Perceel te klein nieuwbouw

[c-nan]

Wij hebben onlangs een nieuwbouw hoekwoning gekocht. Oplevering medio maart. Ik ga af en toe langs de bouwplaats om de vorderingen te kunnen zien. Ik zag laatst dat ze de erfgrenzen hebben bepaald dmv stokjes in de grond.

Ons hoekwoning heeft behalve een achtertuin, ook een strook langs de woning (van +/- 1.20m). Dit over een lengte van +/- 21 meter (1 meter voortuin, 10 meter gevel, 9 meter achtertuin). Echter heb ik dus gezien dat het strookje niet 1.2m is maar eerder +/- 0.8m. Dat betekend 21x 0.4m = 8.4m2 minder perceel oppervlakte (op 149m2 is dat 5.6%).

Wat zijn mijn rechten, kan ik überhaupt iets doen, of is een afwijking van 5% normaal en moet ik niet zeuren?

[Koekstra]

Je geeft zelf aan 'ongeveer 1,20'. Staat dit ergens vast?

En even bij de uitvoerder / aannemer navragen lijkt me het juiste startpunt natuurlijk.

[corporalnl]

Is het een stuk gekocht grond en laat je een woning bouwen? Of is het vanuit een project?

Heb je het al gevraagd bij de aannemer/project beheerder?
Wat zei de aannemer/project beheerder?

Hoe staat het op de tekening?
Heb je het gemeten of is het gegokt?

[Fraggert]

Wat zij de aannemer/opzichter toen je hem er naar vroeg?

voordat jij ervan uit gaat dat het echt de harde perceelgrenzen zijn maar het blijkt iets anders te zijn?

[njitter]

Ik neem aan dat je zelf ook al wat geGoogled hebt ?


Bijvoorbeeld deze blog: https://postbouter.nl/blo...afwijkende-perceelgrootte

Percentage
De andere optie is om te kijken naar de grootte van de daadwerkelijke afwijking. Dus echt in percentages. Hoeveel procent minder grond heb je gekregen ten opzichte van wat in de KAO stond? De Raad van Arbitrage voor de Bouw hanteert grofweg de volgende verdeling:

- Als er minder dan 5% afwijking is, dan is er geen reden om te verrekenen
-Tussen de 5% en 10% wisselt het
- Boven de 10% afwijking, dan moet er wel verrekend worden. Maar alleen voor het meerdere boven de 5%.

De praktijk laat zien dat alleen een procentuele afwijking niet genoeg is. Er zijn bijkomende omstandigheden nodig om uiteindelijk tot verrekening te kunnen overgaan.

[epicfailguy23]

Ik kom zelf ook uit een nieuwbouw project en de hout paaltjes met een beetje orange verf er tegen. is alleen ter indicatie, hieraan mogen ook geen rechten worden ontleent.

Voor de oplevering worden er als het goed is in samen werking met kadaster er rvs/stalen paaltjes in de grond geslagen (onder maaiveld) hieraan kun je rechten ontlenen want zo worden ze ook ingeschreven.

Dus ik zou nu de vraag wegleggen bij de bouwer en eventueel de notaris (want ik neem aan de de grond al van jou is). maar op dit moment verwacht ik dat het zo spannend nog niet is.

[AtomicWing]

1,2 meter is net het verschil tussen "paadje en iets naast het paadje" en "alleen een paadje". Die praktische toepassing is een belangrijke "omstandigheid"; wat was/is het beoogde doel van dat stuk perceel, hoe kan het nu worden toegepast? Ja, grond is erg duur. Raad van Arbitrage van de Bouw is leuk (wij van WC-eend gevoel) maar als je het er niet mee eens bent heb je rechtsbijstand.

[Fliptop]

Is er wellicht een pad op het perceel gepland met recht van passage?

[c-nan]

Koekstra schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 08:53:
Je geeft zelf aan 'ongeveer 1,20'. Staat dit ergens vast?

En even bij de uitvoerder / aannemer navragen lijkt me het juiste startpunt natuurlijk.

Nee, in de koopovereenkomst met de gemeente staat dat we een perceel van (ongeveer) 150m2 hebben gekocht, via bijvoorbeeld https://kadastralekaart.com zie ik dat het ingeschreven is met de grootte 149m2.

We hebben een plattegrond van de aannemer gekregen waarin de buitenmaten van ons woning staan aangegeven. Ik weet hoe diep ons tuin is, daarmee kan ik uitrekenen hoe breed ons tuin moet zijn (dus ook het strookje er naast kan ik uitrekenen).

Dus nee, die 1.20m staat nergens vermeld, maar alles minder dan 1.20m maakt ons perceel kleiner.

[c-nan]

corporalnl schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 08:54:
Is het een stuk gekocht grond en laat je een woning bouwen? Of is het vanuit een project?

