vakantiehuis kopen buitenland

[jan011]

Ik ben aan het overwegen om met mijn spaargeld een vakantiehuis in het buitenland te kopen. mijn persoonlijke voorkeur gaat uit naar Griekeland (een eiland, bijvoorbeeld Kreta). Maar naast het persoonlijk gebruik wil ik het vakantiehuis ook gaan verhuren. Voor de verhuur gaat mijn voorkeur eigelijk uit naar spanje. Voor mijn gevoel is toeristische sector veel sterker daar.

Mijn persoonlijke voor en nadelen;

Griekenland Voordelen;
Persoonlijk voorkeur;
gunstige prijs huizenmarkt
Economie trekt momenteel flink aan

Nadelen griekeland;
Moeilijker bereikbaar buiten hoogseizoen
Door de regelgeving is het pand wat je aankoopt relatief groot / duur

Voordelen spanje
Zeer groot aanbod in huizen / appartementen
veel toerisme.

Nadelen spanje
Niet mijn persoonlijk voorkeur
Door het zeer groot aanbod heb ik mijn bedenkingen over de huizenmarkt in Spanje.

Zijn er mensen die ervaringen hebben met het hebben van een vakantiehuis in een van deze 2 landen?

[PolarBear]

Ik zou bijna zeggen kijk een paar afleveringen Ik Vertrek voor de standaard valkuilen. Wet- en regelgeving, vergunningen etc zijn soms simpelere dan in Nederland en soms ook een pak complexer. Bij aan- en verkoop wil je eigenlijk wel iemand die de lokale wetgeving snapt én ook de fiscale consequenties in Nederland.

Daarbij wil je ook iemand of iets wat tijdens jouw afwezigheid onderhoud, schoonmaak etc kan regelen.

[pagani]

Bedenk je ook even dat een gebied in Spanje of Griekenland waar het nu relatief droog is over een jaar of 20-30 zomaar een woestijn kan zijn. Als het alleen voor de winst de komende jaren is prima, maar als je er met pensioen wilt gaan misschien minder handig.

En uit eigen ervaring: Besef je dat een vakantiehuis betekent dat je vrijwel al je vakantie daar doorbrengt en tijdens die vakanties ook nog onderhoud moet doen/regelen. Hier een tiental jaren een vakantiehuis in Frankrijk gehad, was leuk om in een tweede land "op te groeien", maar heb voor mijn gevoel wel enorm veel gemist aan het ontdekken van andere landen. Wel extreem veel kluservaring opgedaan, dat wel.

[ Voor 44% gewijzigd door pagani op 30-01-2023 10:04 ]

[jan011]

Hartelijk dank voor de tips.
Van het weekend ben ik op de second home beurs geweest. En het is me duidelijk geworden dat je de aankoop moet laten begeleiden door een ervaren aankoop makelaar. hier zijn natuurlijk kosten aan verbonden. (2 tot 5% )

Qua onderhoud schoonmaken etc. dit kun je ook allemaal uit handen geven. bij verhuur is dit 15 tot 30% provisie over de huurprijs.

mijn insteek van een vakantiewoning is dat geld op de bank momenteel alleen maar minder waard wordt. Vastgoed lijkt me dan een goede investering. Daarnaast heb je ook nog eens het rendement van de verhuur.

[WiLLoW_TieN]

Hongarije ! Daar wel eens over nagedacht ?

[Hielko]

jan011 schreef op maandag 30 januari 2023 @ 10:26:
Hartelijk dank voor de tips.
Van het weekend ben ik op de second home beurs geweest. En het is me duidelijk geworden dat je de aankoop moet laten begeleiden door een ervaren aankoop makelaar. hier zijn natuurlijk kosten aan verbonden. (2 tot 5% )

Qua onderhoud schoonmaken etc. dit kun je ook allemaal uit handen geven. bij verhuur is dit 15 tot 30% provisie over de huurprijs.

mijn insteek van een vakantiewoning is dat geld op de bank momenteel alleen maar minder waard wordt. Vastgoed lijkt me dan een goede investering. Daarnaast heb je ook nog eens het rendement van de verhuur.

