Risico koophuis met aanbouw over erfgrens

[kemphaas]

Hallo,

Voor de aankoop van een huis staat in de "NVM vragenlijst" het volgende:



Met wat ik weet is er een verjaringstermijn van 20 jaar als het om dit soort dingen gaat.

Zolang de buren blijven wonen waar ze nu wonen, voorzie ik geen probleem.
Maar wat als deze buren vertrekken (voor of na 20 jaar na 2007), en de nieuwe buren willen hun grond terug.
Loop ik hier een risico? Moet dit formeel bij een notaris/kadaster vastgelegd worden (inclusief verleggen erfgrens zodat de uitbouw wel volledig op de erfgrens staat?

[DiedX]

De vraag stellen is 'm beantwoorden: wát is er schriftelijk vastgelegd? Laat ze eens met papieren komen...

[kemphaas]

DiedX schreef op maandag 6 maart 2023 @ 12:50:
De vraag stellen is 'm beantwoorden: wát is er schriftelijk vastgelegd? Laat ze eens met papieren komen...

Ik heb zelf die brief nog niet gezien, maar wat ik weet is dat de buren onderling hebben vastgelegd dat iedereen het zo prima vind, maar dat klinkt niet als iets wat rechtsgeldig is zodra de buren zouden verhuizen.

[Lelletje]

Ik snap wel dat het van belang is wat er nu precies staat.

Als bijv. er staat: Zolang de huidige mensen blijven wonen, is dit akkoord.

Als er staat: Deze afspraak is voor altijd vastgelegd of wordt opnieuw herzien als de buren ook een uitbouw willen.

Of er staat: Deze afspraak wordt voor altijd vastgelegd.

Bij het laatste wil je dit ook vastgelegd hebben bij de notaris.

[Wolly]

Zolang het niet bij de notaris is vastgelegd kan je er geen zekerheid aan ontlenen.

Wanneer je van je buren toestemming hebt gekregen om je uitbouw gedeeltelijk op hun grond te zetten, doet je er verstandig aan dit te laten vastleggen door het vestigen van een erfdienstbaarheid.

Hiervoor moet de notaris een notariële akte opmaken. Eventuele volgende eigenaren van het buurhuis zijn zonder deze akte namelijk niet gebonden aan die toestemming.

https://www.uitbouw.com/v...%C3%ABle%20akte%20opmaken.

[ Voor 75% gewijzigd door Wolly op 06-03-2023 12:56 ]

[t14wo]

kemphaas schreef op maandag 6 maart 2023 @ 12:48:
Hallo,

Voor de aankoop van een huis staat in de "NVM vragenlijst" het volgende:

[Afbeelding]

Met wat ik weet is er een verjaringstermijn van 20 jaar als het om dit soort dingen gaat.

Zolang de buren blijven wonen waar ze nu wonen, voorzie ik geen probleem.
Maar wat als deze buren vertrekken (voor of na 20 jaar na 2007), en de nieuwe buren willen hun grond terug.
Loop ik hier een risico? Moet dit formeel bij een notaris/kadaster vastgelegd worden (inclusief verleggen erfgrens zodat de uitbouw wel volledig op de erfgrens staat?

Is dit niet gewoon de buitenmuur die over de erfgrens staat? Dat is gebruikelijk bij de aanbouw van rijtjeshuizen. 2 woningen gebruiken dan 1 gedeelde muur.

[kemphaas]

t14wo schreef op maandag 6 maart 2023 @ 12:58:
[...]


Is dit niet gewoon de buitenmuur die over de erfgrens staat? Dat is gebruikelijk bij de aanbouw van rijtjeshuizen. 2 woningen gebruiken dan 1 gedeelde muur.

Nee, dit werd echt specifiek benoemd tijdens de bezichtiging (en dus ook in de vragenlijst) als iets wat niet standaard is.

Wolly schreef op maandag 6 maart 2023 @ 12:54:
Zolang het niet bij de notaris is vastgelegd kan je er geen zekerheid aan ontlenen.


[...]

https://www.uitbouw.com/v...%C3%ABle%20akte%20opmaken.

Dit had ik inderdaad ook gevonden, dus hoe ze het onderling ook vast hebben gelegd, zonder notaris heeft het feitelijk geen waarde (in ieder geval niet met nieuwe buren).

[ Voor 28% gewijzigd door kemphaas op 06-03-2023 13:02 ]

[Arunia]

t14wo schreef op maandag 6 maart 2023 @ 12:58:
[...]


Is dit niet gewoon de buitenmuur die over de erfgrens staat? Dat is gebruikelijk bij de aanbouw van rijtjeshuizen. 2 woningen gebruiken dan 1 gedeelde muur.

Ik moest hier ook aan denken. Onze buren hebben bij verbouwen van hun huis aangegeven een uitbouw te doen en gevraagd of wij een siermuur wilden op hun kosten welk dan wel op ons deel terecht komt.
Hier hebben wij akkoord voor gegeven.

