Bouwdepot - Percentages en doelen?

[Valandin]

Ha Tweakers,

Ik heb een woning op het oog. Die woning heeft nog wat liefde nodig.
Zodoende ben ik mij gaan inlezen in een bouwdepot, veel is duidelijk door informatie die op internet staat, echter is er helaas een hoop niet te vinden. Ik hoop dat jullie mij op weg kunnen helpen.

Wat ik begrijp is dat een taxateur naar de waarde gaat kijken van de zaken die je opstelt in een verbouwingsspecificatie. Aan de hand daarvan kan een % aan waardevermeerdering berekend worden t.o.v. de huidige getaxeerde waarde. Dat berekende bedrag krijg je vervolgens in een bouwdepot gestort, daar kan je (afhankelijk van afspraken met bank) facturen heen sturen, die krijg je daarna weer terug op je rekening gestort.

Als ik bijvoorbeeld kijk naar de vloeren en keuken in deze woning, zijn die objectief wel afgeschreven en hebben die geen toegevoegde waarde meer op de verkoopprijs van de woning.


Ik heb dus eigenlijk twee vragen;

Vraag 1)
Is het in zo'n geval dan alsnog dat een keuken maar voor 65% meetelt? Of is het realistischer dat je hier zo'n 80% aan waardevermeerdering krijgt bij het plaatsen van een nieuwe keuken?

Vraag 2)
Stel ik maak een hypothetische verbouwingspecificatie met;

Keuken - € 18.000
Badkamer - € 20.000
Toilet - € 3.000
Vloer - € 6.000

Dit geeft een waardevermeerdering van 65% dus krijg ik een bouwdepot van € 30.550.
Stel, het plaatsen van de badkamer valt tegen en wordt geen € 20.000 maar € 30.000.
Ben ik dan nog verplicht de toilet en vloer op te knappen? Of mag ik die kosten verplaatsen naar de badkamer.

Hoe werkt dat de andere kant op? Stel de keuken kost maar € 12.000, dan blijft er geld in het depot over en dan heb ik misschien wel een hoger % uit het depot dan de waardevermeerdering. Hoe zit dat?

Alvast bedankt!

[com2,1ghz]

Taxatie is een indicatie. Gaat er bij de bank om dat het niet de spuigaten uitloopt en het realistisch blijft. Dat je keuken en badkamer duurder is dan begroot is normaal.

Voor de bank gaat het er ook om dat er facturen zijn bij het uitkeren van je bouwdepot voor hun administratie mocht er ooit een controle gedaan worden. En dat het bedrag niet stiekem naar een nieuwe bolide en een trip naar Dubai is gegaan.

In mijn geval was het een automatisch proces waar ik een PDF ging uploaden met een online formulier met een bedrag. Vervolgens werd dat vrijwel direct gestort.
Ik heb zelf wel mijn eigen bouwdepot gestort van 35k. Ik weet vrijwel zeker dat het totaal niet overeen kwam met het bedrag wat is getaxeerd werd voor de keuken badkamer en toilet. Ben namelijk 70k kwijt geweest.

[jichem]

Let wel goed op als je ook een post met verduurzaming opneemt, deze mag 6% boven je maximum komen maar deze post mag enkel en alleen aan verduurzaming besteed worden.
Bedragen die over blijven kunnen niet bij de badkamer worden geteld. En of je mag schuiven in je bouwdepot hangt af van je aanbieder.

Wij hadden hypotrust en mochten pas verschuiven als minimaal 50% aan het beoogde doel was besteed. Dus dan kan je beter geen potjes maken!

[NoepZor]

Het zou kunnen dat bepaalde hypotheekverstrekkers checken waaraan en hoeveel er uitgegeven is. Ik heb destijds ook alle verf, kwasten en andere losse zut van de Gamma etc ingediend, en zonder bezwaar uitgekerd gekregen. Wel benieuwd wat ze zeggen als je bijv. 50K leent voor keuken, badkamer en stucen, maar je doet alleen een keuken van 48K en dient deze in.

In principe wordt je geacht om wel de opgegeven verbeteringen te realiseren, omdat dit ook hetgeen is waaraan de waarde van het onderpand aan ontleend wordt. In de praktijk mocht iets een paar 1000 duurder uitvallen, dan schipper je wat met andere posten of leg je zelf geld in indien dat mogelijk is.

[dixet]

Als ik de foto's bekijk zou ik het geen klushuis noemen. Een en ander is best gedateerd, maar ziet er ook in redelijke tot goede staat uit.

