Verbouwen van groot pand tot rijtjeshuizen

[llrobinll]

Hallo,

Onze situatie is als volgt.

Wij hebben een groot pand op het oog dat we met 4 verschillende partijen willen verbouwen tot 4 woningen,

Het bestemmingsplan van het pand is momenteel "Cultuur en ontspanning". We zijn in contact met de architect die het pand voor de huidige functie heeft gerenoveerd en hij heeft bij de gemeente geinformeerd en ze staan niet afwijzend t.o.v. het idee om een 4-gezinswoning van het pand te maken.

We zijn nu zo ver dat we een principe-plan moeten indienen dat dan beoordeeld zal worden door het RIT-team (Ruimtelijk Intake Team) waarna we een officiële reactie kunnen krijgen. Hier zijn dan wel weer kosten aan verbonden.

Mocht dit een positief resultaat opleveren zullen we een aanvraag kunnen doen om het bestemmingsplan te wijzigen naar wonen.

Kortom zorgt dit voor aardig wat risico zonder zekerheid en geen van ons heeft ervaringen met een dergelijk project dus alle tips zijn welkom. We hebben zelf het idee dat een adviseur op zowel financieel als praktisch vlak geen overbodige luxe zal zijn. Enig idee in welke richting we dit moeten zoeken? Zou een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) adviseur misschien iets zijn? Zo ja zijn er mensen met goede/slechte ervaringen?

Alle hulp is welkom en alvast bedankt!

Robin

[invine]

Huur een (lokale) architect in en laat hem een voorstel maken en het overleg met de gemeente doen. Kost je op het totaal plaatje echt niet veel en kans van slagen zal aanzienlijk toenemen. Zeker als je geen ervaring hebt ben je je eigen tijd en geld aan het verdoen.

[Djordjo]

Ik zou me eerder wenden tot iemand met verstand van ruimtelijke ordening, die ook kan adviseren op het gebied van de nieuwe Omgevingswet: https://iplo.nl/thema/rui...it-wijzigingsbevoegdheid/

[Bas.013]

Vraag vooraf de planning van het wijzigen van het bestemmingsplan op. Bij veel gemeenten is er sprake van een wachtrij, als gevolg van de Omgevingswet en personeelskrapte. Plannen met meer woningen of groter gemeentelijk belang krijgen dan meer prioriteit.

Als de planning meevalt, dan heb je naast een architect een planologische bureau nodig die het bestemmingsplan opstelt. Of de gemeente doet dat, maar brengt daarvoor ook kosten in rekening. Met het principe verzoek ontvang je van de gemeente de bevestiging over de wenselijkheid ervan. En hopelijk ook of er geen sprake is van strijd met de goede ruimtelijke ordening. Check wel of de gemeente de omgevingsdienst heeft gevraagd voor advies.

Dan kom je op het volgende punt, de financiering. Dat is het leuke deel van projectontwikkeling. Maar als je dit nog niet eerder hebt gedaan, is het inschakelen van iemand met ervaring aan te bevelen.

Verder is het zinvol om eventuele omwonenden vroegtijdig erbij te betrekken. Probeer bezwaren te voorkomen.

[twain4me]

Je kan opnemen in het koopcontract dat je op basis van goedkeuring vergunningsaanvraag (bestemming/functie wijziging) de aankoop doet. die kosten zal je dan wel moeten voorschieten en dat zijn kosten die je kwijt kan zijn. pas daarna zal een bank geld lenen, met een uitspraak van een info aanvraag nemen ze geen genoegen. Het is momenteel een verkopersmarkt dus is er een kans dat ze nee zeggen of er geld voor vragen.

[Djordjo]

Zou me verbazen als de verkoper daarmee akkoord gaat, de doorlooptijd van een (onherroepelijke) bestemmingsplanwijziging is doorgaans fors.

[atsan]

llrobinll schreef op woensdag 16 november 2022 @ 21:17:
Hallo,

Onze situatie is als volgt.

Wij hebben een groot pand op het oog dat we met 4 verschillende partijen willen verbouwen tot 4 woningen,

Het bestemmingsplan van het pand is momenteel "Cultuur en ontspanning". We zijn in contact met de architect die het pand voor de huidige functie heeft gerenoveerd en hij heeft bij de gemeente geinformeerd en ze staan niet afwijzend t.o.v. het idee om een 4-gezinswoning van het pand te maken.

We zijn nu zo ver dat we een principe-plan moeten indienen dat dan beoordeeld zal worden door het RIT-team (Ruimtelijk Intake Team) waarna we een officiële reactie kunnen krijgen. Hier zijn dan wel weer kosten aan verbonden.

Mocht dit een positief resultaat opleveren zullen we een aanvraag kunnen doen om het bestemmingsplan te wijzigen naar wonen.

