Gebrek tijdens de eindinspectie (lekkage)

[Vicsnikker]

Op het moment van dit schrijven, zit ik in een verkoop/aankoopproces van een woning.

De casus is grofweg als volgt:
Verkoper wil een appartement te koop aanbieden. Het appartement wordt daarom 'verkoopklaar' gemaakt door Verkoper. De muren en het plafond worden gewit. In de weken daarop volgen bezichtigingen.
De woning kan omschreven worden als een 'opknapwoning', met een bouwjaar uit 1950. Desondanks is het appartement goed geïsoleerd en heeft het een energielabel met specificatie B. Het appartement ligt op de hoogste verdieping van het appartementencomplex in een grote stad in Nederland.
Verkoper reikt ten tijde van de bezichtiging een brochure uit waarin de voordelen van het planmatige onderhoud en de onderhoudsgarantie worden omschreven. Het gaat hierbij om een woning waarbij het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten door de VvE is afgekocht.

Koper heeft een koopovereenkomst getekend voor de aankoop van het appartement.
Koper heeft geen bouwkundige keuring laten uitvoeren binnen de termijn waarop dit mogelijk was.
Koper heeft na ondertekening van de koopovereenkomst tweemaal de sleutel gekregen van Verkoper. Eens om de woning te laten taxeren door een taxateur en eens om een aannemer naar de woning te laten kijken ten behoeve van de verbouwing van de woning.
Koper besluit om in het bijzijn van zijn aannemer en zonder toestemming van Verkoper de gemeenschappelijke zolderruimte te betreden, die zich boven het appartement bevindt.
Koper treft in de zolderruimte meerdere lekkages aan voorzien van schimmel langs de muren en het dak.
Koper maakt melding van de lekkages en geeft aan dat hij zich zorgen maakt over een eventueel doorlekrisico en de invloed die de lekkages zouden kunnen hebben op het appartement.
Koper geeft aan dat verkoper in een eerder stadium meldde dat er sprake was van een plat dak en dat dit ook terug te lezen was in de door verkoper verstrekte brochure en de online advertentie.
Koper geeft aan dat er geen sprake is geweest van planmatig onderhoud, gezien de toestand van de zolder.
Koper geeft aan dat hij graag de leveringsdatum zou willen opschuiven tot er meer helderheid is.
Verkoper geeft aan dat er geen sprake is van een gebrek aangezien de lekkage zich in een gemeenschappelijke ruimte bevindt en Koper daarvan geen eigenaar wordt.
Verkoper schakelt diezelfde dag een gespecialiseerd bedrijf in om de lekkage zo snel mogelijk te verhelpen. Verkoper vraagt het gespecialiseerde bedrijf om Koper een update te geven van de werkzaamheden die worden verricht.
Koper krijgt het bericht dat er sprake is van twee lekkages. Eén lekkage wordt veroorzaakt door het verschuiven van dakpannen en wordt opgelost. De andere lekkage is hardnekkiger, maar daarvan is de kans op doorlekken nihil, aldus de dakbedekkingsspecialist.
Verkoper stuurt aan op een levering op de geplande leveringsdatum.

Verkoper bezoekt samen met Koper op de leveringsdatum het appartement ten behoeve van een eindinspectie.
Koper en Verkoper treffen een lekkageplek aan op het plafond van het appartement in de slaapkamer.
Verkoper maakt een foto van de lekkageplek en geeft aan dat zij de kosten hiervan op zich zal nemen en het zo snel mogelijk zal verhelpen.
Koper kiest ervoor om niet door te gaan met ondertekening van de leveringsakte bij de notaris.
Verkoper verstuurd geen ingebrekestelling voor het niet ondertekenen van de leveringsakte.
Verkoper geeft aan dat ook indien sprake is van een oude lekkageplek, deze plek door het gewitte plafond kan trekken en het mogelijk geen actieve lekkage betreft.
Koper vraagt of hij een loodgieter naar de plek kan laten kijken de volgende dag om te laten checken of er sprake is van een actieve, of een oude lekkage.
Verkoper geeft nogmaals de sleutels aan Koper om dit te laten onderzoeken.
De loodgieter geeft de volgende dag aan dat de lekkageplek licht vochtig aanvoelt en de lekkageplek lijkt op basis van foto's groter geworden dan de dag ervoor. De lekkage bevindt zich onder de lekkage op de zolder en er lopen verder geen leidingen in de buurt van de lekkage, aldus de loodgieter. De loodgieter kan desondanks niet vaststellen dat er sprake is van een actieve lekkage in de woning en ook niet dat er een oorzakelijk verband is tussen de lekkage op de zolder en de lekkageplek in de woning.
Verkoper schakelt zelf ook een loodgieter in om de lekkage te laten bekijken. Deze loodgieter zal drie dagen na de oorspronkelijke datum van levering aanwezig kunnen zijn en heeft betere apparatuur tot zijn beschikking om vast te kunnen stellen of er sprake is van een actieve lekkage en of deze samenhangt met de lekkage op de zolder.

Verkoper geeft aan de levering zo snel mogelijk te willen laten plaatsvinden en dat zij er alles aan gedaan heeft om in de wensen van Koper te voorzien. Verkoper houdt Koper aan de afspraak uit de koopovereenkomst.

Koper geeft aan Verkoper aan dat hij op meerdere punten verkeerd is ingelicht door Verkoper. Koper spreekt de voorkeur uit om in overleg de koopovereenkomst te laten ontbinden. Koper geeft aan anders de leveringsdatum te willen opschuiven tot na afronding van de werkzaamheden of anders financieel gecompenseerd te willen worden voor de lekkagerisico's die de zolder met zich meebrengen.

Wat zijn de kansen van Koper en Verkoper? Beide partijen staan niet per se te juichen om juridische stappen te ondernemen.

Ik heb bewust achterwege proberen te laten of ik de kopende of verkopende partij ben, maar ongetwijfeld is dat er wel uit af te lezen.

Edit:
Verkoper geeft telefonisch aan dat indien er onvoldoende budget zou zijn in de VvE kas, zij hiervoor op zal draaien. Koper schrijft per e-mail: "Ik heb telefonisch begrepen dat in het geval van een gebrek aan financiële middelen in de VvE, Verkoper het budget voor een gebrek in een gemeenschappelijk ruimte zou aanvullen.". Dit was vrijdagavond, het is nu zondag (weekend). Koper wacht op een reactie met schriftelijke bevestiging.







Vic

[Voor 11% gewijzigd door Vicsnikker op 29-01-2023 12:21]

[twain4me]

Lekkages zijn gewoon voor de vve en de gevolgen voor de opstal verzekering van die zelfde vve. (of eventueel de inboelel verzekering van de koper/verkoper) jullie maken het volgens mij gewoon veel te moeilijk.

paar honder euro aanbieden voor het vve aandeel van een toekomstige reparatie kan eventueel als je er dan vanaf bent.

[Voor 21% gewijzigd door twain4me op 28-01-2023 18:15]

[To_Tall]

Dit is verzekerings werk, verkoper zou VVE kunnen inlichten en de reparatie kunnen afdwingen. Mocht de lekkage hiervandaan komen natuurlijk.

Mocht VVE niets willen doen kan je juridische stappen zetten tegen de VVE.

Maar dit heeft niet betrekking tot koper/verkoper.

[Rukapul]

Veel tekst,maar het lijkt erop dat:
• verkoper de woning niet kan leveren in de toestand ten tijde van de overeenkomst door nieuwe schade, of
• verkoper heeft bestaande schade verborgen achter een vers laagje verf

En dan zijn er nog wat discutabele punten in het nadeel van koper zoals planmatig onderhoud (VVE?) adverteren om vervolgens wel op eigen initiatief en kosten lekkages aan gemeenschappelijke delen te doen.

Logisch gevolg is dat verkoper de schade laat herstellen en de woning in goede toestand levert. Onderdeel daarvan is dat VVE de oorzaak oplost.

Mogelijk goed nieuws voor verkoper is dat de schade gedekt wordt door een verzekering omdat het gevolgschade betreft.

[Vicsnikker]

Niet genoemd in de startpost maar wellicht wel relevant is het volgende.

Verkoper is ook de partij die verantwoordelijk is voor het uitvoeren van het planmatig onderhoud voor de VvE. De VvE heeft dus een contract met Verkoper.

[twain4me]

Vicsnikker schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 18:47:
Niet genoemd in de startpost maar wellicht wel relevant is het volgende.

Verkoper is ook de partij die verantwoordelijk is voor het uitvoeren van het planmatig onderhoud voor de VvE. De VvE heeft dus een contract met Verkoper.

Misschien moet dan de vve de verkoper in gebreken stellen..
klinkt als een situatie waar je je als koper niet in wil mengen, dus het eerst opgelost willen zien is zo onredelijk niet..

[Voor 13% gewijzigd door twain4me op 28-01-2023 19:57]

[pentaw1nz]

Lijkt op een bereidwillige verkoper die erg meegaand is om het de koper naar de zin te maken en geen gezeur te krijgen. De verkoper wil graag op afgesproken datum van het appartement af zijn en doet daar ogenschijnlijk alles aan. Ook al zou de oplossing vanuit de VVE moeten komen.

De koper lijkt de dingen wel heel erg groot te maken en wil allerlei oplossingen van de verkoper voor een ruimte die niet eens van de verkoper is. Daarbij is er vooraf niet eens een keuring geweest, dus nu alsnog dreigen met ontbinding op grond van iets wat nergens is vastgelegd lijkt me sowieso kansloos.


Het appartement is goed. Ruimte er boven behoeft aandacht en moet geregeld worden door VVE.
Krijg jij onverhoopt toch schade in jouw appartement, dan is dat een verzekeringskwestie.

**edit; als er een contract is waarbij verkoper zelf de VVE moet aansturen voor onderhoud, dan is verkoper in gebreke gebleven. Dan kan het worden opgelost I.o.m. de VVE.

Die informatie stond er net nog niet, maar denk niet dat je daar een koopcontract kosteloos op kunt ontbinden. Er is lijkt momenteel geen schade te zijn aan de woning zelf?

[Voor 17% gewijzigd door pentaw1nz op 28-01-2023 20:02]

[Vicsnikker]

pentaw1nz schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 19:55:
Lijkt op een bereidwillige verkoper die erg meegaand is om het de koper naar de zin te maken en geen gezeur te krijgen. De verkoper wil graag op afgesproken datum van het appartement af zijn en doet daar ogenschijnlijk alles aan. Ook al zou de oplossing vanuit de VVE moeten komen.

De koper lijkt de dingen wel heel erg groot te maken en wil allerlei oplossingen van de verkoper voor een ruimte die niet eens van de verkoper is. Daarbij is er vooraf niet eens een keuring geweest, dus nu alsnog dreigen met ontbinding op grond van iets wat nergens is vastgelegd lijkt me sowieso kansloos.


Het appartement is goed. Ruimte er boven behoeft aandacht en moet geregeld worden door VVE.
Krijg jij onverhoopt toch schade in jouw appartement, dan is dat een verzekeringskwestie.

**edit; als er een contract is waarbij verkoper zelf de VVE moet aansturen voor onderhoud, dan is verkoper in gebreke gebleven. Dan kan het worden opgelost I.o.m. de VVE.

Die informatie stond er net nog niet, maar denk niet dat je daar een koopcontract kosteloos op kunt ontbinden. Er is lijkt momenteel geen schade te zijn aan de woning zelf?

Pentaw1nz -

Dank voor de input. Het zou kunnen dat ik niet duidelijk genoeg ben geweest, maar er is dus een lekkageplek aangetroffen in het appartement zelf ten tijde van de eindinspectie. Dus er is wel schade in de woning.

[BazzH]

Vicsnikker schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 18:47:
Niet genoemd in de startpost maar wellicht wel relevant is het volgende.

Verkoper is ook de partij die verantwoordelijk is voor het uitvoeren van het planmatig onderhoud voor de VvE. De VvE heeft dus een contract met Verkoper.

Ik zou ook weglopen. Je koopt van Verkoper, die verstopt zich achter de VvE voor een dak wat op meerdere plaatsen lekt en in plaats van het beloofde platte dak een pannendak blijkt te zijn. Vervolgens is Verkoper ook - geen idee in welke hoedanigheid - verantwoordelijk voor het planmatig onderhoud en heeft hij ook nog even het plafond geschilderd en zit daar na wat vertraging door 1 reparatie en 1 "slaap rustig verder" naar aanleiding van onderzoek van Koper ineens een verse lekkageplek.... Dan zou je bij mij ook met een heel goed verhaal moeten komen. Er zijn nu wat pannen verschoven, een ander lek was lastiger maar dat zou niet gaan doorlekken. Want.... Over een paar maanden nieuw dak?

[Sethro]

Een dak wat op meerdere plekken lek lijkt me in ieder geval niet planmatig en goed onderhouden zoals wel werd geschetst.

Het is denk ik belangrijk om te begrijpen wat de staat van het dak is. Is deze toe aan volledige renovatie? Heeft de (mogelijk jarenlange) lekkage gevolgschade veroorzaakt? Of zijn het 2 dakpannen die scheef liggen en is het met 10min opgelost?

