Toon posts:

Eindafrekening flat zonder eigen meters

Pagina: 1
Acties:

  • PeeVv
  • Registratie: Oktober 2008
  • Laatst online: 18:34
Beste tweakers,

Een vriendin van we woont in een flat waar de hele flat een gedeelte energie- water- en gasrekening heeft. Er zijn geen individuele meters in het gebouw aanwezig, de kosten worden dus gewoon op een hoop gegooid en gedeeld door het aantal flats. Geen verdeelsleutel o.i.d. maar gewoon alle kosten delen door 19.

Nu kreeg ze laatst haar 'afrekening servicekosten 2021' (5 maanden te laat) waarin alleen de totale kosten van energie en water stonden. Geen daadwerkelijk verbruik, geen kosten per eenheid, alleen een PDFje met 7 regels waarin stond dat ze nog 500+ euro bij moest betalen.

Vervolgens is bij de verhuurder een overzicht van de servicekosten opgevraagd. Toen kreeg ze alleen facturen van voorschotten en een overzicht van alle facturen doorgestuurd; nog steeds geen duidelijke daadwerkelijk gemaakte kosten (aantal kWh en m3's, geen onderhoudskosten van de installatie e.d.) en geen prijs per kWh/m3.

Wat er wel op de afrekening stond waren kosten van 2019 en 2020, terwijl ze er toen nog niet woonde. O.a. de jaarafrekening van 2020 komt terug op de afrekening van 2021. Bedrag van 4000+ euro.

Nu vraag ik me af wat in zo'n situatie de verplichtingen zijn bij de verhuurder. Van blokverwarming met een eigen meter op de verwarming + eigen kWh meters is er genoeg te vinden, maar in dit geval is er dus maar één gasmeter, één watermeter en één energiemeter voor 19 appartementen. In hoeverre kan zij in deze situatie inzicht verlangen in alle gemaakte kosten?

  • 99ruud99
  • Registratie: December 2018
  • Laatst online: 08:40
Zijn het 19 appartementen of 19 kamers? Hebben ze elk een eigen huisnummer?
Of is het 1 huis met hoop woonunits

  • Marzman
  • Registratie: December 2001
  • Niet online

Marzman

They'll never get caught.

Ik zou daar dan niet gaan wonen. Als je de rekening met 18 anderen deelt is niemand zuinig met energie en betaal je altijd veel. Bij lage energiekosten misschien minder een probleem (het zullen ook geen grote woonenheden zijn) maar momenteel met de energiecrisis natuurlijk wel.

Er zal dan een verdeelsleutel in haar huurcontract staan? En inderdaad, zijn het wel echt 19 woningen, niet een soort studentenhuis constructie?

☻/ Please consider the environment before printing this signature
/▌
/ \ <-- This is bob. copy and paste him and he will soon take over the world.


  • PeeVv
  • Registratie: Oktober 2008
  • Laatst online: 18:34
99ruud99 schreef op zaterdag 17 december 2022 @ 11:06:
Zijn het 19 appartementen of 19 kamers? Hebben ze elk een eigen huisnummer?
Of is het 1 huis met hoop woonunits
Het zijn 19 woningen met ieder een eigen huisnummer. Ze betaalt per maand een voorschot, dus het is geen all-in constructie.
Marzman schreef op zaterdag 17 december 2022 @ 11:19:
Ik zou daar dan niet gaan wonen. Als je de rekening met 18 anderen deelt is niemand zuinig met energie en betaal je altijd veel. Bij lage energiekosten misschien minder een probleem (het zullen ook geen grote woonenheden zijn) maar momenteel met de energiecrisis natuurlijk wel.

Er zal dan een verdeelsleutel in haar huurcontract staan? En inderdaad, zijn het wel echt 19 woningen, niet een soort studentenhuis constructie?
Het appartement is verder prima, alleen de energiekosten zijn nu een dingetje. Iets waar zij van tevoren ook niet over na heeft gedacht, daar heeft ze simpelweg geen ervaring mee. Ik zal even vragen of er iets in het huurcontract staat qua verdeelsleutel, maar nu is het letterlijk totale kosten / 19 = kosten per appartement, ongeacht aantal bewoners en locatie in de flat.

Er is nu inderdaad ook totaal geen inzicht in de kosten voor 2022 en wat voor contract er is.

  • Real
  • Registratie: Februari 2022
  • Niet online
A. Eerst even grote schoonmaak: zou je al die emoticons uit je TS willen halen, want het leest ontzettend onrustig. Het is duidelijk wat je mening is.

B. In welk jaar is de huur aangevangen? Ik begrijp in 2021?

C. Lag de huurprijs bij aanvang boven de liberalisatiegrens in het jaar waarin de huur is aangevangen? De liberalisatiegrens in 2021 was € 752,33. In 2022 is de liberalisatiegrens € 763,47.

D. Staat er een verdeelsleutel in het huurcontract genoemd of in een ander document bij het contract?

E. Betreft het verhuur door een private commerciële verhuurder of een woningbouwvereniging?

F. Gaat het om een tijdelijke huurovereenkomst of een overeenkomst voor onbepaalde tijd?
PeeVv schreef op zaterdag 17 december 2022 @ 10:58:
Nu vraag ik me af wat in zo'n situatie de verplichtingen zijn bij de verhuurder. (...) In hoeverre kan zij in deze situatie inzicht verlangen in alle gemaakte kosten?
In art. 7:237 lid 3 BW staan de definities voor nutsvoorzieningen (gas, water en elektriciteit) met een individuele meter voor eigen woonruimte en servicekosten. Bij de afwezigheid van een individuele meter, zijn alle bijkomende kosten (dus ook nuts) servicekosten. De verhuurder is daarbij gehouden aan het Besluit servicekosten (Stb. 2003, 170 en de kleine wijziging daarvan in Stb. 2014, 218).

Bij de afwezigheid van een individuele meter kan de verhuurder een verdeelsleutel hanteren. Een objectieve verdeelsleutel staat genoemd op PDF pagina 68 in het Beleidsboek servicekosten van de huurcommissie:

https://www.huurcommissie...ekenboek-en-beleidsboeken

Let op: de paginanummers onderaan komen niet overeen met de PDF paginanummers en de huurcommissie hanteert niet voor elke nutsvoorzieningen dezelfde verdeelsleutel.

Uit art. 7:259 lid 2 BW volgt dat een verhuurder verplicht is om na afloop van een kalenderjaar, maar voor 1 juli een redelijk gedetailleerd kostenoverzicht te verstrekken aan de huurder, waarin het verbruik naar kostensoort staat uitgesplitst. Dus de nutskosten, maar bijvoorbeeld ook de kosten voor een huismeester of de levering van internet als dat vooraf is overeengekomen. Maar let op: de betaalverplichting voor een huurder komt bij een te laat verstrekt overzicht niet per se te vervallen. De verjaringstermijn hangt mede af van de antwoorden op de vragen hierboven.

