Erfafscheiding en definitie van "algemeen belang"

[MooDyBLueS]

Wij hebben een woning op het oog waar we in feite al uit zijn gekomen met de verkopers, maar één punt rest nog en dat is de erfafscheiding. Het betreft een hoekkavel met vrijstaand huis en op dit moment is de tuin kaal. Dat wil zeggen: los van de door de gemeente geplaatste 70cm hoge groene haag rondom het kavel en onderbroken bij de inrit van de dubbele parkeerplek ligt er alleen gras in en tot de voordeur/parkeerplaats tegels. Het is dan ook een woning uit 2020 en de huidige bewoners hebben er simpelweg niks aan gedaan.

Nu zijn er in de wijk veel wisselende aangezichten bij hoekkavels en waar het ons om gaat is: privacy. Wij zijn niet het type mensen die bekeken willen worden of zelfs al dat gevoel krijgen wanneer we in onze tuin zitten.

De situatie:
-
- blauwe pijl = voordeur
- blauw kruis = voorgevel woning (adreszijde)
- blauw lijntjes = ingang voor parkeerplekken
- felgroene lijnen = groenstrook van de gemeente (gras)
- donkergroene lijn = erfafscheiding van 2m hoog (haag)
- rode lijn = erfafscheiding van 70cm hoog (haag)
- roze lijn = 1m achter voorgevelrooilijn

Waar het om gaat is dat het bestemmingsplan het volgende bepaald heeft:

Een erf- en terreinafscheiding:
o. heeft een maximale bouwhoogte van 1,00 m;
p. in afwijking van het bepaalde in lid 7.2 sub o mag erf- en terreinafscheiding maximaal 2,00 m hoog zijn als hij op minimaal 1,00 m achter de, dichtstbijzijnde, naar de weg gekeerde gevel van een woonhuis wordt gebouwd;

Dit zegt dus dat er pas op de roze lijn 2m hoge erfafscheiding geplaatst mag worden. Wat dus een heel groot stuk over laat wat geen/weinig privacy geeft.

Maar, we hebben uit de Akte van levering voor deze woning het volgende stuk meegekregen:

Algemene bepalingen
Artikel 1. Hagen straatzijde en hoekkavels
Lid 1.
Alle woningen krijgen volgens het beeldkwaliteitsplan aan de straatzijde een lage groene haag van zeventig centimeter hoog die binnen de erfgrens wordt geplant. De hagen worden geplaatst op het eigen terrein van de koper. Sommige hoekkavels krijgen aan twee zijden van de kavel een haag van zeventige centimeter (maximaal een meter) hoog.
Verder zijn de bewoners zelf verantwoordelijk voor de aanleg van erfafscheidingen. Erfafscheidingen mogen in de voortuin niet hoger zijn dan een meter. Eén meter na de voorgevelrooilijn is de toegestande hoogte van de erfafscheiding maximaal twee meter. Hierbij geldt vanwege de groene uitstraling van de wijk de sterke voorkeur om groene hagen als erfafscheiding te gebruiken in plaats van schuttingen. In het belang van de privacy van de bewoners kunnen plaatselijke erfafscheidingen met een hoogte van twee meter, voor zover het algemeen belang niet wordt geschaad, worden toegestaan.

Enerzijds staat het vrij duidelijk, maar anderzijds zijn het in mijn ogen weer termen die multi-interpretabel te gebruiken zijn. Want wat is nu eigenlijk het "algemeen belang"? Ik zou zeggen: als ik een groene haag zoals dit plaats van ca. 180-200cm hoog, dan schaad ik niet het algemeen belang. Het ziet er nog steeds keurig uit en niemand heeft er last van. Enige wat ik me kan voorstellen is dat het wenselijk is om op de hoek de haag lager te houden met het oog op auto's die daar de hoek om willen (beide zijn 30 wegen), anders zou de haag wellicht wat zicht belemmeren.

En dan het laatste: wat is "plaatselijke erfafscheidingen". Als alleen ik dat bij mijn kavel doe, is dat plaatselijk te noemen zou ik zeggen. Of bedoelen ze dat ik niet het overgrote deel 2m hoog mag doen? Maar dan is het weer zo breed te interpreteren wat plaatselijk nu is dat je er eigenlijk nooit een getal aan kan binden lijkt mij.

Kortom: hieronder is ons ideaalscenario met daarna een alternatief waar we ook nog mee kunnen leven. Zijn hier mensen met soortgelijke situaties of kennis van bestemmingsplannen en de termen die erin gebruikt worden die mee kunnen denken of dit problemen op gaat leveren of niet?

