Kosten aanbouw

[Isaroos]

Het is misschien een beetje een rare vraag.
Maar ik ben al 2 dagen opzoek naar prijzen, maar kom er niet uit.
Eerst een kleine uitleg. Wij hebben een ex huurwoning op het oog. De reden dat we het graag willen hebben is vanwege de grond het perceel is 560m2 en dat is bij ons in de regio meestal onbetaalbaar.
Het is een schrijving en uiterlijk maandag 20 februari om 12.00uur moeten we een bod doen. Dat is de reden dat ik hier mijn vraag stel. We hebben weinig tijd en kunnen geen aannemer/architect vragen. We hebben een verbouwbudget van 300000 en misschien rond de 350000. Klinkt als heel veel geld, maar in deze tijd..
Het huis is echt niets. Het zijn eigenlijk 2 muren en meer is het niet.
Boven is voor ons veel te klein. Het huisje heeft een afmeting van 6×7 en een mansardedak.
Wij willen graag uitbouwen aan de achterkant 6x5 meter en aan de zijkant 3x9 (de zijkant over 2 verdiepingen) en eventueel de kelder nog een stuk uit graven.
Het dak moet gelijk geïsoleerd en vervangen worden, alle kozijnen, elektra, riolering, beton+vloerverwarming beganegrond, cv enzovoort. We zitten wel met de dakkapellen deze zijn eigenlijk ook aan vervanging toe. Maar de buren huren de woning en het is een gedeelde dakkapel. Kunnen we deze voor de helft vervangen? Denken jullie dat een budget van 3 ton realistisch is? We zijn best handig, maar dit is een mega project. Dus willen we kijken wat we uit handen geven en wat niet.
Een heel verhaal. Maar ik hoop dat iemand ons een beetje kan adviseren. Ik heb wat foto's bijgevoegd van de woning.

[t14wo]

Ik denk dat je eerst wilt weten wat er mogelijk is in het bestemmingsplan. Anders zit je straks met een heel duur krot op een stukje grond.

Als die grond echt zo goedkoop is, dan is daar wellicht een reden voor. Dit zijn typisch pandjes die worden gekocht om winst op te maken.

[synx6]

Het is een 2 onder 1 kap als ik het goed zie? En je wil rigoureus verbouwen? Dat lijkt me lastig met de buren.

300k is een ruim budget om te verbouwen maar bij een grondige renovatie en vergroting ga je dat hoogst waarschijnlijk aantikken.

Aangezien je niet alles weet over het perceel kun je ook geen goed bod uitbrengen. Denk aan bodemvervuiling, bestemmingsplan, asbest enz.

[twain4me]

1 verdieping hoog is vergunningsvrij veel mogelijk 2 verdiepingen is lastiger en kan de gemeente het moeilijk vinden dat het totaal beeld van het 2 onder 1 kap huisje uit verhouding gaat raken. de architect zal geen makkelijke taak hebben om dat langs welstand te krijgen.

je 3 ton is veel geld maar zal snel op zijn, plat gooien en nieuwbouwen zal goedkoper zijn. (moet je wel even de buren uitkopen)

[Toke_gt]

Bedoel je een uitbouw waardoor het kleine huis groter wordt over twee verdiepingen? Of bedoel je een aanbouw waardoor je een heel nieuw huis aan de achterzijde bouwt dat bijvoorbeeld door een keuken aansluit op dit huis? Het eerste lijkt me erg duur en ook moeilijk mbt vergunningen, zeker omdat het een 2 onder 1 kap is met een huurhuis ernaast (het zou anders zijn als je als gezamenlijke buren gaat uitbreiden). Het tweede lijkt me sneller en makkelijker te doen, daarom goedkoper. Maar wel erg belangrijk dat je zekerheid hebt over die vergunning. Lastig om dat voor morgenmiddag te beoordelen. Mogelijk kun je dat als voorbehoud in je bod meenemen.

En ik lees dat er een antispeculatiebeding is, dat bepaalt dat je het twee jaar lang niet mag verhuren of verkopen. Dus stel je krijgt die vergunning niet, dan zit je er nog twee jaar aan vast.

[Voor 12% gewijzigd door Toke_gt op 19-02-2023 19:34]

[Isaroos]

Bedankt voor de reacties.
Het is inderdaad een risico of we de vergunning rond krijgen voor de zijaanbouw. Maar beneden kunnen we ook een slaapkamer creëren en er zijn wel bij soortgelijke huizen vergunningen afgegeven. Maar niet van 3 meter breed. Dus of dat lukt is de vraag.