Een huurder heeft daarnaast op grond van art. 7:259 lid 4 BW recht op inzage in de onderliggende facturen en energierekening die de verhuurder heeft ontvangen. De gedachte hierachter is dat de huurder(s) de werkelijke uitgaven voor de nutsvoorzieningen en servicekosten 1-op-1 betalen.

Het voorschot mag alleen worden verhoogd als het kostenoverzicht is verstrekt en de betaaltermijn is verstreken op grond van art. 7:261 lid 1 aanhef en onder b BW, tenzij de huurder en verhuurder na aanvang van de huurovereenkomst een of meerdere tussentijdse afrekening(en) overeenkomen. Dat laatste is niet verplicht, en de verhuurder mag dus in de basis maar één keer per jaar het voorschot verhogen.

Van art. 7:259 BW en art. 7:261 BW mag in huurovereenkomsten voor woonruimte niet worden afgeweken behoudens een extra voorschot als de huurder daarmee instemt na aanvang van de huur op grond van art. 7:265 BW. Verder zijn art. 7:259 BW en art. 7:261 lid 1 BW van toepassing op alle huurovereenkomsten voor woonruimte op grond van art. 7:247 BW, dus ook voor geliberaliseerde overeenkomsten (de 'vrije' sector).

Of de verhuurder nu nog over 2019 mag afrekenen hangt onder andere af van de antwoorden op de vragen B en C hierboven. Het helpt als je de vragen B t/m F allemaal beantwoord.

Hou er verder rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk om alle feiten te overzien en uitzonderingen of omstandigheden relevant zijn. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou/jullie. Win zonodig advies in, bijvoorbeeld bij het Juridisch Loket of een organisatie zoals WOON! als die advies geeft in je regio. Diverse gemeenten subsidiëren of betalen ook een zogenaamd huurteam.

Verhuurders zijn daarnaast zelden blij met huurders die zich op hun rechten beroepen. Hou er dus bijvoorbeeld rekening mee dat een tijdelijk contract op grond van art. 7:271 BW niet wordt omgezet in een contract voor onbepaalde tijd als een huurder naar mening van de verhuurder lastig is, maar dat hoeft een verhuurder in dat geval niet te laten weten. Mede daarom vraag E.

  • Real
  • Registratie: Februari 2022
  • Niet online
Aanvulling: in Nederland gebeurt het volgens mij vrij weinig, maar ik denk dat het handig kan zijn om met 19 huurders tegelijk stappen te zetten richting een verhuurder. Desnoods door eerst bij een notaris een vereniging op te richten. Daarna kan de huurdersvereniging voor gezamenlijke vraagstukken steeds richting de verhuurder handelen en bijvoorbeeld een bankrekening aanhouden voor gerechtelijke procedures etc. i.p.v. de huurders individueel. Dat maakt de kans op individuele geschillen met de verhuurder een stuk kleiner vermoed ik.

  • Hackus
  • Registratie: December 2009
  • Niet online

Hackus

Lifting Rusty Iron !

PeeVv schreef op zaterdag 17 december 2022 @ 10:58:
Beste tweakers,

Een vriendin van we woont in een flat waar de hele flat een gedeelte energie- water- en gasrekening heeft. Er zijn geen individuele meters in het gebouw aanwezig, de kosten worden dus gewoon op een hoop gegooid en gedeeld door het aantal flats. Geen verdeelsleutel o.i.d. maar gewoon alle kosten delen door 19.

Nu kreeg ze laatst haar 'afrekening servicekosten 2021' (5 maanden te laat) waarin alleen de totale kosten van energie en water stonden. Geen daadwerkelijk verbruik, geen kosten per eenheid, alleen een PDFje met 7 regels waarin stond dat ze nog 500+ euro bij moest betalen.

Vervolgens is bij de verhuurder een overzicht van de servicekosten opgevraagd. Toen kreeg ze alleen facturen van voorschotten en een overzicht van alle facturen doorgestuurd; nog steeds geen duidelijke daadwerkelijk gemaakte kosten (aantal kWh en m3's, geen onderhoudskosten van de installatie e.d.) en geen prijs per kWh/m3.

Wat er wel op de afrekening stond waren kosten van 2019 en 2020, terwijl ze er toen nog niet woonde. O.a. de jaarafrekening van 2020 komt terug op de afrekening van 2021. Bedrag van 4000+ euro.

Nu vraag ik me af wat in zo'n situatie de verplichtingen zijn bij de verhuurder. Van blokverwarming met een eigen meter op de verwarming + eigen kWh meters is er genoeg te vinden, maar in dit geval is er dus maar één gasmeter, één watermeter en één energiemeter voor 19 appartementen. In hoeverre kan zij in deze situatie inzicht verlangen in alle gemaakte kosten?
Verhuurder aanschrijven, met alle 19 bewoners gezamenlijk en inzicht vragen in de daadwerkelijke kosten.
Dit systeem van verdeling , zal denk ik ook in de huurovereenkomst zijn opgenomen ?

Kiest als MTB' er voor het mulle zand en drek, ipv het naastgelegen verharde pad.


  • PeeVv
  • Registratie: Oktober 2008
  • Laatst online: 18:34
Real schreef op zaterdag 17 december 2022 @ 13:23:
A. Eerst even grote schoonmaak: zou je al die emoticons uit je TS willen halen, want het leest ontzettend onrustig. Het is duidelijk wat je mening is.

B. In welk jaar is de huur aangevangen? Ik begrijp in 2021?

C. Lag de huurprijs bij aanvang boven de liberalisatiegrens in het jaar waarin de huur is aangevangen? De liberalisatiegrens in 2021 was € 752,33. In 2022 is de liberalisatiegrens € 763,47.

D. Staat er een verdeelsleutel in het huurcontract genoemd of in een ander document bij het contract?

E. Betreft het verhuur door een private commerciële verhuurder of een woningbouwvereniging?

F. Gaat het om een tijdelijke huurovereenkomst of een overeenkomst voor onbepaalde tijd?


[...]


In art. 7:237 lid 3 BW staan de definities voor nutsvoorzieningen (gas, water en elektriciteit) met een individuele meter voor eigen woonruimte en servicekosten. Bij de afwezigheid van een individuele meter, zijn alle bijkomende kosten (dus ook nuts) servicekosten. De verhuurder is daarbij gehouden aan het Besluit servicekosten (Stb. 2003, 170 en de kleine wijziging daarvan in Stb. 2014, 218).

Bij de afwezigheid van een individuele meter kan de verhuurder een verdeelsleutel hanteren. Een objectieve verdeelsleutel staat genoemd op PDF pagina 68 in het Beleidsboek servicekosten van de huurcommissie:

https://www.huurcommissie...ekenboek-en-beleidsboeken

Let op: de paginanummers onderaan komen niet overeen met de PDF paginanummers en de huurcommissie hanteert niet voor elke nutsvoorzieningen dezelfde verdeelsleutel.

