Interessante casus "overgangsrecht bouwwerken"

[Sunri5e]

Er speelt hier in de buurt een bijzondere casus. De eigenaar van een perceel grond hier in de buurt heeft voor twee jaar geleden een bestemmingsplanwijziging aangevraagd van het veranderen van de bestemming agrarisch naar wonen. De gemeente heeft aangegeven hier aan mee te willen werken onder bepaalde voorwaarden. Deze voorwaarden waren dat de oude schuren met asbest daken gesloopt zouden worden. Dit is gebeurd en er is een wijzigingsplan door de initiatiefnemer opgesteld. In dit wijzigingsplan staat het bouwvlak van de nieuw te bouwen woning ingetekend en de plaats op het perceel waar juist wel en waar juist geen bijgebouwen mogen komen staan. Deze locaties waren eisen van de gemeente.

Dit hele plan is vorig jaar door de initiatiefnemer (eigenaar van de grond) ingediend bij de gemeente. Echter wat gebeurd er in de 6 weken dat het plan ter inzage ligt... de initiatiefnemer maakt bezwaar op zijn eigen plan (ja dit kan in Nederland). De gemeente gaat deels mee in het bezwaar dat hij heeft en er moet een iets aangepast plan komen. Echter, wat gebeurd er in de tussentijd.... De initiatiefnemer is begonnen aan de bouw van een bijgebouw op een plak waar volgens het nieuwe bestemmingsplan geen bouwwerk mag komen te staan maar wat op basis van het huidige bestemmingsplan wel mag.

Mag dat zomaar? Op basis van het huidige bestemmingsplan wel. Maar je zou toch denken dat als je zelf een wijzigingsplan indient waarvan je weet dat als die in werking treed je daar geen bijgebouwen mag hebben dit niet zou kunnen?


Dit zegt het overgangsrecht:

Overgangsrecht gebruik
Algemeen
Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Strijdig gebruik
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 7.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Onderbroken gebruik
Indien het gebruik, bedoeld in 7.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Uitzondering
Het bepaalde in 7.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

[Real]

Dus als ik het goed begrijp een perceel met bijvoorbeeld vier delen:

AB
CD

- de oorspronkelijke wijziging ziet op een woonbestemming voor A, niet voor B
- bezwaar
- nieuwe voorgenomen wijziging: geen woonbestemming meer voor A, wel voor B
- hangende besluit gemeente, start bouwactiviteiten op A

[Real]

@Thijsmans heeft volgens mij eerder zinnige dingen gezegd over ruimtelijke ordening

[vanaalten]

Sunri5e schreef op zaterdag 19 november 2022 @ 09:15:
Er speelt hier in de buurt een bijzondere casus. De eigenaar van een perceel grond hier in de buurt heeft voor twee jaar geleden een bestemmingsplanwijziging aangevraagd van het veranderen van de bestemming agrarisch naar wonen. De gemeente heeft aangegeven hier aan mee te willen werken onder bepaalde voorwaarden. Deze voorwaarden waren dat de oude schuren met asbest daken gesloopt zouden worden. Dit is gebeurd en er is een wijzigingsplan door de initiatiefnemer opgesteld. In dit wijzigingsplan staat het bouwvlak van de nieuw te bouwen woning ingetekend en de plaats op het perceel waar juist wel en waar juist geen bijgebouwen mogen komen staan. Deze locaties waren eisen van de gemeente.

Dit hele plan is vorig jaar door de initiatiefnemer (eigenaar van de grond) ingediend bij de gemeente. Echter wat gebeurd er in de 6 weken dat het plan ter inzage ligt... de initiatiefnemer maakt bezwaar op zijn eigen plan (ja dit kan in Nederland). De gemeente gaat deels mee in het bezwaar dat hij heeft en er moet een iets aangepast plan komen. Echter, wat gebeurd er in de tussentijd.... De initiatiefnemer is begonnen aan de bouw van een bijgebouw op een plak waar volgens het nieuwe bestemmingsplan geen bouwwerk mag komen te staan maar wat op basis van het huidige bestemmingsplan wel mag.

Mag dat zomaar? Op basis van het huidige bestemmingsplan wel. Maar je zou toch denken dat als je zelf een wijzigingsplan indient waarvan je weet dat als die in werking treed je daar geen bijgebouwen mag hebben dit niet zou kunnen?


