Dan is de huurder vanaf dat moment de servicekosten verschuldigd. Niet in de periode daarvoor.
Kale huur is €740 per maand, dus onder de liberalisatiegrens
Dat is relatief gunstig, want daarmee is de huurcommissie bevoegd om zich op verzoek van de huurder uit te spreken over
(1) de kostenafrekening(en)
(2) het voorschotbedrag
Dat zijn dus verschillende soorten procedures voor de helderheid. Verder kan de huurder met een gereguleerde huurovereenkomst voor nog veel meer procedures bij de huurcommissie terecht. Bijvoorbeeld over gebreken tijdens de huurovereenkomst en huurprijsverlaging vanwege die gebreken. Zie daarvoor het gebrekenboek (dezelfde PDF als het Beleidsboek servucekosten, maar dan aan het begin).
Sowieso is het handig voor elke huurder van woonruimte (ook bij een geliberaliseerde overeenkomst) om altijd de huurprijscheck uit te voeren om uit te rekenen wat de maximale huurprijs is op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Huurders met een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter kunnen de huurcommissie op grond van
art. 7:249 BW tot zes maanden
na de tijdelijke huurovereenkomst de huurprijs bij
aanvang laten toetsen. Als de huurcommissie beslist dat de huurprijs eigenlijk €550 moest zijn, dan levert dat de huurder over die twee jaar dus tenminste €4560 op. De huurprijscheck staat hier:
https://www.huurcommissie.nl/huurcommissie-helptIn de huurovereenkomst wordt gesproken over "Indien zich in het woonruimtegedeelte van het gehuurde geen individuele meter bevindt, stelt verhuurder de door huurder verschuldigde vergoeding vast'. Er wordt verder niet gesproken over een verdeelsleutel en er zijn ook geen andere overeenkomsten getekend.
Aan het nummer en de tekst herken ik dat dit het standaard ROZ model voor woonruimte lijkt te zijn. Ik heb het niet woordelijk vergeleken, maar waarschijnlijk is het contract (grotendeels) identiek aan wat je hier vindt:
https://roz.nl/de-roz-modellen/model-woonruimte/
En dan zal vermoedelijk de verdeelsleutel in het Beleidsboek servicekosten van de Huurcommissie zijn gevolgd door de verhuurder.
Het betreft een private commerciële verhuurder
Kijk, dat is nu een mooi voorbeeld waarom we in Nederland moeten stoppen om de woorden 'sociale huur' overal maar op te plakken.
Sociale huurwoningen zijn namelijk vrijwel altijd gereguleerde huurwoningen, maar gereguleerde huurwoningen hoeven geen sociale huurwoningen te zijn.
Een sociale huurwoning wordt aangeboden door een woningbouwvereniging of woningbouwcorporatie en is een dienst van algemeen economisch belang of DAEB. Dat betekent kort samengevat dat de Europese Commissie onder strenge voorwaarden een vorm van staatssteun of strenge marktregulering toestaat, omdat het algemeen economisch belang daarvan afhangt. Denk bijvoorbeeld ook aan een onrendabele busverbinding in een dunbevolkt gebied van Nederland.
Maar in dit geval gaat het dus om een niet-DAEB verhuurder, die gewoon commercieel verhuurt. Als de aanvangshuurprijs bij aanvang niet de liberalisatiegrens heeft overschreden, dan komen de huurders van een niet-DAEB huurwoning precies dezelfde rechten toe als de huurders van een DAEB sociale huurwoning.
Maar niet alleen dat: een professionele commerciële verhuurder die een woning verhuurt aan een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, gaat een
consumentenovereenkomst aan. Dat geldt dan weer niet voor DAEB verhuurders. Maar dus wel voor niet-DAEB verhuurders, ongeacht of ze een gereguleerde of een geliberaliseerde overeenkomst aanbieden. Dat hoeft ook niet per se een rechtspersoon te zijn zoals een besloten vennootschap (bv). Maar als de verhuurder een besloten vennootschap betreft, dan is er vrij zeker sprake van een consumentenovereenkomst.
Dat kan bijvoorbeeld relevant zijn als de verhuurder ongelimiteerde boetebedragen heeft opgenomen in het contract. Een rechter moet zulke boetebedingen dan standaard zelf (ambtshalve) toetsen als er een geschil is over de betaling daarvan. Is een boetebeding in een consumentenovereenkomst oneerlijk, dan vervalt het helemaal en wordt niet verlaagd.