Als in deze situatie die muur dan bijvoorbeeld als binnen muur kan dienen voor TS zijn huis als daar een aanbouw komt, dan is het niet zo'n probleem en eerder regel dan uitzondering.

[Sethro]

Bij nieuwbouw staat er vaak in het koopcontract een clausule die dit mogelijk maakt. Zodat uitbouwen zo kunnen worden geplaatst dat binnenmuren niet verspringen.

Zou dat originele koopcontract ook even opvragen.

[Draakje5]

Opzich hoeft een erfgrens niet verlegd te worden als je de muur vd uitbouw op perceel van je buren bouwt en dit goed vastlegd.

Je zou de leveringsakte van de notaris er bij kunnen pakken om te kijken of er iets bepaald was in het verleden. De uitbouw is al van 2007, geen idee wat het bouwjaar van de woning is. Bij nieuwbouw heb je soms ook de clausule dat je binnen 5 jaar na oplevering nog op grond van je buren mag bouwen.

Daarnaast, dit is de afspraak tussen beide buren. Als jij dadelijk nieuwe buren krijgt dan zou de verkopende buurman deze afspraak ook aan zijn nieuwe kopers moeten overhandigen. Ik geloof niet dat Mr. Frank Visser jou dan gaat vragen om je uitgebouwde muur af te breken, die er al 16 jaar staat.

[Wolly]

kemphaas schreef op maandag 6 maart 2023 @ 13:01:
[...]

Nee, dit werd echt specifiek benoemd tijdens de bezichtiging (en dus ook in de vragenlijst) als iets wat niet standaard is.


[...]

Dit had ik inderdaad ook gevonden, dus hoe ze het onderling ook vast hebben gelegd, zonder notaris heeft het feitelijk geen waarde (in ieder geval niet met nieuwe buren).

Gezien er in de toelichting wordt gesproken over toenmalige buren denk ik dat de huidige buren al andere personen zijn?

[Wolly]

Draakje5 schreef op maandag 6 maart 2023 @ 13:19:


Daarnaast, dit is de afspraak tussen beide buren. Als jij dadelijk nieuwe buren krijgt dan zou de verkopende buurman deze afspraak ook aan zijn nieuwe kopers moeten overhandigen. Ik geloof niet dat Mr. Frank Visser jou dan gaat vragen om je uitgebouwde muur af te breken, die er al 16 jaar staat.

De buren kunnen best die afspraak ontvangen hebben maar zijn er niet aan gebonden tenzij het ergens in een notarieel document staat beschreven.

Zie artikel 6.2 van een koopovereenkomst.

Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, althans uitsluitend voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande akte(n) van levering en/of van vestiging van het recht van erfpacht en/of opstal en/of afzonderlijke akte(n) en/of anderszins uit de inschrijvingen in de openbare registers.

[redfoxert]

Onze aanbouw staat met de buitenmuur ook deels over de erfgrens met de buren. Nu hebben zij zelf een aanbouw geplaatst vorige zomer en is die buitenmuur, hun binnenmuur geworden. Zij hebben het glad laten stucen met de rest. Opgelost.

[Wolly]

redfoxert schreef op maandag 6 maart 2023 @ 13:29:
Onze aanbouw staat met de buitenmuur ook deels over de erfgrens met de buren. Nu hebben zij zelf een aanbouw geplaatst vorige zomer en is die buitenmuur, hun binnenmuur geworden. Zij hebben het glad laten stucen met de rest. Opgelost.

En wat heeft dat met de vragen uit de openingspost te maken? Of stel je voor dat de buurman maar een aanbouw moet plaatsen als hij zijn grond terug wilt?

[redfoxert]

Wolly schreef op maandag 6 maart 2023 @ 13:33:
[...]


En wat heeft dat met de vragen uit de openingspost te maken? Of stel je voor dat de buurman maar een aanbouw moet plaatsen als hij zijn grond terug wilt?

Prima idee

[kemphaas]

OM even wat meer info te verschaffen.

Bouwjaar: 2000
Aanbouw geplaatst: 2007
Buren verhuis in 2018, dus afspraken inderdaad gemaakt met vorige buren (de nieuwe zijn obviously dus akkoord).
Nieuwe buren hebben ergens tussen 2018 en nu zelf ook uitgebouwd:

maar zoals te zien op kadasterfoto staat daar de aanbouw van de buren nog niet op.


Ik verwacht dan ook echt niet dat buren zullen klagen (immers is hun aanbouw al gezet), maar wil me graag voor de toekomst (als wij zelf, of de buren) weg gaan helemaal ingedekt hebben / alles juist geregeld hebben.

ik vraag vandaag in ieder geval de overeenkomst op bij de makelaar die is gesloten door de eerdere buren over hun grondgebruik.

