Koop & Huur vergelijken. Periode van 10 jaar.

[Valandin]

Hi Tweakers,

Graag jullie expertise voor wat hulp!
Ik huur eigenlijk heel m'n leven al.
Inmiddels ben ik 30 en heb ik een verzamelinkomen van €67.000,-
Zodoende kan ik nu (alleen) een hypotheek afsluiten van €300.000,-

An sich zit ik goed. Ik heb voldoende ruimte, maar de verhuurder weigert te renoveren en is het spul zo oud, dat het 30 jaar geleden eigenlijk al oud was. Zodoende besloot ik de kosten te vergelijken, en de aanname is;

Wat ik wil onderzoeken:
Stel ik koop nu een koopwoning voor €300.000.
Ondertussen stort de woningmarkt in, over 10 jaar is het hersteld en verkoop ik het voor exact hetzelfde bedrag weer door. Hoeveel voordeliger ben ik uit, t.o.v. huur. Of - Hoeveel waarde kan m'n woning in waarde zakken, zonder dat ik er in verhouding slechter uit kom.

De uitkomst van mijn berekening is;

Ik ben €39.061,53 voordeliger uit als ik de woning voor hetzelfde bedrag verkoop.
Stel over 10 jaar is de woning 13% minder waard dan nu, was het alsnog de moeite waard.
Stel de markt zakt met 20% in, dan was kopen +-20.938 duurder over een pad van 10 jaar.
Kortom; Kopen is écht de moeite waard, als ik over 10 jaar wil verhuizen

Mijn vraag aan jullie;
Klopt dit? Hebben jullie tips of waarschuwingen?
Dit zijn mijn berekeningen.





Enorm bedankt alvast!

[Cyriel85]

Hypotheekrente: rekening gehouden met aftrek?
Huurverhoging: 3% lijkt me veel per jaar.

Verder zou het me erg verbazen als een gemiddeld koophuis in 10jaar in absolute waarde gelijk blijft of daalt bij normaal gebruik en onderhoud.

[Valandin]

Cyriel85 schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 19:13:
Hypotheekrente: rekening gehouden met aftrek?
Huurverhoging: 3% lijkt me veel per jaar.

Verder zou het me erg verbazen als een gemiddeld koophuis in 10jaar in absolute waarde gelijk blijft of daalt bij normaal gebruik en onderhoud.

Had ik even moeten vermelden; Ik gebruikte de netto hypotheek per jaar inderdaad. Dus is al incl. hypotheekrenteaftrek.

Die 3% huurverhoging is 'm wel hoor.
Kan me niet herinneren dat ik de afgelopen 10 jaar daar onder heb gezeten. (Wel 2x verhuisd)
Dat is ook de reden dat ik hier weg wil, ben in redelijk korte termijn van €850 naar €1050 gegaan. Gaat dit jaar ook weer +4.1%, onderhoud, ho maar..

Wat betreft absolute waarde; Ga ik ook zeker niet van uit. Maar is wel iets dat ik in acht wil nemen
Stél de bubbel knapt - Hoe erg mag hij dan knappen.
Realistisch gezien zal het eerder wat meer waard zijn, vooral over 10 jaar.

[ Voor 18% gewijzigd door Valandin op 15-03-2023 19:23 ]

[Tazzios]

Ik zie niets vreemds maar dit soort berekeningen blijven een vrij theoretische benadering; bedragen, verkoop moment.

Grootste voordeel dat je bij een koophuis alles zelf mag bepalen en niet afhankelijk bent van de verhuurder is ook heel veel waard.

[Verwijderd]

Huur verhogingen klopt het zeker. En is niet in de huur dan verhogen ze wel de service kosten.

[Valandin]

Tazzios schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 19:24:
Ik zie niets vreemds maar dit soort berekeningen blijven een vrij theoretische benadering; bedragen, verkoop moment.

Grootste voordeel dat je bij een koophuis alles zelf mag bepalen en niet afhankelijk bent van de verhuurder is ook heel veel waard.

Zeker zo hoor, maar vind het zelf wel prettig om mijn financieel risico te berekenen.
Bedankt voor de reactie

[Evertvdw]

Het valt mij op dat je energiekosten gelijk rekent voor huur vs koop. Als je bij koop zelf gaat isoleren etc. zou je bij koop toch beter uit moeten zijn op dat aspect. Zeker als je huurhuis momenteel slecht geïsoleerd is. Waarschijnlijk heb je bij koop een groter huis alsnog denk ik dat je energiekosten lager zijn, zeker als je ook investeerd in zonnepanelen of iets dergelijks.

[Jopie035]

Is de theoretische koopwoning vergelijkbaar (meters, locatie, energielabel)met de huurwoning? Anders zou je daar een correctie(s) op moeten doen.

[Valandin]

Evertvdw schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 19:40:
Het valt mij op dat je energiekosten gelijk rekent voor huur vs koop. Als je bij koop zelf gaat isoleren etc. zou je bij koop toch beter uit moeten zijn op dat aspect. Zeker als je huurhuis momenteel slecht geïsoleerd is. Waarschijnlijk heb je bij koop een groter huis alsnog denk ik dat je energiekosten lager zijn, zeker als je ook investeerd in zonnepanelen of iets dergelijks.

Zeker waar hoor, zal bij koop inderdaad wat kleiner zijn.
Groter gaat 't helaas niet worden
Dus kosten zullen lager uitvallen.

Zit nu in een energielabel C woning, hoekwoning, heb wel zonnepanelen (Via Gemeente, betaal €9 per maand voor 6 stuks), ~130m2 ruimte. Ik ga waarschijnlijk naar een tussenwoning met 90-100m2. Dus zal inderdaad lager uitvallen. Maar had geen flauw idee wat ik d'r neer kon zetten.

Jopie035 schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 19:45:
Is de theoretische koopwoning vergelijkbaar (meters, locatie, energielabel)met de huurwoning? Anders zou je daar een correctie(s) op moeten doen.

Een correctie qua? Prijs per m2?
Vond ik voor mijn situatie niet zo relevant omdat het ook weer een stap van heel oud (huur) naar nieuwer (koop) is.

[ Voor 19% gewijzigd door Valandin op 15-03-2023 19:47 ]

[Wim-M]

De aflossing van ruim 67.000 euro zijn wel uitgaven, maar geen kosten. Met elke maandelijkse betaling ruil je geld om voor een stukje 'eigenaarschap' van het huis. Je wordt er echter niet armer van.

Op het moment dat je het huis weer voor 300.000 euro verkoopt, doe je afstand van het huis als eigendom, maar staat de 67.000 euro ook weer op de bank.

[Valandin]

Wim-M schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 19:50:
De aflossing van ruim 67.000 euro zijn wel uitgaven, maar geen kosten. Met elke maandelijkse betaling ruil je geld om voor een stukje 'eigenaarschap' van het huis. Je wordt er echter niet armer van.

Op het moment dat je het huis weer voor 300.000 euro verkoopt, doe je afstand van het huis als eigendom, maar staat de 67.000 euro ook weer op de bank.

Had ik ook moeten toelichten! Excuses. Ik reken die inderdaad niet mee in de kosten.
Ik reken 'Waarvan rente' op met de rest, dat is samen dus die 154.476.
Dus die 67k heb ik er van af getrokken

[Greatsword]

@Valandin Wees blij dat je kan kopen, veel huurders komen niet eens uit die vicieuze cirkel.

Gewoon kopen dus en niet te veel denken in doem scenario's.

Voor 3 ton kan je vaak ook nog eens een leuke nieuwbouwwoning kopen met voordelen zoals een warmtepomp, vloerverwarming, goede isolatie etc.

Kopen > Huren

[Cassettebandje]

Verder een voordeel van kopen: ook al zou de huizenmarkt instorten, dan heb je nog steeds een huis. Zolang je je hypotheek kunt blijven betalen en je daar niet uit hoeft blijft dat zo, ongeacht wat hij waard zou zijn.

[Valandin]

Greatsword schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 20:00:
@Valandin Wees blij dat je kan kopen, veel huurders komen niet eens uit die vicieuze cirkel.

Gewoon kopen dus en niet te veel denken in doem scenario's.

Voor 3 ton kan je vaak ook nog eens een leuke nieuwbouwwoning kopen met voordelen zoals een warmtepomp, vloerverwarming, goede isolatie etc.

Kopen > Huren

Ik woon in Wageningen. Dus dat lukt helaas niet.
Daar krijg je dit voor; https://www.funda.nl/koop...-42082080-stadsbrink-333/
Mag je nog minimaal 100k tegen aan gooien om er wat van te maken.
Dus ik zit nu te orienteren in de omgeving, maar met de eisen;

-Max 25min auto naar Wageningen
-Max 300k
-Min. 75m2 oppervlakte
-Eengezinswoning + Tuin (Tussenwoning)
-Energielabel A-B-C
-Bij voorkeur keuken/badkamer niet ouder dan 15 jaar.

