Schade aan dak, is dit urgent en word dit een dure fix?

[happyguppy]

Nieuw hier, sinds kort voor het eerst woningeigenaar. Ben met de drone over het dak gevlogen en heb daarbij het volgende gespot. Ik probeer wat informatie in te winnen in of dit urgent opgelost moet worden en een indicatie te krijgen of dit een flinke financiele hit word of niet Dank vast voor de hulp!

[.Maarten]

Ik zie een gat. En alle regen die daarin valt moet ergens heen. Ik weet niet wat daaronder zit maar persoonlijk heb ik liever gen groot gat in mn dak.

[Klippy]

Het zit er wel al lang aan het mos te zien. Maar de foto is niet heel duidelijk en apart perspectief vanuit de drone dus geen idee waar dit uit komt in je huis.
Ik zou zeggen laat er iemand naar kijken, dakdekker met een ladder. Lijkt alsof je dak sowieso wel wat liefde kan gebruiken.

[herofruit]

Ik zie niet alleen een gat, maar ook verschillende dakpannen en meer.. Wat stond er in de bouwkundige keuring over de staat van het dak? Heb je er onder lekkage / vochtplekken? Verkoper dit gebrek vermeldt?

Lijkt me logisch dat dit een urgent probleem is. Dak hoort gewoon dicht te zijn.

[Voor 5% gewijzigd door herofruit op 17-02-2023 00:03]

[AW_Bos]

Een gat wil je sowieso niet hebben. Als het regent regent het in, het wordt daaronder vochtig, je krijgt vochtschade, lekkages, misschien een vogelnest of misschien vleermuizen. Ik ben geen dakdekker, maar ik zie wel direct dat dit gedicht moet worden.

[Voor 38% gewijzigd door AW_Bos op 17-02-2023 00:04]

[happyguppy]

Dank allen Het lijkt uit te komen recht boven de buitenmuur van de woning - en die van de buren - het zit precies op de muur tussen beide woningen in. Ik heb de sleutels van de woning nog niet (krijg ze pas over een maand) vandaar dat ik naast contact zoeken met dakdekkers ook hier wat gepost heb. Hoe meer informatie hoe beter. Ik ga me beraden op - wat naast iemand inschakelen - de juiste stappen zijn.

[Bintzak]

Je zou tijdelijk een stukje lood kunnen plaatsen om het water over de pannen te leiden, je kan dit vast plakken met dakpanlijm, wel even schuurpapiertje er onder langs halen en ontvetten. kan dan wat jaartjes blijven zitten.

Wat je ook kan doen is een nieuwe dakpan plaatsen waar de ander pannen op lijken te leunen, waarschijnlijk door het gewicht gebroken en tussen de pannen in gevallen.

Maar wat een appart dak, is het een dakkapel?

Denk in het ergste geval dat dit met rotte pannenlatten te maken heeft, licht er een paar op van de zomer om te kijken.

[Voor 34% gewijzigd door Bintzak op 17-02-2023 05:33]

[Falcon]

@happyguppy Als je de sleutel nog niet hebt, zou je dan niet zsm de verkoper in gebreke stellen en de sleuteloverdracht uitstellen? (Kosten voor verkoper)

Ik zou voor dat je verder gaat met de verkoper eerst een volledig bouwkeurig onderzoek laten uitvoeren (jouw kosten, maar die betaald zich wel terug)

Accepteer deze woning zo echt niet! Het is goedkoper om een maand te moeten overbruggen in een recreatiewoning, dan dat je nu niet alle gebreken weet en de kosten die daar achterweg komen.

[Voor 23% gewijzigd door Falcon op 17-02-2023 06:09]

[storeman]

Heb je meer foto's? Het lijkt namelijk een aansluiting tussen twee daken die een andere kant op aflopen. Onder deze aansluiting zit vaak lood, dan is het wellicht een kwestie van een nieuwe pan en het spul recht leggen.

De foto is heel raar.

[bombadil]

Falcon schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 06:07:
@happyguppy Als je de sleutel nog niet hebt, zou je dan niet zsm de verkoper in gebreke stellen en de sleuteloverdracht uitstellen? (Kosten voor verkoper)

op grond waarvan dan allemaal? Dit voldoet niet zomaar aan de 3 eisen voor verborgen gebrek.

