ASR bouwdepot doet moeilijk

[Exo81]

Vorig jaar hebben we een huis gekocht en omdat het een en ander verouderd is, hebben we bij de hypotheek van ASR een bouwdepot en verduurzamingsdepot genomen. Omdat we veel overwaarde van ons oude huis hadden zijn deze 2 depots eigenlijk gevuld met de overwaarde. De resterende overwaarde hebben we gebruikt om de hypotheek laag te houden. Hierdoor zit de zogeheten loan to value ratio onder 70%. Ook is onze loan to income ratio heel laag. Dus ASR loopt weinig risico.

Bij de aanvraag van hypotheek moesten we een soort verbouwingsplan aanleveren. Veel stelde het niet voor: we hebben een aantal stelposten opgenomen zoals nieuwe badkamer, keuken dakkappelen stucwerk etc. met daarbij een grove schatting van de kosten. Dit hebben we ook voor verduurzamingsdepot gedaan. Volgens de hypotheekadviseur kwamen die bedragen allemaal niet zo nauw zolang het totaalbedrag maar klopt.
Enfin, we zijn verhuisd en na vele offertes hebben we eindelijk een aannemer gevonden die komende maandag begint.
Afgelopen week wilde ik de eerste factuur declareren maar die werd door ASR niet geaccepteerd: ze willen een onderbouwing. Dat is op zich logisch en de offerte van de aannemer moet daar voldoende voor zijn. Maar daarnaast vinden ze dat we ons niet aan het verbouwplan houden wat we destijds met nattevingerwerk hebben opgesteld. Daarom willen ze nu een aangepast plan hebben dat ze vervolgens gaan beoordelen.

Het klopt dat we ons niet letterlijk aan het plan houden zo vallen bijna alle posten hoger uit waardoor de verbouwing ongeveer 25.000 euro duurder is dan gepland. Echter, deze hogere kosten betalen we uit eigen middelen. Vanwege deze hogere kosten laten we 2 posten vallen (nieuwe badkamer en gevelisolatie): hier hebben we nu geen geld voor maar gaan we wel later doen.

Ik vind het heel vreemd dat ASR een nieuw plan wil (zeker vanwege de relatief lage ltv ratio) en maak me daarnaast ook zorgen dat ze dadelijk niet alles uitkeren wat een groot probleem zal opleveren. Onze hypotheekadviseur vindt het ook raar en weet niet waarom ASR dit doet.

Heeft iemand soortgelijke ervaringen en hoe is dat opgelost. En weet iemand waarom ASR zo moeilijk doet?

[tuinïnen]

Probleem is dat een wijziging in het verbouwplan invloed kan hebben op de waarde van de woning, de waarde na verbouwing waar mee rekening is gehouden bij de hypotheekaanvraag. Ga je bijv eerst je hele woning doen maar gaat vervolgens het geld van het bouwdepot naar enkel de keuken dan is dit waarschijnlijk (sterk) van negatieve invloed op de uiteindelijke woningwaarde. Het verbouwplan / specificatie is normaal altijd de leidraad voor uitbetaling van het depot. Dan kan de LTV en LTI laag zijn, ASR zal toch graag de reguliere procedure volgen.

Het is nu eigenlijk aan jullie om dit verder met ASR af te stemmen. Hier zie ik zelf ook nog wel een rol in voor de adviseur (ipv verontwaardigd te doen) hij/zij zou dit wel moeten weten. Soms kan het zo eenvoudig zijn als de situatie uitleggen en een nieuw verbouwplan op te stellen, incl extra kosten / eigen middelen etc.

[Voor 46% gewijzigd door tuinïnen op 05-01-2023 14:07]

[Question Mark]

Achteraf (maar dat is makkelijk praten) had je dus eigenlijk geen bouwdepots moeten afsluiten, maar gewoon "zelf" alles betalen vanuit de overwaarde. Dan hoef je vrij weinig te verantwoorden, hooguit richting de belastingdienst dat de overwaarde besteed wordt aan de woning(verbetering).

[tomtom901]

Is bij onze (nieuw)bouw niet anders, daar moet de meerwerkspecificatie ook kloppen. Voor de 1e versie zijn we daar ook begonnen met nattevingerwerk. Echter, als het totaalbedrag behorend bij het depot niet wijzigt, kan ik gewoon een up to date specificatie indienen, die dan wordt goedgekeurd en ook betaald wordt.

[NACrat]

Is er iets van fiscaal voordeel door je overwaarde in bouwdepots te stoppen? Want waarom zou je dit anders doen? Dan had je het toch beter op je eigen rekening kunnen laten staan en daarmee de verbouwing betalen?

Of mis ik iets?

[JEightyFive]

Question Mark schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 14:12:
Achteraf (maar dat is makkelijk praten) had je dus eigenlijk geen bouwdepots moeten afsluiten, maar gewoon "zelf" alles betalen vanuit de overwaarde. Dan hoef je vrij weinig te verantwoorden, hooguit richting de belastingdienst dat de overwaarde besteed wordt aan de woning(verbetering).

Dit inderdaad. Als je de depots eigenlijk vult met je eigen geld, waarom het dan zo complex maken?
Je bent de zeggenschap over je eigen geld gewoon kwijt.
Aantal jaren geleden zelf met overwaarde een verbouwing gefinancierd zonder depot. Gewoon van het geld wat op de rekening was gestort.
Levert je nu, zoals je merkt, alleen maar gezeik op.

[AtomicWing]

tomtom901 schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 14:16:
Is bij onze (nieuw)bouw niet anders, daar moet de meerwerkspecificatie ook kloppen. Voor de 1e versie zijn we daar ook begonnen met nattevingerwerk. Echter, als het totaalbedrag behorend bij het depot niet wijzigt, kan ik gewoon een up to date specificatie indienen, die dan wordt goedgekeurd en ook betaald wordt.

