Taxatie van de woning verkeerd uitgevoerd

[Sakkerloot]

We zijn druk bezig met het kopen van een huis en daarbij hoort het laten doen van een taxatie. Via de aankoopmakelaar werd ons een taxateur aangeraden, dus daar hebben we de taxatie laten doen. Toen we het rapport kregen, viel me op dat de woning getaxeerd was als een geschakelde woning in plaats van een 2-onder-1-kapwoning. Dit terwijl de woning aan slechts 1 ander pand is gekoppeld.

Het huis:


In het rapport staat dat https://www.waarderingska...jzer_versie_juli_2020.pdf is gebruikt om te bepalen wat voor woning het is. Hier komt overduidelijk uit dat het een 2-onder-1-kapwoning is. Hier was onze aankoopmakelaar het mee eens en vonden ook dat dit verkeerd in het rapport stond.

Vervolgens is er contact opgenomen met de taxateur om dit aan te passen, maar die wilde aanvankelijk niet meewerken, want ze was er heilig van overtuigd dat het rapport juist was en dat de referentiewoningen goed waren en de modelwoningen die automatisch worden toegevoegd aan het rapport ook juist zijn, want die heeft zij niet geselecteerd.

Vanuit de aankoopmakelaar is mij toen geadviseerd om rechtstreeks contact op te nemen met het NWWI, want dit had niet moeten kunnen gebeuren. Het NWWI gaf ook aan dat het een geschakelde woning is. Toen ik aangaf dat het volgens de terminologie niet zo was, gaven ze het volgende aan:

"De woning is inderdaad geschakeld aan nummer 9. Waarom de woning geschakeld is genoemd en niet twee-onder-een-kap is aan de taxateur. Het is haar rapport, daarom verzoek ik u ook met haar contact op te nemen."

Dat heb ik gedaan en de taxateur heeft uiteindelijk een verzoek ingediend om het rapport aan te passen. Dit is door het NWWI geweigerd omdat: "Het objecttype zoals deze vermeld stond lijkt juist, ontkoppelen om dit aan te passen lijkt dan ook niet nodig.".

Vervolgens heb ik via Calcasa een uitdraai van referentiewoningen laten maken, dit keer met 2-onder-1-kapwoning als het type woning ipv geschakelde woning zoals in het taxatierapport. Met als resultaat dat de huizen van de buren direct naar voren kwamen en de geactualiseerde koopsommen waren hoger dan de taxatie die wij hebben gekregen.

Naar mijn mening is dat omdat de woning vanaf het begin van de taxatie verkeerd is geclassificeerd. Het NWWI geeft aan dat als ik het er niet mee eens ben, ik maar een nieuwe taxatie a 800 Euro moet doen. De taxateur weigert verder mee te denken en de aankoopmakelaar geeft aan dat ze de taxateur hebben aangeraden, maar verder niet aansprakelijk zijn voor de taxatie.

Ik zit er te diep in om objectief een mening te kunnen geven over de situatie, dus ik vraag me twee dingen af:
1. heb ik een punt of zeur ik?
2. wat nu?

[SmurfLink]

Misschien een hele domme vraag.. maar wat maakt het uit hoe je de woning noemt? Heeft dat ook maar enige invloed op de taxatiewaarde?

[Roozzz]

Even stapje terug: is het relevant voor jou wat er exact als waarde uitkomt? Betekent dit wel of niet kunnen kopen?

[Voor 5% gewijzigd door Roozzz op 17-02-2023 16:01]

[Sakkerloot]

Roozzz schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 16:00:
Even stapje terug: is het relevant voor jou wat er exact als waarde uitkomt? Betekent dit wel of niet kunnen kopen?

Nee, we kunnen het kopen, alleen dit is fors meer eigen geld meenemen wat we in de keuken wilden stoppen.

SmurfLink schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 16:00:
Misschien een hele domme vraag.. maar wat maakt het uit hoe je de woning noemt? Heeft dat ook maar enige invloed op de taxatiewaarde?

Geschakelde modelwoningen zijn ongeveer 50k-100k minder waard dan de woningen die ik eruit krijg bij 2-onder-1-kap, dus lijkt me wel.

[n3othebest]

Heb je de taxateur al betaald?

[Sakkerloot]

n3othebest schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 16:03:
Heb je de taxateur al betaald?

Nee.

[o rey]

Een taxateur taxeert zelfstandig op basis van de overeenkomst die jullie hebben gesloten. Zolang er geen tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst zit, heb je het hier mee te doen en rest je niets anders dan een andere taxateur in te schakelen en die van tevoren een bepaalde denkrichting op te laten bewegen (ja er zijn genoeg makelaars die daar ontvankelijk voor zijn).

Het oneens zijn met de typering van een woning is geen tekortkoming in de nakoming. Bij het NWWI zijn ze nog halsstarriger dan de gemiddelde belastinginspecteur, verloren tijd dus.

[phYzar]

De woningen hebben toch niet 1 kap? Ik zie duidelijk 2 individuele daken. Een hoekhuis zou dan weer wel kunnen gezien je maar aan 1 kant geschakeld bent.

[holygame]

Wat ik begrijp van een geschakelde woning is dat deze muren heeft welke voor een deel grenzen aan een andere woning of aanbouw.

De woning uit de foto betreft dus geen geschakelde woning maar een 2-onder-1 kap woning.

[BernardV]

Dit is inderdaad een twee-onder-een-kap woning, als je geen "steegje" had gehad naast je schuur en de schuur van de buren aan de rechterkant had een gedeelde muur met jouw schuur is het een geschakelde woning.

Een 2-onder-1-kapwoning is een eengezinswoning
waarvan het hoofdgebouw is verbonden met het
hoofdgebouw van één andere gelijksoortige en
gelijkvormige woning (niet zijnde een
tussenwoning). Ook wanneer de woningen elk een
afzonderlijke dakconstructie hebben, vallen deze
onder de definitie van de 2-onder-1-kapwoning. 2-
onder-1-kapwoningen worden ook wel aangeduid
als “helft van een dubbel”, welk begrip als synoniem
gebruikt mag worden.

Een geschakelde 2-onder-1-kapwoning is een 2-
onder-1-kapwoning waarbij de muren van
aanbouwen gedeeltelijk aan (aanbouwen van)
andere woningen grenzen. Ook wanneer de
woningen elk een afzonderlijke dakconstructie
hebben, vallen deze onder de definitie van de
geschakelde 2-onder-1-kapwoning.

Bron: https://vng.nl/files/vng/...7fotowijzer_versie_09.pdf

[Sakkerloot]

o rey schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 16:10:
Een taxateur taxeert zelfstandig op basis van de overeenkomst die jullie hebben gesloten. Zolang er geen tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst zit, heb je het hier mee te doen en rest je niets anders dan een andere taxateur in te schakelen en die van tevoren een bepaalde denkrichting op te laten bewegen (ja er zijn genoeg makelaars die daar ontvankelijk voor zijn).

Het oneens zijn met de typering van een woning is geen tekortkoming in de nakoming. Bij het NWWI zijn ze nog halsstarriger dan de gemiddelde belastinginspecteur, verloren tijd dus.

Een taxateur een denkrichting op laten bewegen voel ik niet veel voor, maar een deugdelijke taxatie wel. Door de verkeerde typering van de woning worden de woningen van de buren bijvoorbeeld niet meegenomen als vergelijkbare woningen, terwijl ik die wel krijg te zien wanneer ik de typering naar 2-onder-1-kapwoning zet. De waarde van deze woningen zijn hoger dan die van de rijtjeshuizen waar nu mee is vergeleken. Dat lijkt me toch iets met de waarde te doen of zit ik daar helemaal naast?

[PROnline]

Sakkerloot schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 16:02:
[...]
Geschakelde modelwoningen zijn ongeveer 50k-100k minder waard dan de woningen die ik eruit krijg bij 2-onder-1-kap, dus lijkt me wel.

Waaruit?
De afmetingen, het uiterlijk, de staat, de afwerking, de ligging, de wijk, de stad zijn bepalen voor de waarde.
Dit huis, met deze bakstenen hoe het er nu bij staat is gewaardeerd. Met een labeltje twee-onder-één-kap wordt hij niet in één keer 50-100k meer waard.
Het huis blijft namelijk identiek.

IMHO zijn beide partijen aan 't muggesiften over een labeltje.

Zeg dat dat je het niet eens bent met de waardebepaling.

[Voor 4% gewijzigd door PROnline op 17-02-2023 16:26]

[o rey]

Sakkerloot schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 16:24:
[...]


Een taxateur een denkrichting op laten bewegen voel ik niet veel voor, maar een deugdelijke taxatie wel. Door de verkeerde typering van de woning worden de woningen van de buren bijvoorbeeld niet meegenomen als vergelijkbare woningen, terwijl ik die wel krijg te zien wanneer ik de typering naar 2-onder-1-kapwoning zet. De waarde van deze woningen zijn hoger dan die van de rijtjeshuizen waar nu mee is vergeleken. Dat lijkt me toch iets met de waarde te doen of zit ik daar helemaal naast?

Nee, je hebt helemaal gelijk. Ik meen ook dat het een 2 onder 1 kap betreft en de taxatie ten onrechte te laag uitvalt. Punt is dat de taxateur de overeenkomst is nagekomen. Heb je die hogere taxatie nodig, raadpleeg dan een andere taxateur-makelaar. Dat is een veel snellere route dan een eigenwijze taxateur proberen te overtuigen.

ps. met 'bewegen' bedoel ik niet omkopen. Mijn ervaring is dat de meeste taxateurs 'meedenken' met de klant (lees: financieringsbehoefte).

[Felyrion]

PROnline schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 16:25:
[...]

