woningbouw en huurcomissie

[tattooboy1985]

Beste lezer,

Ik ben woonachtig in een sociale huurwoning.
Deze zijn vorige jaar gerenoveerd met bewoning, wat erg hinderlijk was.

Tijdens de renovatie veel dingen gemeld bij de woningbouw, maar deden ze niks mee helaas.

Nu het huis opgeknapt gezien de renovatie klaar was, echter komen er op diversen punten vochtplekken en lekkages, evenals vieze sporen en aangetaste gordijnen.
Verse verfwerk krijgt vieze sporen en vlekken.

Heb alles 17 november gemeld, hierop is een technisch opzichter langsgekomen.
Echter zijn de eerste euvels en lekkages nog niet opgelost, en komt er steeds meer bij:(
Enigste wat ze zeggen we zijn ermee bezig, er gebeurd alleen niks in 2 maanden tijd.

Hierop weer gemaild ,met de vraag wanneer het nu eindelijk opgelost wordt ?wegens de tijd ruim voorbij is.
Dit is vandaag de dag al meer dan 2 maanden aan de gang zonder oplossing.

Toen ik het woord huurcommissie liet vallen, werd de opzichter boos en zei als je die inschakelt is prima maar dan lossen we niks op. ( vind dit zelf erg apart overkomen.)

Wat kan ik nu het beste doen? huurcommissie is erg druk wat je leest en op mail geen antwoord.

Wil gewoon van de lekkages af en zonder spanningen stress.

[Voor 5% gewijzigd door tattooboy1985 op 23-01-2023 19:53]

[grasmanek94]

1e maal gebreken officieel melden aan de verhuurder (mail, brief, liever brief aangetekend), met een redelijke oplostermijn, als die verstreken is 1e herinnering, bij 2e herinnering sturen dat je de reparatiekosten inclusief gevolgschade zal voorschieten en zelf een professional inschakelt, en dat je de kosten in mindering zal brengen op het huurbedrag (dit is wettelijk vastgelegd), daarna zelf de reparaties uitvoeren en op de huur in mindering brengen. De rechter zal zeer waarschijnlijk zoiets als zeer redelijk beschouwen en je beschermen.

Check bij juridisch loket hoe het precies zit met termijnen. Tussen herinneringen denk ik twee weken.

[Voor 9% gewijzigd door grasmanek94 op 23-01-2023 20:09]

[tattooboy1985]

grasmanek94 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 20:07:
1e maal gebreken officieel melden aan de verhuurder (mail, brief, liever brief aangetekend), met een redelijke oplostermijn, als die verstreken is 1e herinnering, bij 2e herinnering sturen dat je de reparatiekosten inclusief gevolgschade zal voorschieten en zelf een professional inschakelt, en dat je de kosten in mindering zal brengen op het huurbedrag (dit is wettelijk vastgelegd), daarna zelf de reparaties uitvoeren en op de huur in mindering brengen. De rechter zal zeer waarschijnlijk zoiets als zeer redelijk beschouwen en je beschermen.

Check bij juridisch loket hoe het precies zit met termijnen. Tussen herinneringen denk ik twee weken.

Top dank je wel, heb inderdaad al meerdere herinneringen gestuurd.
Helaas niet aangetekend, dit ga ik morgen gelijk doen.

[fopjurist]

tattooboy1985 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 20:13:
[...]

Top dank je wel, heb inderdaad al meerdere herinneringen gestuurd.
Helaas niet aangetekend, dit ga ik morgen gelijk doen.

Houd dat geld lekker in je zak. Aangetekend doe je om te bewijzen dat ze de herinneringen hebben ontvangen. Als ze op je herinnering reageren ("we zijn ermee bezig") dan heb je ook bewijs.

Heb je een redelijke termijn gesteld waarbinnen ze de problemen moeten oplossen, of heb je alleen om een oplossing gevraagd?

[tattooboy1985]

fopjurist schreef op maandag 23 januari 2023 @ 20:22:
[...]

Houd dat geld lekker in je zak. Aangetekend doe je om te bewijzen dat ze de herinneringen hebben ontvangen. Als ze op je herinnering reageren ("we zijn ermee bezig") dan heb je ook bewijs.

Heb je een redelijke termijn gesteld waarbinnen ze de problemen moeten oplossen, of heb je alleen om een oplossing gevraagd?

