Blokverwarming & servicekosten

[madeliefje]

Beste allen,

Ik huur een appartement en heb vorige week 2 afrekeningen servicekosten ontvangen van 2020 & 2021: een totale rekening van zo'n 1700 euro, bovenop de 130 euro aan servicekosten die ik al maandelijks betaal.

Gezien het hoge bedrag, de termijn van het verzenden van de afrekening die overschreden wordt, het niet aanwezig zijn van een mogelijkheid tot betalingsregeling en zonder enige specificatie van de kosten (facturen, contracten etc.) waardoor het bedrag totaal oncontroleerbaar is, ga ik bezwaar maken bij de verhuurder en de rekening niet betalen totdat de kosten in ieder geval controleerbaar zijn voor mij. In vergelijking met het jaar 2019 (toen ik niets bij hoefde te betalen, enkel administratiekosten) zijn de kosten namelijk ook enorm gestegen, en de vraag is ook waarom.

Nu is het zo dat we gebruik maken van blokverwarming. Dit betekent dat ik voor mijzelf enkel een energiecontract heb voor het gas dat ik gebruik voor het koken en de elektriciteit voor objecten die ik aan zet in mijn appartement. De levering van (warm) water en de kosten m.b.t. de levering die hiermee gepaard gaan (gas, elektriciteit) zitten bij mijn servicekosten in. Nu zijn juist deze kosten enorm gestegen volgens de afrekening servicekosten 2020 & 2021. Deze kosten zijn met de volgende verdeelsleutel berekend:
Stookkosten (totaal bedrag) : totaaloppervlakte m2 van alle appartementen bij elkaar x m2 oppervlakte van mijn appartement (ook wel gebruikersoppervlak genoemd).

Bovenstaande betekent eigenlijk dat ik dus mee betaal aan de verwarming en douchegebruik van medebewoners van andere appartementen in de flat. Als zij ervoor kiezen om dagelijks een halfuur te douchen en de verwarming een jaar lang op volle touren te hebben lopen, betaal ik dus mee aan de rekening. Dat terwijl ik dat bewust niet doe. Voor mij klinkt deze verdeling niet helemaal fair, en ik ben dus op internet gaan zoeken of zo'n verdeling wel gemaakt mag worden. Helaas ben ik daar niet veel wijzer uit geworden, op de ene website lees ik dat er alleen kosten in rekening mogen worden gebracht die daadwerkelijk gemaakt zijn door de persoon die in het appartement woont, maar op andere websites lees ik ook dat dat afhankelijk is van hoe de 'splitsingsakte' vanuit de VVE in elkaar zit. Die splitsingsakte heb ik helaas niet, en ik kom er ook niet uit hoe/waar ik deze op kan vragen. Mijn vraag aan jullie is eigenlijk: hebben jullie hier ervaringen mee? Kan iemand mij vertellen of dit juridisch gezien mag? Er is ook een nieuwe 'warmtewet' aangenomen en de levering van warmte is wettelijk gezien de afgelopen jaren veranderd om huurders beter te beschermen. Juridisch gezien ben ik bleu, ondanks dat ik veel heb gezocht kom ik er zelf niet uit. Ik wil mijn bezwaarschrift zo volledig mogelijk maken, vandaar dat ik op zoek ben naar het antwoord op deze vragen. En mocht mijn verhuurder dit wettelijk gezien wel zo in rekening mogen brengen, heb ik dan het recht om toch een individuele meter te laten plaatsen als huurder, waardoor ik in de toekomst alleen voor individueel gebruik betaal? Als dit de kosten al zijn voor deze jaren, wil ik niet weten wat de kosten zullen zijn met de verhoogde gas en elektriciteitsprijzen in 2022. Ik heb op dit moment een slimme meter voor mijn eigen energiecontract, helaas ook geen verstand hiervan, maar ik ga er door het gebruik van de blokverwarming en centrale CV vanuit dat mijn eigen verbruik m.b.t. de levering van (warm) water niet terug te vinden is op deze meter.

Misschien nog nuttige andere informatie; in mijn huurcontract staat over de levering van warmte het volgende:
- Kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter: verhuurder zal zorgdragen voor de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. NIET VAN TOEPASSING.
- Servicekosten: Verhuurder zal zorgdragen voor de levering van de volgende zaken en diensten in verband met de bewoning van het gehuurde:
x De levering van energie en de daarmee samenhangende kosten t.b.v. de algemene verlichting en installaties.
x De kosten voor de levering van water en en de daarmee samenhangende kosten t.b.v. de schoonmaakdienst en de centrale verwarmingsinstallatie.
x De kosten voor levering van water en de daarmede samenhangende kosten.
x Alle kosten verband houdend met de levering van warmte waaronder b.v. begrepen: de gasleverantie met alle daarmee samenhangende kosten en het elektraverbruik met alle daarmee samenhangende kosten.