Waaruit?
De afmetingen, het uiterlijk, de staat, de afwerking, de ligging, de wijk, de stad zijn bepalen voor de waarde.
Dit huis, met deze bakstenen hoe het er nu bij staat is gewaardeerd. Met een labeltje twee-onder-één-kap wordt hij niet in één keer 50-100k meer waard.
Het huis blijft namelijk identiek.

IMHO zijn beide partijen aan 't muggesiften over een labeltje.

Zeg dat dat je het niet eens bent met de waardebepaling.

Ik snap het probleem wel een beetje. De waarde wordt mede bepaald door de referentie/modelwoningen van hetzelfde type. Als dat type gemiddeld een lagere waarde heeft wordt de waarde van het beoordeelde object ook lager. Althans, zo is mij dat ongeveer uitgelegd.

[H. Lal]

PROnline schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 16:25:
[...]

Waaruit?
De afmetingen, het uiterlijk, de staat, de afwerking, de ligging, de wijk, de stad zijn bepalen voor de waarde.
Dit huis, met deze bakstenen hoe het er nu bij staat is gewaardeerd. Met een labeltje twee-onder-één-kap wordt hij niet in één keer 50-100k meer waard.
Het huis blijft namelijk identiek.

IMHO zijn beide partijen aan 't muggesiften over een labeltje.

Zeg dat dat je het niet eens bent met de waardebepaling.

Het labeltje doet er wel toe (helaas), want een taxateur doet vaak (ook in dit geval) niks anders dan de woning door 2 of 3 verschillende computermodellen halen (die gebruik maken van referentiewoningen), verrijkt met wat foto's die hij/zij tijdens bezichtiging heeft genomen.
Als die computermodellen verkeerd gevoed worden (door verkeerde typering) worden minder gelijkende referentiewoningen genomen en krijg je dus een minder betrouwbare taxatie.
TS toont aan dat bij andere typering wèl zelfde type woningen uit het rijtje worden meegenomen (gelijkende wijk, gelijkende ligging, gelijkende grootte, gelijkend uiterlijk, die in de taxatie van de taxateur niet zijn meegenomen. Dat mag de taxateur wel eens toelichten waarom beter gelijkende woningen (type) niet zijn meegenomen. Dat staat geheel los van niveau van afwerking)

Mijn mening:
Als taxateur niet opnieuw wil taxeren:
1 nogmaals vragen opnieuw te taxeren.
2 anders niet betalen.
3 andere taxateur de taxatie laten doen.

--
Ik heb in 2 jaar 2 keer een taxatie laten doen (door verschillende taxateurs): veel (kleine) onjuistheden in die rapportages.
Dan heb ik het over harde feiten als afmetingen, voorzieningen etc.
Voor mij waren de taxaties desalnietemin voldoende, maar voor 20 minuten bezichtigen en even zovel uitwerken is mag het minimaal wel correct zijn voor 750 euro (minimaal)

[FirePuma142]

PROnline schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 16:25:
[...]

Waaruit?
De afmetingen, het uiterlijk, de staat, de afwerking, de ligging, de wijk, de stad zijn bepalen voor de waarde.
Dit huis, met deze bakstenen hoe het er nu bij staat is gewaardeerd. Met een labeltje twee-onder-één-kap wordt hij niet in één keer 50-100k meer waard.
Het huis blijft namelijk identiek.

IMHO zijn beide partijen aan 't muggesiften over een labeltje.

Zeg dat dat je het niet eens bent met de waardebepaling.

Dat is wat te kort door de bocht. Er zijn referentiewoningen nodig om de waarde te bepalen, die wordt naast kenmerken ook getoetst aan verkopen van woningen die aan gelijke criteria voldoen. Als daar de duurdere, want correct benoemde, twee-onder-een-kapwoningen buiten vallen, zal de taxatie ook lager uitvallen.

[Jazzy]

3 andere taxateur de taxatie laten doen.

Een andere taxateur in de hand nemen vraagt overigens wel weer akkoord van het NWWI.

[H. Lal]

Jazzy schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 16:43:
[...]

Een andere taxateur in de hand nemen vraagt overigens wel weer akkoord van het NWWI.

Je denkt dat die rapportage niet gevalideerd wordt door ze, vanwege die "foutieve"?

[Jazzy]

H. Lal schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 16:49:
[...]


Je denkt dat die rapportage niet gevalideerd wordt door ze, vanwege die "foutieve"?

Klopt, als je een twee taxatie in heel korte tijd wilt indienen dan moet je goed motiveren wat de reden is. Dat kan in dit geval lastig worden aangezien het NWWI van standpunt is dat er niet zo veel aan de hand is. Maar dat is vooral iets voor een eventuele taxateur om te beoordelen, die hebben hier wel ervaring mee en kunnen meestal wel inschatten of dit iets gaat worden of niet.

Heb hier zelf vorig jaar mee te maken gehad. Een taxateur had de woning opvallend laag getaxeerd, echt 75-100k onder wat we als marktwaarde verwacht hadden. In het rapport waren allerlei kleine gebreken opgeklopt en er was ook flink afgeweken van de referentieobjecten zonder dit te onderbouwen. In gesprek gegaan en daar verklaarde de taxateur dat hij laag taxeert omdat hij een bepaalde opvatting over de woningmarkt had op dat moment. Dat wij daarmee in de problemen kwamen kon hem niets schelen en hij was ook niet bereid om de taxatie aan te passen.

Uiteindelijk een andere taxateur naar de woning laten kijken en gevraagd of hij bij taxatie in de buurt van bedrag x dacht te komen. Die heeft met het NWWI overlegd en "toestemming" gekregen om een tweede rapport in te dienen.

[Sakkerloot]

Jazzy schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 17:02:
[...]
Klopt, als je een twee taxatie in heel korte tijd wilt indienen dan moet je goed motiveren wat de reden is. Dat kan in dit geval lastig worden aangezien het NWWI van standpunt is dat er niet zo veel aan de hand is. Maar dat is vooral iets voor een eventuele taxateur om te beoordelen, die hebben hier wel ervaring mee en kunnen meestal wel inschatten of dit iets gaat worden of niet.

Heb hier zelf vorig jaar mee te maken gehad. Een taxateur had de woning opvallend laag getaxeerd, echt 75-100k onder wat we als marktwaarde verwacht hadden. In het rapport waren allerlei kleine gebreken opgeklopt en er was ook flink afgeweken van de referentieobjecten zonder dit te onderbouwen. In gesprek gegaan en daar verklaarde de taxateur dat hij laag taxeert omdat hij een bepaalde opvatting over de woningmarkt had op dat moment. Dat wij daarmee in de problemen kwamen kon hem niets schelen en hij was ook niet bereid om de taxatie aan te passen.

Uiteindelijk een andere taxateur naar de woning laten kijken en gevraagd of hij bij taxatie in de buurt van bedrag x dacht te komen. Die heeft met het NWWI overlegd en "toestemming" gekregen om een tweede rapport in te dienen.

Heb je de eerste taxateur uiteindelijk betaald voor zijn diensten?

[Jazzy]

Sakkerloot schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 17:03:
[...]


Heb je de eerste taxateur uiteindelijk betaald voor zijn diensten?

Ja. Sowieso doordat we het via een dienst van Vereniging Eigen Huis deden en vooraf betaald hadden, maar daarnaast denk ik niet dat een tegenvallende waarde of meningsverschil over de naam van een woningtype voldoende juridische basis geeft om jouw verplichtingen niet na te komen. Je hebt opdracht gegeven voor een taxatie en hebt een taxatie gekregen.

[Jazzy]

De enige manier om dit gezeik te voorkomen is vooraf informeel bij de taxateur te peilen of ze rond een bepaalde waarde denken uit te komen. In mijn geval had ik dan gelijk geweten dat de taxateur een eigenwijze klootzak was en had ik iemand anders gekozen waar ik wel vertrouwen in had.

[H. Lal]

Jazzy schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 17:07:
[...]
Ja. Sowieso doordat we het via een dienst van Vereniging Eigen Huis deden en vooraf betaald hadden, maar daarnaast denk ik niet dat een tegenvallende waarde of meningsverschil over de naam van een woningtype voldoende juridische basis geeft om jouw verplichtingen niet na te komen. Je hebt opdracht gegeven voor een taxatie en hebt een taxatie gekregen.

Duidelijk verhaal, jouw ervaring, ook waardevol voor TS.

Laatste opmerking van je durf ik wel in twijfel te trekken over "juridische basis".
Als jij de bakker om een brood vraagt, hij geeft je een brood; thuis maak je de zak open en deze blijkt beschimmeld te zijn, dan reclameer je niet bij de bakker? Want je had een brood gevraagd en deze gekregen...

In dit geval heeft de taxateur gewoon niet voldoende inspanning geleverd om een zo goed mogelijke waardebepaling te doen.
Bijzonder dat deze uberhaupt bij het NWWI er doorheen is gekomen, en dat die instantie geen vragen heeft gesteld waarom beter gelijkende objecten niet in de taxatie zijn meegenomen. Wat valideren ze dan eigenlijk?

[Señor Sjon]

Hoe staan de overige huizen in de straat? Allemaal met steegje tussen de garages of ben jij de enige?

[Sakkerloot]

Señor Sjon schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 17:24:
Hoe staan de overige huizen in de straat? Allemaal met steegje tussen de garages of ben jij de enige?

Precies zoals het huis dat we willen hebben. Dus allemaal met een steegje tussen de garages.

[fopjurist]

Sakkerloot schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 15:54:
In het rapport staat dat https://www.waarderingska...jzer_versie_juli_2020.pdf is gebruikt om te bepalen wat voor woning het is. Hier komt overduidelijk uit dat het een 2-onder-1-kapwoning is. Hier was onze aankoopmakelaar het mee eens en vonden ook dat dit verkeerd in het rapport stond.