Is het wellicht zo eenvoudig om dan eerst een nieuw plan opstelt, die laat goedkeuren en vervolgens de factuur indient? Bureaucratisch maar dat hoort er wellicht een beetje bij.

[Voor 4% gewijzigd door AtomicWing op 05-01-2023 14:27]

[tomtom901]

AtomicWing schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 14:27:
[...]


Is het wellicht zo eenvoudig om dan eerst een nieuw plan opstelt, die laat goedkeuren en vervolgens de factuur indient? Bureaucratisch maar dat hoort er wellicht een beetje bij.

Dat is wel mijn ervaring ja.

[moshimoshi]

Volgens mij communiceren jullie gewoon langs elkaar heen. Mijn glazen bol zegt dat het probleem is dat je de gevel niet meer isoleert maar wel een verduurzamingsdepot gebruikt.

[Lawwie]

Exo81 schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 13:51:
Vanwege deze hogere kosten laten we 2 posten vallen (nieuwe badkamer en gevelisolatie): hier hebben we nu geen geld voor maar gaan we wel later doen.

Weet iemand waarom ASR zo moeilijk doet?

Je beantwoord je eigen vraag.

ASR rekent erop dat jullie dit met dit geld doen en dat doen jullie niet.

[Voor 9% gewijzigd door Lawwie op 05-01-2023 15:44]

[pleister]

NACrat schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 14:20:
Is er iets van fiscaal voordeel door je overwaarde in bouwdepots te stoppen? Want waarom zou je dit anders doen? Dan had je het toch beter op je eigen rekening kunnen laten staan en daarmee de verbouwing betalen?

Of mis ik iets?

waarde woning is hoger dus lagere ltv = lagere rente

[SMSfreakie]

en hoeveel % zijn de materialen in kosten gestegen? en de werkuren? kan je al een deel op wegstrepen

[Verder]

Exo81 schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 13:51:
En weet iemand waarom ASR zo moeilijk doet?

Banken over het algemeen kijken vooral naar hun risico's. Een verbouwing draagt over het algemeen direct bij aan de waardevermeerdering van de woning en zal daarom weinig doen met het risico. Kun je aangeven wat je hebt gedeclareerd?

Overigens heb ik hele andere ervaringen bij een andere hypotheekverstrekker. Daar hielden we ons ook niet aan het plan, maar daar heb ik nooit iets van gehoord. Misschien omdat de verbouwing in eigen beheer was?

[Exo81]

Lawwie schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 15:43:
[...]


[...]


Je beantwoord je eigen vraag.

ASR rekent erop dat jullie dit met dit geld doen en dat doen jullie niet.

Niet helemaal; ik snap dat ASR wil weten wat er met het gebeurt, ze kijken uiteraard of het onderpand na de verbouwing de hypotheek dekt zodat ze geen risico lopen bij een eventuele executieverkoop. Maar met onze ltv van onder 70% is daar geen sprake van en met de dingen die we wel gaan doen zal het echt verder dalen. Dat ze iets van een check doen is logisch maar dit komt allemaal erg bureaucratisch op me over: het zorgt bij mij voor enige stress maar het vergt ook van energie. En gelet op onze situatie vraag ik me dan af of dit allemaal wel nodig is. Uit mijn omgeving hoor ik namelijk ook hele andere verhalen over uitbetalen bouwdepot zoals @verder dat ook aangeeft. Bij een goede vriend werd zelfs het tijdelijk verblijf op vakantiepark vergoed. Dat laatste is wel weer andere uiterste, maar toch.

Question Mark schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 14:12:
Achteraf (maar dat is makkelijk praten) had je dus eigenlijk geen bouwdepots moeten afsluiten, maar gewoon "zelf" alles betalen vanuit de overwaarde. Dan hoef je vrij weinig te verantwoorden, hooguit richting de belastingdienst dat de overwaarde besteed wordt aan de woning(verbetering).

Ja achteraf hadden we dat nooit moeten doen inderdaad. Maar bij het afsluiten zei de hypotheekadviseur dat bouwdepot nooit gedoe opleveren en zoals @pleister al zei krijg je daardoor weer een iets lagere ltv en dus lagere rente. Maar achteraf hadden we dat ook kunnen krijgen door na verbouwing een taxatie te laten doen.

tuinïnen schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 14:03:
Probleem is dat een wijziging in het verbouwplan invloed kan hebben op de waarde van de woning, de waarde na verbouwing waar mee rekening is gehouden bij de hypotheekaanvraag. Ga je bijv eerst je hele woning doen maar gaat vervolgens het geld van het bouwdepot naar enkel de keuken dan is dit waarschijnlijk (sterk) van negatieve invloed op de uiteindelijke woningwaarde. Het verbouwplan / specificatie is normaal altijd de leidraad voor uitbetaling van het depot. Dan kan de LTV en LTI laag zijn, ASR zal toch graag de reguliere procedure volgen.

Het is nu eigenlijk aan jullie om dit verder met ASR af te stemmen. Hier zie ik zelf ook nog wel een rol in voor de adviseur (ipv verontwaardigd te doen) hij/zij zou dit wel moeten weten. Soms kan het zo eenvoudig zijn als de situatie uitleggen en een nieuw verbouwplan op te stellen, incl extra kosten / eigen middelen etc.

We pakken het inderdaad op met de adviseur, zij hebben geadviseerd om het zo te doen dus nu mogen ze ook meehelpen om het op te lossen

AtomicWing schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 14:27:
[...]


Is het wellicht zo eenvoudig om dan eerst een nieuw plan opstelt, die laat goedkeuren en vervolgens de factuur indient? Bureaucratisch maar dat hoort er wellicht een beetje bij.

Waarschijnlijk wel, hopelijk gaat het bij ons net zoals bij @tomtom901

moshimoshi schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 15:39:
Volgens mij communiceren jullie gewoon langs elkaar heen. Mijn glazen bol zegt dat het probleem is dat je de gevel niet meer isoleert maar wel een verduurzamingsdepot gebruikt.

