Kopen, vergunning, architect. Welke volgorde?

[Muldert]

Dit wordt de eerste keer dat ik ooit een vergunning aanvraag, dus misschien begrijp ik het proces niet helemaal goed.

We willen een kantoor kopen, met voorbehoud van vergunning tot bewoning.
Deze woning moet volledig verbouwd en uitgebouwd worden, daarvoor schakelen we een architect in.
Het is een woning in beschermd stadsgezicht, dus met een waslijst een regels en (vage) eisen en welstand etc.

In welke volgorde pak ik dit aan?
- Snel een architect zoeken, hem/haar een vooroverleg met de gemeente laten doen, vergunning aanvragen
- Of zelf vooroverleg doen, architect zoeken, vergunning aanvragen
- Of vergunning voor bewoning aanvragen, dan architect zoeken, vooroverleg, en dan aparte vergunning voor de verbouwing aanvragen

Vanaf het moment dat ik een voorlopig koopcontract heb, welke kant moet ik dan op gaan rennen? Dus eerst architect, eerst gemeente, of eerst vergunning bewoning aanvragen?

[Bas.013]

Je kunt meestal direct informeel vragen bij de gemeente of dit kans van slagen heeft. Overigens kun je dit op www.ruimtelijkeplannen.nl ook zien of er in de directe nabijheid bedrijven (bedrijfbestemmingen) zijn die een woonbestemming niet mogelijk maken. Zoals op een industrieterrein, nabij een agrarisch bedrijf oid.. Als het één kantoorpand betreft tussen een rij woningen, dan is de kans op negatieve milieubelemmeringen gering.

Je hoeft nog geen eigenaar te zijn om een vergunning aan te vragen. Dus volgorde:

1. Check gemeente en zelf onderzoeken;
2. Architect zoeken;
3. Formeel vooroverleg;
4. Vergunning aanvragen.
5. Overdracht
6. Uitvoering.

Overigens hangt het een beetje van de situatie en de gemeente af hoe ze omgaan met vooroverleg en informele check. Veelal kun je op de website van de gemeente hierover wel informatie vinden. Bij sommige gemeente is dit geheel niet mogelijk, of moet je een uitgebreid gemotiveerd verzoek indienen. Daarom kan een architect met ervaring van r.o. procedures helpen. Die kunnen eventueel ook de ruimtelijke onderbouwing aanleveren.

[twain4me]

Muldert schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 14:34:
Dit wordt de eerste keer dat ik ooit een vergunning aanvraag, dus misschien begrijp ik het proces niet helemaal goed.

We willen een kantoor kopen, met voorbehoud van vergunning tot bewoning.
Deze woning moet volledig verbouwd en uitgebouwd worden, daarvoor schakelen we een architect in.
Het is een woning in beschermd stadsgezicht, dus met een waslijst een regels en (vage) eisen en welstand etc.

In welke volgorde pak ik dit aan?
- Snel een architect zoeken, hem/haar een vooroverleg met de gemeente laten doen, vergunning aanvragen
- Of zelf vooroverleg doen, architect zoeken, vergunning aanvragen
- Of vergunning voor bewoning aanvragen, dan architect zoeken, vooroverleg, en dan aparte vergunning voor de verbouwing aanvragen

Vanaf het moment dat ik een voorlopig koopcontract heb, welke kant moet ik dan op gaan rennen? Dus eerst architect, eerst gemeente, of eerst vergunning bewoning aanvragen?

Zonder tekeningen geen vergunningen dus je hebt eerst iemand nodig die tekeningen maakt. ook voor het vooroverleg heb je bij voorkeur een set goede tekeningen nodig . meestal wordt ik (architect) er vrij vroeg bij betrokken, ook om de haalbaarheid in te schatten voor bv een projectontwikkelaar. Neem een architect uit de buurt elke gemeente heeft een andere visie op transitie.
ook het beschermde stadsgezicht maakt dingen moeilijker en daarom is het verstandig om er snel een architect uit de buurt bij te hebben. Zelf doen of een "vreemde" architect kan ook hoor, maar mijn ervaring is dat met ervaring het een stuk handiger en sneller gaat.

[Muldert]

Ok thanks, allebei.

Ik denk dat ik maandag maar de gemeente gewoon even bel, hoe hun eigen voorkeuren zijn.
De tip van de architect uit de buurt is ook wel een goede ja, ik zal eens een shortlist maken en maandag wat belletjes doen.

Overigens heeft de gemeente (op papier) in een overleg met de huidige eigenaar al aangegeven voornemens te zijn woonbestemming te gunnen, dus dat is niet heel spannend (ook al weet ik, totdat ik een vergunning heb kan alles nog).

