Die werkwijze had je kunnen opvragen. Ik heb destijds doorgevraagd tot ze gek van me werden, zijn er "verborgen" VVE kosten, onverwachte kosten, sws kosten, naast de bijdrage, hoe gezond is de VVE etc. Aankoopmakelaar opdracht gegeven dit na te vragen, maar zelf kan je dat ook doen natuurlijk.

[mr_evil08]

Waar bestaan die kosten uit?
Alleen onderhoud of zitten de verwarmingskosten(blokverwarming)/energie er ook bij in?

[ Voor 7% gewijzigd door mr_evil08 op 19-04-2023 12:17 ]

[Napo]

pennywiser schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:11:
[...]

Die werkwijze had je kunnen opvragen. Ik heb destijds doorgevraagd tot ze gek van me werden, zijn er "verborgen" VVE kosten, onverwachte kosten, sws kosten, naast de bijdrage, hoe gezond is de VVE etc. Aankoopmakelaar opdracht gegeven dit na te vragen, maar zelf kan je dat ook doen natuurlijk.

Uiteindelijk vraag je toch "gewoon" de notulen op van de laatste X vergaderingen (wat er niet veel zijn omdat ze meestal maar 2x per jaar samen komen), de begroting, het MJOP, en of er nog lopende zaken er zijn.

Lijkt me redelijke standaard informatie, mochten er buiten dat nog verborgen kosten zijn dan is er sowieso iets grondig mis met de VvE.

[Mattie456]

mr_evil08 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:16:
Waar bestaan die kosten uit?
Alleen onderhoud of zitten de verwarmingskosten(blokverwarming)/energie er ook bij in?

Alleen onderhoud. Voor de blokverwarming is een aparte afrekening geweest. Daarvoor geldt hetzelfde issue, maar dat bedrag is slechts een paar euro.

[Napo]

Mattie456 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:06:
[...]


Ze geven aan dat de periodieke bijdrage een begrote bijdrage is en dan de werkelijke bijdrage bij het opmaken van de jaarrekening wordt vastgesteld. Het verschil wordt altijd achteraf verrekend.

Iets gaat er dan niet helemaal goed in de begroting dunkt mij, zeker als dit een jaarlijkse situatie is. De VvE maakt het zichzelf ook lastiger doordat je dan deelnemers mag lastig gaan vallen met een naheffing terwijl je dat idealiter met die periodieke begroting wil voorkomen/afvangen.

[PhilipsFan]

Het is natuurlijk wel een beetje merkwaardig dat je als koper wordt geconfronteerd met kosten die helemaal niet door jou betaald moeten worden, aangezien de kosten zijn gemaakt in een periode dat je nog geen eigenaar was. In feite zou de VVE dit moeten afhandelen met de vorige bewoners.

Maar aangezien de werkwijze van de VVE is vastgelegd en door jou te raadplegen was voordat je het koopcontract tekende, en er in het koopcontract is opgenomen dat je je conformeert aan de werkwijze van de VVE, vermoed ik dat er nu in juridische zin niks meer aan te doen is. Je kunt in overleg gaan met de VVE en misschien gezamenlijk besluiten dat dit niet redelijk is, maar als ze echt op hun strepen gaan staan, dan denk ik dat je eraan vast zit.

[pennywiser]

Napo schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:20:
[...]


Iets gaat er dan niet helemaal goed in de begroting dunkt mij, zeker als dit een jaarlijkse situatie is. De VvE maakt het zichzelf ook lastiger doordat je dan deelnemers mag lastig gaan vallen met een naheffing terwijl je dat idealiter met die periodieke begroting wil voorkomen/afvangen.

Het klinkt als een vooruitbetaal/achteraf afreken situatie. Op zich zou dat gewoon kunnen.

[pennywiser]

PhilipsFan schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:21:
Het is natuurlijk wel een beetje merkwaardig dat je als koper wordt geconfronteerd met kosten die helemaal niet door jou betaald moeten worden, aangezien de kosten zijn gemaakt in een periode dat je nog geen eigenaar was. In feite zou de VVE dit moeten afhandelen met de vorige bewoners.

Maar aangezien de werkwijze van de VVE is vastgelegd en door jou te raadplegen was voordat je het koopcontract tekende, en er in het koopcontract is opgenomen dat je je conformeert aan de werkwijze van de VVE, vermoed ik dat er nu in juridische zin niks meer aan te doen is. Je kunt in overleg gaan met de VVE en misschien gezamenlijk besluiten dat dit niet redelijk is, maar als ze echt op hun strepen gaan staan, dan denk ik dat je eraan vast zit.