Ik gebruik inderdaad het verduurzamingsdepot en die is helemaal leeg door vloerisolatie, dakisolatie en overal hr++ glas met hardhouten kozijnen. Daardoor is er geen geld meer over voor gevelisolatie (dat gaan we overigens wel in najaar doen uit eigen middelen).

SMSfreakie schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 16:03:
en hoeveel % zijn de materialen in kosten gestegen? en de werkuren? kan je al een deel op wegstrepen

Volgens mij bestaat het hele probleem eruit dat we de bedragen in de oorspronkelijke bouwplanning veel te laag hebben ingeschat: volgens de hypotheekadviseur was het slechts een formaliteit en ging het puur om indicatie omdat de bank alleen naar eindbedrag kijkt. Omdat we de kosten te laag hebben ingeschat bleef op papier geld over voor een nieuwe badkamer waar nu geen geld voor blijkt te zijn. De werkelijke kosten van de totale verbouwing zijn nu 25% hoger uitgevallen (mede door de onrealistische inschattingen die we opgaven). Deze 25% betalen we overigens uit eigen middelen en daarom maakt het ook zo onbegrijpelijk dat we nu door allerlei hoepels moeten springen.

Uiteraard zullen we door de hoepels springen maar de stress en het gevoel dat het in onze situatie een nutteloze exercitie is, overheerst. Helaas moeten we tot maandag wachten want dan krijgen we van de aannemer de meest recente specificatie van alle kosten die we nodig hebben om het nieuwe overzicht voor asr te maken.

[Wish]

Omdat we de kosten te laag hebben ingeschat bleef op papier geld over voor een nieuwe badkamer waar nu geen geld voor blijkt te zijn.

Risico mitigatie, dat is wat ASR doet. Bijvoorbeeld dit niet vernieuwen van de badkamer maakt dat potentieel de LTV hoger uitvalt dan eerst is aangenomen/berekend. Zij kijken echt wel naar de geprognotiseerde waarde van de woning na de verbouwing. Nu haal je daar componenten uit die die beoogde waarde lager kunnen doen uitvallen.

[YakuzA]

pleister schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 15:55:
[...]
waarde woning is hoger dus lagere ltv = lagere rente

Uiteindelijk maakt niet veel uit.
Als je de verbouwingen zelf betaald, kun je een taxateur oid laten langskomen en die geeft dan de hogere waarde door en dan heb je hetzelfde resultaat.

[mrveenie]

Je zegt het zelf al je wilt 2 dingen minder uitvoeren dan officieel besproken in je plan daar gaat asr niet mee akkoord. Je zult dus toch die twee dingen ook moeten uitvoeren om aan je overeenkomst te voldoen.

[pleister]

YakuzA schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 18:41:
[...]

Uiteindelijk maakt niet veel uit.
Als je de verbouwingen zelf betaald, kun je een taxateur oid laten langskomen en die geeft dan de hogere waarde door en dan heb je hetzelfde resultaat.

niet iedere bank doet dit, sommige alleen na aflopen rentevastperiode. Daarnaast zijn taxatierapporten tegenwoordig ook niet goedkoop.

[Kurkentrekker]

Zo’n geldboer heeft natuurlijk ook een zorgplicht. Kan zomaar dat ze dit wel moeten doen omdat ze anders problemen krijgen.

[Littlemarc]

ASR doet gewoon moeilijk. Bij 2 andere banken precies jouw situatie en werd gewoon betaald zonder vragen.

[Sport_Life]

Ik denk dat ze moeite hebben met de voorschot factuur.
Wat staat er precies op de voorschotfactuur en welk bedrag/percentage is het ? Daarbij kan ik me voorstellen dat als je 15k voor de keuken en 15k voor de badkamer hebt begroot en je nu 30k voor de keuken uitgeeft de bank (terecht) vragen heeft. Want een badkamer en keuken die af zijn is meer waard dan een luxe keuken van 30k en een verouderde badkamer. Daar hoort dan een andere verhouding bij dan 70% vd verbouwingskosten.

Ik heb zelf 2x een bouwdepot gehad bij verschillende banken (1x 80% ltv en 1x <50% ltv) en beide keren geen vragen gehad over de bonnetjes.

[Voor 33% gewijzigd door Sport_Life op 14-01-2023 11:08]

[JvS]

Voorop gesteld, bij mijn bouwdepot zijn echt nul vragen gesteld. Zelfs een losse oven van Ikea bonnetje werd betaald (als onderdeel van "keuken" denk ik ). Echter heb ik me wel altijd aan mijn verbouwplannen gehouden.

Ik begrijp alleen deze combinatie van berichten niet helemaal:

Exo81 schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 17:40:
[...]


met onze ltv van onder 70% is daar geen sprake van en met de dingen die we wel gaan doen zal het echt verder dalen. Dat ze iets van een check doen is logisch maar dit komt allemaal erg bureaucratisch op me over:

en

Ja achteraf hadden we dat nooit moeten doen inderdaad. Maar bij het afsluiten zei de hypotheekadviseur dat bouwdepot nooit gedoe opleveren en zoals @pleister al zei krijg je daardoor weer een iets lagere ltv en dus lagere rente. Maar achteraf hadden we dat ook kunnen krijgen door na verbouwing een taxatie te laten doen.

Je rente en de hypotheekhoogte is gebaseerd op de toekomstige waarde. Als jij ineens enorm van het bouwplan afwijkt, is het op zich logisch dat een bank wilt weten of de toekomstige waarde gehaald gaat worden. Een keuken van 150k in een huis zetten, maakt het huis geen 150k meer waard. Een dakopbouw van 50m2 van 150k laten plaatsen kan het huis ineens wel 200-300k meer waard maken. Dus waaraan het geld wordt uitgegeven is voor een bank wel relevant denk ik. Al is het ook wel irritant.

Het is klote, maar een nieuw plan insturen gebaseerd op de nieuwe getallen en de achterwege gelaten muurisolatie en keuken is toch prima? Als je zo ruim financiert, is er ook geen grote reden voor stress lijkt me.

