Verrot dak in nieuwbouw huis na 7 jaar, ernstig gebrek?

[urk_forever]

Vorige week woensdag hadden we een lekkage in een dakkapel die bij de bouw van ons huis door de bouwers is geplaatst. Dat waren eerst druppels die uit het plafond kwamen, dus we hebben een dakdekker gebeld, maar die kon pas deze week komen.

De dagen erna stopte de lekkage tot afgelopen zaterdag. Toen kwam er een straal water uit het plafond lopen en hebben we het plafond verwijderd. Toen bleek op de folie die onder het plafond zit op meerdere plekken behoorlijk veel water te staan. Dat hebben we verwijderd, maar er bleef nieuw water komen.

Vandaag is de dakdekker geweest en die heeft de isolatie verwijderd van het plafond, daaruit blijkt dat het hele plafond verrot is omdat bij de bouw de isolatie tegen het dak aangeplaatst is zonder ventilatie, hierdoor kan de condens niet weg.





De woning is met Woningborg certificaat gebouwd, volgens de garantie voorwaarden is de garantie 6 jaar voor daken en 10 jaar voor ernstige gebreken.

De definitie voor ernstig gebrek is dit:

Een gebrek is ernstig als het de hechtheid van de constructie of een belangrijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor haar bestemming. Hiervan wordt bijvoorbeeld gesproken wanneer het dak op instorten staat en de woning daarmee niet meer bewoonbaar is.

Zou deze constructie fout onder de ernstige gebreken vallen en zo dus nog onder de garantie vallen? De aannemer die het huis gebouwd heeft is trouwens failliet

[BartS12]

Ai ai... dat ziet er niet zo best uit. Paar opmerkingen:

- Een straal water, da's echt geen condens. Of althans, niet alleen maar condens. Ook wel 'toevallig' dat je daar last van krijgt op een dag (afgelopen zaterdag) dat het in grote delen van Nederland al dagenlang giet van de regen. Oftewel, kans is levensgroot dat er sowieso een lekkage in het dak zit.

- Dat van die condens zou best kunnen kloppen, er nog bovenop. Die folie hoort daar wel, maar dan wel de juiste (damp doorlatende!) folie. Het *zou kunnen* dat deze folie dat doet, maar meestal staat dat er heel duidelijk op. Dit lijkt gewoon simpel plastic?

- Het is misschien ook wel erg toevallig dat alle 3 (!) de grote schimmelplekken precies boven de balken zitten. Alsof ze de spijkers daar door de planken geslagen hebben van boven, en die wellicht de lekkage veroorzaakt hebben?

Het is hoe dan ook prutswerk eerste klasse. Het dak zal nog niet zo 1-2-3 instorten, maar hier moet echt wel wat aan gebeuren....

[EiT]

Gelukkig niet de enige die na 6 jaar nog peertjes aan het plafon heeft hangen.

Voor de rest geen inhoudelijke mening, maar ik zou in ieder geval contact opnemen met de aannemer (oops, aannemer dus failliet, dan sowieso direct contact opnemen met woningborg).

[ Voor 18% gewijzigd door EiT op 17-01-2023 17:18 ]

[twain4me]

ik zie eigenlijk geen mogelijkheid om dit te verkopen als ernstig gebrek.. wel een prachtig voorbeeld hoe het niet moet maar het zou mij niet verbazen als je ook een lek hebt ergens.

[AtomicShockwave]

Dit is niet een slecht folielaagje dat vocht van binnen tegen moet houden. Dit dak is gewoon kei lek. Ergens is gewoon regen onder de dakbedekking terecht gekomen. Je ziet dat ook goed op de eerste foto achterin. Hier is water binnengekomen bij de aansluiting met het schuine dak.

[simon]

BartS12 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 12:50:
Ai ai... dat ziet er niet zo best uit. Paar opmerkingen:

- Een straal water, da's echt geen condens. Of althans, niet alleen maar condens. Ook wel 'toevallig' dat je daar last van krijgt op een dag (afgelopen zaterdag) dat het in grote delen van Nederland al dagenlang giet van de regen. Oftewel, kans is levensgroot dat er sowieso een lekkage in het dak zit.

- Dat van die condens zou best kunnen kloppen, er nog bovenop. Die folie hoort daar wel, maar dan wel de juiste (damp doorlatende!) folie. Het *zou kunnen* dat deze folie dat doet, maar meestal staat dat er heel duidelijk op. Dit lijkt gewoon simpel plastic?