Blijft er niet heel veel over, ook niet met 300k

[ Voor 3% gewijzigd door Valandin op 15-03-2023 20:10 ]

[Real]

Verwijderd schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 19:25:
En is niet in de huur dan verhogen ze wel de service kosten.

Servicekosten moeten één op één doorberekend worden en de verhuurder mag er niet op verdienen. De verhoging van servicekosten is dus niets anders dan wat een huiseigenaar ook had betaald voor die diensten of zaken (als de verhuurder dat doet uiteraard).

Waar @Valandin wel rekening mee moet houden is dat de maximale huurprijsverhoging bij een geliberaliseerde huurovereenkomst in 2024 weer ongelimiteerd mag stijgen. Nu is dat beperkt tot inflatie of gemiddelde cao-loonstijging in Nederland (welke maar het laagste is). Maar ik verwacht dat de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten verlengd gaat worden in 2024.

Een interessante bepaling in het voorstel Wet betaalbare huur dat nu in consultatie is, is art. 208e Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, omdat het erop lijkt dat huurders van een woning die nu niet een WWS waarde heeft die de liberalisatiegrensgrens overschrijdt in de toekomst de huurprijs kunnen laten verlagen door de huurcommissie tot de WWS waarde. Oók als ze de eerste zes maanden niet naar de huurcommissie zijn gestapt. Met andere woorden: de WWS systematiek met de huidige liberalisatiegrens op basis van de Wet op de huurtoeslag wordt straks altijd afdwingbaar en niet alleen maar met een toetsing van de aanvangshuurprijs. Dat is tamelijk revolutionair, dus of het in deze vorm door de Tweede Kamer wordt aangenomen valt nog te bezien.

@Valandin: je kunt ook overwegen om je verhuurder een bod te doen. Veel verhuurders willen van hun huurwoning af. En heb je de huurprijscheck gedaan?

[Valandin]

Real schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 20:15:
[...]


Servicekosten moeten één op één doorberekend worden en de verhuurder mag er niet op verdienen. De verhoging van servicekosten is dus niets anders dan wat een huiseigenaar ook had betaald voor die diensten of zaken (als de verhuurder dat doet uiteraard).

Waar @Valandin wel rekening mee moet houden is dat de maximale huurprijsverhoging bij een geliberaliseerde huurovereenkomst in 2024 weer ongelimiteerd mag stijgen. Nu is dat beperkt tot inflatie of gemiddelde cao-loonstijging in Nederland (welke maar het laagste is). Maar ik verwacht dat de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten verlengd gaat worden in 2024.

Een interessante bepaling in het voorstel Wet betaalbare huur dat nu in consultatie is, is art. 208e Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, omdat het erop lijkt dat huurders van een woning die nu niet een WWS waarde heeft die de liberalisatiegrensgrens overschrijdt in de toekomst de huurprijs kunnen laten verlagen door de huurcommissie tot de WWS waarde. Oók als ze de eerste zes maanden niet naar de huurcommissie zijn gestapt. Met andere woorden: de WWS systematiek met de huidige liberalisatiegrens op basis van de Wet op de huurtoeslag wordt straks altijd afdwingbaar en niet alleen maar met een toetsing van de aanvangshuurprijs. Dat is tamelijk revolutionair, dus of het in deze vorm door de Tweede Kamer wordt aangenomen valt nog te bezien.

@Valandin: je kunt ook overwegen om je verhuurder een bod te doen. Veel verhuurders willen van hun huurwoning af. En heb je de huurprijscheck gedaan?

Ik zit in een vrije sector woning van een woningcorporatie. Die verkopen de woningen vaak alleen per straat. Volgende onderhoudsbeurt voor mijn woning volgt in 2035, dat is dan waarschijnlijk het jaar dat ze 'm gaan verkopen. Wel goede tip om de mogelijkheid te checken!

[Qwerty-273]

Tazzios schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 19:24:
Grootste voordeel dat je bij een koophuis alles zelf mag bepalen en niet afhankelijk bent van de verhuurder is ook heel veel waard.

Het grootste voordeel (voor mij) bij een huurwoning is dat je er relatief makkelijk zonder kosten uitstapt op het moment dat jezelf wilt. Zonder dat je afhankelijk bent van een "koper" en een eventueel "onderwater" staand huis waardoor je met een schuld blijft zitten.

Dat geeft toch een stuk meer flexibiliteit dan stenen die van jouw zijn (al dan niet met claim van een hypotheekverstrekker er aan vast).

^{(nu heb ik wel behoorlijk gehopt tussen 3 landen met emigratie/immigratie waarbij die flexibiliteit voor mij wel een stuk belangrijker is geweest dan wellicht voor een persoon die rond dezelfde buurt blijft zitten)}

[Pikoe]

Gezien jouw eisen van de koopwoning:
Ik weet niet precies wat de huurwoning is die je nu hebt, maar je kan gewoon eisen dat een keuken of badkamer wordt vervangen als deze erg oud is (zo lang deze onderdeel is van de woning). Onderhoud moet je in de vrije sector helaas via de rechter afdwingen, maar bij een woningcoorporatie moeten ze zeker weten dat dit op zijn minst elke 15-20 jaar moet worden vervangen. Elke gezonde woningcorporatie heeft daar regelingen voor.

[ Voor 4% gewijzigd door Pikoe op 15-03-2023 20:32 ]

[Ernemmer]

Een koopwoning is goedkoper, maar een huurwoning heeft ook wel wat voordelen.

Geen stress over de huizenmarkt en overheidsperikelen tov aanpakken vermogen of renteaftrek.
Flexibel kunnen verhuizen, als je situatie veranderd of de buren je niet meer aanstaan, je kan met een maand weg zijn.
Als het een beetje meezit, wordt het goed onderhouden.
Zomaar een jaar niet gaan werken en met een rugzak de wereld rond is een stuk makkelijker als je de huur op kan zeggen ipv je huis eerst moeten verkopen.

Maar ik ben nu zelf ook op zoek naar een koophuis, het scheelt ongeveer 5000 euro netto per jaar en je ''geleend vermogen'' kan dan mooi met de huizenprijzen meestijgen.

[ Voor 16% gewijzigd door Ernemmer op 15-03-2023 20:42 ]

[DukeBox]

Valandin schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 19:16:
Stél de bubbel knapt - Hoe erg mag hij dan knappen.

Maar dat maakt toch verder niet veel uit? Je kan gewoon in je huis blijven wonen, je maandelijkse kosten (hypotheek) wordt niet opeens meer of minder. Bij huur geld het zelfde, je gaat ook niet opeens minder huur betalen.

[Valandin]

Pikoe schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 20:31:
Gezien jouw eisen van de koopwoning:
Ik weet niet precies wat de huurwoning is die je nu hebt, maar je kan gewoon eisen dat een keuken of badkamer wordt vervangen als deze erg oud is (zo lang deze onderdeel is van de woning). Onderhoud moet je in de vrije sector helaas via de rechter afdwingen, maar bij een woningcoorporatie moeten ze zeker weten dat dit op zijn minst elke 15-20 jaar moet worden vervangen. Elke gezonde woningcorporatie heeft daar regelingen voor.

Mijn badkamer en keuken komen uit 1995.
(En ik ben er 100% zeker van dat dit toen al restpartijen waren. het is écht, écht lelijk. Objectief)
De Woningstichting in Wageningen hanteert een afschrijvingstermijn van 40 jaar.
De keuken en badkamer worden dus in 2035 vervangen. Heb hier onlangs contact over gehad en dat was dus ook de drempel waarbij ik iets had van 'Ik ben er klaar mee, ik ga wat kopen'
Tja.. gezond..

[ Voor 6% gewijzigd door Valandin op 15-03-2023 20:52 ]

[MedionAkoya]

Valandin schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 20:19:
[...]


Ik zit in een vrije sector woning van een woningcorporatie. Die verkopen de woningen vaak alleen per straat. Volgende onderhoudsbeurt voor mijn woning volgt in 2035, dat is dan waarschijnlijk het jaar dat ze 'm gaan verkopen. Wel goede tip om de mogelijkheid te checken!

Je kan meestal niet het huurhuis waar je nu in woont deze kopen van een woningbouwcorporatie.
Je kan wel andere vergelijkbare huizen in straat kopen als deze te koop worden aangeboden.

Althans dat is bij sociale huurwoningen zo.
Of mijn uitspraak ook geldt voor een huis uit de vrije sector dat weet ik niet.

[Pikoe]

Een verjaringstermijn van 40 jaar is echt bizar. Is er geen huurdersplatform in Wageningen waar je naartoe kan? Kijk anders eens bij het juridisch loket. Onderhoud moet worden uitgevoerd voor dingen die in je huurovereenkomst staan vermeld.

[ Voor 194% gewijzigd door Pikoe op 15-03-2023 21:26 ]

[SCIxX]

Valandin schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 20:09:
[...]