Plat gooien is zeker de beste optie of het huis van de buren kopen. Dat laatste is iets waar wij het ook over hebben gehad. Maar is helaas nu niet aan de orde.
Wie weet voor in de toekomst😉
Welk bod we moeten doen vinden wij ook erg lastig. De vraagprijs is 415000, maar afgelopen vrijdag was er openhuis en het was echt mega druk. Mensen die een huurwoning achterlaten krijgen voorrang. Ik denk dat veel huurders dit bedrag niet kunnen betalen.
Soortelijke huizen met hetzelfde perceel wel met meer woonoppervlakte staan hier voor 7,5/8,5 ton te koop en dan moet je er ook nog heel veel aan doen. Uiteindelijk komen we na verbouwing ook op dit bedrag uit..
Dus tja er zijn nog veel vraagtekens en twijfelen nog erg. Het is een super leuk project en je kan er echt iets moois van maken. Maar of dit het waard is en welk bod. Daar gaan we vandaag nog is over in conclaaf.

[Muldert]

Isaroos schreef op zondag 19 februari 2023 @ 14:41:
Bedankt voor de reacties.
Het is inderdaad een risico of we de vergunning rond krijgen voor de zijaanbouw. Maar beneden kunnen we ook een slaapkamer creëren en er zijn wel bij soortgelijke huizen vergunningen afgegeven. Maar niet van 3 meter breed. Dus of dat lukt is de vraag.

Plat gooien is zeker de beste optie of het huis van de buren kopen. Dat laatste is iets waar wij het ook over hebben gehad. Maar is helaas nu niet aan de orde.
Wie weet voor in de toekomst😉
Welk bod we moeten doen vinden wij ook erg lastig. De vraagprijs is 415000, maar afgelopen vrijdag was er openhuis en het was echt mega druk. Mensen die een huurwoning achterlaten krijgen voorrang. Ik denk dat veel huurders dit bedrag niet kunnen betalen.
Soortelijke huizen met hetzelfde perceel wel met meer woonoppervlakte staan hier voor 7,5/8,5 ton te koop en dan moet je er ook nog heel veel aan doen. Uiteindelijk komen we na verbouwing ook op dit bedrag uit..
Dus tja er zijn nog veel vraagtekens en twijfelen nog erg. Het is een super leuk project en je kan er echt iets moois van maken. Maar of dit het waard is en welk bod. Daar gaan we vandaag nog is over in conclaaf.

Je vraag is of 300k haalbaar is:
Ik denk dat je met 300k enorm veel gedaan krijgt, echt heel erg veel, zeker als je zelf de projectleider rol op je neemt - maar dat moet je aankunnen.
Woning compleet strippen en moderniseren + 1 verdiepingsaanbouwen in het achterveld zijn zeker mogelijk voor 300k.

Je vraagt niets over het bestemmingsplan, en iemand geeft dat terecht aan.
1. De bestemming biedt ruimte voor een grote verbouwing. Top! Je kan desnoods nu 300k doen voor huis + 1 verdiepingsaanbouw, en dan later een dakopbouw doen, ofzo. Maar dan wel vanaf eerste moment een architect in de arm nemen zodat je aanbouw klaargemaakt wordt voor een toekomstige uitbreiding.
2. De bestemming biedt geen ruimte, maar beperkt ook niet. Ook prima! Vergunningsvrij is er op zo'n groot perceel absurd veel mogelijk. Je zit gauw aan 80 tot 100m2 extra woonruimte, soms zelf tot 150m2 EXTRA.Allemaal vergunningsvrij mogelijk.
3. Je hebt een beperkend bestemmingsplan. Dan zou ik de hele avond en morgenochtend je goed gaan inlezen hoe beperkend. Bestemming gaat boven vergunningvrij bouwen namelijk. Maar dat zie je eigenlijk alleen in beschermde stadsgezichten en bij monumenten.

succes!

[Señor Sjon]

Ik zou van de bestaande woning een garage maken en ernaast nieuw bouwen. Scheelt bakken met renovatiewerk.

[rimave]

Blij dat ik niet in ‘t gooi woon. Damn, wat een smak geld voor een twee-onder-1-kap woning. Ik weet niet of het verstandig is zoveel geld in een een woning te steken wat van zichzelf ook al niets bijzonders is. Je zoekgebied qua woning zoeken wat vergroten is ook geen optie? Misschien staat er iets verderop wel een woning die voldoet aan jouw eisen?

