Hypotheek zonder voorbehoud

[joshonw]

Hey allemaal,

Mijn bod voor een huis is recentelijk geaccepteerd, dit echter wel na advies van de makelaar/hypotheek adviseur zonder voorbehoud van financiering gedaan anders werd het hem niet. Helaas nog steeds oververhitte markt binnen dit segment in Amsterdam.

Nou is de aanvaardingsdatum eind maart. Dit geeft ons nog een krappe 4 maanden om alles rond te krijgen. Er is 200k eigen geld en er moet een hypotheek bij de bank komen van 400k. Na gesprekken met 2 verschillende adviseurs konden ik en mijn partner 650-670k maximaal lenen bij de bank dus zou dit geen probleem moeten zijn.

Ik ben echter alleen nu toch een beetje huiverig of we alles rond kunnen krijgen voor de aanvaardingsdatum, zeker ivm met kerstperiode.

Ik heb zelf bijvoorbeeld een contract met een bepaalde tijd maar wel een werkgevers verklaring (wel in het engels) waarin staat dat ze intentie hebben om na dit jaar mij een vast contract aan te bieden. Ik las dat de bank snel werkgeversverklaringen afkeuren. Ik las ook dat je ook een UWV uitreksel van je inkomens van de laatste 3 jaar moet aanleveren? 1 van deze jaren heb ik niet gewerkt ivm een latere studie die ik nog gevolgd heb, kan dit nog impact hebben? Als het gemiddelde van deze 3 jaar gerekend wordt + het inkomen van mijn partner komt er namelijk een hele andere rekensom uit waardoor de 400k lening wel heel krap wordt.

Al met al, heeft iemand wat advies voor mij wat wat de grootste knelpunten bij het aanvragen van de hypotheek kunnen zijn?

[Icephase]

Klinkt misschien als een ontzettende open deur, maar desondanks niet minder waar: overleg dit met de hypotheekverstrekker. Leg de situatie uit, geef je zorgen aan en laat de adviseur maar met een reactie komen. Wij kunnen hier van allerlei scenario's bedenken, maar uiteindelijk zijn wij niet degene die moeten zorgen dat eind maart het geld op de rekening van de notaris staat.

Wel zou ik snel een keuze maken met welke van de 2 adviseurs (of nog een andere) je definitief in zee gaat.

[Voor 12% gewijzigd door Icephase op 08-12-2022 09:50]

[Wish]

Die 2 adviseurs die je al hebt gesproken... Die had je al deze vragen die je na het doen van het bod hebt ook vooraf kunnen beantwoorden.

[Bezulba]

Wish schreef op donderdag 8 december 2022 @ 09:49:
Die 2 adviseurs die je al hebt gesproken... Die had je al deze vragen die je na het doen van het bod hebt ook vooraf kunnen beantwoorden.

Maar dan kan je niet ongeïnformeerd een slechte financiële beslissing nemen! Niets leuker dan gokken met veel geld, toch?

[joshonw]

De adviseurs zeiden beide dat de werkgeversverklaring prima is en dat ze niet kijken naar het UWV uitreksel, maar nou lees ik op de consumentenbond site toch weer een heel ander verhaal wat mij een beetje doet twijfelen aan hun mening.

[Ilmar]

Nee, de consumentenbond stelt dat de werkgever de werkgeversverklaring nog wel eens fout invult en het UWV uittreksel dan een handig alternatief kan zijn.

[njitter]

joshonw schreef op donderdag 8 december 2022 @ 09:52:
De adviseurs zeiden beide dat de werkgeversverklaring prima is en dat ze niet kijken naar het UWV uitreksel,

Waar betaal je die mensen voor als je hun mening niet vertrouwd?

[SniperGuy]

Gewoon naar de hypotheekadviseur en laat die het regelen met de hypotheekverstrekker
Als je het uiteindelijk niet rond krijgt kost het je 10% van 600K (60K) aan boete wat je moet voldoen aan de verkopende partij. Aangezien je 200K cash hebt moet dat ook geen probleem zijn.