Ik woon in Wageningen. Dus dat lukt helaas niet.
Daar krijg je dit voor; https://www.funda.nl/koop...-42082080-stadsbrink-333/
Mag je nog minimaal 100k tegen aan gooien om er wat van te maken.
Dus ik zit nu te orienteren in de omgeving, maar met de eisen;

-Max 25min auto naar Wageningen
-Max 300k
-Min. 75m2 oppervlakte
-Eengezinswoning + Tuin (Tussenwoning)
-Energielabel A-B-C
-Bij voorkeur keuken/badkamer niet ouder dan 15 jaar.

Blijft er niet heel veel over, ook niet met 300k

Oef, dat is wel aan afgrijselijk voorbeeld.

[Wild Chocolate]

De vraag is of waardevermindering je echt geld kost, is natuurlijk wel afhankelijk van wat je vervolgens doet. Als je het verkoopt om een ander huis te kopen, dan zijn die huizen in de tussentijd ook gedaald. Dus als je ergens anders of groter wilt kopen, dan is een huis van nu 3 ton nog steeds evenveel waard als een ander huis van nu 3 ton.
Plus dat er maar weinig situaties zijn waarin je "moet" verkopen, dus als dat erg ongunstig is, kan je afwachten.
En sowieso is kopen in mijn optiek iets om voor de langere termijn te doen, en 10 jaar is dan nog net aan de ongunstige kant, omdat je bij annuïtair aflossen in de eerste 10 jaar maar zo'n 21% van het geheel aflost, na 20 jaar zit je dan op 53% afgelost, en in de laatste 10 jaar los je dus bijna de helft af...

[fonsoy]

Valandin schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 20:09:
[...]


Ik woon in Wageningen. Dus dat lukt helaas niet.
Daar krijg je dit voor; https://www.funda.nl/koop...-42082080-stadsbrink-333/
Mag je nog minimaal 100k tegen aan gooien om er wat van te maken.
Dus ik zit nu te orienteren in de omgeving, maar met de eisen;

-Max 25min auto naar Wageningen
-Max 300k
-Min. 75m2 oppervlakte
-Eengezinswoning + Tuin (Tussenwoning)
-Energielabel A-B-C
-Bij voorkeur keuken/badkamer niet ouder dan 15 jaar.

Blijft er niet heel veel over, ook niet met 300k

Niet om me er te veel mee bemoeien maar ik had wat tijd over ....
https://www.funda.nl/koop...42040215-hollandseweg-62/
In Wageningen, binnen budget, groot genoeg, appartement maar met tuin en veel slaapkamers, energielabel C. Nog 25K over om de badkamer óf keuken te doen om te compenseren voor het laatste gebrek!

[Wild Chocolate]

fonsoy schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 22:39:
[...]

Niet om me er te veel mee bemoeien maar ik had wat tijd over ....
https://www.funda.nl/koop...42040215-hollandseweg-62/
In Wageningen, binnen budget, groot genoeg, appartement maar met tuin en veel slaapkamers, energielabel C. Nog 25K over om de badkamer óf keuken te doen om te compenseren voor het laatste gebrek!

Hier ook nog ff zitten kijken, zelf 2 jaar in Wageningen gewoond, mooie omgeving.

In Renkum:
https://www.funda.nl/koop...8487963-fluitersdreef-37/

€5000,- eraf lullen, hier en daar wat behang, keuken een andere kleur, en verder kan @Valandin er zo in.

[MedionAkoya]

Veel verhuurders houden bij een keuken een levensduur tussen 20 en 25 jaar.
En voor badkamers 25 a 30 jaar.

Onthou als je dit bij een koophuis doet, dan moet je zo'n ieder 30 jaar 10.000 euro opzij zetten.
Huurwoningen hebben helaas wel vaak hele simpele keukens en badkamers.
Vaak geen designradiators en ook geen inbouwapparatuur.
In badkamers van woningbouw heb je vaak geen douchecabine.
In de badkamers van woningbouw heb je vaak geen wandcontactdozen.
Ook hebben ze geen bad.
Bij badkamers van woningbouw heb je vaak alleen een wasmachineaansluiting in de badkamer.
Wil je in een ander ruimte dan de in de badkamer de wasmachine gebruiken, dan moet je vaak nieuwe elektrakabels trekken en afvoer plaatsen voor een wasmachine.
En huurwoningen hebben vrijwel nooit een perilex-aansluiting in de keuken (dus elektrisch koken gaat wat moeilijker).

(Ik heb het over woningen uit de jaren 80 die bijv. in 2010 zijn gerenoveerd).

De tegels van de woningbouwkeuken worden niet altijd niet vervangen. Hier zitten nog witte keukentegels van 40 jaar oud in een keuken van 20 jaar oud!

[ Voor 109% gewijzigd door MedionAkoya op 15-03-2023 23:28 ]

[Homeland]

Wat je in je berekening mee kan nemen is dat het extra geld wat je bij kopen in het huis steekt (aflossing) je bij huur op bijv. een Meesman rekening kan parkeren.

[Trichoglossus]

MedionAkoya schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 23:14:
Veel verhuurders houden bij een keuken een levensduur tussen 20 en 25 jaar.
En voor badkamers 25 a 30 jaar.

Onthou als je dit bij een koophuis doet, dan moet je zo'n ieder 30 jaar 10.000 euro opzij zetten.
Huurwoningen hebben helaas wel vaak hele simpele keukens en badkamers.
Vaak geen designradiators en ook geen inbouwapparatuur.
In badkamers van woningbouw heb je vaak geen douchecabine.
In de badkamers van woningbouw heb je vaak geen wandcontactdozen.
Ook hebben ze geen bad.
Bij badkamers van woningbouw heb je vaak alleen een wasmachineaansluiting in de badkamer.
Wil je in een ander ruimte dan de in de badkamer de wasmachine gebruiken, dan moet je vaak nieuwe elektrakabels trekken en afvoer plaatsen voor een wasmachine.
En huurwoningen hebben vrijwel nooit een perilex-aansluiting in de keuken (dus elektrisch koken gaat wat moeilijker).

(Ik heb het over woningen uit de jaren 80 die bijv. in 2010 zijn gerenoveerd).

De tegels van de woningbouwkeuken worden niet altijd niet vervangen. Hier zitten nog witte keukentegels van 40 jaar oud in een keuken van 20 jaar oud!

Jouw beeld van een huurwoning is wel achterhaald.

Je kan vaak zelf veranderingen aanbrengen in je huurwoning. Ik ken meerdere mensen met een sociale huurwoning met een bad. Eigen keuken, moderne radiators etc. Dakkapel laten plaatsen. Muur tussen woonkamer en keuken open maken. Zelfs een perilex-aansluiting kunnen ze aanbrengen.

Als je een beetje soepele woningbouwcorporatie hebt dan kan je veel aanpassingen zelf maken, als je weet dat je er langere tijd wil blijven wonen.

[MedionAkoya]

Trichoglossus schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 23:50:
[...]

Jouw beeld van een huurwoning is wel achterhaald.

Je kan vaak zelf veranderingen aanbrengen in je huurwoning. Ik ken meerdere mensen met een sociale huurwoning met een bad. Eigen keuken, moderne radiators etc. Dakkapel laten plaatsen. Muur tussen woonkamer en keuken open maken. Zelfs een perilex-aansluiting kunnen ze aanbrengen.

Als je een beetje soepele woningbouwcorporatie hebt dan kan je veel aanpassingen zelf maken, als je weet dat je er langere tijd wil blijven wonen.

Ze kunnen het inderdaad zelf aanbrengen na toestemming van verhuurder
Maar dat een huurder een dakkapel laat plaatsen op een huis van woningbouw?
Ik heb inderdaad iets gemist.

[Trichoglossus]

MedionAkoya schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 23:54:
[...]


Ze kunnen het inderdaad zelf aanbrengen na toestemming van verhuurder
Maar dat een huurder een dakkapel laat plaatsen op een huis van woningbouw?
Ik heb inderdaad iets gemist.

Ja hoor, een vriendin overwoog dat destijds. De opties van de woningbouw waren: zelf laten plaatsen, zonder huurverhoging, of de woningbouw wilde het laten plaatsen, met huurverhoging.

[Harrie_]

Trichoglossus schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 23:50:
[...]

Jouw beeld van een huurwoning is wel achterhaald.

Je kan vaak zelf veranderingen aanbrengen in je huurwoning. Ik ken meerdere mensen met een sociale huurwoning met een bad. Eigen keuken, moderne radiators etc. Dakkapel laten plaatsen. Muur tussen woonkamer en keuken open maken. Zelfs een perilex-aansluiting kunnen ze aanbrengen.

Als je een beetje soepele woningbouwcorporatie hebt dan kan je veel aanpassingen zelf maken, als je weet dat je er langere tijd wil blijven wonen.