- Het is misschien ook wel erg toevallig dat alle 3 (!) de grote schimmelplekken precies boven de balken zitten. Alsof ze de spijkers daar door de planken geslagen hebben van boven, en die wellicht de lekkage veroorzaakt hebben?

Het is hoe dan ook prutswerk eerste klasse. Het dak zal nog niet zo 1-2-3 instorten, maar hier moet echt wel wat aan gebeuren....

Dampdichte folie binnen (warme kant), dampopen koude kant. Ik heb toch 't idee dat wij naar de warme kant kijken. Die folie die ik daar zie hoort daar wel (imho). Dat is dampdichte folie.

Wat zit er onder de dakbedekking? Aan het patroon hoe het verrot is zou ik eerder naar de dakbedekking kijken dan naar condens. Ik zou lek van boven vermoeden.

[frennek]

Naast dat het er zeker op lijkt dat er een echte lekkage aanwezig was, is het wel een zeer twijfelachtige opbouw. Een koud dak constructie in een nieuwbouw woning? Ik dacht dat dat alleen nog werd gedaan uit pure noodzaak bij renovatie, maar dat bij nieuwbouw er altijd voor een warm dak constructie wordt gekozen.

[PB-powell]

Garantie op het dak was 6 jaar, dat was 7 jaar geleden dus dat lijkt me lastig. Het huis, op die kamer na, is nog bewoonbaar dus daarmee lijkt het mij niet onder 'ernstig' te vallen. Neemt overigens niet weg dat het een erg vervelende situatie is.

Maar als de aannemer failliet is, wie wil je dan aansprakelijk stellen? Van een kale kip kan je niets plukken, zeker als die kip 'op papier' niet meer bestaat. Lijkt mij dat dit (opstal)verzekeringswerk is.

[Asteroid9]

Absoluut prutswerk ja, maar via zo'n Woningborg certificaat kun je altijd een poging doen, ook al is de oorspronkelijke aannemer failliet. Dat is net het hele idee van die constructie.

Nee heb je en ja kun je krijgen, dus ik zou het zonder meer proberen.
Op zich is dit voor een niet waanzinnig bedrag goed te herstellen maar ik zou me wel wat zorgen maken over hoe het huis uberhaupt gebouwd is. Om als aannemer de laatste 7 jaar in deze markt failliet te gaan moet die het wel bont gemaakt hebben....

[Denman]

PB-powell schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 14:49:
Garantie op het dak was 6 jaar, dat was 7 jaar geleden dus dat lijkt me lastig. Het huis, op die kamer na, is nog bewoonbaar dus daarmee lijkt het mij niet onder 'ernstig' te vallen. Neemt overigens niet weg dat het een erg vervelende situatie is.

Maar als de aannemer failliet is, wie wil je dan aansprakelijk stellen? Van een kale kip kan je niets plukken, zeker als die kip 'op papier' niet meer bestaat. Lijkt mij dat dit (opstal)verzekeringswerk is.

Daar is Woningborg juist (o.a.) voor bedoeld:

Doet zich binnen de toepasselijke garantietermijn een klacht voor, maar blijkt op dat moment dat de ondernemer niet meer bestaat of failliet is, dan dient u het schriftelijk verzoek tot herstel rechtstreeks aan Woningborg te richten.
Woningborg zal dit verzoek dan beschouwen als een beroep op de herstelwaarborg als omschreven in artikel 16 van de regeling.

[pennywiser]

Aannemer failliet, ja die ken ik. Ik heb een serre met fabicage fouten en je raadt het al.

Als het lekkage is, is de gevolgschade mogelijk verzekerd.

[Asteroid9]

Dit komt uit de Woningborg regeling 2016:

1.3 De duur van de garantie is voor de onderstaande onderdelen beperkt:
a. Voor zowel dakbedekkingen als goten, indien niet aantoonbaar is dat het door de Ondernemer voorgeschreven onderhoud is uitgevoerd, tot drie (3) jaar.

Ik geef je niet heel veel kans, maar mogelijk via de opstalverzekering nog wat te halen inderdaad.

[pennywiser]

Gewoon verzekering meteen bellen, laat ze zelf maar ja of nee zeggen. Onderzoek eerst goed of het lekkage is of niet, en als je dat gewoon niet weet vraag je of er een expert kan komen.

[ Voor 45% gewijzigd door pennywiser op 17-01-2023 15:03 ]

[JDillinger]

Hmm balen, paar duizend euro schade. Zou het proberen te verhalen maar geen idee of dat kan.

