Verborgen gebreken?

[jmignolet]

Dag mede-tweakers,

Was niet helemaal zeker om dit hier te posten, maar na wat opzoekwerk op de termen verborgen gebreken, zag ik hier wat mensen met goed advies en ik dacht: ik doe eens een poging.

Op 2 december zijn we officieel verhuisd naar ons nieuw huis in België dat we in de zomer 2022 waren gaan bezichtigen. Op afwerkingspuntjes na, was het prima. Badkamer was niet de nieuwste, maar we hadden wat kleine projectjes voor ogen voor de komende jaren. Allemaal prima!

1 maand geleden (eind februari - begin maart) begon het met de WC. Na het doorspoelen begon er plots water onder de WC te lekken en letterlijk over de hele gang te gaan. (ik bespaar u de details. )
Bleek dat er de buis die naar de sceptische put overging helemaal niet de juiste breedte had, dus er kon gewoon lekkage gebeuren ondergronds. Goed ... Buis vervangen en sceptische put leeggemaakt en we konden weer verder.

Echter .. nu anderhalve week geleden is het allemaal verergerd. Schimmel in de wasplaats, schimmel in de bureau (deelt een gemeenschappelijke muur met de wasplaats), schimmel in 1 van de slaapkamers die een gemeenschappelijke muur deelt met de WC waarvan ook een deel van het parket gewoon omhoog gaat. De afvoer van de douche is plots slecht waardoor het water niet meer weggaat en de muren in de gang (waar de douche tegenzit) beginnen ook schimmel te krijgen. Mieren in de badkamer. Eerlijk .. echt een rampscenario waarbij ik gewoon een vermoeden heb dat de afvoer een serieus probleem heeft.

Lekdetectie firma laten komen gisteren en hij zegt dat er serieus iets mis met de afvoerleidingen en de douche die overigens niet geisoleerd is. Het gaat om een soort inloopdouche waarbij hij zijn visitekaartje kon insteken tussen de vloer en de tegels, waardoor het water dus makkelijk in de muren kan geraken en met gevolg ..
Hij heeft de vochtigheidsgraad gemeten in de WC, de muur in de gang (waar douche tegen staat) en we zaten aan waardes van 120-130, terwijl ie rond de 50-70 zou moeten zijn gaf hij aan. Hij gaf ook zelf aan dat we met een serieus probleem zitten.

Iets in me zegt dat we de afvoerleidingen uiteraard op voorhand niet konden nakijken. Bij het bezoek was er nul vocht en schimmel. Ik had overal goed nagekeken, makelaar keek ook met me (ach, of je hun kunt vertrouwen is iets anders), maar niets te bespeuren.

Een idee? Gaat het toch om zaken die we beter hadden kunnen controleren?

Edit: hier een paar foto's ter illustratie:














Ik bedoel .. als ik dit zou gezien hebben bij het bezoek in de zomer. Dan zou ik ASAP weggelopen zijn.

[ Voor 42% gewijzigd door jmignolet op 01-04-2023 13:10 ]

[Nopheros]

Lijkt me een goed moment om dit na te laten kijken door een advocaat, aangezien het niet om een vochtplekje gaat.

[Wolly]

Het heeft dus twee maanden lang wel goed gefunctioneerd? Dan zou ik eerder aan een plotse breuk of verstopping denken.

En dat je een visitekaartje tussen vloer en tegels kan steken had er bij een bouwkundige keuring wel uitgekomen. Heb je die laten doen?

[jmignolet]

Wolly schreef op zaterdag 1 april 2023 @ 13:01:
Het heeft dus twee maanden lang wel goed gefunctioneerd? Dan zou ik eerder aan een plotse breuk of verstopping denken.

En dat je een visitekaartje tussen vloer en tegels kan steken had er bij een bouwkundige keuring wel uitgekomen. Heb je die laten doen?

Het heeft 2 maanden goed gefunctioneerd. Maar wat is goed gefunctioneerd? Ik ben geen bouwexpert, maar vocht is meestal de eindbestemming van een serieus probleem. Ik kan dus perfect 2-3 maand leven in een "goed" huis zonder te weten dat er eigenlijk onderliggend een probleem is. Een breuk was er niet volgens de lekdetectie firma (hij heeft een dikke 2u alles zitten nakijken). Verstopping kan.
Ik heb er trouwens foto's bijgevoegd.

Geen bouwkundig keuring laten uitvoeren.

Nopheros schreef op zaterdag 1 april 2023 @ 12:57:
Lijkt me een goed moment om dit na te laten kijken door een advocaat, aangezien het niet om een vochtplekje gaat.