[Harm2211]

Typisch adviseurspraatje om het dossier even rond te maken dat het niet zo nauw komt met die begroting. Het komt inderdaad niet zo heel nauw met een verschuiving tussen werkzaamheden, maar de aard van de werkzaamheden moet gewoon overeenkomen. Dat is echt niets nieuws ofzo. ASR doet dus niet moeilijk, maar de adviseur heeft je een beetje verkeerd geïnformeerd.

[Exo81]

Dank voor de reacties maar inmiddels is er nieuw dilemma bijgekomen: het aangepaste verbouwplan is aangeleverd bij ASR maar het beoordelen kan ruim een week duren. Omdat wij conform de hyoptheekovereenkomst eerst ons eigen geld hebben gebruikt voor betalen facturen zijn we zo goed als door ons spaargeld heen. De verbouwing is inmiddels in volle gang en komende week moeten we de derde termijn aan de aannemer betalen. Het is dus zaak dat het snel wordt geregeld met asr en ik heb ze hierover dan ook vrijdag gebeld. Het enige wat de medewerkster kon doen was de afdeling van het bouwdepot een mailtje sturen dat het spoed heeft. Hier verwacht ik weinig van.

Dit frustreert mij ontzettend: we volgen netjes de stappen uit de hypotheekovereenkomst door eerst eigen geld te gebruiken en dan pas te gaan declareren. Maar op moment van declareren willen ze dus een aangepast verbouwplan. Dit staat nergens in de hypotheek overeenkomst en ook in de algemene voorwaarden staat dit nergens benoemd. En zoals gezegd vertelde onze hypotheekadviseur ook nog eens dat het alleen om totaal bedrag van bouwdepot gaat. Als ASR iets had opgenomen in de overeenkomst of algemene voorwaarden over wijzigen verbouwplan dan hadden we dat al in de zomer kunnen regelen zonder stress. Maar omdat ik hier geen rekening mee heb gehouden en we braaf conform hypotheekovereenkomst eerst eigen geld hebben gebruikt (slordige 30k) staat de druk er maximaal op en dreigen we in de problemen te komen.
Ik dacht altijd dat een bank zorgplicht had maar dit is gewoon tegenovergestelde, dit lijkt mij ernstige nalatigheid van asr.

Morgen ga ik juridisch advies inwinnen maar hebben jullie nog tips over vervolgstappen?

[BazzH]

Waar je nat gaat, is dat je posten laat vervallen. En dan wordt het dus een nieuw plan. En omdat je volgens ASR iets anders gaat doen dan afgesproken, willen ze dat beoordelen omdat je ingediende taxatie na verbouwing nu mogelijk niet meer klopt en je dus mogelijk tegen een iets andere LTV aan gaat kijken.

Geld schuiven tussen potjes is doorgaans geen probleem, als je geen hele gekke dingen doet.

Qua schuldvraag zou ik eens kijken waar het probleem is ontstaan. Volgens mij in de communicatie tussen jou en je adviseur namelijk. De bedragen in het plan zijn niet in beton gegoten, het plan in grote lijnen eigenlijk wel.

[Voor 35% gewijzigd door BazzH op 15-01-2023 10:07]

[CirclDigital]

Exo81 schreef op zondag 15 januari 2023 @ 09:40:
Morgen ga ik juridisch advies inwinnen maar hebben jullie nog tips over vervolgstappen?

Wellicht even diep ademhalen en eerst onderkennen dat jij voor een groot deel zelf verantwoordelijk bent voor de ontstane situatie. Jij hebt er zelf, weliswaar gedwongen door prijsstijgingen, voor gekozen om je plan (dat een onderdeel is van je contract) aan te passen en gedeeltelijk niet uit te voeren. Dat heeft gewoon gevolgen.

Dat je blind hebt vertrouwd op een adviseur en eigenlijk een niet echt gedegen plan hebt aangeleverd is ook voor een deel een eigen verantwoordelijkheid.

Kortom, ga gewoon nog een keer het gesprek met ASR aan. In de praktijk zal er gewoon een oplossing komen en zal je aanpassing aan je plannen waarschijnlijk gewoon geaccepteerd worden. Zeker als je LTV zo laag is als je aangeeft.

Maar nu dreigen met juridische stappen richting een partij als ASR is niet productief. Dat kunnen zij veel beter. En ook dingen als zorgplicht en woorden als nalatig hebben hier geen rol. Juist die door de overheid afgedwongen zorgplicht is hier de oorzaak dat dit soort wijzigingen eerst opnieuw een acceptatietraject ingaan. Die overheidsregels zorgen er gewoon voor dat het geen risicomodel meer is maar dat het letterlijk volgen van regels belangrijker is geworden.

Verhoog desnoods gewoon je hypotheek een beetje, als je inkomsten en LTV passen is dat ook geen halszaak.

Succes in ieder geval.

[Voor 9% gewijzigd door CirclDigital op 15-01-2023 11:11]

[Gr4mpyC3t]

Ongeveer drie jaar geleden heb ik ook een bouwdepot i.c.m. een hypotheek bij ASR gehad. Op het moment dat je zo'n plan opstelt dan ben je inderdaad bezig met natte vingerwerk. Een schatting maken van de kosten is dan lastig en je weet niet welke verborgen gebreken je nog meer gaat tegenkomen.

Zelf heb ik mijn plan ook moeten aanpassen, maar als je goed en netjes blijft communiceren met ASR dan gaan ze je echt wel helpen. Tenminste, dat is mijn ervaring.

En ja, dat geeft stress. Maar leg de schuld (door je stressgevoel) niet direct bij ASR. Daar gaan zij niet harder van lopen. Doe gewoon netjes wat er van je gevraagd wordt en benoem je zorgen richting ASR, je aannemer en je adviseur.