In beide gevallen kun je stelllen dat de VVE voor de kosten opdraait maar de VVE ben je uiteindelijk deels zelf.

[Voor 14% gewijzigd door Sethro op 28-01-2023 21:19]

[nokiaan958GB]

Vicsnikker schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 17:44:
Op het moment van dit schrijven, zit ik in een verkoop/aankoopproces van een woning.

De casus is grofweg als volgt:
... Het gaat hierbij om een woning waarbij het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten door de VvE is afgekocht.
....
Vic

Ik vraag mij af het juridisch kan dat de VvE dit afkoopt. Wat heb je dat gelezen?

De rol van de verkoper binnen de VvE lijkt mij hier totaal niet relevant.

Verzekeringen dekken trouwens alleen schades ten gevolge van een onzeker voorval. Dus als het onderhoud niet op peil is dan wordt niets uitgekeerd.

[pietje63]

Klinkt als woningbouw die een van de appartementen verkoopt. Heb me ook wel eens geïrriteerd aan dubbele pet (vve besteedt werk uit aan onderhoudsbedrijf van woningbouw; allemaal leuk en aardig maar als het vervangen van een lampje in de gang €25 kost, doe ik het liever zelf, maar niet voor het hele pand terwijl huurders toch wel bellen).

Anyways voor het overige vond ik de woningbouw wel een zeer betrouwbare partij. Als dat voor jou ook een wederpartij is: lekker verder gaan en vertrouwen dat het goed komt. Daarna gaan genieten van je huis. Hoe snel vind je iets beters?

[pentaw1nz]

Vicsnikker schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 20:53:
[...]


Pentaw1nz -

Dank voor de input. Het zou kunnen dat ik niet duidelijk genoeg ben geweest, maar er is dus een lekkageplek aangetroffen in het appartement zelf ten tijde van de eindinspectie. Dus er is wel schade in de woning.

Dan heb ik het inderdaad verkeerd begrepen, dacht dat het puur om een ruimte boven het appartement in kwestie ging.
In ieder geval zeggen een paar foto's soms ook meer dan zo'n lap tekst. Ik zag een keurig net appartement voor me met een berging waar de VVE zorg moet dragen waarin lekkage was gevonden, die dus ook door die VVE moet worden opgelost.

[Vicsnikker]

pentaw1nz schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 23:27:
[...]


Dan heb ik het inderdaad verkeerd begrepen, dacht dat het puur om een ruimte boven het appartement in kwestie ging.
In ieder geval zeggen een paar foto's soms ook meer dan zo'n lap tekst. Ik zag een keurig net appartement voor me met een berging waar de VVE zorg moet dragen waarin lekkage was gevonden, die dus ook door die VVE moet worden opgelost.

Niet de meest duidelijke foto's, maar dit is wat je ziet op de zolder (eerste 2) en in het appartement zelf (laatste). De lekkage in het appartement zit recht onder de plek op de zolder, maar zoals gezegd kon de loodgieter geen 'oorzakelijk verband' aantonen.

[To_Tall]

Dat is een redelijke WTF. Er zijn balken volledig dor. En momenteel nog nat. Dat is een behoorlijke kosten post om te repareren.

Alsnog deze ruimte zo zie en ik zou met een vocht meter langs lopen. En vocht gehalte is te hoog zou ik weg lopen van de aankoop.

De vocht plekken komen zeker van de zolder. Enige oplossing is de zolder te renoveren.

De vraag is heeft de VVE dit in kas? Zo niet zal er op elke bewoner een bedrag gevraagd gaan worden om de kosten te kunnen dekken. Kan niemand dit zal de VVE verder moeten sparen.

Met andere woorden. De woning is momenteel on verkoopbaar. Pas als de schade hersteld is en er geen lekkages meer zijn. Kan opnieuw beginnen worden met het verkopen van de woning.

[CirclDigital]

To_Tall schreef op zondag 29 januari 2023 @ 10:56:
DMet andere woorden. De woning is momenteel on verkoopbaar. Pas als de schade hersteld is en er geen lekkages meer zijn. Kan opnieuw beginnen worden met het verkopen van de woning.

Precies... als dit niet (aantoonbaar) zo was op het moment van ondertekening dan snap ik de huidige situatie helemaal.

Opknapwoning vindt ik nog te fraai geformuleerd.... geen bouwkundige keuring uit laten voeren is natuurlijk ook niet slim.

[Voor 14% gewijzigd door CirclDigital op 29-01-2023 11:17]

[peter13579]

CirclDigital schreef op zondag 29 januari 2023 @ 11:15:
[...]


Precies... als dit niet (aantoonbaar) zo was op het moment van ondertekening dan snap ik de huidige situatie helemaal.

Opknapwoning vindt ik nog te fraai geformuleerd.... geen bouwkundige keuring uit laten voeren is natuurlijk ook niet slim.

Ik kan me overigens voorstellen dat een bouwkundige keuring kijkt naar de staat van het appartement. Bij geadverteerd goed planmatig onderhoud via de VvE zou ik er als koper vanuit gaan dat het onderhoud van de gezamenlijke ruimten in orde is of dat er geld in kas is om het benodigde onderhoud uit te voeren.

Als dat laatste niet zo is komt dat bij een bouwkundige keuring van het appartement niet naar boven.

Wat ik me wel afvraag is, wat is de juridische positie? Hier wordt makkelijk gezegd "koper, direct weglopen", maar kan dat zo maar? Iemand ideeën?

[Vicsnikker]

peter13579 schreef op zondag 29 januari 2023 @ 11:38:
[...]

Ik kan me overigens voorstellen dat een bouwkundige keuring kijkt naar de staat van het appartement. Bij geadverteerd goed planmatig onderhoud via de VvE zou ik er als koper vanuit gaan dat het onderhoud van de gezamenlijke ruimten in orde is of dat er geld in kas is om het benodigde onderhoud uit te voeren.

Als dat laatste niet zo is komt dat bij een bouwkundige keuring van het appartement niet naar boven.

Wat ik me wel afvraag is, wat is de juridische positie? Hier wordt makkelijk gezegd "koper, direct weglopen", maar kan dat zo maar? Iemand ideeën?

De uitgereikte brochure mbt de onderhoudsgarantie bevat het volgende.
Onder “Planmatig Onderhoud” wordt verstaan: het volgens een vooraf vastgesteld plan te plegen onderhoud dat er op is gericht dat het Gebouw casu quo de Eengezinswoning in de toekomst blijft verkeren in de bouwkundige staat en de bouwtechnische kwaliteit, zoals die beoogd was bij de stichting of na een renovatie van het Gebouw casu quo de Eengezinswoning. Onder het Planmatig Onderhoud worden gebracht: het casco: fundering, dragende muren en dak van het Gebouw, (...).

De koopovereenkomst bevat het volgende:
Art. 15.4 Overige ontbindende voorwaarden:
Ontbinding kan worden gevorderd door koper wanneer uit een bouwtechnisch rapport blijkt dat de kosten voor direct noodzakelijk achterstallig onderhoud meer bedragen dan € 2.500,00 exclusief omzetbelasting. Ontbinding is mogelijk binnen twee weken na ondertekening van deze koopovereenkomst onder bijvoeging van het bouwtechnisch rapport.

en Art. 14.2 Verzuim
Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit of aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen
van een correcte bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a - uitvoering van de overeenkomst te verlangen; in dit geval is de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd; deze boete beloopt drie promille van de koopprijs per dag
b- de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.

Verkoper geeft telefonisch aan dat indien er onvoldoende budget zou zijn in de VvE kas, zij hiervoor op zal draaien. Koper schrijft per e-mail: "Ik heb telefonisch begrepen dat in het geval van een gebrek aan financiële middelen in de VvE, Verkoper het budget voor een gebrek in een gemeenschappelijk ruimte zou aanvullen.". Dit was vrijdagavond, het is nu zondag (weekend). Koper wacht op een reactie met schriftelijke bevestiging.

[Voor 18% gewijzigd door Vicsnikker op 29-01-2023 12:06. Reden: Art. koopovereenkomst toegevoegd]

[Vicsnikker]

pietje63 schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 22:52:
Klinkt als woningbouw die een van de appartementen verkoopt. Heb me ook wel eens geïrriteerd aan dubbele pet (vve besteedt werk uit aan onderhoudsbedrijf van woningbouw; allemaal leuk en aardig maar als het vervangen van een lampje in de gang €25 kost, doe ik het liever zelf, maar niet voor het hele pand terwijl huurders toch wel bellen).

Anyways voor het overige vond ik de woningbouw wel een zeer betrouwbare partij. Als dat voor jou ook een wederpartij is: lekker verder gaan en vertrouwen dat het goed komt. Daarna gaan genieten van je huis. Hoe snel vind je iets beters?

Verkoper is inderdaad een woningcorporatie, waarbij de 'onderhoudstak' en de koop- en verkooptak een aantal jaar geleden administratief zijn gescheiden. Verkoper bezit een groot deel van de woningen in de VvE.

[CirclDigital]

Vicsnikker schreef op zondag 29 januari 2023 @ 11:47:
[...]
Verkoper is inderdaad een woningcorporatie, waarbij de 'onderhoudstak' en de koop- en verkooptak een aantal jaar geleden administratief zijn gescheiden. Verkoper bezit een groot deel van de woningen in de VvE.

Waarom dan eerst zo'n onzinnige lap tekst om te verbergen dat jij zgn de koper zou zijn?
Was gewoon gelijk met die foto's gekomen....

En als je dan niet de juridische kant op wil (je zal in mijn optiek wel moeten) wat dan?

[Voor 13% gewijzigd door CirclDigital op 29-01-2023 12:13]

[Vicsnikker]

CirclDigital -

Ik wilde (wil) voorkomen dat het over mij gaat en ben vooral benieuwd naar hoe bijvoorbeeld jij naar de casus kijkt. Het was inderdaad handiger geweest om eerder de foto's te delen. Ik zal ze toevoegen aan de startpost.

Ik hoop natuurlijk dat ik het met Verkoper kan bespreken, maar het lijkt nu inderdaad toch op iets juridisch uit te komen.

Wat ik persoonlijk niet sterk vind van Verkoper is dat zij zegt dat ik maar een bouwkundige keuring had moeten doen.

Ik geef dan aan dat een bouwkundige keuring bij een appartement vaak draait om een visuele inspectie van het appartementsrecht zelf en niet om de gemeenschappelijke ruimtes. Dus dat ik zelfs bij een bouwkundige keuring, niet had kunnen weten van de lekkagerisico's in het appartement.

Als ik vervolgens vraag waarom zij dit niet aan mij hebben medegedeeld, dan zeggen zij: het is de VvE en dat is niet de verantwoordelijkheid van eigenaar.

Met andere woorden: er is volgens mij een gebrek in de vorm van een groot lekkage risico in de woning. Verkoper zegt dat het verkennen van de zolder tot de onderzoeksplicht van Koper behoorde. Maar Verkoper geeft ook aan dat het niet tot haar eigen mededelingsplicht behoorde. Dat komt niet heel sterk over.

Dan heb ik het nog niet over de vermeldingen van het platte dak, het recente witten van het plafond en de uitlatingen over de onderhoudsgaranties in de VvE. Maar goed, Verkoper heeft dus ook argumenten die je terug kunt lezen in de voorgaande posts.

[peter13579]

Vicsnikker schreef op zondag 29 januari 2023 @ 11:44:
[...]


De uitgereikte brochure mbt de onderhoudsgarantie bevat het volgende.
Onder “Planmatig Onderhoud” wordt verstaan: het volgens een vooraf vastgesteld plan te plegen onderhoud dat er op is gericht dat het Gebouw casu quo de Eengezinswoning in de toekomst blijft verkeren in de bouwkundige staat en de bouwtechnische kwaliteit, zoals die beoogd was bij de stichting of na een renovatie van het Gebouw casu quo de Eengezinswoning. Onder het Planmatig Onderhoud worden gebracht: het casco: fundering, dragende muren en dak van het Gebouw, (...).

De koopovereenkomst bevat het volgende:
Art. 15.4 Overige ontbindende voorwaarden:
Ontbinding kan worden gevorderd door koper wanneer uit een bouwtechnisch rapport blijkt dat de kosten voor direct noodzakelijk achterstallig onderhoud meer bedragen dan € 2.500,00 exclusief omzetbelasting. Ontbinding is mogelijk binnen twee weken na ondertekening van deze koopovereenkomst onder bijvoeging van het bouwtechnisch rapport.

en Art. 14.2 Verzuim
Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit of aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen
van een correcte bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a - uitvoering van de overeenkomst te verlangen; in dit geval is de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd; deze boete beloopt drie promille van de koopprijs per dag
b- de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.

Verkoper geeft telefonisch aan dat indien er onvoldoende budget zou zijn in de VvE kas, zij hiervoor op zal draaien. Koper schrijft per e-mail: "Ik heb telefonisch begrepen dat in het geval van een gebrek aan financiële middelen in de VvE, Verkoper het budget voor een gebrek in een gemeenschappelijk ruimte zou aanvullen.". Dit was vrijdagavond, het is nu zondag (weekend). Koper wacht op een reactie met schriftelijke bevestiging.