Je woning voldoet inderdaad aan de definitie van een 2-onder-1-kapwoning. De opmerking van @phYzar dat de daken gescheiden zijn maakt daarvoor niet uit (in de fotowijzer staat "Ook wanneer de woningen elk een afzonderlijke dakconstructie hebben, vallen deze onder de definitie van de 2-onder-1-kapwoning.")

Het kan zijn dat een woning aan meerdere definities voldoet. Volgens mij voldoet je woning ook aan de definitie van een hoek- of eindwoning.

Er zijn dus twee vragen:
1. Is de woning aan te merken als een geschakelde woning?
2. Is een taxateur helemaal vrij om een keuze te maken als het huis onder meerdere woningtypes valt?

Als het antwoord op beide vragen 'ja' is dan geldt wat @o rey aanvankelijk zei ("Zolang er geen tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst zit, heb je het hier mee te doen"). Volgens mij is het antwoord op beide vragen 'nee'.

Voor de eerste vraag pak ik de definitie van een geschakelde woning uit de fotowijzer er even bij:

Een geschakelde woning is een eengezinswoning waarbij de muren of muren van aanbouwen gedeeltelijk aan (aanbouwen van) andere woningen grenzen.

In de voorbeelden in de fotowijzer zie je dat met 'gedeeltelijk' wordt bedoeld dat er geen muur mag zijn die volledig grenst aan de naastgelegen woning, bijvoorbeeld doordat de woningen verspringen of door een hoogteverschil. Jouw zijmuur grenst volledig (niet gedeeltelijk) aan een andere woning. Je hebt dus geen geschakelde woning. De taxateur heeft de fotowijzer verkeerd toegepast. De fotowijzer speelt een belangrijke rol in de uniformering van woningtypes. Verschillende beroepsverenigingen zijn betrokken geweest bij de samenstelling. Een taxateur is daarom gebonden aan de fotowijzer.

Voor de tweede vraag kun je door alle voorwaarden en reglementen van de beroepsverenigingen gaan speuren naar een bepaling waar de taxateur zich niet aan heeft gehouden. Daar heb ik nu geen tijd voor maar in de fotowijzer of andere richtlijnen voor taxateurs heb ik niet letterlijk kunnen vinden hoe een taxateur deze keuze moet maken. Wel heb ik een rechterlijke uitspraak gevonden dat je de definities in de fotowijzer in hun onderlinge verhouding moet beschouwen, en dat het niet kan voorkomen dat meerdere types van toepassing zijn. Daarnaast moet een taxateur het doel van de taxatie meewegen. Een taxateur mag niet een minder nauwkeurige omschrijving van een woning gebruiken omdat dat ertoe leidt dat er minder overeenstemming is met de vergelijkingsobjecten.

Ik zou de taxateur hiermee confronteren en zeggen dat ze uiterlijk dinsdag met een oplossing moet komen. Als ze dat niet doet, hoef je geen cent te betalen en kun je een andere taxateur zoeken. De eerste taxateur is bovendien aansprakelijk voor eventuele schade.

[Sakkerloot]

fopjurist schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 17:51:
[...]

Je woning voldoet inderdaad aan de definitie van een 2-onder-1-kapwoning. De opmerking van @phYzar dat de daken gescheiden zijn maakt daarvoor niet uit (in de fotowijzer staat "Ook wanneer de woningen elk een afzonderlijke dakconstructie hebben, vallen deze onder de definitie van de 2-onder-1-kapwoning.")

Het kan zijn dat een woning aan meerdere definities voldoet. Volgens mij voldoet je woning ook aan de definitie van een hoek- of eindwoning.

Er zijn dus twee vragen:
1. Is de woning aan te merken als een geschakelde woning?
2. Is een taxateur helemaal vrij om een keuze te maken als het huis onder meerdere woningtypes valt?

Als het antwoord op beide vragen 'ja' is dan geldt wat @o rey aanvankelijk zei ("Zolang er geen tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst zit, heb je het hier mee te doen"). Volgens mij is het antwoord op beide vragen 'nee'.

Voor de eerste vraag pak ik de definitie van een geschakelde woning uit de fotowijzer er even bij:

[...]

In de voorbeelden in de fotowijzer zie je dat met 'gedeeltelijk' wordt bedoeld dat er geen muur mag zijn die volledig grenst aan de naastgelegen woning, bijvoorbeeld doordat de woningen verspringen of door een hoogteverschil. Jouw zijmuur grenst volledig (niet gedeeltelijk) aan een andere woning. Je hebt dus geen geschakelde woning. De taxateur heeft de fotowijzer verkeerd toegepast. De fotowijzer speelt een belangrijke rol in de uniformering van woningtypes. Verschillende beroepsverenigingen zijn betrokken geweest bij de samenstelling. Een taxateur is daarom gebonden aan de fotowijzer.

Voor de tweede vraag kun je door alle voorwaarden en reglementen van de beroepsverenigingen gaan speuren naar een bepaling waar de taxateur zich niet aan heeft gehouden. Daar heb ik nu geen tijd voor maar in de fotowijzer of andere richtlijnen voor taxateurs heb ik niet letterlijk kunnen vinden hoe een taxateur deze keuze moet maken. Wel heb ik een rechterlijke uitspraak gevonden dat je de definities in de fotowijzer in hun onderlinge verhouding moet beschouwen, en dat het niet kan voorkomen dat meerdere types van toepassing zijn. Daarnaast moet een taxateur het doel van de taxatie meewegen. Een taxateur mag niet een minder nauwkeurige omschrijving van een woning gebruiken omdat dat ertoe leidt dat er minder overeenstemming is met de vergelijkingsobjecten.

Ik zou de taxateur hiermee confronteren en zeggen dat ze uiterlijk dinsdag met een oplossing moet komen. Als ze dat niet doet, hoef je geen cent te betalen en kun je een andere taxateur zoeken. De eerste taxateur is bovendien aansprakelijk voor eventuele schade.

Wat een ontzettend goede reactie en hulp. Ik zal dit naar de taxateur sturen. Wat als ze hierin niet meegaan of niet voor dinsdag met een oplossing komen?

[LankHoar]

Sakkerloot schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 18:51:
[...]


Wat een ontzettend goede reactie en hulp.

Inderdaad! Hulde voor @fopjurist! Keer op keer zie ik in allerlei topics hoge kwaliteit reacties uit jouw richting komen. Veelvuldig behulpzaam, goed geformuleerd, haarfijn uitgezocht. Je voegt echt waarde toe aan GoT en als hiervoor een badge bestond dan zou je die zeker verdienen

_{Verder heb ik inhoudelijk weinig te melden dus ik vertrek weer uit dit topic}

[nokiaan958GB]

Ik zou niet weten waarom een geschakelde woning minder waard zou zijn dan een 2-onder-1-kapwoning.


Als de taxateur referentieobjecten kiest met ook aan 1 kant buren dan lijkt mij niks aan de hand.

[Felyrion]

nokiaan958GB schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 22:40:
Ik zou niet weten waarom een geschakelde woning minder waard zou zijn dan een 2-onder-1-kapwoning.
[Afbeelding]

Als de taxateur referentieobjecten kiest met ook aan 1 kant buren dan lijkt mij niks aan de hand.

Dat zou inderdaad niet zo hoeven zijn in een ideale wereld. Probleem is alleen dat veel van dit soort referentiewoningen geautomatiseerd worden toegevoegd aan een taxatierapport en daar (mede) de taxatiewaarde op gebaseerd wordt.

Als dan _gemiddeld genomen_ geschakelde woningen minder waard zijn, wordt de woning die eigenlijk 2-onder-1-kap zou moeten zijn, ook lager getaxeerd.

Wanneer deze referentiewoningen inderdaad handmatig geselecteerd werden op gelijkwaardigheid, was er vermoedelijk niet zoveel aan de hand. Maar TS heeft al aangegeven dat hij bij het zelf selecteren van vergelijkbare woningen anders uitkwam (of dit daadwerkelijk zo is kan ik niet beoordelen natuurlijk, daar ga ik maar vanuit in dit geval).

[DutchKel]

Ik geef altijd vooraf bij een taxateur aan welke waarde dat ik hoop dat er minimaal of maximaal uit komt en vraag of dat mogelijk is. Ik heb nog geen taxateur gehad die daar niet aan wilde voldoen. Overigens moet het wel realistisch zijn.

De laatste keer dat ik een taxateur over de vloer had was om de renteopslag omlaag te krijgen. Ik heb daarbij gezegd wat de woning minimaal waard moest zijn om de renteopslag omlaag te krijgen. De taxateur had hem toen 15.000 hoger ingeschat.

Natuurlijk moet het wel realistisch blijven en heeft hij het vergeleken met woningen die in de buurt verkocht zijn.

Edit: als je een verbouwing wilt meefinancieren dan is het ook verstandig om het door te geven aan de taxateur, die kan dat namelijk meenemen in het taxatierapport. Dat heb ik eerder ook al eens gedaan door een badkamer zo mee te financieren.

Ik heb nog nooit een taxateur zomaar aan het werk gezet zonder dat die een richtbedrag wist waar ik heen wilde gaan.

[Voor 23% gewijzigd door DutchKel op 18-02-2023 13:53]

[AGee]

Als je vindt dat de taxatie te laag is, dan lijkt het mij een stuk constructiever om dat aan te tonen met vergelijkbare referentiepanden en de discussie aan te gaan waarom de waarde is wat ie is, in plaats van de blijven hameren op een labeltje wat ergens in een systeem staat.

Het verschil in waarde tussen jouw referentiepanden en de referentiepanden uit het rapport moet ergens vandaan komen, en de kans is miniem dat dit enkel het labeltje is wat aan die panden hangt. Een verschil in m2 woonoppervlakte, m2 (eigen) grond, afwerking, staat van onderhoud, locatie, etc. is vele malen bepalender voor de waarde, dus probeer ook op die gronden dan te begrijpen waarom de waarde is wat ie is in het rapport. Een labeltje aanpassen daar win je de discussie niet op, en helpt je bovendien niet verder.