Over het algemeen zal de verbouwing van een keuken of badkamer niet veel waardevermeerdering van je huis geven. Ga er dus van uit dat je zeker 50% van de verbouwingskosten zelf moet kunnen dragen omdat een bank dat niet zal meefinancieren. Tenzij de taxateur de huidige waarde al hoger schat dan de aankoopprijs.

Meest waardevermeerdered zijn aanpassingen die meer ruimte opleveren: uitbouw, dakkapel e.d. Wegwerken van achterstallig onderhoud (schilderwerk e.d.) helpt ook zeker, daar kan de waardevermeerdering redelijk gelijk op gaan met de kosten.

Wat je kan financieren aan verbouwing is eigenlijk het verschil tussen
+ getaxeerde huidige waarde van de woning
- aankoopprijs van de woning
+ waardevermeerdering door de verbouwing(en)

[Valandin]

dixet schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 11:46:
Als ik de foto's bekijk zou ik het geen klushuis noemen. Een en ander is best gedateerd, maar ziet er ook in redelijke tot goede staat uit.

Over het algemeen zal de verbouwing van een keuken of badkamer niet veel waardevermeerdering van je huis geven. Ga er dus van uit dat je zeker 50% van de verbouwingskosten zelf moet kunnen dragen omdat een bank dat niet zal meefinancieren. Tenzij de taxateur de huidige waarde al hoger schat dan de aankoopprijs.

Meest waardevermeerdered zijn aanpassingen die meer ruimte opleveren: uitbouw, dakkapel e.d. Wegwerken van achterstallig onderhoud (schilderwerk e.d.) helpt ook zeker, daar kan de waardevermeerdering redelijk gelijk op gaan met de kosten.

Wat je kan financieren aan verbouwing is eigenlijk het verschil tussen
+ getaxeerde huidige waarde van de woning
- aankoopprijs van de woning
+ waardevermeerdering door de verbouwing(en)

Thanks voor de reactie! Ja zodoende had ik ook "kluswoning" tussen aanhalingstekens gezet. Het is meer relatief, alle andere woningen in die wijk die verkocht zijn voor ~300 tot 325 afgelopen 6 maanden waren in drastisch betere staat.

Als ik je goed begrijp; als ik een bod onder de VP doe, en de woning wordt als huidige waarde getaxeerd op de VP, kan ik dat verschil weer opnemen in verbeterwerk? En daar komt dan nog de waardevermeerdering van de verbouwingsspecificatie bij op?

Hypothetisch voor een denkbeeldige woning, ik koop de woning voor 250k, hij wordt getaxeerd op 280k.
Ik dien een verbouwingspecificatie op van 60k waarvan 50% waardevermeerdering.
Dan kan ik dus een bouwdepot van 30 + 30 = 60k krijgen?

[ Voor 7% gewijzigd door Valandin op 18-04-2023 11:55 ]

[Rukapul]

Dit is geen klushuis. Er is beperkt achterstallig onderhoud, achterstallig schoonmaakwerk, gedateerd sanitair en wat vloeren/muren/etc die vervangen moeten worden.

Waar je naar moet kijken is de waarde na verbouwing, want dat doet de bank ook. Persoonlijk zou ik dat niet insteken boven het duurst verkochte vergelijkbare huis (gecorrigeerd voor prijsdaling).

In dit huis steek je geen keuken van 30k. Voor de rest schrijf je gewoon wat realistische bedragen op en dient dat in.

[ Voor 11% gewijzigd door Rukapul op 18-04-2023 11:56 ]

[PB-powell]

Ons bouwdepot was ongeveer 80% van de geschatte kosten van onze nieuwe keuken, de rest hebben we met ons eigen geld betaald. Maar het is aan de taxateur om dat te bepalen. Die maakt een inschatting wat het huis waard zou zijn met een nieuwe keuken/badkamer/wc. De ongeschreven stel-regel is dat je rekening moet houden met 50% waardevermeerdering tov de investering, maar in ons geval was de keuken 20+ jaar oud.
Voor een nieuwe vloer zou ik geen bouwdepot verwachten omdat dat amper waardevermeerdering oplevert.
Daarnaast was ons bouwdepot maar 1 jaar geldig, maar konden we wel facturen uploaden naar de bank en betaalde die direct de rekening zodat we niets hoefden voor te schieten. Dit is wel allemaal afhankelijk hoe de bank hiermee omgaat dus bespreek dat vooral met de bank.

[Valandin]

Rukapul schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 11:55:
Dit is geen klushuis. Er is beperkt achterstallig onderhoud, achterstallig schoonmaakwerk, gedateerd sanitair en wat vloeren/muren/etc die vervangen moeten worden.