[Luit]

De foto staat op z'n kop. Omgedraaid is het duidelijker en lijkt het probleem mee te vallen. Dat gat moet natuurlijk wel dicht.

[Falcon]

bombadil schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 06:41:
[...]

op grond waarvan dan allemaal? Dit voldoet niet zomaar aan de 3 eisen voor verborgen gebrek.

Zo’n gat, met het weer van de afgelopen tijd, weet de verkoper dondersgoed van. Zeker de gevolgen.

[Question Mark]

Falcon schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 06:07:
@happyguppy Als je de sleutel nog niet hebt, zou je dan niet zsm de verkoper in gebreke stellen en de sleuteloverdracht uitstellen? (Kosten voor verkoper)

Ik zou voor dat je verder gaat met de verkoper eerst een volledig bouwkeurig onderzoek laten uitvoeren (jouw kosten, maar die betaald zich wel terug)

Accepteer deze woning zo echt niet! Het is goedkoper om een maand te moeten overbruggen in een recreatiewoning, dan dat je nu niet alle gebreken weet en de kosten die daar achterweg komen.

Op basis van wat denk je dit te kunnen doen? De woning is kennelijk al gekocht, dat TS na de aankoop pas aan zijn onderzoeksplicht denkt is een tweede...

Kortste klap is gewoon even de verkoper bellen, de foto laten zien en gezamenlijk even kijken of er wat afspraken te maken zijn. Kortom, ga het gesprek aan.

[Morelleth]

Als ik het perspectief een beetje goed inschat lijkt het precies op een punt te zitten waar twee schuine daken bij elkaar komen.
Waarbij dak 1 de ene kant op afloopt en dak 2 precies de andere kant op. (beide tpv de schoorsteen).
Ik zou hier sowieso iets van een gootje of lood onder verwachten die het kan verdelen kaan de 2 verschillende schuine delen.

Maar kan het niet zo goed zien of er nu iets onder zit, wat het verder verdeelt.
Hoe dan ook lijkt het me iets wat goed geinspecteerd en fatsoenlijk opgelost moet worden.

[Han]

Het lijkt er op dat hier al diverse keren met lapmiddelen is geprobeert deze zwakke plek op te lossen. Het oogt als een punt waar 3 verschillende daken bij elkaar komen. Dit zou je fatsoenlijk moeten gaan aanpakken waarbij de buren ook moeten gaan bijspringen. Kortom, wat @Question Mark zegt; ga in gesprek, met de verkopende partij en met de toekostige buren. Overigens valt een dergelijk gebrek weldegelijk onder het kopje 'dit had de verkopende partij moeten melden', deze plek is al meerdere keren onder de aandacht geweest en had gemeld moeten worden. Zeer benieuwd naar de binnenzijde van de woning die onder deze plek ligt. Zou mij niks verbazen dat deze recent is 'opgeknapt' voor de verkoop. Of heb je deze woning 'as is' gekocht, als in, huis met gebreken, opknappertje?

[LopendeVogel]

storeman schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 06:22:
Heb je meer foto's? Het lijkt namelijk een aansluiting tussen twee daken die een andere kant op aflopen. Onder deze aansluiting zit vaak lood, dan is het wellicht een kwestie van een nieuwe pan en het spul recht leggen.

De foto is heel raar.

Het lijkt wel alsof het linker deel pannen heeft en het rechterdeel (en deels..) een golfplaat is.?

Edit: ahnee toch niet, het is geen golfplaat maar een wirwar van dakpannen en missende dakpannen, lijkt wel alsof er een baksteen in t gat ligt?

[Voor 13% gewijzigd door LopendeVogel op 17-02-2023 08:06]

[Falcon]

Question Mark schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 07:54:
[...]

Op basis van wat denk je dit te kunnen doen? De woning is kennelijk al gekocht, dat TS na de aankoop pas aan zijn onderzoeksplicht denkt is een tweede...

Kortste klap is gewoon even de verkoper bellen, de foto laten zien en gezamenlijk even kijken of er wat afspraken te maken zijn. Kortom, ga het gesprek aan.