Tijdelijke overeenkomst van twee jaar
Dit is lastig voor de huurder in kwestie. Een verhuurder die een huurder bijvoorbeeld te mondig vindt, kan vrij eenvoudig beslissen om een tijdelijke huurovereenkomst niet om te zetten in een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De verhuurder kan daarna eenvoudig een nieuwe huurder laten huren en daarnaast bij een nieuwe huurder de huurprijs flink wat hoger zetten.
De Tweede Kamer is bezig met de behandeling van een initiatiefwet van de CU en PvdA om deze vorm van tijdelijke huurcontracten weer uit de wet te halen, nadat ze sinds 2016 mogelijk zijn geworden. Dit soort tijdelijke huurcontracten leiden niet aantoonbaar tot meer woningaanbod of doorstroming en geeft wel veel problemen voor huurders. Sommige gezinnen met schoolgaande kinderen bijvoorbeeld, moeten elke twee jaar verhuizen.
Soms bevat een vermeend tijdelijk huurcontract van twee jaar of korter echter ook een verbod voor de huurder om op te zeggen. Een verplichte huurperiode dus. Rechters hebben in het verleden dergelijke contracten ten gunste van huurders uitgelegd en geoordeeld dat het eigenlijk een contract voor onbepaalde tijd betreft. De kans dat deze verhuurder daar niet van weet acht ik echter klein en dus staat er waarschijnlijk geen opzegverbod anders dan de standaard opzegtermijn in het contract. Dat is voor een huurder de standaardtijd tussen twee huurbetalingen (meestal een maand) maar nooit minder dan een maand en nooit meer dan drie maanden.
Appartementen zijn allen hetzelfde, dus hier zouden de totale kosten / 19 dus overeenkomen met de objectieve verdeelsleutel.
Dat zou goed kunnen, als de situatie overeenkomt met de beschrijving in het Beleidsboek servicekosten van de huurcommissie.
Dit is dus te laat gebeurd, de afrekening kwam pas halverwege november en was niet gedetailleerd:
Dat is vervelend, maar de wetgever heeft helaas geen sanctie verbonden aan een kostenafrekening die te laat wordt verstrekt.
Wel geldt er bij de huurcommissie op grond van art. 51 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (
art. 51 UHW) een verkorte verjaringstermijn van 2,5 jaar die samenhangt met de periode in art. 7:259 lid 2 BW. Een huurder of verhuurder die bij de huurcommissie een geschil willen laten beoordelen over de kostenafrekening over 2019 zijn nu te laat. Tot 1 juli 2023 kan nog een verzoek worden ingediend over 2020.
Maar nogmaals: een huurder hoeft uiteraard niet te betalen voor de servicekosten die zijn gemaakt voor de huur aanving.
Ze heeft een overzicht gekregen van alle betaalde facturen van 2021, maar dat zijn alleen de voorschotten + naberekeningen. Geen gedetailleerde info over het verbruik per maand. Ze kan dus ook niet berekenen hoeveel er verbruikt is in de maanden dat ze er nog niet woonde t.o.v. de rest van het jaar.
En dat is dus een probleem voor de verhuurder. Bij een verzoek aan de huurcommissie moet de verhuurder onderbouwen waarom de huurder het bedrag verschuldigd is en daarvoor documentatie aanleveren.
Daarbij hebben ze nu alle facturen van 2021 doorberekend, inclusief de jaarafrekening van dec. 2019 en heel 2020 die in februari 2021 binnen is gekomen bij de verhuurder. Deze horen niet op de jaarafrekening van 2021.
Er moet inderdaad per jaar worden afgerekend. Ook verzoeken asn de huurcommissie moeten per jaar worden ingediend. Er kunnen wel meerdere verzoeken ineens worden ingediend.
Ze heeft nu ook al contact met andere huurders via een facebookgroep, ik zal haar aanraden om contact op te nemen met een huurteam dat i.s.m. de gemeente op is gezet.
Ik denk dat dit belangrijk is. Zowel het samenwerken als het vragen van advies. Ik sluit zeker niet uit dat de verhuurder linksom of rechtsom gerechtigd is om de kosten op deze manier te verrekenen, maar niet de periode voor aanvang huur.
De vraag is vooral hoe vervelend het is als de verhuurder het contract na twee jaar niet omzet in een contract voor onbepaalde tijd. Maakt het de huurder niets uit, dan is het vrij eenvoudig om het geschil aan de huurcommissie voor te leggen. Als alle huurders dat doen en krijgen de huurders allemaal gelijk, omdat bijvoorbeeld het kostenoverzicht niet voldoet, dan moet de verhuurder 19x €300 aan leges betalen.