Nou dat valt allemaal wel mee... Er zijn niet zoveel huurders bij de woningcorporatie die zelf dakkapellen gaan lopen plaatsen e.d. Een woningcorporatie is daar ook helemaal niet blij mee; vaak zijn dat soort aanpassingen van het kaliber beunhazerij en willen huurders ook nog geld zien voor die aanpassingen wanneer ze vertrekken. En ja het gebeurt (met name keukens en badkamers) bij de groep huurders die 30 jaar in dezelfde sociale huurwoning woont, maar het is zéker niet de norm.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Trichoglossus]

Uiteraard moet het dan wel deskundig worden uitgevoerd. De mogelijkheid bestond voor haar om er eentje te (laten) plaatsen. Uiteindelijk heeft ze er vanaf gezien.

En ja je mag als verhuurder ook een vergoeding vragen, wanneer je gaat verhuizen, als de verhuurder van de veranderingen profiteert.
Aldus een opzichter van de woningbouw. Maar dat zullen veel huurders niet in de gaten hebben.

[Marzman]

Je moet het op langere termijn zien, bij kopen zijn je echte kosten de rente en het onderhoud. De rest is een investering.

Bij een hypotheek zullen je kosten (aflossing) niet stijgen, maar je moet wel af en toe kosten maken. Bij huren zullen je maandbedragen wel stijgen maar zul je geen (weinig) bijkomende kosten hebben. Bij huren heb je ook meer flexibiliteit als je op korte termijn gaat verhuizen.

Trichoglossus schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 23:50:
[...]

Jouw beeld van een huurwoning is wel achterhaald.

Je kan vaak zelf veranderingen aanbrengen in je huurwoning. Ik ken meerdere mensen met een sociale huurwoning met een bad. Eigen keuken, moderne radiators etc. Dakkapel laten plaatsen. Muur tussen woonkamer en keuken open maken. Zelfs een perilex-aansluiting kunnen ze aanbrengen.

Als je een beetje soepele woningbouwcorporatie hebt dan kan je veel aanpassingen zelf maken, als je weet dat je er langere tijd wil blijven wonen.

Ik ken die mensen ook wel, die gaan er van uit dat ze daar de rest van hun leven blijven wonen. Eigenlijk kun je daar niet vanuit gaan.

[ Voor 48% gewijzigd door Marzman op 16-03-2023 09:47 ]

[NeFoRcE]

Mijn hemel. Dat je hier uberhaupt zoveel moeite insteekt. Wij hadden hetzelfde. Huurden, wilden kopen, veel geld, hoge lasten. Kunnen we het wel doen, blablabla.

Nu erg blij met koop, en kunnen het makkelijk redden. Kopen is altijd beter dan huren. Huren wordt niks van jezelf. Bij koop 'spaar' je +- 50% van je hypotheeklasten. Bij huur; 0.

Kopen zodra het kan!

[Homeland]

NeFoRcE schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 09:57:
Mijn hemel. Dat je hier uberhaupt zoveel moeite insteekt. Wij hadden hetzelfde. Huurden, wilden kopen, veel geld, hoge lasten. Kunnen we het wel doen, blablabla.

Nu erg blij met koop, en kunnen het makkelijk redden. Kopen is altijd beter dan huren. Huren wordt niks van jezelf. Bij koop 'spaar' je +- 50% van je hypotheeklasten. Bij huur; 0.

Kopen zodra het kan!

Tenzij je op dit moment niet de hoofdprijs betaald aan huur en een huis van dezelfde kwaliteit kopen dus mogelijk duurder is. Tevens alleen kopen als je vrij zeker bent om X jaren op die plek/regio te blijven.

[CirclDigital]

Valandin schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 20:50:
[...]
Mijn badkamer en keuken komen uit 1995.
(En ik ben er 100% zeker van dat dit toen al restpartijen waren. het is écht, écht lelijk. Objectief)
De Woningstichting in Wageningen hanteert een afschrijvingstermijn van 40 jaar.
De keuken en badkamer worden dus in 2035 vervangen. Heb hier onlangs contact over gehad en dat was dus ook de drempel waarbij ik iets had van 'Ik ben er klaar mee, ik ga wat kopen'
Tja.. gezond..

Tuurlijk joh, een woningcorporatie met vele woningen gaat op zoek naar wat restpartijen :-).

Ze kopen gewoon groot in en kopen ook nog niet het duurste natuurlijk. Dat jij dat dan lelijk vindt is niet zo relevant. Je woont, schat ik zo in, in een sociale huurwoning? Dan zijn de opbrengsten voor een woco gewoon redelijk beperkt en is het niet onlogisch dat zijn minimaal vervangen.

Niets weerhoudt je er natuurlijk van om zelf de keuken en badkamer op te knappen als dat je grote bezwaar is aan je huidige woning. Zelden dat een woco daar bezwaar tegen maakt. Meestal ook goedkoper dan verhuizen en je hebt er dagelijks plezier van.

[Valandin]

CirclDigital schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 10:30:
[...]


Tuurlijk joh, een woningcorporatie met vele woningen gaat op zoek naar wat restpartijen :-).

Ze kopen gewoon groot in en kopen ook nog niet het duurste natuurlijk. Dat jij dat dan lelijk vindt is niet zo relevant. Je woont, schat ik zo in, in een sociale huurwoning? Dan zijn de opbrengsten voor een woco gewoon redelijk beperkt en is het niet onlogisch dat zijn minimaal vervangen.

Niets weerhoudt je er natuurlijk van om zelf de keuken en badkamer op te knappen als dat je grote bezwaar is aan je huidige woning. Zelden dat een woco daar bezwaar tegen maakt. Meestal ook goedkoper dan verhuizen en je hebt er dagelijks plezier van.

Vrije sector van een woningcorporatie is wel effe wat anders dan sociale huur hoor. Dat is een factor 2+ op de huurprijs. Niets weerhoudt me? Natuurlijk wel. Je gaat toch geen 10k+ investeren in een woning waar je geen cent voor terug krijgt, sterker nog, jaarlijks nog véél meer betaald d.m.v. huurverhogingen.

En 'dat ik het lelijk vind is niet zo relevant' is een vervelende opmerking voor iemand die hier nooit gekeken heeft. Mijn woning is in 1995 opgeleverd, sinds dien is er geen onderhoud geweest. In de tussentijd is deze woning een paar jaar een tijdelijke woning geweest voor mensen die een huis hadden gekocht en kort ergens wouden zitten. Kortom, de woning is helemaal uitgeleefd.

De buizen van de toilet lekken maandelijks, moet dan steeds de moeren aandraaien. Afvoerputje van de douche loopt door de rare constructie constant over, kan je niks aan doen om te stoppen behalve elke keer openschroeven en leeghalen. Er is maar één stopcontact in een badkamer waar je je wasmachine, droger, fohn, tandenborsteloplader etc. moet gebruiken, de afzuiging in de douche werkt zo slecht dat als je de deur + raam open zet, het nog steeds vol loopt met stoom.

Het keukenblad is jarenlang als messenblok gebruikt dus zit onder de krassen. De ruiten zitten overal helemaal onder de krassen, alsof iemand er met sleutels voor de lol langs liep. Zo kan ik nog wel even door gaan. Alles is objectief oud en afgeschreven. Echter is er het argument 'Het werkt' dus wordt het niet vervangen.

Ik snap ook niet waarom er een discussie over is, want ik maakte er geen eens een punt van.
Het is gewoon de doorslaggevende factor dat ik maar ga kopen.

Wild Chocolate schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 22:51:
[...]

Hier ook nog ff zitten kijken, zelf 2 jaar in Wageningen gewoond, mooie omgeving.

In Renkum:
https://www.funda.nl/koop...8487963-fluitersdreef-37/

€5000,- eraf lullen, hier en daar wat behang, keuken een andere kleur, en verder kan @Valandin er zo in.

Dit is wel een leuke optie, bedankt daarvoor! Ga even contact opnemen.
Hier ook m'n oog op laten vallen; https://www.funda.nl/koop/herveld/huis-42032306-de-hoeve-30/
Beetje ver weg qua rijden, maar wel het overwegen waard..

fonsoy schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 22:39:
[...]

Niet om me er te veel mee bemoeien maar ik had wat tijd over ....
https://www.funda.nl/koop...42040215-hollandseweg-62/
In Wageningen, binnen budget, groot genoeg, appartement maar met tuin en veel slaapkamers, energielabel C. Nog 25K over om de badkamer óf keuken te doen om te compenseren voor het laatste gebrek!

Mjoah, die sla ik wel over.
Maar wel enorm bedankt voor het meedenken natuurlijk!

[ Voor 58% gewijzigd door Valandin op 16-03-2023 10:50 ]

[CirclDigital]

Valandin schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 10:43:
[...]
Vrije sector van een woningcorporatie is wel effe wat anders dan sociale huur hoor. Dat is een factor 2+ op de huurprijs. Niets weerhoudt me? Natuurlijk wel. Je gaat toch geen 10k+ investeren in een woning waar je geen cent voor terug krijgt, sterker nog, jaarlijks nog véél meer betaald d.m.v. huurverhogingen.