Houd er eventueel rekening mee dat er een makelaar opnieuw moet taxeren om je nieuwe plan goed te laten keuren door ASR. Dus kijk alvast of je hem/haar alvast stand-by kan houden. Dan kan het snel gaan.

Succes!

[DataCopy]

Exo81 schreef op zondag 15 januari 2023 @ 09:40:
Dank voor de reacties maar inmiddels is er nieuw dilemma bijgekomen

...


De verbouwing is inmiddels in volle gang en komende week moeten we de derde termijn aan de aannemer betalen. Het is dus zaak dat het snel wordt geregeld met asr en ik heb ze hierover dan ook vrijdag gebeld

....

Niet om het te bagatelliseren, maar wellicht wel goed om hierin open kaart te spelen met de aannemer. Ik maakte me ook zorgen over uitbetalingen bouwdepot vs aangeleverde specificatie en heb dat toen ook aangegeven bij de aannemer. Hij gaf eigenlijk meteen al aan dat ze dat wel eens meemaken en dat het allemaal niet zo'n probleem is als de betaling wat later is, ALS ze het maar van tevoren weten en je erover blijft communiceren.

Anyway, n=1, maar wellicht is dit een tip om je over het aannemer stuk wat minder zorgen te hoeven maken.

[Smobbo]

DataCopy schreef op zondag 15 januari 2023 @ 12:20:
[...]


Niet om het te bagatelliseren, maar wellicht wel goed om hierin open kaart te spelen met de aannemer. Ik maakte me ook zorgen over uitbetalingen bouwdepot vs aangeleverde specificatie en heb dat toen ook aangegeven bij de aannemer. Hij gaf eigenlijk meteen al aan dat ze dat wel eens meemaken en dat het allemaal niet zo'n probleem is als de betaling wat later is, ALS ze het maar van tevoren weten en je erover blijft communiceren.

Anyway, n=1, maar wellicht is dit een tip om je over het aannemer stuk wat minder zorgen te hoeven maken.

Dit zou ik inderdaad ook even doen. Gewoon uitleggen.

Daarna zou ik die adviseur eens gaan vragen om z’n werk te gaan doen en ASR elke dag 2x te laten bellen.
Ik snap ook niet helemaal waarom je eerst al je spaargeld opgemaakt hebt en daarna met de bouwdepots begonnen bent. Dat zou ik altijd andersom doen, daarmee is voorschieten terwijl je op een hypotheekverstrekker wacht geen issue. Is dit door diezelfde adviseur voorgeteld? Ik kan me namelijk niet voorstellen dat die volgorde je daadwerkelijk iets opgeleverd heeft qua hoogte van de rente oid…

[JvS]

Yep, volgens mij is er niet zoveel aan de hand. Dat bouwdepot ga je wel krijgen. Waarschijnlijk (maar dat is niet 100% zeker) ook dezelfde risicocatagorie dus dezelfde rente. Alleen moet het opnieuw beoordeeld worden.

Laat dat proces gewoon lopen en begin niet aan juridische stappen. Dat is echt nergens voor nodig (Het lijkt meer een uiting van om je heen slaan uit frustratie dan dat het echt iets oplevert).

Je zal niet de eerste zijn die een factuur een week of twee te laat betaalt. Maar je aannemer eerlijk informeren kan ook.

[eLScha]

Ik vind het eerder naïviteit van jezelf dan nalatigheid van ASR. Je dient een plan in, houdt je niet aan het plan, komt in de knel met het betalen van de aannemer en vervolgens is het de schuld van ASR “want ze lopen toch zo weinig risico”.

Dat is niet hoe de hazen lopen. Er zijn regels waar eenieder zich aan moet houden en jij en de bank ook. Je hypotheekadviseur heeft er misschien wat te makkelijk over gesproken, maar er zou toch ook een lampje bij jou moeten gaan branden als je het en plan indient bij de bank en erachter komt dat het plan niet erg realistisch was. Dat is het moment om met de bank in gesprek te gaan. Nu niet achteraf het hun schuld maken.

Ik zou even 3 stappen teruggaan in de frustratie en kijken hoe je dit met de bank kan oplossen. Het lijkt er zelfs al op dat het allemaal goed komt, maar dat het even wat tijd nodig heeft.

Leg dit uit aan je aannemer en ik kan me niet voorstellen dat er grote problemen ontstaan als je hem uitlegt waarom hij een paar dagen langer moet wachten op een deel van de betaling.

[Exo81]

Veel dank voor alle reacties, ik heb hier echt wat aan! Ben het eens met @JvS en @CirclDigital om geen juridisch stappen te zetten. Dat was ook niet mijn bedoeling; ik wilde eerder juridisch advies inwinnen om te weten wat ik verder moet doen want mijn hypotheekadviseur doet niks en adviseert om de bank "vooral niet wijzer te maken dan ze al zijn". Aan dat advies heb ik niets en vandaar dat ik verder wilde kijken om te bekijken wat ik moet doen. Hopelijk wordt het snel geregeld en ik moet zeggen dat asr makkelijk bereikbaar is en dat de medewerkers ook hun best doen dus dat geeft hoop op een goede afloop zoals bij @Gr4mpyC3t het ook was.
En inderdaad @DataCopy is het goed om de aannemer ervan op de hoogte te stellen

eLScha schreef op zondag 15 januari 2023 @ 14:20:
Ik vind het eerder naïviteit van jezelf dan nalatigheid van ASR. Je dient een plan in, houdt je niet aan het plan, komt in de knel met het betalen van de aannemer en vervolgens is het de schuld van ASR “want ze lopen toch zo weinig risico”.

Ja wellicht is het naief van me en had ik scherper moeten zijn; ik ben afgegaan op de adviseur en de hypotheek overeenkomst en was oprecht in de veronderstelling dat het bouwplan weinig waarde heeft door, temeer omdat we lage ltv hebben en we naast het bouwdepot nig eens 25% van de verbouwing uit spaargeld betalen. De uitleg van verschillende tweakers zoals @BazzH over hoe bank er naar kijkt is verhelderend.