[Voor 57% gewijzigd door SniperGuy op 08-12-2022 09:59]

[BekSide]

Ik lees goed dat je 4 maanden hebt om het rond te krijgen toch? Volgens mij is dit meer dan tijd genoeg!
Dus zou niet zo zenuwachtig zijn hoor. Neem wel aan dat de makelaar gecheckt heeft bij jou of de financiering een eitje zou worden wel of niet toch? Alvorens hij/zij zegt “koop zonder voorbehoud”

[joshonw]

njitter schreef op donderdag 8 december 2022 @ 09:57:
[...]


Waar betaal je die mensen voor als je hun mening niet vertrouwd?

Goeie vraag haha

[sham27]

njitter schreef op donderdag 8 december 2022 @ 09:57:
[...]


Waar betaal je die mensen voor als je hun mening niet vertrouwd?

Inderdaad. Die geven dat advies toch obv kennis en ervaring. Ze zullen ongetwijfeld hypotheekverstrekkers in hun achterhoofd hebben die aan wg verklaring genoeg hebben.

[SniperGuy]

njitter schreef op donderdag 8 december 2022 @ 09:57:
[...]


Waar betaal je die mensen voor als je hun mening niet vertrouwd?

Even wat advies vragen bij hypotheekadviseurs is bijna altijd gratis. Pas als je met ze in zee gaat ga je betalen en het lijkt erop dat de TS dat nog niet heeft gedaan.
Het is dus zaak om z.s.m. een opdracht tot dienstverlening te krijgen bij de adviseur waar de TS het meeste vertrouwen in heeft

[Rukapul]

Zaken die je niet kunt veranderen niet je je geen zorgen om maken.

Gewoon zo snel mogelijk een offerte krijgen en doorrammen tot finaal akkoord. Geen genoegen nemen met uitstel tot vlak voor deadline.

Er worden tegenwoordig heel veel punten afgekeurd bij hypotheekverstrekkers waarna info opnieuw / extra / anders aangeleverd moet worden.

Ik heb recent een hypotheekaanvraag gehad die de (mijn eigen!) bank blind had moeten kunnen verlenen. Toch ging het diverse keren op en neer. Uiteindelijk ook met UWV uittreksel geregeld.

[SinergyX]

Je leest de website van de consumentenbond een beetje verkeerd, het gaat daar voornamelijk om het punt dat vaak werkgeververklaringen verkeerd worden ingevuld, zoals er ook direct in de kop staat: Het invullen gaat vaak fout.

In jouw geval zal de intentieverklaring het belangrijkste aspect zijn, de UWV versie zal niet echt mooi zijn gezien je werkverleden. Al klopt het enigzins dat er wel een 'kleine' toename is van afwijzing van tijdelijke contracten, lijkt dat meer een 'paniekactie' uit de corona periode en de huidige/afgelopen huizenmarkt (prijzen/rente/aanbod).

Zorg gewoon dat je verklaring compleet is, zorg dat de verstrekker tijdig blijft reageren, zorg dat je alles goed aanlevert, dan heb je daar geen problemen. Maar ga je nu pas beginnen, zal het dit jaar denk ik niet mee worden, maar blijf er gewoon bovenop zitten in januari en heb je je antwoord snel genoeg.

[njitter]

Dat je werkgeversverklaring in het Engels is lijkt me ook geen probleem. Zeker in de randstad heb je veel internationale bedrijven die als voertaal Engels hebben.

Overigens is de intentie van een bedrijf niks waard. De intentieverklaring is juridisch gezien geen bindende toezegging. Jij kunt je er als werknemer dan ook niet op beroepen als je een vast contract wilt. Met deze verklaring geeft je werkgever uitsluitend aan dat hij de intentie heeft om jou in vaste dienst te nemen. Niets meer en niets minder.

Wanneer loopt je contract af?

[Voor 37% gewijzigd door njitter op 08-12-2022 10:21]

[Simply_jeroen]

Ooit via Bijbouwe mijn hypotheek geregeld. Binnen 10 dagen! Was heel de hypotheek rond. En stond alles klaar voor de overdracht.
Even doorwerken maar dan kan het ook zo geregeld zijn

[Aschtra]

Als je alle benodigde documenten op voorhand hebt kan het heel snel gaan. Duurde 1.5 week bij mij

[targaryanwolf]

Aschtra schreef op donderdag 8 december 2022 @ 11:04:
Als je alle benodigde documenten op voorhand hebt kan het heel snel gaan. Duurde 1.5 week bij mij

Hier ook, alles binnen krap 2 weken rond was ook vlak voor de kerst. 1x persoonlijk op gesprek geweest, de rest via de mail geregeld. Dit was in 2018 trouwens.