Dat was dus de vraag......de meeste grote woco's hebben zo'n beetje alle niet sociale huur af moeten stoten.
Maar je betaald dus €1600 p/m? Anders is het geen 2+ de huurprijs.... of toch wat meer realitisch uit je spreadsheet van €1200 p/m :-).

En je krijgt voor je inboedel zelden iets terug, ook niet in een koophuis. Alleen je hebt er wel het dagelijks gebruik van.

In die context is zo'n lange afschrijftermijn wel extreem, en schat ik ook wel aanvechtbaar. Maar je ziet het dan wel vaker dat ze niet de stap kunnen maken van de regels die ze voor het sociale deel gebruiken vs het vrije sector deel waar je gezien het huurbedrag toch echt wel wat meer kan verwachten.

Ik heb een tijdje in Amsterdam gehuurd, gelukkig wel bij een fatsoenlijke woco. Daar zat gewoon een nieuwe Bulthaup keuken in :-). Lijkt er dus op dat je vooral een issue hebt met je huidige verhuurder.

[ Voor 27% gewijzigd door CirclDigital op 16-03-2023 11:14 ]

[Wild Chocolate]

Valandin schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 10:43:

[...]


Dit is wel een leuke optie, bedankt daarvoor! Ga even contact opnemen.
Hier ook m'n oog op laten vallen; https://www.funda.nl/koop/herveld/huis-42032306-de-hoeve-30/
Beetje ver weg qua rijden, maar wel het overwegen waard..


[...]

Ja, zodra je de rivier oversteekt, wordt het rap goedkoper. Maar dan neemt de reistijd ook exponentieel toe. Binnen 20 minuten, dan heb je het bij Kesteren / Ochten / Heteren wel een beetje gehad, denk ik...

[kx22]

Enige reden om niet te kopen is altijd je dit samen met iemand doet waarvan je niet met zekerheid kan zeggen dat jullie over x aantal jaar nog bij elkaar blijven.

Maar ook hierin heb je geen zekerheid qua huur. Als je straks niet 2k per maand kan neerleggen, moet je ook kleiner zoeken. Dat kan bij verkoop ook. Zit je wel met een schuld, maar dezelfde schuld is al gedeeltelijk afgelost door het aflossen.

Altijd kopen. Stel je huis is over 10 jaar minder waard, dan kan je alsnog een andere huis kopen die ook minder waard is dan nu. Dus het probleem verschuift met zich mee.

[Michiel1978]

kx22 schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 14:04:
Altijd kopen. Stel je huis is over 10 jaar minder waard, dan kan je alsnog een andere huis kopen die ook minder waard is dan nu. Dus het probleem verschuift met zich mee.

Hoewel ik het behoorlijk met je eens ben over "altijd kopen", vind ik het onterecht dat je waardedaling dusdanig bagatelliseert.

Als je nu een huis koopt van 4 ton, maar die wordt 3 ton waard, dan kun je inderdaad ergens anders een vergelijkbaar huis ook weer voor 3 ton kopen, dat is waar. Maar dat neemt niet weg dat je nog steeds je hypotheek van 4 ton moet aflossen....met 3 ton aan verkoopwaarde.

Dat is geen klein probleem. In het verleden hebben veel huizen 'onder water' gestaan, en dat heeft ook tot bijzonder veel problemen geleidt, met name bij scheidingen.

[ Voor 8% gewijzigd door Michiel1978 op 16-03-2023 15:02 ]

[CirclDigital]

Michiel1978 schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 14:58:
[...]
Hoewel ik het behoorlijk met je eens ben over "altijd kopen", vind ik het onterecht dat je waardedaling dusdanig bagatelliseert.

Precies.... klink altijd leuk dat kopen alleen maar voordelen heeft maar in de praktijk is dat niet altijd zo.

Hier lijkt het veel betalen voor oude meuk dus dan ben je waarschijnlijk wel (veel) beter af. Maar zodra je flink moet lenen moet je altijd nadenken over wat scenario's.

Zo had ik 15jaar geleden midden in de kredietcrisis de situatie dat ik voor mijn werk eigenlijk wilde verhuizen maar toen kreeg je huizen gewoon helemaal niet verkocht voor een normale prijs. Had ik toen gehuurd had ik meteen kunnen verhuizen en was ik die leuke verhuisregeling niet misgelopen.

Dus ja, in principe ben je beter af. Maar je zit wel gewoon vast met je kapitaal en onderhoud kan ook weleens tegenvallen, enz.

[Ivow85]

MedionAkoya schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 23:54:
[...]


Ze kunnen het inderdaad zelf aanbrengen na toestemming van verhuurder
Maar dat een huurder een dakkapel laat plaatsen op een huis van woningbouw?
Ik heb inderdaad iets gemist.

Dat heb je dan inderdaad gemist. Mijn ouders deden dat 30 jaar geleden al op hun sociale huurwoning en waren niet de eersten in de straat (toen nog 100% sociale huur).

[Blackouts]

Je zegt dat als je zou kopen niet groter zou kunnen wonen omdat je "maar" 300k kan lenen.
Echter stel dat je 10 jaar geleden iets gekocht had, had je ook 10 jaar afgelost en had je een deel van je vermogen, zeg 50k, in de stenen zitten. Dat zou betekenen dat je in dat geval nu een huis van 350k had kunnen kopen.
Door altijd gehuurd te zitten ben je dat bedrag juist gewoon kwijt aan huur in plaats van iets opgebouwd te hebben.
Kopen is uiteindelijk de betere keus.

En bovendien, stel de waarde van je huis van 300k daalt met 10%, dus 30k, zet dat eens uit tegen de huur die je sowieso kwijt bent. Die huur zou je ook als een waarde/vermogens afname kunnen zien kmdat je die ook direct kwijt bent.

[ Voor 19% gewijzigd door Blackouts op 18-03-2023 08:35 ]

[Flatisa]

Wie heeft baat bij hoge(re) huizenprijzen? Banken, gemeenten, de regering, iedereen met een goed inkomen en eigen huis, projectontwikkelaars, vastgoedbaronnen, veel politici, aannemers en ga zo maar door.

Wie heeft baat bij lage(re) huizenprijzen? Starters, jongeren en mensen met een laag inkomen.

Mag jij kiezen op welke trein jij wilt instappen.

[MrMonkE]

Verder @Valandin
Iedereen behalve verhuurders en de belastingdienst heeft baat bij lage verhuurprijzen, denk ik.

Inkomensafhankelijke huurstijging. Die kwam er bij mij opeens bij.
Dat soort dingen kunnen je aardig naaien over een periode van 20+ jaar.

[Fr33z]

NeFoRcE schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 09:57:
Mijn hemel. Dat je hier uberhaupt zoveel moeite insteekt. Wij hadden hetzelfde. Huurden, wilden kopen, veel geld, hoge lasten. Kunnen we het wel doen, blablabla.

Nu erg blij met koop, en kunnen het makkelijk redden. Kopen is altijd beter dan huren. Huren wordt niks van jezelf. Bij koop 'spaar' je +- 50% van je hypotheeklasten. Bij huur; 0.

Kopen zodra het kan!

ehm.nee, gewoon nee. grootste uitgave van je leven maar gewoon yolo en klaar? het lijkt me juist heel verstandig even stil te staan bij de scenario's en op hoofdlijnen wat getallen door te nemen.

mijn 2 centen voor TS:
je vergeet verzekeringen voor je koophuis

met een koopwoning heb je veel minder flexibiliteit, dat hangt van de persoon af of dat erg is

je geeft snel meer geld uit aan je koopwoning omdat het dan 'voor het eggie is' en je ineens geen bijelkaar geraapte meubels ofzo wilt. wederom kun je zo gek maken als je zelf wilt maar is wel ee factor, je geeft vaak meer uit aan inrichting (vergeet dus ook niet 5-10k te rekenen als 'wisselkosten' want je nieuwe huis heeft andere afmetingen en maybe andere meubels, gordijnen etc)

het risico op grotere uitgaven heb je wel bij koop en niet bij huur. vooral dingen als nieuwe kozijnen of nieuw dak verbranden zo je onderhoudsbudget voor de komende 10 jaar.

[Valandin]

Fr33z schreef op zaterdag 18 maart 2023 @ 09:28:
[...]


ehm.nee, gewoon nee. grootste uitgave van je leven maar gewoon yolo en klaar? het lijkt me juist heel verstandig even stil te staan bij de scenario's en op hoofdlijnen wat getallen door te nemen.

mijn 2 centen voor TS:
je vergeet verzekeringen voor je koophuis

met een koopwoning heb je veel minder flexibiliteit, dat hangt van de persoon af of dat erg is

je geeft snel meer geld uit aan je koopwoning omdat het dan 'voor het eggie is' en je ineens geen bijelkaar geraapte meubels ofzo wilt. wederom kun je zo gek maken als je zelf wilt maar is wel ee factor, je geeft vaak meer uit aan inrichting (vergeet dus ook niet 5-10k te rekenen als 'wisselkosten' want je nieuwe huis heeft andere afmetingen en maybe andere meubels, gordijnen etc)

het risico op grotere uitgaven heb je wel bij koop en niet bij huur. vooral dingen als nieuwe kozijnen of nieuw dak verbranden zo je onderhoudsbudget voor de komende 10 jaar.