Optie 1: Eigenlijk volledige 2m hoge groene haag, behalve de laatste paar meter op de hoek, omwille van het zicht de hoek om. Donkergroen = 2m, felgroen =1m.


Optie 2: direct vanaf de voorgevel een dichte hoek maken en voor de ramen aan de voorgevel wat leibomen plaatsen voor wat meer privacy.


Zijn beide opties mogelijk denken jullie of waarom zou iets niet mogen volgens de definities? Als ik het goed begrijp gaat de akte van levering sowieso boven het bestemmingsplan, gezien daar dus die specifieke bepaling voor hoekkavels in opgenomen is.

[ Voor 7% gewijzigd door MooDyBLueS op 16-12-2022 11:38 ]

[dimi_v]

Ik ben bang dat beide scenario's het niet gaan worden, in feite is alles aan de rechterzijde je voortuin. Ik denk dat het, zoals op je eerste plaatje, de roze lijn gaat worden waar je een haag/schutting van 2 meter mag plaatsen.

[RaZ]

Denk dat dit plaatje wel genoeg zegt

[Thekk]

Check even deze brochure van de rijksoverheid over vergunningsvrije erf-afscheidingen. Maar dit gaat alleen over schuttingen. Het planten van een haag is niet vergunningsplichtig. Ik denk dat beide opties dus strikt formeel mogen.

[Bas.013]

Een haag planten, of feitelijk elke plant, dat mag, is niet bouwen en is niet gebonden aan de bestuursrechtelijke regels omtrent bouwen. Zoals aangeven kan je hooguit last krijgen als je bij de hoek - kruising het zicht belemmerd voor de verkeersveiligheid. Want groen is niet bouwe, maar een hulp- constructie mag ook niet (want dat is wel bouwen).
In de privaatrechtelijke akte lees ik niets over het op hoogte van 70cm onderhouden. M.a.w. het lijkt erop dat je die haag de hoogte in kunt laten groeien. Of komt de gemeente deze haag op hoogte onderhouden?

Zoals hierboven aangegeven mag een houten schutting op 1 meter achter de voorgevellijn vergunningsvrij worden gebouwd. (Bestuursrecht)
Over het algemeen kun je stellen dat hoekkavels ongunstig zijn, indien je een besloten tuin wenst. Dan kun je beter een woning zoeken die aan 1 zijde grenst aan de straat.

[ Voor 3% gewijzigd door Bas.013 op 01-12-2022 19:56 ]

[No Hands]

die haag lijkt me een beukenhaag en dat is niet wintergroen, je kunt beter iets laurierachtigs nemen. Dan is ie altijd dichtbegroeid.

[MooDyBLueS]

Bedankt voor alle reacties! Na deze reacties zijn we zelf nog verder gaan praten met gemeente, een hovenier en een van onze contacten die een eigen woning hebben laten bouwen en dus in zekere zin hier mee te maken hebben gehad.

Waar het volgens ons concluderend op neerkomt is dat bebouwing zoals schuttingen of hekwerk niet (zomaar) mag, maar feitelijk alles wat groen is wel gewoon. Zolang je het maar niet te bont maakt en echt compleet een groen Fort Knox ervan maakt waarmee je ook lastiger de hoek om kan kijken. Maar dat is ook niet onze bedoeling, wel meer privacy en we denken dan ook voor optie 2 te gaan, waarbij we een wintergroene laurierhaag plaatsen die pakweg vanaf de plek waar het huis begint wat lager afzakt in 2 trappen, of juist geleidelijk, maar dat gaan we nog wel met een hovenier overleggen.

Komt ook bij dat de gemeente waar we mee te maken hebben blijkbaar niet actief handhaaft (het is ver van de gemeente waar we nu wonen en onze huidige ervaring is totaal anders, vandaar ook onze voorzichtigheid). Na nogmaals bezoeken en bekijken van de wijk waar deze woning staat blijken er genoeg voorbeelden te zijn van kavelindelingen die strict genomen niet mogen. Waaronder een hoekkavel wat bijna een 1:1 spiegeling is van deze en ze o.a. een carport, hoge leibomen en een groene haag hebben ingezet en dat laatste zelfs op de plek waar de 70cm haag stond.

Daarover gesproken: iemand hierboven haalde het al aan: die 70cm haag is inderdaad door de gemeente geplaatst en wordt tot 100cm gehouden/onderhouden door de gemeente, maar diverse mensen die ermee bekend zijn hebben ons al verteld dat ze het helemaal niet erg vinden als ze dat niet meer hoeven te onderhouden. Een soort ongeschreven regel dus wat een win-win voor beide partijen is, wij een hogere groene haag, gemeente geen onderhoud meer aan dit kavel.