Woonwerk woning - wat mag wel/niet, en waar let je op?

[zunrob]

Vandaag hebben wij een woning bezichtigd die in een straat ligt die een bedrijfsbestemming heeft; bedrijven toegestaan tot en met categorie 2. Echter, zoals we ook van buren begrepen, het gros van de woningen wordt regulier bewoond zonder dat er een bedrijf (aan huis) is. De gemeente geeft aan dat het toegestaan is om een bedrijfswoning te hebben in deze bestemming (en om daarin te wonen), maar dat het in eerste instantie bedoeld is voor het bedrijf. Er wordt expliciet aangegeven dat je er niet mag wonen zonder een bedrijf te hebben.

Wij zijn erg gecharmeerd van het huis. Wel hebben we een aantal vragen, hopelijk kunnen jullie ons verder helpen.
- Wat zijn precies de voorwaarden die gesteld worden aan een dergelijke bestemming? De gemeente geeft niet meer antwoord dan hierboven.
- Wij hebben nu geen eigen bedrijf; we zijn allebei in loondienst. Wel geef ik (zoals wel meer Tweakers doen volgens mij) natuurlijk regelmatig advies en zo af en toe help ik ook vrienden en kennissen met technische klussen. Een KvK-registratie is natuurlijk zo gemaakt, bijvoorbeeld "ZünRobs advies" . Echter, voldoe je hiermee aan de voorwaarden? En is het hebben van een registratie voldoende of moet je daadwerkelijk elk jaar een aantal facturen versturen?
- Je koopt het huis wel als particulier, hoe zit dit dan juridisch als je wel een KvK-nummer hebt? Wat moet je vastleggen om dit netjes gescheiden te houden?
- Financiering van een dergelijk pand kan normaliter lastiger zijn dan een huis met reguliere woonbestemming lees ik overal. Onze hypotheekadviseur heeft overlegd met 2 banken, de woning online bekeken, en geeft aan dat omdat het pand gewoon uitziet als een woonhuis er waarschijnlijk geen probleem is voor financiering. Dit is natuurlijk wel afhankelijk van een gevalideerd taxatierapport.
- Ik ben helemaal nog niet thuis in deze materie; wat zien wij over het het hoofd? Waar moeten we nog meer aan denken?

Alle tips en antwoorden zijn meer dan welkom; bedankt alvast!


Edit: terecht punt van @CodeCaster! De naam was bedoeld als grap, maar het moet grammaticaal natuurlijk wel correct zijn. Overigens vind ik een apostrof ertussen wel mooier.

[ Voor 4% gewijzigd door zunrob op 09-03-2023 15:52 ]

[CodeCaster]

offtopic:
"ZünRob's advies"

Ik heb inhoudelijks niets te melden, maar mensen die bedrijven beginnen moeten stoppen met het willekeurig toepassen van apostrof-s. We spreken hier Nederlands, geen Engels. Het is gewoon "Johns Jassen", "Saskia's Schilderwerken" en "Kees' Sofa's".

[ Voor 10% gewijzigd door CodeCaster op 09-03-2023 15:42 ]

[StevenK]

Het punt is vooral dat je geen zekerheid hebt dat de gemeente niet op enig moment gaat handhaven, bijvoorbeeld omdat die handhaving afgedwongen wordt.
En dat kan bijvoorbeeld zijn omdat één van de andere bewoners zonder onderneming klaagt over de (overlast van de) ondernemersactiviteiten van een andere bewoner.
Wanneer het gaat om bestemmingsvoorschriften is een 'kvk inschrijving' echt niet goed, dan moet er echt sprake zijn van ondernemersactiviteiten.
Nu hoeft die soep niet zo heet gegeten te worden, maar hetzelfde prijsdrukkende effect dat jij nu ervaart, zul je ook ervaren wanneer je wilt verkopen. (ik ga er tenminste vanuit dat de prijs lager is vanwege deze onzekerheid)

[jeroen3]

Van wat ik kan vinden in mijn gemeente. Die woning staat op of grenst aan het terrein van een bedrijf.
En de bewoner moet eigenaar zijn van of werkzaam zijn bij dat bedrijf. Bijvoorbeeld, de boer die woont op zijn erf.