Als je het ziet als investering dan hoop ik wel dat het slechts een klein deel van je totale portefeuille betreft. Al je spaargeld in 1 pand in 1 land stoppen is bijzonder slecht qua diversificatie.

[Anakha]

jan011 schreef op maandag 30 januari 2023 @ 10:26:
[...]
mijn insteek van een vakantiewoning is dat geld op de bank momenteel alleen maar minder waard wordt. Vastgoed lijkt me dan een goede investering. Daarnaast heb je ook nog eens het rendement van de verhuur.

Heb je dat rendement van de verhuur al eens goed doorgerekend? Neem daarin alle kosten mee inclusief afschrijving van initiele kosten om het pand aan te kopen (makelaar, overdrachtsbelasting, reiskosten, opknapbeurt, inrichting, professionele foto's voor verhuur, etc.) en ook lopende kosten (belastingen, onderhoud, schoonmaak, provisie aan verhuurwebsites, kosten van je eigen bezoekjes om dingen te regelen, etc.) en zet dat af tegen de te verwachten inkomsten bij een realistische bezettingsgraad en een marktconforme verhuurprijs per seizoen, exclusief de weken dat je er zelf denkt te verblijven (en/of dat familie en vrienden impliciet van je verwachten er voor een zacht prijsje te mogen verblijven).

Ik heb zo'n berekening wel eens gemaakt voor een paar locaties in Spanje, en mijn conclusie was dat het rendement op verhuur op zijn best minimaal was, en voor sommige locaties zelfs negatief. Qua rendement zul je het moeten hebben van goedkope eigen vakanties (maar dan zit je wel altijd op dezelfde plek en dat moet je leuk vinden) en een zeer onvoorspelbare ontwikkeling van de lokale woningmarkt. Ik ben benieuwd of jouw berekeningen positiever uitvallen.

[wibblemoo]

Spanje heeft ook aardig wat belastingregels rondom bezit (ook voor niet-ingezetenen).

[analogue]

jan011 schreef op maandag 30 januari 2023 @ 10:26:
Van het weekend ben ik op de second home beurs geweest. En het is me duidelijk geworden dat je de aankoop moet laten begeleiden door een ervaren aankoop makelaar. hier zijn natuurlijk kosten aan verbonden. (2 tot 5% )

Helemaal mee eens, wij hebben een 2e huis in Frankrijk en je hebt echt iemand nodig die bekend is met de regio, het vak en de culturele mores. Want dat laatste is waar je veel mee te maken gaat krijgen. Als je de taal niet spreekt zou ik het al helemaal niet zonder hulp doen.

Ik kan niet voor Spanje en Griekenland spreken, maar van wat ik hoor zijn de kosten behoorlijk. In Frankrijk vond ik het ook relatief duur, dus goedkoop vastgoed maar je kosten zijn juist stevig.

jan011 schreef op maandag 30 januari 2023 @ 10:26:
Qua onderhoud schoonmaken etc. dit kun je ook allemaal uit handen geven. bij verhuur is dit 15 tot 30% provisie over de huurprijs.

Onderschat dit niet, je bent er niet zelf bij dus je moet echt betrouwbare mensen zien te vinden, liefst ook mensen die je kunt inzetten voor kleinigheidjes. Wij hebben bijvoorbeeld weleens een kapotte douchekraan gehad, je springt niet even in je auto.

jan011 schreef op maandag 30 januari 2023 @ 10:26:
mijn insteek van een vakantiewoning is dat geld op de bank momenteel alleen maar minder waard wordt. Vastgoed lijkt me dan een goede investering. Daarnaast heb je ook nog eens het rendement van de verhuur.

