Additionele hypotheek ‘nieuw recht’ en HRA

[Thecola]

Ik ben op dit moment bezig met een additionele hypotheek gezien we een nieuw huis hebben gekocht. De adviseur zegt dat ik het nieuw aan te trekken deel van de hypotheek binnen 22 jaar moet aflossen om recht te houden op HRA op dit deel, omdat ik 8 jaar geleden het eerste deel heb afgesloten.

Situatie onderstaand, bedragen zijn fictief.

Situatie:

2014 hypotheek ‘nieuw’ recht afgesloten voor €400k annuitair 100% af te lossen in 30 jaar. Uitstaand ca €320k.

2022 additionele hypotheek van €300K ivm aankoop nieuw huis (alle lening is bedoeld voor het huis).

De adviseur beweert dat ik dit nieuwe deel in 22 jaar moet aflossen (zelfde einddatum als hypotheek I) om recht te houden op hypotheekrenteaftrek op dit deel.

Ik vraag mij af of dit klopt of dat de adviseur hier te kort door de bocht is. Ik zou dit nieuwe deel graag ‘gewoon’ in 30 jaar aflossen wat mij ca €300 per maand scheelt aan (gedwongen) aflossing.

Op https://www.belastingdien...bij-oversluiten-hypotheek lees ik onderstaande:

Verhoogt u uw hypotheek?
Dan moet u die verhoging wel gebruiken voor uw eigen woning. Voor deze verhoging geldt dat u de hypotheek binnen 30 jaar moet aflossen. Dan mag u de hypotheekrente aftrekken.

Heeft iemand hier eerder met dit bijltje gehakt of een idee of wat de adviseur beweert wel klopt?

[orf]

En ga je 400k + 300k gebruiken voor de aankoop van het nieuwe huis? Daar moet je nog even wat meer informatie over geven.

[Thecola]

Ja, alles gaat in het huis. Startpost pas ik aan

[Driek]

zoals ik het heb begrepen toendertijd bij aanschaf tweede huis, kan je over het deel wat je leent vanaf 2014 de 30 jaar aanhouden, en het extra deel begint dan de 30 jaar vanaf start van dat deel.
Dus nu totaal hyptoheek 700k. Over 400k nog 22 jaar hra, over de extra 300k nog gewoon 30 jaar hra.

Zoals hieronder, looptijden en recht op hra staan inderdaad sowieso los van elkaar.

[Voor 12% gewijzigd door Driek op 01-02-2023 09:13]

[Croga]

Wij hebben in 2004 ons eerste huis gekocht.
Vorig jaar zijn we verhuist naar ons nieuwe huis.

De hypotheek op het nieuwe huis heeft gewoon een looptijd van 30 jaar. Tot 2034 kunnen we de hypotheekrente aftrekken. Daarna niet meer.

HRA en looptijd van de hypotheek staan volledig los van elkaar. Je adviseur praat dus poep.

[Voor 106% gewijzigd door Croga op 01-02-2023 09:11]

[Herko_ter_Horst]

Ik zou er eerlijk gezegd niet op rekenen dat de HRA het nog 22 jaar volhoudt.

[T-MOB]

Thecola schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 09:00:
Ik ben op dit moment bezig met een additionele hypotheek gezien we een nieuw huis hebben gekocht. De adviseur zegt dat ik het nieuw aan te trekken deel van de hypotheek binnen 22 jaar moet aflossen om recht te houden op HRA op dit deel, omdat ik 8 jaar geleden het eerste deel heb afgesloten.

[..]
Heeft iemand hier eerder met dit bijltje gehakt of een idee of wat de adviseur beweert wel klopt?

Wat de adviseur zegt klopt niet. Op alles wat je extra leent heb je 30 jaar recht op aftrek, mits je een aflosschema hebt dat minimaal annuitair is en zorgt voor aflossing binnen 30 jaar. Ik zou er net als Herko_ter_Horst niet op rekenen dat je de aftrek 30 jaar kunt behouden.

[AndosH]

Croga schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 09:08:
Wij hebben in 2004 ons eerste huis gekocht.
Vorig jaar zijn we verhuist naar ons nieuwe huis.

