Hypotheek meenemen naar goedkoper huis, belasting betalen?

[Immutable]

Hallo allen,

Ik had deze vraag al bij mijn hypotheek adviseur gelegd, maar daar was het gelijk van ho ho dat is een advies en bla bla advieskosten. (Terwijl ik het gewoon een klein relatief simpele vraag zou moeten zijn voor een adviseur.)

Nou heb ik ook lopen googlen, maar kon hier ook geen goed antwoord op vinden. Het betreft de volgende situatie:
(Beetje fictief)

Hypotheek: 200K hypo, waarvan 150K nog openstaand is.
Waarde van het huis is ongeveer 250K tot 300K
Dus overwaarde van 100-150K

Het huis dat ik wil gaan kopen 225K.

De vraag is dus wanneer je de hypotheek via een meeneemregeling zal meenemen, je ook de schuld belastingvrij kan aflossen. Of moet je om geen belasting te betalen het resterende overwaarde in het huis stoppen door o.a. verbouwingen of andere zaken qua meerwaarde.

Ik kon niks hier op internet over vinden, want moet je dan belasting betalen omdat je via de 10% per jaar regeling de schuld aflost met de overwaarde dat je op je bankrekening hebt staan?

Waarom ik dit wil doen: Mijn rente is lager dan de huidige markt rente.
En vraag mij dus af of ik belasting moet betalen over de overwaarde, ook als ik met de overwaarde de hypotheek aflos?(10% per jaar)

[ Voor 13% gewijzigd door Immutable op 09-12-2022 16:55 ]

[Sendak239]

Die 10 procent regeling heeft te maken met de boeterente bij de bank als je vroegtijd veel aflost. Daar heb je bij verhuizen geen last van. Van de belastingdienst moet je de overwaarde in het nieuwe huis stoppen als je tenminste de hypotheek wil kunnen blijven aftrekken. Uit de losse pols komt het dan op neer dat je situatie als volgt gaat veranderen. Check vooral bij adviseurs die er echt verstand van hebben.
OUD: waarde huis: 275, hypotheek 150. Overwaarde 125.
NIEUW: waarde huis: 225, hypotheek: 100, Overwaarde: 125.
Je zou misschien ook weer 150 hypotheek kunnen nemen als je een andere bestemming voor het geld hebt maar dan mag je de rente over die 50 duizend niet aftrekken. Lijkt me bij rentes van 4 procent een kostbare zaak. Een paar jaar geleden nam men een aflossingvrij deel van 50 duizend tegen 1 procent rente om leuke dingen van te doen.

[Herko_ter_Horst]

Ik begrijp de vraag denk ik niet. Hoezo "belastingvrij aflossen"?

De meeneemregeling gaat over de aftrekbaarheid van je hypotheek(rente), de HRA. Als je de overwaarde niet (of niet geheel) in je nieuwe huis stopt (en dus een hogere hypotheek neemt), kun je over dat gedeelte geen HRA meer krijgen.

Dus als jij een huis wil kopen van 225K met een overwaarde van 150K, mag je nog over maximaal 75K hypotheekrente aftrekken.

[Toke_gt]

Immutable schreef op vrijdag 9 december 2022 @ 16:53:
En vraag mij dus af of ik belasting moet betalen over de overwaarde, ook als ik met de overwaarde de hypotheek aflos?(10% per jaar)

Oeps, verkeerd onthouden en gelezen. Dus info weggehaald. Maar de link blijft nuttig. Dank @Herko_ter_Horst
Zie hier informatie over eigenwoningreserve (belastingdienst).

[ Voor 47% gewijzigd door Toke_gt op 09-12-2022 18:47 ]

[Herko_ter_Horst]

Toke_gt schreef op vrijdag 9 december 2022 @ 17:15:
[...]

Ik denk dat je bedoelt of je belasting moet betalen over de overwaarde die na verkoop op je bankrekening staat? Het antwoord is nee. Je mag dit gedurende drie jaar als eigenwoningreserve beschouwen en dan hoef

Say what? Nee hoor, je betaalt er (tenzij het binnen de ~50K vrijstelling valt), gewoon belasting over in box 3 (over het jaar ná verkoop, als het 1 januari nog op je rekening staat). Er is geen specifieke vrijstelling voor de eigenwoningreserve.

[ Voor 6% gewijzigd door Herko_ter_Horst op 09-12-2022 18:36 ]

[Immutable]

Herko_ter_Horst schreef op vrijdag 9 december 2022 @ 18:30:
[...]