Helemaal mee eens, het is ook gewoon erg leuk om te doen, vind ik. Contact met de mensen en "bouwen" aan je huis is gewoon leuk. En je moet het ook leuk vinden want je gaat er wel een taak bijkrijgen. Op de wisseldagen moet je bereikbaar zijn, vooraf krijg je 100 keer die ene vraag waarvan het antwoord in je advertentietekst staat. etc.

[Djordjo]

Als je primaire doel is je geld beter te laten renderen door middel van vastgoed, dan kun je ook naar beleggingsfondsen kijken die in vastgoed zitten. Ik krijg nu een beetje het idee dat ze je lekker hebben lopen maken op de Second Home Beurs. Bedenk wel dat de standhouders aldaar geld aan je willen verdienen, uiteraard op zo'n manier dat zij geen financieel risico lopen...

[ColeJ]

Heb je de berekeningen gemaakt voor of na de nieuwe box 3 plannen? Vastgoed in het buitenland valt onder de categorie "Beleggingen" en zijn belast met een fictief rendement van 6%. Neem je nog een financiering hiervoor?

[ruige-test]

Iemand bij mij in de familie heeft al 15jaar een huis op Kreta. Het begint steeds meer een hoofdpijn dossier te worden.

Het is een mooi huis, op een mooie locatie en een goede plek om vakantie te vieren. Als niet huiseigenaar ga ik er graag naartoe om vakantie te vieren. Maar het hebben van het huis komt met enorm veel zorgen. Als je als eigenaar er naartoe gaat moet je er rekening mee houden dat je minimaal de eerste week van je vakantie bezig met allemaal dingen regelen. Drie weken op vakantie? Streep de eerste week maar weg. Je moet naar allemaal plekken toe om rekeningen te betalen. Denk aan belasting, elektriciteit, water, poetsbedrijf, boekhouder etc. Nee dit kan je helaas niet online doen als buitenlander in Griekenland. Het land loopt met dat soort dingen nog enorm achter op bijv. Nederland. Vaak moet je naar kantoren toe die op een afstand van je huis liggen waardoor het veel tijd kost.

Afgelopen jaar werd mij gevraagd toen ik er was of ik de elektriciteitsrekening wilde gaan betalen. Ik dacht prima hoor. half uurtje heen, half uurtje terug rijden. Zal wel zo gefixt zijn. Kom je bij het kantoor aanzetten staat er een rij van mensen die allemaal willen betalen. Zeker 45min in de rij gestaan, blijkt dat niemand daar een woord engels spreekt. Vervolgens wordt gevraagd of je een kleine 500euro wil aftikken. Ik gevraagd naar specificering., blijkt dat meer dan 400euro lopende kosten zijn en de rest komt van het verbruik. Ik gevraagd hoe een gemiddelde griek dit kan betalen? Juist ja die betalen gewoon niet en de gevolgen daarvan zijn zorgen voor later.

Dus ik een beetje doorvragen bij de huiseigenaar en blijkt dat het met heel veel dingen zo gaat daar. Het is een ons kent ons cultuur en om je daar tussen te dringen als buitenlander is heel moeilijk. Je moet je beseffen dat als je iets geregeld wil hebben bij de gemeente, je het dubbele kwijt bent als een griek. Hetzelfde geldt voor bij bouwbedrijven. Ze ruiken het geld van je als buitenlander zijnde.