[Wuursj]

Aanschaf ging hier ook snel (minder dan 10 werkdagen) want dat was in een rustige periode.
Oversluiten ging echter 1,5 jaar geleden super traag omdat de hypotheekvestrekkers toen super druk waren. Zo lang dat ik opnieuw werkgeververklaringen en afschriften moest indienen omdat de oude verlopen waren. Het kan dus verkeren. Maar de grote drukte lijkt nu wel voorbij te zijn door de hogere rente.

Gewoon ASAP je spullen aanlveren en je zorgen kenbaar maken bij je adviseur. En als je twijfelt, wisselen van adviseur. Beter een duurdere met aandacht dan een goedkope die maar weinig tijd voor je heeft in deze situatie.

[migchiell]

joshonw schreef op donderdag 8 december 2022 @ 09:45:


Al met al, heeft iemand wat advies voor mij wat wat de grootste knelpunten bij het aanvragen van de hypotheek kunnen zijn?

Allereerst: gefeliciteerd met de aankoop van je huis!

Knelpunten bij het aanvragen van een hypotheek kunnen nogal verschillen per bank, en waarschijnlijk zelfs nog per bankmedewerker.

De enige manier om erachter te komen is om zo snel mogelijk, eigenlijk gewoon vandaag, de aanvraag in gang te zetten. Dan merk je vanzelf welke informatie de bank van je wil hebben. Hoe eerder je begint hoe meer tijd je hebt om die informatie bij elkaar te rapen.

Bij mijn vorige hypotheekaanvraag bleek ineens, een week voor de deadline, dat de bank nog een uittreksel wilde hebben van mijn echtscheiding, 15 jaar daarvoor. Had zelf niet bedacht dat dat wellicht relevant kon zijn, en ik had daar zelf ook geen uittreksel meer van. Gaf toch wel enige stress om op zo'n korte termijn een nieuw uittreksel te organiseren. Het kan ook zeker gebeuren dat een bank in meerdere rondes extra informatie opvraagt.

Dus gun jezelf wat gemoeds- en nachtrust, en begin gewoon direct met de aanvraag.

[D-dark]

Als het goed is heb je die documenten al aangevraagd of in je bezit en heeft de hypotheekadviseur er al naar gekeken. Heeft die een match met meerdere verstrekkers van hypotheken dan moet het gewoon in orde komen.

[Sdreeg]

Mocht je nog niet in zee zijn gegaan met 1 van de 2 hypotheekadviseurs die je hebt gesproken; je zou ook ikbenfrits kunnen overwegen als hypotheekadviseur. Allemaal digitaal, volop inzicht in je digitale dossier en de hele stand van zaken. Bovendien nemen ze ruim de tijd om alles uit te leggen. Bron: een goede bekende van mij heeft via die club een maandje geleden een hypotheek afgesloten en was zeer te spreken over de service.

En als je een abbo hebt/afsluit bij de consumentenbond, krijg je nog 100 euro korting.

Dan mis je wel de ervaring van het laffe bakje koffie, terwijl je hypotheekadviseur voor je ogen met 2 wijsvingers aan het typen is om je gegevens in te voeren (mijn eigen ervaring), maar soit.

[eamelink]

Volgens mij nemen de meeste mensen er zo'n vier tot acht weken voor, dus vier maanden lijkt me echt geen enkel probleem.

[RM-rf]

Bezulba schreef op donderdag 8 december 2022 @ 09:50:
[...]


Maar dan kan je niet ongeïnformeerd een slechte financiële beslissing nemen! Niets leuker dan gokken met veel geld, toch?

'ongeïnformeerd' is hier lastig te zeggen als je zelfs tweemaal met een adviseur gesproken hebt.
En dat volgens mij dan over exacte deze caus gegaan zal zijn en daarbij alle ins en outs besproken zijn.