Volgens mij is dan ook van belang wat jij, de koper, wil. Wil jij graag je intrek nemen in het appartement, of die je gezien de staat toch liever van de koop af?

Als jij toch je intrek wilt nemen let dan op het volgende: de verkoper adverteerde met planmatig onderhoud, zelfs al heeft de VvE voldoende geld in kas om het dak te vernieuwen/ repareren. Als de VvE kaas daarmee leeg raakt en er geen geld overblijft voor het geplande schilderwerk, vervangen kozijnen etc. dan komt de verkoper de belofte nog niet na.

Vraag dus de MJOP op, vorder van de verkoper het verschil tussen kosten dak opknappen en in de MJOP gereserveerd voor specifiek dit doel.

Wil je van de verkoop af, zoek dan hulp bij deskundigen. Vereniging eigen huis of je rechtsbijstand verzekering.

[To_Tall]

Vicsnikker schreef op zondag 29 januari 2023 @ 11:47:
[...]


Verkoper is inderdaad een woningcorporatie, waarbij de 'onderhoudstak' en de koop- en verkooptak een aantal jaar geleden administratief zijn gescheiden. Verkoper bezit een groot deel van de woningen in de VvE.

Dus is de huidige verkoper met de andere eigenaren deel eigenaar van het dak. Nu is het zo dat bij VVE een meerderheids recht is. De meerderheid bepaald. Woningbouw cooropraties behouden vaak minimaal iets meer dan de helft van de woningen.

Zij kunnen dan ook bepalen wat er met de woningen gebeurd binnen de VVE. Als ik iemand advies zou mogen geven. Zou ik bij deze woningen altijd weg blijven.

Alleen als het echt niet houdbaar is zal de groot aandeelhouder overstag gaan tot onderhoudt. Daarnaast verdienen ze bakken met geld voor het in beheer houden van de VVE.

In dit geval mocht het tot juridische stappen leiden. Zal de koper in dit geval winnen schat ik in. Door slecht tot geen onderhoudt aan het dak zijn de lekkages ontstaan. Dit is bij de verkoop achter gehouden omdat de “VVE” eigenaar zou zijn van deze ruimte.

De oorzaak van de vlekken komt van het dak dat moet eerst gerepareerd worden door de VVE

[twain4me]

To_Tall schreef op zondag 29 januari 2023 @ 12:23:
[...]

Dus is de huidige verkoper met de andere eigenaren deel eigenaar van het dak. Nu is het zo dat bij VVE een meerderheids recht is. De meerderheid bepaald. Woningbouw cooropraties behouden vaak minimaal iets meer dan de helft van de woningen.

de meerderheid bepaald helemaal niet altijd. 1 persoon mag niet benadeeld worden door bv een lekkage te laten zitten omdat de meerdeheid bepaald dat het niet hoeft te worden gerepareerd.

Zij kunnen dan ook bepalen wat er met de woningen gebeurd binnen de VVE. Als ik iemand advies zou mogen geven. Zou ik bij deze woningen altijd weg blijven.

het is bijzonder, maar het voordeel is dat de woningbouw dus het merendeel moet betalen bij het vervangen van het dak.

Alleen als het echt niet houdbaar is zal de groot aandeelhouder overstag gaan tot onderhoudt. Daarnaast verdienen ze bakken met geld voor het in beheer houden van de VVE.

beheer kost opzich ook geld, vraag maar eens een offerte op bij een vve beheerder
Een VVE behoord gewoon aan eisen te voldoen. machtsmisbruik wordt niet getollereerd door een rechter. het bestuur moet namelijk altijd ook kijken naar wat een beslissing uit stemming betekend voor een enkele persoon.
ondehoud of reparaties mogen dus niet worden tegengehouden. dat win je echt met 2 vingers in je neus. zeker als je de gemeente zo ver krijgt om een aanschrijving te doen.

maargoed zo te lezen zoekt TS vooral een manier om onder de koop uit te komen, ik zou zeggen pak er een specialist bij.

[BazzH]

CirclDigital schreef op zondag 29 januari 2023 @ 11:15:
[...]


Precies... als dit niet (aantoonbaar) zo was op het moment van ondertekening dan snap ik de huidige situatie helemaal.

Opknapwoning vindt ik nog te fraai geformuleerd.... geen bouwkundige keuring uit laten voeren is natuurlijk ook niet slim.

Er is gekeurd, alleen niet duur betaald met een meestal natte-vinger-rapport. Koper heeft zelfs een aannemer op de zolder laten kijken om even achter de verse latex op het plafond te kunnen kijken. Dat Koper dit ontdekte, komt omdat hij zijn onderzoeksplicht toch wel serieus heeft genomen. Uit de TS maak ik op dat de VvE dit zelfs als "zonder toestemming" heeft bestempeld. Koper had dit eigenlijk niet mogen zien, is mijn indruk.

Dat dak is echt slecht. Ben geen specialist, maar ik zou me ernstig zorgen maken als onze dakconstructie uit 1937 er zo uit zag.

[BadpunK]

To_Tall schreef op zondag 29 januari 2023 @ 12:23:
[...]

Dus is de huidige verkoper met de andere eigenaren deel eigenaar van het dak. Nu is het zo dat bij VVE een meerderheids recht is. De meerderheid bepaald. Woningbouw cooropraties behouden vaak minimaal iets meer dan de helft van de woningen.

Zij kunnen dan ook bepalen wat er met de woningen gebeurd binnen de VVE. Als ik iemand advies zou mogen geven. Zou ik bij deze woningen altijd weg blijven.

Dit is kolder. Als er 1 grote partij veel woningen bezit, dan kan die alles tegenhouden. Daarom is er in zulke gevallen dat de meerderheid van de minderheid het bepaald.

Linkje ter onderbouwing:
https://www.amsadvocaten....-de-vve-wint-niet-altijd/

[Tazzios]

De VvE is er om het pand in dezelfde staat te houden, dus bij de rechter makkelijk af te dwingen gezien er bij reparatie van lekkage niet gestemd hoeft te worden.
@BadpunK
Jouw voorbeeld betreft een wijziging waarbij je zelfs een derde van stemmen nodig hebt in de meeste splitsingsaktes.

[Voor 4% gewijzigd door Tazzios op 29-01-2023 18:09]

[To_Tall]

BadpunK schreef op zondag 29 januari 2023 @ 16:59:
[...]


Dit is kolder. Als er 1 grote partij veel woningen bezit, dan kan die alles tegenhouden. Daarom is er in zulke gevallen dat de meerderheid van de minderheid het bepaald.

Linkje ter onderbouwing:
https://www.amsadvocaten....-de-vve-wint-niet-altijd/

Tuurlijk, echter heb je wel de meerderheid van de minderheid nodig om tegen de grootaandeelhouder in opspraak komen.

Laat nou net zo zijn dat de meeste bewoners helemaal nergens last van heeft 1 unit heeft problemen. Dan zal je moeten lobbyen om tegen de VVE in te gaan.

Recht heb je maar je zult het in deze gevallen keihard moeten afdwingen. Succes om van de minderheid de meerderheid hiervan te overtuigen.

De meeste hebben zo iets van ja zolang ik geen problemen heb wil ik ook geen ruzie met de groot aandeelhouder.

[Rukapul]

Met alle toezeggingen ga je als koper niet zomaar onder de koop uitkomen.

Blijkbaar zal het appartement zonder schade geleverd worden. Is ook een kleine reparatie.

En omdat het een grote VVE betreft zal materiële schade voor koper erg beperkt zijn. Zoveel kost het herstellen van een enkel dak ook weer niet. Verkoper zou zelfs koper ook nog voor dit deel schadeloos kunnen stellen.

Meer zorgen zou ik me maken over de energiekosten horend bij zo'n doorwaaidak

[Voor 12% gewijzigd door Rukapul op 29-01-2023 18:35]

[Hielko]

BazzH schreef op zondag 29 januari 2023 @ 14:01:
[...]

Er is gekeurd, alleen niet duur betaald met een meestal natte-vinger-rapport. Koper heeft zelfs een aannemer op de zolder laten kijken om even achter de verse latex op het plafond te kunnen kijken. Dat Koper dit ontdekte, komt omdat hij zijn onderzoeksplicht toch wel serieus heeft genomen. Uit de TS maak ik op dat de VvE dit zelfs als "zonder toestemming" heeft bestempeld. Koper had dit eigenlijk niet mogen zien, is mijn indruk.

Dat dak is echt slecht. Ben geen specialist, maar ik zou me ernstig zorgen maken als onze dakconstructie uit 1937 er zo uit zag.

Nee, want die aannemer is pas komen kijken na het tekenen van het koopcontract.

[CirclDigital]

BazzH schreef op zondag 29 januari 2023 @ 14:01:
[...]

Er is gekeurd, alleen niet duur betaald met een meestal natte-vinger-rapport. Koper heeft zelfs een aannemer op de zolder laten kijken om even achter de verse latex op het plafond te kunnen kijken.

Het is net ook al gezegd.... dat kijken is veel te laat gebeurt en heeft dan weinig tot niets meer met een onderzoeksplicht te maken. En het is ook niet gekoppeld aan een ontbindende voorwaarde.

Hier ga je waarschijnlijk niet meer zomaar vanaf komen. Enige pressie die je hebt is gewoon niet afnemen tot er duidelijkheid is over de reparatie. En hopen dat de verkoper daarin meegaat.

[Voor 4% gewijzigd door CirclDigital op 29-01-2023 19:30]

[Vicsnikker]

Rukapul schreef op zondag 29 januari 2023 @ 18:32:
Met alle toezeggingen ga je als koper niet zomaar onder de koop uitkomen.

Blijkbaar zal het appartement zonder schade geleverd worden. Is ook een kleine reparatie.

En omdat het een grote VVE betreft zal materiële schade voor koper erg beperkt zijn. Zoveel kost het herstellen van een enkel dak ook weer niet. Verkoper zou zelfs koper ook nog voor dit deel schadeloos kunnen stellen.

Meer zorgen zou ik me maken over de energiekosten horend bij zo'n doorwaaidak

Rakupul -

Waarom denk je dat het een kleine reparatie is?

Ik ben nu nog onder de veronderstelling dat de lekkageplek direct samenhangt met de situatie op de zolder. Als dat zo is, dan verwacht ik dat lekkagevrij maken lang kan duren. Als het toch een incidentele lekkage is die niets met de zolder te maken heeft, dan zou het mee kunnen vallen.

Wat denk jij?

[twain4me]

Vicsnikker schreef op zondag 29 januari 2023 @ 19:43:
[...]


Rakupul -

Waarom denk je dat het een kleine reparatie is?

Ik ben nu nog onder de veronderstelling dat de lekkageplek direct samenhangt met de situatie op de zolder. Als dat zo is, dan verwacht ik dat lekkagevrij maken lang kan duren. Als het toch een incidentele lekkage is die niets met de zolder te maken heeft, dan zou het mee kunnen vallen.

Wat denk jij?

ik heb een beetje een gekleurde bril maar dit kan eigenlijk geen grote lekkage zijn. dan lag dat plafond allang op de grond. die kunnen namelijk niet heel goed tegen veel en lang water ik gok op het loodwerk naast de schoorsteen. en de huidige schade in het appartement is slechts een vlek in het plafond.

[Voor 4% gewijzigd door twain4me op 29-01-2023 20:11]

[Vicsnikker]

twain4me schreef op zondag 29 januari 2023 @ 20:09:
[...]


ik heb een beetje een gekleurde bril maar dit kan eigenlijk geen grote lekkage zijn. dan lag dat plafond allang op de grond. die kunnen namelijk niet heel goed tegen veel en lang water ik gok op het loodwerk naast de schoorsteen. en de huidige schade in het appartement is slechts een vlek in het plafond.

Twain4me -

Dat zou kunnen. Het plafond is wel recentelijk gewit, heb je dat meegenomen in je overweging?

Ik overweeg om de Verkoper in gebreke te stellen, met 8 dagen om de lekkage op te lossen en een compensatie voor de toestand van de zolder. Ik koop naast het appartementsrecht ook een aandeel in de VvE en ik heb eigenlijk niet echt iets te verliezen geloof ik. Verkoper doet natuurlijk veel beloftes, maar ik krijg in principe gewoon niet de woning bij de overdracht conform afspraak.

[twain4me]

Dat dak wordt gerepareerd door de VVE of die nu de reparatie nu doen of straks maakt helemaal niets uit voor je. Het gaat immers gewoon uit de middelen van de VVE. als het eerst is gedaan zijn die middelen dus lager op het moment van overdracht en anders maak jij van die middelen gebruik. alleen als ze geen middelen hebben zal je mee moeten betalen in het 2e geval. daarom is voor de aankoop onderzoeken of de VVE gezond is ook zo belangrijk.

[Vicsnikker]

twain4me schreef op zondag 29 januari 2023 @ 22:05:
Dat dak wordt gerepareerd door de VVE of die nu de reparatie nu doen of straks maakt helemaal niets uit voor je. Het gaat immers gewoon uit de middelen van de VVE. als het eerst is gedaan zijn die middelen dus lager op het moment van overdracht en anders maak jij van die middelen gebruik. alleen als ze geen middelen hebben zal je mee moeten betalen in het 2e geval. daarom is voor de aankoop onderzoeken of de VVE gezond is ook zo belangrijk.

