Privé-bezit verhuren aan eigen VOF

[Sunri5e]

Momenteel huren wij met ons bedrijf een klein kantoor in de buurt van ons huis. Onze woning staat op een perceel van 3000 meter en wij hebben volgens het bestemmingsplan de mogelijkheid om een bijgebouw te plaatsen van 150m2. Nu had ik de volgende constructie in gedachte. Ik laat privé een luxe bijgebouw plaatsen in de vorm van een luxe kantoor (circa 200/250k aan bouwkosten). Dit kantoor ga ik privé aan mijn Vof verhuren. Hoe kijkt de belasting hier tegenaan? Huurinkomsten zijn privé onbelast en zakelijk kan ik de kosten die ik voor huur maak weer van de winst aftrekken.

[Sjoak]

Denk dat het mag, je mag ook je zakelijke kilometers in je privé auto 19 cent geven aan jezelf volgens mij.

[Zenix]

Als je al een eigen woning hebt, dan valt het pand in box3. Voor een pand 250k zal je in box 3 zo'n 3k aan belasting minimaal moeten betalen, als je al geld hebt in box 3, zal dit nog meer zijn. Er zijn plannen om dit nog verder te gaan belasten in de toekomst (waaronder de huurinkomsten). Een pand valt namelijk onder overige bezettingen en is vergelijkbaar met een belegging van 250k.

[ Voor 42% gewijzigd door Zenix op 17-11-2022 20:55 ]

[Sunri5e]

Zenix schreef op donderdag 17 november 2022 @ 20:50:
Als je al een eigen woning hebt, dan valt het pand in box3. Voor een pand 250k zal je in box 3 zo'n 3k aan belasting minimaal moeten betalen, als je al geld hebt in box 3, zal dit nog meer zijn. Er zijn plannen om dit nog verder te gaan belasten in de toekomst (waaronder de huurinkomsten). Een pand valt namelijk onder overige bezettingen en is vergelijkbaar met een belegging van 250k.

Vraag is of de gemeente de WOZ van de woning met 250k zal doen laten stijgen als er een bijgebouw bij wordt geplaatst.

[Zenix]

Sunri5e schreef op donderdag 17 november 2022 @ 20:59:
[...]


Vraag is of de gemeente de WOZ van de woning met 250k zal doen laten stijgen als er een bijgebouw bij wordt geplaatst.

Hoe het zit met WOZ weet ik ook niet, maar wat ik wel weet dat het in box 3 valt, omdat het geen eigen woning is.

https://www.belastingdien.../wat-is-een-eigen-woning/
https://www.belastingdien...at-hoort-bij-eigen-woning

Edit: blijkbaar moet je dus een aangepaste WOZ gaan hanteren voor je eigen woning. De rest valt dan in box 3. De kosten zijn natuurlijk 250k, maar mijn woning was ook 100k om te bouwen 4 jaar geleden, maar WOZ is 280k. Het kan dus ook zo zijn dat je een hogere WOZ krijgt dan de 250k.

[ Voor 41% gewijzigd door Zenix op 17-11-2022 21:11 ]

[9844ab]

Zie hier al wat mensen lukraak dingen roepen maar het is best een complexe casus. Twee startpunten om rekening mee te houden...:

- Ten eerste is je VOF fiscaal 'transparant' en wordt het inkomen aan de vennoten toegerekend. Dat betekent dat je, fiscaal gezien, voor zover je participeert in de VOF, aan jezelf verhuurt. Dat kan niet; ik verwacht dat je dat deel dus niet kan aftrekken in de VOF-resultaten die je aan jou toerekent, en je voor dit deel ook geen huurinkomsten 'ziet'.
- Voor het restant (dus voor zover het aan de andere vennoten wordt toegerekend) is er de zogenaamde 'terbeschikkingsstellingsregeling' op situaties als deze van toepassing. In het kort: zeer waarschijnlijk zorgt dat ervoor dat de huurinkomsten in box 1 vallen.

Hoe dan ook, neem even contact op met een belastingadviseur voordat je de aannemer aan de slag laat gaan

[The Eagle]

Dat niet alleen; ik zou ook even kijken of het bestemmingsplan wel toestaat dat je daar een bedrijfsbestemming hebt, anders kun je aan je bedrijf verhuren sowieso wel vergeten.
Enige wat je dan kunt doen is het als persoonlijk werkhok beschouwen en je collega's dagelijks op bezoek laten komen.

[Sunri5e]

The Eagle schreef op donderdag 17 november 2022 @ 21:32:
Dat niet alleen; ik zou ook even kijken of het bestemmingsplan wel toestaat dat je daar een bedrijfsbestemming hebt, anders kun je aan je bedrijf verhuren sowieso wel vergeten.
Enige wat je dan kunt doen is het als persoonlijk werkhok beschouwen en je collega's dagelijks op bezoek laten komen.