Uit art. 7:259 lid 2 BW volgt dat een verhuurder verplicht is om na afloop van een kalenderjaar, maar voor 1 juli een redelijk gedetailleerd kostenoverzicht te verstrekken aan de huurder, waarin het verbruik naar kostensoort staat uitgesplitst. Dus de nutskosten, maar bijvoorbeeld ook de kosten voor een huismeester of de levering van internet als dat vooraf is overeengekomen. Maar let op: de betaalverplichting voor een huurder komt bij een te laat verstrekt overzicht niet per se te vervallen. De verjaringstermijn hangt mede af van de antwoorden op de vragen hierboven.

Een huurder heeft daarnaast op grond van art. 7:259 lid 4 BW recht op inzage in de onderliggende facturen en energierekening die de verhuurder heeft ontvangen. De gedachte hierachter is dat de huurder(s) de werkelijke uitgaven voor de nutsvoorzieningen en servicekosten 1-op-1 betalen.

Het voorschot mag alleen worden verhoogd als het kostenoverzicht is verstrekt en de betaaltermijn is verstreken op grond van art. 7:261 lid 1 aanhef en onder b BW, tenzij de huurder en verhuurder na aanvang van de huurovereenkomst een of meerdere tussentijdse afrekening(en) overeenkomen. Dat laatste is niet verplicht, en de verhuurder mag dus in de basis maar één keer per jaar het voorschot verhogen.

Van art. 7:259 BW en art. 7:261 BW mag in huurovereenkomsten voor woonruimte niet worden afgeweken behoudens een extra voorschot als de huurder daarmee instemt na aanvang van de huur op grond van art. 7:265 BW. Verder zijn art. 7:259 BW en art. 7:261 lid 1 BW van toepassing op alle huurovereenkomsten voor woonruimte op grond van art. 7:247 BW, dus ook voor geliberaliseerde overeenkomsten (de 'vrije' sector).

Of de verhuurder nu nog over 2019 mag afrekenen hangt onder andere af van de antwoorden op de vragen B en C hierboven. Het helpt als je de vragen B t/m F allemaal beantwoord.

Hou er verder rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk om alle feiten te overzien en uitzonderingen of omstandigheden relevant zijn. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou/jullie. Win zonodig advies in, bijvoorbeeld bij het Juridisch Loket of een organisatie zoals WOON! als die advies geeft in je regio. Diverse gemeenten subsidiëren of betalen ook een zogenaamd huurteam.

Verhuurders zijn daarnaast zelden blij met huurders die zich op hun rechten beroepen. Hou er dus bijvoorbeeld rekening mee dat een tijdelijk contract op grond van art. 7:271 BW niet wordt omgezet in een contract voor onbepaalde tijd als een huurder naar mening van de verhuurder lastig is, maar dat hoeft een verhuurder in dat geval niet te laten weten. Mede daarom vraag E.
Hartelijk dank voor je uitgebreide reactie! Post is aangepast.
B. In welk jaar is de huur aangevangen? Ik begrijp in 2021?
Huur is ingegaan in april 2021
Lag de huurprijs bij aanvang boven de liberalisatiegrens in het jaar waarin de huur is aangevangen? De liberalisatiegrens in 2021 was € 752,33. In 2022 is de liberalisatiegrens € 763,47.
Kale huur is €740 per maand, dus onder de liberalisatiegrens
Staat er een verdeelsleutel in het huurcontract genoemd of in een ander document bij het contract?
In de huurovereenkomst wordt gesproken over "Indien zich in het woonruimtegedeelte van het gehuurde geen individuele meter bevindt, stelt verhuurder de door huurder verschuldigde vergoeding vast'. Er wordt verder niet gesproken over een verdeelsleutel en er zijn ook geen andere overeenkomsten getekend.
Members only:
Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen
Betreft het verhuur door een private commerciële verhuurder of een woningbouwvereniging?
Het betreft een private commerciële verhuurder
Gaat het om een tijdelijke huurovereenkomst of een overeenkomst voor onbepaalde tijd?
Tijdelijke overeenkomst van twee jaar
Bij de afwezigheid van een individuele meter kan de verhuurder een verdeelsleutel hanteren. Een objectieve verdeelsleutel staat genoemd op PDF pagina 68 in het Beleidsboek servicekosten van de huurcommissie.
Appartementen zijn allen hetzelfde, dus hier zouden de totale kosten / 19 dus overeenkomen met de objectieve verdeelsleutel.
Uit art. 7:259 lid 2 BW volgt dat een verhuurder verplicht is om na afloop van een kalenderjaar, maar voor 1 juli een redelijk gedetailleerd kostenoverzicht te verstrekken aan de huurder, waarin het verbruik naar kostensoort staat uitgesplitst.
Dit is dus te laat gebeurd, de afrekening kwam pas halverwege november en was niet gedetailleerd:
Members only: dit is de afrekening die ze kreeg
Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen
Een huurder heeft daarnaast op grond van art. 7:259 lid 4 BW recht op inzage in de onderliggende facturen en energierekening die de verhuurder heeft ontvangen. De gedachte hierachter is dat de huurder(s) de werkelijke uitgaven voor de nutsvoorzieningen en servicekosten 1-op-1 betalen.
Ze heeft een overzicht gekregen van alle betaalde facturen van 2021, maar dat zijn alleen de voorschotten + naberekeningen. Geen gedetailleerde info over het verbruik per maand. Ze kan dus ook niet berekenen hoeveel er verbruikt is in de maanden dat ze er nog niet woonde t.o.v. de rest van het jaar.

Daarbij hebben ze nu alle facturen van 2021 doorberekend, inclusief de jaarafrekening van dec. 2019 en heel 2020 die in februari 2021 binnen is gekomen bij de verhuurder. Deze horen niet op de jaarafrekening van 2021.

Members only:
Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen


Ze heeft nu ook al contact met andere huurders via een facebookgroep, ik zal haar aanraden om contact op te nemen met een huurteam dat i.s.m. de gemeente op is gezet.

  • Real
  • Registratie: Februari 2022
  • Niet online
PeeVv schreef op zaterdag 17 december 2022 @ 15:16:
[...]
Huur is ingegaan in april 2021
Dan is de huurder vanaf dat moment de servicekosten verschuldigd. Niet in de periode daarvoor.
Kale huur is €740 per maand, dus onder de liberalisatiegrens
Dat is relatief gunstig, want daarmee is de huurcommissie bevoegd om zich op verzoek van de huurder uit te spreken over

(1) de kostenafrekening(en)
(2) het voorschotbedrag

Dat zijn dus verschillende soorten procedures voor de helderheid. Verder kan de huurder met een gereguleerde huurovereenkomst voor nog veel meer procedures bij de huurcommissie terecht. Bijvoorbeeld over gebreken tijdens de huurovereenkomst en huurprijsverlaging vanwege die gebreken. Zie daarvoor het gebrekenboek (dezelfde PDF als het Beleidsboek servucekosten, maar dan aan het begin).