Waar je naar moet kijken is de waarde na verbouwing, want dat doet de bank ook. Persoonlijk zou ik dat niet insteken boven het duurst verkochte vergelijkbare huis (gecorrigeerd voor prijsdaling).

In dit huis steek je geen keuken van 30k. Voor de rest schrijf je gewoon wat realistische bedragen op en dient dat in.

Ik noemde het ook "klushuis" tussen aanhalingstekens..
ik doelde er meer op dat er nog wat onderhoud nodig is.
Ik noem ook nergens een keuken van 30k, ik noem een keuken van 18k.
Dat vind ik geen onrealistisch bedrag.

[Sparhawk]

Valandin schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 11:57:
[...]
Ik noemde het ook "klushuis" tussen aanhalingstekens.. ik doelde er meer op dat er nog wat onderhoud nodig is.
Ik noem ook nergens een keuken van 30k, ik noem een keuken van 18k, dat lijkt me behoorlijk realistisch, toch?

Ja en nee.

Waar de meeste mensen je op proberen te wijzen is het volgende:
Als er in jouw "klusobject" helemaal geen keuken had gezeten, dan voegt een nieuwe keuken echt waarde toe, en ziet de taxateur dat ook, en gaat dat kloppen met het % waardevermeerdering.

Als je echter je huidige foto bekijkt, en je wil een nieuwe keuken, dan gaat de taxateur zeggen:
Huidige keuken voldoet nog, nieuwe keuken is erg smaakgevoelig, dus misschien 10% van de nieuwe keukenprijs als waardevermeerdering...

Dan kun je wel roepen dat een keuken van 18K realistisch is (mee eens dat je in een huis van bijvoorbeeld 300K geen poggenpol keuken van 50+k zet), maar long story short, dan moet je hem alsnog gewoon zelf bijna helemaal kunnen betalen....

[dixet]

Valandin schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 11:54:
[...]
Als ik je goed begrijp; als ik een bod onder de VP doe, en de woning wordt als huidige waarde getaxeerd op de VP, kan ik dat verschil weer opnemen in verbeterwerk? En daar komt dan nog de waardevermeerdering van de verbouwingsspecificatie bij op?

Hypothetisch voor een denkbeeldige woning, ik koop de woning voor 250k, hij wordt getaxeerd op 280k.
Ik dien een verbouwingspecificatie op van 60k waarvan 50% waardevermeerdering.
Dan kan ik dus een bouwdepot van 30 + 30 = 60k krijgen?

Klopt grotendeels. Uiteindelijk wil een bank dat de waarde van de woning na verbouwing hoger is dan de lening.
De meeste banken nemen wel een risicomarge op de getaxeerde waarde. Dus als de woning wordt getaxeerd op 100.000 zal een bank uitgaan van bijvoorbeeld 85.000 als waarde (afhankelijk van de bank).

[CirclDigital]

Valandin schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 11:54:
[...]
Hypothetisch voor een denkbeeldige woning, ik koop de woning voor 250k, hij wordt getaxeerd op 280k.
Ik dien een verbouwingspecificatie op van 60k waarvan 50% waardevermeerdering.
Dan kan ik dus een bouwdepot van 30 + 30 = 60k krijgen?

Leuke redenatie.... maar als jij koopt voor 250k zal een taxateur echt een lastig verhaal hebben om er een taxatiewaarde van 280k van te maken. Jij bent immers de markt en dus wat het maximaal waard is.

En zoals anderen ook al aangeven, waardevermeerdering is erg subjectief. En dat weten taxateurs ook.

[Valandin]

Sparhawk schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 12:02:
[...]


Ja en nee.

Waar de meeste mensen je op proberen te wijzen is het volgende:
Als er in jouw "klusobject" helemaal geen keuken had gezeten, dan voegt een nieuwe keuken echt waarde toe, en ziet de taxateur dat ook, en gaat dat kloppen met het % waardevermeerdering.

Als je echter je huidige foto bekijkt, en je wil een nieuwe keuken, dan gaat de taxateur zeggen:
Huidige keuken voldoet nog, nieuwe keuken is erg smaakgevoelig, dus misschien 10% van de nieuwe keukenprijs als waardevermeerdering...

Dan kun je wel roepen dat een keuken van 18K realistisch is (mee eens dat je in een huis van bijvoorbeeld 300K geen poggenpol keuken van 50+k zet), maar long story short, dan moet je hem alsnog gewoon zelf bijna helemaal kunnen betalen....

Hm. De keuken is inderdaad nog functioneel, maar in mijn ogen is dat toch qua waarde wel volledig afgeschreven? 10% van nieuwe keukenprijs als waardevermeerdering lijkt mij wel erg weinig. Of komt dat vaak voor?