Tevens vind ik het raar om te stellen dat iemand een 'slechte beslising' genomen zou hebben... enkel omdat hij nu, kennelijk 4 maanden voor een aanvaardigingsdatum plots een bepaalde onduidelijk geformuleerde 'angst' uitspreekt, die eerder niet werkelijk door de feitelijke situatie begrond lijkt te zijn, maar op een vaag en niet geheel juist van-horen-zeggen-verhaaltje over 'afwijzen van werkgeversverklaringen' door hypotheekverstrekkers.

Natuurlijk, het is een beetje zorgwekkend als iemand zich zo opstelt tegenover belangrijke keuzes die hij zélf net zo gedaan heeft... Achteraf jammeren over het niet hebben gedaan van een voorbehoud-van-financiering-clausule is toch écht iets dat je zelf besluit; En waarbij je je niet moet gaan verschuilen achter gejammer over 'overhitte markt'.

Wat er aan feiten aangegeven is, dat er een leenuimte van tegen de 650-670K zou zijn en maar 400K nodig en 200K zelf al ingelegd kan worden (dus een LTV van 66%) doet me vermoeden dat er verder geen structureel _financieel_ probleem voorligt.

.. maar wel lijkt het probleem hier de onzekerheid van Topicstarter zelf te zijn en zijn 'twijfels'die misschien en andere dan financiele achtergrond hebben..
zeker als hij zich gaat 'verschuilen' achter externe redenen vermoed ik altijd dat deze onzekerheid eerder in de psyche zelf gegrond kan zijn en misschien een uiting zijn van twijfels die deze persoon aan het aangaan van de koop heeft.
... dat moet TS volgens mij wel degelijk eens goed gaan afvragen... Jezelf 'verschuilen' achter externe oorzaken rondom de keuzes die je zelf doet is altijd een fout idee.
Ook al spreek je met twee adviseurs, je moet zelf ook de verantwordelijkheid nemen voor de beslissing die je uiteindelijk zélf neemt en hiervoor ben je dan ook acountable.

[Voor 3% gewijzigd door RM-rf op 08-12-2022 11:44]

[Hann1BaL]

Eind maart is ver weg en zo lang hoeft het allemaal niet te duren. Vertrouw een hypotheekadviseur en lees eventueel reviews van verschillende adviseurs. Dan heb je in Januari alles rond. Ik zie geen reden waarom dat niet zou lukken. Ik zie echt nog geen tijdsdruk.

[Fr33z]

zoals gezegd is het belangrijkste: meteen opdracht geven en de hele santenkraam opstarten. Je komt er achter zodra dingen lopen, daarvoor is het allemaal koffiedik kijken.

[Hann1BaL]

Fr33z schreef op donderdag 8 december 2022 @ 11:43:
zoals gezegd is het belangrijkste: meteen opdracht geven en de hele santenkraam opstarten. Je komt er achter zodra dingen lopen, daarvoor is het allemaal koffiedik kijken.

.. En vergeet niet dat de kosten aftrekbaar zijn, dus ga niet op een paar euro kijken, want in het grote geheel heeft dat weinig invloed.

[Bezulba]

RM-rf schreef op donderdag 8 december 2022 @ 11:42:
[...]


'ongeïnformeerd' is hier lastig te zeggen als je zelfs tweemaal met een adviseur gesproken hebt.
En dat volgens mij dan over exacte deze caus gegaan zal zijn en daarbij alle ins en outs besproken zijn.

Tevens vind ik het raar om te stellen dat iemand een 'slechte beslising' genomen zou hebben... enkel omdat hij nu, kennelijk 4 maanden voor een aanvaardigingsdatum plots een bepaalde onduidelijk geformuleerde 'angst' uitspreekt, die eerder niet werkelijk door de feitelijke situatie begrond lijkt te zijn, maar op een vaag en niet geheel juist van-horen-zeggen-verhaaltje over 'afwijzen van werkgeversverklaringen' door hypotheekverstrekkers.