Nou, de rechten en plichten gaan 1 op 1 op nieuwe eigenaar over. Het enige wat in mijn tijd verrekend werd is de lopende maand aan bijdrage. Je koopt ook de reserves negatief dan wel positief waaraan de vorige eigenaar betaald heeft. Negatief wordt je aankoopprijs lager van (meestal).

[RocketKoen]

Mattie456 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:18:
[...]


Alleen onderhoud. Voor de blokverwarming is een aparte afrekening geweest. Daarvoor geldt hetzelfde issue, maar dat bedrag is slechts een paar euro.

Zo'n tekort op de begroting wordt normaliter gewoon uit de reserve van de VVE betaald. Tenzij de ALV daar tegen stemt. Hoe dan ook was deze rekening voor jou. Alleen had je er minder van gemerkt als het uit de reserves werd betaald.

Toen je het appartement kocht heb je namelijk ook een deel van de reserves gekocht. Bij een gezonde VVE is dat een paar duizend euro.

Als er geen reserves zijn is dat wel een probleem...

[Cheesy]

pennywiser schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:21:
[...]

Het klinkt als een vooruitbetaal/achteraf afreken situatie. Op zich zou dat gewoon kunnen.

Inderdaad. De omgekeerde situatie zou voor de verkoper juist weer nadelig uitpakken dus er is altijd iemand het haasje. Gevoelsmatig doet achteraf bijbetalen altijd meer pijn dus je voorkomt wellicht wel discussie met vooraf (teveel) betalen.

[Mattie456]

PhilipsFan schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:21:
Het is natuurlijk wel een beetje merkwaardig dat je als koper wordt geconfronteerd met kosten die helemaal niet door jou betaald moeten worden, aangezien de kosten zijn gemaakt in een periode dat je nog geen eigenaar was. In feite zou de VVE dit moeten afhandelen met de vorige bewoners.

Maar aangezien de werkwijze van de VVE is vastgelegd en door jou te raadplegen was voordat je het koopcontract tekende, en er in het koopcontract is opgenomen dat je je conformeert aan de werkwijze van de VVE, vermoed ik dat er nu in juridische zin niks meer aan te doen is. Je kunt in overleg gaan met de VVE en misschien gezamenlijk besluiten dat dit niet redelijk is, maar als ze echt op hun strepen gaan staan, dan denk ik dat je eraan vast zit.

Het ding is dat de informatie over de handelswijze van de VvE mij niet bekend was. De VvE heeft deze brief aan de notaris verstuurt, maar deze informatie heeft mij niet bereikt. Niet via mijn aankoopmakelaar en is dus ook niet terug te vinden in de leveringsovereenkomst van de notaris.

[pennywiser]

RocketKoen schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:24:
[...]

Zo'n tekort op de begroting wordt normaliter gewoon uit de reserve van de VVE betaald. Tenzij de ALV daar tegen stemt. Hoe dan ook was deze rekening voor jou. Alleen had je er minder van gemerkt als het uit de reserves werd betaald.

Toen je het appartement kocht heb je namelijk ook een deel van de reserves gekocht. Bij een gezonde VVE is dat een paar duizend euro.

Als er geen reserves zijn is dat wel een probleem...

...wat je had kunnen weten.

[pennywiser]

Mattie456 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:24:
[...]


Het ding is dat de informatie over de handelswijze van de VvE mij niet bekend was. De VvE heeft deze brief aan de notaris verstuurt, maar deze informatie heeft mij niet bereikt. Niet via mijn aankoopmakelaar en is dus ook niet terug te vinden in de leveringsovereenkomst van de notaris.

Maar in welke zin benadeelt het jou, zijn het flink hogere kosten waar je nu jaarlijks tegenaan loopt?

[RocketKoen]

Mattie456 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:24:
[...]


Het ding is dat de informatie over de handelswijze van de VvE mij niet bekend was. De VvE heeft deze brief aan de notaris verstuurt, maar deze informatie heeft mij niet bereikt. Niet via mijn aankoopmakelaar en is dus ook niet terug te vinden in de leveringsovereenkomst van de notaris.

Heb jij de statuten, jaarrekening en ALV verslagen van de VVE niet opgevraagd en gelezen voordat je het contract tekende dan? Dan hoort gewoon bij je onderzoeksplicht als koper. En daar staat dus als het goed is allemaal in.

[RocketKoen]

pennywiser schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:25:
[...]