Say what? Nee hoor, je betaalt er (tenzij het binnen de ~50K vrijstelling valt), gewoon belasting over in box 3 (over het jaar ná verkoop, als het 1 januari nog op je rekening staat). Er is geen specifieke vrijstelling voor de eigenwoningreserve.

Wat ik bedoel is dat stel voor, ik koop zo'n goedkopere woning. En hou geld over op de bankrekening. En ik stop dat "niet" in het huis (in dingen die de waarde vermeerderen van het huis, zeg aanbouw etc.)
Moet ik dan over dat bedrag inkomstenbelasting betalen? Omdat het een soort van "winst" is.

Of kan ik dat zonder belasting, langzaam ook 10% per jaar de hypotheek gaan aflossen zonder dat de belastingdienst die overwaarde meer belast?

[Herko_ter_Horst]

Nee, het geld dat op je bankrekening staat, is gewoon onderdeel van je vermogen (heeft niks te maken met dat het "winst" is). Over het vermogen dat je op 1 januari hebt, betaal je belasting in box 3. Dat je van plan bent om daar je hypotheek mee af te lossen, maakt daar niks voor uit.

Dus als je je huis verkoopt in 2023 en de overwaarde op 1 januari 2024 nog op je rekening hebt staan, betaal je daar over 2024 belasting over (n.a.v. de aangifte die je in 2025 doet).

[ Voor 24% gewijzigd door Herko_ter_Horst op 09-12-2022 19:15 ]

[Immutable]

Herko_ter_Horst schreef op vrijdag 9 december 2022 @ 19:12:
Nee, het geld dat op je bankrekening staat, is gewoon onderdeel van je vermogen (heeft niks te maken met dat het "winst" is). Over het vermogen dat je op 1 januari hebt, betaal je belasting in box 3. Dat je van plan bent om daar je hypotheek mee af te lossen, maakt daar niks voor uit.

Dus als je je huis verkoopt in 2023 en de overwaarde op 1 januari 2024 nog op je rekening hebt staan, betaal je daar over 2024 belasting over (n.a.v. de aangifte die je in 2025 doet).

Helemaal duidelijk. Dus gewoon vermogensbelasting. Dat is fijn om te horen.
Ik wil namelijk mijn maandelijkse hypotheek bedrag omlaag zetten, maar wel de lage rente behouden namelijk. Anders voelde ik me verplicht van alles aan het huis te doen.

[Single Malt]

Herko_ter_Horst schreef op vrijdag 9 december 2022 @ 19:12:
Nee, het geld dat op je bankrekening staat, is gewoon onderdeel van je vermogen (heeft niks te maken met dat het "winst" is). Over het vermogen dat je op 1 januari hebt, betaal je belasting in box 3. Dat je van plan bent om daar je hypotheek mee af te lossen, maakt daar niks voor uit.

Dus als je je huis verkoopt in 2023 en de overwaarde op 1 januari 2024 nog op je rekening hebt staan, betaal je daar over 2024 belasting over (n.a.v. de aangifte die je in 2025 doet).

Vergeet ook even niet te vermelden dat de huidige belastingdruk op spaargelden maar liefst 31% is over een forfaitair rendement van 0,01%.
Kortom, het kost je €4 belasting als de 125k overwaarde op je rekening staat op 1 januari. En de complete 125k boven het heffingsvrije vermogen valt. Poeh poeh.

Zie het maar alsof je praktisch geen belasting betaalt over je “winst/overwaarde”. Het enige waar de belastingdienst naar kijkt is de eigenwoningreserveq. Stop je die niet in de nieuwe woning, is dat deel van de rente niet aftrekbaar als hypotheekrenteaftrek.
Om het simpel te zeggen: je mag alleen de hypotheekrente aftrekken over de aanschafwaarde van je nieuwe woning, verminderd met je overwaarde. Dit deel is je eigenwoningschuld. Het deel van de lening waar je geen rente over mag aftrekken verschuift van box 1 naar box 3.

Om het dan mooi te maken is, zoals ik net zei, de overwinst van 125k belast voor €4 op je bankrekening, maar mag je de schuld die daar tegenover staat aftrekken van je grondslag sparen beleggen. Mocht het zo zijn dat je dus overige bezittingen hebt, zoals effecten of andere onroerende zaken, kan dit grapje je zelfs een belastingvoordeel opleveren.

De eigenwoningreserve kan een lastige kwestie zijn. Over je verkoopwinst op je woning betaal je in dit geval in ieder geval geen belasting. Dit is geen inkomen, maar vermogensbeheer en dus onbelast (in jouw geval). Mocht je het lastig blijven vinden kan ik een belletje met een fiscalist of boekhouder aanraden