Heb je het al gevraagd bij de aannemer/project beheerder?
Wat zei de aannemer/project beheerder?

Hoe staat het op de tekening?
Heb je het gemeten of is het gegokt?

Project. Koopovereenkomst met de gemeente, aannemingsovereenkomst met projectbouw.

Over 3 weken mag ik de bouwplaats op, dan kan ik het zelf exact nameten en direct aangeven/bespreken met/bij de uitvoerder, echter wil ik voor die tijd al wat informatie inwinnen.

[Blokker_1999]

Je zegt dat het je perceel kleiner zou maken, maar is dat wel zo? Staat de woning niet een klein beetje verschoven of wijkt die niet een beetje af in afmetingen? En zoals anderen al aangeven, aan die stokjes kan je niet direct rechten onttrekken. De kadastrale registratie en de markeringen die daarbij horen zijn wat telt.

[DjoeC]

Hmm, 80cm is te smal voor "rolstoeltoegankelijk" want dan moet het minimaal 90cm zijn. Scootmobiel is maximaal 110cm. Een brandgang is minimaal 150cm. Daarmee is het "paadje" als "paadje" naar mijn idee niet echt bruikbaar.

Is het paadje er met een specifiek doel of is het een "zijtuintje"? Misschien kun je er met argumenten wat breedte bij krijgen?

[Puc van S.]

DjoeC schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 11:14:
Hmm, 80cm is te smal voor "rolstoeltoegankelijk" want dan moet het minimaal 90cm zijn. Scootmobiel is maximaal 110cm. Een brandgang is minimaal 150cm. Daarmee is het "paadje" als "paadje" naar mijn idee niet echt bruikbaar.

Is het paadje er met een specifiek doel of is het een "zijtuintje"? Misschien kun je er met argumenten wat breedte bij krijgen?

Paadje/brandgang kan nog steeds als de grens van het perceel precies op het midden van het paadje ligt (en het dus gedeeld word door 2 huizen)

[Anoniem: 39993]

Hoe worden de eventuele brandgangen aangelegd? Kan het zijn, dat er een brandgang naast het huis komt, die dienst gaat doen als achterom voor een paar blokken woningen? Dan zou je dat in je stukken terug moeten kunnen vinden, want dat wordt dan een erfdienstbaarheid. Bij onze vorige woning was dat ook zo, die brandgangen lagen voor de helft op jouw grond.

80 cm zou wel erg weinig zijn. Daar kun je net niks mee. Wat komt er naast jouw perceel? Aan de ene kant natuurlijk een tussenwoning, maar wat komt er aan de andere kant?

[ Voor 12% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 03-01-2023 13:02 ]

[Ozzie]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 12:44:
Hoe worden de eventuele brandgangen aangelegd? Kan het zijn, dat er een brandgang naast het huis komt, die dienst gaat doen als achterom voor een paar blokken woningen? Dan zou je dat in je stukken terug moeten kunnen vinden, want dat wordt dan een erfdienstbaarheid. Bij onze vorige woning was dat ook zo, die brandgangen lagen voor de helft op jouw grond.

80 cm zou wel erg weinig zijn. Daar kun je net niks mee.

Bij mijn woning is dat ook zo. Pad naast (en achter) het huis is voor de helft van mij en voor de helft van de buren. Dus ik heb ongeveer 1 meter zijtuin en dan nog 1 meter pad naast mijn huis liggen, waarvan dus 50cm van mij is ongeveer. Nooit gemeten hoe breed dat stuk eigenlijk is.


Zo dus.

[ Voor 25% gewijzigd door Ozzie op 03-01-2023 13:06 ]

[BCC]

Voor zover ik bekend ben met nieuwbouw - bij oplevering worden de uiteindelijke maten bepaald, als je perseel dan kleiner is dan 95% van het afgesprokene, dan is er mogelijkheid tot compensatie - dit staat in de meeste aannemersovereenkomsten. Voor jouw is dit vervelend maar voor een aannemer gerommel in de marge. Vraag er eens naar zou ik zeggen en lees je contract.

[Anoniem: 39993]

Ozzie schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 13:04:
[...]


Bij mijn woning is dat ook zo. Pad naast (en achter) het huis is voor de helft van mij en voor de helft van de buren. Dus ik heb ongeveer 1 meter zijtuin en dan nog 1 meter pad naast mijn huis liggen, waarvan dus 50cm van mij is ongeveer. Nooit gemeten hoe breed dat stuk eigenlijk is.

[Afbeelding]
Zo dus.

Precies dat inderdaad. En als er nog een rij woningen aan de achterkant komt, dan verwacht ik ook daar een gedeeld pad op eigen grond. Helft van jou, helft van de achterburen.