...wat je had kunnen weten.

Ja... je verbaast je soms over hoe weinig interesse er in in wat de VVE doet. Bij die van mij komt er 5-10% van de eigenaren opdagen bij de ALV.
Er was maar 1 uitzondering, toen de maandelijkse bijdrage fors omhoog moest omdat de reserves niet toereikend waren.

[Mattie456]

RocketKoen schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:24:
[...]

Zo'n tekort op de begroting wordt normaliter gewoon uit de reserve van de VVE betaald. Tenzij de ALV daar tegen stemt. Hoe dan ook was deze rekening voor jou. Alleen had je er minder van gemerkt als het uit de reserves werd betaald.

Toen je het appartement kocht heb je namelijk ook een deel van de reserves gekocht. Bij een gezonde VVE is dat een paar duizend euro.

Als er geen reserves zijn is dat wel een probleem...

Er zijn inderdaad wel reserves, maar de werkelijke kosten worden schijnbaar altijd d.m.v. een naheffing geïncasseerd.

[Mattie456]

RocketKoen schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:26:
[...]

Heb jij de statuten, jaarrekening en ALV verslagen van de VVE niet opgevraagd en gelezen voordat je het contract tekende dan? Dan hoort gewoon bij je onderzoeksplicht als koper. En daar staat dus als het goed is allemaal in.

De statuten heb ik zeker wel doorgenomen. De jaarrekening en notulen staat vrijwel niets in.

[pennywiser]

RocketKoen schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:29:
[...]

Ja... je verbaast je soms over hoe weinig interesse er in in wat de VVE doet. Bij die van mij komt er 5-10% van de eigenaren opdagen bij de ALV.
Er was maar 1 uitzondering, toen de maandelijkse bijdrage fors omhoog moest omdat de reserves niet toereikend waren.

Haha, ja dan moeten er ineens stoelen bijkomen lol.

[sambalbaj]

Je betaald maandelijks op basis van de jaarbegroting en mjob.
Ieder jaar paar maanden na afloop een afrekening en daar komt een plus of een mooi min uit.
Vervolgens is het aan de vergadering hoe daar mee om te gaan (uit/ naar eigen vermogen VvE of bijstorten/ uitbetalen aan leden).

Hier bestaat blijkbaar een afspraak dat er afgerekend wordt met de mensen die er op het moment dat de jaarrekening wordt vastgesteld wonen. Logischer is om af te rekenen met de mensen die er (zoveel maanden) gedurende het jaar waar de jaarrekening over gaat af te rekenen.

Vraag eens op waar deze afspraken zijn vastgelegd.
En was je zelf niet op de vergadering waar de jaarrekening werd vastgesteld?

Ik vind begin 2023 een afrekening over 2021 echt te laat, een jaar te laat zelfs. Dan wordt het inderdaad lastig om met de bewoners van toen af te rekenen.

Laat het bestuur die handelswijze maar aantonen in het reglement of oude notulen.
En zet je er zelf op een vergadering voor in om die afrekening een jaar eerder te krijgen en af te rekenen met de bewoners van dat boekjaar. De VvE ben je uiteindelijk (ook) zelf.

Je breukdeel in het vermogen van de VvE moet je overigens ook nog opgeven aan de belastingdienst in box 3.

[pennywiser]

Mattie456 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:30:
[...]


De statuten heb ik zeker wel doorgenomen. De jaarrekening en notulen staat vrijwel niets in.

De reserve is deels van jou, je betaalt kosten zodat de reserve niet hoeft worden aangesproken, het blijft op de spaarrekening.

Die aankoopmakelaar die je nu zegt te hebben had wel beter onderzoek mogen plegen, daaronder valt ook bellen met de voorzitter. Wat zit er aan te komen.

[Mattie456]

pennywiser schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:25:
[...]

Maar in welke zin benadeelt het jou, zijn het flink hogere kosten waar je nu jaarlijks tegenaan loopt?

Het gaat om een eenmalige naheffing over het jaar 2021 waarvoor ik nu moet opdraaien volgens de beheerder van de VvE. De periodieke bijdrage voor het jaar 2022 van de VvE is overigens ook verhoogt, terwijl in de leveringsovereenkomst staat:
de vereniging heeft geen besluiten genomen waaruit voor de appartementseigenaars een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen en/of nieuwe financiële verplichtingen van aanmerkelijke omvang voortvloeit

De kosten zijn mijns inziens nog steeds relatief laag, maar het gaat om een verhoging van zo'n 20%

[pennywiser]

sambalbaj schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:31:


Je breukdeel in het vermogen van de VvE moet je overigens ook nog opgeven aan de belastingdienst in box 3.