@Smobbo de reden dat ik eerst het eigen geld heb gebruikt is omdat dit zo staat in de hypotheekovereenkomst. Ik heb gewoon gedaan wat er gevraagd werd want ik wilde dit soort gedoe voorkomen

[pagani]

Heel simpel gezegd heb je twee depots en moet je van een verduurzamingsdepot daadwerkelijk verduurzamen. Als je daar dan een keuken op declareert is het weigeren niet meer dan logisch.

Als het een en ander financieel niet meer past doe je het verduurzamingsdepot van de hand (ofwel door het te laten verlopen, maar dan gaat het van het restbedrag van de hypotheek af meestal, of je kijkt of je het kan oversluiten naar een normaal depot)

Maar: Vrijwel alle verduurzamingen leveren een waardestijging op die 1 op 1 of zelfs nog beter is vergeleken met de kosten. Een keuken zit maar op een procent of 30, een dakkapel op 70 procent. Feitelijk zit je dan dus na de werkzaamheden niet op 70 procent financiering maar een stuk hoger, immers is de waarde na verbouwen een stuk lager en daar is je depot op berekend.

Om het plaatje dan compleet te maken krijgt de verstrekker ook subsidies om dat lagere percentage bij verduurzaming überhaupt te kunnen bieden. Dit moeten ze dan echter wel (steekproefsgewijs) kunnen bewijzen.

[Voor 13% gewijzigd door pagani op 15-01-2023 17:21]

[ANdrode]

pagani schreef op zondag 15 januari 2023 @ 17:17:
Om het plaatje dan compleet te maken krijgt de verstrekker ook subsidies om dat lagere percentage bij verduurzaming überhaupt te kunnen bieden. Dit moeten ze dan echter wel (steekproefsgewijs) kunnen bewijzen.

En de waarde naar verbouwing is geschat op basis van de markt in de periode van de aanvraag. Niet in de huidige markt. Dat speelt ook mee bij taxeren.
_{Elke maand later taxeren kost je >1% LTV deze maanden}

[Richh]

Exo81 schreef op zondag 15 januari 2023 @ 09:40:
Morgen ga ik juridisch advies inwinnen maar hebben jullie nog tips over vervolgstappen?

Over wie ga je advies inwinnen?

En zoals gezegd vertelde onze hypotheekadviseur ook nog eens dat het alleen om totaal bedrag van bouwdepot gaat.

Dit is gewoon onjuist, daar kan je misschien een juridisch verhaal van maken ja.
Deze adviseur heeft je ook niet heel handig geadviseerd over het inzetten van je overwaarde in een bouwdepot, althans enigszins afhankelijk van de hoogte ervan.

Je hypotheekverstrekker gaat uit van een taxatie waarin een bepaalde verbouwing is meegenomen. Als je 15k badkamer en 15k keuken opschrijft en je gaat 30k in de tuin stoppen, dan klopt die taxatie simpelweg niet, dus wat je financieel adviseur je heeft verteld is niet correct.

De overeenkomst die je hebt gesloten, is het eerste verbouwplan, wijzigingen daarop is ASR in principe niet eens verplicht aan mee te werken. De rest wat je stelt over zorgplicht en dergelijke, is ruis. ASR handelt zoals een hypotheekverstrekker moet handelen.

Jij wil de overeenkomst nu wijzigen, om wat voor reden dan ook. Dat heeft invloed op alle variabelen waar jouw hypotheek mee te maken heeft. Natuurlijk moet de financierder dan opnieuw alles beoordelen en moet je de hele papierwinkel door.

Hoe achterlijk het misschien ook klinkt, dit zijn gewoon regels waar iedere verstrekker zich aan moet houden. Niet alleen ASR. Praktisch gezien: een medewerker kan zonder goede documenten die overeenkomen met het originele plan niet zomaar vinkjes zetten in een systeem waarna er duizenden euro's worden overgemaakt...
Daar maakt een 'lage' LTV (huidige trendlijn zit je over 2 jaar op 100%) of LTI helemaal niks op uit - al was het 10% of 110%.

Heel vervelend natuurlijk, maar dit soort zaken had je kunnen weten en bovenal: had je financieel adviseur moeten weten.

we volgen netjes de stappen uit de hypotheekovereenkomst door eerst eigen geld te gebruiken en dan pas te gaan declareren.

Wat ik overigens ook best een bijzondere clausule vind, bij Centraal Beheer kan ik gewoon een factuur uploaden (mits onder de juiste post opgegeven natuurlijk). Ook iets waar jouw adviseur je op had kunnen voorbereiden, die had deze financiële situatie kunnen voorzien lijkt mij...

Misschien kan je het iets pragmatischer aanpakken. Wat voor plannen liggen er nu bij ASR? En wat zijn de gewijzigde plannen? Waar heeft je aannemer nu geld voor nodig? Misschien is daar wat in te schuiven, zodat het wel kan op korte termijn.
Ik weet niet om wat voor bedragen het gaat maar in principe heb je altijd enige ruimte om een factuur te betalen geloof ik.

[Voor 8% gewijzigd door Richh op 16-01-2023 00:46]

[Zwartoog]

CirclDigital schreef op zondag 15 januari 2023 @ 11:07:
[...]


Wellicht even diep ademhalen en eerst onderkennen dat jij voor een groot deel zelf verantwoordelijk bent voor de ontstane situatie. Jij hebt er zelf, weliswaar gedwongen door prijsstijgingen, voor gekozen om je plan (dat een onderdeel is van je contract) aan te passen en gedeeltelijk niet uit te voeren. Dat heeft gewoon gevolgen.

Vind ik toch te makkelijk. Het is al 2-3 jaar nagenoeg onmogelijk om werklui te vinden, laat staan dat ze vooraf even langs komen om offertes te maken "voor de bank". Je moet wel natte vingeren dan. Daarnaast zijn de prijzen voor bouwmaterialen en producten flink aan het stijgen geweest. Het is niet meer dan normaal dat een kostenplaatje van een half jaar geleden simpelweg niet meer "past".