Sowieso is het handig voor elke huurder van woonruimte (ook bij een geliberaliseerde overeenkomst) om altijd de huurprijscheck uit te voeren om uit te rekenen wat de maximale huurprijs is op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Huurders met een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter kunnen de huurcommissie op grond van art. 7:249 BW tot zes maanden na de tijdelijke huurovereenkomst de huurprijs bij aanvang laten toetsen. Als de huurcommissie beslist dat de huurprijs eigenlijk €550 moest zijn, dan levert dat de huurder over die twee jaar dus tenminste €4560 op. De huurprijscheck staat hier:

https://www.huurcommissie.nl/huurcommissie-helpt
In de huurovereenkomst wordt gesproken over "Indien zich in het woonruimtegedeelte van het gehuurde geen individuele meter bevindt, stelt verhuurder de door huurder verschuldigde vergoeding vast'. Er wordt verder niet gesproken over een verdeelsleutel en er zijn ook geen andere overeenkomsten getekend.
Aan het nummer en de tekst herken ik dat dit het standaard ROZ model voor woonruimte lijkt te zijn. Ik heb het niet woordelijk vergeleken, maar waarschijnlijk is het contract (grotendeels) identiek aan wat je hier vindt:

https://roz.nl/de-roz-modellen/model-woonruimte/

En dan zal vermoedelijk de verdeelsleutel in het Beleidsboek servicekosten van de Huurcommissie zijn gevolgd door de verhuurder.
Het betreft een private commerciële verhuurder
Kijk, dat is nu een mooi voorbeeld waarom we in Nederland moeten stoppen om de woorden 'sociale huur' overal maar op te plakken.

Sociale huurwoningen zijn namelijk vrijwel altijd gereguleerde huurwoningen, maar gereguleerde huurwoningen hoeven geen sociale huurwoningen te zijn.

Een sociale huurwoning wordt aangeboden door een woningbouwvereniging of woningbouwcorporatie en is een dienst van algemeen economisch belang of DAEB. Dat betekent kort samengevat dat de Europese Commissie onder strenge voorwaarden een vorm van staatssteun of strenge marktregulering toestaat, omdat het algemeen economisch belang daarvan afhangt. Denk bijvoorbeeld ook aan een onrendabele busverbinding in een dunbevolkt gebied van Nederland.

Maar in dit geval gaat het dus om een niet-DAEB verhuurder, die gewoon commercieel verhuurt. Als de aanvangshuurprijs bij aanvang niet de liberalisatiegrens heeft overschreden, dan komen de huurders van een niet-DAEB huurwoning precies dezelfde rechten toe als de huurders van een DAEB sociale huurwoning.

Maar niet alleen dat: een professionele commerciële verhuurder die een woning verhuurt aan een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, gaat een consumentenovereenkomst aan. Dat geldt dan weer niet voor DAEB verhuurders. Maar dus wel voor niet-DAEB verhuurders, ongeacht of ze een gereguleerde of een geliberaliseerde overeenkomst aanbieden. Dat hoeft ook niet per se een rechtspersoon te zijn zoals een besloten vennootschap (bv). Maar als de verhuurder een besloten vennootschap betreft, dan is er vrij zeker sprake van een consumentenovereenkomst.

Dat kan bijvoorbeeld relevant zijn als de verhuurder ongelimiteerde boetebedragen heeft opgenomen in het contract. Een rechter moet zulke boetebedingen dan standaard zelf (ambtshalve) toetsen als er een geschil is over de betaling daarvan. Is een boetebeding in een consumentenovereenkomst oneerlijk, dan vervalt het helemaal en wordt niet verlaagd.
Tijdelijke overeenkomst van twee jaar
Dit is lastig voor de huurder in kwestie. Een verhuurder die een huurder bijvoorbeeld te mondig vindt, kan vrij eenvoudig beslissen om een tijdelijke huurovereenkomst niet om te zetten in een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De verhuurder kan daarna eenvoudig een nieuwe huurder laten huren en daarnaast bij een nieuwe huurder de huurprijs flink wat hoger zetten.

De Tweede Kamer is bezig met de behandeling van een initiatiefwet van de CU en PvdA om deze vorm van tijdelijke huurcontracten weer uit de wet te halen, nadat ze sinds 2016 mogelijk zijn geworden. Dit soort tijdelijke huurcontracten leiden niet aantoonbaar tot meer woningaanbod of doorstroming en geeft wel veel problemen voor huurders. Sommige gezinnen met schoolgaande kinderen bijvoorbeeld, moeten elke twee jaar verhuizen.

Soms bevat een vermeend tijdelijk huurcontract van twee jaar of korter echter ook een verbod voor de huurder om op te zeggen. Een verplichte huurperiode dus. Rechters hebben in het verleden dergelijke contracten ten gunste van huurders uitgelegd en geoordeeld dat het eigenlijk een contract voor onbepaalde tijd betreft. De kans dat deze verhuurder daar niet van weet acht ik echter klein en dus staat er waarschijnlijk geen opzegverbod anders dan de standaard opzegtermijn in het contract. Dat is voor een huurder de standaardtijd tussen twee huurbetalingen (meestal een maand) maar nooit minder dan een maand en nooit meer dan drie maanden.
Appartementen zijn allen hetzelfde, dus hier zouden de totale kosten / 19 dus overeenkomen met de objectieve verdeelsleutel.
Dat zou goed kunnen, als de situatie overeenkomt met de beschrijving in het Beleidsboek servicekosten van de huurcommissie.
Dit is dus te laat gebeurd, de afrekening kwam pas halverwege november en was niet gedetailleerd:
Dat is vervelend, maar de wetgever heeft helaas geen sanctie verbonden aan een kostenafrekening die te laat wordt verstrekt.

Wel geldt er bij de huurcommissie op grond van art. 51 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (art. 51 UHW) een verkorte verjaringstermijn van 2,5 jaar die samenhangt met de periode in art. 7:259 lid 2 BW. Een huurder of verhuurder die bij de huurcommissie een geschil willen laten beoordelen over de kostenafrekening over 2019 zijn nu te laat. Tot 1 juli 2023 kan nog een verzoek worden ingediend over 2020.

Maar nogmaals: een huurder hoeft uiteraard niet te betalen voor de servicekosten die zijn gemaakt voor de huur aanving.
Ze heeft een overzicht gekregen van alle betaalde facturen van 2021, maar dat zijn alleen de voorschotten + naberekeningen. Geen gedetailleerde info over het verbruik per maand. Ze kan dus ook niet berekenen hoeveel er verbruikt is in de maanden dat ze er nog niet woonde t.o.v. de rest van het jaar.
En dat is dus een probleem voor de verhuurder. Bij een verzoek aan de huurcommissie moet de verhuurder onderbouwen waarom de huurder het bedrag verschuldigd is en daarvoor documentatie aanleveren.
Daarbij hebben ze nu alle facturen van 2021 doorberekend, inclusief de jaarafrekening van dec. 2019 en heel 2020 die in februari 2021 binnen is gekomen bij de verhuurder. Deze horen niet op de jaarafrekening van 2021.
Er moet inderdaad per jaar worden afgerekend. Ook verzoeken asn de huurcommissie moeten per jaar worden ingediend. Er kunnen wel meerdere verzoeken ineens worden ingediend.
Ze heeft nu ook al contact met andere huurders via een facebookgroep, ik zal haar aanraden om contact op te nemen met een huurteam dat i.s.m. de gemeente op is gezet.
Ik denk dat dit belangrijk is. Zowel het samenwerken als het vragen van advies. Ik sluit zeker niet uit dat de verhuurder linksom of rechtsom gerechtigd is om de kosten op deze manier te verrekenen, maar niet de periode voor aanvang huur.