[Inevitable]

Ja, ik denk dat 300.000 euro realistisch is. Ik ben ook in de afrondende fase voor een verbouwing en tik zonder garage en het (laten)doen van de tuin de 350.000 euro aan. Gaat wel om een groter huis en we hebben het casco laten opleveren.

Het is jammer dat je niet veel tijd krijgt gegund, dat was bij ons ook zo. Dan wordt het nattevinger werk en daar zijn wij flink de mist mee ingegaan. We hebben een inschatting gemaakt van de kosten, de makelaar gaf zonder dat we het vroeger hetzelfde bedrag aan. We dachten dus dat we in de goede richting zaten. We kregen een half uur de tijd om te kijken en konden dan een bod uitbrengen. Er was dus geen tijd om een bestek te laten schrijven. De markt zit ook niet echt mee, aannemers hebben voldoende opdrachten en verhogen de offertes vaak ook. Tekent een klant niet dan is er immers ook niks aan de hand, opdrachten genoeg.

Ik vind het een behoorlijk risico, stel je krijgt de vergunningen niet. Dan heb je een grote tuin maar niet het huis wat je graag zou willen en ook niet naar je smaak kan maken. Zo er in trekken is ook geen optie, dan wordt het doorverkopen of doorbijten. Beide geen mooi vooruitzicht. En als dit de vanaf prijs is dan ben ik heel benieuwd waar het uiteindelijk voor verkocht zal worden.

Vergis je ook niet in de kosten van een flinke kelder. Ik heb gekeken naar een kelder van 7 bij 10 en daar kun je gewoon een huis van laten bouwen.

Dat 500m2 al groot genoemd mag worden, bijzonder hoor. Ik woon in het noorden en de gemiddelde perceelgrootte in ons dorp is ruim 4000m2. Ik benijd je niet

[twain4me]

Inevitable schreef op zondag 19 februari 2023 @ 16:10:
Ja, ik denk dat 300.000 euro realistisch is. Ik ben ook in de afrondende fase voor een verbouwing en tik zonder garage en het (laten)doen van de tuin de 350.000 euro aan. Gaat wel om een groter huis en we hebben het casco laten opleveren.

Het is jammer dat je niet veel tijd krijgt gegund, dat was bij ons ook zo. Dan wordt het nattevinger werk en daar zijn wij flink de mist mee ingegaan. We hebben een inschatting gemaakt van de kosten, de makelaar gaf zonder dat we het vroeger hetzelfde bedrag aan. We dachten dus dat we in de goede richting zaten. We kregen een half uur de tijd om te kijken en konden dan een bod uitbrengen. Er was dus geen tijd om een bestek te laten schrijven. De markt zit ook niet echt mee, aannemers hebben voldoende opdrachten en verhogen de offertes vaak ook. Tekent een klant niet dan is er immers ook niks aan de hand, opdrachten genoeg.

Ik vind het een behoorlijk risico, stel je krijgt de vergunningen niet. Dan heb je een grote tuin maar niet het huis wat je graag zou willen en ook niet naar je smaak kan maken. Zo er in trekken is ook geen optie, dan wordt het doorverkopen of doorbijten. Beide geen mooi vooruitzicht. En als dit de vanaf prijs is dan ben ik heel benieuwd waar het uiteindelijk voor verkocht zal worden.

Vergis je ook niet in de kosten van een flinke kelder. Ik heb gekeken naar een kelder van 7 bij 10 en daar kun je gewoon een huis van laten bouwen.

Dat 500m2 al groot genoemd mag worden, bijzonder hoor. Ik woon in het noorden en de gemiddelde perceelgrootte in ons dorp is ruim 4000m2. Ik benijd je niet

vergis je niet er is nog steeds een kosten verschil voor bouwwerkzaamheden tussen noord en uhm niet noord en zeker gebeiden als Blaricum e.d. kan het nog wel iets duurder zijn om een vakman langs te laten komen. Niet alleen omdat ze weten dat er veel geld is maar die mensen wonen zelf ook duurder en hun bedrijfsruimte is ook duurder dan in noord oost groningen. En als je denkt dat er werk genoeg is in het noorden en de aannemers de krenten uit de pap halen...

[D-e-n]

Als je geld je lief is zou ik die kelder uitdiepen sowieso parkeren. Want kelders in een bestaande woning zijn duur. Dat pak je eigenlijk alleen aan als je de fundering sowieso wilt vernieuwen (zoals je in hartje Amsterdam vaak ziet)

[Inevitable]

@Isaroos Ik ben heel benieuwd of jullie nog door zijn gegaan met de woning en deze gegund hebben gekregen!