Heb herhaaldelijk om een datum van herstel gevraagd, ze hebben zelf ook een brief gestuurd.

Met het was de bedoeling de woningen te verbeteren en niet te verslechteren( algemene brief)

Maar voor de lekkages zijn we mee bezig we doen dit en doen dat…

Maar 2 maanden na dato nog geheel niks.

En vanmorgen werd die boos over woord huurcomissie dat als ik die inschakel.
Hij alles uit handen laat en niks doet..

Dat is hetzelfde als nu, nu gebeurd er ook niks.

[fopjurist]

tattooboy1985 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 20:36:
[...]


Heb herhaaldelijk om een datum van herstel gevraagd, ze hebben zelf ook een brief gestuurd.

Met het was de bedoeling de woningen te verbeteren en niet te verslechteren( algemene brief)

Maar voor de lekkages zijn we mee bezig we doen dit en doen dat…

Maar 2 maanden na dato nog geheel niks.

En vanmorgen werd die boos over woord huurcomissie dat als ik die inschakel.
Hij alles uit handen laat en niks doet..

Dat is hetzelfde als nu, nu gebeurd er ook niks.

Zo te horen heb je nog geen termijn gesteld. Dat is de eerste stap:

Geachte verhuurder,

We hebben inmiddels uitvoerig gecorrespondeerd en gesproken over de woning aan de [adres] die ik van u huur. U heeft onderhoud uitgevoerd maar daarbij zijn er gebreken aan de woning ontstaan. Door deze gebreken heb ik niet het woongenot dat ik mocht verwachten. Ik wil dat u deze gebreken verhelpt.

Het is u sinds [datum] bekend dat er lekkages optreden. Ondanks toezeggingen van uw kant is er in de afgelopen twee maanden nog geen poging gedaan om de lekkages te verhelpen. Door de lekkages zijn er vochtplekken ontstaan, is de verf op de muren verkleurd, en zijn mijn gordijnen aangetast.

Ik wil dat u de lekkages binnen 4 weken verhelpt (dus uiterlijk op 21 februari) en de muren overschildert binnen 8 weken (dus uiterlijk op 21 maart).

met vriendelijke groet,
tattooboy1985

Zorg dat je regelmatig foto's maakt om de schade te documenteren.

[tattooboy1985]

Termijnen heb ik al gesteld, toen ik aangaf bij de lekkages dat ik verwacht dat 30 december alles is opgelost. Dat is helaas eraan voorbij gegaan.

En in de tussentijd 2 nieuwe lekkages. Ook gemeld.

Bedankt voor de brief ik ga er meer werk van maken🤞🏻

[fopjurist]

tattooboy1985 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 21:11:
Termijnen heb ik al gesteld, toen ik aangaf bij de lekkages dat ik verwacht dat 30 december alles is opgelost. Dat is helaas eraan voorbij gegaan.

En in de tussentijd 2 nieuwe lekkages. Ook gemeld.

Bedankt voor de brief ik ga er meer werk van maken🤞🏻

Kun je de correspondentie hier delen, eventueel in [mo]-tags?

[tattooboy1985]

Ik zal u morgen een bericht sturen? Heb heeel veel emails.

Mag ik u een dm sturen of met we transfer?

[tattooboy1985]

Dit was algemeen naar alle bewoners op 13-12

[Real]

fopjurist schreef op maandag 23 januari 2023 @ 20:52:
[...]

De TS heeft medio november aan de kikplicht in art. 7:222 BW voldaan. Voor wat betreft een verzoekschrift aan de huurcommissie hadden gebreken daarna binnen zes weken verholpen moeten zijn op grond van art. 7:257 lid 2 BW:

2 (...) De huurder kan eerst een verzoek tot de huurcommissie richten, indien de verhuurder niet binnen zes weken na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder, het gebrek heeft verholpen.

Maar de uitkomst van een procedure bij de huurcommissie is allerminst zeker. De huurcommissie is een zeer ambtelijke organisatie. Veel uitspraken zijn ook niet (meer) van de huurcommissie, maar enkel van de voorzitter. Tegen een voorzittersuitspraak in het nadeel van de TS kan de TS wel in verzet, maar alleen als de huurcommissie dat verzet honoreert wordt er daadwerkelijk door de huurcommissie nogmaals een uitspraak gedaan.