De vraag is vooral hoe vervelend het is als de verhuurder het contract na twee jaar niet omzet in een contract voor onbepaalde tijd. Maakt het de huurder niets uit, dan is het vrij eenvoudig om het geschil aan de huurcommissie voor te leggen. Als alle huurders dat doen en krijgen de huurders allemaal gelijk, omdat bijvoorbeeld het kostenoverzicht niet voldoet, dan moet de verhuurder 19x €300 aan leges betalen.

Maar de huurcommissie is wel een bijzonder orgaan. Het is geen rechtbank en de leden van de huurcommissie zijn geen rechters. Toch kan een uitspraak van de huurcommissie leiden tot een aanpassing van de huurovereenkomst. Dat komt omdat art. 7:262 BW bepaalt dat wordt veronderstelt dat de huurder en verhuurder overeen zijn gekomen wat de de huurcommissie beslist, tenzij het geschilpunt door een of beide partijen wordt voorgelegd aan de kantonrechter binnen acht weken nadat de beslissing van de huurcommissie is verzonden. De kantonrechter behandelt dat punt dan helemaal opnieuw en de beslissing van de huurcommissie komt na het betekenen van de dagvaarding ook meteen weer te vervallen.

Dus stel dat de huurder gelijk krijgt en de beslissing wordt op 1 maart verzonden. Dan wordt verondersteld dat de overeenkomst tussen de huurder en verhuurder is zoals in de beslissing staat beschreven. De betaalverplichting van de huurder wordt dan dus automatisch aangepast. Maar als de verhuurder de huurder vervolgens dagvaart. dan 'herleeft' die betaalverplichting weer zoals het was voor de beslissing van de huurcommissie was verzonden. Tegen een uitspraak van de kantonrechter die beslist over het geschilpunt dat bij de huurcommissie lag, kan echter niet meer in hoger beroep worden gegaan.

Gaat een huurder niet naar de huurcommissie, maar meteen naar de kantonrechter, dan kan tegen dat vonnis weer wél in hoger beroep worden gegaan als het totale procesbelang meer dan €1750 bedraagt. In hoger beroep moeten de huurder en verhuurder een advocaat stellen en dat kan duur zijn. En bij een kantonrechter die niet over een geschilpunt oordeelt dat eerst aan de huurcommissie is voorgelegd geldt ook niet de verkorte verjaringstermijn uit art. 51 UHW.

Zoals je ziet is huurprocesrecht en huurprijzenrecht een enorme wirwar aan regels. Aan de buitenkant lijkt het simpel, maar er zijn allerlei uitzonderingen op uitzonderingen, mitsen, maren en voorbehouden omdat de Tweede Kamer of de regering ooit eens had bedacht dat een regel wel handig was.

Maar het meest lastige aan de huurcommissie is denk dat het letterlijk ambtenaren zijn die een regel volgen en ook niets meer dan dat. Soms is de uitspraak dus anders dan je van tevoren denkt (en soms volgens mij ook regelrecht tegen de wet). Is de uitspraak in het nadeel van een huurder, dan heeft de huurder (1) geen gelijk gekregen en (2) waarschijnlijk toch ruzie met de verhuurder. En als de verhuurder er daarom voor kiest de huurovereenkomst niet om te zetten in een overeenkomst voor onbepaalde tijd, dan is de huurder misschien verder van huis.

Mede daarom dus de waarschuwing dat elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou/jullie blijft, want op een forum zoals dit kun je gewoon maar zoveel overzien. En de belangen kunnen groot zijn. Maar 19 huurders kunnen gezamenlijk misschien ook een expert zoals een huurrechtadvocaat voor woonruimte vragen om de situatie te beoordelen. Iedereen betaalt dan een deel. Wel vooraf goed een tarief afspreken uiteraard.

Uiteindelijk lijkt mij vooral de vermeende betaalverplichting voor de periode die vooraf ging aan de huurovereenkomst niet in de haak. En de onmogelijkheid voor een huurder om te achterhalen welk deel dat betreft. De verdeelsleutel op zich zou weleens conform het beleid van de huurcommissie kunnen zijn. Overigens zijn er naar ik begrijp wel degelijk warntemeters te plaatsen die het individuele verbruik meten. Persoonlijk vind ik het met deze energieprijzen niet goed te verdedigen dat verhuurders dat soort meters niet plaatsen, maar vooralsnog lijkt de huurcommissie en ik denk ook een kantonrechter de situatie zonder individuele warmtemeter te accepteren.

[Voor 100% gewijzigd door Real op 17-12-2022 17:23]


  • PeeVv
  • Registratie: Oktober 2008
  • Laatst online: 18:34
Real schreef op zaterdag 17 december 2022 @ 17:19:
[...]


Dan is de huurder vanaf dat moment de servicekosten verschuldigd. Niet in de periode daarvoor.


[...]


Dat is relatief gunstig, want daarmee is de huurcommissie bevoegd om zich op verzoek van de huurder uit te spreken over

(1) de kostenafrekening(en)
(2) het voorschotbedrag

Dat zijn dus verschillende soorten procedures voor de helderheid. Verder kan de huurder met een gereguleerde huurovereenkomst voor nog veel meer procedures bij de huurcommissie terecht. Bijvoorbeeld over gebreken tijdens de huurovereenkomst en huurprijsverlaging vanwege die gebreken. Zie daarvoor het gebrekenboek (dezelfde PDF als het Beleidsboek servucekosten, maar dan aan het begin).

Sowieso is het handig voor elke huurder van woonruimte (ook bij een geliberaliseerde overeenkomst) om altijd de huurprijscheck uit te voeren om uit te rekenen wat de maximale huurprijs is op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Huurders met een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter kunnen de huurcommissie op grond van art. 7:249 BW tot zes maanden na de tijdelijke huurovereenkomst de huurprijs bij aanvang laten toetsen. Als de huurcommissie beslist dat de huurprijs eigenlijk €550 moest zijn, dan levert dat de huurder over die twee jaar dus tenminste €4560 op. De huurprijscheck staat hier:

https://www.huurcommissie.nl/huurcommissie-helpt


[...]