Bij ons hebben ze het heel raar geregeld, maar dat komt meer omdat onze woning van voor de oorlog is en deze aan het begin van een Sperrgebiet stond. Alle woningen in dat Sperrgebiet zijn destijds gesloopt. En toen de wijk na de oorlog opnieuw is opgebouwd, heeft de toenmalige eigenaar van onze woning een klein strookje grond bijgekocht van de woningbouwvereniging (dat was toch niet breed genoeg om nog een extra woning te kunnen bouwen) en de woningbouw heeft toen op eigen grond een smal brandgangetje aangelegd. Volgens mij gebruik het pad momenteel gewoon illegaal, maar ik weet niet of iemand daar na 65 jaar nog iets over vindt.

Wij trekken dit soort situatie aan ofzo. Bij onze vorige woning heeft men de wijk verkeerd ingemeten in 1987. Ja echt, hoe dat heeft kunnen gebeuren blijft mij een raadsel. Ze zijn dus gaan bouwen, straat voor straat en bij de laatste straat hielden ze een strook van 10 meter (!) grond over. Was wel een mooi ruime, groene straat uiteindelijk.

[ Voor 10% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 03-01-2023 13:19 ]

[Ozzie]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 13:16:
[...]

Precies dat inderdaad. En als er nog een rij woningen aan de achterkant komt, dan verwacht ik ook daar een gedeeld pad op eigen grond. Helft van jou, helft van de achterburen.

Bij ons hebben ze het heel raar geregeld, maar dat komt meer omdat onze woning van voor de oorlog is en deze aan het begin van een Sperrgebiet stond. Alle woningen in dat Sperrgebiet zijn destijds gesloopt. En toen de wijk na de oorlog opnieuw is opgebouwd, heeft de toenmalige eigenaar van onze woning een klein strookje grond bijgekocht van de woningbouwvereniging (dat was toch niet breed genoeg om nog een extra woning te kunnen bouwen) en de woningbouw heeft toen op eigen grond een smal brandgangetje aangelegd. Volgens mij gebruik het pad momenteel gewoon illegaal, maar ik weet niet of iemand daar na 65 jaar nog iets over vindt.

Klopt aan de achterkant precies dezelfde situatie en daar is het pad dus ook gedeeld met twee achterburen. We hebben allemaal recht van overpad op elkaar, in totaal met 9 buren geloof ik omdat anders niemand zijn achtertuin bereikbaar is.

Al zag ik net wel dat in onze koopovereenkomst 163m2 grond vermeld staat terwijl we in werkelijkheid 191m2 hebben gekregen volgens het kadaster.

[Anoniem: 39993]

Ozzie schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 13:22:
[...]


Klopt aan de achterkant precies dezelfde situatie en daar is het pad dus ook gedeeld met twee achterburen. We hebben allemaal recht van overpad op elkaar, in totaal met 9 buren geloof ik omdat anders niemand zijn achtertuin bereikbaar is.

Al zag ik net wel dat in onze koopovereenkomst 163m2 grond vermeld staat terwijl we in werkelijkheid 191m2 hebben gekregen volgens het kadaster.

Dat inmeten is volgens mij allemaal maar een beetje nattevingerwerk af en toe hoor. Je zou toch zeggen dat ze dat vandaag-de-dag toch wel een beetje netjes voor elkaar zouden hebben. Dat bij onze vorige woning sloeg echt alles. Daar zat de gemeente dus ineens met een strook grond van 10 meter, die helemaal niet in het originele plan zat. Ook niemand die zoiets even nameet blijkbaar. (Daar hebben blijkbaar destijds ook echt mensen over geklaagd, omdat ze nu elke dag minimaal 2x 10 meter verder moesten lopen naar hun auto. Die zou pal voor de deur komen, maar daar lag toen ineens een grasveld en daar werden bomen geplant.)

[ Voor 11% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 03-01-2023 13:29 ]

[c-nan]

Even snelle schets van de situatie:


Naast ons tuin loopt een weg, dus geen stoep. Ik deel dus niets. Aan de andere kant van de weg is er een appartement.

Ik heb het idee dat er te weinig grond voor de weg beschikbaar was, dus hebben ze een klein stukje van ons tuin afgesnoept om de weg breed genoeg te kunnen maken. Maar dit is puur een aanname van mij.

De andere hoekwoning heeft geen zijstrookje trouwens.

[ Voor 3% gewijzigd door c-nan op 03-01-2023 13:42 ]

[c-nan]

BCC schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 13:09:
Voor zover ik bekend ben met nieuwbouw - bij oplevering worden de uiteindelijke maten bepaald, als je perseel dan kleiner is dan 95% van het afgesprokene, dan is er mogelijkheid tot compensatie - dit staat in de meeste aannemersovereenkomsten. Voor jouw is dit vervelend maar voor een aannemer gerommel in de marge. Vraag er eens naar zou ik zeggen en lees je contract.