Twain4me -

De VvE zelf is gezond. Er wordt ongeveer 160k betaald door de leden per jaar. 90k gaat naar planmatig onderhoud. Er staat 40k op de balans begin dit jaar. Dat kon ik lezen in de documentatie.

Voor mij maakt het wel uit wanneer het wordt opgelost. Ik had graag willen verbouwen, maar dat wordt lastiger zolang er water door het plafond lekt. Dan heb ik het nog niet over de dubbele lasten, gas water licht. Gevolgschade dus. Ik weet alleen niet of dat juridisch een beetje hout snijdt.

Maar mijns inziens gaat het erom dat Verkoper niet voldoet aan de omschrijving in de koopovereenkomst. Er zou een woning worden geleverd zoals te zien was tijdens de bezichtiging, dus zonder lekkages en verhoogde risico's op lekkages door een verwaarloosde zolder. De koopovereenkomst bevat ook een bepaling die noemt dat het gaat om een woning waarbij er goed zorg wordt gedragen voor de gemeenschappelijke ruimtes, dus even plat gezegd zonder gekke schimmeltoestanden en lekkages op de zolder.

Ik overweeg nu om Verkoper gewoon in gebreke te stellen, ik geloof niet dat ik iets te verliezen heb.

[Sethro]

twain4me schreef op zondag 29 januari 2023 @ 22:05:
Dat dak wordt gerepareerd door de VVE of die nu de reparatie nu doen of straks maakt helemaal niets uit voor je. Het gaat immers gewoon uit de middelen van de VVE. als het eerst is gedaan zijn die middelen dus lager op het moment van overdracht en anders maak jij van die middelen gebruik. alleen als ze geen middelen hebben zal je mee moeten betalen in het 2e geval. daarom is voor de aankoop onderzoeken of de VVE gezond is ook zo belangrijk.

Dat betaal je dus deels zelf. Extra uitgaven is ook extra inleggen.

[Rukapul]

Vicsnikker schreef op zondag 29 januari 2023 @ 21:38:
[...]


Twain4me -

Dat zou kunnen. Het plafond is wel recentelijk gewit, heb je dat meegenomen in je overweging?

Witten verbetert een (gips)plafond niet. Het kleurt het alleen en zelfs dat zeer matig kan ik uit ervaring zeggen (als er geen vlekkenvoorstrijk wordt gebruikt komen de bruine vlekken snel terug).

Ik overweeg om de Verkoper in gebreke te stellen, met 8 dagen om de lekkage op te lossen en een compensatie voor de toestand van de zolder. Ik koop naast het appartementsrecht ook een aandeel in de VvE en ik heb eigenlijk niet echt iets te verliezen geloof ik. Verkoper doet natuurlijk veel beloftes, maar ik krijg in principe gewoon niet de woning bij de overdracht conform afspraak.

M.i. heb je op deze punten ook gelijk, maar dat is heel iets anders dan de koop ontbinden.

Ik weet ook vrijwel zeker dat een iets constructievere insteek beter werkt. 'veel beloftes' kunnen namelijk eenvoudig juridisch vorm gegeven worden als aanhangsel bij de koopovereenkomst.

Waarschijnlijk maakt het de verkoper weinig uit, want die weet dat dit beperkte kosten zijn. Dat plafond is een paar honderd euro tot misschien 2000 als het compleet vervangen moet worden (bv 3 mandagen a 50 euro ex BTW voor gipsen/stuccen/verven).

En dan die VVE kosten: zelfs als je daar recht op compensatie zou hebben dan is het een laag bedrag. Zo'n lekkage en gerelateerd herstelwerk kosten een paar honderd tot een paar duizend wat vervolgens omgeslagen wordt over een flink aantal objecten en dus mogelijk tientjeswerk is.

Termen als 'verwaarloosde zolder' is flauw, want elk dak kan lekken op enig moment.

[Oekiejoekie]

Vicsnikker schreef op zondag 29 januari 2023 @ 23:36:
[...]


Twain4me -

De VvE zelf is gezond. Er wordt ongeveer 160k betaald door de leden per jaar. 90k gaat naar planmatig onderhoud. Er staat 40k op de balans begin dit jaar. Dat kon ik lezen in de documentatie.

Voor mij maakt het wel uit wanneer het wordt opgelost. Ik had graag willen verbouwen, maar dat wordt lastiger zolang er water door het plafond lekt. Dan heb ik het nog niet over de dubbele lasten, gas water licht. Gevolgschade dus. Ik weet alleen niet of dat juridisch een beetje hout snijdt.

40k op de balans van een VVE waar per jaar 160k binnen komt ? En waarvan 90k naar planmatig onderhoud gaat ? Dat zou ik niet gezond noemen, eerder zwaar ziek...

[Vicsnikker]

Rukapul schreef op zondag 29 januari 2023 @ 23:40:
[...]

Witten verbetert een (gips)plafond niet. Het kleurt het alleen en zelfs dat zeer matig kan ik uit ervaring zeggen (als er geen vlekkenvoorstrijk wordt gebruikt komen de bruine vlekken snel terug).

[...]

M.i. heb je op deze punten ook gelijk, maar dat is heel iets anders dan de koop ontbinden.

Ik weet ook vrijwel zeker dat een iets constructievere insteek beter werkt. 'veel beloftes' kunnen namelijk eenvoudig juridisch vorm gegeven worden als aanhangsel bij de koopovereenkomst.

Waarschijnlijk maakt het de verkoper weinig uit, want die weet dat dit beperkte kosten zijn. Dat plafond is een paar honderd euro tot misschien 2000 als het compleet vervangen moet worden (bv 3 mandagen a 50 euro ex BTW voor gipsen/stuccen/verven).

En dan die VVE kosten: zelfs als je daar recht op compensatie zou hebben dan is het een laag bedrag. Zo'n lekkage en gerelateerd herstelwerk kosten een paar honderd tot een paar duizend wat vervolgens omgeslagen wordt over een flink aantal objecten en dus mogelijk tientjeswerk is.

Termen als 'verwaarloosde zolder' is flauw, want elk dak kan lekken op enig moment.

Rakapul -

Dank voor de input. De koopovereenkomst noemt dat als een partij langer dan 8 dagen in verzuim blijft na ingebrekestelling de andere partij ontbinding kan vorderen. De term 'verwaarloosde zolder' is inderdaad meer frustratie van mijn kant dan gestoeld op juridische gronden.

Verkoper heeft 12 januari aangegeven dat na 2 weken de lekkage in het dak verholpen zou zijn en dat ik daarvan op de hoogte zou worden gehouden. Maar dit is niet gebeurd. Ik ben wel één keer gebeld door het dakspecialisatie bedrijf, die aangaf dat het risico op doorlekken nihil was. Het is nu 2,5 weken verder, maar het dak is niet hersteld. Ik ben daardoor vrij huiverig geworden voor meer beloftes.

Ik zou dan de voorkeur geven aan een korting op de koopsom in plaats van de beloftes van herstel als het gaat om de lekkage in het appartement.

Maar het inschatten van de kosten / schadevergoeding van de zolder vind ik lastiger. Daar zou denk ik liever gaan voor iets vastleggen als aanhangsel bij de koopovereenkomst of leveringsakte. Kan Verkoper zo eenvoudig 'wegkomen' met het niet voldoen aan de 'planmatig' onderhoudsgarantie die in de koopovereenkomst staat vastgelegd?

[Makkelijk]

Vicsnikker schreef op zondag 29 januari 2023 @ 23:36:
[...]


Twain4me -

De VvE zelf is gezond. Er wordt ongeveer 160k betaald door de leden per jaar. 90k gaat naar planmatig onderhoud. Er staat 40k op de balans begin dit jaar. Dat kon ik lezen in de documentatie.

Waar blijft die andere 70k?

[BazzH]

Makkelijk schreef op maandag 30 januari 2023 @ 04:01:
[...]


Waar blijft die andere 70k?

Schoonmaak, kleine reparaties en natuurlijk beheer.

[Makkelijk]

BazzH schreef op maandag 30 januari 2023 @ 06:54:
[...]

Schoonmaak, kleine reparaties en natuurlijk beheer.

Bijna de helft? Ik neem aan dat zoiets ook uitgespecificeerd is. In elk geval lijkt het me verdacht dat er zo weinig in kas zit als er zo veel naar planmatig onderhoud gaat en alsnog zo veel over is voor het niet planmatige.

[twain4me]

Sethro schreef op zondag 29 januari 2023 @ 23:39:
[...]


Dat betaal je dus deels zelf. Extra uitgaven is ook extra inleggen.

opzich klopt dat ,mijn punt is dat je dat dus niet kan veranderen. de huidige eigenaar hoeft dat namelijk ook niet te betalen die heeft immers al jaren lang VVE bijdrage betaald, juist voor als er een lekkage zou komen. voor koper veranderd er financieel echt niets of de reparatie voor of na de overdracht wordt gedaan. de lekkage had ook bij een ander huis kunnen zijn en dan had koper er ook niets aan kunnen doen dat de reserves van de VVE lager zijn dan het moment van peilen.

[SunnieNL]

Ik heb bij mijn appartement paar jaar terug alle gegevens van de vve opgevraagd. Als ik die zolder had gezien had ik zeker gevraagd om mij het meerjarenplan, financiële staat en het laatste bezichtiging rapport waarop het meerjarenplan is gebaseerd (en zeker die van het dak). Staat daar niets in over die lekkages (die er zo te zien niet sinds gisteren zijn), dan had ik niet eens geboden op het appartement.

Als die vve financieel gezond is zoals je zegt, dan snap ik alle opmerkingen niet van garant staan van de verkoper dat de lekkage kan worden opgelost. En wat houdt dat in? Dat het probleem wordt opgelost, de vve al hun spaargeld kwijt is en dat de rest door de verkoper wordt gedragen? Dat klinkt idd heel financieel gezond.

Overigens ben je als koper verplicht dat vve onderzoek te doen. Ik geloof nooit in de mooie teksten van een brochure over hoe gezond de vve wel niet is. Lever het bewijs maar. Te vaak gezien dat het er stond en het gewoon niet het geval was.

[Voor 14% gewijzigd door SunnieNL op 30-01-2023 09:07]

[twain4me]

Vicsnikker schreef op zondag 29 januari 2023 @ 23:36:
[...]


Twain4me -

De VvE zelf is gezond. Er wordt ongeveer 160k betaald door de leden per jaar. 90k gaat naar planmatig onderhoud. Er staat 40k op de balans begin dit jaar. Dat kon ik lezen in de documentatie.

Voor mij maakt het wel uit wanneer het wordt opgelost. Ik had graag willen verbouwen, maar dat wordt lastiger zolang er water door het plafond lekt. Dan heb ik het nog niet over de dubbele lasten, gas water licht. Gevolgschade dus. Ik weet alleen niet of dat juridisch een beetje hout snijdt.

Maar mijns inziens gaat het erom dat Verkoper niet voldoet aan de omschrijving in de koopovereenkomst. Er zou een woning worden geleverd zoals te zien was tijdens de bezichtiging, dus zonder lekkages en verhoogde risico's op lekkages door een verwaarloosde zolder. De koopovereenkomst bevat ook een bepaling die noemt dat het gaat om een woning waarbij er goed zorg wordt gedragen voor de gemeenschappelijke ruimtes, dus even plat gezegd zonder gekke schimmeltoestanden en lekkages op de zolder.

Ik overweeg nu om Verkoper gewoon in gebreke te stellen, ik geloof niet dat ik iets te verliezen heb.

Ik dacht dat je niets juridisch wilde doen
natuurlijk kan je ze in gebreken stellen, maar degeen die nu eigenlijk in gebreken blijft is niet zozeer de verkoper maar de VVE (ervanuitgaande dat de VVE van de lekkage weet) nogmaals een lekkage valt onder de verantwoordelijkheid van de VVE en haar verzekering . En is dus niet de verantwoordelijkheid van verkoper. Sterker nog: als koper dit zelf gaan repareren mag dat nieteens zomaar. Schimmel is waarschijnlijk gewoon het gevolg van de lekkage en valt dus gewoon onder de reparatie.

[BazzH]

Makkelijk schreef op maandag 30 januari 2023 @ 07:36:
[...]


Bijna de helft? Ik neem aan dat zoiets ook uitgespecificeerd is. In elk geval lijkt het me verdacht dat er zo weinig in kas zit als er zo veel naar planmatig onderhoud gaat en alsnog zo veel over is voor het niet planmatige.

Tuurlijk heeft de VvE gewoon een boekhouding. Verder zeggen de bedragen alleen niet zo heel veel zonder de context.

Arbeid is duur hoor. Van wat ik van vroeger herinner, waren bij ons de beheerder, de schoonmaak en het groenonderhoud best serieuze kostenposten.

[Sethro]

twain4me schreef op maandag 30 januari 2023 @ 08:58:
[...]


opzich klopt dat ,mijn punt is dat je dat dus niet kan veranderen. de huidige eigenaar hoeft dat namelijk ook niet te betalen die heeft immers al jaren lang VVE bijdrage betaald, juist voor als er een lekkage zou komen. voor koper veranderd er financieel echt niets of de reparatie voor of na de overdracht wordt gedaan. de lekkage had ook bij een ander huis kunnen zijn en dan had koper er ook niets aan kunnen doen dat de reserves van de VVE lager zijn dan het moment van peilen.