Aan het nummer en de tekst herken ik dat dit het standaard ROZ model voor woonruimte lijkt te zijn. Ik heb het niet woordelijk vergeleken, maar waarschijnlijk is het contract (grotendeels) identiek aan wat je hier vindt:

https://roz.nl/de-roz-modellen/model-woonruimte/

En dan zal vermoedelijk de verdeelsleutel in het Beleidsboek servicekosten van de Huurcommissie zijn gevolgd door de verhuurder.


[...]


Kijk, dat is nu een mooi voorbeeld waarom we in Nederland moeten stoppen om de woorden 'sociale huur' overal maar op te plakken.

Sociale huurwoningen zijn namelijk vrijwel altijd gereguleerde huurwoningen, maar gereguleerde huurwoningen hoeven geen sociale huurwoningen te zijn.

Een sociale huurwoning wordt aangeboden door een woningbouwvereniging of woningbouwcorporatie en is een dienst van algemeen economisch belang of DAEB. Dat betekent kort samengevat dat de Europese Commissie onder strenge voorwaarden een vorm van staatssteun of strenge marktregulering toestaat, omdat het algemeen economisch belang daarvan afhangt. Denk bijvoorbeeld ook aan een onrendabele busverbinding in een dunbevolkt gebied van Nederland.

Maar in dit geval gaat het dus om een niet-DAEB verhuurder, die gewoon commercieel verhuurt. Als de aanvangshuurprijs bij aanvang niet de liberalisatiegrens heeft overschreden, dan komen de huurders van een niet-DAEB huurwoning precies dezelfde rechten toe als de huurders van een DAEB sociale huurwoning.

Maar niet alleen dat: een professionele commerciële verhuurder die een woning verhuurt aan een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, gaat een consumentenovereenkomst aan. Dat geldt dan weer niet voor DAEB verhuurders. Maar dus wel voor niet-DAEB verhuurders, ongeacht of ze een gereguleerde of een geliberaliseerde overeenkomst aanbieden. Dat hoeft ook niet per se een rechtspersoon te zijn zoals een besloten vennootschap (bv). Maar als de verhuurder een besloten vennootschap betreft, dan is er vrij zeker sprake van een consumentenovereenkomst.

Dat kan bijvoorbeeld relevant zijn als de verhuurder ongelimiteerde boetebedragen heeft opgenomen in het contract. Een rechter moet zulke boetebedingen dan standaard zelf (ambtshalve) toetsen als er een geschil is over de betaling daarvan. Is een boetebeding in een consumentenovereenkomst oneerlijk, dan vervalt het helemaal en wordt niet verlaagd.


[...]


Dit is lastig voor de huurder in kwestie. Een verhuurder die een huurder bijvoorbeeld te mondig vindt, kan vrij eenvoudig beslissen om een tijdelijke huurovereenkomst niet om te zetten in een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De verhuurder kan daarna eenvoudig een nieuwe huurder laten huren en daarnaast bij een nieuwe huurder de huurprijs flink wat hoger zetten.

De Tweede Kamer is bezig met de behandeling van een initiatiefwet van de CU en PvdA om deze vorm van tijdelijke huurcontracten weer uit de wet te halen, nadat ze sinds 2016 mogelijk zijn geworden. Dit soort tijdelijke huurcontracten leiden niet aantoonbaar tot meer woningaanbod of doorstroming en geeft wel veel problemen voor huurders. Sommige gezinnen met schoolgaande kinderen bijvoorbeeld, moeten elke twee jaar verhuizen.

Soms bevat een vermeend tijdelijk huurcontract van twee jaar of korter echter ook een verbod voor de huurder om op te zeggen. Een verplichte huurperiode dus. Rechters hebben in het verleden dergelijke contracten ten gunste van huurders uitgelegd en geoordeeld dat het eigenlijk een contract voor onbepaalde tijd betreft. De kans dat deze verhuurder daar niet van weet acht ik echter klein en dus staat er waarschijnlijk geen opzegverbod anders dan de standaard opzegtermijn in het contract. Dat is voor een huurder de standaardtijd tussen twee huurbetalingen (meestal een maand) maar nooit minder dan een maand en nooit meer dan drie maanden.


[...]


Dat zou goed kunnen, als de situatie overeenkomt met de beschrijving in het Beleidsboek servicekosten van de huurcommissie.


[...]


Dat is vervelend, maar de wetgever heeft helaas geen sanctie verbonden aan een kostenafrekening die te laat wordt verstrekt.

Wel geldt er bij de huurcommissie op grond van art. 51 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (art. 51 UHW) een verkorte verjaringstermijn van 2,5 jaar die samenhangt met de periode in art. 7:259 lid 2 BW. Een huurder of verhuurder die bij de huurcommissie een geschil willen laten beoordelen over de kostenafrekening over 2019 zijn nu te laat. Tot 1 juli 2023 kan nog een verzoek worden ingediend over 2020.

Maar nogmaals: een huurder hoeft uiteraard niet te betalen voor de servicekosten die zijn gemaakt voor de huur aanving.


[...]


En dat is dus een probleem voor de verhuurder. Bij een verzoek aan de huurcommissie moet de verhuurder onderbouwen waarom de huurder het bedrag verschuldigd is en daarvoor documentatie aanleveren.


[...]


Er moet inderdaad per jaar worden afgerekend. Ook verzoeken asn de huurcommissie moeten per jaar worden ingediend. Er kunnen wel meerdere verzoeken ineens worden ingediend.


[...]


Ik denk dat dit belangrijk is. Zowel het samenwerken als het vragen van advies. Ik sluit zeker niet uit dat de verhuurder linksom of rechtsom gerechtigd is om de kosten op deze manier te verrekenen, maar niet de periode voor aanvang huur.

De vraag is vooral hoe vervelend het is als de verhuurder het contract na twee jaar niet omzet in een contract voor onbepaalde tijd. Maakt het de huurder niets uit, dan is het vrij eenvoudig om het geschil aan de huurcommissie voor te leggen. Als alle huurders dat doen en krijgen de huurders allemaal gelijk, omdat bijvoorbeeld het kostenoverzicht niet voldoet, dan moet de verhuurder 19x €300 aan leges betalen.

Maar de huurcommissie is wel een bijzonder orgaan. Het is geen rechtbank en de leden van de huurcommissie zijn geen rechters. Toch kan een uitspraak van de huurcommissie leiden tot een aanpassing van de huurovereenkomst. Dat komt omdat art. 7:262 BW bepaalt dat wordt veronderstelt dat de huurder en verhuurder overeen zijn gekomen wat de de huurcommissie beslist, tenzij het geschilpunt door een of beide partijen wordt voorgelegd aan de kantonrechter binnen acht weken nadat de beslissing van de huurcommissie is verzonden. De kantonrechter behandelt dat punt dan helemaal opnieuw en de beslissing van de huurcommissie komt na het betekenen van de dagvaarding ook meteen weer te vervallen.