Wat ik ook zie is dat er vaak gehandhaafd wordt als er studenten of migranten in worden gehuisvest.

Dus... als ze jou in dienst nemen als "nachtbewaker" zit je goed, toch?

[Thijsmans]

De toelichting bij het bestemmingsplan zou duidelijkheid moeten geven over de betekenissen van de bestemmingen. Houd er wel rekening mee dat bij een woning met dubbelbestemming of bedrijfsbestemming andere regels gelden mbt bijvoorbeeld geluid (je zult meer moeten dulden) en dat dit zich ook vertaalt in de waarde als woning. Als de woonfunctie ondergeschikt is, kun je er bij verkoop niet zoveel voor krijgen als een zuivere woning. Houd daar rekening mee bij de aankoopprijs.

[Question Mark]

Ik heb twee jaar geleden een soortgelijke woning (in Drachten) op het oog gehad, die had ook een woon-werk bestemming.

Ik heb heel erg de dialoog opgezocht met de gemeente, maar de conclusie is dat je simpelweg een eigen onderneming moet voeren. Je moet een kvk-inschrijving hebben en volgens de regels van de belastingdienst voldoen aan de term "ondernemer". (ben de exacte term even kwijt). Er werd wél aangegeven dat de kans minmaal was dat er daadwerkelijk gehandhaaft werd, maar dat wilde men niet op schrift zetten.

Overigens heb ik via de kamer van koophandel achterhaald dat op~13 van de 25 adressen die onder dit bestemmingsplan vielen geen onderneming gevestigd was.

Ik heb ook nog contact gehad met een jurist van vereniging eigen huis. Advies was simpel: doe het niet...

Let daarnaast op dat in het taxatierapport van de woning de bestemming woon-werk opgenomen komt te staan. Een hypotheekverstrekker gaat dan echt wel even doorvragen of je wel aan die voorwaarden voldoet.

Wij hebben de woning dan ook laten schieten, dit was mij het risico en de ellende allemaal niet waard.

[defusion]

Je zou eens kunnen kijken of ergens wordt gedefinieerd wat een 'bedrijf' is in het bestemmingsplan.
Waarschijnlijk bedoelen ze daarmee hetzelfde als een 'inrichting' als bedoeld in de wet mileubeheer:
inrichting: elke door de mens bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, ondernomen bedrijvigheid die binnen een zekere begrenzing pleegt te worden verricht;

En daar is verschillende jurisprudentie over waar de grens ligt, maar blijft vaag.
Meestal precies andersom: men wel juist niet als bedrijf/inrichting aangemerkt worden, want dan gaan diverse regels voor bedrijven gelden, waaronder (meestal) een vergunningsplicht.
Vooral veel jurisprudentie over hobbymatige honden/kattenfokkers.

KVK en belastingdienst houden weer andere definities aan van een onderneming.
Persoonlijk ben ik voor een hobby:
- Wel ingeschreven bij de KVK
- Wel ondernemer voor de BTW (maar vrijgesteld van BTW wegens de KOR)
- Geen ondernemer voor de inkomstenbelasting, wegens geen winstoogmerk / geen reële verwachting van winst
- En naar mijn mening geen 'inrichting' als bedoeld in de wet milieubeheer

[ybos]

Voordat je tot aanschaf overgaat, zorg dat die "waarschijnlijk" van je financieel adviseer omgezet is in een definitief
Ik heb in hetzelfde schuitje gezeten. Gemeente liet het toe dat de bedrijfswoningen los verkocht werden van het bijbehorende bedrijfspand en handhaafden hier niet op.
Echter de bank zei:
Uiteindelijk wel goed gekomen door ook het bedrijfspand er bij te kopen maar heeft serieus hoofpijn/stress opgeleverd.

Maar ookal mocht de bank wel mee gaan, hou in je achterhoofd: stel dat je mot hebt het de buren (die wel een bedrijf hebben), dan kunnen ze om de meest lullige reden een klacht indienen en dan moet de gemeente wel handhaven en dan is er wel een probleem.
Dus weet waar je aan begint.

[kx22]

Ik weet niet wat de handhaving doet als je bedrijf "failliet" is gegaan na X aantal jaar en jij ergens dan in loondienst bent. Moet je dan uit je eigen huis worden gezet?