Stel dat dak vernieuwd moet worden en dat kost 60k. Dat is nieuwe informatie. En met reservepot van 40k betekent dat de koper flink extra moet bijleggen in de VVE pot. Dat maakt dus wel echt een verschil tov de situatie waarin het dak goed onderhouden zou zijn en die vernieuwing niet nodig is.

[twain4me]

Sethro schreef op maandag 30 januari 2023 @ 09:12:
[...]


Stel dat dak vernieuwd moet worden en dat kost 60k. Dat is nieuwe informatie. En met reservepot van 40k betekent dat de koper flink extra moet bijleggen in de VVE pot. Dat maakt dus wel echt een verschil tov de situatie waarin het dak goed onderhouden zou zijn en die vernieuwing niet nodig is.

die optie noemde ik ook al en dat maakt het anders, maar met 40 k kan je een heleboel lekkage verhelpen.
veder eens met @Oekiejoekie klinkt als zwaar ziek.

[Voor 4% gewijzigd door twain4me op 30-01-2023 09:20]

[mierenfokker]

Wat @Rukapul zegt: Verkoper heeft getracht de vlekken te maskeren met schilderen, en een rookgordijn proberen te maken met een folder met gepland onderhoud.

[mierenfokker]

Oekiejoekie schreef op zondag 29 januari 2023 @ 23:41:
[...]


40k op de balans van een VVE waar per jaar 160k binnen komt ? En waarvan 90k naar planmatig onderhoud gaat ? Dat zou ik niet gezond noemen, eerder zwaar ziek...

Wat zou er voor die 90k gedaan worden:
- Schoonmaken gemeenschappelijke ruimtes
- Onderhoud groenwerk buiten
- enz?

Ik weet niet hoe groot het gebouw is, maar als het groot is dan kost alles natuurlijk best wel veel geld.

(Hmmm sorry werd al besproken)

[Voor 3% gewijzigd door mierenfokker op 30-01-2023 09:24]

[twain4me]

mierenfokker schreef op maandag 30 januari 2023 @ 09:21:
Wat @Rukapul zegt: Verkoper heeft getracht de vlekken te maskeren met schilderen, en een rookgordijn proberen te maken met een folder met gepland onderhoud.

Is dat zo? uit het verhaal begrijp ik dat ze het zouden gaan schilderen. het klinkt mij dat TS de woning heeft gezien zonder schilderwerk. Als dat niet het geval is hebben ze er in iedergeval geen geheim gemaakt dat ze het hebben geschilderd en moet je als koper dus gewoon extra onderzoeken. daarnaast heeft verkoper er zelf niet gewoond en sta je als koper een stuk zwakker bij gebreken. en heb je dus weer meer te onderzoeken.

Een bank neemt toich nooit genoegen met een folder? je moet volgens mij de juiste stukken gewoon bijvoegen bij je hypotheek aanvraag.

[Voor 8% gewijzigd door twain4me op 30-01-2023 09:29]

[eamelink]

Sethro schreef op maandag 30 januari 2023 @ 09:12:
Stel dat dak vernieuwd moet worden en dat kost 60k. Dat is nieuwe informatie. En met reservepot van 40k betekent dat de koper flink extra moet bijleggen in de VVE pot. Dat maakt dus wel echt een verschil tov de situatie waarin het dak goed onderhouden zou zijn en die vernieuwing niet nodig is.

Het is wel nieuwe informatie, maar niet echt informatie die afwijkt van wat wat er bekend was tijdens het sluiten van de overeenkomst. De financiën van de VVE waren bekend, en naar de daadwerkelijke toestand van het dak is niet geïnformeerd.

Ik ben wel heel benieuwd wat er in het Meerjaren Onderhoudsplan staat over het dak

[FRANQ]

We vergeten deze even door de lekkage.

Vicsnikker schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 17:44:
Desondanks is het appartement goed geïsoleerd en heeft het een energielabel met specificatie B.

Waar zou de isolatie moeten liggen?
Aan de binnenkant van het dak in ieder geval niet.

En de buitenkant lijkt me onwaarschijnlijk als het dak al lekt als er een pan scheef ligt.
Er ligt dan ook geen spinvlies/dampopen laag op het dakbeschot.

Zonder dakpannen zou het dak in principe al volledig waterdicht moeten zijn.

Natte isolatie wil je ten aller tijde voorkomen.
Een lek kan erg lang onopgemerkt blijven omdat het vocht in de isolatie trekt.
En uiteindelijk is het zo nat dat je dakbeschot wegrot, omdat de isolatie nooit meer droogt.
Gipsplaten veranderen in pulp en de hele zooi valt zo naar beneden.

Misschien dat de gipsplaten recent zijn gaan doorlekken omdat het dak verzadigd is.
Ik snap dat ze niet wekelijks daar boven kijken, en dit moet opgelost worden.
Mogelijk zit er isolatie boven je gipsplaten en onder de zoldervloer.
Deze zal dus verzadigd zijn, ik zou deze laten vervangen.

Maar ik zou hier wel goede afspraken over maken en dit zwart op wit zetten.
Lijkt me verder geen reden om het appartement te laten schieten.
Klinkt alsof de verkoper bereidwillig is en in goeder trouw handelt.

Denk dat dit nog zo'n oud label is die je voor 2 tientjes online kon bestellen.

[Voor 5% gewijzigd door FRANQ op 30-01-2023 11:41]

[BazzH]

Hielko schreef op zondag 29 januari 2023 @ 18:33:
[...]

Nee, want die aannemer is pas komen kijken na het tekenen van het koopcontract.

Dat is normaal. Je mag mijn huis ook niet keuren voor je de overeenkomst getekend hebt. Daarna mag het dan eventueel wel binnen de 3 dagen bedenktijd. Ik heb nog nooit een huis laten keuren voordat ik iets getekend had.

Ik denk dat je in dit geval ook niet moet ontbinden op basis van bouwkundige keuring, maar meer op non-conformiteit. Verkoper verkoopt een appartement in een gebouw met een goede staat van onderhoud en een plat dak, maar lijkt dat dus niet te kunnen leveren. Ook de reactie op 2 lekken boven het te verkopen appartement is maar mwa-mwa. 2 pannen konden ze nog wel even rechtleggen, maar dat andere lek dat was te lastig hoor. Maarja.... dat "lekt vast niet door" hoor. Ondertussen beginnen o.a. de gordingen er wel interessant uit te zien.

[Gorefest]

twain4me schreef op maandag 30 januari 2023 @ 09:11:
[...]


Ik dacht dat je niets juridisch wilde doen
natuurlijk kan je ze in gebreken stellen, maar degeen die nu eigenlijk in gebreken blijft is niet zozeer de verkoper maar de VVE (ervanuitgaande dat de VVE van de lekkage weet) nogmaals een lekkage valt onder de verantwoordelijkheid van de VVE en haar verzekering . En is dus niet de verantwoordelijkheid van verkoper. Sterker nog: als koper dit zelf gaan repareren mag dat nieteens zomaar. Schimmel is waarschijnlijk gewoon het gevolg van de lekkage en valt dus gewoon onder de reparatie.

Dit is achterstallig onderhoud en daar gaat de verzekering echt helemaal niks aan mee betalen.

[Hielko]

BazzH schreef op maandag 30 januari 2023 @ 10:45:
[...]

Dat is normaal. Je mag mijn huis ook niet keuren voor je de overeenkomst getekend hebt. Daarna mag het dan eventueel wel binnen de 3 dagen bedenktijd. Ik heb nog nooit een huis laten keuren voordat ik iets getekend had.

Ik denk dat je in dit geval ook niet moet ontbinden op basis van bouwkundige keuring, maar meer op non-conformiteit. Verkoper verkoopt een appartement in een gebouw met een goede staat van onderhoud en een plat dak, maar lijkt dat dus niet te kunnen leveren. Ook de reactie op 2 lekken boven het te verkopen appartement is maar mwa-mwa. 2 pannen konden ze nog wel even rechtleggen, maar dat andere lek dat was te lastig hoor. Maarja.... dat "lekt vast niet door" hoor. Ondertussen beginnen o.a. de gordingen er wel interessant uit te zien.

De reden dat het niet gebruikelijk is om het voor het tekenen van het koopcontract te doen is vooral om de potentiële koper dan het risico loopt dat ie voor een keuring betaalt waar hij niks aan heeft (omdat het aan iemand anders verkocht wordt/ze geen overeenstemming bereiken over de koopvoorwaarden). Als je vervolgens wel een voorbehoud voor bouwkundige keuring opneemt dan is het juist gebruikelijk om deze NIET in de 3 dagen bedenktermijn te plannen (want dan kunnen ze ook ontbinden bij minder dan X aan directe kosten). Wat dan wel weer gebruikelijk is om geen voorbehoud van bouwkundige keuring af te spreken, maar wel het recht op het doen van een bouwkundige keuring binnen de bedenktermijn.

Hoe dan ook, het constateren van gebreken na het verlopen van relevante ontbindende voorwaarden heeft in ieder geval niks te maken met het voldoen aan je onderzoeksplicht.

[CirclDigital]

BazzH schreef op maandag 30 januari 2023 @ 10:45:
[...]
Dat is normaal. Je mag mijn huis ook niet keuren voor je de overeenkomst getekend hebt. Daarna mag het dan eventueel wel binnen de 3 dagen bedenktijd. Ik heb nog nooit een huis laten keuren voordat ik iets getekend had.

Wat hier dus niet normaal was is dat er geen formele bouwkundige keuring is geweest. En zeker als een woning als opknapper wordt verkocht is dat best zinvol. Het door de woning lopen met een aannemer nadat alle ontbindende voorwaarden zijn verstreken is leuk maar voegt (juridisch) niet echt iets toe. En daarom is er nu een issue (wellicht was dit tijdens de keuring een tijd terug niet eens geconstateerd).

En natuurlijk kan je gewoon afspreken een keuring te doen voor je tekent. Dat jij dat niet doet is niet zo relevant.

[Voor 10% gewijzigd door CirclDigital op 30-01-2023 12:07]

[CirclDigital]

Vicsnikker schreef op zondag 29 januari 2023 @ 23:36:
[...]
De VvE zelf is gezond. Er wordt ongeveer 160k betaald door de leden per jaar. 90k gaat naar planmatig onderhoud. Er staat 40k op de balans begin dit jaar. Dat kon ik lezen in de documentatie.

Ik overweeg nu om Verkoper gewoon in gebreke te stellen, ik geloof niet dat ik iets te verliezen heb.

Je zult iets meer info moeten geven om met deze getallen iets te kunnen. Ik neem aan dat die jaarlijkse 90k in een reserve gaat voor meerjarig onderhoud en dat er dus een grotere reserve is dan die 40k (kasgeld) die je aangeeft?

Maar ik zou zeker alle gegevens van de VVE opvragen en ook in de notulen van de vergaderingen proberen te achterhalen of er eerder of de lekkage is gesproken.

In gebreke stellen is één stap. Dan kunnen ze de zaak tijdig oplossen, maar je moet dan eigenlijk wel ook de volgende stap willen zetten en dat is ontbinden na verstrijken van je deadline.

[Voor 8% gewijzigd door CirclDigital op 30-01-2023 12:17]

[BazzH]

CirclDigital schreef op maandag 30 januari 2023 @ 12:04:
[...]


Wat hier dus niet normaal was is dat er geen formele bouwkundige keuring is geweest. En zeker als een woning als opknapper wordt verkocht is dat best zinvol. Het door de woning lopen met een aannemer nadat alle ontbindende voorwaarden zijn verstreken is leuk maar voegt (juridisch) niet echt iets toe. En daarom is er nu een issue (wellicht was dit tijdens de keuring een tijd terug niet eens geconstateerd).

En natuurlijk kan je gewoon afspreken een keuring te doen voor je tekent. Dat jij dat niet doet is niet zo relevant.

Ik vraag me af hoe zinvol dat precies is. Juist als je een opknapper koopt en dus wil gaan verbouwen/renoveren is het misschien een veel beter idee om je aannemer eens te laten kijken (de aannemer deed bij ons grote klussen die we niet zelf kunnen, afwerken enzo doen we over het algemeen zelf). Dat ik heb ik destijds ook gedaan. Maar... ik had wel het rapport van de bouwkundige keuring die de verkopers hadden laten uitvoeren. Natuurlijk is dat een verkopers-rapport en slaan de genoemde bedragen dan he-le-maal nergens op. Stelpost schilderwerk: 600 euro.... yeah, right, nulletje vergeten waarschijnlijk.... Ik had meer aan het advies van mijn aannemer, als ik heel eerlijk ben.

Mijn makelaar heeft ze laten weten dat hun rapport crap was en het bod was daar ook naar.

[Voor 4% gewijzigd door BazzH op 30-01-2023 12:31]

[CirclDigital]

Ben het helemaal met je eens dat een standaard bouwkundig rapport inhoudelijk vaak veel te wensen overlaat. Maar het is wel het enige dat je in een ontbindende voorwaarde kan gebruiken (sterker nog, je moet die ontbindende voorwaarde zelf wegstrepen).