Het bestemmingsplan laat het toe

[Sunri5e]

Zenix schreef op donderdag 17 november 2022 @ 21:03:
[...]


Hoe het zit met WOZ weet ik ook niet, maar wat ik wel weet dat het in box 3 valt, omdat het geen eigen woning is.

https://www.belastingdien.../wat-is-een-eigen-woning/
https://www.belastingdien...at-hoort-bij-eigen-woning

Edit: blijkbaar moet je dus een aangepaste WOZ gaan hanteren voor je eigen woning. De rest valt dan in box 3. De kosten zijn natuurlijk 250k, maar mijn woning was ook 100k om te bouwen 4 jaar geleden, maar WOZ is 280k. Het kan dus ook zo zijn dat je een hogere WOZ krijgt dan de 250k.

Het valt wel in box 1 want het is een bijgebouw bij de eigen woning. De grond waar het op komt te staan is ook de grond van de eigen woning.

[ Voor 3% gewijzigd door Sunri5e op 17-11-2022 21:38 ]

[hjtuinenburg]

Edit, mijn reactie was meer gericht op de BV of verhuur aan verbonden personen.

De volgende link is informatief: https://www.belastingtips..._of_praktijkpand_fiscaal/

[ Voor 67% gewijzigd door hjtuinenburg op 17-11-2022 21:49 ]

[Skynick]

Sunri5e schreef op donderdag 17 november 2022 @ 20:35:
Momenteel huren wij met ons bedrijf een klein kantoor in de buurt van ons huis. Onze woning staat op een perceel van 3000 meter en wij hebben volgens het bestemmingsplan de mogelijkheid om een bijgebouw te plaatsen van 150m2. Nu had ik de volgende constructie in gedachte. Ik laat privé een luxe bijgebouw plaatsen in de vorm van een luxe kantoor (circa 200/250k aan bouwkosten). Dit kantoor ga ik privé aan mijn Vof verhuren. Hoe kijkt de belasting hier tegenaan? Huurinkomsten zijn privé onbelast en zakelijk kan ik de kosten die ik voor huur maak weer van de winst aftrekken.

Bespreek dit soort zaken liever met je boekhouder/accountant en ga dit niet op tweakers vragen. Vaak zal je maar een half antwoord krijgen en je moet maar geluk hebben dat iemand met de kennis je vraag beantwoord. Zeker bij een casus zoals die van jou. Hierboven staan enkel foute antwoorden.

Je zal hier eerst moeten kijken naar of het bijgebouw is te splitsen van de woning. Vervolgens moet je kijken in welke verhouding dit bijgebouw wordt gebruikt, privé en zakelijk. Wordt het gebouw meer dan 90% zakelijk gebruikt, dan is het verplicht ondernemingsvermogen. Investeer je niet vanuit de VOF maar vanuit jezelf, dan is dit een buiten vennootschappelijk deel. Dat geef je dan aan als een aparte IB onderneming in je aangifte. Alle kosten zijn dan aftrekbaar in box 1, maar je betaald ook belasting over de meerwaarde van het pand bij verkoop.

Gebruik je het pand voor minder dan 90% maar meer dan 10% zakelijk, dan is het keuzevermogen. Je kan het pand dan zowel zakelijk als privé aanmerken. Merk je het privé aan dan gebeurt het volgende. Het pand zal dan (als het geen onderdeel is van de eigen woning) in box 3 vallen. Vervolgens verhuur je het aan de onderneming. Deze mag je echter fiscaal niet aftrekken. De bouwkosten en de btw is ook niet aftrekbaar. Bij verkoop betaal je echter niet over je vermogenswinst, maar enkel jaarlijks over de waarde. Dat kan dus voordelig zijn als je verwacht dat het pand veel in waarde zal stijgen.

[Peer_76]

Sunri5e schreef op donderdag 17 november 2022 @ 20:35:
Dit kantoor ga ik privé aan mijn Vof verhuren. Hoe kijkt de belasting hier tegenaan? Huurinkomsten zijn privé onbelast en zakelijk kan ik de kosten die ik voor huur maak weer van de winst aftrekken.

Ik neem aan dat bij een VOF hetzelfde geldt als bij een eenmanszaak. In dat geval zou je dus iets van jouzelf aan jouzelf verhuren aangezien jij en jouw VOF dezelfde rechtspersoon zijn.
Neem voor dit soort zaken contact op met een goede boekhouder.