Het is in mijn situatie niet zozeer een kwestie van kunnen betalen, maar meer willen betalen.
Hoe dan ook betaal je het uiteindelijk zelf alsnog, maar geen behoefte om 90% van de nieuwe keuken direct op te hoesten.

CirclDigital schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 12:11:
[...]

Leuke redenatie.... maar als jij koopt voor 250k zal een taxateur echt een lastig verhaal hebben om er een taxatiewaarde van 280k van te maken. Jij bent immers de markt en dus wat het maximaal waard is.

En zoals anderen ook al aangeven, waardevermeerdering is erg subjectief. En dat weten taxateurs ook.

Hypothetisch natuurlijk, om te polsen of ik het goed begrijp. Ik stel het niet als realistische situatie.
Maar ik begrijp het nu iig wel

[ Voor 6% gewijzigd door Valandin op 18-04-2023 12:26 ]

[CirclDigital]

Valandin schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 12:25:
[...]
Hypothetisch natuurlijk, om te polsen of ik het goed begrijp. Ik stel het niet als realistische situatie.

Je rekent je alleen rijk..... het is gewoon lastig om voor simpele vervangingen (dus geen structurele verbouwingen of verbeteringen) een hogere taxatiewaarde en dus max hypotheek te krijgen.

[Valandin]

CirclDigital schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 12:26:
[...]

Je rekent je alleen rijk..... het is gewoon lastig om voor simpele vervangingen (dus geen structurele verbouwingen of verbeteringen) een hogere taxatiewaarde en dus max hypotheek te krijgen.

Oké. Als ik hem even realistisch insteek.
De vraagprijs van deze woning is €292.500.
Stel ik doe een bod van €280.000 en die wordt geaccepteerd.
De taxateur schat de waarde in op €288.000.
(Geen heel onrealistisch bod als ik kijk naar A, B, C, D, E, F, G.)
(En A en B)

Ik maak een verbouwingspecificatie voor;
Keuken: +-18.000
Badkamer: +-20.000
Toilet: +-3.500
Vloer: +-6.500

De taxateur zegt, leuk, dit geeft samen een waardevermeerdering van 30%.
Dan krijg ik dus een bouwdepot van 8000 + 14400 = 22400
De overige 25.600 hoest ik dan zelf op, incl de kosten die er verder overheen gaan.
Is dat een beetje hoe 't werkt?

Allemaal maar speculatief hé. Ik probeer de zaken gewoon goed te begrijpen.
Ooit moet je deze dingen leren
Bedankt voor alle reacties zo ver in ieder geval!

[CirclDigital]

Een taxatie is zelden nog zomaar een rekensommetje, zeker niet bij bestaande bouw.....

Je moet het feitelijk omdraaien, je begint met een taxatie inclusief een plan voor verbetering en kijkt dan wat voor taxatiebedrag daar uitkomt. En dan weet je wat je zelf moet bijdragen.

De praktijk is dat je voor verbetering van de basiszaken die je noemt maar zelden een veel hoger taxatiebedrag gaat krijgen.

[JobOv]

Valandin schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 12:36:
[...]


Oké. Als ik hem even realistisch insteek.
De vraagprijs van deze woning is €292.500.
Stel ik doe een bod van €280.000 en die wordt geaccepteerd.
De taxateur schat de waarde in op €288.000.
(Geen heel onrealistisch bod als ik kijk naar A, B, C, D, E, F, G.)
(En A en B)

Ik maak een verbouwingspecificatie voor;
Keuken: +-18.000
Badkamer: +-20.000
Toilet: +-3.500
Vloer: +-6.500

De taxateur zegt, leuk, dit geeft samen een waardevermeerdering van 30%.
Dan krijg ik dus een bouwdepot van 8000 + 14400 = 22400
De overige 25.600 hoest ik dan zelf op, incl de kosten die er verder overheen gaan.
Is dat een beetje hoe 't werkt?

Allemaal maar speculatief hé. Ik probeer de zaken gewoon goed te begrijpen.
Ooit moet je deze dingen leren
Bedankt voor alle reacties zo ver in ieder geval!

Begin andersom, wat is de waarde van huizen met een type keuken/badkamer etc. wat jij zou willen installeren (zeg 320k). Trek daarvan de huidige vraagprijs/je bod(280k) af en voila je hebt een ruwe schatting (40k) van de taxatiewaarde van de verbouwingen. De vraag is dan dus of je jouw gewenste verbeteringen daadwerkelijk voor deze 40k kunt uitvoeren, of dat je zelf geld moet bijleggen.