Anders blijft alleen over een goede inspectie vooraf en daar je bod op aanpassen.

[BazzH]

CirclDigital schreef op maandag 30 januari 2023 @ 12:33:
Ben het helemaal met je eens dat een standaard bouwkundig rapport inhoudelijk vaak veel te wensen overlaat. Maar het is wel het enige dat je in een ontbindende voorwaarde kan gebruiken (sterker nog, je moet die ontbindende voorwaarde zelf wegstrepen).

Anders blijft alleen over een goede inspectie vooraf en daar je bod op aanpassen.

Ik heb altijd gekeurd in de bedenktijd. Dan heb je helemaal geen ontbindende voorwaarde nodig. Als het echt te gortig wordt, dan cancel je de hele boel gewoon (al dan niet met een nieuw bod, aangepast aan de werkelijkheid). Natuurlijk is dat ook niet wat jij als koper wil, maar het is wat het is.

[Voor 4% gewijzigd door BazzH op 30-01-2023 12:36]

[CirclDigital]

BazzH schreef op maandag 30 januari 2023 @ 12:35:
[...]
Ik heb altijd gekeurd in de bedenktijd. Dan heb je helemaal geen ontbindende voorwaarde nodig. Als het echt te gortig wordt, dan cancel je de hele boel gewoon (al dan niet met een nieuw bod, aangepast aan de werkelijkheid). Natuurlijk is dat ook niet wat jij als koper wil, maar het is wat het is.

Hoe vaak ben je verhuisd dan de laatste tijd.... die wettelijke bedenktijd is er pas sinds 2003?

[BazzH]

CirclDigital schreef op maandag 30 januari 2023 @ 12:38:
[...]

Hoe vaak ben je verhuisd dan de laatste tijd.... die wettelijke bedenktijd is er pas sinds 2003?

3x.

[twain4me]

Gorefest schreef op maandag 30 januari 2023 @ 10:48:
[...]

Dit is achterstallig onderhoud en daar gaat de verzekering echt helemaal niks aan mee betalen.

Ik denk dat je gelijk hebt, maar vanuit de foto's kan je niet zeker zeggen dat het achterstallig onderhoud is. opgewaaid voetlood oid kan ook.

[Vicsnikker]

Inmiddels ben ik anderhave dag verder.

Verkoper heeft een lekkage inspectie bedrijf ingeschakeld die heeft vastgesteld dat de lekkage inderdaad komt van de schoorsteen. Er gaat nu een hoogwerker gebruikt worden om het te herstellen.

Ik heb in de tussentijd uitgezocht wie het energielabel heeft afgegeven. Dit blijkt te gaan om een ZZP'er die sinds 6 maanden bevoegd is om energielabels af te geven. Deze ZZP'er is naast de werkzaamheden van zijn eenmanszaak in dienst bij Verkoper als medewerker technisch beheer.

Edit: contact opgenomen met het KEGO (https://stichtingkego.nl/contact/), het overkoepelende orgaan die toeziet op de correctheid van energielabels. Die geeft aan dat het bovenstaande legaal is.

[Voor 15% gewijzigd door Vicsnikker op 31-01-2023 14:57]

[twain4me]

Vicsnikker schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 14:42:
Inmiddels ben ik anderhave dag verder.

Verkoper heeft een lekkage inspectie bedrijf ingeschakeld die heeft vastgesteld dat de lekkage inderdaad komt van de schoorsteen. Er gaat nu een hoogwerker gebruikt worden om het te herstellen.

Ik heb in de tussentijd uitgezocht wie het energielabel heeft afgegeven. Dit blijkt te gaan om een ZZP'er die sinds 6 maanden bevoegd is om energielabels af te geven. Deze ZZP'er is naast de werkzaamheden van zijn eenmanszaak in dienst bij Verkoper als medewerker technisch beheer.

Edit: contact opgenomen met het KEGO (https://stichtingkego.nl/contact/), het overkoepelende orgaan die toeziet op de correctheid van energielabels. Die geeft aan dat het bovenstaande legaal is.

je kan het eventueel vergelijken met andere woningen die eerder zijn verkocht, kan weinig oordelen op basis van de foto maar het geeft mij zeker geen label B vibe.
https://www.energielabel.nl/woningen/zoek-je-energielabel/

[Vicsnikker]

Dit artikel is opgenomen in mijn koopovereenkomst.

Beschadiging
Indien het Registergoed vóór het tijdstip van risico-overgang anders dan door toedoen van de koper, geheel of gedeeltelijk verloren gaat of in meer dan geringe mate wordt beschadigd, is Verkoper verplicht Koper daarvan onverwijld in kennis te stellen. Alsdan is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken nadat de koper in kennis is gesteld, maar in ieder geval vóór de in artikel 1 genoemde datum van levering:
a - Koper niettemin uitvoering van deze overeenkomst verlangt; in dit geval zal Verkoper aan koper overdragen: het Registergoed in de staat waarin het zich alsdan bevindt, alsmede - zonder
enige bijzondere tegenprestatie naast de overeengekomen koopprijs - alle
rechten, die Verkoper ter zake van vorenbedoelde schade kan
doen gelden uit hoofde van verzekering of uit anderen hoofde jegens derden,
tenzij
b - Verkoper verklaart de schade vóór de in artikel 1 genoemde datum van levering dan wel binnen vier weken nadat deze is ontstaan voor rekening van Verkoper te zullen herstellen. De juridische levering
zal alsdan - zo nodig - worden opgeschort tot uiterlijk de dag, volgende op die, waarop de termijn van vier weken is verstreken. Vindt binnen gemelde termijn het herstel niet naar behoren plaats, dan heeft de Koper alsnog het recht deze overeenkomst te ontbinden. Maakt koper geen gebruik van dit recht, dan zal de juridische levering worden opgeschort totdat de schade naar behoren is hersteld. Een gestelde bankgarantie zal, in geval de juridische levering wordt uitgesteld, zo nodig moeten worden verlengd

Stel ik wil hierop een beroep doen, zou ik dan voor de termijn die hierin genoemd wordt uit kunnen gaan van de datum waarop ik de zolder bezocht (12 januari)? Of alleen van de datum waarop ik de lekkageplek zag in mijn woning (26 januari)? Als ik er überhaupt al een beroep op zou kunnen doen.

[Voor 15% gewijzigd door Vicsnikker op 31-01-2023 16:54]

[Soepstengel]

Vicsnikker schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 14:42:
Ik heb in de tussentijd uitgezocht wie het energielabel heeft afgegeven. Dit blijkt te gaan om een ZZP'er die sinds 6 maanden bevoegd is om energielabels af te geven. Deze ZZP'er is naast de werkzaamheden van zijn eenmanszaak in dienst bij Verkoper als medewerker technisch beheer.

Edit: contact opgenomen met het KEGO (https://stichtingkego.nl/contact/), het overkoepelende orgaan die toeziet op de correctheid van energielabels. Die geeft aan dat het bovenstaande legaal is.

Hier ben ik wel echt verbaasd over. Heb je het energielabel rapport al opgevraagd? Ik heb van onze huidige woning een compleet rapport dat 11 pagina's telt waar alle details in staan waarop het label is gebaseerd: gevels, gevelpanelen, daken, vloeren, ramen en buitendeuren voor isolatie. Het rapport bevat ook nog informatie over installaties zoals de verwarming en herniewbare energie. Ik ben wel erg benieuwd wat hier in staat.

[jeroenkb]

@Vicsnikker

Valt of staat met de bepaling of de huidige schade valt onder "meer dan geringe mate wordt beschadigd"
Anders kun je je hier niet op beroepen volgens mij

[Vicsnikker]

jeroenkb schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 17:08:
@Vicsnikker

Valt of staat met de bepaling of de huidige schade valt onder "meer dan geringe mate wordt beschadigd"
Anders kun je je hier niet op beroepen volgens mij

De huidige staat is nog gelijk aan die van de foto's die ik eerder postte.

[Vicsnikker]

Soepstengel schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 17:07:
[...]

Hier ben ik wel echt verbaasd over. Heb je het energielabel rapport al opgevraagd? Ik heb van onze huidige woning een compleet rapport dat 11 pagina's telt waar alle details in staan waarop het label is gebaseerd: gevels, gevelpanelen, daken, vloeren, ramen en buitendeuren voor isolatie. Het rapport bevat ook nog informatie over installaties zoals de verwarming en herniewbare energie. Ik ben wel erg benieuwd wat hier in staat.

Ik kan je een paar punten geven uit het rapport:



Op de zolderverdieping lag wel een soort isolatiemateriaal op de grond. Dus dat zou dan de '+' moeten zijn denk ik bij 'daken'.

[Voor 8% gewijzigd door Vicsnikker op 31-01-2023 17:23]

[Rukapul]

Vicsnikker schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 17:19:
[...]


Ik kan je een paar punten geven uit het rapport:

[Afbeelding]

Op de zolderverdieping lag wel een soort isolatiemateriaal op de grond. Dus dat zou dan de '+' moeten zijn denk ik bij 'daken'.

Er staat Rc=2.5 dus dat is al snel bv 5 (PIR) of 8 (EPS) cm dikke platen.

[Vicsnikker]

Rukapul schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 17:58:
[...]

Er staat Rc=2.5 dus dat is al snel bv 5 (PIR) of 8 (EPS) cm dikke platen.

Er lagen geen platen, meer een soort dekens op de grond daar. Ik denk dit: https://www.isolatie-info.nl/isolatiedekens.

[Rukapul]

Vicsnikker schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 19:42:
[...]


Er lagen geen platen, meer een soort dekens op de grond daar. Ik denk dit: https://www.isolatie-info.nl/isolatiedekens.

Dat kan ook (idem flinke dikte). Maakt de zolder wel ongeschikt om te betreden of opslag. Klinkt als een aanpak om zo goedkoop mogelijk te isoleren: minimale isolatiewaarde en makkelijkst te plaatsen.

Maar die zijn dus doorweekt met de lekkage? Lekker.

[Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 31-01-2023 19:50]

[twain4me]

Vicsnikker schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 16:49:


Stel ik wil hierop een beroep doen, zou ik dan voor de termijn die hierin genoemd wordt uit kunnen gaan van de datum waarop ik de zolder bezocht (12 januari)? Of alleen van de datum waarop ik de lekkageplek zag in mijn woning (26 januari)? Als ik er überhaupt al een beroep op zou kunnen doen.

zeg gewoon (of bedenk in iedergeval) wat je wil, als je er vanaf wil kan je wat mij betreft 2 dingen doen.

1 de verkoper aanspreken en zeggen dat je het eigenlijk niet meer wil en dan 2 zijdig ontbinden als ze dat ook goed vinden.
2 je gelijk gaan halen en dat doe je met specialisten op dat vlak, Maar er is weinig tijd om te twijfelen.

aangezien je hebt gevraagd om reparatie en ze die aan het uitvoeren zijn sta je denk ik met punt 2 niet heel sterk. na reparatie is het in iedergeval niet meer dan gering beschadigd (als dat het nu al zou zijn).

[Voor 12% gewijzigd door twain4me op 31-01-2023 20:04]

[Vicsnikker]

twain4me schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 19:58:
[...]


zeg gewoon (of bedenk in iedergeval) wat je wil, als je er vanaf wil kan je wat mij betreft 2 dingen doen.

1 de verkoper aanspreken en zeggen dat je het eigenlijk niet meer wil en dan 2 zijdig ontbinden als ze dat ook goed vinden.
2 je gelijk gaan halen en dat doe je met specialisten op dat vlak, Maar er is weinig tijd om te twijfelen.

aangezien je hebt gevraagd om reparatie en ze die aan het uitvoeren zijn sta je denk ik met punt 2 niet heel sterk. na reparatie is het in iedergeval niet meer dan gering beschadigd (als dat het nu al zou zijn).

Verkoper wil niet ontbinden, maar kijkt nu puur juridisch dus je optie 1 gaat hem niet worden.

Dan blijft denk ik inderdaad optie 2 over. Ik heb morgen contact met de juristen van Vereniging Eigen Huis
Het gaat er in artikel 13 (eerdere post) om dat er een meer dan geringe beschadiging ontstaat aan het Registergoed (dus het appartement of een gemeenschappelijke ruimte) na het tekenen van het koopcontract. Er is mijns inziens inderdaad een meer dan geringe beschadiging. Vervolgens is het aan Verkoper om dit binnen 4 weken te verhelpen. Dit moet 'naar behoren' gebeuren. Ik heb nu begrepen dat daar een hoogwerker aan te pas gaat komen. Naar behoren betekent wat mij betreft voorkomen dat er weer zoiets gebeurd en dus dat het dak en de schoorsteen worden aangepakt.

Punt is meer dat de situatie op de zolder waarschijnlijk al aanwezig was ten tijde van de koop, dan valt het dus niet onder artikel 13, zelf als ik het niet kon weten. Als de beschadigingen op de zolder allemaal hebben plaatsgevonden tussen koop en eindinspectie, dan wel. Verkoper noemt mij vaak dat de lekkage in de woning puur incidenteel is en dus niets met de kwaliteit van het planmatig onderhout te maken heeft. Maar er is net aangetoond dat de lekkage in de woning te maken heeft met de situatie op het dak, die zou dan dus (denk ik?) volgens hun ook incidenteel moeten zijn. Dan gaat art. 13 misschien ineens toch op.

