Wat bedoel je met 'hier'?
Ja, dat heb ik gedaan. De huurprijs komt in ieder geval ruim boven de liberalisatiegrens uit, waarna ik m.i. weinig poot meer heb om op te staan m.b.t. eventuele huurprijsverlaging, mocht dat zijn waar je op doelt.
Dat, maar het had je ook de bevoegdheid gegeven om een verzoekschrift in te dienen bij de huurcommissie over de jaarlijkse afrekening van de servicekosten als je daarover geen overeenstemming bereikt met de verhuurder. Dus zal je moeten procederen bij de rechter als zo'n situatie zich zou voordoen.
Overigens zijn huurders met een geliberaliseerde huurovereenkomst niet helemaal uitgesloten van het opstarten van een procedure bij de huurcommissie. Behalve de genoemde toetsing van de aanvangshuurprijs (waar jij vermoedelijk niet veel aan hebt) kunnen alle huurders van woonruimte bijvoorbeeld ook de huurprijsstijging laten toetsen. Uiteraard heeft dat ook alleen maar zin als de stijging de norm overschrijdt.
Ik heb zo'n certificaat niet ontvangen
Daar gaat je verhuurder de mist in en kan daarvoor ook een boete krijgen van de ILT:
Aanhangsel Handelingen II 2022/23, nr. 921die link die je geeft geeft wel een energielabel aan voor mijn woning, wetende energielabel A.
En die is niet verlopen? Dat kan soms uitmaken voor de toetsing van de aanvangshuurprijs en daariver zijn nu prejudiciële vragen aanhangig bij de Hoge Raad:
https://www.hogeraad.nl/prejudiciele-vragen/?vraag=22/03211
https://deeplink.rechtspr...k?id=ECLI:NL:PHR:2023:173
Er is nog geen arrest, maar de conclusie (het advies aan de Hoge Raad) van de advocaat-generaal is zeker de moeite van het lezen waard gezien onderstaande. Uit de genoemde EU richtlijn volgt namelijk niet alleen maar dat verhuurders een energieprestatiecertificaat moeten afgeven bij aanvang huur, maar ook een verplichting om individuele meters op radiatoren te plaatsen bij ontbreken van andere individuele meter voor warmte. Maar daar is een uitzondering aan verbonden (zie hieronder).
Wanneer was dit wel zo geweest? Bij meer of minder woningen? Het zouden er volgens mij namelijk nog minder kunnen zijn, maar niet meer. Wat voor gevolgen had dit gehad voor mij?
Het gaat om minimaal 25 'woongelegenheden'. Overigens maakt het niet uit waar in Nederland, dus als je weet dat er meer 'woongelegenheden' verhuurd worden, dan kan mag die je optellen bij de genoemde zes.
Het relatieve voordeel van een beroep op de Overlegwet is dat de verhuurder verplicht wordt om met een representatie van de huurders te overleggen over allerlei aangelegenheden en individuele bewoners minder gemakkelijk tegen elkaar kan uitspelen. Het plaatsen van meters op radiatoren in alle woningen is een typisch voorbeeld waar je denk ik met een groep huurders veel verder komt dan op individuele basis.
Je kunt bijvoorbeeld via een notaris een bewonersvereniging oprichten die de huurders kan bijstaan bij geschillen met de verhuurder. Voor zes huurders is dat misschien niet zo zinnig, maar een vereniging van huurders kan niet alleen via de Overlegwet in overleg treden, maar ook via de WAMCA collectief een vordering indienen tegen de verhuurder als die groep maar representatief is. Die huurders kunnen bijvoorbeeld een verklaring voor recht vorderen dat X of Y van toepassing is zodat individuele huurders daarna eenvoudig met dat vonnis een of andere vergoeding of wijziging kunnen claimen. De WAMCA is namelijk ook van toepassing op vorderingen die geen schadevergoeding betreffen.
Een huurdersvereniging moet wel een gekozen bestuur hebben, moet een ALV houden, huurders blijvend informeren en nieuwe huurders moeten kunnen aansluiten. Minder complex is een bewonerscommissie, maar een bewonerscommissie heeft ook minder rechten dan een huurdersvereniging. Overigens moet een verhuurder een huurdersvereniging ook een vergoeding betalen, bijvoorbeeld voor scholing.
Het verbaast mij eigenlijk dat er in Nederland zo weinig huurderscollectieven zijn. Dat is in het voordeel van verhuurders die een groot aantal huizen verhuren, want die hebben het vrij gemakkelijk met een individuele huurder die ze eenvoudig kunnen afwimpelen.
daarom dat ik ook steevast bleef volhouden dat het servicekosten zijn.
Dat klopt. En die servicekosten moeten dus één-op-één worden doorberekend via een voorschot en jaarlijkse kostenafrekening op grond van
art. 7:259 lid 2 BW. Je mag als huurder ook vragen om inzage in onderliggende facturen op grond van art. 7:259 lid 4 BW. Een verhuurder mag het voorschot niet verhogen totdat je het overzicht hebt ontvangen (
art. 7:261 lid 1 aanhef en onder b BW) en dat overzicht moet elk jaar na 1 januari maar voor 1 juli worden verstrekt. Er staat geen sanctie op te late verstrekking, dus in de praktijk moet je alsnog betalen als het overzicht na 1 juli wordt verstrekt. Maar het voorschot mag niet vaker dan één keer per jaar worden verhoogd, tenzij je dat tijdens de looptijd van de huur (dus niet vooraf) bent overeengekomen. Van art. 7:259 en art. 7:261 lid 1 BW mag een verhuurder niet afwijken behoudens de genoemde uitzondering in de vorige zin op grond van
art. 7:265 BW.