[naitsoezn]

Als ik deze woning bekijk, schat ik in dat een nieuwe keuken, toilet en vloer bijzonder weinig zullen toevoegen aan de taxatiewaarde. Een nieuwe badkamer zal wel wat toevoegen, zeker geen 20k.

Voor een dergelijke woning verwacht ik zeker geen 30% waardestijging op basis van de huidige info. Voor verbouwing misschien bijvoorbeeld 290k, na verbouwing misschien 310k of 320k. Heel veel meer zul je er niet bij opgeplust krijgen met voornamelijk cosmetische aanpassingen, vrees ik.

De grootste winst bij een taxatie-na-verbouwing zit hem in extra vierkante meters die je toevoegt aan een woning (een uitbouw, een dakkapel, etc). Aangezien dat niet in je plannen zit, en alles wat je nu in je plannen wilt aanpassen in de basis gewoon nog voldoet, zul je slechts minimaal 'waarde' toevoegen door de genoemde veranderingen.

[ Voor 26% gewijzigd door naitsoezn op 18-04-2023 13:13 ]

[coazter]

Valandin schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 12:36:
[...]Stel ik doe een bod van €280.000 en die wordt geaccepteerd.
De taxateur schat de waarde in op €288.000.

Ik snap waar je heen wil, en je rekensom is ook correct, maar in de praktijk is koopsom redelijk gelijk aan de taxatiewaarde. Wat jij ervoor hebt betaald is blijkbaar ook wat de woning waard is in het vrije verkeer, anders was er geen deal tot stand gekomen. Je kan altijd geluk hebben met een taxatie die wat hoger uitvalt dan je koopsom, dat is ook zo als er geen verbouwing speelt. Omgekeerd is het ook altijd een optie, al komt dat wel minder voor. Waar je taxateur op uit komt is altijd afwachten, daar kan je niet veel zinnigs over zeggen. Verduurzaming en uitbreiding van de m2 tikken altijd het hardst aan, een keuken/badkamer is lastiger inschatten. Wij kwamen er trouwens achter dat alles duurder uitviel dan begroot, houd hier in ieder geval rekening mee bij je verbouwingsspecificatie, doe jezelf hierbij niet tekort.

[Valandin]

JobOv schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 13:09:
[...]

Begin andersom, wat is de waarde van huizen met een type keuken/badkamer etc. wat jij zou willen installeren (zeg 320k). Trek daarvan de huidige vraagprijs/je bod(280k) af en voila je hebt een ruwe schatting (40k) van de taxatiewaarde van de verbouwingen. De vraag is dan dus of je jouw gewenste verbeteringen daadwerkelijk voor deze 40k kunt uitvoeren, of dat je zelf geld moet bijleggen.

naitsoezn schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 13:11:
Als ik deze woning bekijk, schat ik in dat een nieuwe keuken, toilet en vloer bijzonder weinig zullen toevoegen aan de taxatiewaarde. Een nieuwe badkamer zal wel wat toevoegen, zeker geen 20k.

Voor een dergelijke woning verwacht ik zeker geen 30% waardestijging op basis van de huidige info. Voor verbouwing misschien bijvoorbeeld 290k, na verbouwing misschien 310k of 320k. Heel veel meer zul je er niet bij opgeplust krijgen met voornamelijk cosmetische aanpassingen, vrees ik.

De grootste winst bij een taxatie-na-verbouwing zit hem in extra vierkante meters die je toevoegt aan een woning (een uitbouw, een dakkapel, etc). Aangezien dat niet in je plannen zit, en alles wat je nu in je plannen wilt aanpassen in de basis gewoon nog voldoet, zul je slechts minimaal 'waarde' toevoegen door de genoemde veranderingen.

Ik merk dat ik bovenstaande twee reacties elkaar een beetje vind bijten.

Als ik van @JobOv uitga, zie ik inderdaad dat vergelijkbare woningen met recente keukens en badkamers voor 310-315k verkocht worden.
(Naar beneden aangepast ivm uitbouw. Zie eerder genoemde voorbeelden, A, B, C, D, E, F, G..)

Stel ik zou een bod doen van 280k, zou ik met de verbouwingen wel kunnen stellen dat de woning een vergelijkbare waarde krijgt, dus zo'n 35k meer in waarde. De totale investering zal wel ruim meer dan 50k zijn.

Maar als ik van @naitsoezn uitga, zal het weinig extra waarde opleveren.
Aan de andere kant zie ik jullie wel beide de waarde 310-320k noemen.
Dan zou ik bij een bod van 280k toch alsnog een bouwdepot van +-35k kunnen krijgen?
Gezien na de verbouwingen de woning echt wel een waarde van +-315k krijgt?
Of mis ik nou compleet het punt (Nogmaals dank trouwens!)