Dus stel dat de huurder gelijk krijgt en de beslissing wordt op 1 maart verzonden. Dan wordt verondersteld dat de overeenkomst tussen de huurder en verhuurder is zoals in de beslissing staat beschreven. De betaalverplichting van de huurder wordt dan dus automatisch aangepast. Maar als de verhuurder de huurder vervolgens dagvaart. dan 'herleeft' die betaalverplichting weer zoals het was voor de beslissing van de huurcommissie was verzonden. Tegen een uitspraak van de kantonrechter die beslist over het geschilpunt dat bij de huurcommissie lag, kan echter niet meer in hoger beroep worden gegaan.

Gaat een huurder niet naar de huurcommissie, maar meteen naar de kantonrechter, dan kan tegen dat vonnis weer wél in hoger beroep worden gegaan als het totale procesbelang meer dan €1750 bedraagt. In hoger beroep moeten de huurder en verhuurder een advocaat stellen en dat kan duur zijn. En bij een kantonrechter die niet over een geschilpunt oordeelt dat eerst aan de huurcommissie is voorgelegd geldt ook niet de verkorte verjaringstermijn uit art. 51 UHW.

Zoals je ziet is huurprocesrecht en huurprijzenrecht een enorme wirwar aan regels. Aan de buitenkant lijkt het simpel, maar er zijn allerlei uitzonderingen op uitzonderingen, mitsen, maren en voorbehouden omdat de Tweede Kamer of de regering ooit eens had bedacht dat een regel wel handig was.

Maar het meest lastige aan de huurcommissie is denk dat het letterlijk ambtenaren zijn die een regel volgen en ook niets meer dan dat. Soms is de uitspraak dus anders dan je van tevoren denkt (en soms volgens mij ook regelrecht tegen de wet). Is de uitspraak in het nadeel van een huurder, dan heeft de huurder (1) geen gelijk gekregen en (2) waarschijnlijk toch ruzie met de verhuurder. En als de verhuurder er daarom voor kiest de huurovereenkomst niet om te zetten in een overeenkomst voor onbepaalde tijd, dan is de huurder misschien verder van huis.

Mede daarom dus de waarschuwing dat elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou/jullie blijft, want op een forum zoals dit kun je gewoon maar zoveel overzien. En de belangen kunnen groot zijn. Maar 19 huurders kunnen gezamenlijk misschien ook een expert zoals een huurrechtadvocaat voor woonruimte vragen om de situatie te beoordelen. Iedereen betaalt dan een deel. Wel vooraf goed een tarief afspreken uiteraard.

Uiteindelijk lijkt mij vooral de vermeende betaalverplichting voor de periode die vooraf ging aan de huurovereenkomst niet in de haak. En de onmogelijkheid voor een huurder om te achterhalen welk deel dat betreft. De verdeelsleutel op zich zou weleens conform het beleid van de huurcommissie kunnen zijn. Overigens zijn er naar ik begrijp wel degelijk warntemeters te plaatsen die het individuele verbruik meten. Persoonlijk vind ik het met deze energieprijzen niet goed te verdedigen dat verhuurders dat soort meters niet plaatsen, maar vooralsnog lijkt de huurcommissie en ik denk ook een kantonrechter de situatie zonder individuele warmtemeter te accepteren.
Wederom hartelijk dank voor je uitgebreide reactie!

Contract is inderdaad het standaard ROZ model.

Ik zie nu dat ik in het contract wat dingen door elkaar heb gehaald, het lijkt te zijn dat het een huurcontract van 1 jaar is geweest.

Members only:
Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Er is geen contact geweest met de verhuurder over het aflopen van het contract. Als ik het goed heb is het nu dus automatisch omgezet in een huurcontract voor onbepaalde tijd?

Ik ga dit morgen allemaal met haar doornemen, en tevens de huurprijscheck invullen om te kijken of dat allemaal volgens de regels is. Ik laat het weten als ik meer weet!

  • Real
  • Registratie: Februari 2022
  • Niet online
PeeVv schreef op zaterdag 17 december 2022 @ 18:12:
[...]
Ik zie nu dat ik in het contract wat dingen door elkaar heb gehaald, het lijkt te zijn dat het een huurcontract van 1 jaar is geweest.
(...)
Er is geen contact geweest met de verhuurder over het aflopen van het contract. Als ik het goed heb is het nu dus automatisch omgezet in een huurcontract voor onbepaalde tijd?
Daar lijkt het wel op. De verhuurder van een zelfstandige huurwoning moet tijdig voor het verlopen van een tijdelijk contract van twee jaar of korter de huurder informeren. In dit geval zowel contractueel als op grond van art. 7:271 lid 1 BW. Van het laatste kan een huurder en verhuurder overigens helemaal niet afwijken, maar niet op alle huurovereenkomsten is art. 7:271 BW van toepassing. Verder volgt uit art. 7:230 BW ook dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet als een huurder na afloop van de huur voor bepaalde tijd met goedvinden van de verhuurder het gehuurde blijft gebruiken. De verhuurder had dus om drie verschillende redenen in actie moeten komen als de verhuurder geen overeenkomst voor onbepaalde tijd wilde laten ontstaan.

Nogmaals met de nadrukkelijke opmerking dat de huurder zelf advies moet inwinnen om te bevestigen dat er sprake is van een contract voor onbepaalde tijd. De gevolgen kunnen vrij groot zijn als een of andere uitzondering van toepassing is. Dat verwacht ik niet, maar ik wil niet graag op m'n geweten hebben dat iemand een huurhuis kwijtraakt op grond van een goedbedoeld maar wellicht toch verkeerd advies via via op een internetforum.

Als er sprake is van een contract voor onbepaalde tijd, wordt het allemaal wel een stuk eenvoudiger wat betreft bijvoorbeeld een procedure bij de huurcommissie. De verhuurder kan dan tenminste niet meer dreigen met het stopzetten van de tijdelijke huurovereenkomst.

De huurder heeft dan (hoewel de nutsvoorzieningen zonder individuele meter niet bepaald ideaal zijn) een vrij gunstige uitgangspositie, want een gereguleerde huurovereenkomst kent vele voordelen. Behalve de huurcommissie is er bijvoorbeeld ook de mogelijkheid van huurtoeslag. Ook daar geldt: aanvragen op eigen risico etc.

Ik zal nog even proberen uit te zoeken of de verhuurder niet via de warmtewet verplicht kan worden om warmtemeters te installeren. Er wordt immers warmte geleverd. Maar volgens mij is er ook een uitzondering voor verhuurders als de meter niet 'kosteneffectief' kan worden geplaatst.
Ik ga dit morgen allemaal met haar doornemen, en tevens de huurprijscheck invullen om te kijken of dat allemaal volgens de regels is. Ik laat het weten als ik meer weet!
Voor de huurprijscheck wat betreft de aanvangshuurprijs op grond van art. 7:249 BW lijkt het nu te laat te zijn, want de termijn van een half jaar na afloop van de tijdelijke overeenkomst lijkt te zijn verlopen. Maar de huurcommissie kan ook een huurprijsverlaging uitspreken als het WWS maximum onder de €740 ligt. Die beslissing heeft echter geen terugwerkende kracht. De huurcommissie noemt op diverse plekken op hun website (vrij irritant) de woorden 'sociale huurwoning', maar daar moet je dus ook lezen 'niet-DAEB woning met een gereguleerde huurovereenkomst'. Op zich snap ik het gemak van de woorden 'sociale huurwoning', maar veel huurders die huren van een commerciële verhuurder onder een gereguleerde huurovereenkomst denken daardoor onterecht dat ze geen toegang hebben tot de huurcommissie.