Zeker goed om bij stil te staan!
Ik heb rekening gehouden met glas- opstal en inboedelverzekering voor 't huis. Mis ik nog iets?

Meubels, gordijnen enzo reken ik niet mee. Dat zal zo oplopen tot ~30-40k, maar dat is niet omdat het moet maar omdat 't kan en ik het wel leuk vind om met m'n huis bezig te zijn. Dat is een van de grootste frustraties aan de huurwoning. Ik zie overal potentie, maar besluit er niks mee te doen, want weggegooid geld. Zou heel veel extra leefplezier zijn als ik daar meer m'n ei in kwijt kan.

Verder zie ik dat er wel een aantal gemeenten in deze regio een starterslening hebben. Dat is misschien nog wel interessant om naar te kijken. Dat geeft wat speling tussen de 300-320k. Wel extra lasten natuurlijk, maar veel woningen zijn net wat duurder dan die 300.

Maandag een gesprek bij de SNSBank en woensdag een gesprek bij een onafhankelijk hypotheekadviseur.
Kijken of die nog wat tips hebben.

[Valandin]

All good so far.
Nog wel een aanvullende vraag..

Stel ik doe een bod op een huis onder voorbehoud van financiering.
De hypotheekadviseur komt terug met ‘helaas, we krijgen het toch niet rond’
Ik laat de koop ontbinden door de ontbindende voorwaarden..

Welke kosten maak ik dan allemaal? Loop ik dan weg, of zit ik nog met hypotheekadvies kosten, taxatiekosten etc etc

Uit eerste hypotheekadvies lijkt het namelijk dat ik 20k meer kan lenen dan de online calculators vertelde. Heel fijn, maar iets in mij is bang dat het een mooi weer verhaal is en ik straks de boel niet rond krijg. Zal heus wel goed zitten, maar goed.

[ Voor 25% gewijzigd door Valandin op 21-03-2023 01:14 ]

[dfbt]

volgens mij maak je geen kosten totdat een koop rond is bij een adviseur? Maar dat is een vraag die ik lekker bij de adviseur zou gaan neerleggen.

Waterschapbelasting is hier ieder jaar +- 600 euro
Gemeentelijke lasten rond de 1000
Verzekeringen ben ik rond 75 euro euro kwijt ipv 22. ( hier zit wel een rechtsbijstand en reisverzekering bij)
Inboedel, woonhuisverzekering, aansprakelingsverzekering. (reis+rechtsbijstand is ongeveer 40 euro hier)
Gas+licht 115 euro vind ik wel een lage inschatting. Als je nu een woning nieuw aanschaft met een nieuw contract ( al gebruik je nog zo weinig) zou ik eerder 150 euro neerzetten ipv 115. kan het altijd op eindnota nog positief zijn.

[Honesty]

Goed dat je rekening houdt met huizenprijzen die gaan dalen maar wat omlaag kan kan ook omhoog natuurlijk. Dus als je rekening houdt met het huis kan 20% dalen moet je eigenlijk ook rekening houden met een stijging van 20%.
Stel dat je BE point bereikt is bij 20% daling dan is alles boven dat bedrag winst en zit er natuurlijk ook een hefboom in.

Nooit spijt gehad van ons koophuis maar het we hadden ook de wind mee, toen we begonnen waren de huizenprijzen laag en de rente eigenlijk ook, nu zie je dat de prijzen hoog zijn en de rentes ook.

[sprhnk]

Valandin schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 19:26:
[...]


Zeker zo hoor, maar vind het zelf wel prettig om mijn financieel risico te berekenen.
Bedankt voor de reactie

Ach high risk, high reward zo werkt het leven. Stort de huizenmarkt net in wanneer je verkoopt dan heb je pech stijgen de lonen mee met inflatie daalt de gasprijs en qe'd de ecb er op los met een lage rente dan heb je geluk. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst maar in de regel ben je op de lange termijn als koper beter af dan huurder.

Ik mis wel de aankoop kosten nog in je verhaal, overdrachtsbelasting, notaris, financial adviseur, verhuiskosten, inrichting, evt aankoop makelaar, en idem dito voor het verkopen.

[Joe28965]

Valandin schreef op dinsdag 21 maart 2023 @ 01:12:
All good so far.
Nog wel een aanvullende vraag..

Stel ik doe een bod op een huis onder voorbehoud van financiering.
De hypotheekadviseur komt terug met ‘helaas, we krijgen het toch niet rond’
Ik laat de koop ontbinden door de ontbindende voorwaarden..

Welke kosten maak ik dan allemaal? Loop ik dan weg, of zit ik nog met hypotheekadvies kosten, taxatiekosten etc etc

Uit eerste hypotheekadvies lijkt het namelijk dat ik 20k meer kan lenen dan de online calculators vertelde. Heel fijn, maar iets in mij is bang dat het een mooi weer verhaal is en ik straks de boel niet rond krijg. Zal heus wel goed zitten, maar goed.

Hypotheekadvies kosten ligt eraan hoe het geregeld is. Bij mij had ik officieel gezien pas een overeenkomst met de hypotheekadviseur toen ik ook hypotheek bij hem tekende. In hun contract stond dat ik hun alsnog moest betalen als er geen hypotheek uit kwam en hij was het daar niet mee eens, dus tekenen op het einde. Beetje vage constructie maar ach.

Verder zijn die online calculaties echt enorm kort door de bocht. Bij mij kwam hij ook hoger uit dan de calculators zeiden en ik heb het ook gekregen, dus dat zit wel snor.

[Evanrvb]

Valandin schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 20:09:
[...]


Ik woon in Wageningen. Dus dat lukt helaas niet.
Daar krijg je dit voor; https://www.funda.nl/koop...-42082080-stadsbrink-333/
Mag je nog minimaal 100k tegen aan gooien om er wat van te maken.
Dus ik zit nu te orienteren in de omgeving, maar met de eisen;

-Max 25min auto naar Wageningen
-Max 300k
-Min. 75m2 oppervlakte
-Eengezinswoning + Tuin (Tussenwoning)
-Energielabel A-B-C
-Bij voorkeur keuken/badkamer niet ouder dan 15 jaar.

Blijft er niet heel veel over, ook niet met 300k

In Ede ben je vaak net iets goedkoper uit dan in Wageningen. Maar ook daar zie ik eigenlijk geen tussenwoning staan onder de 300k zie ik nu. Ede is ook rap gestegen...

Nog een kleine tip: als je een woning met eigen dak koopt en je wil er zonnepanelen op leggen ga ze dan niet huren maar sluit een duurzaamheidslening af via de gemeente (als je geen eigen geld meer hebt om ze direct te betalen) Huren is altijd duurder (van zonnepanelen bedoel ik, maar ook met een woning )

[citomaster]

Met 25 minuten reistijd kom je een heel eind.

[RM-rf]

Ik mis een beetje de inflatie in je berekening....
waarbij de inflatie er zowel voor kan zorgen dat veelal je huur en huurkosten zullen oplopen, maar bv je woonlasten bij koop/financiering veelal niet of veel minder oplopen. (tenzij je welbewust een risico neemt door je rente heel kort vast te zetten of variabel te nemen)

Zolang de inflatie zeer laag is, ergens tussen de 1 en 2% zal dat idd best te negeren zijn, maar momenteel met relatief hoge inflatie lijkt me wel degelijk dat dat best een invloed kan hebben op de kosten die je in de komende 10 jaar zou hebben.


Tevens, het idee dat de koopwoningmarkt ineenstort en 10 jaar duurt voordat een break-even bereikt is, lijkt me héél erg overdreven negatief...
Als je kijkt naar de vorige wooncrisis, die van de daling na midden 2008, duurde het ongeveer 5 tot 5,5 jaar voordat het break-even punt weer bereikt was (2013, begin 2014) ... en dat was toen een crisis die zer heftig was en voorheen heel lang geen prijzendaling gekend had (ruim 20 jaar ervoor stijgende woningprijzen). Momenteel hebben we juist hooguit 10 jaar een groeiende markt gehad en alhoewel deels dat een erg snelle stijging was (zeker in 2020-2021 was de groei ongezond sterk) lijkt het onwaarschijnlijk dat er een _nog_ ergere daling aan kan komen die wer heel lang duurt om te herstellen,.... daarvoor ligt juist de meest recente voorgaande crisis nog relatief dichtbij.