[naitsoezn]

Valandin schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 13:22:
[...]


[...]


Ik merk dat ik bovenstaande twee reacties elkaar een beetje vind bijten.

Als ik van @JobOv uitga, zie ik inderdaad dat vergelijkbare woningen met recente keukens en badkamers voor 310-315k verkocht worden.
(Naar beneden aangepast ivm uitbouw. Zie eerder genoemde voorbeelden, A, B, C, D, E, F, G..)

Stel ik zou een bod doen van 280k, zou ik met de verbouwingen wel kunnen stellen dat de woning een vergelijkbare waarde krijgt, dus zo'n 35k meer in waarde. De totale investering zal wel ruim meer dan 50k zijn.

Maar als ik van @naitsoezn uitga, zal het weinig extra waarde opleveren.
Maar aan de andere kant zie ik jullie wel beide de waarde 310-320k noemen.
Dan zou ik bij een bod van 280k toch alsnog een bouwdepot van +-35k kunnen krijgen?
Gezien na de verbouwingen de woning echt wel een waarde van +-315k krijgt?
Of mis ik nou compleet het punt (Nogmaals dank trouwens!)

imho bijten de twee reacties elkaar helemaal niet, en in de basis heb je gelijk dat je met een koopsom van 280k en een taxatie van na verbouwing van 320k een bouwdepot van 40k zou moeten kunnen krijgen. Maar het punt is dat jouw inschattingen nogal uit de lucht gegrepen zijn. Zowel de 280k als de 320k (en alles wat daar tussenin genoemd wordt) zijn volledig op niets gebaseerd.

Het punt van mijn post was, dat de ene investering van 40k een ander resultaat op de waarde zal hebben dan de andere investering van 40k. En dat ik je met cosmetische aanpassingen geen 30% woningwaarde zie toevoegen. Maar goed, het begint allemaal met een geaccepteerd bod, en daarna zul je vriendjes moeten worden met de taxateur (handjeklap is niet ongebruikelijk in jouw situatie )

[Valandin]

naitsoezn schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 13:26:
[...]

imho bijten de twee reacties elkaar helemaal niet, en in de basis heb je gelijk dat je met een koopsom van 280k en een taxatie van na verbouwing van 320k een bouwdepot van 40k zou moeten kunnen krijgen. Maar het punt is dat jouw inschattingen nogal uit de lucht gegrepen zijn. Zowel de 280k als de 320k (en alles wat daar tussenin genoemd wordt) zijn volledig op niets gebaseerd.

Het punt van mijn post was, dat de ene investering van 40k een ander resultaat op de waarde zal hebben dan de andere investering van 40k. En dat ik je met cosmetische aanpassingen geen 30% woningwaarde zie toevoegen. Maar goed, het begint allemaal met een geaccepteerd bod, en daarna zul je vriendjes moeten worden met de taxateur (handjeklap is niet ongebruikelijk in jouw situatie )

Haha, zeker waar. De 280k is op niets meer gebaseerd dan op een gevoel, en dan moet dat überhaupt nog geaccepteerd worden.

De 320k wel, daar heb ik eerder in dit topic 9 vergelijkbare woningen voor geselecteerd. Dus met de begrote inspanningen moet die waarde wel te realiseren zijn..

-Voorbeeld 1 (VP 315.000 – 129m2)
-Voorbeeld 2 (VP 274.750 – 104m2)
-Voorbeeld 3 (VP 325.000 – 120m2)
-Voorbeeld 4 (VP 325.000 – 105m2)
-Voorbeeld 5 (VP 325.000 – 105m2)
-Voorbeeld 6 (VP 309.000 – 106m2)
-Voorbeeld 7 (VP 299.000 – 107 m2)
-Voorbeeld 8 (VP 339.000 – 115m2)

Bij het kadaster heb ik steekproefsgewijs van een aantal woningen de koopsom opgevraagd. Ik zag dat er geen sprake was van overbieden. De waarde lijkt mij dus wel realistisch. Het gemiddelde van deze woningen komt dus neer op een gemiddelde vraagprijs van 313.968 op een oppervlakte van 111,37 m2.
Al valt me wel op dat de woningen met 105-106m2 exact hetzelfde zijn, daar telt de zolder ineens niet mee als bergzolder maar als woonruimte.