[zunrob]

Veel antwoorden, bedankt iedereen! Ondanks dat het huis en perceel erg mooi zijn, en op een goede locatie liggen hebben we besloten het toch te laten schieten. Doet wel een beetje pijn aangezien we al lang aan het zoeken zijn, maar hier zitten inderdaad te veel haken en ogen aan.

[reiniero]

Verder geen verstand van, maar de belastingdienst ziet je ook als ondernemer als je meer dan 10 KWP aan zonnepanelen hebt, of meer dan 1800 per jaar omzet hebt met zonnepanelen. Misschien kan je het dak vol leggen zodat je ondernemer bent?

[P.K.]

ybos schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 12:13:
Voordat je tot aanschaf overgaat, zorg dat die "waarschijnlijk" van je financieel adviseer omgezet is in een definitief
Ik heb in hetzelfde schuitje gezeten. Gemeente liet het toe dat de bedrijfswoningen los verkocht werden van het bijbehorende bedrijfspand en handhaafden hier niet op.
Echter de bank zei:
Uiteindelijk wel goed gekomen door ook het bedrijfspand er bij te kopen maar heeft serieus hoofpijn/stress opgeleverd.

Maar ookal mocht de bank wel mee gaan, hou in je achterhoofd: stel dat je mot hebt het de buren (die wel een bedrijf hebben), dan kunnen ze om de meest lullige reden een klacht indienen en dan moet de gemeente wel handhaven en dan is er wel een probleem.
Dus weet waar je aan begint.

Waar jij (en andere in dit topic) het over hebben klinkt meer als een dienstwoning. Die zijn bedoelt voor iemand die dichtbij zijn/haar werk moet wonen. Daar zijn gemeentes vrij scherp op dat die ook daadwerkelijk zo gebruikt worden.

Woon-werkwoningen zijn woningen waarin je ook mág werken, of waar andere kleinschalige bedrijvigheid is toegestaan (een klein kantoor, praktijk aan huis, dat soort zaken).

De titel van het topic werkt wat verwarrend.

[ Voor 9% gewijzigd door P.K. op 16-03-2023 21:06 ]

[defusion]

reiniero schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 20:19:
Verder geen verstand van, maar de belastingdienst ziet je ook als ondernemer als je meer dan 10 KWP aan zonnepanelen hebt, of meer dan 1800 per jaar omzet hebt met zonnepanelen. Misschien kan je het dak vol leggen zodat je ondernemer bent?

Je bent ook al ondernemer (voor de BTW) met minder panelen, alleen zit je dan onder de registratiedrempel, waardoor je ook zonder melding onder de KOR valt.
Maar ook dan kun je er voor kiezen je wel aan te melden als ondernemer, en wel BTW af te dragen.

Maar dat is m.i. (zie mijn vorige post) een andere definitie van bedrijf/onderneming/ondernemer dan voor het bestemmingsplan zal gelden.

Dat gezegd hebbende is het niet eens een heel gek idee, maar dan zou ik het ook echt goed doen en zorgen voor een grootverbruik aansluiting en bijbehorend zakelijk contract, en voldoende opwekcapaciteit om er (in elk geval op piekmomenten) goed gebruik van te maken. Dan kunnen ze er denk ik weinig tegenin brengen.

[zunrob]

P.K. schreef op donderdag 16 maart 2023 @ 20:48:
[...]


Waar jij (en andere in dit topic) het over hebben klinkt meer als een dienstwoning. Die zijn bedoelt voor iemand die dichtbij zijn/haar werk moet wonen. Daar zijn gemeentes vrij scherp op dat die ook daadwerkelijk zo gebruikt worden.

Woon-werkwoningen zijn woningen waarin je ook mág werken, of waar andere kleinschalige bedrijvigheid is toegestaan (een klein kantoor, praktijk aan huis, dat soort zaken).

De titel van het topic werkt wat verwarrend.

Je hebt gelijk. Toen ik de OP schreef had ik nog niet de kennis die ik dankzij dit topic nu wel heb. Voor de goede orde, de woning waar het hier over gaat bevindt zich in een gebied dat de bestemming bedrijf t/m categorie 2 heeft, en waar wonen ook is toegestaan.