De combinatie van een voorzittersuitspraak en een verzet met een uitspraak van de huurcommissie levert overigens een bijzondere situatie op in het kader van de fictieve overeenkomst in art. 7:262 BW. Want na verzet komt de voorzittersuitspraak te vervallen op grond van art. 20 lid 7 UHW, maar komt dan ook de fictieve overeenkomst te vervallen? En wat gebeurt er als een huurder of verhuurder in de drie weken na de voorzittersuitspraak de andere partij dagvaart op grond van art. 7:262 BW maar daarna verzet wordt ingesteld?

Dat betekent uiteraard niet dat dossiervorming onbelangrijk is, maar als er dan toch een termijn wordt gesteld dan zou ik zes weken aanhouden. Of de TS daarbij moet gaan verwijzen naar bijvoorbeeld art. 7:257 BW is ook de vraag, want juridiseren van een geschil kan ook weer leiden tot meer hakken in het zand zoals nu al het geval lijkt te zijn geweest gezien de opmerking van de opzichter. Eventuele schade ten gevolge van een gebrek kan de TS zo nodig verhalen op grond van art. 7:208 BW mits de schade ook toerekenbaar is.

@tattooboy1985 Heb je het gebrekenboek ook doorgenomen? Kun je daarin gebreken vinden die van toepassing zijn? Zo ja, op welke pagina(s)?

https://www.huurcommissie...ekenboek-en-beleidsboeken

Let op dat de huurcommissie geen rechtbank is. De huurcommissie kan de huurprijs (zo nodig behoorlijk) verlagen, maar wat betreft gebreken ook niet veel meer dan dat, hoewel het voor de verhuurder wel een stok achter de deur zal zijn vermoed ik. Maar een uitspraak van de huurcommissie (of de voorzitter als er geen verzet wordt ingesteld) is direct bindend nadat de uitspraak is verzonden. Ook als dat in je nadeel is. Ben je het daar niet mee eens, dan moet je binnen acht weken na verzending van de uitspraak (dat is dus vrij weinig tijd) de verhuurder dagvaarden om te proberen om alsnog gelijk te krijgen. Vanaf het moment dat de dagvaarding is betekend vervalt ook meteen weer de uitspraak van de voorzitter of huurcommissie. De verhuurder kan overigens ook jou dagvaarden als de verhuurder het oneens is met de uitspraak en ook dan is de uitspraak in je voordeel meteen vervallen en heb je dus (met terugwerkende kracht) geen huurprijsvermindering als dat de uitspraak was. Heb je op dat moment al minder betaald, dan heb je dus meteen een huurschuld.

Voor je dus naar de huurcommissie stapt moet je je goed voorbereiden en er rekening mee houden dat je wellicht bij de kantonrechter belandt. Het is het veiligste om na een uitspraak door de huurcommissie in je voordeel de acht weken na verzending af te wachten en pas daarna de lagere huurprijs te betalen als dat de uitspraak was. Een eventueel lagere huurprijs in de acht weken 'wachttijd' kun je wel terugvorderen uit onverschuldigde betaling als de verhuurder of jij niet naar de kantonrechter stapt en de uitspraak dus bindend is geworden.

Hou er verder ook rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien en uitzonderingen of omstandigheden relevant zijn. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou. Win zonodig advies in, bijvoorbeeld bij het Juridisch Loket als je een laag inkomen hebt of een organisatie zoals WOON! als die advies geeft in je regio. Diverse gemeenten subsidiëren of betalen ook een zogenaamd huurteam.

[fopjurist]

Real schreef op maandag 23 januari 2023 @ 22:30:

[...]

Het dak lekt en de verhuurder heeft aangegeven voorlopig niks te doen als de huurcommissie wordt ingeschakeld. Als de verhuurder het lek niet binnen een gestelde redelijke termijn repareert, dacht ik eerder aan het zelf laten repareren en de kosten inhouden op de huur (art. 7:206 BW) of een kort geding.

[Real]

fopjurist schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 15:13:
[...]
Het dak lekt en de verhuurder heeft aangegeven voorlopig niks te doen als de huurcommissie wordt ingeschakeld. Als de verhuurder het lek niet binnen een gestelde redelijke termijn repareert, dacht ik eerder aan het zelf laten repareren en de kosten inhouden op de huur (art. 7:206 BW) of een kort geding.