Let wel goed op met de procedures: de huurcommissie is een hele ambtelijke organisatie met allerlei regels. Moet je eerst de verhuurder vragen om ABC en kan daarna pas de huurcommissie na XYZ tijd worden verzocht een uitspraak te doen, dan houden ze de verzoeker daaraan. Soms doet alleen een voorzitter uitspraak, maar dat gaat niet altijd goed. De verzoeker kan dan in verzet tegen de voorzittersuitspraak.

Nog een tip: de verhuurder moet bij diverse procedures bij de huurcommissie (bijvoorbeeld over nuts- servicekosten) allerlei documenten opsturen, zoals de energierekening. Een huurder die verzoeker is in die procedure kan aan de huurcommissie vragen om een kopie van die documenten te delen per email. Dat beleid van de huurcommissie kun je vinden op een ingewikkelde manier, want het staat volgens mij niet openbaar op de nieuwe website:

- ga naar de website van de huurcommissie
- klik op 'Archief' onderaan
- open de pagina in het archief van 30 oktober 2022
- ga op de oude website naar het menu Nieuws bovenaan
- blader naar pagina 4 (het lijkt alsof er maar drie pagina's zijn, maar nummer 4 verschijnt vanzelf)
- open het nieuwsitem 'Inzagebeleid' van 1 juli 2019
- maak een screenshot zodat je dit niet opnieuw hoeft te doen

  • ybos
  • Registratie: Juni 2013
  • Laatst online: 17:05
Opzich vind ik dat de huurder wel netjes open kaart speelt door gewoon de afschrijvingen te tonen.
Wel is het apart dat er niet gekeken word naar het aantal inwoners van een appartement. of er nou 1 of 3 personen wonen scheelt nogal/

  • Nikeo
  • Registratie: April 2007
  • Laatst online: 15:04

Nikeo

Jawelles

Met zulke constructies lok je gewoon uit dat iemand 24/7 crypto's gaat minen, zelfs in deze tijd met energietarieven en cryptokoersen. De andere 18 huishoudens betalen lekker mee

  • dj1981
  • Registratie: September 2008
  • Laatst online: 17:00
hoewel ik het een beetje een vervelend bedrijf vind, kan je je eventueel ook melden bij de huurdokters. Die regelen dit soort zaken met de verhuurder en de huurcommissie (en vragen daar een % voor van het bedrag dat je terugkrijgt)

maar als de huurder wel gewoon mee wil werken, dan moet je gewoon afspreken dat hij even het handboek voor het afrekenen van voorschotbedragen van de huurcommissie er bij pakt. Dat komt, als er geen losse meters zijn, neer op ongeveer):
- vaste lasten van gas/water/licht: delen door aantal appartementen
- elektra en gas: verdelen naar rato van m2
- uiteraard rekening houden met start en eindmaand van het huurcontract, niet alleen naar rato, maar ook door bij gas bijvoorbeeld aan de koude maanden meer gasverbruik toe te rekenen (voorschotten zijn immers obv een heel jaar, maar als je ergens pas in mei komt wonen heb je een aantal echt koude maanden niet gehad)

Overigens zou het, als je 19 appartementen verhuurt, helemaal niet onredelijk zijn om warmtemeters op te hangen, zodat je in ieder geval het warmteverbruik netjes kan afrekenen. (en ook om op tijd een afrekening te sturen, want in principe kan de huurder deze gewoon weigeren te betalen nu)

[Voor 13% gewijzigd door dj1981 op 19-12-2022 19:47]


  • wibblemoo
  • Registratie: Maart 2001
  • Laatst online: 17:56
Los van de berekening en de juridische basis: iets meer dan 100 euro per maand voor GWL (in 2021) is niet heel onredelijk toch?

  • SmurfLink
  • Registratie: Juni 2016
  • Niet online
wibblemoo schreef op maandag 19 december 2022 @ 22:05:
Los van de berekening en de juridische basis: iets meer dan 100 euro per maand voor GWL (in 2021) is niet heel onredelijk toch?
Voor een appartementje? Dat vind ik flink wat. Ik betaalde minder dan de helft daarvan in 2021..

  • Ojjorz
  • Registratie: December 2003
  • Niet online

Ojjorz

De oude man die alles kan

Los van de inhoud. Wat een heerlijke Tweaker-waardige reacties van @Real in dit topic. Ik leer een hoop!
Pagina: 1


Tweakers maakt gebruik van cookies

Tweakers plaatst functionele en analytische cookies voor het functioneren van de website en het verbeteren van de website-ervaring. Deze cookies zijn noodzakelijk. Om op Tweakers relevantere advertenties te tonen en om ingesloten content van derden te tonen (bijvoorbeeld video's), vragen we je toestemming. Via ingesloten content kunnen derde partijen diensten leveren en verbeteren, bezoekersstatistieken bijhouden, gepersonaliseerde content tonen, gerichte advertenties tonen en gebruikersprofielen opbouwen. Hiervoor worden apparaatgegevens, IP-adres, geolocatie en surfgedrag vastgelegd.

Meer informatie vind je in ons cookiebeleid.

Sluiten

Toestemming beheren

Hieronder kun je per doeleinde of partij toestemming geven of intrekken. Meer informatie vind je in ons cookiebeleid.

Functioneel en analytisch

Deze cookies zijn noodzakelijk voor het functioneren van de website en het verbeteren van de website-ervaring. Klik op het informatie-icoon voor meer informatie. Meer details

janee

    Relevantere advertenties

    Dit beperkt het aantal keer dat dezelfde advertentie getoond wordt (frequency capping) en maakt het mogelijk om binnen Tweakers contextuele advertenties te tonen op basis van pagina's die je hebt bezocht. Meer details

    Tweakers genereert een willekeurige unieke code als identifier. Deze data wordt niet gedeeld met adverteerders of andere derde partijen en je kunt niet buiten Tweakers gevolgd worden. Indien je bent ingelogd, wordt deze identifier gekoppeld aan je account. Indien je niet bent ingelogd, wordt deze identifier gekoppeld aan je sessie die maximaal 4 maanden actief blijft. Je kunt deze toestemming te allen tijde intrekken.

    Ingesloten content van derden

    Deze cookies kunnen door derde partijen geplaatst worden via ingesloten content. Klik op het informatie-icoon voor meer informatie over de verwerkingsdoeleinden. Meer details

    janee