Heheh als het de 57k overstijgt.

[Mattie456]

sambalbaj schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:31:
Je betaald maandelijks op basis van de jaarbegroting en mjob.
Ieder jaar paar maanden na afloop een afrekening en daar komt een plus of een mooi min uit.
Vervolgens is het aan de vergadering hoe daar mee om te gaan (uit/ naar eigen vermogen VvE of bijstorten/ uitbetalen aan leden).

Hier bestaat blijkbaar een afspraak dat er afgerekend wordt met de mensen die er op het moment dat de jaarrekening wordt vastgesteld wonen. Logischer is om af te rekenen met de mensen die er (zoveel maanden) gedurende het jaar waar de jaarrekening over gaat af te rekenen.

Vraag eens op waar deze afspraken zijn vastgelegd.
En was je zelf niet op de vergadering waar de jaarrekening werd vastgesteld?

Ik vind begin 2023 een afrekening over 2021 echt te laat, een jaar te laat zelfs. Dan wordt het inderdaad lastig om met de bewoners van toen af te rekenen.

Laat het bestuur die handelswijze maar aantonen in het reglement of oude notulen.
En zet je er zelf op een vergadering voor in om die afrekening een jaar eerder te krijgen en af te rekenen met de bewoners van dat boekjaar. De VvE ben je uiteindelijk (ook) zelf.

Je breukdeel in het vermogen van de VvE moet je overigens ook nog opgeven aan de belastingdienst in box 3.

Het bestuur heeft hier vergadering over gehad. Hier ben ik zelf niet bij aanwezig geweest.
Dank voor de tip over het breukdeel overigens. Daar was ik ook niet van op de hoogte

[pennywiser]

Mattie456 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:34:
[...]


Het gaat om een eenmalige naheffing over het jaar 2021 waarvoor ik nu moet opdraaien volgens de beheerder van de VvE. De periodieke bijdrage voor het jaar 2022 van de VvE is overigens ook verhoogt, terwijl in de leveringsovereenkomst staat:
de vereniging heeft geen besluiten genomen waaruit voor de appartementseigenaars een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen en/of nieuwe financiële verplichtingen van aanmerkelijke omvang voortvloeit

De kosten zijn mijns inziens nog steeds relatief laag, maar het gaat om een verhoging van zo'n 20%

Yep, inflatie, je ontkomt er niet aan ben ik bang. Aanmerkelijke omvang is voor interpretatie vatbaar, maar hieronder wordt geen paar 100 euro per jaar verstaan.

[ Voor 6% gewijzigd door pennywiser op 19-04-2023 12:39 ]

[RocketKoen]

Mattie456 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:30:
[...]


De statuten heb ik zeker wel doorgenomen. De jaarrekening en notulen staat vrijwel niets in.

Hier is het een vast punt op de ALV agenda. Het begrotingsterkort of overschot verrekenen met de reserves.
Als dat niet in de notulen staan dan moet de VVE dit dmv een naheffing doen. En die komt inderdaad altijd ten laste van degene die eigenaar was op de datum van de ALV waarin dat besluit (niet) is genomen.

De kosten zijn in werkelijkheid precies tot op de datum van de overdracht betaalt door de verkoper, namelijk van de rekening van de VVE. En de notaris moet bij de overdracht ook bepaald hebben hoe groot het aandeel in de VVE reserves jij kocht was op dat moment.

[Mattie456]

RocketKoen schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:37:
[...]

Hier is het een vast punt op de ALV agenda. Het begrotingsterkort of overschot verrekenen met de reserves.
Als dat niet in de notulen staan dan moet de VVE dit dmv een naheffing doen. En die komt inderdaad altijd ten laste van degene die eigenaar was op de datum van de ALV waarin dat besluit (niet) is genomen.

De kosten zijn in werkelijkheid precies tot op de datum van de overdracht betaalt door de verkoper, namelijk van de rekening van de VVE. En de notaris moet bij de overdracht ook bepaald hebben hoe groot het aandeel in de VVE reserves jij kocht was op dat moment.

Na alle reacties is dit inderdaad ook de conclusie die ik eruit trek.
Ik ben bang dat dit op de hoop komt met foutjes waar je veel van leert.

[RocketKoen]

Mattie456 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:36:
[...]