Ik heb niet goed de startpost gelezen, excuus. @happyguppy sterkte

[Han]

Overigens ziet het er erg dramatisch uit, maar dat is het zeer zeker niet. Ik vermoed dat door een lekkage de panlatten zijn gaan rotten en daardoor de pannen niet op hun plek hebben kunnen houden. De houten constructie van het schuin omhoog staande gedeelte dient voorzien te worden van nieuw hout en vervolgens nieuwe pannen. Ik zou die pannen dan wel vast schroeven aan de bovenzijde aangezien dit een plek is wat erg windgevoelig is. Het oude lood kan je laten zitten en beplakken met Alphaflex. Dan is het geheel weer waterdicht

Wanneer het goed bereikbaar is kan je dat gewoon zelf doen en ben je met een paar honder euro klaar

n.b. mocht je weer met de drone in actie komen, ben best wel benieuwd hoe het opstaande schuine gedeelte is opgebouwd. Zit daar steen aan de zijkant of is het geheel van hout?

[Voor 12% gewijzigd door Han op 17-02-2023 08:51]

[Oon]

Question Mark schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 07:54:
[...]

Op basis van wat denk je dit te kunnen doen? De woning is kennelijk al gekocht, dat TS na de aankoop pas aan zijn onderzoeksplicht denkt is een tweede...

Kortste klap is gewoon even de verkoper bellen, de foto laten zien en gezamenlijk even kijken of er wat afspraken te maken zijn. Kortom, ga het gesprek aan.

Sowieso zou dit melden TS als de verkoper een <onnodig scheldwoord> is 425 of 800 euro kunnen kosten, of zelfs nog heel wat meer als de verkoper er nog woont (want dan heb je ook met privacy te maken).

Er zijn namelijk een handjevol dingen die niet mogen met een drone, en een van de allerbelangrijkste is dat je niet (zomaar) boven een woongebied mag vliegen. Welke exacte regels hier van toepassing zijn weet ik niet, maar dat het niet mag is toch wel zeker.

[ucsdcom]

Dit zal vermoedelijk meer gaan kosten: aan de verschillende soorten dakbedekking rond die plaats kan je inderdaad al zien dat dit regelmatig is geprobeerd op te lappen met zo min mogelijk inspanning en kosten. Laten we zeggen: het toont als noodreparaties, die je normaal alleen zou doen om de tijd door te komen, tot de dakdekker alle benodigdheden binnen heeft een tijd heeft in zijn agenda.

In dit geval lijkt de noodreparatie echter het punt te zijn waar de reparatie pogingen ook mee ophielden. Kortom: bekend gat, wat langer problemen gaf. Vermoedelijk door verzakking of problemen in de dakopbouw van bouwkundige aard. Het zal dus echt wel meer gaan worden dan een nieuwe dakpan zo te zien.

[TheDudez]

Hoe oud zijn de pannen die er op liggen? Het is lastig te zien maar zijn deze ondertussen ook niet aan vervanging toe? ligt de dakgoot vol met een soort van zand? Van de pannen.

[Flozem]

Is natuurlijk geen verborgen gebrek meer nu…

[twain4me]

het ziet er ook een beetje uit alsof die schoorsteen (?) een keer voor de helft is voorzien van nieuw voetlood. ik denk dat er een verschil van mening was tussen buren wat wel en niet gerepareerd hoefde te worden.. je hebt nu in iedergeval een gat in je dak en dat moet je dicht maken.

qua kosten kan je vragen aan de verkoper om bij te dragen, maar je hebt niet heel erg goed aan je onderzoeksplicht voldaan dus het afdwingen is een ander verhaal.

[happyguppy]

@Oon Dank voor je inzicht maar de drone is minder dan 250 gram en mag wel boven bebouwing vliegen, en het was met toestemming van de huidige eigenaar. Dus no worries ;-)

@Morelleth Dank, het klopt inderdaad dat het op het punt is waar twee schuine daken bij elkaar komen.

@Question Mark @Bintzak @AW_Bos @ucsdcom @Oon @Han @twain4me en eventueel anderen die ik vergeten ben, hartelijk dank voor de inzichten

Ik ben inmiddels in contact met verschillende partijen om het probleem beter te bekijken en ben me aan het beraden op een evt verder gesprek met de verkopende partij (als dat überhaupt een optie is aangezien het huis is gekocht met een ouderdomsclausule en er geen bouwkundige inspectie heeft plaatsgevonden - daar hebben we bewust en met een goede reden voor gekozen).