Heb je hiervoor nooit iets gemerkt qua lekkage of vochtplekken? Als er zo'n bak wat erop staat lijkt me dat er toch echt iets lekt. Misschien is het dakleer (wat ligt erop?) ergens wel losgelaten - dat is pech maar kan gebeuren.
Qua isolatie zou je van binnenuit iets moeten hebben als: gips, waterdichtefolie, isolatie, damp-open folie (zodat het vocht er naar buiten toe uit kan dus), dakbeschot/hout. Kan op de foto niet zien of dit goed zit.

[ Voor 4% gewijzigd door JDillinger op 17-01-2023 15:04 ]

[eamelink]

simon schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 14:43:
Dampdichte folie binnen (warme kant), dampopen koude kant. Ik heb toch 't idee dat wij naar de warme kant kijken. Die folie die ik daar zie hoort daar wel (imho). Dat is dampdichte folie.

Dit is een koud dak constructie lijkt me, dan is er klimaatfolie nodig.

Sowieso een constructie die je in principe niet wil en wellicht nodig bij renovatie, maar heel vreemd voor nieuwbouw.

Ik vermoed dat het maken van zulke constructies bij nieuwbouw sterk correleert met het gebruiken van de verkeerde folie en ook sterk correleert met failliet gaan

[H-W]

Ik zie op de foto een plastic (dampremmende) folie onder je dakbeschot, maar wat ligt er op het dakbeschot? Als het goed is een behoorlijke laag isolatiemateriaal. Aan de laag zwarte schimmel te zien is er al een tijdje wat aan de hand. Dat kan water van buitenaf zijn, maar dan zou je slechts één rotte plek verwachten en niet meerdere. Aangezien je toch al aan het slopen bent, ik begrijp dat er isolatie in het plafond zat en daaronder dke plastic folie? Dan is de opbouw vanaf dag 1 fout geweest, dit zou je een ernstig gebrek kunnen noemen. Als je van binnenuit isoleert (koud dak) dan hoort er een klimaatfolie gebeuikt te worden.
Zet er anders je rechtsbijstandverzekering op? Wel treurig dat de aannemer inmiddels failliet is, daar valt niks meer te claimen. Maar vanuit Woningborg nog wel lijkt me dan. Heb je die gesproken over dit probleem?

[ Voor 11% gewijzigd door H-W op 17-01-2023 15:05 ]

[pennywiser]

Volgens mij is dit geen condens maar lekkage. Dan had ik het over de hele plaat verwacht, niet zo afgegrensd vanuit 1 punt komend lijkt het, als nu. Ook in die hoek rechtsonder foto 1 lijkt het me geen condens. Maar ik sta er niet naast.

Bel je verzekering en laat er een schade-expert naar kijken.

[ Voor 18% gewijzigd door pennywiser op 17-01-2023 15:11 ]

[urk_forever]

BartS12 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 12:50:
Ai ai... dat ziet er niet zo best uit. Paar opmerkingen:

- Een straal water, da's echt geen condens. Of althans, niet alleen maar condens. Ook wel 'toevallig' dat je daar last van krijgt op een dag (afgelopen zaterdag) dat het in grote delen van Nederland al dagenlang giet van de regen. Oftewel, kans is levensgroot dat er sowieso een lekkage in het dak zit.

- Dat van die condens zou best kunnen kloppen, er nog bovenop. Die folie hoort daar wel, maar dan wel de juiste (damp doorlatende!) folie. Het *zou kunnen* dat deze folie dat doet, maar meestal staat dat er heel duidelijk op. Dit lijkt gewoon simpel plastic?

- Het is misschien ook wel erg toevallig dat alle 3 (!) de grote schimmelplekken precies boven de balken zitten. Alsof ze de spijkers daar door de planken geslagen hebben van boven, en die wellicht de lekkage veroorzaakt hebben?

Het is hoe dan ook prutswerk eerste klasse. Het dak zal nog niet zo 1-2-3 instorten, maar hier moet echt wel wat aan gebeuren....

Het is inderdaad een combinatie van lekkage, maar ook van een verkeerde constructie waardoor het hele dak verrot is. De dakdekker dacht het nog te kunnen repareren, maar het hele dak moet vervangen worden

Dit is wat we onder het dak aantroffen na het verwijderen van het plafond:


De lekkage heeft ervoor gezorgd dat dit nu naar voren komt, ik heb de buren met hetzelfde type huis en dezelfde bouwer ook maar op de hoogte gebracht. Die blijken ook al eerder lekkage en last van tocht gehad te hebben.

twain4me schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 14:35:
ik zie eigenlijk geen mogelijkheid om dit te verkopen als ernstig gebrek.. wel een prachtig voorbeeld hoe het niet moet maar het zou mij niet verbazen als je ook een lek hebt ergens.