Uitbouw:
4 van de 8 woningen wel. (+-25m2 meer woonkamer oppervlakte)
Keuken:
8 van de 8 woningen hebben een recentere keuken, waarvan 5 een keuken in érg goede staat.
Badkamer:
8 van de 8 woningen hebben een recentere keuken, waarvan 6 een badkamer in érg goede staat.
Toiletruimte:
6 van de 8 woningen hebben een recentere toiletruimte, waarvan 5 een toiletruimte in érg goede staat.
Tuin:
Vergelijkbaar met 7 van de 8 bovenstaande woningen.
Vloer:
8 van de 8 woningen hebben een vloer in betere staat, waarvan 5 een vloer in érg goede staat.

Dus voor mijn gevoel moet in ieder geval 310k waarde wel haalbaar zijn, als ik bovenstaande punten in vergelijkbare of betere toestand verbeter. Dan moet natuurlijk éérst het bod aangenomen worden.
Ik zou het wel raar vinden als een taxateur dan de woning taxeert op 300k na verbouwing keuken, toilet, badkamer en vloer, terwijl er geen enkel huis voor dat bedrag verkocht is.

Dankzij dit topic ben ik er al wel uit dat rond de 290 het 'm echt niet gaat worden voor mij, en schuif ik toch langzaam weer terug naar m'n oude eisen; een relatief instapklare woning met een recente keuken en badkamer. Wat een gedoe zo'n bouwdepot

[raze88]

Enige tip die ik je mee kan geven en welke wij hebben moeten leren. Schat alle bedragen ruim in en tel daar een dikke marge boven op. Onze afgeronde verbouwing heel ruim laten calculeren om niet voor verassingen te komen staan. Uiteindelijk alsnog 25k (20%) hoger uitgekomen bij dezelfde aannemer door niet leverbaar zijn van bouwmaterialen en kosten voor alternatieven + stukje onverwachte zaken welke je tegen kan komen. Zwartwit gezien is dat deels het probleem van je aannemer. In de praktijk ligt de boel dan langere tijd stil.

Wil je echt waarde vermeerdering pak dan de structurele zaken aan als isolatie, beglazing, vloerverwarming (als de vloer er toch uit gaat) enz. Cosmetische zaken als een andere vloer, keuken of badkamer doen niet veel omdat ze erg smaak gevoelig zijn.

Met betrekking tot de potjes hebben wij een bepaalde percentages van het geheel in verduurzaming e.d. moeten stoppen. Alle facturen werden na indiening gecontroleerd en moesten voldoende gespecificeerd zijn (vb. "betaling 2 van 4" was onvoldoende)

[ Voor 13% gewijzigd door raze88 op 18-04-2023 13:44 ]

[coazter]

Terugkomend op je vragen over de bewijslast. Ik heb meerdere bouwdepots gehad bij meerdere banken en heb nog nooit een vraag of een geweigerde declaratie gehad. Enkel bij verduurzaming kan er een strictere controle opzitten op het type verbouwing als er sprake is van een verruiming van de leensom door EBV. Stel dat jij vloerverwarming begroot, en je declareert alleen de vloer, dan gaat er echt niemand vragen waar de factuur van de vloerverwarming is gebleven, noch gaat iemand jouw keukenfactuur afkeuren als die hoger of lager is dan begroot. Veelal zijn controles geautomatiseerd en zal er hoogstens nog op de categorie gecheckt kunnen worden. Dus als jij keuken/badkamer meeneemt, en je declareert een dakkappel, dat zou daardoor nog ondervangen kunnen worden. In grote lijnen is het niet meer dan een indicatie.

[DexterDee]

Als iemand die vorig jaar een bouwdepot van 100k+ voor een kluswoning heeft afgesloten ben ik enigszins ervaringsdeskundige. Het taxatierapport voor de te kopen woning bestaat in dat geval uit een waarde vóór en na verbouwing. Voor beide situaties worden vergelijkbare huizen vergeleken. Zoals hier eerder gezegd moet er een lijst overlegd worden waar het precieze budget van het bouwdepot is uitgesplitst in woningverbeteringen.

Officieel moeten taxateurs 100% onafhankelijk zijn en zich uitsluitend op feiten baseren, maar in veel gevallen kun je je gewenste target influisteren. Als die enigszins haalbaar is dan werkt een taxateur daar naartoe. Daarom loont het zich sowieso om meerdere taxateurs te benaderen. En voor hier weer commentaar op komt, nee dit is absoluut niet hoe het hoort, maar wel hoe het in de praktijk al jaren gaat.

Qua bewijslast ligt het heel erg aan de geldverstrekker. Er zijn banken en instelingen die hier héél strikt op zijn. Die gaan zo ver als het doorlichten van offertes en opvragen van bouwtekeningen. Ook hier op GoT heb ik topics gelezen van mensen die hier tegenaan liepen. Als je geluk hebt, dan wordt er niet of nauwelijks gekeken naar wat je indient en wordt alleen gekeken of het überhaupt kosten zijn die gerelateerd kunnen worden aan renovatie of verbouwing.