[Han]

happyguppy schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 13:36:
@Oon Dank voor je inzicht maar de drone is minder dan 250 gram en mag wel boven bebouwing vliegen, en het was met toestemming van de huidige eigenaar. Dus no worries ;-)

@Morelleth Dank, het klopt inderdaad dat het op het punt is waar twee schuine daken bij elkaar komen.

@Question Mark @Bintzak @AW_Bos @ucsdcom @Oon @Han @twain4me en eventueel anderen die ik vergeten ben, hartelijk dank voor de inzichten

Ik ben inmiddels in contact met verschillende partijen om het probleem beter te bekijken en ben me aan het beraden op een evt verder gesprek met de verkopende partij (als dat überhaupt een optie is aangezien het huis is gekocht met een ouderdomsclausule en er geen bouwkundige inspectie heeft plaatsgevonden - daar hebben we bewust en met een goede reden voor gekozen).

De ouderdomsclausule geldt alleen voor gebreken die niet bij de verkoper bekend waren ten tijde van de verkoop. Gezien de vele lap-pogingen gaat deze vlieger dus niet op. Tevens is het maar de vraag of dit onder de ouderdomsclausule valt omdat een koper mag verwachten dat een woning waterdicht is. Dat laatste is dus niet het geval.

[Badderbeest]

Ik zou het als urgent bestempelen ja. Wellicht (en waarschijnlijk) zit er wel een stukje zinkwerk o.i.d. dat het water afvoert via een (verholen) goot naar het dak van de (op de foto) linker woning. Anders groeide er inmiddels wel een half natuurgebied in deze woningen en zou je er zomaar een tweede seizoen van The Last of Us kunnen opnemen. Dat lijkt niet het geval, anders hadden de buren alláng geklaagd of was er bij de bezichtiging wel een mos- en schimmeljungle geconstateerd waar zelfs de grootste leek niet omheen kan kijken.

Maar dit hoort natuurlijk niet. Los daarvan is het natuurlijk een bezopen detaillering, maar dat hadden ze ergens is de jaren '70/'80 anders moeten bedenken. (De architect van weleer verdient een klap met een badding in z'n nek, of heeft hier in de jaren na oplevering nog een puike verbouwing op het dak plaatsgevonden?)

Dus bestel maar alvast een gevelpan (links, sneldekker, beton, rood) en zorg dat je tenminste ook twee normale pannen en een kitpistool, een koker pannenlijm, een koker Tixophalte en een rolletje butylband paraat hebt. Wellicht is het ook handig om een gevelpan rechts paraat te hebben.

zo te zien is er jaren geleden al een prutser bij geweest die de toen al kapotte gevelpan heeft geweigerd te vervangen, maar liever koos voor een "oplossing" op basis van prutswerk en meerdere stukken lood(vervanger).

Op basis van de foto kun je het niet zien, maar ik vermoed dat de eigenaar van het probleem de linker woning zal zijn, toch zou ik het proberen in de gezamenlijkheid met je nieuwe buren op te lossen. Beiden hebben baat.

Niet fixen wordt pas duur. Uitgaande dat er geen houtwerk verrot is (omdat men in de jaren 70/80 onder de pannen een mooi stukje zinkwerk heeft aangebracht op dit knoeihoekje) heb je het als je het zelf doet over € 100,- als je er een vakmannetje bijhaalt € 500,- Als er wel houtwerk vervangen moet worden loopt het bij de vakman al snel op naar een bedrag tussen de € 1.000,- en een meervoud daarvan.

en daarom wil je niet wachten. Hoe langer je wacht hoe groter (de kans op) schade.

[Voor 35% gewijzigd door Badderbeest op 17-02-2023 14:00]

[reaL_G]

Is er enige aanduiding binnen van lekkage?

De foto is erg dichtbij genomen wat wat vertekend beeld geeft. Misschien eentje van grotere afstand. Dit geeft beter zicht op hoe de afwaterrichting lopen.

Zoiets moet je altijd als urgent zien.
Je wilt niet dat er water dagen lang kan verzamelen, met gevolgen nadien.

[DeadMetal]

Luit schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 07:49:
De foto staat op z'n kop. Omgedraaid is het duidelijker en lijkt het probleem mee te vallen. Dat gat moet natuurlijk wel dicht.