Mocht er nog iets onduidelijk zijn, let me know. Bedankt dat je de moeite hebt genomen om te lezen/reageren in ieder geval! Alle tips aangaande het bezwaar tegen deze absurd hoge rekening zijn welkom, dus mocht je nog andere tips hebben (ookal gaat het niet over de levering van (warm) water), zijn ze ook van harte welkom.

[connie]

goeden dag dt klinkt voor mij heel bekend heb het zelfde met mijn verhuurder makelaar mijn afrekeningen 2019 2020 2021 allemaal te laat pas dit jaar ongeveer augustus 2022 gekregen en mijn afrekening is 529 er maar krijg van de makelaar een bedrag van 829euro te betalen heb het idee dat we bij de zelfde verhuurder zitten.

[J_C_W]

Uit het beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten van de Huurcommissie:

Gas (stookkosten, zonder eigen meter)
De onbemeterde stookkosten bestaan uit de kosten voor gas, of een andere vorm van energie, in
de woonruimte van de huurder en/of de gemeenschappelijke ruimten.
Verdeelsleutel
Voor de verdeling van de gaskosten over meerdere woonruimten, geeft de Huurcommissie de
voorkeur aan de volgende verdeling van de totale kosten:
- vaste kosten: 35% gelijk over het aantal woonruimten
- variabele kosten: 65% naar vloeroppervlakte

Het makkelijkst zou zijn als je bij de Huurcommissie een procedure hierover kan starten. Dit is mogelijk als het een sociale/gereguleerde huurwoning betreft of bij een vrije sector/ongereguleerde huurwoning in het huurcontract staat dat partijen de Huurcommissie om advies kunnen vragen. Dit kost wel €25 euro per jaarafrekening als je ongelijk krijgt en je moet het voorschieten (bij een laag inkomen kun je een vrijstelling aanvragen).

Sociaal: https://www.huurcommissie...svoorzieningen-beoordelen
Vrije sector: https://www.huurcommissie...svoorzieningen-beoordelen

[icall5s]

Gefeliciteerd! De afrekeningen zijn beide te laat opgestuurd.

Een afrekening servicekosten moet voor 1 juli in het volgende kalenderjaar zijn ontvangen. U kunt beide afrekeningen dus verscheuren, omdat de huurder in staat moet worden gesteld om zijn/haar energieverbruik aan te passen, ook als dit collectief afgerekend wordt. [Jurisprudentie]

[J_C_W]

icall5s schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 23:20:
Gefeliciteerd! De afrekeningen zijn beide te laat opgestuurd.

Een afrekening servicekosten moet voor 1 juli in het volgende kalenderjaar zijn ontvangen. U kunt beide afrekeningen dus verscheuren, omdat de huurder in staat moet worden gesteld om zijn/haar energieverbruik aan te passen, ook als dit collectief afgerekend wordt. [Jurisprudentie]

Apart, dat is niet het beleid dat de Huurcommissie hanteert, daar mag nog tot twee jaar na die datum om een afrekening gevraagd worden (volgend artikel 7:260 BW lid 2). Daarna is die verjaard (ook als je geld terug zou krijgen, heb je daar dan geen recht meer op). Dus op dit moment zijn alle afrekeningen van vóór 2020 al verjaard. Nu is die zaak waar jij naar refereert wel een stuk complexer dan bij TS.

connie schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 19:37:
goeden dag dt klinkt voor mij heel bekend heb het zelfde met mijn verhuurder makelaar mijn afrekeningen 2019 2020 2021 allemaal te laat pas dit jaar ongeveer augustus 2022 gekregen en mijn afrekening is 529 er maar krijg van de makelaar een bedrag van 829euro te betalen heb het idee dat we bij de zelfde verhuurder zitten.

Die afrekening van 2019 had vóór 1 juli 2022 ontvangen moeten zijn, die is dus verjaard en mag niet meer worden verrekend.

Ter aanvulling op mijn vorige reactie aan TS:
Je hebt inderdaad het recht om inzicht te krijgen in alle rekeningen om te controleren of het bedrag klopt, dat moet de verhuurder verstrekken (artikel 7:259 BW lid 4). Vraag dat eerst op en controleer of het klopt met de afrekening. Volgende stap zou zijn om naar de bewonerscommissie van het complex of de huurdersorganisatie gerelateerd aan de verhuurder te stappen om te laten bemiddelen, als die bestaan. Als dat niks oplevert, zou ik naar de Huurcommissie stappen.

[Dennism]

J_C_W schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 22:49:
[...]