[kx22]

Wat raar dat jij een taxateur moet betalen die niet eens aan een simpele (terechte) wens moet voldoen. Ik zou gelijk zeggen, dan zoek ik een ander, want jij doet je werk niet naar behoren, waardoor ik het huis niet kan kopen (ondanks dat je dat wel kan).

[HenkEisjedies]

Gewoon een ‘betere’ taxateur zoeken. Trek je toch af. Vertellen wat je wilt bieden: tada, dat is je marktwaarde.

Dat je hiermee de huizenmarkt in een upward spiral overbied is nu ff niet jouw probleem.

[Voor 4% gewijzigd door HenkEisjedies op 18-02-2023 22:15]

[nokiaan958GB]

Als er de afgelopen 3 jaar vergelijkbare huizen in de straat zijn verkocht dan mag je van de taxateur verwachten dat hij die als referentieobjecten gebruikt.
Dat de software andere referenties (automatisch) zou selecteren is een flut-argument om de keuze te verdedigen.

[ericwhar]

Onze taxateur heeft ook gewoon compleet andere referentie woningen gebruikt voor onze taxatie, deze waren niet eens recent verkocht. De woningen die op hetzelfde moment te koop stonden heeft hij niet eens meegenomen in zijn vergelijking want hij zei letterlijk: die van jullie is niet zo mooi van de buitenkant. En daarmee bedoelde hij de kleur enzo 🙈
Een van de woningen die hij niet heeft meegenomen hebben we zelf op geboden. Voor ons waren de woning die wel vergelijkbaar.
Hierdoor zijn we in een hogere rente klassen terecht gekomen.

Je bent dus overgeleverd aan de grille van je taxateur en het enigste wat je kan doen is een nieuwe inschakelen en opnieuw betalen.....

[fopjurist]

AGee schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 09:11:
Als je vindt dat de taxatie te laag is, dan lijkt het mij een stuk constructiever om dat aan te tonen met vergelijkbare referentiepanden en de discussie aan te gaan waarom de waarde is wat ie is, in plaats van de blijven hameren op een labeltje wat ergens in een systeem staat.

Dat kan niet bij een officiële taxatie. Een taxatie is correct of niet correct uitgevoerd en als hij correct is uitgevoerd dan is het klaar. Anders kun je bezig blijven, want het kan altijd anders. Een taxatie wordt volgens voorschriften uitgevoerd om zo objectief mogelijk te zijn. Referentieobjecten moeten in beginsel aan drie voorwaarden voldoen:
1. van een soortgelijk woningtype zijn;
2. uit dezelfde bouwperiode zijn;
3. in de nabije omgeving liggen.
Als de referentiewoningen aan deze voorwaarden voldoen dan is het helemaal volgens de richtlijnen gegaan en is dit deel van de taxatie correct uitgevoerd. Deze voorwaarden tonen het belang aan om het juiste woningtype vast te stellen. Als de woning onterecht wordt aangemerkt als een geschakelde woning mag de taxateur volgens deze richtlijnen alleen geschakelde woningen als referentie gebruiken. Dat betekent dat 2-onder-1-kapwoningen niet als referentie mogen worden gebruikt en geschakelde tussenwoningen wel (dat is geen aparte categorie). Het woningtype is dus de juiste ingang om de taxatie aan te vechten.

[AGee]

fopjurist schreef op zondag 19 februari 2023 @ 17:47:
[...]

Dat kan niet bij een officiële taxatie. Een taxatie is correct of niet correct uitgevoerd en als hij correct is uitgevoerd dan is het klaar. Anders kun je bezig blijven, want het kan altijd anders. Een taxatie wordt volgens voorschriften uitgevoerd om zo objectief mogelijk te zijn.

En deze taxatie is dus niet correct uitgevoerd Het labeltje is door meerdere partijen inmiddels als irrelevant bestempeld, dus het lijkt me nogmaals een stuk relevanter om in te gaan op de vraag waarom de waarde lager is dan verwacht.

[FreakNL]

kx22 schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 22:11:
Wat raar dat jij een taxateur moet betalen die niet eens aan een simpele (terechte) wens moet voldoen. Ik zou gelijk zeggen, dan zoek ik een ander, want jij doet je werk niet naar behoren, waardoor ik het huis niet kan kopen (ondanks dat je dat wel kan).

Het is een taxateur, niet een schilder of een bakker waar je een brood koopt.

Je hebt niks te wensen.

Overigens moet de waardebepaling wel correct zijn natuurlijk maar dat is toch simpel? Pak gewoon dezelfde woningen en kijk naar de verkoopprijs. Het is niet dat dit onder architectuur gebouwd is ofzo… Dit lijkt me een simpele woning waarvan er misschien wel 20 of 30 in dezelfde wijk staan.

Ik heb best een leuk huis met wat unieke kenmerken maar toch staan er alsnog 10 tot 15 dezelfde hier in de wijk. Daar zijn er 2 of 3 van verkocht de laatste jaren, verkoopprijs zo op te vragen

[Voor 38% gewijzigd door FreakNL op 19-02-2023 18:40]

[Vliegvlug]

@FreakNL Je zou inderdaad zeggen dat het zo simpel zou moeten zijn maar toch is de praktijk weerbarstig.

Ik heb de taxatie van mijn huidige woning via Eigen Huis laten doen en daar kwam toen ook een veel lagere waarde uit dan verwacht. Terwijl notabene het huis ernaast een klein half jaar daarvoor verkocht was.
Beiden een hoekhuis, maar dan gespiegeld waarbij mijn woning een uitbouw van ruim 11m² heeft die de buren niet hebben en 21m² meer grond, waarvan overigens foutief in de taxatie stond dat de buren meer grond hadden en dan mag jij raden welke taxatie ik kreeg voor mijn huis:
€10K minder dan waar het huis van de buren voor verkocht was plus dat het verschil in WOZ waarde op dezelfde peildatum €54K was in het voordeel van mijn huis.

Dat heb ik uiteraard aangekaart bij Eigen Huis die daar tot mijn teleurstelling niets mee deed en mij enkel doorstuurde naar NTS, de partij die zij hadden ingehuurd, die op haar beurt de locale taxateur die zij weer hadden ingeschakeld aan het afschermen was.

Het er echt heel veel e-mails en telefoontjes tegen aan moeten gooien tot ik de taxateur zelf te spreken kreeg en ik kon hoog of laag springen maar de waarde werd niet aangepast, enkel de vermelding dat het grondoppervlak van de buren groter was is eruit gehaald.

Ik heb geen echte steekhoudend argumenten te horen gekregen anders dat de afwerking van de benedenverdieping en de keuken van de buren wat beter was en dat ze een taxatie naar eigen inzicht uitvoeren, dat dit zijn waardebepaling was en en ik het daar maar mee moest doen.
Liep ik toch flink wat geld op mis doordat de maandlasten hoger uitvielen door de hogere rente die ik daardoor moest gaan betalen.

Je voelt je dan echt machteloos en het leverde ook veel stress op omdat je midden in het financieringstraject zit waar allemaal deadlines aan vast zitten en dan heb je dus ook geen tijd om er een langdurige zaak van te maken en volgens mij weten ze dat.

[peter-rm]

hoe zit het dan met de woz taxaties. daarin worden ook referentiepanden genoemd. hierbij kun je de woz-waarde ook vergelijken met de buren en andere recent in de straat verkochte panden

[FreakNL]

Sorry @Vliegvlug , maar 10k lijkt me wisselgeld. Toen ik je verhaal las dacht ik dat er 50-75k verschil in zou zitten..

Grond is wel waarde maar als dat verkeerd op de taxatie staat bij de buren zat daar dus geen verschil. Dan heb je alleen je uitbouw nog… Tja… Zeker als de buren op papier (foutief) meer grond hebben dan snap ik die 10k extra wel. Eigenlijk is de taxatie van de buren dan verkeerd, niet de jouwe.

Pas ook op met cognitieve dissonantie. De meeste mensen vinden het lastig hun huis op realistische waarde te schatten. Ik hou zelf de WOZ waarde aan in de boeken.

[Voor 10% gewijzigd door FreakNL op 19-02-2023 22:09]

[kx22]

FreakNL schreef op zondag 19 februari 2023 @ 18:32:
[...]


Het is een taxateur, niet een schilder of een bakker waar je een brood koopt.

Je hebt niks te wensen.

Overigens moet de waardebepaling wel correct zijn natuurlijk maar dat is toch simpel? Pak gewoon dezelfde woningen en kijk naar de verkoopprijs. Het is niet dat dit onder architectuur gebouwd is ofzo… Dit lijkt me een simpele woning waarvan er misschien wel 20 of 30 in dezelfde wijk staan.

Ik heb best een leuk huis met wat unieke kenmerken maar toch staan er alsnog 10 tot 15 dezelfde hier in de wijk. Daar zijn er 2 of 3 van verkocht de laatste jaren, verkoopprijs zo op te vragen

En dat is het gekke. Als jij iets moet betalen, dan verwacht je ook dat het correct gebeurd. Ik snap best dat een taxateur zegt: ik kan van jouw hoekhuis geen 2 onder 1 kap maken, maar er is altijd speling van 5-10% over de waardebepaling. Want het is ook gedeeltelijk op basis van mening.

Kan jij een beroep opnoemen waarin je de wensen van klant helemaal links laat liggen en hem zo veel mogelijk benadeeld? Lijkt mij dat die mensen even goed wakker geschud moeten worden.

[Vliegvlug]

FreakNL schreef op zondag 19 februari 2023 @ 22:09:
Sorry @Vliegvlug , maar 10k lijkt me wisselgeld. Toen ik je verhaal las dacht ik dat er 50-75k verschil in zou zitten..