Dit zegt het overgangsrecht:

Overgangsrecht gebruik
Algemeen
Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Strijdig gebruik
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 7.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Onderbroken gebruik
Indien het gebruik, bedoeld in 7.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Uitzondering
Het bepaalde in 7.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Is dat wat nieuw gebouwd wordt toegestaan volgens het oorspronkelijke bestemmingsplan (dus nog voor de allereerste wijziging, dus toen het nog 'agrarisch' was? Of is het toegestaan volgens de ingediende versie waar door initiatiefnemer zelf bezwaar tegen gemaakt heeft?

Het lijkt mij - maar ben absoluut geen expert! - dat zolang de aanvragen voor wijzigingen nog lopen, zolang er nog bezwaren zijn die afgehandeld moeten worden, dat er slechts 1 bestemmingsplan telt en dat is de oorspronkelijke (agrarische).

[Thijsmans]

Real schreef op zaterdag 19 november 2022 @ 09:36:
@Thijsmans heeft volgens mij eerder zinnige dingen gezegd over ruimtelijke ordening

Toevalstreffer(s)

Mij lijkt op zich niets in de weg staan aan het gebruik maken van planologisch (nog) is toegestaan. Of dat handig is, is een tweede. Het lijkt erop dat met de gemeente een (informele?) bestuursovereenkomst is gesloten. Als je als partij daarbij handelt in de geest met wat is afgesproken, zou het zomaar kunnen dat de gemeenteraad niet instemt met de planwijziging. Of dat het college het concept uberhaupt niet voorlegt aan de gemeenteraad.

[Sunri5e]

Real schreef op zaterdag 19 november 2022 @ 09:34:
Dus als ik het goed begrijp een perceel met bijvoorbeeld vier delen:

AB
CD

- de oorspronkelijke wijziging ziet op een woonbestemming voor A, niet voor B
- bezwaar
- nieuwe voorgenomen wijziging: geen woonbestemming meer voor A, wel voor B
- hangende besluit gemeente, start bouwactiviteiten op A

Heel zwart wit gezegd:
- Er is een bestemmingsplanwijziging aangevraagd. Daar zit een voordeel bij dat er een bouwkavel komt te liggen op agrarische grond. Het nadeel is dat er niet overal meer een bijgebouw gebouwd mag worden.
- Tijdens de 6 weken bezwaartermijn tekenen ze zelf bezwaar aan tegen hun eigen bestemmingsplanwijziging.
- Ze starten met de bouw van een bijgebouw op een plek waar volgens het nieuwe (maar wel volgens het oude) bestemmingsplan niet meer gebouwd zou mogen worden.

[Thijsmans]

Een nadere overdenking, maar eerst een procedurele vraag: hoe bedoel je zes weken bezwaartermijn? Is niet de uniforme openbare voorbereidingsprocedure gevolgd (titel 3.4 van de Awb)? Met terinzagelegging van het plan en in te dienen zienswijzen, in plaats van bezwaar? Of gaat het niet om de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan, maar om een buitenplanse ontheffing?

Either way: het nieuwe plan moet voldoen aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. De hoeveelheid bebouwing is daar onmiskenbaar onderdeel van. Wat de aanvrager nu doet is onder het oude plan op zichzelf toegestaan, maar de vraag is of gelet op de feitelijke ontwikkelingen de goede ruimtelijke ordening nog wel is geborgd in het nieuwe plan. Wat er nu gebeurt, is dat vlak voor de (mogelijke!) inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan de hoeveelheid aanwezige bebouwing wordt vergroot, waardoor onder het nieuwe plan méér gebouwd mag worden dan de gemeenteraad met het plan heeft bedoeld. Dat lijkt mij een lacune in het besluit.

Hoe je hiertegen opkomt, hangt af van het eerste punt. Als je de bezwaartermijn hebt gemist, valt er niet meer zo veel te doen. Als je de zienswijzetermijn hebt gemist, kun je mogelijk tóch beroep instellen, op de grond dat er eerder geen aanleiding was om tegen het plan op te komen omdat pas recentelijk is begonnen met de bouw.

Los van het voorgaande kunnen omwonenden natuurlijk hun schade in de vorm van waardevermindering van hun woning ten gevolge van deze strapatsen vergoed krijgen van de gemeente op grond van artikel 6.1 en verder van de Wet ruimtelijke ordening. Zou me niet verbazen als de gemeente contractueel heeft vastgelegd dat de ontwikkelaar daarvoor de knip mag trekken (dat is vrij gebruikelijk bij projecten).