Kortom zorgt dit voor aardig wat risico zonder zekerheid en geen van ons heeft ervaringen met een dergelijk project dus alle tips zijn welkom. We hebben zelf het idee dat een adviseur op zowel financieel als praktisch vlak geen overbodige luxe zal zijn. Enig idee in welke richting we dit moeten zoeken? Zou een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) adviseur misschien iets zijn? Zo ja zijn er mensen met goede/slechte ervaringen?

Alle hulp is welkom en alvast bedankt!

Robin

zou een adviesgesprek bij een lokale bekende architect inplannen.

Je wilt de bestemming van het gebouw laten wijzigen en het kavel opdelen, hierbij heb je te maken met beslissing van gemeente, maar ook een mogelijk bezwaar van omwonenden of bedrijven in de buurt. Denk hierbij aan hoe de wijziging een negatieve impact kan maken op andere. bijv. parkeren, inkijk, overlast, milieucirkels, maatschappelijk belang enz.

Indien er bezwaren komen kan dit inderdaad nog al een lange tijd gaan duren.

[llrobinll]

Dank voor alle adviezen tot zo ver iedereen! Hier hebben we echt wat aan.

Bezwaren verwachten wij niet echt aangezien er geen omwonende zijn in de buurt en het dichtsbijzijnde pand is van dezelfde eigenaar als het pand dat wij willen kopen.
Ook zijn wij al in gesprek met een lokale architect die in hetzelfde gebied al meer werk heeft verricht waaronder ook bestemingsplan wijzigingen dus ook dat zit denken wij wel goed.

Wij vragen ons nu vooral af hoe we de financiering moeten aanpakken en waar in dit in het gehele traject geregeld moet worden. Wordt het iets van koopcontract->bestemmingsplan wijzigen->aannemer zoeken->financiering->verbouwen?

Djordjo schreef op donderdag 17 november 2022 @ 09:01:
Ik zou me eerder wenden tot iemand met verstand van ruimtelijke ordening, die ook kan adviseren op het gebied van de nieuwe Omgevingswet: https://iplo.nl/thema/rui...it-wijzigingsbevoegdheid/

Ik geloof dat de architect waar we momenteel in contact mee zijn daar wel verstand van heeft maar dat zullen we zeker nog eens met hem checken.

twain4me schreef op donderdag 17 november 2022 @ 10:41:
Je kan opnemen in het koopcontract dat je op basis van goedkeuring vergunningsaanvraag (bestemming/functie wijziging) de aankoop doet. die kosten zal je dan wel moeten voorschieten en dat zijn kosten die je kwijt kan zijn. pas daarna zal een bank geld lenen, met een uitspraak van een info aanvraag nemen ze geen genoegen. Het is momenteel een verkopersmarkt dus is er een kans dat ze nee zeggen of er geld voor vragen.

Bedankt voor de tip, dit gaan we zeker proberen

[Cheesy]

llrobinll schreef op donderdag 17 november 2022 @ 11:26:
Dank voor alle adviezen tot zo ver iedereen! Hier hebben we echt wat aan.

Ik ben bang van niet. Een architect heeft verstand van vorm, materiaal, kleur, richting, ruimtes, etc.
De meeste architecten weten vrij weinig van ruimtelijke ordening (RO), je moet daar echt een specialist voor zoeken.

Stedenbouwkundige bureaus hebben hier vaak wel de juiste mensen voor zitten maar er zijn meerdere bureau's die een afdeling RO hebben. Er zijn namelijk best veel (juridische en planologisch) factoren waar rekening mee gehouden moet worden.

Wellicht kun je bij je contactpersoon van de gemeente vragen wat hierin een goede partij zou zijn. Sommige gemeentes kunnen vreselijk moeilijk doen, het helpt dan een beetje als ze met vertrouwde contacten kunnen communiceren. Dan geef je ze ook een beetje het gevoel dat ze wat te zeggen hebben

[ Voor 18% gewijzigd door Cheesy op 17-11-2022 11:40 ]

[llrobinll]

Cheesy schreef op donderdag 17 november 2022 @ 11:33:
[...]

Ik ben bang van niet. Een architect heeft verstand van vorm, materiaal, kleur, richting, ruimtes, etc.
De meeste architecten weten vrij weinig van ruimtelijke ordening (RO), je moet daar echt een specialist voor zoeken.

Stedenbouwkundige bureaus hebben hier vaak wel de juiste mensen voor zitten maar er zijn meerdere bureau's die een afdeling RO hebben. Er zijn namelijk best veel (juridische en planologisch) factoren waar rekening mee gehouden moet worden.