Ging niet om €10K maar om flink meer. Die €10K was het verschil tussen wat de buren een klein half jaar daarvoor voor hun huis betaald hadden en hoeveel lager de taxatie uitkwam terwijl dat dus juist flink hoger had moeten zijn!
Vandaar ook dat ik het verschil in WOZ waarde er bij heb gezet.

Grond is wel waarde maar als dat verkeerd op de taxatie staat bij de buren zat daar dus geen verschil.

Dat stond verkeerd in de tekst, de grondoppervlakken waren in de cijfers van het taxatierapport wel goed benoemd.
Mijn vermoeden is dat de taxateur dat in zijn hoofd heeft omgedraaid maar er niet op terug wilde komen qua waarde anders dan de duidelijk foutieve tekst weg te halen.
Hij durfde zelfs met droge ogen te beweren dat het geen invloed op de prijs had.

Dan heb je alleen je uitbouw nog… Tja… Zeker als de buren op papier (foutief) meer grond hebben dan snap ik die 10k extra wel. Eigenlijk is de taxatie van de buren dan verkeerd, niet de jouwe.

De woning oppervlakten stonden heel vreemd in de taxatie want bij de buren stond er enkel een totaal terwijl mijn woning allemaal losse oppervlakten had die opgeteld wel meer uitkwamen maar omdat zaken als de vliering geen woonruimte zijn (wat wel exact hetzelfde is als bij de buren trouwens) was dat niet meegenomen zei de taxateur.
De reden dat het anders genoemd stond was omdat de data uit een ander systeem kwam die dat zo opsloeg.
Alsof dat de taxateur ontslaat van logisch nadenken.
Kreeg echt de indruk dat er gewoon een taxatieadres in een computer wordt ingevoerd die dan vergelijkbare objecten eruit poept met hun waarden en de taxateur daar enkel nog een verhaaltje bij voegt met wat foto’s.

Dus ik kan de zorg van TS wel begrijp dat zijn woningtype verkeerd in zijn taxatierapport staat!

En ik heb geen taxatiewaarde van de buren gezien trouwens, het bedrag waar ik mee vergelijk is het daadwerkelijke bedrag die zij voor hun huis betaald hebben.

Pas ook op met cognitieve dissonantie. De meeste mensen vinden het lastig hun huis op realistische waarde te schatten.

Mijn huis stond voor flink meer te koop dan dat van de buren een klein half jaar eerder en dat is er ook voor betaald en de huizenprijzen zijn in die tijd niet zo enorm opgelopen kan ik je zeggen.

Ik hou zelf de WOZ waarde aan in de boeken.

Vandaar ook dat ik verschil tussen beide WOZ waarden noemde in het begin van mijn post.

[BazzH]

FreakNL schreef op zondag 19 februari 2023 @ 18:32:
[...]


Het is een taxateur, niet een schilder of een bakker waar je een brood koopt.

Je hebt niks te wensen.

Overigens moet de waardebepaling wel correct zijn natuurlijk maar dat is toch simpel? Pak gewoon dezelfde woningen en kijk naar de verkoopprijs. Het is niet dat dit onder architectuur gebouwd is ofzo… Dit lijkt me een simpele woning waarvan er misschien wel 20 of 30 in dezelfde wijk staan.

Ik heb best een leuk huis met wat unieke kenmerken maar toch staan er alsnog 10 tot 15 dezelfde hier in de wijk. Daar zijn er 2 of 3 van verkocht de laatste jaren, verkoopprijs zo op te vragen

Juist in het geval van een taxateur heb je heel veel te wensen en dus ook heel veel te vragen voor je met zo iemand in zee gaat. Je hebt er helaas "mafketels" tussen zitten die een beetje in hun eigen werkelijkheid leven en de rest van de wereld "dom en onwetend" vinden. Die moet je dus niet hebben, want dat is een risico. Heel leuk dat een taxateur van mening is dat we allemaal veel te veel betalen voor huizen, maar dan moet hij natuurlijk wel heel goed zijn in uit zijn eigen werkelijkheid te stappen om met een rapport passend bij de echte wereld te kunnen komen. Dus zul je genoeg vragen moeten stellen om een eventuele rotte appel eruit te vissen. Woningtype is daar in mijn ogen echt een kritisch punt. Dat moet vooraf gewoon vaststaan, want dat bepaalt heel sterk welke woningen als referentiepand gebruikt zullen worden.

[klown]

Ik denk dat dit een beetje mosterd na de maaltijd is, omdat je vantevoren de verwachtingen niet goed gemanaged hebt. De twee keren dat ik een huis heb laten taxeren heb ik vooraf aangegeven welke taxatiewaarde er uit moest komen. De taak van de taxateur is dan om dat netjes volgens een bepaalde standaard te onderbouwen en bij NWWI te valideren. Daar huur ik hem voor in en betaal ik em voor. Maar een open vraag als "kijk maar eens wat het waard zou kunnen zijn" is natuurlijk een recept met een grote kans op teleurstellingen als je er zelf wel een idee over hebt.
Dit verwachtingsmanagement kun je de volgende keer natuurlijk vooraf wel doen, maar het is zonde van die €800 leergeld die je dan nu betaald hebt.

[n3othebest]

klown schreef op maandag 20 februari 2023 @ 08:39:
Ik denk dat dit een beetje mosterd na de maaltijd is, omdat je vantevoren de verwachtingen niet goed gemanaged hebt. De twee keren dat ik een huis heb laten taxeren heb ik vooraf aangegeven welke taxatiewaarde er uit moest komen. De taak van de taxateur is dan om dat netjes volgens een bepaalde standaard te onderbouwen en bij NWWI te valideren. Daar huur ik hem voor in en betaal ik em voor. Maar een open vraag als "kijk maar eens wat het waard zou kunnen zijn" is natuurlijk een recept met een grote kans op teleurstellingen als je er zelf wel een idee over hebt.
Dit verwachtingsmanagement kun je de volgende keer natuurlijk vooraf wel doen, maar het is zonde van die €800 leergeld die je dan nu betaald hebt.

Helaas is dit de waarheid. De beroepsgroep is zo rot als wat. Zelfde voor makelaars overigens.
De enige eerlijke manier om te taxeren is juist zonder te weten wat de opdrachtgever wil dat de uitkomst is.

Maar als er inderdaad gewoon fouten gemaakt zijn en dat is ook toegegeven dan zou ik aangeven dat ze het maar verbeteren of anders niet betaald krijgen.

[BulMi]

Ik heb nu 2 keer een taxatie via VEH laten doen, maar in beide gevallen belde de taxateur even van te voren om te polsen wat mijn bedoelingen waren met het rapport (bijv. om te kopen en financien rond krijgen met een hypotheekverstrekker of dat het bijv. was om een WOZ omlaag te krijgen) In beide gevallen kwam in het verslag dan ook een waarde die misschien net 5.000 afwijkte, maar het uiteindleijk wel voldoende was om alles rond te krijgen.

[BvZwolle]

Mijn huis is exact dezelfde bouw. Mijn taxateur heeft er een half-vrijstaande woning van gemaakt. Geschakeld lijkt me dus nog gunstiger dan in mijn geval.

[Smobbo]

Zorg dat je bij de volgende taxatie samen met de taxateur door het huis loopt.
Geef daarbij aan wat het doel van de taxatie is en welke waarde je nodig hebt. Dan kan de taxateur (die in opdracht van jou werkt...) aangeven of dit haalbaar/realistisch is.

De taxateur moet alleen zorgen dat de waarde redelijk te verdedigen is tov de referentiewoningen. That's it.

Een taxatie is dus in principe een behoorlijk wassen neus... Behalve als je niet op zit te letten en zonder verdere ondersteuning zo'n pannenkoek door je huis heen stuurt.

Stel dat je een huis voor 500k koopt en daarna wat wil verbouwen, dan wil je dus een ruimere waarde om geen gedoe met je hypotheek te krijgen. Al pratende loop je de taxateur door het huis en geef je aan wat je wilt gaan doen. Het is dan echt geen enkel probleem om bijvoorbeeld 550k oid als taxatiewaarde aan te houden.

Toevallig 1,5 jaar geleden het huis weer opnieuw laten taxeren omdat we de hypotheek over gingen sluiten. De taxateur gaf toen eerlijk toe dat het werk op dat moment eigenlijk nergens meer op sloeg. Een huis wat in maart 2021 500k kostte was in juni 550k en in oktober 600k (bijvorobeeld). Taxeren is dus natte vinger werk met een marge van 10-20%...

[pagani]

BulMi schreef op maandag 20 februari 2023 @ 09:46:
Ik heb nu 2 keer een taxatie via VEH laten doen, maar in beide gevallen belde de taxateur even van te voren om te polsen wat mijn bedoelingen waren met het rapport (bijv. om te kopen en financien rond krijgen met een hypotheekverstrekker of dat het bijv. was om een WOZ omlaag te krijgen) In beide gevallen kwam in het verslag dan ook een waarde die misschien net 5.000 afwijkte, maar het uiteindleijk wel voldoende was om alles rond te krijgen.

Hier dezelfde ervaring, en dit geeft ook wel aan wat voor een corrupte werkverschaffende bedrijfstak het is. Het is nogal toevallig dat een taxatie zoveel kan afwijken...

[inhico]

Dan ook maar even onze ervaring van ca 12 jaar terug.
Eerste taxatie (via VEH) kwam te laag uit voor volledige financiering incl verbouwing. Deze taxateur was niet bereid zich te laten beïnvloeden door wat wij wilden.
Vervolgens in overleg met een hypotheekadviseur een andere taxateur ingeschakeld: die heeft een richtwaarde gekregen, is langs gereden om in te schatten of dat haalbaar zou zijn. Antwoord op die vraag was ja. Vervolgens nieuwe taxatie uitgevoerd en die werd geaccepteerd door de hypotheekverstrekker.
Kortom een nieuwe taxatie kan helpen.