Als de foto omgekeerd is (lijkt mij ook) dan is het dus m.i ernstiger dan het op de foto lijkt, want dan heb je meer dakpannen boven het gat, dus meer lengte aan dakoppervlak wat uiteindelijk naar het gat leidt.

/edit: zo te zien dus vanaf 2 daken naar dat ene punt.

[Voor 6% gewijzigd door DeadMetal op 17-02-2023 16:43]

[Señor Sjon]

Het lijkt wel een Escher plaatje of verknipte streetview. Ik kan er met deze vertekening weinig van zeggen.

[H-W]

Als ik de foto goed bekijk (hij staat inderdaad op de kop gepost) dan zie ik een hellend dak, een flauw hellend dak de andere kant op en een plat dakje dat er weer op aan lijkt te sluiten. Verder zie ik enkele reparaties oftewel lapwerkjes. Hier moet je echt een dakdekker bij halen, die zal eerst kijken wat de schade onder de pannen is, en vervolgens voor dit ingewikkelde detail een juiste aansluiting moeten bedenken en uitvoeren.

[fastedje]

storeman schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 06:22:
Heb je meer foto's? Het lijkt namelijk een aansluiting tussen twee daken die een andere kant op aflopen.
....
De foto is heel raar.

Het lijkt er sterk op dat er dakpannen zijn gelegd over de ruimte tussen twee muren, maar dat er geen fatsoenlijke panlatten onder zitten. Wellicht dat er onder de dakpannen zich nog meer ellende verbergt. Als er iemand het dak opgaat dan zou ik zeer voorzichtig zijn, je kan er zo doorheen vallen. Ik denk dat er ook onder de dakpannen gekeken moet worden met een camera om te zien wat de situatie eronder is.

[storeman]

fastedje schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 17:52:
[...]

Het lijkt er sterk op dat er dakpannen zijn gelegd over de ruimte tussen twee muren, maar dat er geen fatsoenlijke panlatten onder zitten. Wellicht dat er onder de dakpannen zich nog meer ellende verbergt. Als er iemand het dak opgaat dan zou ik zeer voorzichtig zijn, je kan er zo doorheen vallen. Ik denk dat er ook onder de dakpannen gekeken moet worden met een camera om te zien wat de situatie eronder is.

Er is wat aan de hand inderdaad. Het afschot lijkt echter zo twee richtingen op te lopen. Met deze foto kan mijn brein niet bedenken hoe dit zit. Het perspectief is perfect niet kloppend. Er lijkt net een stukje muur zichtbaar, maar deze lijkt niet hoger te worden aan de rechterkant, terwijl hier de pannen "naar beneden" op de foto lijken af te lopen, terwijl de linkerkant de pannen "naar boven" afschot hebben. Het lijkt haast een soort Esscher compositie.

[Badderbeest]

H-W schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 16:38:
Als ik de foto goed bekijk (hij staat inderdaad op de kop gepost) dan zie ik een hellend dak, een flauw hellend dak de andere kant op en een plat dakje dat er weer op aan lijkt te sluiten. Verder zie ik enkele reparaties oftewel lapwerkjes. Hier moet je echt een dakdekker bij halen, die zal eerst kijken wat de schade onder de pannen is, en vervolgens voor dit ingewikkelde detail een juiste aansluiting moeten bedenken en uitvoeren.

Er is geen plat dak, je ziet het opgaande werk van een gemetselde schoorsteen en de met metselspecie afgesmeerde bovenkant daarvan.

[Badderbeest]

fastedje schreef op vrijdag 17 februari 2023 @ 17:52:
[...]

Het lijkt er sterk op dat er dakpannen zijn gelegd over de ruimte tussen twee muren, maar dat er geen fatsoenlijke panlatten onder zitten. Wellicht dat er onder de dakpannen zich nog meer ellende verbergt. Als er iemand het dak opgaat dan zou ik zeer voorzichtig zijn, je kan er zo doorheen vallen. Ik denk dat er ook onder de dakpannen gekeken moet worden met een camera om te zien wat de situatie eronder is.

waarom zou je met een camera onder de pannen gaan als je er gemakkelijk een paar kunt wegnemen?

[H-W]

@Badderbeest je hebt gelijk, ik vond het al wat vreemd dat ik "hout" zag langs de rand, maar dat zijn dus gewoon gemetselde stenen van de schoorsteen.