Die uitkomst is naar mijn inschatting zekerder dan de uitkomst van een uitspraak door de (voorzitter van de) huurcommissie, maar dat hangt ook af van de feitelijke omstandigheden uiteraard. Daar komt nog bij dat de huurcommissie gehouden is aan een restrictieve uitleg van een gebrek (art. 7:204 lid 2 BW) aan de hand van het Bhw en gebrekenboek (zie pagina 7), maar een kantonrechter niet.

Zo kan bijvoorbeeld de huurcommissie een andere huurder van dezelfde verhuurder die onder andere pesterig gedrag vertoont niet als gebrek duiden, maar een rechter wel (r.o 3.4).

Het relatieve nadeel van een procedure direct bij een kantonrechter is dat er geen appelverbod geldt en de TS bij een procesbelang van meer dan €1750 dus mogelijk gehouden is om een advocaat te stellen in hoger beroep als de verhuurder (of TS) in hoger beroep gaat. Je kunt dat laatste natuurlijk ook als voordeel zien als een kantonrechter in het nadeel van de TS beslist en een gerechtshof in het voordeel van de TS.

Zelfherstel brengt overigens de mogelijkheid van een huurachterstand met zich mee, als de ingehouden kosten naderhand niet redelijk worden geacht. Die mogelijkheid van zelfherstel is dus niet zonder risico en actief procederen en een machtiging vorderen is wat dat betreft veiliger.

[Real]

fopjurist schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 15:13:
[...]
of een kort geding.

Een alternatief met een appelverbod is overigens art. 96 Rv, tenzij de mogelijkheid van hoger beroep expliciet vooraf wordt aangegeven. Dan moet de verhuurder wel willen meewerken uiteraard, maar bij een woningbouwcorporatie verwacht ik niet meteen tegenstand. Want wat is het verschil met een dagvaarding?

[fopjurist]

Real schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 16:05:
[...]

Het relatieve nadeel van een procedure direct bij een kantonrechter is dat er geen appelverbod geldt en de TS bij een procesbelang van meer dan €1750 dus mogelijk gehouden is om een advocaat te stellen in hoger beroep als de verhuurder (of TS) in hoger beroep gaat.

Dat is inderdaad wel een voordeel. Tegen een uitspraak van de huurcommissie kun je wel naar de kantonrechter maar daarna (in beginsel) niet meer in beroep (art. 7:262 BW).

Real schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 16:09:
[...]


Een alternatief met een appelverbod is overigens art. 96 Rv, tenzij de mogelijkheid van hoger beroep expliciet vooraf wordt aangegeven. Dan moet de verhuurder wel willen meewerken uiteraard, maar bij een woningbouwcorporatie verwacht ik niet meteen tegenstand. Want wat is het verschil met een dagvaarding?

Bij een art. 96 Rv-procedure is het maar de vraag of je een voorlopige voorziening kunt aanvragen. Als je over een jaar de uitspraak krijgt, is het dak (naar ik aanneem) allang gerepareerd. Je wilt nu actie.

[Real]

fopjurist schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 16:22:
[...]
Bij een art. 96 Rv-procedure is het maar de vraag of je een voorlopige voorziening kunt aanvragen. Als je over een jaar de uitspraak krijgt, is het dak (naar ik aanneem) allang gerepareerd. Je wilt nu actie.

Ook een goed punt, en lang niet alle rechtbanken hebben daarnaast een procesreglement voor art. 96 Rv.

De rechtbanken in Zwolle, Den Haag en Rotterdam wel en naar ik begrijp is het ook de bedoeling dat geschillen op korte termijn worden afgehandeld. Maar dat zal inderdaad niet per se van de criteria afhangen waarop spoedeisendheid in kort geding wordt gewogen en in het reglement vind ik het niet terug.

Zie bijvoorbeeld de Rotterdamse Regelrechter (onderaan):

https://www.rechtspraak.n...Paginas/regelrechter.aspx

[tattooboy1985]

Beste allemaal bedankt voor de hulp en reacties, mijn werkgever gaat een jurist inschakelen om mij hiermee te helpen.

Zodat hij ook rust krijgt en ik zonder spanningen op me werk kom.