Natuurlijk, het is een beetje zorgwekkend als iemand zich zo opstelt tegenover belangrijke keuzes die hij zélf net zo gedaan heeft... Achteraf jammeren over het niet hebben gedaan van een voorbehoud-van-financiering-clausule is toch écht iets dat je zelf besluit; En waarbij je je niet moet gaan verschuilen achter gejammer over 'overhitte markt'.

Wat er aan feiten aangegeven is, dat er een leenuimte van tegen de 650-670K zou zijn en maar 400K nodig en 200K zelf al ingelegd kan worden (dus een LTV van 66%) doet me vermoeden dat er verder geen structureel _financieel_ probleem voorligt.

.. maar wel lijkt het probleem hier de onzekerheid van Topicstarter zelf te zijn en zijn 'twijfels'die misschien en andere dan financiele achtergrond hebben..
zeker als hij zich gaat 'verschuilen' achter externe redenen vermoed ik altijd dat deze onzekerheid eerder in de psyche zelf gegrond kan zijn en misschien een uiting zijn van twijfels die deze persoon aan het aangaan van de koop heeft.
... dat moet TS volgens mij wel degelijk eens goed gaan afvragen... Jezelf 'verschuilen' achter externe oorzaken rondom de keuzes die je zelf doet is altijd een fout idee.
Ook al spreek je met twee adviseurs, je moet zelf ook de verantwordelijkheid nemen voor de beslissing die je uiteindelijk zélf neemt en hiervoor ben je dan ook acountable.

In de OP geeft ie aan dat hij gesproken heeft met 2 adviseurs, maar nergens dat hij gesproken heeft over deze "onduidelijkheden". Het zijn toch echt wel essentiële zaken die je gaat regelen/navragen VOORDAT je een bod doet. Maar in deze tijd is het heel gebruikelijk om zonder voorwaarden te bieden terwijl je nog helemaal geen enkele garantie hebt dat er überhaupt een hypotheek kan komen. Dat zie ik als gokken met veel geld. En allemaal om maar dat ene "droomhuis" niet te missen, want dat 10 minuten belletje naar de adviseur is blijkbaar het verschil tussen iets krijgen en iets niet krijgen.

[joshonw]

Bedankt voor jullie antwoorden! Stelt me in ieder geval gerust. Vooral de tijdsdruk in combinatie met de werkgeversverklaring die wel cruciaal is laat mij een beetje stressen. Als ik zo de berichten lees is dat nergens voor nodig zolang er genoeg druk achter zit en controle van mijn kant van de gegevens die ik aanlever.

[Zenomyscus]

Lastige situatie, maar ik vermoed dat je nog een hoop marge hebt om op terug te vallen. Als je 200k eigen inleg hebt is het risico van de bank een stuk lager, dat scheelt al veel. Wellicht kun je ook zelf in contact komen met de bank, dat heeft ons in elk geval veel geholpen. Bij de onafhankelijke adviseurs waren alle signalen op rood, de adviseur van de bank gaf echter aan dat het wel mogelijk was. Hij weet namelijk wel exact wat de bank wel / niet accepteert, dus dat maakte onze situatie veel minder onzeker. Het hielp overigens dat we daar al klant waren en zij met persoonlijke gesprekken een goed beeld van ons kregen. Kortom, waar mogelijk zou ik proberen om zelf in beeld te komen. In mijn geval wilden ze daardoor wel verder kijken dan hun neus lang is

[MOmax]

Ik ben gestopt met lezen bij "200k eigen geld". LTV is daarmee <80%, dus dit gaat zeker goed komen. No worries!

[Marzman]

joshonw schreef op donderdag 8 december 2022 @ 11:53:
Bedankt voor jullie antwoorden! Stelt me in ieder geval gerust. Vooral de tijdsdruk in combinatie met de werkgeversverklaring die wel cruciaal is laat mij een beetje stressen. Als ik zo de berichten lees is dat nergens voor nodig zolang er genoeg druk achter zit en controle van mijn kant van de gegevens die ik aanlever.