Er is inderdaad ook een lek, het dakleer is te kort gelegd, waardoor bij veel regen en wind het regenwater over het dakleer geblazen wordt en het naar binnen loopt.

simon schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 14:43:
[...]

Dampdichte folie binnen (warme kant), dampopen koude kant. Ik heb toch 't idee dat wij naar de warme kant kijken. Die folie die ik daar zie hoort daar wel (imho). Dat is dampdichte folie.

Wat zit er onder de dakbedekking? Aan het patroon hoe het verrot is zou ik eerder naar de dakbedekking kijken dan naar condens. Ik zou lek van boven vermoeden.

Onder het dakleer zit de houten plaat waar je nu tegenaan kijkt en daaronder zat 14cm isolatie materiaal direct tegen de houten plaat.

frennek schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 14:48:
Naast dat het er zeker op lijkt dat er een echte lekkage aanwezig was, is het wel een zeer twijfelachtige opbouw. Een koud dak constructie in een nieuwbouw woning? Ik dacht dat dat alleen nog werd gedaan uit pure noodzaak bij renovatie, maar dat bij nieuwbouw er altijd voor een warm dak constructie wordt gekozen.

Het is inderdaad een koud dak constructie, zonder ventilatie De dakdekker snapte ook niet waarom ze deze constructie gebruikt hadden en dat dat ouderwets was en niet meer gebruikt werd.

JDillinger schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 15:02:
Hmm balen, paar duizend euro schade. Zou het proberen te verhalen maar geen idee of dat kan.

Heb je hiervoor nooit iets gemerkt qua lekkage of vochtplekken? Als er zo'n bak wat erop staat lijkt me dat er toch echt iets lekt. Misschien is het dakleer (wat ligt erop?) ergens wel losgelaten - dat is pech maar kan gebeuren.
Qua isolatie zou je van binnenuit iets moeten hebben als: gips, waterdichtefolie, isolatie, damp-open folie (zodat het vocht er naar buiten toe uit kan dus), dakbeschot/hout. Kan op de foto niet zien of dit goed zit.

Nee, verder nooit geen lekkage of vochtplekken gezien. De dakdekker heeft niet nog even gekeken, maar kan verder geen lek in het dakleer vinden. Dat zit allemaal nog goed.

De opbouw was als volgt: gipsplaat, folie, 14cm isolatie, dakbeschot, dakleer. Dus geen folie aan de bovenkant en ook geen ventilatie mogelijkheid.

H-W schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 15:03:
Ik zie op de foto een plastic (dampremmende) folie onder je dakbeschot, maar wat ligt er op het dakbeschot? Als het goed is een behoorlijke laag isolatiemateriaal. Aan de laag zwarte schimmel te zien is er al een tijdje wat aan de hand. Dat kan water van buitenaf zijn, maar dan zou je slechts één rotte plek verwachten en niet meerdere. Aangezien je toch al aan het slopen bent, ik begrijp dat er isolatie in het plafond zat en daaronder dke plastic folie? Dan is de opbouw vanaf dag 1 fout geweest, dit zou je een ernstig gebrek kunnen noemen. Als je van binnenuit isoleert (koud dak) dan hoort er een klimaatfolie gebeuikt te worden.
Zet er anders je rechtsbijstandverzekering op? Wel treurig dat de aannemer inmiddels failliet is, daar valt niks meer te claimen. Maar vanuit Woningborg nog wel lijkt me dan. Heb je die gesproken over dit probleem?

Op het dakbeschot ligt alleen dakleer. Er lag 14cm isolatie onder het dakbeschot. Woningborg hebben we gisteren gesproken, toen leek het alleen nog een lekkage te zijn. Dus moeten we nog een keer contact mee opnemen.

[Falcon]

@urk_forever Sterkte. Luchtvochtigheid in de woning zal wel hoog zijn of niet?

[urk_forever]

Asteroid9 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 14:55:
Absoluut prutswerk ja, maar via zo'n Woningborg certificaat kun je altijd een poging doen, ook al is de oorspronkelijke aannemer failliet. Dat is net het hele idee van die constructie.

Nee heb je en ja kun je krijgen, dus ik zou het zonder meer proberen.
Op zich is dit voor een niet waanzinnig bedrag goed te herstellen maar ik zou me wel wat zorgen maken over hoe het huis uberhaupt gebouwd is. Om als aannemer de laatste 7 jaar in deze markt failliet te gaan moet die het wel bont gemaakt hebben....