De hypotheek op het nieuwe huis heeft gewoon een looptijd van 30 jaar. Tot 2034 kunnen we de hypotheekrente aftrekken. Daarna niet meer.

HRA en looptijd van de hypotheek staan volledig los van elkaar. Je adviseur praat dus poep.

Jouw situatie is iets anders dan de topicstarter. Heel kort samengevat: Sinds 2013 geldt de regel dat een aflosschema in max 30 jaar annuitair nodig is voor nieuwe leningen om voor renteaftrek in aanmerking te komen. De looptijd en hypotheekvorm maken dan dus wel uit voor hypotheekrenteaftrek.

Waarschijnlijk heb je vorig jaar niet meer geleend dan voor de oude woning en ben je dus niet met die regel geconfronteerd.

[Thecola]

Thanks allen!

Nee zeker mee eens dat ie t niet zo lang gaat volhouden maar ik ga mijzelf niet ‘straffen’ door ‘m in 22 jaar af te lossen..

[Fulgora]

Thecola schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 10:19:
Thanks allen!

Nee zeker mee eens dat ie t niet zo lang gaat volhouden maar ik ga mijzelf niet ‘straffen’ door ‘m in 22 jaar af te lossen..

Tikje offtopic misschien, maar waarom eigenlijk niet? Ik heb ook recent een hypotheek afgesloten en een rente van 4% is niet niks. Het doel is om 'm versneld af te lossen (annuïtair, 30 jaar looptijd) in een jaar of twaalf. De bank heeft een mooi tooltje dat laat zien hoeveel rente je niet hoeft te betalen wanneer je eerder aflost, bij een extra aflossing van 20.000 scheelt dat bijvoorbeeld € 12.254 bruto aan rente.

[Thecola]

Valide vraag, simpele antwoord is dat ik dat in eigen beheer wil houden. Ik los liever €20k ineens af zo nu en dan hogere maandlasten

[Longcat]

De oorspronkelijke 400k, huidige 320k, moet je blijven aflossen volgens zelfde schema. Nieuwe deel van 300k kan gewoon in 30 jaar mét recht op aftrek.
Even een extreem scenario: als jij ipv 320k met nog 22 jaar te gaan 10k had met 1 jaar, dan zou je nieuwe hypotheek toch ook niet in 1 jaar afgelost moeten worden? Stel je de maandlasten eens voor.

[Voor 40% gewijzigd door Longcat op 01-02-2023 11:07]

[PolarBear]

T-MOB schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 09:27:
[...]

Wat de adviseur zegt klopt niet. Op alles wat je extra leent heb je 30 jaar recht op aftrek, mits je een aflosschema hebt dat minimaal annuitair is en zorgt voor aflossing binnen 30 jaar. Ik zou er net als Herko_ter_Horst niet op rekenen dat je de aftrek 30 jaar kunt behouden.

Klopt:
https://www.belastingdien...uw%20hypotheek%20verhoogt.

U had al een hypotheek of lening - en die hebt u op of na 1 januari 2013 verhoogd
Dan hebt u op de oorspronkelijke lening recht op maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek. De termijn van 30 jaar gaat iedere keer opnieuw in voor het bedrag waarmee u uw hypotheek verhoogt.

[Badderbeest]

Ik zou een andere adviseur gaan zoeken. Als die pannenkoek dit al verkeerd adviseert zou ik werkelijk geen vertrouwen meer hebben in zijn (m/v) kwaliteiten.

[dj1981]

Badderbeest schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 13:29:
Ik zou een andere adviseur gaan zoeken. Als die pannenkoek dit al verkeerd adviseert zou ik werkelijk geen vertrouwen meer hebben in zijn (m/v) kwaliteiten.

Dit dus.
Houdt de adviseur wel rekening met de overwaarde van je vorige huis? Of eventuele HRA die je partner ooit al eens heeft gebruikt?