[JJ Le Funk]

een VOF is het aan elkaar plakken van meerdere eenmanszaken.
vanuit die optiek is het raar om je eigen woning of een deel daarvan aan jezelf te verhuren. Het lijkt mij dat je voor de BTW een factuur moet sturen naar een dienst leverende partij met ander BTW nr dan jezelf.

edit: ik zie dat @Peer_76 me net voor is

[ Voor 16% gewijzigd door JJ Le Funk op 17-11-2022 22:13 . Reden: disclaimer: ik heb geen juridische kennis, maar gedachte op basis van boerenverstand ]

[Baze]

Als fiscalist zijde geef ik je het volgende aan: zoek naar vermogensetikettering en werkruimte / pand op google. Zie bijv https://www.devriestaxadv...anuit-huis?language=nl_NL
Dit is wat je zoekt. Het gaat mij te ver om concreet voor je uit zoeken wat de fiscale gevolgen zijn in jouw situatie.

[ Voor 3% gewijzigd door Baze op 18-11-2022 01:46 ]

[dlmh]

Ik weet dat voor een DGA van een BV de terbeschikkingsregeling van toepassing is waarbij beschikbaar gesteld vermogen of bezit (waaronder panden) waar winst op wordt gemaakt door de DGA belast wordt in box 1. Of dit ook van toepassing is op een eenmanszaak durf ik niet te zeggen.

[pagani]

Sunri5e schreef op donderdag 17 november 2022 @ 21:36:
[...]


Het bestemmingsplan laat het toe

Heb je wel gekeken naar het totale verhaal? Vaak mag een bedrijfsruimte toevoegen best, maar zit er wel een maximum oppervlak aan en vaak een verhouding woonruimte versus werkruimte. 150m2 is in eigenlijk alle bestemmingsplannen die ik heb gespot "best veel". Bij ons staat er letterlijk "de omvang van de uitoefening van het beroep- en bedrijf aan huis mag niet meer bedragen dan 25 m2;"

Wel interessant overigens, ik ga mogelijk (in de bestaande woning) ook aan mezelf verhuren.

[ Voor 21% gewijzigd door pagani op 18-11-2022 09:19 ]

[PolarBear]

Peer_76 schreef op donderdag 17 november 2022 @ 22:07:
[...]
aangezien jij en jouw VOF dezelfde rechtspersoon zijn.

Even pedantisch, maar een VOF heeft geen rechtspersoonlijkheid.

JJ Le Funk schreef op donderdag 17 november 2022 @ 22:08:
een VOF is het aan elkaar plakken van meerdere eenmanszaken.

Nee, een VOF kan ook bestaan uit rechtspersonen. Je kan ook een VOF vormen tussen een eenmanszaak, een BV en een CV.

[ Voor 38% gewijzigd door PolarBear op 18-11-2022 14:56 ]

[JJ Le Funk]

PolarBear schreef op vrijdag 18 november 2022 @ 14:56:

[...]

Nee, een VOF kan ook bestaan uit rechtspersonen. Je kan ook een VOF vormen tussen een eenmanszaak, een BV en een CV.

ah ok, dacht dat dat een Maatschap was

[ Voor 3% gewijzigd door JJ Le Funk op 18-11-2022 20:35 ]

[Lordy79]

Als je een VOF aangaat met iemand en de VOF is dus 50pct van jou en je verhuurt een pand aan de VOF voor 12000 euro per jaar

Dan vallen die 12000 euro in box1 en je hebt de helft als aftrekpost in de vof.

https://www.belastingdien..._stellen_van_bezittingen/

[PolarBear]

JJ Le Funk schreef op vrijdag 18 november 2022 @ 20:27:
[...]

ah ok, dacht dat dat een Maatschap was

Het verschil tussen een Maatschap en een VOF is klein en gaat kennelijk verdwijnen maar is niet hetzelfde.

[moshimoshi]

Mijn inziens zijn de huurinkomsten in dit specifieke geval belast in box 1, want de eigen woning zit in box 1.

Kun je niet beter de grond splitsen en dan het gebouw plaatsen (een woning, tevens geschikt als kantoor) met een gedeelde bestemming wonen/kantoor? Dan is het verhuren niet gelinkt aan de eigen woning en kun je in de toekomst het geheel ook los verkopen. Alles hangt dan wel van het bestemmingsplan af.

[ Voor 6% gewijzigd door moshimoshi op 24-11-2022 15:48 ]

[Sunri5e]

moshimoshi schreef op donderdag 24 november 2022 @ 15:47:
Mijn inziens zijn de huurinkomsten in dit specifieke geval belast in box 1, want de eigen woning zit in box 1.

Kun je niet beter de grond splitsen en dan het gebouw plaatsen (een woning, tevens geschikt als kantoor) met een gedeelde bestemming wonen/kantoor? Dan is het verhuren niet gelinkt aan de eigen woning en kun je in de toekomst het geheel ook los verkopen. Alles hangt dan wel van het bestemmingsplan af.

De grond is toevallig al wel kadastraal gesplitst. Echter zijn het geen aparte huisnummers. De vraag is natuurlijk of de gemeente daar in mee wil werken.