Dat dacht ik ook. Onze notaris is 1 van mijn vriendin haar beste vriendinnen maar ze houdt haar voet wel stijf dat het met "opzet" moet geweest zijn als er sprake is van verbrogen gebreken.

[ Voor 19% gewijzigd door jmignolet op 01-04-2023 13:05 ]

[Wolly]

Stook je wel? Hadden de vorige bewoners een ander stookpatroon (oude mensen bijvoorbeeld?)

[Wilke]

Gezien een aantal gebruikte woorden denk ik dat dit in België speelt? Dat is natuurlijk behoorlijk relevant, aangezien de wetgeving verschilt.

[jmignolet]

Wolly schreef op zaterdag 1 april 2023 @ 13:06:
Stook je wel? Hadden de vorige bewoners een ander stookpatroon (oude mensen bijvoorbeeld?)

Ja hoor. Het gaat om een stookolie installatie.
Trouwens, 5 radiatoren op diezelfde verdieping waren kapot als in: ze bleven warmte geven al stond de kraan op "0". Bleek dat die 5 radiatoren een geoxideerd knopje hadden dus die hebben we ook vervangen..

Onze thermostaat staat sinds december op 20 graden, en zakt naar 17 graden in de nacht. Radiatoren blijven quasi aan. Lekdetectie firma heeft ook gekeken of daar een lek zou kunnen zijn maar was niet het geval.

[ Voor 19% gewijzigd door jmignolet op 01-04-2023 13:13 ]

[jmignolet]

Wilke schreef op zaterdag 1 april 2023 @ 13:08:
Gezien een aantal gebruikte woorden denk ik dat dit in België speelt? Dat is natuurlijk behoorlijk relevant, aangezien de wetgeving verschilt.

Ja dat klopt! Ik ga TS aanpassen.

[mrmrmr]

Ik zou het documenteren (veel foto's uit alle hoeken, verslag met datum) en laten oplossen. Dat betekent de oorzaak aanpakken en vervolgens opnieuw stuccen of schilderen.

Als je het laat voortduren wordt het vermoedelijk erger. Ik denk dat het probleem meteen aanpakken salvage/bereddering heet in verzekeringstermen.

Zo te zien is het een oud huis. In Nederland wordt vaak een ouderdomsclausule opgenomen. Je hebt juridische bijstand nodig om te zien of de verkoper aanspakelijk te stellen is. Die zal misschien een deskundige onderzoek laten doen die rapporteert hoe het is ontstaan en of het langer bestaand probleem is. Dat kan gepaard gaan met breekwerk, dat moet je dan accepteren. De verkopers moeten geinformeerd worden, hoe en wanneer is een vraag voor de jurist.

In Nederland is rechtsbijstand voor woningen soms uitgesloten in standaard verzekeringen.

Je kan hier en daar gratis eerstelijns juridisch advies krijgen.

Ik zou er wel rekening mee houden dat de kosten toch voor jezelf zijn.

[jmignolet]

mrmrmr schreef op zaterdag 1 april 2023 @ 13:27:
Ik zou het documenteren (veel foto's uit alle hoeken, verslag met datum) en laten oplossen. Dat betekent de oorzaak aanpakken en vervolgens opnieuw stuccen of schilderen.

Als je het laat voortduren wordt het vermoedelijk erger. Ik denk dat het probleem meteen aanpakken salvage/bereddering heet in verzekeringstermen.

Zo te zien is het een oud huis. In Nederland wordt vaak een ouderdomsclausule opgenomen. Je hebt juridische bijstand nodig om te zien of de verkoper aanspakelijk te stellen is. Die zal misschien een deskundige onderzoek laten doen die rapporteert hoe het is ontstaan en of het langer bestaand probleem is. Dat kan gepaard gaan met breekwerk, dat moet je dan accepteren. De verkopers moeten geinformeerd worden, hoe en wanneer is een vraag voor de jurist.

In Nederland is rechtsbijstand voor woningen soms uitgesloten in standaard verzekeringen.

Je kan hier en daar gratis eerstelijns jurisch advies krijgen.

Ik zou er wel rekening mee houden dat de kosten toch voor jezelf zijn.

Akkoord dat dit z.s.m. aangepakt moet worden, maar we spreken hier denk ik niet over een paar duizenden euro's maar meer. De gelijksvoers moet bijna in zijn geheel aangepakt worden.