Ik vind het zeer zinnig om best kritisch te kijken naar het risico van kopen.
Het klopt verder overall wel, dat bij kopen je idd initieel een groter risico hebt en potentieel ook er een verlies op kunt maken, maar overall geld eigenlijk bijna altijd wel het punt van hooguit 5 jaar waarin dat omdraait en je juist veel winst gaat maken tov huur blijven betalen,.
de kans dat je na 5 jaar nog op een verlies staat is relatief klein (en daalt verder met de tijd) en des te langer je zou huren wordt de kans op hogere (en oplopende) uitgaven eerder steeds groter, terwijl je als koper juist geld bespaart... maar je moet dan wel zeker die eerste periode door zijn, waarin dat risico groter is.

[ Voor 62% gewijzigd door RM-rf op 21-03-2023 17:17 ]

[Marzman]

De eerste 10 jaar betaal je veel rente aan de bank. Meer dan de 10 jaar erna.

Weet je dan al dat het maar voor 10 jaar is? Het plaatje wordt natuurlijk een stuk beter als je langer in de woning blijft.

[Hbeez]

Michiel1978 schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 14:58:
[...]


Hoewel ik het behoorlijk met je eens ben over "altijd kopen", vind ik het onterecht dat je waardedaling dusdanig bagatelliseert.

Als je nu een huis koopt van 4 ton, maar die wordt 3 ton waard, dan kun je inderdaad ergens anders een vergelijkbaar huis ook weer voor 3 ton kopen, dat is waar. Maar dat neemt niet weg dat je nog steeds je hypotheek van 4 ton moet aflossen....met 3 ton aan verkoopwaarde.

Dat is geen klein probleem. In het verleden hebben veel huizen 'onder water' gestaan, en dat heeft ook tot bijzonder veel problemen geleidt, met name bij scheidingen.

Yep, maar dan moet je wel ook rekening houden met de waarschijnlijkheid van een dergelijk scenario en 25% waardedaling in 10 jaar tijd komt 1x/100 jaar voor.

[Hbeez]

Valandin schreef op woensdag 15 maart 2023 @ 19:07:
Hi Tweakers,

Graag jullie expertise voor wat hulp!
Ik huur eigenlijk heel m'n leven al.
Inmiddels ben ik 30 en heb ik een verzamelinkomen van €67.000,-
Zodoende kan ik nu (alleen) een hypotheek afsluiten van €300.000,-

An sich zit ik goed. Ik heb voldoende ruimte, maar de verhuurder weigert te renoveren en is het spul zo oud, dat het 30 jaar geleden eigenlijk al oud was. Zodoende besloot ik de kosten te vergelijken, en de aanname is;

Wat ik wil onderzoeken:
Stel ik koop nu een koopwoning voor €300.000.
Ondertussen stort de woningmarkt in, over 10 jaar is het hersteld en verkoop ik het voor exact hetzelfde bedrag weer door. Hoeveel voordeliger ben ik uit, t.o.v. huur. Of - Hoeveel waarde kan m'n woning in waarde zakken, zonder dat ik er in verhouding slechter uit kom.

De uitkomst van mijn berekening is;
[Afbeelding]
Ik ben €39.061,53 voordeliger uit als ik de woning voor hetzelfde bedrag verkoop.
Stel over 10 jaar is de woning 13% minder waard dan nu, was het alsnog de moeite waard.
Stel de markt zakt met 20% in, dan was kopen +-20.938 duurder over een pad van 10 jaar.
Kortom; Kopen is écht de moeite waard, als ik over 10 jaar wil verhuizen

Mijn vraag aan jullie;
Klopt dit? Hebben jullie tips of waarschuwingen?
Dit zijn mijn berekeningen.

[Afbeelding]
[Afbeelding]
[Afbeelding]

Enorm bedankt alvast!

Waarom heb je overdrachtsbelasting op 0 gezet?

Gas+electra kun je makkelijk uitrekenen natuurlijk, maar 115€ per maand is niet veel.

Verder mis ik een potje voor het intrekken; meubels aanschaffen, kleine aanpassingen zoals stucen/verven, nieuwe vloer, of grotere zoals iets met de tuin, badkamer of verduurzamen, daarnaast ook het aanpakken van achterstallig onderhoud waar de vorige eigenaar geen zin in heeft. Die kosten kunnen wel tegenvallen in het eerste jaar.

Dat gezegd hebbende; zodra je weet dat je er 10 jaar gaat wonen en ruim 80k bespaard op maandelijkse kosten op een woning van 300k kun je m.i. ophouden met rekenen want dan heb je je antwoord.

[Michiel1978]

Hbeez schreef op woensdag 22 maart 2023 @ 04:22:
[...]


Yep, maar dan moet je wel ook rekening houden met de waarschijnlijkheid van een dergelijk scenario en 25% waardedaling in 10 jaar tijd komt 1x/100 jaar voor.

Hier ben ik het niet mee eens. Wel natuurlijk dat een waardedaling van 25% onrealistisch is, maar dat was slechts voor het rekenvoorbeeld dat ik met ronde getallen kon werken. Dat een huis de komende tijd onder water kan komen te staan is naar mijn mening een heel erg realistisch scenario.

[Valandin]

Ha Tweakers,

Echt enorm bedankt voor alle reacties in het topic tot dusver. Ik ben er echt enorm dankbaar voor. Blijkt maar weer wat een fijne community er op Tweakers aanwezig is en waarom ik er ook al járen kom. Veel goede, kritische opmerkingen en vragen.

Ik heb nog een laatste vraag waar ik mee zit. Ik heb dus nog nooit een voorlopige aanslag hoeven te doen bij de Belastingdienst. Ik zit er over na te denken om naar een belastingadviseur te gaan, misschien kan ik het zelf (met wat hulp van jullie) ook wel begrijpen.

Stel ik koop per 01-07-2023 een huis. Zou ik dan dus ook dan al een voorlopige aanslag kunnen doen?
Dan zou ik dus direct nadat ik de hypotheek rond heb, al een voorlopige aanslag kunnen invullen. Stel ik vul de voorlopige aanslag dan op 01-04-2023 in. Daarin geef ik dan aan dat ik per 01-07-2023 een lening aan ga, wat aan het eind van het jaar de schuld is, betaalde hypotheek, gemaakte kosten NHG, adviseur etc. Daar gaat dan ~8 weken overheen..
Zou dat betekenen dat ik dan rond het moment dat ik de woning in ga, direct al maandelijks mijn hypotheekrente aftrek binnen krijg?
(+ Eenmalig de belastingvoordelen van K.K)

Rekenvoorbeeld:

Inkomen in 2023:
€65.000

Datum afsluiten lening:
01-07-2023

Schuld op 01-07-2023
€300.000

Schuld op 31-12-2023
€297.389

Geschatte rente die u betaald in 2023
€7.170

En dan zeg ik

Taxatiekosten
€700

Notariskosten
€500

Aanvraag NHP
€1800

Bemiddelingskosten
€2.500

Dan staat er;
Terug te krijgen inkomstenbelasting en premie volksverzekering
€5.224.

Dat krijg ik dan toch +-8 weken daarna dan op de bank? Of in termijnen?

Om nog wat opmeringen te beantwoorden;
@Hbeez - Ik ben een starter. Voor starters onder de 35 is er een mogelijkheid om je eerste woning aan te schaffen voor 0% overdrachtsbelasting. Gelukkig, dat scheelt echt héél veel geld. €115 is niet erg veel nee, ik heb nog een vast contract tot de zomer. Daarna gaat het omhoog. Ik zit nu in een hoekwoning met energielabel C. Ik ben op zoek naar een tussenwoning met energielabel A/B/C, die kosten zullen gelijk blijven, kan dus wat hoger uitvallen in echt geld, maar zal niks veranderen aan de verhouding koop/huur.

@RM-rf Zeker waar, maar dat wordt dan al wel snel erg gecompliceerd om te rekenen. Het is meer om te kijken 'hoe veel gunstiger is het kopen' en de eindconclusie was 'heel veel gunstiger' en daarna ben ik eigenlijk gestopt met rekenen. Kan me ook niet voorstellen dat het huis over 10 jaar even veel waard is, bij fatsoenlijk onderhoud zal die vast wel wat meer waard zijn. Maar de berekening was meer om te kijken hoeveel waarde de woning mag verliezen voordat het minder gunstig dan huren wordt..

@citomaster Dat is inderdaad mijn zoekgebied Dan alleen wel de gemeentes die een starterslening aanbieden, waaronder gemeente veenendaal en gemeente overbetuwe.

Bedankt ook voor de antwoorden op de hypotheekadvies kosten!

[ Voor 10% gewijzigd door Valandin op 22-03-2023 19:05 ]

[citomaster]

@Valandin

Funda biedt zo te zien twee opties in je prijsklasse:

https://www.funda.nl/koop/herveld/huis-42032306-de-hoeve-30/

https://www.funda.nl/koop/zetten/huis-42159800-bellefleur-5/

[Valandin]

citomaster schreef op woensdag 22 maart 2023 @ 20:07:
@Valandin

Funda biedt zo te zien twee opties in je prijsklasse:

https://www.funda.nl/koop/herveld/huis-42032306-de-hoeve-30/

https://www.funda.nl/koop/zetten/huis-42159800-bellefleur-5/

1e vond ik waanzinnig. Helaas is die al verkocht, staat gewoon nog op beschikbaar.. Erg jammer. Die had ik wel zien zitten. Die had ik ook al wel een tijd eerder op het oog, voor m'n gevoel was die al verkocht voordat 'ie überhaupt op Funda stond, maargoed

2e is niet de woning voor mij

[ Voor 12% gewijzigd door Valandin op 22-03-2023 20:21 ]

[Evanrvb]

Valandin schreef op woensdag 22 maart 2023 @ 20:18:
[...]