[MeTooPV]

Volgens mij is het codewoord in dit geval kruimelregeling. Als het gebouw op dit moment geen woonbestemming heeft, en je wilt dat het een woonbestemming krijgt, dan moet het bestemmingsplan worden aangepast. Dat is langdurig en ingrijpend. Met de kruimelregeling kan een gemeente daarvan afwijken. Bijvoorbeeld als het een kantoorvilla in een woonwijk is.

[Bas.013]

Muldert schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 16:38:
Ok thanks, allebei.

Ik denk dat ik maandag maar de gemeente gewoon even bel, hoe hun eigen voorkeuren zijn.
De tip van de architect uit de buurt is ook wel een goede ja, ik zal eens een shortlist maken en maandag wat belletjes doen.

Overigens heeft de gemeente (op papier) in een overleg met de huidige eigenaar al aangegeven voornemens te zijn woonbestemming te gunnen, dus dat is niet heel spannend (ook al weet ik, totdat ik een vergunning heb kan alles nog).

Als je het op papier hebt, kun je het contact / vooroverleg met de gemeente beperken. Even bellen om te checken, is het nog actueel en vragen of er nog bijzonderheden zijn. En meteen over naar de architect voor een ontwerp en vergunning aanvragen.

Hiervoor wordt de kruimelregeling aangehouden, op zich is dat de mogelijkheid om snel te vergunnen. Alleen met de kruimelregeling wijzigt het bestemmingsplan niet. De bestemming blijft dus kantoor. Sommige hypotheekverstrekkers doen hier moeilijk over, met als gevolg een hypotheek met ongunstige voorwaarden. Of geen financiering, indien nodig check dit vooraf.

[Muldert]

Dat van die hypotheek is ook wel een goeie, thanks ga ik ook even achteraan.

Wat zijn doorlooptijden van dit soort processen, of is daar niks over te zeggen?
We onderhandelen met een voorbehoud van 20 weken voor de vergunning.

Ik kan in die 20 weken sowieso de vergunning tot bewoning wel rond krijgen volgens mij. Maar idealiter is de verbouwing en uitbouw ook meteen vergund, of is dat heel naïef van me (gezien het werk dat een architect er nog aan heeft, plannen bespreken, etc)?

[twain4me]

ik heb projecten die jaren lopen maar 20 weken is mogelijk, hangt van details af. en een beschermd stadsgezicht werkt eigenlijk nooit mee om het snel te laten gaan.

[RonnieKo]

Het een en ander valt met de definitie van "vergunning tot bewoning". Als het alleen het wijzigen van de bestemming is of is het ook een complete bouwvergunning voor de gewenste verbouwing en uitbreiding van het gebouw.

Muldert schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 20:03:
Wat zijn doorlooptijden van dit soort processen, of is daar niks over te zeggen?
We onderhandelen met een voorbehoud van 20 weken voor de vergunning. Ik kan in die 20 weken sowieso de vergunning tot bewoning wel rond krijgen volgens mij.

Als de bestemming van kantoor naar wonen nog niet gewijzigd is dan zijn die 20 weken optimistisch. Of er moet al een voornemen tot wijziging of mogelijkheid tot wijziging in het bestemmingsplan opgenomen zijn. Dan zou het geen 20 weken moeten duren. Het is altijd bij de gemeente informeren over de geldende procedure. Een goede architect kan dat voor je nakijken en daar over informeren. Het bekijken van het bestemmingsplan kan in Nederland via de website: Ruimtelijke plannen

Voor een bestemmingsplan hoeft in principe nog niet alles bekend te zijn. Je zou wel een eerste schets kunnen hebben om te kijken of het plan binnen het (stedebouwkundig) beeld van het bestemmingsplan valt.

Het kan zeker helpen als het bestemmingsplan nog gewijzigd moet worden. Dan kan namelijk het bestemmingsplan eventueel op de uitbreiding aangepast worden.

Muldert schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 20:03:
Maar idealiter is de verbouwing en uitbouw ook meteen vergund, of is dat heel naïef van me (gezien het werk dat een architect er nog aan heeft, plannen bespreken, etc)?

Dat is een apart traject. Een bouwvergunning voor verbouwing en uitbreiding dien je ook aan te vragen. Daar kan in het traject een architect je mee helpen.

Kijk goed na (en vraag na) wat er precies in het koopcontract staat. Dat is leidend in dit geval. Je zal niet de eerste zijn die een discussie heeft over wat er nu precies met een bepaalde omschrijving bedoeld wordt.

Met een heel traject voor wijzigingen bestemmingsplan en verkrijgen bouwvergunning kan je wel een jaar kwijt zijn. In het slechtste geval nog langer.

[Voor 7% gewijzigd door RonnieKo op 29-01-2023 09:32]