Wellicht kun je bij je contactpersoon van de gemeente vragen wat hierin een goede partij zou zijn. Sommige gemeentes kunnen vreselijk moeilijk doen, het helpt dan een beetje als ze met vertrouwde contacten kunnen communiceren. Dan geef je ze ook een beetje het gevoel dat ze wat te zeggen hebben

Duidelijk! Hier gaan we zeker werk van maken dan. Ik hoop dat de archtect in ieder geval weet bij wie we moeten zijn, hij is degene die tot nu toe voor ons met de gemeente gecommuniceerd heeft.

[GeeEs]

Cheesy schreef op donderdag 17 november 2022 @ 11:33:
[...]

Ik ben bang van niet. Een architect heeft verstand van vorm, materiaal, kleur, richting, ruimtes, etc.
De meeste architecten weten vrij weinig van ruimtelijke ordening (RO), je moet daar echt een specialist voor zoeken.

Stedenbouwkundige bureaus hebben hier vaak wel de juiste mensen voor zitten maar er zijn meerdere bureau's die een afdeling RO hebben. Er zijn namelijk best veel (juridische en planologisch) factoren waar rekening mee gehouden moet worden.

Wellicht kun je bij je contactpersoon van de gemeente vragen wat hierin een goede partij zou zijn. Sommige gemeentes kunnen vreselijk moeilijk doen, het helpt dan een beetje als ze met vertrouwde contacten kunnen communiceren. Dan geef je ze ook een beetje het gevoel dat ze wat te zeggen hebben

De architect heeft beroepsmatig misschien minder verstand van RO dan van ontwerpen, maar zit wel in het juiste netwerk en weet wie te benaderen. Kans is vrij groot dat hij de (juiste) lokale ambtenaren en klappen van de zweep beter kent dan een -random- particulier die een project wilt gaan ontwikkelen.
Bij dergelijke trajecten is het spelletje meespelen vaak key. Je moet niet (te) eigenwijs willen zijn. Vriendjes maken, beetje aanhoren, luisteren .. en wat hierboven al terecht werd aangehaald, zorg dat je de gemeente het idee geeft dat ze wat te zeggen hebben. De vraag is of ze je willen helpen met jou fantastische project... ipv. vragen of dingen mogen of niet.
Heel zwart wit natuurlijk... Maar denk dat wel duidelijk is

[ Voor 15% gewijzigd door GeeEs op 17-11-2022 13:03 ]

[Bas.013]

T.a.v. financiering kan de huidige bestemming een probleem zijn. Een hypotheek is veelal lastig of met minder gunstige voorwaarden af te sluiten, indien de bestemming niet wonen is.

[Ps3gamer91]

Edit: niet goed gelezen

[ Voor 93% gewijzigd door Ps3gamer91 op 17-11-2022 17:49 ]

[Scheppie]

Het lijkt mij wel spannend on het project met vier verschillende partijen te doen.
Wat doe als één van die partijen zijn afspraken niet na komt en/of een financieringsprobleem heeft?
Hoe worden bijvoorbeeld onvoorziene kosten opgevangen?
Wordt iedereen voor een kwart eigenaar?
Etc.

Heb hier zelf geen ervaring mee, maar daar zou ik zeker aandacht aan schenken, of advies over inwinnen.

[llrobinll]

Scheppie schreef op vrijdag 18 november 2022 @ 15:08:
Het lijkt mij wel spannend on het project met vier verschillende partijen te doen.
Wat doe als één van die partijen zijn afspraken niet na komt en/of een financieringsprobleem heeft?
Hoe worden bijvoorbeeld onvoorziene kosten opgevangen?
Wordt iedereen voor een kwart eigenaar?
Etc.

Heb hier zelf geen ervaring mee, maar daar zou ik zeker aandacht aan schenken, of advies over inwinnen.

Heel goed punt. Nu zijn 3 van de 4 partijen familie dus dat zit wel goed maar alsnog zijn wij nu om deze reden op zoek naar een adviseur op dit gebied

Iemand nog een idee over de beste volgorde van dit traject? Wordt het iets van voorlopig koopcontract (met voorwaarden) tekenen->bestemmingsplan wijzigen->aannemer zoeken->financiering->verbouwen?

[twain4me]

llrobinll schreef op maandag 21 november 2022 @ 16:22:
[...]


Heel goed punt. Nu zijn 3 van de 4 partijen familie dus dat zit wel goed maar alsnog zijn wij nu om deze reden op zoek naar een adviseur op dit gebied

Iemand nog een idee over de beste volgorde van dit traject? Wordt het iets van voorlopig koopcontract (met voorwaarden) tekenen->bestemmingsplan wijzigen->aannemer zoeken->financiering->verbouwen?

Bouwkundige zou ik er veel eerder bij betrekken , anders heb je geen idee van de haalbaarheid, iemand moet je terug op aarde brengen afentoe, letop dat architecten vaak met jouw mee gaan feesten en niet altijd even goed op het budget letten (ik mag het zeggen ) . Vergis je niet in wat dit soort projecten kosten.