Mijn plan is nu dit:
- Morgen een ingebrekestelling sturen voor de lekkage (zowel dak als woning) en voor de staat van het planmatig onderhoud, aangezien beide niet worden geleverd zoals omschreven ten tijde van de koop. Verkoper heeft dan 8 dagen om alsnog te leveren.
- Als het aantreffen van beschadiging in de zolder onder artikel 13 valt, dan is het over 8 dagen ook precies 4 weken waarna de termijn vervalt dat Verkoper hier iets aan kon doen. Art. 13 vereist geen aangetekende schriftelijke ingebrekestelling.

[twain4me]

Vicsnikker schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 20:43:
[...]


Verkoper wil niet ontbinden, maar kijkt nu puur juridisch dus je optie 1 gaat hem niet worden.

Dan blijft denk ik inderdaad optie 2 over. Ik heb morgen contact met de juristen van Vereniging Eigen Huis
Het gaat er in artikel 13 (eerdere post) om dat er een meer dan geringe beschadiging ontstaat aan het Registergoed (dus het appartement of een gemeenschappelijke ruimte) na het tekenen van het koopcontract. Er is mijns inziens inderdaad een meer dan geringe beschadiging. Vervolgens is het aan Verkoper om dit binnen 4 weken te verhelpen. Dit moet 'naar behoren' gebeuren. Ik heb nu begrepen dat daar een hoogwerker aan te pas gaat komen. Naar behoren betekent wat mij betreft voorkomen dat er weer zoiets gebeurd en dus dat het dak en de schoorsteen worden aangepakt.

uhmm dingen gaan stuk, dat hoort bij eigenaar zijn van een huis. schoorsteen door het dak is om meerdere redenen bouwkundig een slecht idee, jij ervaard er nu 1 de beste oplossing is dat ding verwijderen, maar dat kan je niet verlangen. lood kan gewoon opgewaaid of ingescheurd zijn, die dingen gebeuren.

Punt is meer dat de situatie op de zolder waarschijnlijk al aanwezig was ten tijde van de koop, dan valt het dus niet onder artikel 13, zelf als ik het niet kon weten. Als de beschadigingen op de zolder allemaal hebben plaatsgevonden tussen koop en eindinspectie, dan wel. Verkoper noemt mij vaak dat de lekkage in de woning puur incidenteel is en dus niets met de kwaliteit van het planmatig onderhout te maken heeft. Maar er is net aangetoond dat de lekkage in de woning te maken heeft met de situatie op het dak, die zou dan dus (denk ik?) volgens hun ook incidenteel moeten zijn. Dan gaat art. 13 misschien ineens toch op.

Je hebt gewoon niet goed gekeken. ook niet naar die lekkage. (die is ook niet van gisteren als ik de foto zie) het kan prima dat de zoldervloer het heeft opgenomen totdat de lekkage groter is geworden en dus niemand hem heeft gezien. Alternatief is dat de weersomstandigeheden voor waren om zoveel water door te laten dat het het plafond heeft gehaald. dergelijke lekkages hebben weinig met planmatigonderhoud te maken. zoon detail gaat velen jaren mee maar het kan ook veel eerder zijn door weersinvloeden. (of eventueel een fout bij plaatsing) Dus je reserveerd voor reparatie van wat er op je pad komt en je reserveerd voor vervangen van het hele dak wat er gaat gebeuren is niet aan jou of de verkoper maar aan de VVE.

[Vicsnikker]

twain4me schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 21:06:
[...]


uhmm dingen gaan stuk, dat hoort bij eigenaar zijn van een huis. schoorsteen door het dak is om meerdere redenen bouwkundig een slecht idee, jij ervaard er nu 1 de beste oplossing is dat ding verwijderen, maar dat kan je niet verlangen. lood kan gewoon opgewaaid of ingescheurd zijn, die dingen gebeuren.


[...]


Je hebt gewoon niet goed gekeken. ook niet naar die lekkage. (die is ook niet van gisteren als ik de foto zie) het kan prima dat de zoldervloer het heeft opgenomen totdat de lekkage groter is geworden en dus niemand hem heeft gezien. Alternatief is dat de weersomstandigeheden voor waren om zoveel water door te laten dat het het plafond heeft gehaald. dergelijke lekkages hebben weinig met planmatigonderhoud te maken. zoon detail gaat velen jaren mee maar het kan ook veel eerder zijn door weersinvloeden. (of eventueel een fout bij plaatsing) Dus je reserveerd voor reparatie van wat er op je pad komt en je reserveerd voor vervangen van het hele dak wat er gaat gebeuren is niet aan jou of de verkoper maar aan de VVE.

Twain4me - de lekkage was niet aanwezig tijdens de bezichtiging. Tijdens de eindinspectie zag de lekkage er zo uit:


Beduidend kleiner dan de foto's die ik eerder liet zien (die waren van de dag daarop). Dus ik denk niet dat ik iets over het hoofd heb gezien tijdens de bezichtiging, die lekkageplek is ontstaan tussen die bezichtiging en de eindinspectie in.

Begrijp ik je goed als ik zeg dat je denkt dat de lekkageplek komt door normale slijtage? Dan zou het dus simpelweg lood zijn wat ingescheurd is zoals je zei, en verder niets te maken hebben met de foto's die ik eerder stuurde van de nok van de zolder met schimmelplekken en het doorlekken van de balken.

Het leek mij dat die twee verbonden waren. Er zit een grote vlek rondom de nok en de schoorsteelpijp, dat lijkt mij niet van de afgelopen dagen. Denk jij anders?

Het lijkt mij dat je niet kan zeggen dat iets normale slijtage is als je lange tijd de geen onderhoud pleegt (zo ziet het er naar mijn mening dus uit op de foto).

[Draakje5]

Lijkt het er ook niet op dat de verkoper bewust een lekkage heeft willen te verbergen door het vlak voor verkoop te sausen? Dat is natuurlijk zeer kwalijk.

Het heeft wel veel geregend in Januari.. maar dan nog. Dit was er al langer.

[twain4me]

Vicsnikker schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 22:55:

Twain4me - de lekkage was niet aanwezig tijdens de bezichtiging. Tijdens de eindinspectie zag de lekkage er zo uit:
[..]
Beduidend kleiner dan de foto's die ik eerder liet zien (die waren van de dag daarop). Dus ik denk niet dat ik iets over het hoofd heb gezien tijdens de bezichtiging, die lekkageplek is ontstaan tussen die bezichtiging en de eindinspectie in.

je ziet de lekkage ook op de foto ook zitten, dat hij is gegroeid is niet raar met veel regen en eventueel regen uit een andere hoek.. daarnaast kan de schade zoals ik al melde ook groter zijn geworden (door bv wind) maar zoals ik al zeg die lekkage aan het dak was er al de eerste keer. die zit er al maanden.

Begrijp ik je goed als ik zeg dat je denkt dat de lekkageplek komt door normale slijtage? Dan zou het dus simpelweg lood zijn wat ingescheurd is zoals je zei, en verder niets te maken hebben met de foto's die ik eerder stuurde van de nok van de zolder met schimmelplekken en het doorlekken van de balken.

dat lood waar ik het over heb zit rond de schoorsteen dat lood (of de aanlsuiting van het dak ) zit al maanden niet goed, dat heb je dus gewoon gemist tijdens de eerste keer kijken.

Het leek mij dat die twee verbonden waren. Er zit een grote vlek rondom de nok en de schoorsteelpijp, dat lijkt mij niet van de afgelopen dagen. Denk jij anders?

dat zeg ik, die lekkaage is niet van gisteren. die is al even bezig. je had hem dus al lang kunnen zien.

Het lijkt mij dat je niet kan zeggen dat iets normale slijtage is als je lange tijd de geen onderhoud pleegt (zo ziet het er naar mijn mening dus uit op de foto).

Wat valt volgens jou dan onder onderhoud? vanuit binnen kan je in iederegval niet zeggen wat de oorzaak is, het is een ruimte waar nooit iemand komt. dus de bewoner van het appartement moet iets signaleren.. als het leeg staat of het die bewoner niets kan schelen lekt het gewoon door. vervolgens wordt er een schilder het appartement in gestuurd en die schilderd gewoon over de vlek heen. daarom bestaat er zoiets als een niet bewonersclausule in koop contracten.

Even los van het feit dat je de vochtplek wel ziet zitten op je foto het is een lekkega als het water door de schil van het gebouw heen komt.. het hoeft dus niet ook door het plafond heen te komen. en dat eerste heb je dus niet onderzocht/ slecht bekeken. en opzich hoeft dat ook niet persee er is immers een VVE dus je risico is klein mits die VVE maar gezond is, je gaat ook het dak boven alle andere huizen/panden van de VVE niet bekijken / onderzoeken met een bouwkundige keuring. en uiteindelijk is dat risico voor jouw portomonee net zo groot.

DE VVE gaat dit gewoon oplossen, ik snap echt niet waarom je zo op die verkoper blijft hangen.. dat ze het beheer van de VVE doen wil niet zeggen dat ze de VVE zijn. het is een andere partij het geld komt van een andere bankrekening etc.

[Vicsnikker]

twain4me schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 08:30:
[...]


je ziet de lekkage ook op de foto ook zitten, dat hij is gegroeid is niet raar met veel regen en eventueel regen uit een andere hoek.. daarnaast kan de schade zoals ik al melde ook groter zijn geworden (door bv wind) maar zoals ik al zeg die lekkage aan het dak was er al de eerste keer. die zit er al maanden.


[...]


dat lood waar ik het over heb zit rond de schoorsteen dat lood (of de aanlsuiting van het dak ) zit al maanden niet goed, dat heb je dus gewoon gemist tijdens de eerste keer kijken.


[...]


dat zeg ik, die lekkaage is niet van gisteren. die is al even bezig. je had hem dus al lang kunnen zien.


[...]


Wat valt volgens jou dan onder onderhoud? vanuit binnen kan je in iederegval niet zeggen wat de oorzaak is, het is een ruimte waar nooit iemand komt. dus de bewoner van het appartement moet iets signaleren.. als het leeg staat of het die bewoner niets kan schelen lekt het gewoon door. vervolgens wordt er een schilder het appartement in gestuurd en die schilderd gewoon over de vlek heen. daarom bestaat er zoiets als een niet bewonersclausule in koop contracten.

Even los van het feit dat je de vochtplek wel ziet zitten op je foto het is een lekkega als het water door de schil van het gebouw heen komt.. het hoeft dus niet ook door het plafond heen te komen. en dat eerste heb je dus niet onderzocht/ slecht bekeken. en opzich hoeft dat ook niet persee er is immers een VVE dus je risico is klein mits die VVE maar gezond is, je gaat ook het dak boven alle andere huizen/panden van de VVE niet bekijken / onderzoeken met een bouwkundige keuring. en uiteindelijk is dat risico voor jouw portomonee net zo groot.

DE VVE gaat dit gewoon oplossen, ik snap echt niet waarom je zo op die verkoper blijft hangen.. dat ze het beheer van de VVE doen wil niet zeggen dat ze de VVE zijn. het is een andere partij het geld komt van een andere bankrekening etc.

Volgens mij praten we wat langs elkaar heen, maar zijn we het wel grotendeels eens.


Ik denk ook dat de sitautie op de zolder daar al langer zat. Verkoper blijft zeggen dat het geheel van de lekkage een incident is dat plaats heeft gevonden tussen koop en eindinspectie. Ik zeg dan: als dat zo is, heb je volgens art. 13 koopvereenkomst 4 weken om het op te lossen en die zijn bijna om.

Neemt niet weg dat ik dat ook een vreemd verhaal vind en denk dat het er al langer aanwezig is. Misschien hoorde het tot mijn onderzoeksplicht om het dak te bekijken tijdens de bezichtiging. Ik kan alleen maar zeggen dat dat mij vrij onwaarachtig overkomt gezien de moeite die het kost om de trap naar de zolder te vinden. Komt bij dat als het tot mijn onderzoeksplicht behoorde ik denk ik ook mag aannemen dat het tot de mededelingsplicht behoorde van Verkoper. Die zei dat er een plat dak was en er sprake was van goed planmatig onderhoud, maar dat was dus niet zo.

De foto die ik net stuurde was dus niet van de bezichtiging, maar van de eindinspectie. Toen pas zag je iets in de woning. En een dag later was die vlek groter geworden.

Zoals ik het zie heb ik een afspraak met Verkoper. Die zegt nu: bespreek het maar met de VvE na overdracht. Ik zeg: ik heb een afspraak met jou en niet met de VvE, dus ik wil dat jij het eerst met hun oplost of anders zelf met een oplossing komt. Daar geef ik je de tijd voor, maar het moet niet maanden gaan duren. Dat zou je als mierenneukerig kunnen zien. Ik wil gewoon graag de woning waarvoor ik tekende en als ik daarbij een beroep kan doen op een eerder gemaakte afspraak, dan vind ik dat het in dit geval waard.