[Voor 7% gewijzigd door inhico op 20-02-2023 10:20]

[Maasluip]

nokiaan958GB schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 22:40:
Ik zou niet weten waarom een geschakelde woning minder waard zou zijn dan een 2-onder-1-kapwoning.

Ik kan me wel wat indenken. Een geschakelde woning heeft per definitie geen vrije doorgang van voor naar achter het huis (want dat is geblokkeerd door de aanbouw aan het aangrenzende huis).
Zo'n vrije doorgang kan best waarde hebben. Bijvoorbeeld omdat je fietsen achter het huis hebt staan en je altijd met de fiets door de garage moet (waar misschien een auto staat).

[paQ]

Maasluip schreef op maandag 20 februari 2023 @ 10:37:
[...]

Ik kan me wel wat indenken. Een geschakelde woning heeft per definitie geen vrije doorgang van voor naar achter het huis (want dat is geblokkeerd door de aanbouw aan het aangrenzende huis).
Zo'n vrije doorgang kan best waarde hebben. Bijvoorbeeld omdat je fietsen achter het huis hebt staan en je altijd met de fiets door de garage moet (waar misschien een auto staat).

De "achterom" kan wel waardevol zijn ja.
Kwa dakconstructie (wel of niet 2onder1) vraag ik me af eventueel waardeverschil nou zoveel zoden aan de dijk zet. Je zou ook kunnen stellen: het is een geschakelde hoekwoning met achterom.

[Ora et Labora]

Taxatie zegt inderdaad niet alles, helaas.
Ik denk dat als je naar een andere taxateur stapt en aangeeft dat je wilt dat het als 2-onder 1 kap, wordt getaxeerd en rond €xxxx moet uitkomen, dat het geen probleem is. Mits het ook een 2-onder 1 kap is, wat het ook is, en ook daadwerkelijk ongeveer €xxxx waard is.

[gambieter]

Sakkerloot schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 15:54:
Via de aankoopmakelaar werd ons een taxateur aangeraden, dus daar hebben we de taxatie laten doen.

Heb je met je aankoopmakelaar gesproken hierover? Zijn aanbeveling was duidelijk niet goed voor jou, en die hoort dan deze taxateur niet aan te bevelen.

[Smobbo]

gambieter schreef op maandag 20 februari 2023 @ 10:51:
[...]

Heb je met je aankoopmakelaar gesproken hierover? Zijn aanbeveling was duidelijk niet goed voor jou, en die hoort dan deze taxateur niet aan te bevelen.

TS had al aangegeven dat de aankoopmakelaar weer het reguliere makelaars gedrag vertoont 'wij hebben alleen aangeraden, verder geen betrokkenheid'.

Wat een verschrikkelijke bedrijfstak is de makelaar toch. Beetje werk naar elkaar toeschuiven (taxateur is 9 van de 10 keer gewoon een makelaar met een extra cursus) en zodra er een probleem is duiken...

[gambieter]

Smobbo schreef op maandag 20 februari 2023 @ 10:58:
TS had al aangegeven dat de aankoopmakelaar weer het reguliere makelaars gedrag vertoont 'wij hebben alleen aangeraden, verder geen betrokkenheid'.

Daar heb ik dan overheen gelezen. Slechte aankoopmakelaar dus, zeker laten weten in online reviews en zo.

[Maasluip]

paQ schreef op maandag 20 februari 2023 @ 10:45:
[...]

De "achterom" kan wel waardevol zijn ja.
Kwa dakconstructie (wel of niet 2onder1) vraag ik me af eventueel waardeverschil nou zoveel zoden aan de dijk zet. Je zou ook kunnen stellen: het is een geschakelde hoekwoning met achterom.

Dat vind ik wel het verneukeratieve. De dakconstructie is blijkbaar niet maatgevend om iets wel of niet 2-onder-1-kap of geschakeld te noemen. In het voorbeeld van TS is het net zo goed 2-onder-1-kap als wanneer er een gedeelde kap was.

[paQ]

Maasluip schreef op maandag 20 februari 2023 @ 11:09:
[...]

Dat vind ik wel het verneukeratieve. De dakconstructie is blijkbaar niet maatgevend om iets wel of niet 2-onder-1-kap of geschakeld te noemen. In het voorbeeld van TS is het net zo goed 2-onder-1-kap als wanneer er een gedeelde kap was.

of een geschakelde hoekwoning

Ik bedoel daarmee: als de rest van het rijtje geschakelde woningen zijn, dan zouden alleen de buitenste twee woningen 'ineens' een 2 onder 1 kap zijn, terwijl het buurhuis een geschakelde woning is.
Referentietechnisch wellicht wat lastig te onderbouwen.

ergo: kun je alleen 2 onder 1 kap zijn als je buur dat ook is?

[Voor 28% gewijzigd door paQ op 20-02-2023 12:30]

[Sakkerloot]

fopjurist schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 17:51:
[...]

Je woning voldoet inderdaad aan de definitie van een 2-onder-1-kapwoning. De opmerking van @phYzar dat de daken gescheiden zijn maakt daarvoor niet uit (in de fotowijzer staat "Ook wanneer de woningen elk een afzonderlijke dakconstructie hebben, vallen deze onder de definitie van de 2-onder-1-kapwoning.")

Het kan zijn dat een woning aan meerdere definities voldoet. Volgens mij voldoet je woning ook aan de definitie van een hoek- of eindwoning.

Er zijn dus twee vragen:
1. Is de woning aan te merken als een geschakelde woning?
2. Is een taxateur helemaal vrij om een keuze te maken als het huis onder meerdere woningtypes valt?

Als het antwoord op beide vragen 'ja' is dan geldt wat @o rey aanvankelijk zei ("Zolang er geen tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst zit, heb je het hier mee te doen"). Volgens mij is het antwoord op beide vragen 'nee'.

Voor de eerste vraag pak ik de definitie van een geschakelde woning uit de fotowijzer er even bij:

[...]

In de voorbeelden in de fotowijzer zie je dat met 'gedeeltelijk' wordt bedoeld dat er geen muur mag zijn die volledig grenst aan de naastgelegen woning, bijvoorbeeld doordat de woningen verspringen of door een hoogteverschil. Jouw zijmuur grenst volledig (niet gedeeltelijk) aan een andere woning. Je hebt dus geen geschakelde woning. De taxateur heeft de fotowijzer verkeerd toegepast. De fotowijzer speelt een belangrijke rol in de uniformering van woningtypes. Verschillende beroepsverenigingen zijn betrokken geweest bij de samenstelling. Een taxateur is daarom gebonden aan de fotowijzer.

Voor de tweede vraag kun je door alle voorwaarden en reglementen van de beroepsverenigingen gaan speuren naar een bepaling waar de taxateur zich niet aan heeft gehouden. Daar heb ik nu geen tijd voor maar in de fotowijzer of andere richtlijnen voor taxateurs heb ik niet letterlijk kunnen vinden hoe een taxateur deze keuze moet maken. Wel heb ik een rechterlijke uitspraak gevonden dat je de definities in de fotowijzer in hun onderlinge verhouding moet beschouwen, en dat het niet kan voorkomen dat meerdere types van toepassing zijn. Daarnaast moet een taxateur het doel van de taxatie meewegen. Een taxateur mag niet een minder nauwkeurige omschrijving van een woning gebruiken omdat dat ertoe leidt dat er minder overeenstemming is met de vergelijkingsobjecten.

Ik zou de taxateur hiermee confronteren en zeggen dat ze uiterlijk dinsdag met een oplossing moet komen. Als ze dat niet doet, hoef je geen cent te betalen en kun je een andere taxateur zoeken. De eerste taxateur is bovendien aansprakelijk voor eventuele schade.

Dit verhaal heb ik de taxateur toegestuurd. Ze komt nu zelf met onderstaand bericht:

Zoals eerder toegelicht heb ik de taxatie naar eer en geweten uitgevoerd en is deze vervolgens beoordeeld en gevalideerd door het NWWI.
Het NWWI heeft ons rapport goedgekeurd en besloten dat deze niet meer aan te passen is.

Zoals in mijn vorige e-mail ook is toegelicht is het niet mogelijk wijzigingen door te voeren in het rapport én zijn de modelwaarderapporten niet door mij, als taxateur, aangeleverd en hebben deze geen invloed op de waarde.

Het staat u altijd vrij om door een andere taxateur een nieuw taxatierapport te laten opstellen. Echter, het door ons opgestelde rapport zal, zie de door u getekende opdrachtvoorwaarden, wel moeten worden voldaan.

Intussen heb ik ook contact gehad met de hypotheekverstrekker. Die geeft aan dat een tweede taxatierapport waarschijnlijk voor vragen zal zorgen en ze daarna waarschijnljk zelfs om een derde taxatierapport gaan vragen.

De aankoopmakelaar geeft aan niks voor ons te kunnen doen, omdat ze hier niet in thuis is. Ik voel me in alle opzichten genaaid. Iets waar we naar uit zouden moeten kijken, is nu een constant gesteggel tussen partijen. Ik ga in ieder geval een klacht doen bij het NRVT, maar aangezien we 8k extra moeten ophoesten voor de woning, blijft er weinig budget over om echt een juridische procedure te starten aangezien we de keuken en badkamer ook nog willen verbouwen.

[ErnstH]

Jeetje wat rot zeg. "naar eer en geweten" handelen, dat zeggen de ambtenaren in de toeslagenaffaire vast ook.

[n3othebest]

In ieder geval vernietigende recensies achterlaten over zowel taxateur als makelaar op alle plekken die je kan vinden. Eventueel officiële klacht indienen bij makelaars vereniging etc.