Apart, dat is niet het beleid dat de Huurcommissie hanteert, daar mag nog tot twee jaar na die datum om een afrekening gevraagd worden (volgend artikel 7:260 BW lid 2). Daarna is die verjaard (ook als je geld terug zou krijgen, heb je daar dan geen recht meer op). Dus op dit moment zijn alle afrekeningen van vóór 2020 al verjaard. Nu is die zaak waar jij naar refereert wel een stuk complexer dan bij TS.


[...]

Die afrekening van 2019 had vóór 1 juli 2022 ontvangen moeten zijn, die is dus verjaard en mag niet meer worden verrekend.

Ter aanvulling op mijn vorige reactie aan TS:
Je hebt inderdaad het recht om inzicht te krijgen in alle rekeningen om te controleren of het bedrag klopt, dat moet de verhuurder verstrekken (artikel 7:259 BW lid 4). Vraag dat eerst op en controleer of het klopt met de afrekening. Volgende stap zou zijn om naar de bewonerscommissie van het complex of de huurdersorganisatie gerelateerd aan de verhuurder te stappen om te laten bemiddelen, als die bestaan. Als dat niks oplevert, zou ik naar de Huurcommissie stappen.

Als je kijkt naar https://maxius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-7/artikel259/ 7:295 Lid 2 lijkt het erop dat de verhuurder eerst binnen 6 maand een kostenspecificatie moet hoesten, en wanneer hij dat gedaan heeft, hij volgens https://maxius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-7/artikel260 7:260 Lid 2 betaling van deze specificatie kan vorderen tot uiterlijk binnen 24 maand na vertrekking van de specificatie, waarna deze anders verjaard.

Echter hier lijkt al niet voldaan aan 7:259 lid 2 als ik TS goed begrijp, dus ik vraag me af of 7:260 lid 2 dan wel van toepassing is.

[J_C_W]

Dennism schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 23:05:
[...]


Als je kijkt naar https://maxius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-7/artikel259/ 7:295 Lid 2 lijkt het erop dat de verhuurder eerst binnen 6 maand een kostenspecificatie moet hoesten, en wanneer hij dat gedaan heeft, hij volgens https://maxius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-7/artikel260 7:260 Lid 2 betaling van deze specificatie kan vorderen tot uiterlijk binnen 24 maand na vertrekking van de specificatie, waarna deze anders verjaard.

Echter hier lijkt al niet voldaan aan 7:259 lid 2 als ik TS goed begrijp, dus ik vraag me af of 7:260 lid 2 dan wel van toepassing is.

Als je de afrekening niet op tijd krijgt, dan moet je de verhuurder een brief schrijven hierover. Die moet dan binnen 3 weken de afrekening opsturen. Doet verhuurder dat niet, dan kun je naar de Huurcommissie om de afrekening te laten bepalen. Een procedure hierover bij de Huurcommissie starten kan tot 30 maanden na het jaar waarover de afrekening gaat.

Zie ook:
https://www.huurcommissie...-servicekosten-beoordelen
https://www.juridischloke...huurwoning/servicekosten/

[nocila]

Het grootte punt is dat de blokverwarming uit de warmtewet is gehaald.
Ik woon in een seniorencomplex waar veel ouderen wonen die het sneller koud hebben dan jongere mensen.
Voorheen betaalden alle huurders van het complex alleen de variabele kosten aan de hand van de meters op de radiateuren.
De variabele kosten zijn omlaag gegaan maar moeten we apart voor de leidingsafgifte betalen met gevolg dat ik 2 keer zoveel moet betalen als zuinige en milieu bewuste gebruiker terwijl de royale stoker goedkoper uit is.
Techem verzorgd de opname van de meterstanden en administratie.
De rekening van Techem voor de huurders bestaat uit 35% leiding afgifte,65% variabele kosten, vaste kosten en administratie kosten.
De vaste kosten omvatten;
Onderhoudt van gas- en elektrische installaties, dat klopt niedat zijn kosten verhuurder.
De kosten van netwerk beheerder, dat klopt ook niet, die kosten zitten al in afrekening van de gas leverancier.
Administratie kosten, dat klopt ook niet, die zijn al verwekt in de administratie kosten Techem.
Op site van Techem staat bij de bewoners informatie dat de vaste kosten betekenen; leiding afgifte.
Mijn verhuurder schrijft dus met dubbele pen.
De overheid heeft dus de blokverwarming uit de warmtewet gehaald,wie dat zo heeft geregeld snapt er dus niets van, dit vanwege het feit dat de mensen met een laag inkomen weer de dupe zijn.
De overheid heeft de mond vol van armoede beleid, ik noem het wan beleid.

[tweakduke]

@nocila het is goed bedoeld, maar hier hoef je na bijna een jaar een topic niet voor omhoog te halen. Ik doe hem dan ook op slot.