[D-dark]

Hmm.
Wat de adviseur ook kan bedoelen is dat je de oorspronkelijke lening weer optrekt tot 400000 (het maximale bedrag)
Dan blijft de hypotheekrente aftrek voor dat deel 22 jaar maar wel tegen de afgesproken lage rente. Heb je die voor bv 20 jaar vast staan dan is dat gunstig

Daarnaast heb je nog een 2e lening voor het resterende bedrag.
Die krijgt een nieuwe termijn van 30 jaar maar wel met de huidige hogere rente.

[Thecola]

Vandaag adviseur gesproken; het zit ‘m er in dat ik mijn eerste deel (2014 afgesloten) aflossingsvrij wil hebben. Hier zit namelijk een laag rentepercentage op. Dit zou impact hebben op de totale hypotheek. Ik zou de details kregen van waar dit beschreven zou zijn.

Longcat schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 11:05:
De oorspronkelijke 400k, huidige 320k, moet je blijven aflossen volgens zelfde schema. Nieuwe deel van 300k kan gewoon in 30 jaar mét recht op aftrek.
Even een extreem scenario: als jij ipv 320k met nog 22 jaar te gaan 10k had met 1 jaar, dan zou je nieuwe hypotheek toch ook niet in 1 jaar afgelost moeten worden? Stel je de maandlasten eens voor.

Wat jij hier beschrijft dus in je eerste zin. Daar voldoe ik dus niet aan gezien ik dat deel naar afl vrij wil hebben.

[Voor 52% gewijzigd door Thecola op 01-02-2023 17:25]

[De Cheetah]

Thecola schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 17:23:
Vandaag adviseur gesproken; het zit ‘m er in dat ik mijn eerste deel (2014 afgesloten) aflossingsvrij wil hebben. Hier zit namelijk een laag rentepercentage op. Dit zou impact hebben op de totale hypotheek. Ik zou de details kregen van waar dit beschreven zou zijn.


[...]


Wat jij hier beschrijft dus in je eerste zin. Daar voldoe ik dus niet aan gezien ik dat deel naar afl vrij wil hebben.

Accepteert de bank dat? Om dat deel in afl vrij om te zetten met behoud van rente? Als ik de bank was namelijk niet…als je adviseur dit belooft zou ik er op aan dringen dat hij dit zsm op papier krijgt van de bank, anders kom jenlater waarschijnlijk voor een verrassingen staan.

[YakuzA]

Thecola schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 17:23:
Vandaag adviseur gesproken; het zit ‘m er in dat ik mijn eerste deel (2014 afgesloten) aflossingsvrij wil hebben. Hier zit namelijk een laag rentepercentage op. Dit zou impact hebben op de totale hypotheek. Ik zou de details kregen van waar dit beschreven zou zijn.

Tsja. Als je dit soort essentiële informatie niet in de topic start zet, zit iedereen voor Jan doedel te reageren.

Als je je originele annuïteiten wil omzetten naar aflossingsvrij zet dat alles op zijn kop idd.

[Voor 9% gewijzigd door YakuzA op 01-02-2023 20:07]

[Thecola]

De Cheetah schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 19:28:
[...]


Accepteert de bank dat? Om dat deel in afl vrij om te zetten met behoud van rente? Als ik de bank was namelijk niet…als je adviseur dit belooft zou ik er op aan dringen dat hij dit zsm op papier krijgt van de bank, anders kom jenlater waarschijnlijk voor een verrassingen staan.

Ja, dat wordt geaccepteerd. Het heeft dus alleen deze fiscale consequenties die ik zelf niet kan stoelen met hetgeen ik lees op de belastingdienst.

[Thecola]

YakuzA schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 19:59:
[...]

Tsja. Als je dit soort essentiële informatie niet in de topic start zet, zit iedereen voor Jan doedel te reageren.

Als je je originele annuïteiten wil omzetten naar aflossingsvrij zet dat alles op zijn kop idd.

Dank voor je feedback. Je hebt gelijk; ik had dat beter in de ts gezet, maar het was vroeg en zat op mn telefoon.