Het is altijd spannend een huis kopen terwijl je niks anders kan doen dan wachten het grootste deel van de tijd, bij mij waren het lagere bedragen maar waarschijnlijk in verhouding tot inkomen hetzelfde

Ik moet zeggen dat ik de tijdsdruk ook spannend vond (terwijl het drie maanden waren, vier maanden denk ik dan ook dat je makkelijk redt). Ik zou gewoon vertrouwen op de hypotheekadviseur(s). Zij weten toch ook van je contract.

[SmurfLink]

Sdreeg schreef op donderdag 8 december 2022 @ 11:39:
Mocht je nog niet in zee zijn gegaan met 1 van de 2 hypotheekadviseurs die je hebt gesproken; je zou ook ikbenfrits kunnen overwegen als hypotheekadviseur. Allemaal digitaal, volop inzicht in je digitale dossier en de hele stand van zaken. Bovendien nemen ze ruim de tijd om alles uit te leggen. Bron: een goede bekende van mij heeft via die club een maandje geleden een hypotheek afgesloten en was zeer te spreken over de service.

En als je een abbo hebt/afsluit bij de consumentenbond, krijg je nog 100 euro korting.

Dan mis je wel de ervaring van het laffe bakje koffie, terwijl je hypotheekadviseur voor je ogen met 2 wijsvingers aan het typen is om je gegevens in te voeren (mijn eigen ervaring), maar soit.

Sinds COVID doen veel aanbieders het ook gewoon via Teams hoor.

[wheel]

joshonw schreef op donderdag 8 december 2022 @ 11:53:
Bedankt voor jullie antwoorden! Stelt me in ieder geval gerust. Vooral de tijdsdruk in combinatie met de werkgeversverklaring die wel cruciaal is laat mij een beetje stressen. Als ik zo de berichten lees is dat nergens voor nodig zolang er genoeg druk achter zit en controle van mijn kant van de gegevens die ik aanlever.

Met nog zo'n 4 maanden te gaan is van tijdsdruk niet écht sprake:

Nou is de aanvaardingsdatum eind maart. Dit geeft ons nog een krappe 4 maanden om alles rond te krijgen.

En waarom maak je je zorgen om de werkgeversverklaring? Die héb je toch al:

Ik heb zelf bijvoorbeeld een contract met een bepaalde tijd maar wel een werkgevers verklaring (wel in het engels)

[moshimoshi]

Volgens mij ben je helemaal niet bang voor de doorlooptijd van de hypotheek, maar voor de eventuele gevolgen door het gebrek aan een voorbehoud. Heb je het koopcontract al getekend? Zo nee, dan zou ik proberen alsnog dat voorbehoud erin te krijgen. De verkopers hebben mentaal al verkocht dus die gaan echt niet naar de nummer 2 als je aannemelijk maakt dat de financiering rond komt.

[Voor 3% gewijzigd door moshimoshi op 08-12-2022 15:51]

[Harm2211]

MOmax schreef op donderdag 8 december 2022 @ 12:00:
Ik ben gestopt met lezen bij "200k eigen geld". LTV is daarmee <80%, dus dit gaat zeker goed komen. No worries!

Dan heb je het niet erg begrepen, want als je het inkomen niet hebt, of als je wg verklaring niet geaccepteerd wordt, dan krijg je die hypothecaire financiering niet. Als is de ltv 10%.

[Marzman]

Dat voorbehoud maakt voor het tijdsdrukverhaal niet zo veel verschil. Als je de tijd niet haalt, dan haal je het voorbehoud ook niet. Maar dat het voelt als tijdsdruk kan ik wel geloven, ik had dat ook toen ik mijn huis kocht (ik had drie maanden, volgens mij ook door mijn eigen schuld dat er nog een maand af ging omdat we er snel wilden wonen ).

[Frogmen]

Uiteindelijk gaat het bij een hypotheek om risico wat in deze van belang is wat is de taxatiewaarde van het pand en voor hoeveel heb je het gekocht. Rekening houdend met een krimpende markt in Amsterdam.
Als er voor de hypotheek verstrekker onder de streep bij executie verkoop geld over blijft dan maakt de rest niet zo heel veel uit. Zij krijgen hun geld toch wel terug, als dat anders ligt dan wordt het risico van wegvallend inkomen veel belangrijker. Maar dit kan je zelf dus prima inschatten.