[twain4me]

Vicsnikker schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 18:12:
[...]


Zoals ik het zie heb ik een afspraak met Verkoper. Die zegt nu: bespreek het maar met de VvE na overdracht. Ik zeg: ik heb een afspraak met jou en niet met de VvE, dus ik wil dat jij het eerst met hun oplost of anders zelf met een oplossing komt. Daar geef ik je de tijd voor, maar het moet niet maanden gaan duren. Dat zou je als mierenneukerig kunnen zien. Ik wil gewoon graag de woning waarvoor ik tekende en als ik daarbij een beroep kan doen op een eerder gemaakte afspraak, dan vind ik dat het in dit geval waard.

Het is en blijft gewoon een zaak voor de VVE ik begrijp al het gedans er omheen echt niet.
verkoper doet een melding bij VVE vve moet gaat repareren en misschien iets declareren bij de verzekeraar.. het is gewoon exact het zelfde als de lekkege niet boven jouw appartement had gezeten. als "schade" aan het appartement heb je niet meer dan een vlek. een vlek die niet gerepareerd kan worden zonder dat de oorzaak door de vve is weggenomen. de eigenaar kan het je dus nieteens reparatie beloven, want dan moet hij gaan repareren aan de opstal van de VVE wat niet mag.

Ik zou vanwegen de timing ( exact voor overdracht) samen met verkoper naar de VVE gaan en het gewoon oplossen zoals de bedoeling van een VVE is.

[CirclDigital]

twain4me schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 19:08:
[...]
Het is en blijft gewoon een zaak voor de VVE ik begrijp al het gedans er omheen echt niet.

Klinkt natuurlijk allemaal leuk en aardig.....

Maar voor de TS als koper is zijn enige contact tot aan levering gewoon de verkoper. Hij heeft met de VVE helemaal niets te maken tot het moment dat hij eigenaar is.

En ik zou dus ook niet afnemen om zo druk op de verkoper te houden, zeker als die ook nog eens de grootste partij in de VVE is.

Maar ben benieuwd naar een update.

[twain4me]

CirclDigital schreef op vrijdag 3 februari 2023 @ 16:28:
[...]

Maar voor de TS als koper is zijn enige contact tot aan levering gewoon de verkoper. Hij heeft met de VVE helemaal niets te maken tot het moment dat hij eigenaar is.

daarom:

Ik zou vanwegen de timing ( exact voor overdracht) samen met verkoper naar de VVE gaan en het gewoon oplossen zoals de bedoeling van een VVE is.

[Vicsnikker]

Kleine update.

Vorige week Verkoper formeel in gebreke gesteld dmv aangetekende brief. Hierin opgenomen dat er is afgesproken dat er een plat dak was, geen lekkages en goed planmatig onderhoud en dat Verkoper dit niet levert. Inmiddels heb ik tevens contact met een advocaat van Vereniging Eigen Huis. Die zei dat ik juridisch sterk stond voor wat betreft het herstel van de huidige lekkage.

Verkoper heeft tot morgen 16:00 om de lekkage op te lossen anders volgt 10% boete. Ik kan om 'bewijzen' vragen indien Verkoper aangeeft dat het voor die tijd is opgelost.

Ik wil vandaag nog even met de advocate bespreken of ik ook iets kan met de andere 2 punten (geen plat dak maar met name slecht planmatig onderhoud). Plat dak had voor mij geen prio bij aankoop, maar ik zag wel voor me dat daar in de toekomst effectief zonnepanelen geplaatst konden worden, dat gaat nu dus minder op.

[CirclDigital]

Vicsnikker schreef op donderdag 9 februari 2023 @ 10:31:
Ik wil vandaag nog even met de advocate bespreken of ik ook iets kan met de andere 2 punten (geen plat dak maar met name slecht planmatig onderhoud). Plat dak had voor mij geen prio bij aankoop, maar ik zag wel voor me dat daar in de toekomst effectief zonnepanelen geplaatst konden worden, dat gaat nu dus minder op.

Die snap ik even niet..... je koopt een appartementsrecht, geen dak dat is van de VVE. Dus zomaar zonnepanelen leggen is helemaal geen optie.

En ik neem aan dat je om je stelling te kunnen onderbouwen beschikt over het onderhoudsplan van de VVE?
En het is al vaak gezegd, de verkoper is niet de VVE. Die laatste is verantwoordelijk voor het onderhoud.

Klinkt een beetje als zoeken nu, beperk je gewoon tot wat er nu mis is en probeer om dat tijdig gerepareerd te krijgen of om de koop ongedaan te maken.

[Voor 5% gewijzigd door CirclDigital op 09-02-2023 13:34]

[Vicsnikker]

CirclDigital schreef op donderdag 9 februari 2023 @ 13:32:
[...]


Die snap ik even niet..... je koopt een appartementsrecht, geen dak dat is van de VVE. Dus zomaar zonnepanelen leggen is helemaal geen optie.

En ik neem aan dat je om je stelling te kunnen onderbouwen beschikt over het onderhoudsplan van de VVE?
En het is al vaak gezegd, de verkoper is niet de VVE. Die laatste is verantwoordelijk voor het onderhoud.

Klinkt een beetje als zoeken nu, beperk je gewoon tot wat er nu mis is en probeer om dat tijdig gerepareerd te krijgen of om de koop ongedaan te maken.

Hi Circl,

Zonnepanelen zouden inderdaad voor VvE zijn. Het was meer de gedachte ten tijde van de koop dat het nu een energielabel B is. Als er dan via de VVE nog zonnepanelen te fixen zijn, kon ik het misschien tillen naar een A, zo was mn gedachte. Maar inderdaad was het meer een vergezicht. Niet het belangrijkste.

Staat van het onderhoud is inderdaad voor VvE en verkoper is niet de VVE. Maar Verkoper verkoopt wel een appartement met een onderhoudsgarantie voor de gemeenschappelijke ruimtes. Volgens mij geld daar eigenlijk hetzelfde voor als de lekkage: mij simpelweg doorverwijzen naar de VvE hoef ik niet zomaar te accepteren.

[Señor Sjon]

Ik zou je aanraden om iets minder druk hierover te maken en ze gewoon de lekkage te laten herstellen. Het is geen nieuwbouw ondanks dat er een corporatie bij betrokken is.

• Het is een oud pand uit 1950
• Verkocht als opknapper/kluswoning
• Geen bouwkundige inspectie uit laten voeren.
• Het heeft van half december tot half januari elke dag geregend.
• De lekkage is vervelend, maar is niet dermate groot dat alles onbewoonbaar wordt. Het blijft een 'in geringe mate'.
• Er is een financieel gezonde VvE

[CirclDigital]

Vicsnikker schreef op donderdag 9 februari 2023 @ 15:23:
[...]
Staat van het onderhoud is inderdaad voor VvE en verkoper is niet de VVE. Maar Verkoper verkoopt wel een appartement met een onderhoudsgarantie voor de gemeenschappelijke ruimtes. Volgens mij geld daar eigenlijk hetzelfde voor als de lekkage: mij simpelweg doorverwijzen naar de VvE hoef ik niet zomaar te accepteren.

De verkoper verkoopt helemaal geen garanties, dat kan ook helemaal niet. Jij bent straks eigenaar en dan onderdeel van de VVE (en dus mede verantwoordelijk). Maar heb je nou je huiswerk m.b.t. de VVE gedaan of zijn het allemaal veronderstellingen?

En zoals net ook al gezegd... je koopt een ouder opknap appartement.

Wat betreft de lekkage geef ik je gelijk dat het bij opleveren opgelost moet zijn maar de rest is een tikje overdreven.

[Voor 13% gewijzigd door CirclDigital op 09-02-2023 17:33]

[Vicsnikker]

CirclDigital schreef op donderdag 9 februari 2023 @ 17:25:
[...]

De verkoper verkoopt helemaal geen garanties, dat kan ook helemaal niet. Jij bent straks eigenaar en dan onderdeel van de VVE (en dus mede verantwoordelijk). Maar heb je nou je huiswerk m.b.t. de VVE gedaan of zijn het allemaal veronderstellingen?

En zoals net ook al gezegd... je koopt een ouder opknap appartement.

Wat betreft de lekkage geef ik je gelijk dat het bij opleveren opgelost moet zijn maar de rest is een tikje overdreven.

Ik heb uiteindelijk 5.000 korting gekregen op de aankoop.

Het lekdetectiebedrijf dat mee was gekomen tijdens de eindinspectie had nog iets gevonden dat niet helemaal goed zat. De garantie die was afgegeven door Verkoper kon (toch) wel, omdat zij 100% stemrecht hebben in de VvE als het gaat om het planmatig onderhoud.

Morgen vindt de levering plaats.

Bedankt voor alle feedback iedereen!

[CirclDigital]

Vicsnikker schreef op maandag 13 februari 2023 @ 15:50:
[...]
Ik heb uiteindelijk 5.000 korting gekregen op de aankoop.

De garantie die was afgegeven door Verkoper kon (toch) wel, omdat zij 100% stemrecht hebben in de VvE als het gaat om het planmatig onderhoud.

Leuk voor jou en veel plezier ermee.....

Maar is het nou gerepareerd? En die tekst over 100% stemrecht slaat natuurlijk helemaal nergens op. Ze kunnen een grote partij zijn in de VVE en wellicht zelfs aangesteld als beheerder maar dat maakt niet dat ze het voor het zeggen hebben.

[Voor 15% gewijzigd door CirclDigital op 13-02-2023 16:03]

[Vicsnikker]

CirclDigital schreef op maandag 13 februari 2023 @ 15:59:
[...]


Leuk voor jou en veel plezier ermee.....

Maar is het nou gerepareerd? En die tekst over 100% stemrecht slaat natuurlijk helemaal nergens op. Ze kunnen een grote partij zijn in de VVE en wellicht zelfs aangesteld als beheerder maar dat maakt niet dat ze het voor het zeggen hebben.

Hi Circl, in de documentatie was het volgende opgenomen.

De algemene bepalingen stellen onder art. 1.2.:
"Onder ‘Planmatig Onderhoud’ wordt verstaan: het volgens een vooraf vastgesteld plan te plegen onderhoud dat er op is gericht dat het Gebouw casu quo de Eengezinswoning in de toekomst blijft verkeren in de bouwkundige staat en de bouwtechnische kwaliteit, zoals die beoogd was bij de stichting of na een renovatie van het Gebouw."

art. 16.b. van diezelfde algemene bepalingen noemt:
"Erfpachter heeft het recht de vergadering van appartementseigenaars bij te wonen en daarin het woord te voeren en oefent - met uitsluiting van Ondererfpachter - het stemrecht uit over agendapunten die betrekking hebben op het Planmatig Onderhoud en op alles wat daarmee rechtstreeks of zijdelings verband houdt."

Verkoper (Erfpachter) had mij dus nooit echt kunnen verwijzen naar de VvE, aangezien zij zelf 100% stemrecht hebben in de VvE en de ondererfpachters (Kopers/bewoners) niets te zeggen hebben over het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes.

Verkoper heeft uiteindelijk toegezegd 5.000 euro van de koopsom af te willen halen gezien de staat van de gemeenschappelijke ruimte, ook na reparatie. Ik moet zeggen dat ik dat erg schappelijk vind. De reparatiewerkzaamheden zagen er volgens lekdetectie goed uit, dus ik loop geen risico dat dezelfde lekkages weer opspelen in de woning. De compensatie is dus eigenlijk puur voor de staat van de gemeenschappelijke ruimte bij oplevering. Ik mag niet klagen denk ik.

[twain4me]

Vicsnikker schreef op maandag 13 februari 2023 @ 15:50:
[...]


omdat zij 100% stemrecht hebben in de VvE als het gaat om het planmatig onderhoud.

Morgen vindt de levering plaats.

Bedankt voor alle feedback iedereen!

al hebben ze 99% van de stemmen en jij 1% ze kunnen onderhoud en reparaties niet tegen houden. ik heb het echt al zovaak meegemaakt een rechter maakt er echt gehakt van.

als je hier echt bang voor bent zou ik alvast een rechtsbijstands verzekering aanschaffen

[Voor 9% gewijzigd door twain4me op 13-02-2023 17:12]

[CirclDigital]

Vicsnikker schreef op maandag 13 februari 2023 @ 16:24:
[...]
Hi Circl, in de documentatie was het volgende opgenomen.

VVE en erfpacht staan in principe los van elkaar.

Ik neem aan dat de grond waarop jullie appartementen staan gewoon van de gemeente Amsterdam is en je ook daar je erfpachtcanon aan betaald? In theorie zou ook de woningcorporatie eigenaar van de grond kunnen zijn maar echt gebruikelijk is het niet dat zij daarna met erfpacht verkopen.

Betaal je straks eigenlijk een jaarlijkse erfpacht of is die nog even afgekocht?


En zoals hierboven ook al gezegd.... leuk dat zij de meerderheid van de stemmen in de VVE hebben en dat zij wellicht het onderhoudsplan schrijven en uitvoeren. Maar iedereen in de VVE kan afdwingen dat er noodzakelijk onderhoud wordt gedaan als dat anders jouw belangen schaadt.

[Voor 18% gewijzigd door CirclDigital op 14-02-2023 09:51]