In het overzicht moet dus tenminste een begin- en eindstand staan van de meter voor het complex en de toegepaste verdeelsleutel. Uit je contract zou ook nu al moeten blijken hoe er verdeeld wordt of anders moet daar concreet inzicht in gegeven kunnen worden door de verhuurder. Zie het beleidsboek servicekosten van de huurcommissie voor een redelijke methode. Let op dat er voor verschillende nuts verschillende verdeelsleutels worden gehanteerd.
Dan de hamvraag voor je topic: waarom denk ik dat een verhuurder met blokverwarming op individuele radiatoren warmtemeters moet plaatsen?
Tot 2019 was de Warmtewet grotendeels van toepassing bij blokverwarming. Dat heeft echter tot veel discussie geleid, omdat de servicekostenregeling in het Burgerlijk Wetboek en de Warmtewet niet goed op elkaar waren afgestemd.
Maar niet alle verplichtingen voor verhuurders zijn uit de Warmtewet gehaald (zie art. 1a lid 2 Warmtewet). Onder die uitzondering valt niet
art. 8 lid 11 Warmtewet:
In afwijking van het tweede lid, installeert een leverancier tevens een individuele meter om het warmteverbruik te meten in iedere eenheid in een appartementengebouw of iedere eenheid in een multifunctioneel gebouw die warmte ontvangt uit een warmtenet waar dat technisch haalbaar en kostenefficiënt is.
Maar wel
art. 8a lid 1 Warmtewet waarin staat:
1 Indien de leverancier de aan de verbruiker in rekening te brengen kosten voor de levering van warmte niet baseert op een individuele warmtemeter als bedoeld in artikel 8, baseert hij, onverminderd artikel 8, tweede lid, de kosten met inachtneming van artikel 2, vierde lid, op individuele warmtekostenverdelers die het warmteverbruik van elke radiator meten, tenzij de installatie daarvan niet kostenefficiënt is.
Het venijn zit in de staart, want de verhuurder mag dat dus weigeren als de installatie niet 'kostenefficiënt' is. Art. 8a is door de Tweede Kamer in 2013 in de Warmtewet geamendeerd:
Kamerstukken II 2012/13, 32839, nr. 21
Elk amendement bevat onderaan ook een toelichting en daaruit blijkt wat mij betreft vrij duidelijk dat eeb verhuurder die blokverwarming aanbiedt in principe een individuele meter moet plaatsen. Desnoods per radiator. Tenzij dat dus niet 'kostendekkend' kan. Maar dat staat verder niet toegelicht.
Het amendement is in 2013 geschreven maar richtlijn 2012/27/EU (ik bedoelde hierboven de Energy Efficiency Directive of EED en niet de Energy performance of buildings directive of EPBD) bevatte ook al een vergelijkbare verplichting met die uitzondering. In 2018 zijn de EED en EPBD beiden gewijzigd middels richtlijn 2018/844/EU en in art. 9ter van de nieuwe
geconsolideerde versie van richtlijn 2012/27/EU (p. 20) wordt die verplichting voor individuele meters nogmaals uitgebreid genoemd, maar wederom weer met de 'kostenefficiëntie' uitzondering. Ik vermoed dat Nederland dat onderdeel in de richtlijn heeft laten opnemen.
Onder de streep komt het dus aan op de vraag wanneer een verhuurder individuele warmtemeters achterwege mag laten. Met andere woorden: wanneer is dat niet kostenefficiënt?
En daar wordt het wat mij betreft erg onduidelijk. Ik heb al meerdere pogingen ondernomen om bijvoorbeeld onderstaande memorie van toelichting door te ploegen, want daaruit zou duidelijk moeten worden wanneer er sprake is van kostenefficiëntie, maar het wordt mij niet duidelijk.
Kamerstukken II 2019/20, 35292, nr. 3 (MvT)
Misschien helpt je dit op weg, maar sluitend is het antwoord nog niet. Het zou beter zijn naar mijn mening als de wetgever deze vage uitzondering niet in de wet had opgenomen, maar het staat er wel. Als je die uitzondering kunt weerleggen, heb je denk ik best een goede positie om je verhuurder te vragen om individuele meters voor warmte te laten plaatsen, desnoods op elke radiator. Als ik later nog ontdek hoe het zit met die 'kostenefficiëntie' of ik meer heb gevonden zal ik het laten weten als ik eraan denk.
Maar zoals genoemd moet je er wel rekening mee houden dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien en uitzonderingen of omstandigheden relevant zijn. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem dus bij jou. Win zonodig advies in bij een expert, want je ziet dat het niet per se een eenvoudige opgave zal zijn om je verhuurder ervan te overtuigen dat er individuele meter geplaatst zouden moeten worden.
zou ik mij er overheen zetten of zoeken naar een andere huurwoning.
/u/38782/crop6146c7a29805d_cropped.png?f=community)
:strip_exif()/u/285020/crop6085b8acc4f0d_cropped.gif?f=community)
/u/255418/usericon.png?f=community)
Dit topic is gesloten.