Daarnaast betaal je een hypotheekadviseur voor z'n advies, daar moet je een beetje op kunnen vertrouwen dan.

Ik denk dat de bank gewoon flink flauw zit te doen omdat de huizenprijzen stagneren, en her en der zelfs dalen.

@Exo81 Is het een idee om je huis te laten hertaxeren? Dan kun je laten zien dat je woningwaarde nu al flink gestegen is (hoop ik), waardoor je bank hetzelfde risicoprofiel houdt? Je kunt het allicht vragen.

Zo'n bouwdepotconstructie als jij hebben wij ook gedaan 2,5 jaar terug. Voordeel is dat je woningwaarde automatisch omhoog gaat zonder hertaxatie, scheelde toch weer een paar tientjes/maand toen. En nul vragen gehad (ING).

[Mania-92]

Zwartoog schreef op maandag 16 januari 2023 @ 21:09:
[...]

Vind ik toch te makkelijk. Het is al 2-3 jaar nagenoeg onmogelijk om werklui te vinden, laat staan dat ze vooraf even langs komen om offertes te maken "voor de bank". Je moet wel natte vingeren dan. Daarnaast zijn de prijzen voor bouwmaterialen en producten flink aan het stijgen geweest. Het is niet meer dan normaal dat een kostenplaatje van een half jaar geleden simpelweg niet meer "past".

Het probleem is ook niet dat een en ander qua kostenplaatje niet helemaal past. Het probleem is dat ASR met een onderpand zit dat getaxeerd is met een nieuwe badkamer en gevelisolatie. TS wil die nu schrappen, waardoor het huis minder waard is dan waarmee gerekend is. Als je vanwege de kosten pelgrim apparatuur plaatst ipv miele en wat goedkopere tegels in de badkamer legt zal de bank daar geen problemen van maken. Maar je kunt natuurlijk niet de helft van de 'beloofde' verbouwing schrappen.

Als TS gewoon met ASR in gesprek blijft zal er vast een oplossing komen. Maar de opstelling van ASR begrijp ik wel.

[Zwartoog]

Mania-92 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 21:37:
[...]

Het probleem is ook niet dat een en ander qua kostenplaatje niet helemaal past. Het probleem is dat ASR met een onderpand zit dat getaxeerd is met een nieuwe badkamer en gevelisolatie. TS wil die nu schrappen, waardoor het huis minder waard is dan waarmee gerekend is. Als je vanwege de kosten pelgrim apparatuur plaatst ipv miele en wat goedkopere tegels in de badkamer legt zal de bank daar geen problemen van maken. Maar je kunt natuurlijk niet de helft van de 'beloofde' verbouwing schrappen.

Als TS gewoon met ASR in gesprek blijft zal er vast een oplossing komen. Maar de opstelling van ASR begrijp ik wel.

Is ook zo, alleen zegt men altijd dat een "nieuwe badkamer/keuken" nauwelijks bijdraagt aan de woning-marktwaarde, aangezien ze smaakgevoelig zijn. Gevelisolatie kan ik me wel iets bij voorstellen, zeker in deze tijd.

TS, is het een idee om een (extra) verduurzamingslening af te sluiten voor die isolatie? Die voorwaarden zijn vrij gunstig, en verdient zich sowieso terug. Totaalbedrag is meestal ook behapbaar.

[Nicklazzz]

In eind 2019-2020 ook een soort gelijke situatie gehad, hypotheekadviseur was naar mijn inziens ook zeer gemoedelijk in het opgeven van de inventarisatie en communicatie hierover zowel naar mijzelf als naar de taxateur. Hij gaf destijds aan dat het allemaal niet zo nauw kwam en desnoods vanuit de ene kostenpost naar de andere kostenpost kon worden geschoven. Uiteindelijk kreeg ik (achteraf) ook verschillende vragen/opmerkingen over de verschillende kostenposten en dat het e.e.a. volgens de hypotheekverstrekker niet haalbaar was voor de opgegeven kostprijzen. Zelfs met de uitdrukkelijke vermelding wat tevens mee opgenomen was in de taxatie dat ik zelf de meeste werkzaamheden zou uitvoeren en de mogelijke meerkost zelf zou financieren (aangetoond met bankafschrift).

Mijn zakelijk target was reeds behaald, ik had toen + 2 maanden vrij genomen waardoor ik mij kon focussen op de verbouwing en zo veel zaken zelf kon voorbereiden/uitvoeren.

Inmiddels brak Corona uit en de kostprijzen (überhaupt voor leveringen) rezen de pan uit!

In de tussentijd had ik mijn woning intern in een aantal dagen volledig gesloopt, 16K eigen middelen gebruikt voor de opstart (en bestelling bouwmaterialen) en verschillende bedrijven aaneensluitend ingepland. Aanspraak op bouwdepot (55K) werd gemaakt en vanaf het eerste moment problemen, vanwege aanhoudende problemen heeft uiteindelijk de hypotheekadviseur mij zelf gecontacteerd met de vermelding dat hij nalatig is geweest en het bouwdepot mogelijks (gedeeltelijk) zal moeten herzien worden. Tevens had hij achteraf gezien mijn bonussen voor 100% meegenomen en dit mocht blijkbaar maar voor 50%, hierdoor zou mijn bouwdepot flink dalen. Ik heb de hypotheekadviseur bedankt voor zijn eerlijkheid, verzocht voor een tegemoetkoming in zijn advieskosten en aangeven dat ik geen gebruik wilde maken van het bouwdepot maar uit eigen middelen de verbouwing zal financieren.

In de tussentijd waren er verschillende bedrijven voor o.a. de vloerverwarming (~2,5K), stukadoor en schilderbedrijf ( ~15K), stoffeerder (~4,5K) langs geweest welke ik uit eigen zak had (voor) gefinancierd. De keuken stond kort hierna ingepland voor levering en 3 dagen op voorhand moest het gehele bedrag, exclusief de montage kosten overgemaakt worden (~25K).