Maar de huurcommissie is wel een bijzonder orgaan. Het is geen rechtbank en de leden van de huurcommissie zijn geen rechters. Toch kan een uitspraak van de huurcommissie leiden tot een aanpassing van de huurovereenkomst. Dat komt omdat
art. 7:262 BW bepaalt dat wordt veronderstelt dat de huurder en verhuurder overeen zijn gekomen wat de de huurcommissie beslist, tenzij het geschilpunt door een of beide partijen wordt voorgelegd aan de kantonrechter binnen acht weken nadat de beslissing van de huurcommissie is verzonden. De kantonrechter behandelt dat punt dan helemaal opnieuw en de beslissing van de huurcommissie komt na het betekenen van de dagvaarding ook meteen weer te vervallen.
Dus stel dat de huurder gelijk krijgt en de beslissing wordt op 1 maart verzonden. Dan wordt verondersteld dat de overeenkomst tussen de huurder en verhuurder is zoals in de beslissing staat beschreven. De betaalverplichting van de huurder wordt dan dus automatisch aangepast. Maar als de verhuurder de huurder vervolgens dagvaart. dan 'herleeft' die betaalverplichting weer zoals het was voor de beslissing van de huurcommissie was verzonden. Tegen een uitspraak van de kantonrechter die beslist over het geschilpunt dat bij de huurcommissie lag, kan echter niet meer in hoger beroep worden gegaan.
Gaat een huurder niet naar de huurcommissie, maar meteen naar de kantonrechter, dan kan tegen dat vonnis weer wél in hoger beroep worden gegaan als het totale procesbelang meer dan €1750 bedraagt. In hoger beroep moeten de huurder en verhuurder een advocaat stellen en dat kan duur zijn. En bij een kantonrechter die niet over een geschilpunt oordeelt dat eerst aan de huurcommissie is voorgelegd geldt ook niet de verkorte verjaringstermijn uit art. 51 UHW.
Zoals je ziet is huurprocesrecht en huurprijzenrecht een enorme wirwar aan regels. Aan de buitenkant lijkt het simpel, maar er zijn allerlei uitzonderingen op uitzonderingen, mitsen, maren en voorbehouden omdat de Tweede Kamer of de regering ooit eens had bedacht dat een regel wel handig was.
Maar het meest lastige aan de huurcommissie is denk dat het letterlijk ambtenaren zijn die een regel volgen en ook niets meer dan dat. Soms is de uitspraak dus anders dan je van tevoren denkt (en soms volgens mij ook regelrecht tegen de wet). Is de uitspraak in het nadeel van een huurder, dan heeft de huurder (1) geen gelijk gekregen en (2) waarschijnlijk toch ruzie met de verhuurder. En als de verhuurder er daarom voor kiest de huurovereenkomst niet om te zetten in een overeenkomst voor onbepaalde tijd, dan is de huurder misschien verder van huis.
Mede daarom dus de waarschuwing dat elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou/jullie blijft, want op een forum zoals dit kun je gewoon maar zoveel overzien. En de belangen kunnen groot zijn. Maar 19 huurders kunnen gezamenlijk misschien ook een expert zoals een huurrechtadvocaat voor woonruimte vragen om de situatie te beoordelen. Iedereen betaalt dan een deel. Wel vooraf goed een tarief afspreken uiteraard.
Uiteindelijk lijkt mij vooral de vermeende betaalverplichting voor de periode die vooraf ging aan de huurovereenkomst niet in de haak. En de onmogelijkheid voor een huurder om te achterhalen welk deel dat betreft. De verdeelsleutel op zich zou weleens conform het beleid van de huurcommissie kunnen zijn. Overigens zijn er naar ik begrijp wel degelijk warntemeters te plaatsen die het individuele verbruik meten. Persoonlijk vind ik het met deze energieprijzen niet goed te verdedigen dat verhuurders dat soort meters niet plaatsen, maar vooralsnog lijkt de huurcommissie en ik denk ook een kantonrechter de situatie zonder individuele warmtemeter te accepteren.
[Voor 100% gewijzigd door Real op 17-12-2022 17:23]
:strip_icc():strip_exif()/u/1149061/crop5fe1095453bee_cropped.jpeg?f=community)
/u/44155/marzman.png?f=community)
/u/330720/crop57ef85670bb82_cropped.png?f=community)
:strip_exif()/u/217275/83876459.gif?f=community)
/u/785433/crop5eeb9cf1a34a8_cropped.png?f=community)
/u/99199/oudeman.JPG?f=community)