[KNed]

De buren hebben dus ook al uitgebouwd, situatie is dus nu gewoon gelijkwaardig. Waar ben je bang voor?

[RonnieKo]

inderdaad. Wat zou het probleem moeten zijn?

[Figo112]

redfoxert schreef op maandag 6 maart 2023 @ 13:29:
Onze aanbouw staat met de buitenmuur ook deels over de erfgrens met de buren. Nu hebben zij zelf een aanbouw geplaatst vorige zomer en is die buitenmuur, hun binnenmuur geworden. Zij hebben het glad laten stucen met de rest. Opgelost.

Bedoel je dat de bakstenen muur van de uitbouw jullie binnenmuur is geworden?

[redfoxert]

Figo112 schreef op maandag 6 maart 2023 @ 15:40:
[...]


Bedoel je dat de bakstenen muur van de uitbouw jullie binnenmuur is geworden?

Andersom, bij de buren is de bakstenen muur hun binnenmuur geworden. Er zit nog wel iets voor volgens mij maar niet veel.

[Figo112]

redfoxert schreef op maandag 6 maart 2023 @ 16:21:
[...]


Andersom, bij de buren is de bakstenen muur hun binnenmuur geworden. Er zit nog wel iets voor volgens mij maar niet veel.

Maar dat is toch raar. zo een bakstenen muur is niet dragend en je hebt geen spouw tussen woningscheidende muren. Normaliter haal je die bakstenen muur weg en plaatst je eigen draagmuur met spouw tegen de muur van je buren.

[FirePuma142]

kemphaas schreef op maandag 6 maart 2023 @ 12:48:
Hallo,

Voor de aankoop van een huis staat in de "NVM vragenlijst" het volgende:

[Afbeelding]

Met wat ik weet is er een verjaringstermijn van 20 jaar als het om dit soort dingen gaat.

Zolang de afspraak tussen partijen geldig is, gaat de verjaringsteller niet lopen. Dat is alleen als het in bezit nemen zonder onderliggende afspraken is gebeurd. Die afspraak dus vastleggen of onderling, of bij de notaris.

[t14wo]

kemphaas schreef op maandag 6 maart 2023 @ 13:50:
OM even wat meer info te verschaffen.

Bouwjaar: 2000
Aanbouw geplaatst: 2007
Buren verhuis in 2018, dus afspraken inderdaad gemaakt met vorige buren (de nieuwe zijn obviously dus akkoord).
Nieuwe buren hebben ergens tussen 2018 en nu zelf ook uitgebouwd:[Afbeelding]

maar zoals te zien op kadasterfoto staat daar de aanbouw van de buren nog niet op.
[Afbeelding]

Ik verwacht dan ook echt niet dat buren zullen klagen (immers is hun aanbouw al gezet), maar wil me graag voor de toekomst (als wij zelf, of de buren) weg gaan helemaal ingedekt hebben / alles juist geregeld hebben.

ik vraag vandaag in ieder geval de overeenkomst op bij de makelaar die is gesloten door de eerdere buren over hun grondgebruik.

Het is dus exáct de situatie die ik benoemde.
Als je deze foto’s direct had geplaatst was je topic half zo lang.

Je reactie deed doorschemeren alsof je een schuur hebt die half op grond van de buren staat.

[ Voor 3% gewijzigd door t14wo op 06-03-2023 19:08 ]

[1107972]

Samenvattend. De verkopers hebben eerst een uitbouw gemaakt en om de binnenmuur recht door te kunnen zetten is de buitenmuur van de uitbouw deels over de erfgrens komen te staan. Wat vrij gebruikelijk is en deze werkwijze is ook netjes vastgelegd. Vervolgens hebben de andere buren later ook een uitbouw geplaatst en is de erfgrens soort van hersteld.

Gevoelsmatig hoeft de verkoper deze info helemaal niet te delen. Denk dat het meer niet gebeurt dan wel omdat mensen bang zijn dat het invloed heeft op de prijs. Dat de verkoper het wel deelt geeft in mijn ogen vooral aan dat hij wil dat alles netjes verloopt en verborgen gebreken wil voorkomen.

Tip, als je wilt bieden op het huis informeer dan ook even bij de buren naar de situatie. Alsverkoper het belangrijk vind en jij laten merken dat het ook voor jou belangrijk is kan het doorslaggevend zijn.

[kemphaas]

Thanks allemaal, ik zal nog even bekijken wat er formeel vastgelegd is, maar als ik het zo lees dan is het a. vrij gebruikelijk en b. met het zetten van de aanbouw van de buren sowieso geen issue meer.

[Draakje5]

Ik vind het wel bijzonder dat je de buren jouw de gevel van bakstenen als binnenmuur gebruiken.

De spouwmuur loopt ook niet helemaal door dan en eindigt met 2meter nogwat aan isolatie + spouw, waarvan de spouw aan de binnenmuur van je buren grenst. Afin, dit was niet je probleem..