[peter-rm]

als je een deel van annuitair naar aflossingsvrij omzet verspeel je de HRA voor dat deel.

als het origineel al aflosvrij was onder het HRA regime , dan geldt de aflossingsverplichting niet

je moet namelijk in de aangifte de stand van de schuld elk jaar aangeven, waardoor de BD kan controleren of je aan het aflos schema voldoet

[Voor 18% gewijzigd door peter-rm op 01-02-2023 20:43]

[PROnline]

Even nog een kanttekening dat huidige overwaarde ook volledig ingezet moet worden voor de woning.
Doe je dat niet (volledig) dan kan je voor dat deel wat je aan de financiering onttrekt ook geen HRA krijgen. Maar je geeft zelf al aan dat je dat van plan was

Thecola schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 09:04:
Ja, alles gaat in het huis. Startpost pas ik aan

Overigens geldt 't zelfde voor 't omzetten naar aflossingvrij. Dat mag niet meer voor de HRA.
WatYakuzA in "Additionele hypotheek ‘nieuw recht’ en HRA" ook al indirect aangeeft.

Herko_ter_Horst schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 09:18:
Ik zou er eerlijk gezegd niet op rekenen dat de HRA het nog 22 jaar volhoudt.

Des te fijner is de iets langere looptijd waardoor de aflossing een stuk lager komt te liggen (per maand).

[Thecola]

peter-rm schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 20:41:
als je een deel van annuitair naar aflossingsvrij omzet verspeel je de HRA voor dat deel.

als het origineel al aflosvrij was onder het HRA regime , dan geldt de aflossingsverplichting niet

je moet namelijk in de aangifte de stand van de schuld elk jaar aangeven, waardoor de BD kan controleren of je aan het aflos schema voldoet

Yes en hier zit de crux. Ik accepteer het feit geen HRA te ontvangen over deel 1 dat ik omzet naar aflossingsvrij. De rente hierover is ook marginaal gezien de lage rentestand (1 tot 1,5%).

Op het nieuwe deel zou ik het logisch vinden als ik wel gewoon HRA zou ontvangen, omdat ik deze in 30 jaar aflos (annuitair). Volgens adviseur is dat niet mogelijk omdat ik deel 1 aanpas.

Ik zal sowieso morgen eens de belastingdienst bellen om hun mening te vragen

[vegury]

Thecola schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 21:46:
[...]


Yes en hier zit de crux. Ik accepteer het feit geen HRA te ontvangen over deel 1 dat ik omzet naar aflossingsvrij. De rente hierover is ook marginaal gezien de lage rentestand (1 tot 1,5%).

Op het nieuwe deel zou ik het logisch vinden als ik wel gewoon HRA zou ontvangen, omdat ik deze in 30 jaar aflos (annuitair). Volgens adviseur is dat niet mogelijk omdat ik deel 1 aanpas.

Ik zal sowieso morgen eens de belastingdienst bellen om hun mening te vragen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Voor 13% gewijzigd door vegury op 02-02-2023 13:08]

[YakuzA]

vegury schreef op donderdag 2 februari 2023 @ 12:43:
[...]


***members only***

En uiteindelijk zit je met een complexe hypotheek constructie waarmee je misschien 100 a 200 euro netto/maand minder betaalt tov alles annuïtair houden en de rest erbij lenen met 1 leningdeel van 30 jaar?

Hoeveel scheelt het uiteindelijk exact netto?

[Voor 6% gewijzigd door YakuzA op 02-02-2023 13:28]

[vegury]

YakuzA schreef op donderdag 2 februari 2023 @ 13:11:
[...]

En uiteindelijk zit je met een complexe hypotheek constructie waarmee je misschien 100 a 200 euro netto/maand minder betaalt tov alles annuïtair houden en de rest erbij lenen met 1 leningdeel van 30 jaar?

Hoeveel scheelde het uiteindelijk exact netto?

Valide opmerking hoor. Op zich schrik ik niet van de complexiteit, uiteindelijk heb je 3 delen en geeft het je een bepaalde flexibiliteit.

Het scheelt bij ons (niet exact bovenstaande voorbeeld) zo'n 250 euro per maand netto. Idee is om dat dan extra af te lossen op de leningdelen met de hogere rente.

We zitten momenteel nog in het traject dus hebben nog geen keuze gemaakt of we het zo willen insteken. Ik moet het nog eens doorrekenen. Daarom ook zeker benieuwd naar de overwegingen van @Thecola .