[Fraggert]

n3othebest schreef op dinsdag 21 februari 2023 @ 11:50:
In ieder geval vernietigende recensies achterlaten over zowel taxateur als makelaar op alle plekken die je kan vinden. Eventueel officiële klacht indienen bij makelaars vereniging etc.

en lekker op Twitter rammen en ff taggen

[Smobbo]

Sakkerloot schreef op dinsdag 21 februari 2023 @ 11:31:
[...]


Dit verhaal heb ik de taxateur toegestuurd. Ze komt nu zelf met onderstaand bericht:

[...]


Intussen heb ik ook contact gehad met de hypotheekverstrekker. Die geeft aan dat een tweede taxatierapport waarschijnlijk voor vragen zal zorgen en ze daarna waarschijnljk zelfs om een derde taxatierapport gaan vragen.

De aankoopmakelaar geeft aan niks voor ons te kunnen doen, omdat ze hier niet in thuis is. Ik voel me in alle opzichten genaaid. Iets waar we naar uit zouden moeten kijken, is nu een constant gesteggel tussen partijen. Ik ga in ieder geval een klacht doen bij het NRVT, maar aangezien we 8k extra moeten ophoesten voor de woning, blijft er weinig budget over om echt een juridische procedure te starten aangezien we de keuken en badkamer ook nog willen verbouwen.

Als het om 8k extra gaat dan laat je toch gewoon nog een extra (of desnoods 2) taxatie uitvoeren? Dat kost iets van 400-500 per stuk toch? Zonde geld, maar wel een stuk minder dan 8k…

[twain4me]

Sakkerloot schreef op dinsdag 21 februari 2023 @ 11:31:
[...]


Dit verhaal heb ik de taxateur toegestuurd. Ze komt nu zelf met onderstaand bericht:

[...]


Intussen heb ik ook contact gehad met de hypotheekverstrekker. Die geeft aan dat een tweede taxatierapport waarschijnlijk voor vragen zal zorgen en ze daarna waarschijnljk zelfs om een derde taxatierapport gaan vragen.

De aankoopmakelaar geeft aan niks voor ons te kunnen doen, omdat ze hier niet in thuis is. Ik voel me in alle opzichten genaaid. Iets waar we naar uit zouden moeten kijken, is nu een constant gesteggel tussen partijen. Ik ga in ieder geval een klacht doen bij het NRVT, maar aangezien we 8k extra moeten ophoesten voor de woning, blijft er weinig budget over om echt een juridische procedure te starten aangezien we de keuken en badkamer ook nog willen verbouwen.

Je hebt het wel getroffen een taxateur die niet kan taxeteren, een aankoopmakelaar die volgens eigen zeggen niets weet van taxeteren en een hypotheek adviseur die het niet kan uitleggen aan de bank.

Als je het zeker weet (of denkt te weten) zou ik gewoon die taxatie laten doen en de hypotheekaviseur vertellen dat hij zijn werk mag doen door de bank te overtuigen dat er een 2e raport is omdat het eerste gewoon onjuist is. Vragen ze alsnog om een 3e taxatie kan die paar 100 er ook nog wel bij. zeker als je ook een bouwdepot wil is een beetje extra geld achter de hand nooit weg (je hoeft het niet te gebruiken, het kan ook direct op de hypotheek worden afgelost). Uiteraard mits je dit kan qua inkomen.

succes

edit: Vergeet de verkopers niet in de loop te houden, en vertel bij de 2e taxatie al dat er misschien een derde moet komen.

[Voor 3% gewijzigd door twain4me op 21-02-2023 12:31]

[MrNOnamE]

Omdat dit rapport reeds is ingediend zal een nieuw rapport niet zomaar geaccepteerd worden.

Zelf 3 maanden terug de woning laten taxeren. We hadden toen 575k nodig om de rente opslag te verlagen. 5 taxateurs gesproken, allemaal op 1 na gaven ze aan dat de markt aan het dalen was. 500k-515k zou de max zijn. 1 iemand zou het toen gaan proberen met als voorwaarde dat het bedrag gehaald werd (foto's alles zijn gemaakt), die kwam niet aan het benodigde bedrag. De laatste taxateur maakt foto's en komt met een taxatie van 585k.

Omdat de markt aan het dalen is zou je daardoor misschien een lager bedrag kunnen krijgen maar in mijn geval zat er 17% waarde verschil tussen de taxateurs, die pech zou je ook kunnen hebben.

Mocht je er wat aan willen doen, dan zou je inderdaad 2 taxateurs moeten zoeken die op een hoger bedrag zouden kunnen uitkomen. Je zou rond kunnen vragen en dit kunnen bespreken. Mogelijk heeft een taxateur een vriendje en kunnen jullie het op een deal gooien.

Blijft wel dat je dan op het eind 3 taxaties betaald hebt met een hoop stres erbij. Je zal zelf de afweging moeten maken of je dat wilt en daarna moeten kijken of het überhaupt haalbaar is met 2 taxateurs.

[Sparhawk]

Vraag die ik nog niet gezien heb in het topic, maar heb je een rechtsbijstandverzekering?

[fsfikke]

Sakkerloot schreef op dinsdag 21 februari 2023 @ 11:31:
[...]
maar aangezien we 8k extra moeten ophoesten voor de woning,

Jouw geboden koopsom verandert toch niet door de taxatie , die 8K had je sowieso moeten betalen, enkel bespaar je nu de hypotheekrente

Wat me vooral onhandig lijkt is dat je het rapport waar je het niet mee eens bent, wel al naar je hypotheekverstrekker hebt gestuurd. Dat gaat natuurlijk altijd vragen opleveren als je nu een tweede taxatie laat uitvoeren (dit hoeft btw niet perse €800 te kosten en is aftrekbaar)

[Voor 10% gewijzigd door fsfikke op 21-02-2023 12:59]

[stfn345]

Protip: Veel mensen weten dit blijkbaar niet en gezien het feit dat ik hier een aantal mensen zie die het over taxatie hebben om een risicoklasse van een bestaande hypotheek te verlagen:

Veel hypotheekverstrekkers accepteren tegenwoordig ook een zgn. desktoptaxatie ( https://desktoptaxatie.nl/ ): Daarbij zal een "taxateur" op afstand een taxatie doen o.a. op basis van objecten in de omgeving (met Calcasa, niet heel veel anders dan een fysieke taxatie). Je geeft daarbij ook aan waarop je verwacht uit te komen (en niet geheel toevallig klopt dat nog weleens.. )

Voordelen:
- Goedkoop (95 euro)
- Binnen enkele uren in je mailbox
- Geaccepteerd door veel hypotheekverstrekkers
- Je kunt aangeven waarop je verwacht uit te komen
- Scheelt veel tijd

Ik heb hier onlangs mijn Aegon hypotheekrente mee verlaagd, dus doe er je voordeel mee!

[Spasm]

stfn345 schreef op dinsdag 21 februari 2023 @ 13:33:
Protip: Veel mensen weten dit blijkbaar niet en gezien het feit dat ik hier een aantal mensen zie die het over taxatie hebben om een risicoklasse van een bestaande hypotheek te verlagen:

Veel hypotheekverstrekkers accepteren tegenwoordig ook een zgn. desktoptaxatie ( https://desktoptaxatie.nl/ ): Daarbij zal een "taxateur" op afstand een taxatie doen o.a. op basis van objecten in de omgeving (met Calcasa, niet heel veel anders dan een fysieke taxatie). Je geeft daarbij ook aan waarop je verwacht uit te komen (en niet geheel toevallig klopt dat nog weleens.. )

Voordelen:
- Goedkoop (95 euro)
- Binnen enkele uren in je mailbox
- Geaccepteerd door veel hypotheekverstrekkers
- Je kunt aangeven waarop je verwacht uit te komen
- Scheelt veel tijd

Ik heb hier onlangs mijn Aegon hypotheekrente mee verlaagd, dus doe er je voordeel mee!

Goede tip. Wij hebben dit gebruikt voor een hypotheekverhoging voor energiebesparende maatregelen, scheelt een slok op een borrel.

[fopjurist]

Sakkerloot schreef op dinsdag 21 februari 2023 @ 11:31:
[...]


Dit verhaal heb ik de taxateur toegestuurd. Ze komt nu zelf met onderstaand bericht:

[...]


Intussen heb ik ook contact gehad met de hypotheekverstrekker. Die geeft aan dat een tweede taxatierapport waarschijnlijk voor vragen zal zorgen en ze daarna waarschijnljk zelfs om een derde taxatierapport gaan vragen.

De aankoopmakelaar geeft aan niks voor ons te kunnen doen, omdat ze hier niet in thuis is. Ik voel me in alle opzichten genaaid. Iets waar we naar uit zouden moeten kijken, is nu een constant gesteggel tussen partijen. Ik ga in ieder geval een klacht doen bij het NRVT, maar aangezien we 8k extra moeten ophoesten voor de woning, blijft er weinig budget over om echt een juridische procedure te starten aangezien we de keuken en badkamer ook nog willen verbouwen.

Wat een naar gedoe. Je hoeft de taxateur geen cent te betalen. Ik zou dit sturen:

U geeft aan dat u de taxatie naar eer en geweten hebt uitgevoerd en dat deze niet meer gewijzigd kan worden.

Juridisch gaat het er niet om of u oprecht bent geweest, maar of u de taxatieopdracht goed hebt uitgevoerd en dat u daarbij alle voorschriften hebt nageleefd. Bij het uitvoeren van een taxatie bent u gebonden aan de beroepsregels, waarin staat dat u vakbekwaam en zorgvuldig dient te handelen.

U bent aangesloten bij NVRT. Volgens artikel 4 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels van NRVT bent u verplicht om volgens de Praktijkhandreikingen van NRVT te handelen. De fotowijzer woningen is als bijlage bij de Praktijkhandleiding Wonen gevoegd. U bent daarom verplicht om de fotowijzer goed toe te passen.