Langs mijn kant ook ons verzekeringskantoor aangesproken en dus onze brandverzekering inroepen .. Fingers crossed dat dit ook een hulp zal zijn.

[Beekforel]

Op foto 1 zie je een plek die gerepareerd lijkt te zijn? Was dat al zo en is dat niet opgevallen bij bezichtigen?

Op basis van foto 6 zou ik zeggen, dit is niet in 2 maanden ontstaan en had je bij bezichtiging kunnen constateren.

En geen bouwkundige keuring, dus vraag mij sowieso af of je dan iets hebt om de vorige bewoner aan te rekenen.

[Real]

jmignolet schreef op zaterdag 1 april 2023 @ 13:04:
[...]
Dat dacht ik ook. Onze notaris is 1 van mijn vriendin haar beste vriendinnen maar ze houdt haar voet wel stijf dat het met "opzet" moet geweest zijn als er sprake is van verbrogen gebreken.

Of dat zo is onder Belgisch recht weet ik niet, maar in Nederland is dat niet zo.

Dit vastgoedplatform heeft een pagina gewijd aan 'verborgen gebreken' (een term die naar ik begrijp ook in het Belgisch wetboek niet voorkomt overigens) en noemt onder andere dat jij moet kunnen bewijzen dat het 'verborgen gebrek' al aanwezig was bij aankoop:

https://www.zimmo.be/blog...brek-ontdekt-handel-snel/

Iets in me zegt dat we de afvoerleidingen uiteraard op voorhand niet konden nakijken

Waarom niet? In Nederland helpt het een koper in ieder geval niet als er geen bouwkundige keuring vooraf is verricht en er naderhand wordt gesteld dat er 'verborgen gebreken' bestaan. Een keuring is ook niet per se een vereiste, maar wel aanbevolen.

En dit:

Het gaat om een soort inloopdouche waarbij hij zijn visitekaartje kon insteken tussen de vloer en de tegels, waardoor het water dus makkelijk in de muren kan geraken en met gevolg

... was blijkbaar zonder veel moeite te zien door een expert? Ik weet ook niet hoe het onder Belgisch recht geregeld is, maar ik vermoed dat je als koper ook in België een onderzoeksplicht hebt. In Nederland weegt die onderzoeksplicht echter niet zwaarder dan de plicht van een verkoper om mededelingen te doen. Een verkoper heeft immers veel meer mogelijkheden om de zaak vooraf te onderzoeken en weet bij een huis ook door gebruik wat er mogelijk aan schort.

[mrmrmr]

Real schreef op zaterdag 1 april 2023 @ 14:41:
https://www.zimmo.be/blog...brek-ontdekt-handel-snel/

Duidelijke tekst:

Bij twijfel of discussie moet de verkoper kunnen bewijzen dat hij geen weet had van de voor de koper verborgen gebreken. Vaak stelt de rechtbank een expert aan om te achterhalen of de verkoper technische maatregelen nam om het gebrek te camoufleren, bijvoorbeeld door het plaatsen van panelen voor muren die door vochtigheid worden aangetast.

Als de muren vers gestuct en geschilderd waren en de vloer net geplaatst geeft dat gelegenheid iets te verbergen.

Maar:

De wet bepaalt dat je de rechtsvordering binnen een korte termijn moet instellen. Dat is logisch. Enkel binnen een korte termijn na de verkoop kan men achterhalen of het verborgen gebrek al bestond bij het afsluiten van de overeenkomst.

We zijn nu al door de winter heen en sommige van die sporen zijn er zo te zien niet van vandaag of gisteren. Vraag voor de jurist.

Hier gaat men dieper in op de wetsartikelen en de termijn.

[Real]

mrmrmr schreef op zaterdag 1 april 2023 @ 17:11:
[...]
We zijn nu al door de winter heen en sommige van die sporen zijn er zo te zien niet van vandaag of gisteren. Vraag voor de jurist.

Niet onverwacht geldt er in België dus ook een klachtplicht, maar is iets anders geformuleerd dan art. 7:23 BW in Nederland, waar expliciet uit de tekst volgt dat de termijn begint te lopen vanaf ontdekking.

De kooptitel in het Nederlandse BW is bij particuliere koop echter van regelend recht, dus kan er in een overeenkomst vanaf worden geweken. En de laatste zin in art. 1643 BW in België suggereert hetzelfde ('tenzij hij in dat geval bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal zijn gehouden.').

Je komt er dus op een forum zoals dit sowieso niet uit, zelfs al zijn er mensen met verstand van Belgisch recht. Je kunt hooguit algemene adviezen of een denkrichting geven.