Het bestuur heeft hier vergadering over gehad. Hier ben ik zelf niet bij aanwezig geweest.
Dank voor de tip over het breukdeel overigens. Daar was ik ook niet van op de hoogte

tip: altijd naar de VVE vergadering gaan. Kost je een paar uur van je leven ieder jaar. Maar jij bent wel gebonden aan alle beslissingen die daar gemaakt worden. Het bestuur kan alleen beslissingen maken op een vergadering waar alle eigenaren zijn uitgenodigd en er ook voldoende aanwezig zijn (en instemmen).

[Crahsystor]

Mattie456 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:24:
[...]


Het ding is dat de informatie over de handelswijze van de VvE mij niet bekend was. De VvE heeft deze brief aan de notaris verstuurt, maar deze informatie heeft mij niet bereikt. Niet via mijn aankoopmakelaar en is dus ook niet terug te vinden in de leveringsovereenkomst van de notaris.

Dus de verkoper (& VVE) heeft de koper niet ingelicht. Koper (& aankoopmakelaar) heeft onvoldoende onderzoek gedaan. De notaris heeft verzuimd de informatie van de VVE te verwerken in de overeenkomst.

Omdat je als koper een aankoopmakelaar hebt, zou je m.i. mogen verwachten dat die als expert dit soort dingen afvangt. Als jij als leek je ingehuurde expert niet kunt vertrouwen, waar betaal je die dan voor? Hetzelfde geldt voor de notaris. Die heeft ook een misser gemaakt door niet te informeren of de informatie bekend was én een tegenstrijdinge passage op te nemen.

[Mattie456]

Crahsystor schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:41:
[...]

Dus de verkoper (& VVE) heeft de koper niet ingelicht. Koper (& aankoopmakelaar) heeft onvoldoende onderzoek gedaan. De notaris heeft verzuimd de informatie van de VVE te verwerken in de overeenkomst.

Omdat je als koper een aankoopmakelaar hebt, zou je m.i. mogen verwachten dat die als expert dit soort dingen afvangt. Als jij als leek je ingehuurde expert niet kunt vertrouwen, waar betaal je die dan voor? Hetzelfde geldt voor de notaris. Die heeft ook een misser gemaakt door niet te informeren of de informatie bekend was én een tegenstrijdinge passage op te nemen.

Ik ga inderdaad nog even telefonisch contact opnemen met beide partijen. Hoe meer ik me er in verdiep, hoe zieker dit wereldje wordt

[pennywiser]

Crahsystor schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:41:
[...]

Dus de verkoper (& VVE) heeft de koper niet ingelicht. Koper (& aankoopmakelaar) heeft onvoldoende onderzoek gedaan. De notaris heeft verzuimd de informatie van de VVE te verwerken in de overeenkomst.

Omdat je als koper een aankoopmakelaar hebt, zou je m.i. mogen verwachten dat die als expert dit soort dingen afvangt. Als jij als leek je ingehuurde expert niet kunt vertrouwen, waar betaal je die dan voor? Hetzelfde geldt voor de notaris. Die heeft ook een misser gemaakt door niet te informeren of de informatie bekend was én een tegenstrijdinge passage op te nemen.

Ja, ik zie wel wat professionals die wat harder hadden kunnen werken inderdaad. Of het laakbaar is, is een tweede. Ik denk niet de TS heel erg benadeeld is, hij zal zelf een beetje anders moeten begroten om dat achteraf verrekenen op te vangen. De reserve blijft dan voor dat punt intact en die komt 1 op 1 in je woningwaarde terug.

[Zenomyscus]

Het maakt naar mijn idee niet uit of TS de werkwijze wel of niet zou kennen.

Ik heb een tijdje meegedraaid bij de financiën van een middelgrote VvE, maar die werkwijze is gewoon een standaard onder veel VvE's. Een VvE werkt altijd met een begroting, dus hetgene je inlegt zal nooit overeenkomen met het werkelijke resultaat. Je mag een tekort niet zomaar uit een potje halen, dus veelal wordt gekozen het gat te dichten met een verhoogde inleg. In onze VvE's werd dat vaak niet in 1 keer gedaan, maar uitgesmeerd over de rest van het jaar. Het maandbedrag ging dan omhoog met verwachte verhoging van het komende jaar + het tekort van afgelopen jaar. Er is in die zin geen sprake meer van een verleden alsin 'men had toen meer in moeten leggen'. Het heeft geen zin om daar achteraf naar te kijken, want dan kun je dat voor alle voorgaande jaren ook wel doen. Zo werkt het gewoon niet. Er is nu een gat, en die gaat vanaf nu gevuld worden, door de mensen die er nu wonen.