Het blijkt dat het hebben van het huis ongeveer 3000-4000euro per jaar kost (huis is afbetaald) aan onderhoud, belasting, elektriciteit water etc. Neem aan dat je ook een tuin wilt. Onkruid groeit daar als een tierelier, dus je moet ook behoorlijk wat kosten aan een tuinman rekenen. Ookal wordt er amper wat "verbruikt". Je kan proberen dit eruit te halen door het huis te verhuren, maar dit is echt verre van ideaal. Je kan er wat geld mee verdienen, maar niet veel. Je huis heeft heeel veel meer onderhoud nodig, want huurders leven je huis uit. Je hebt een betrouwbare schoonmaker nodigt die alles regelt. En alles moet tiptip zijn, anders krijg je slechte recensies. Verder kan je je huis maar een half jaar verhuren (april/mei-september/oktober), waarvan je voor de drie zomermaanden maar echt de hoofdprijs kan vragen. Natuurlijk wil je er ook zelf in in die periode, dus dan mis je weer inkomsten.
Naast het feit dat verhuren niet zo enorm veel oplevert, zorgt het er ook voor dat je huis niet echt meer aanvoelt als "jouw huis". Wetende dat vreemde in jouw bed hebben geslapen, in jouw douche hebben gedoucht etc zorgt ervoor dat het niet echt als jouw huis laat aanvoelen.

Eindstand, wat levert het op? Als je het niet verhuurt kan je er prachtige vakanties hebben met wat werk op het moment dat je aankomt op vakantie, maar de kosten zijn gigantisch. Als je het wel verhuurt kan ik je verzekeren dat je flink druk bezig bent met alles regelen (zowel als je er bent als wanneer je terug in NL bent) en het zal uiteindelijk alleen maar helpen om de kosten te drukken. Je moet het echt NIET doen als investering.

Overigens wat hierboven wordt gezegd over dat het een woestijn wordt, dat geldt niet voor Kreta. Daar was sprake van 15jaar geleden. Maar het is in de afgelopen 5-8 jaar een stuk groener geworden daar. Ik weet niet of dit ook geldt voor de rest van Griekenland.

[analogue]

Goeie feedback, je verwoord voor een groot deel wat ik een beetje heb verbloemd. En hoewel ik vind dat je het een beetje teveel naar het negatieve trekt ben ik het in de kern eens met je betoog. Waarom ik ook aangaf dat je mensen moet kennen, ter plekke. Er kan altijd wat zijn van een septic tank die overstroomd tot een vorm van schade die je huurders hebben aangericht.

Voor ons is het vinden van schoonmakers momenteel een dingetje, onze vaste mensen zijn vertrokken uit de regio. Maar die gaven ook al een tijdje aan dat het ze tegenstond, je bent in de mooiste maanden van het jaar gebonden aan het schoonmaken van iemands huis. Dat is dan na 3-4 uurtjes weer gedaan (dus rijk worden ze er niet van).

punt is, geen mensen is dus ook geen verhuur. Zorg dus voor een redelijke beloning en investeer in je relatie met die mensen

Onderhoud is zeker een dingetje, maar dat doen wij eigenlijk altijd buiten het verhuurseizoen. Zorg dat je niet te ver gaat achterlopen, en grote klussen altijd in het naseizoen, als het dan uitloopt hoef je geen mensen te weigeren/annuleren.
Als je eenmaal je draai gevonden hebt dan snoept dit allemaal niet meer zoveel tijd op hoor.

[ Voor 16% gewijzigd door analogue op 31-01-2023 14:40 ]

[n4m3l355]

Ik verhuur maar enkel in mijn oud leefgebied (ik ben een expat). Het verhuren in andere (verre) steden is erg lastig zij het met de huurders maar zeker qua onderhoud. Met enige regelmaat toen ik nog een pand had in het Noorden ben ik gewoon geript maar ik was niet in de gelegenheid even 3 uur heen en 3 uur terug te rijden.

Het kopen van een vakantie woning voor mezelf in het buitenland spreekt mij ook wel aan maar om dat te verhuren is toch wel erg spannend. Nu is het zo dat ik een aantal expats ken die zoiets wel met succes doen, die hebben een lokale agent die alles regelt maar nogmaals voor me eigen gemak zou ik dat nooit willen.

Ga jij maar eens de discussie aan in een land waar je naartoe moet vliegen in een recht-systeem waar jij het op voorhand moeilijk krijgt.