Het gaat niet enkel over dat er wat meters wegvallen. Doordat dat strookje nu zo smal is, kan ik er gewoon helemaal niets mee. Bedoeling was om daar bijvoorbeeld de klikos te plaatsen en er nog steeds langs te kunnen lopen.

[BCC]

c-nan schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 13:44:
[...]

Het gaat niet enkel over dat er wat meters wegvallen. Doordat dat strookje nu zo smal is, kan ik er gewoon helemaal niets mee. Bedoeling was om daar bijvoorbeeld de klikos te plaatsen en er nog steeds langs te kunnen lopen.

Dat snap ik, daarom zou ik het ook aankaarten, maar in het nieuwbouw contract van mijn neef wat ik vorige week heb gelezen, maakt dat niet uit - daar krijg je dan later compensatie voor, het is niet een reden om de koop te ontbinden, hence: lees je contract.

Dat uitruilen met gemeente grond zie je heel vaak om te zorgen dat wegen/parkeerplek normen gehaald worden. Vaak wordt er dan een stukje groenstrook aan je tuin geplakt om op die 5% grens te komen.

[ Voor 14% gewijzigd door BCC op 03-01-2023 13:47 ]

[c-nan]

BCC schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 13:45:
[...]

Dat snap ik, daarom zou ik het ook aankaarten, maar in het nieuwbouw contract van mijn neef wat ik vorige week heb gelezen, maakt dat niet uit - daar krijg je dan later compensatie voor, het is niet een reden om de koop te ontbinden, hence: lees je contract.

Ontbinden willen we ook helemaal niet ik ben gewoon zoekende wat mijn rechten zijn, is dat bijvoorbeeld een compensatie, zo ja, hoe wordt dat berekend etc. Of kan ik eisen dat ze mijn perceel opleveren zoals afgesproken (de weg is bijv nog niet gerealiseerd, dan zorgen ze maar dat de weg iets kleiner wordt oid).

[BCC]

Je rechten zijn afhankelijk van je contract - daar staat ook in hoe het berekend wordt Als je een vergelijkbare hebt als m'n neef (en dat zal haast wel) heeft de aannemer het helemaal dichtgetimmerd in zijn voordeel.

[ Voor 42% gewijzigd door BCC op 03-01-2023 13:50 ]

[Intergalactic]

c-nan schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 13:44:
[...]

Het gaat niet enkel over dat er wat meters wegvallen. Doordat dat strookje nu zo smal is, kan ik er gewoon helemaal niets mee. Bedoeling was om daar bijvoorbeeld de klikos te plaatsen en er nog steeds langs te kunnen lopen.

offtopic:
ik lees mee maar dit viel me op, wij hebben een pad wat op +- 5cm minder uitvalt en als ik daar de klikos neerzet is daar nog amper normaal langs te lopen.

[Anoniem: 39993]

Intergalactic schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 13:52:
[...]

offtopic:
ik lees mee maar dit viel me op, wij hebben een pad wat op +- 5cm minder uitvalt en als ik daar de klikos neerzet is daar nog amper normaal langs te lopen.

Goed punt. Diepte van een groot model kliko is toch wel 75 cm. Als je daar nog comfortabel langs wil, heb je eigeniljk toch wel 140 of 150 cm nodig.

[vishal_d]

Ozzie schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 13:04:
[...]
[Afbeelding]
Zo dus.

Dit lijkt verdacht veel op Heijplaat. Buurman??

[Ozzie]

vishal_d schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 16:58:
[...]


Dit lijkt verdacht veel op Heijplaat. Buurman??

Nee, helaas.

[c-nan]

vishal_d schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 16:58:
[...]


Dit lijkt verdacht veel op Heijplaat. Buurman??

Nee

[Electrowolf]

c-nan schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 13:39:
Even snelle schets van de situatie:
[Afbeelding]

Naast ons tuin loopt een weg, dus geen stoep. Ik deel dus niets. Aan de andere kant van de weg is er een appartement.

Ik heb het idee dat er te weinig grond voor de weg beschikbaar was, dus hebben ze een klein stukje van ons tuin afgesnoept om de weg breed genoeg te kunnen maken. Maar dit is puur een aanname van mij.

Mooi plaatje, fijn!

Je zegt dat het ongeveer 150m2 is. Zijn de percelen al ingemeten en bij het kadaster geregistreerd? Dan kan je daar ook de geometrie opvragen. Zo niet dan kan je ook zelf het perceel dat er nu uitgezet is opmeten en dan de oppervlakte uitrekenen. Kom je vanzelf op de percentages uit en past dat bij je lijstje wat je er mee kan.

Uiteindelijk is het dan mogelijk iets tussen jou en de verkopende partij...