De vorige bewoner heeft dus aan alle verplichtingen voldaan. Dat er een gat is ontstaan in de begroting wil niet zeggen dat daar direct nieuwe verplichtingen uit ontstaan. Er wordt binnen de VvE naar een oplossing gezocht waarover gestemd wordt. Vanaf dat moment onstaat er een nieuwe verplichting en die valt nu op het bordje van TS.

Dat is zuur, maar nou eenmaal hoe het werkt bij een VvE. Dat soort dingen hoeft de verkoper naar mijn mening ook niet uitleggen, die is daar niet verantwoordelijk voor. Die vragen kunnen beantwoord worden als je daar expliciet naar vraagt, maar ik vind niet dat je kunt verwachten dat een verkoper alle mogelijke scenario's van de VvE uitlegt. Sterker nog, de meeste mensen zijn geen econoom en hebben werkelijk geen idee hoe het nou precies werkt. Daarom kun je ook contact opnemen met het bestuur en de beheerder van de VvE om dergelijke vragen te stellen. Ook wanneer je er officieel nog niet woont.

Dit scenario kun je trouwens ook zien in de documenten die je krijgt van de makelaar. In onze jaarrekeningen wordt altijd vermeld waar een tekort / overschot naar toe gaat. Dat gaat in het geval van overschot naar een bepaalde rekening en in het geval tekort wordt het doorgeschoven naar het volgende jaar. Daar wordt ook over gestemd. Daar ben je zelf bij en ga je dus zelf akkoord mee (als groep). Daar heeft de vorige bewoner dus niets meer mee te maken. Dat jaar wordt gewoon weggeboekt, afgesloten en blijf je verder van af

[Zenomyscus]

Mattie456 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:45:
[...]
Ik ga inderdaad nog even telefonisch contact opnemen met beide partijen. Hoe meer ik me er in verdiep, hoe zieker dit wereldje wordt

Los van mijn post hierboven deel ik de mening dat VvE's ruk zijn

[Crahsystor]

Zenomyscus schreef op woensdag 19 april 2023 @ 13:03:
[...]
Dat is zuur, maar nou eenmaal hoe het werkt bij een VvE. Dat soort dingen hoeft de verkoper naar mijn mening ook niet uitleggen, die is daar niet verantwoordelijk voor. Die vragen kunnen beantwoord worden als je daar expliciet naar vraagt, maar ik vind niet dat je kunt verwachten dat een verkoper alle mogelijke scenario's van de VvE uitlegt. Sterker nog, de meeste mensen zijn geen econoom en hebben werkelijk geen idee hoe het nou precies werkt. Daarom kun je ook contact opnemen met het bestuur en de beheerder van de VvE om dergelijke vragen te stellen. Ook wanneer je er officieel nog niet woont.
[...]

Maar in dit geval zag de VvE de bui al hangen en wilde zichzelf indekken, maar hebben dit niet aan de koper direct of zijn makelaar medegedeeld. Het pijnpunt hier is denk ik ook niet de kosten, maar het verborgen aspect er van. De notaris wist er van maar heeft de koper niet uitgelegd wat de gevolgen zijn van het tekenen (en dat is toch wel een kerntaak van een notaris) en de aankoopmakelaar heeft niet, zoals je zelf aangeeft een hele normale gang van zaken, gecontroleerd. Beiden worden hier wel betaald voor iets wat ze niet gedaan hebben denk ik. Ik zou daarom ook daar verhaal halen en niet bij de verkoper. Hoogstens een verkoopmakelaar als die er was.

[Napo]

Mattie456 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:24:
[...]


Het ding is dat de informatie over de handelswijze van de VvE mij niet bekend was. De VvE heeft deze brief aan de notaris verstuurt, maar deze informatie heeft mij niet bereikt. Niet via mijn aankoopmakelaar en is dus ook niet terug te vinden in de leveringsovereenkomst van de notaris.

Had je deze informatie - stukken van de VvE - opgevraagd?

[TheJason]

Mattie456 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:29:
[...]


Er zijn inderdaad wel reserves, maar de werkelijke kosten worden schijnbaar altijd d.m.v. een naheffing geïncasseerd.

Hoe wordt omgegaan met de situatie van het vervangen van het gezamelijk dak of andere grote kosten?
Ik vind het een bijzondere constructie voor een zoals jij beschrijft financieel gezonde vve.
Je zou verwachten dat begrotingsoverschotten en tekorten via de reserve lopen en mogelijk impact hebben op de toekomstige vve bijdragen.