1e vond ik waanzinnig. Helaas is die al verkocht, staat gewoon nog op beschikbaar.. Erg jammer. Die had ik wel zien zitten. Die had ik ook al wel een tijd eerder op het oog, voor m'n gevoel was die al verkocht voordat 'ie überhaupt op Funda stond, maargoed

2e is niet de woning voor mij

Er staat nu weinig in je prijsklasse te koop, maar dat komt deels ook doordat de huizen in deze prijsklasse nog steeds heel snel verkopen. Als je de knoop dus doorgehakt hebt (wat zo lijkt te zijn) dan adviseer ik je om alle papieren die je nodig hebt in orde te maken zodat je direct kan reageren op een huis wat langs komt en je aanspreekt.

Het voordeel dat je nu hebt is dat de markt iets tot rust gekomen is qua stress dat de prijzen alsmaar door blijven schieten. Het kan nu een beetje twee kanten op qua prijzen van de huizen en de hoogte van de rente en dat zorgt ervoor dat het gevoel van 'nu of nooit' weg is en je iets rustiger kan kijken. Maaar je moet nog steeds wel snel reageren in jou prijsklasse dus ik zou zeggen kijk dagelijks op Funda, meld je aan bij wat makelaars zodat je eerder huizen te zien krijgt en spring er op als je wat moois ziet.

[Valandin]

Evanrvb schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 15:21:
[...]


Er staat nu weinig in je prijsklasse te koop, maar dat komt deels ook doordat de huizen in deze prijsklasse nog steeds heel snel verkopen. Als je de knoop dus doorgehakt hebt (wat zo lijkt te zijn) dan adviseer ik je om alle papieren die je nodig hebt in orde te maken zodat je direct kan reageren op een huis wat langs komt en je aanspreekt.

Het voordeel dat je nu hebt is dat de markt iets tot rust gekomen is qua stress dat de prijzen alsmaar door blijven schieten. Het kan nu een beetje twee kanten op qua prijzen van de huizen en de hoogte van de rente en dat zorgt ervoor dat het gevoel van 'nu of nooit' weg is en je iets rustiger kan kijken. Maaar je moet nog steeds wel snel reageren in jou prijsklasse dus ik zou zeggen kijk dagelijks op Funda, meld je aan bij wat makelaars zodat je eerder huizen te zien krijgt en spring er op als je wat moois ziet.

Yes, ik heb de hele mikmak. Werkgeversverklaring, verklaring salarisverhoging (periodiek), biedcertificaat van hypotheekadviseur. Contact met gemeentes gehad m.b.t. starterslening en beschikbaarheid daarvan..

Gaat nog hard met de aanmeldingen, had een woning in Veenendaal, direct na de funda-popup op mijn telefoon (+-1 uur geleden stond hij er nog niet op) direct contact gezocht, al volgeboekt voor bezichtigingen. Jaaaja.. Misschien dat ze eerder op de website van de makelaar staan, zal die idd aankomende tijd even in de gaten houden.

[Evanrvb]

Valandin schreef op vrijdag 24 maart 2023 @ 17:47:
[...]


Yes, ik heb de hele mikmak. Werkgeversverklaring, verklaring salarisverhoging (periodiek), biedcertificaat van hypotheekadviseur. Contact met gemeentes gehad m.b.t. starterslening en beschikbaarheid daarvan..

Gaat nog hard met de aanmeldingen, had een woning in Veenendaal, direct na de funda-popup op mijn telefoon (+-1 uur geleden stond hij er nog niet op) direct contact gezocht, al volgeboekt voor bezichtigingen. Jaaaja.. Misschien dat ze eerder op de website van de makelaar staan, zal die idd aankomende tijd even in de gaten houden.

De werkwijze zal per makelaar wel verschillen maar je kan je inderdaad bij een makelaar aanmelden en dan krijg je bericht als er een huis opkomt wat voldoet aan jouw wensen. Vaak is dat dan voordat het huis op funda komt.

[Evanrvb]

Het is dus volgens mij niet zo dat het huis al wel eerder op de website van de makelaar staat. Volgens mij staat het eerst op een andere website. Maar ik heb hier nooit gebruik van gemaakt dus weet niet precies hoe het werkt. Vrienden wel dus heb er van horen zeggen. Anders moet je die vraag even stellen in het algemene 'huis kopen' topic daar weet iemand wel hoe het precies zit wss.

[D_Jeff]

@Valandin Afgelopen Mei heb ik een huis gekocht (ook al starter) in ongeveer dezelfde prijsklasse (maar dan regio Rotterdam).

Ik heb naar de getallen gekeken van je TS en ik heb niet helemaal dezelfde ervaring.
All-In was ik 6.5k EUR kwijt (start, NHG, bankgarantie, enz) bij de notaris.

Wat ik mis en/of anders had:
- kosten voor de garantstelling (bij 3 ton is dat 300 euro)
- vergoedingen voor de lokale lasten voor de persoon die verhuist (Waterschap, riool, enz)
- Taxatie voor hypotheek kostte bij mij 775 euro (hoger dan jouw verwachting)
- Notarisdeel was bij mij hoger, maar momenteel zie ik wel totaalpakketten voorbij komen tegen een leuker prijsje

Extra:
Nog eens zo'n 5 a 6k EUR voor een PV-systeem (nog steeds een prima investering om je energierekening naar beneden te krijgen)
Mocht je nog wat meer willen weten: Shout

[ Voor 8% gewijzigd door D_Jeff op 10-04-2023 22:10 ]

[jetjuhhh]

Wat ik nog mis in je berekeningen, is de verhoging van de OZB. Ik verwacht niet, dat die de komende 10 jaar hetzelfde blijft. Dus daar zou ik ook jaarlijks een x percentage bij optellen.
De overige belastingen zullen waarschijnlijk ook stijgen, maar dat heb je ook als je blijft huren.
Wat ik ook mis, is een eventuele afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Voor je berekening zou ik eigenlijk geen rekening houden met hypotheekrenteaftrek. Zie dat dan maar als 'extra'.

Ook twijfel ik over de 30k onderhoudskosten. Tenzij je voor een appartement gaat en de grote kosten door de VVE worden betaald.
Voor een (oud) woonhuis met een fundering en dak is dit weinig. Je weet maar nooit..
Daarbij zijn de kosten (materiaal en arbeid) afgelopen jaar zowat verdubbeld, en die trend zie ik ook nog wel voortduren.. Een keuken of badkamer heb je ook niet meer voor een paar duizend euro, of als je nieuwe kozijnen wilt o.i.d..

Zoals anderen ook zeggen:
Ik zou ook de emotie sterker laten wegen dan het financiële plaatje.
Over 30 jaar is het JOUW EIGEN huis (tot die tijd is het (vooral) van de bank..). Het hypotheekbedrag blijft hetzelfde.
Wellicht gaat jouw inkomen nog omhoog, dan kun je extra aflossen en eerder klaar zijn. Of lekker uitgeven en van andere dingen genieten.
En over 10 jaar, zie je dan wel weer..

[K van k]

Einde van het liedje.
Koophuis kun je helemaal naar eigen smaak brengen, alles wat je erin stopt is meestal ook meerdeverwaardering.

Tegenwoordig heb je steeds minder of bijna geen aflossingvrij hypotheken, dus elke maand los je aardig af zodat onder water staan niet snel zal gebeuren.

Zoals het nu gaat stijgen de huizen elk jaar met een 5% tot 8% dus gemiddeld een 25000 denk ik zo.

Huurde je nu voor 1000€ is dat over 30 jaar meer als het dubbele denk ik zo.

Terwijl je hypotheek dan afgelost zou zijn, weet niet of je van pensioentje bij huur zoveel op kan brengen.

Als ik mijn pensioen bekijk na 55 jaar werken strax, zou het net genoeg zijn voor wat eten en wat verzekeringen, en dat zonder huur of hypotheek tegen die tijd.

Echt geen vetpot hoor pensioen, en geloof dat ik met 72.9 jaar pas aow krijg...

Werk nu een 28 jaar, dus dan heb ik een ruim 58 jaar gewerkt, dan krijg ik 1600 per maand tegen die tijd.
Maar de 73 jaar zal ik toch niet halen, heeft de overheid weer geluk.

[sypie]

K van k schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 12:10:
meerdeverwaardering.

Creatief maar ik denk dat het “waardevermeerdering” zou moeten zijn.