Als klap op de vuurpijl zat ik in de tussentijd bij de notaris voor de verkoop van mijn oude woning, bleek de Hypotheekmakelaar de kosten voor de verkopende makelaar van mijn oude woning niet hebben mee opgenomen in de berekening, of ik even ~ 6K kon overmaken anders ging de verkoop niet door.

Uiteindelijk ~ 3K korting gekregen op zijn diensten en bij een volgende bemiddeling nogmaals ~ 3K vermindering korting mogelijk. Inmiddels ook gebruik van gemaakt, kort voor de rentestijging (eind 2021- begin 2022) mijn leningdelen samengevoegd en een vaste rentevoet van 1.1% annuïteitenhypotheek 20-jaar vast afgesloten. Uiteindelijk hielp de woningwaarde na verbouwing en de LTV ~60% flink mee in de onderhandelingen, in de tussentijd ook de woning gasloos gemaakt en voorzien van WP, ZP en overal AC (extra korting van 0,2%).

Wellicht valt er nog wat te recupereren bij je adviseur?

Bij een volgende aangelegenheid verwacht ik zelf van A-Z alles te regelen, inmiddels al flink wat bemiddelingskosten en hypotheken achter de rug en géén enkele keer is het vlekkeloos verlopen.

Succes!

[Voor 4% gewijzigd door Nicklazzz op 17-01-2023 01:09]

[CirclDigital]

Zwartoog schreef op maandag 16 januari 2023 @ 21:09:
[...]

Vind ik toch te makkelijk. Het is al 2-3 jaar nagenoeg onmogelijk om werklui te vinden, laat staan dat ze vooraf even langs komen om offertes te maken "voor de bank". Je moet wel natte vingeren dan.

Het is helemaal niet te makkelijk.... iedereen, ook een geldverstrekker, begrijpt dat plannen wijzigen. Maar je hebt wel gewoon een contract. Als het gebeurt meld je het en ga je in gesprek. Als je pas bij declaratie dingen gaat melden die substantieel zijn aangepast heb je eventuele problemen vooral aan jezelf te wijten.

[Exo81]

Het is opgelost! Gister gebeld met asr en het gewijzigde plan was al in behandeling. Vrijdag zou ik uitsluitsel krijgen. Dat zou te laat zijn en ik heb de medewerkster de situatie uitgelegd. Ze is er toen direct achteraan gegaan en heeft contact opgenomen met de afdeling die goedkeuring moet geven. Na 15 minuten was de goedkeuring helemaal rond en kon ik de eerste declaratie indienen. Vandaag het geld al op mijn rekening en de aannemer heb ik net betaald. Het was veel stress en veel gedoe maar de mensen bij ASR denken en werken echt goed mee, echt topwerk van ze!!
En jullie allemaal bedankt voor de adviezen, die hebben mij goed geholpen (vele maken beter dan mijn hypotheekadviseur)!

[jeroenkb]

Exo81 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 18:07:
Het is opgelost! Gister gebeld met asr en het gewijzigde plan was al in behandeling. Vrijdag zou ik uitsluitsel krijgen. Dat zou te laat zijn en ik heb de medewerkster de situatie uitgelegd. Ze is er toen direct achteraan gegaan en heeft contact opgenomen met de afdeling die goedkeuring moet geven. Na 15 minuten was de goedkeuring helemaal rond en kon ik de eerste declaratie indienen. Vandaag het geld al op mijn rekening en de aannemer heb ik net betaald. Het was veel stress en veel gedoe maar de mensen bij ASR denken en werken echt goed mee, echt topwerk van ze!!
En jullie allemaal bedankt voor de adviezen, die hebben mij goed geholpen (vele maken beter dan mijn hypotheekadviseur)!

Fijn om te horen.

En voor het geval dat ASR medewerkers toevallig meelezen; biedt even je excuses aan voor bepaalde posts van je over wat je wel niet vind van de bank...Wel zo netjes.

[Exo81]

jeroenkb schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 18:11:
[...]

Fijn om te horen.

En voor het geval dat ASR medewerkers toevallig meelezen; biedt even je excuses aan voor bepaalde posts van je over wat je wel niet vind van de bank...Wel zo netjes.

Euh wat? Volgens mij heb ik me altijd fatsoenlijk uitgedrukt; ik ben niet de persoon om anderen verrot te schelden. Je insinuatie vind ik dan ook ongepast. Afgelopen zondag schreef ik nl. nog het volgende:

Exo81 schreef op zondag 15 januari 2023 @ 16:53:
Veel dank voor alle reacties, ik heb hier echt wat aan! Ben het eens met @JvS en @CirclDigital om geen juridisch stappen te zetten. Dat was ook niet mijn bedoeling; ik wilde eerder juridisch advies inwinnen om te weten wat ik verder moet doen want mijn hypotheekadviseur doet niks en adviseert om de bank "vooral niet wijzer te maken dan ze al zijn". Aan dat advies heb ik niets en vandaar dat ik verder wilde kijken om te bekijken wat ik moet doen. Hopelijk wordt het snel geregeld en ik moet zeggen dat asr makkelijk bereikbaar is en dat de medewerkers ook hun best doen dus dat geeft hoop op een goede afloop zoals bij @Gr4mpyC3t het ook was.

[Gr4mpyC3t]

Exo81 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 18:07:
Het is opgelost!

Super fijn! En heel veel succes met de rest van de klussen in- en rondom huis.

[GrooV]

@Exo81 Zou je nog kunnen aangeven waarom je de overwaarde in een bouwdepot hebt laten storten? Dit kost toch alleen maar geld?

[Gr4mpyC3t]

GrooV schreef op woensdag 18 januari 2023 @ 10:03:
@Exo81 Zou je nog kunnen aangeven waarom je de overwaarde in een bouwdepot hebt laten storten? Dit kost toch alleen maar geld?

Omdat de adviseur dat heeft gezegd.