[Napo]

TheJason schreef op woensdag 19 april 2023 @ 13:24:
[...]


Hoe wordt omgegaan met de situatie van het vervangen van het gezamelijk dak of andere grote kosten?
Ik vind het een bijzondere constructie voor een zoals jij beschrijft financieel gezonde vve.
Je zou verwachten dat begrotingsoverschotten en tekorten via de reserve lopen en mogelijk impact hebben op de toekomstige vve bijdragen.

Gezamelijk dak zit in je MJOP, mocht de begroting afwijken van de realisatie (offertes) dan moet er goedkeuring komen vanuit de VvE. Je mag hopen dat de prijs niet opeens stijgt (hoewel dat wel kan natuurlijk, je MJOP is pre-corona / pre-oekraine op iets andere cijfers gebaseerd dan post-corona. Duurdere materialen en uren en dan zit er "opeens" een potentieel gat in je begroting.

[Zenomyscus]

TheJason schreef op woensdag 19 april 2023 @ 13:24:
[...]
Hoe wordt omgegaan met de situatie van het vervangen van het gezamelijk dak of andere grote kosten?
Ik vind het een bijzondere constructie voor een zoals jij beschrijft financieel gezonde vve.
Je zou verwachten dat begrotingsoverschotten en tekorten via de reserve lopen en mogelijk impact hebben op de toekomstige vve bijdragen.

Je zou er als VvE voor kunnen kiezen om een reserve op te bouwen die bedoelt is om dergelijke gaten op te vangen. Maar de meeste partijen doen dat niet. Dat geld staat daar alleen maar te bufferen en uiteindelijk moet je het toch betalen. Het punt van de potjes / reserveringen van de VvE is juist dat er langdurig gespaard wordt. En dat is hier niet aan de orde. Je moet in principe elk jaar het gat van het jaar daarvoor dichten. Extra inleggen in een extra potje om het daar uit te halen zou kunnen, maar dan bereik je hetzelfde met omwegen. Je betaalt vooral vooraf iets meer. Je wilt ook niet dat die rekening alleen maar oploopt, dus die wil je zo laag mogelijk houden. Met het risico dat die rekening dan alsnog niet voldoende is

Het kan ook voorkomen dat bijvoorbeeld het vervangen van het dak eerder op de agenda komt. Of wellicht zijn er aanvullende regels vanuit de overheid die voor extra kosten zorgen. In al die gevallen zie je dat het ingelegde bedrag te weinig is, dus vanaf dat moment moet je (soms fors) extra inleggen. In ons geval moest er bijvoorbeeld valbeveiliging geplaatst worden op het dak omdat dat verplicht is geworden (inmiddels al een tijdje). Die kosten waren nooit opgenomen bij de MJOP destijds, dus moet er extra ingelegd worden zodat je bij het groot geplande onderhoud geen gat hebt.

[Zenomyscus]

Crahsystor schreef op woensdag 19 april 2023 @ 13:16:
[...]

Maar in dit geval zag de VvE de bui al hangen en wilde zichzelf indekken, maar hebben dit niet aan de koper direct of zijn makelaar medegedeeld. Het pijnpunt hier is denk ik ook niet de kosten, maar het verborgen aspect er van. De notaris wist er van maar heeft de koper niet uitgelegd wat de gevolgen zijn van het tekenen (en dat is toch wel een kerntaak van een notaris) en de aankoopmakelaar heeft niet, zoals je zelf aangeeft een hele normale gang van zaken, gecontroleerd. Beiden worden hier wel betaald voor iets wat ze niet gedaan hebben denk ik. Ik zou daarom ook daar verhaal halen en niet bij de verkoper. Hoogstens een verkoopmakelaar als die er was.

Dat is indedaad een goed punt. Er was informatie en die informatie heeft TS niet gekregen. Ik vrees echter dat het de situatie niet anders maakt. Wellicht kun je nog een 'sorry' krijgen.

[YakuzA]

Het zou kunnen.
De jaarrekening van 2021 wordt natuurlijk ergens in februari of maart 2022 opgesteld voor de jaarvergadering.

Je zou iig even moeten kijken in de notulen van de jaarvergadering van 2022 wat de echte datum is van die jaarrekening.

[0xygen500]

RocketKoen schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:29:
[...]