[Jboy1991]

raze88 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 13:42:
Enige tip die ik je mee kan geven en welke wij hebben moeten leren. Schat alle bedragen ruim in en tel daar een dikke marge boven op. Onze afgeronde verbouwing heel ruim laten calculeren om niet voor verassingen te komen staan. Uiteindelijk alsnog 25k (20%) hoger uitgekomen bij dezelfde aannemer door niet leverbaar zijn van bouwmaterialen en kosten voor alternatieven + stukje onverwachte zaken welke je tegen kan komen. Zwartwit gezien is dat deels het probleem van je aannemer. In de praktijk ligt de boel dan langere tijd stil.

Wil je echt waarde vermeerdering pak dan de structurele zaken aan als isolatie, beglazing, vloerverwarming (als de vloer er toch uit gaat) enz. Cosmetische zaken als een andere vloer, keuken of badkamer doen niet veel omdat ze erg smaak gevoelig zijn.

Met betrekking tot de potjes hebben wij een bepaalde percentages van het geheel in verduurzaming e.d. moeten stoppen. Alle facturen werden na indiening gecontroleerd en moesten voldoende gespecificeerd zijn (vb. "betaling 2 van 4" was onvoldoende)

Dat ruim inschatten kan ook in je nadeel werken.

Onze situatie:
Huis gekocht 265k en getaxeerd zonder verbouwing op 265k.
In onze verbouwingspecficatie hebben we opgegeven voor 35k te verbouwen. De taxateur heeft aangegeven dat na verbouwing de woning 285k gaat zijn.

De bank gaf ons een hypotheek van 265k en een bouwdepot van 20k. Echter omdat wij aangegeven hebben dat wij voor 35k gingen verbouwen en hierop ook de taxatie is gemaakt moesten wij direct bij de notaris 15k van eigen geld in de bouwdepot stoppen. Als we dit niet deden dan kregen we de hypotheek zonder bouwdepot.

[raze88]

Jboy1991 schreef op vrijdag 21 april 2023 @ 14:36:
[...]

Dat ruim inschatten kan ook in je nadeel werken.

Onze situatie:
Huis gekocht 265k en getaxeerd zonder verbouwing op 265k.
In onze verbouwingspecficatie hebben we opgegeven voor 35k te verbouwen. De taxateur heeft aangegeven dat na verbouwing de woning 285k gaat zijn.

De bank gaf ons een hypotheek van 265k en een bouwdepot van 20k. Echter omdat wij aangegeven hebben dat wij voor 35k gingen verbouwen en hierop ook de taxatie is gemaakt moesten wij direct bij de notaris 15k van eigen geld in de bouwdepot stoppen. Als we dit niet deden dan kregen we de hypotheek zonder bouwdepot.

Onze situatie was dat we door de enorme stijging van de huizenprijzen bijna 100% overwaarde hadden. Ging om een verbouwing van gecalculeerd 100k en bleven daarmee na verbouwing met een hypotheekbedrag <75% van woningwaarde na taxatie. Dat maakt het wel wat makkelijker maar is totaal niet vergelijkbaar met de situatie van de topic starter. Wel liepen we tegen zaken aan als de deuren zijn toch niet optijd leverbaar (vrouw hoogzwanger). Dan moet je opzoek naar een alternatief welke in ons geval fors duurder was (ruime calculatie bleek een bedrag voor een bouwmarktdeur..). Tegelzetter had ontslag genomen. Aannemer kon het zelf maar was niet geheel overtuigd van zijn kwaliteit. Andere tegelzetter op korte termijn was erg duur. Ook dan moet je een keus maken om verder te komen (uiteindelijk heeft de aannemer dit zelf keurig gedaan). Zo zijn er tal van zaken welke bij ons anders uitvielen. Tussen calculatie en uitvoering zat 6mnd waarin de markt flink veranderd was. Momenteel is die markt nog niet stabiel en wel iets om rekening mee te houden. Doe je dit niet kun je voor vervelende situaties koen te staan. Heb je het extra budget alsnog niet nodig is dat alleen maar fijn maar het beschikbaar hebben geeft rust en voorkomt vervelende discussies. Je kunt het depot niet na afsluiten nog even makkelijk verhogen. Wil je dit dan begint het hele proces weer opnieuw.

[ Voor 3% gewijzigd door raze88 op 21-04-2023 14:56 ]

[Señor Sjon]

WON >>> PFSL