De fotowijzer is door meerdere beroepsverenigingen van taxateurs, vastgoedprofessionals en de Waarderingskamer samengesteld en heeft tot doel de definities van woningen te uniformeren. De fotowijzer heeft daarom een dermate belangrijke functie binnen de taxatiewereld dat u deze ook zonder nadere gedragsregels had moeten volgen. De NVRT is overigens ook bij de vaststelling van de fotowijzer betrokken geweest.

Zoals ik in mijn vorige e-mail heb geschreven laat de fotowijzer maar één uitkomst toe, namelijk dat mijn woning van het type 2-onder-1-kap is. U heeft mijn woning aangemerkt als een geschakelde woning. De definities van deze twee woningtypes in de fotowijzer zijn dermate duidelijk dat een vakbekwaam en zorgvuldig handelend taxateur niet kan concluderen dat mijn woning een geschakelde woning is. U heeft de taxatie dus niet juist uitgevoerd.

De omstandigheid dat het NWWI de taxatie heeft goedgekeurd en dat u de taxatie niet meer kunt aanpassen - nog afgezien van of deze bewering juist is - komt daarmee voor uw risico. Omdat u de taxatie niet volgens de richtlijnen hebt uitgevoerd en hebt aangegeven dat ook niet meer te zullen doen, ontbind ik bij dezen de overeenkomst.

Ik zal mogelijk een andere taxateur inschakelen. Mocht dat tot hogere kosten leiden, bijvoorbeeld omdat de financierende partij een derde taxatie verlangt vanwege discrepantie met uw taxatie, zal ik u daarvoor aansprakelijk stellen.

Het NWWI controleert "op de aannemelijkheid van het juiste gebruik van de fotowijzer woningen". Ik weet niet welke foto's er in het rapport staat, maar het lijkt me dat deze controle niet juist is uitgevoerd en je om deze reden een klacht over het NWWI kunt indienen.

[Real]

fopjurist schreef op dinsdag 21 februari 2023 @ 15:56:
[...]

Zo te zien hanteert het NVRT ook een tuchtrecht procedure:

https://www.nrvt.nl/tucht/klachten-en-tuchtrecht

[Joe28965]

fopjurist schreef op dinsdag 21 februari 2023 @ 15:56:
De omstandigheid dat het NWWI de taxatie heeft goedgekeurd en dat u de taxatie niet meer kunt aanpassen - nog afgezien van of deze bewering juist is - komt daarmee voor uw risico. Omdat u de taxatie niet volgens de richtlijnen hebt uitgevoerd en hebt aangegeven dat ook niet meer te zullen doen, ontbind ik bij dezen de overeenkomst.

Die van mij was trouwens nog aangepast omdat ik dat formulier van het bouwdepot moest aanpassen (waar ik aangeef hoeveel elk onderdeel gaat kosten) en daarna moest er nog iets aangepast worden in het taxatierapport. De taxateur heeft toen de validatie van de oude ingetrokken en meteen de nieuwe aangeleverd.

[RuudvandeBeeten]

Wat geeft de taxateur terug als je met referentiepanden aankomt die precies hetzelfde zijn als je aan te kopen woning?

[Señor Sjon]

Ik denk dat je beter op je toekomstige woning kan focussen, hier ga je niks meer uithalen. Overigens is je huis niet minder waard, maar moet je meer uit eigen geld doen. Even generaliseren, maar is keuken/badkamer direct noodzakelijk of wenselijk? 8k minder zal voor uitstel van één van de twee zorgen. Ik zou altijd de badkamer voortrekken. Een paar weken onhandig koken is tot daar aan toe, dezelfde periode geen douche e.d. is veel onhandiger.

[Hielko]

Señor Sjon schreef op dinsdag 21 februari 2023 @ 17:18:
Ik denk dat je beter op je toekomstige woning kan focussen, hier ga je niks meer uithalen. Overigens is je huis niet minder waard, maar moet je meer uit eigen geld doen. Even generaliseren, maar is keuken/badkamer direct noodzakelijk of wenselijk? 8k minder zal voor uitstel van één van de twee zorgen. Ik zou altijd de badkamer voortrekken. Een paar weken onhandig koken is tot daar aan toe, dezelfde periode geen douche e.d. is veel onhandiger.

Lijkt mij de beste tip.

Sowieso, waar hebben we het over? De taxateur heeft volgens jouw een net ander label op je woning geplakt, maar is het helemaal niet aannemelijk dat daarom ook een lagere taxatiewaarde uit het rapport is komen rollen.

[Sakkerloot]

fopjurist schreef op dinsdag 21 februari 2023 @ 15:56:
[...]

Wat een naar gedoe. Je hoeft de taxateur geen cent te betalen. Ik zou dit sturen:

[...]

Het NWWI controleert "op de aannemelijkheid van het juiste gebruik van de fotowijzer woningen". Ik weet niet welke foto's er in het rapport staat, maar het lijkt me dat deze controle niet juist is uitgevoerd en je om deze reden een klacht over het NWWI kunt indienen.

Dank voor je reactie. De mail kan ik sturen, maar als ik de overeenkomst ontbind, kan ik dan het taxatierapport nog gebruiken? Ik weet eerlijk gezegd niet of ik de hele aankoop van de woning in gevaar wil brengen om deze fout aan te vechten door twee extra taxaties uit te laten voeren.

Twee extra taxaties zullen ervoor zorgen dat we verlenging moeten aanvragen voor de financiering en er was nog een andere koper waarmee ze in gesprek waren. Ik wilde voor een aanpassing gaan van de taxatie, maar dat zit er sowieso niet in.

Ook hebben we geen rechtsbijstandsverzekering op het gebied van wonen (ik dacht van wel, maar helaas), dus het gaat dan nog meer geld kosten om het op te lossen. Geld wat we liever in de keuken stoppen. Waar sowieso wel voor gaan is een klachtenprocedure bij de NRVT. Het NWWI gaf het volgende aan toen ik contact met ze opnam:

Vaak worden twee-onder-een-kappers ook als geschakelde woningen aangemerkt (geschakeld aan een andere woning), en eigenlijk is het ook geen twee-onder-een-kap omdat beide woningen een eigen kap hebben. De taxateur heeft als referentie-materiaal wel twee-onder-een-kappers gebruikt. Wij hebben naar zijn onderbouwing gekeken en zien geen reden dat hij de waarde niet goed zou hebben ingeschat.

Waarom de woning geschakeld is genoemd en niet twee-onder-een-kap is aan de taxateur. Het is haar rapport, daarom verzoek ik u ook met haar contact op te nemen. Maar het verschil in benaming zal mijns inziens verder geen invloed hebben op de waarde.

Een taxateur kan een rapport aanpassen als er sprake is van een fout welke invloed zou kunnen hebben op de waarde, maar daar is hier geen sprake van. Reden dat dit verzoek is afgewezen. Zoals in de vorige mail vermeld kunt u inderdaad een nieuw rapport laten opstellen door een andere taxateur, er zal dan wel door ons worden gevraagd wat de reden is voor deze 2e taxatie. Tevens zal worden gevraagd wie de geldverstrekker is en na validatie van een 2e rapport wordt een melding gemaakt bij de geldverstrekker dat er sprake is van een 2e rapport in korte tijd.

Ik denk dus niet dat een klacht indienen bij het NWWI veel uit gaat maken.

[FirePuma142]

Sakkerloot schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 16:02:
[...]


Nee, we kunnen het kopen, alleen dit is fors meer eigen geld meenemen wat we in de keuken wilden stoppen.


[...]


Geschakelde modelwoningen zijn ongeveer 50k-100k minder waard dan de woningen die ik eruit krijg bij 2-onder-1-kap, dus lijkt me wel.

Ik moet eerlijk zeggen dat ik door deze post dacht dat het wel om heel veel meer geld zou gaan dan 8K. Dat lijkt me een taxatieverschil dat altijd kan optreden, ongeacht je uitgesproken wensen en de gebruikte referenties. En, als we het NWWI mogen geloven, maakt de classificering in dit geval geen verschil. Laat staan een verschil van 50-100K.

De woningclassificatie alleen is naar mijn idee niet voldoende om tot ontbinding over te gaan, zeker niet als het NWWI aangeeft het met de bestaande classificatie eens te zijn. Als klap op de vuurpijl zijn er wel woningen met de beoogde classificatie als referentie gebruikt. En niet alleen dat, al het voorgaande heeft geen effect op de waardebepaling zelf. Betalen de taxateur, die heeft aan zijn verplichting voldaan.

[Voor 11% gewijzigd door FirePuma142 op 21-02-2023 18:04]

[Paralize_nl]

Is de WOZ aanslag al binnen? Wellicht is die veel hoger dan je taxatie, gebruik je die voor de hypotheekverstrekker.

[nokiaan958GB]

stfn345 schreef op dinsdag 21 februari 2023 @ 13:33:
Protip: Veel mensen weten dit blijkbaar niet en gezien het feit dat ik hier een aantal mensen zie die het over taxatie hebben om een risicoklasse van een bestaande hypotheek te verlagen:

Veel hypotheekverstrekkers accepteren tegenwoordig ook een zgn. desktoptaxatie ( https://desktoptaxatie.nl/ ): Daarbij zal een "taxateur" op afstand een taxatie doen o.a. op basis van objecten in de omgeving (met Calcasa, niet heel veel anders dan een fysieke taxatie). Je geeft daarbij ook aan waarop je verwacht uit te komen (en niet geheel toevallig klopt dat nog weleens.. )

Voordelen:
- Goedkoop (95 euro)
- Binnen enkele uren in je mailbox
- Geaccepteerd door veel hypotheekverstrekkers
- Je kunt aangeven waarop je verwacht uit te komen
- Scheelt veel tijd

Ik heb hier onlangs mijn Aegon hypotheekrente mee verlaagd, dus doe er je voordeel mee!

De eigenaar van het huis is de hypotheekverstrekker, de financiele instelling is de geldverstrekker