Ja... je verbaast je soms over hoe weinig interesse er in in wat de VVE doet. Bij die van mij komt er 5-10% van de eigenaren opdagen bij de ALV.
Er was maar 1 uitzondering, toen de maandelijkse bijdrage fors omhoog moest omdat de reserves niet toereikend waren.

Hoe halen jullie dan je quota om te stemmen?

Mattie456 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:34:
[...]


Het gaat om een eenmalige naheffing over het jaar 2021 waarvoor ik nu moet opdraaien volgens de beheerder van de VvE. De periodieke bijdrage voor het jaar 2022 van de VvE is overigens ook verhoogt, terwijl in de leveringsovereenkomst staat:
de vereniging heeft geen besluiten genomen waaruit voor de appartementseigenaars een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen en/of nieuwe financiële verplichtingen van aanmerkelijke omvang voortvloeit

De kosten zijn mijns inziens nog steeds relatief laag, maar het gaat om een verhoging van zo'n 20%

20% verhoging is op zich prima uit te leggen als je nu naar alle indexeringen + de afrekening van 2021 die dus negatief is.

VvE kan ook kiezen om een negatief resultaat te verrekenen met reserves, moeten die er wel zijn.

[0xygen500]

TheJason schreef op woensdag 19 april 2023 @ 13:24:
[...]


Hoe wordt omgegaan met de situatie van het vervangen van het gezamelijk dak of andere grote kosten?
Ik vind het een bijzondere constructie voor een zoals jij beschrijft financieel gezonde vve.
Je zou verwachten dat begrotingsoverschotten en tekorten via de reserve lopen en mogelijk impact hebben op de toekomstige vve bijdragen.

Volgens mij moet je gewoon jaarlijks doteren voor de mjop

[0xygen500]

TheJason schreef op woensdag 19 april 2023 @ 13:24:
[...]


Hoe wordt omgegaan met de situatie van het vervangen van het gezamelijk dak of andere grote kosten?
Ik vind het een bijzondere constructie voor een zoals jij beschrijft financieel gezonde vve.
Je zou verwachten dat begrotingsoverschotten en tekorten via de reserve lopen en mogelijk impact hebben op de toekomstige vve bijdragen.

Als het goed is heb je een onderhoudsreserve, waar je alleen begrote kosten die in de mjop staan van af mag halen en een algemene reserve waar je een verlies mee mag verrekenen. Je mag naar mijn weten wel een onderhoudsreserve aanvullen met een winst, maar dat is hier niet aan de orde.

[RocketKoen]

0xygen500 schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 09:37:
[...]

Hoe halen jullie dan je quota om te stemmen?

In de statuten staat dat er bij een 2e vergadering geen quota nodig is om te stemmen over onderwerpen die op de 1e vergadering op de agenda stonden. Dus we hebben een ALV waar niemand komt opdagen behalve het bestuur. En dan 3 weken later de 2e vergadering waar beslissingen worden genomen.

Sinds corona doen we ze op zoom. Dus zo'n extra vergadering kost ook niks (eerst waren we €650 kwijt voor een zaaltje en koffie).

[0xygen500]

RocketKoen schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 11:40:
[...]

In de statuten staat dat er bij een 2e vergadering geen quota nodig is om te stemmen over onderwerpen die op de 1e vergadering op de agenda stonden. Dus we hebben een ALV waar niemand komt opdagen behalve het bestuur. En dan 3 weken later de 2e vergadering waar beslissingen worden genomen.

Sinds corona doen we ze op zoom. Dus zo'n extra vergadering kost ook niks (eerst waren we €650 kwijt voor een zaaltje en koffie).

Ah ja zulke trucjes. Leuk als mensen daarna vragen waarom de bijdrage omhoog is gegaan.

[sambalbaj]

0xygen500 schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 11:44:
[...]


Ah ja zulke trucjes. Leuk als mensen daarna vragen waarom de bijdrage omhoog is gegaan.

Het zou vooral handig zijn als mensen die vergaderingen bezoeken ipv achteraf gaan klagen.
De VvE ben je ook zelf, maar dat besef is er eigenlijk altijd onvoldoende.

[0xygen500]

sambalbaj schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 11:47:
[...]

Het zou vooral handig zijn als mensen die vergaderingen bezoeken ipv achteraf gaan klagen.
De VvE ben je ook zelf, maar dat besef is er eigenlijk altijd onvoldoende.

Woon zelf niet in een VvE, heb bij een beheerder gewerkt. Januari-februari was altijd leuk belletjes na herinneringen over het resterende bedrag. Eerste vraag, bent u naar de vergadering geweest? Nee, was vaak het antwoord.