We gaan het inderdaad nog bij Woningborg proberen, maar de schade expert van de verzekering verwachtte niet dat dit vergoed zou worden via Woningborg

Asteroid9 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 15:00:
Dit komt uit de Woningborg regeling 2016:

1.3 De duur van de garantie is voor de onderstaande onderdelen beperkt:
a. Voor zowel dakbedekkingen als goten, indien niet aantoonbaar is dat het door de Ondernemer voorgeschreven onderhoud is uitgevoerd, tot drie (3) jaar.

Ik geef je niet heel veel kans, maar mogelijk via de opstalverzekering nog wat te halen inderdaad.

Via de opstal en de inboedelverzekering kan de gevolgschade vergoed worden. Maar de reparatie/vervanging komt voor eigen rekening.

pennywiser schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 15:10:
Volgens mij is dit geen condens maar lekkage. Dan had ik het over de hele plaat verwacht, niet zo afgegrensd vanuit 1 punt komend lijkt het, als nu. Ook in die hoek rechtsonder foto 1 lijkt het me geen condens. Maar ik sta er niet naast.

Bel je verzekering en laat er een schade-expert naar kijken.

De expert is langs geweest, maar alleen de gevolg schade wordt vergoed.

[MicGlou]

https://www.eigenhuis.nl/...ring-nieuwbouw-gebreken#/

Eigenhuis is voor dit soort dingen altijd wel een goede bron van informatie... en als ik ze daar moet geloven valt jouw probleem niet in de categorie 'ernstige gebreken' want het tast niet de constructie in zijn geheel aan wat tot gevaarlijke situaties zou kunnen leiden.

De termijn voor verborgen gebreken waar je dit onder zou kunnen scharen is verlopen... uiteraard kunnen er afwijkende voorwaarden/garanties gelden, dat zou je zelf na moeten kijken... die voorwaarden kunnen dan overigens alleen beter zijn, nooit minder dan wat er wettelijk is vastgesteld. Woningborg gaat je denk ik ook niets opleveren want die houden zich ook aan de wettelijke termijnen.

Maar zoals altijd, nooit geschoten is altijd mis... verzekering ben je al geweest, dat antwoord heb je al. Maar ook goed de aankoopdocumenten nakijken etc. Mijn ouders hebben bijvoorbeeld een kleine 5 jaar geleden een woning laten bouwen en hebben 10 jaar all in garantie van de aannemer, zelfs op het schilderwerk.

[H-W]

Bedankt voor je uitgebreide reactie @urk_forever dit ziet er duidelijk uit als broddelwerk. Even voor mijn beeldvorming, als je van binnen naar buiten kijkt, had je dus eerst gipsplaten op rachels, de plastic folie, dan 14 cm isolatie (tussen de balken), en je dakbeschot? Voor nieuwbouw is dat een bijzondere constructie, isolatie aan de binnenkant. Nog afgezien van het feit dat dit duidelijk niet de juiste manier is om van binnenuit te isoleren. Dat is hier in diverse topics al vaak besproken. Omdat er aan de buitenkant nog dampdichte dakbedekking aanwezig is, is deze opbouw een garantie op ellende.
Succes met de afhandeling verder. Het zal wel een interessante discussie worden met Woningborg.

[urk_forever]

H-W schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 16:33:
Bedankt voor je uitgebreide reactie @urk_forever dit ziet er duidelijk uit als broddelwerk. Even voor mijn beeldvorming, als je van binnen naar buiten kijkt, had je dus eerst gipsplaten op rachels, de plastic folie, dan 14 cm isolatie (tussen de balken), en je dakbeschot? Voor nieuwbouw is dat een bijzondere constructie, isolatie aan de binnenkant. Nog afgezien van het feit dat dit duidelijk niet de juiste manier is om van binnenuit te isoleren. Dat is hier in diverse topics al vaak besproken. Omdat er aan de buitenkant nog dampdichte dakbedekking aanwezig is, is deze opbouw een garantie op ellende.
Succes met de afhandeling verder. Het zal wel een interessante discussie worden met Woningborg.

Ja, inderdaad zo was het gebouwd. Begin 2020 hebben wij ook een dakkapel laten plaatsen aan de voorkant van ons huis door een gespecialiseerd bedrijf en daarvan heb ik nog even de tekening bekeken, maar daar is gelukkig wel een warm dak constructie gebruikt ...