Sociale huurwoning hoe op te leveren? ZAV vorige huurder

[Bozebeer38]

Sociale huurwoning heeft nogal wat ZAV (zelf aangebrachte voorzieningen) aangebracht door de vorige huurders.
In 2014 werd deze woning overgenomen, maar al die ZAV niet, als in, niet middels een overname formulier.

Het huurcontract zelf zegt dit :

Op deze overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte, gedateerd 26 juli 2012, van toepassing.
De huurder verklaart bij het sluiten van deze overeenkomst de volgende bijlagen daarvan te hebben ontvangen, gelezen en geaccepteerd.

a. De Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte Woonconcept, gedateerd 26 juli 2012
b. De beschrijving van het gehuurde (opnamestaat en plattegrond)
In afwijking van/aanvulling op de Algemene Huurvoorwaarden gelden tussen de huurder en de verhuurder nog de volgende bepalingen:
geen

De hierna te benoemen voorzieningen zijn door een voorgaande huurder aangebracht en achtergelaten ten behoeve van en in overleg met huurder:
Sierpleister en houten wandbekleding in diverse vertrekken.

Verhuurder heeft besloten om de voorzieningen niet van de voorgaande huurder over te nemen omdat deze niet voldoen aan de voorwaarden en voorschriften van verhuurder.

Deze voorzieningen behoren niet tot de standaard uitrusting van de woning. De huurder is verplicht tot het onderhouden, het verhelpen van gebreken en het uitvoeren van herstellingen aan deze voorzieningen.


De vraag is dan ook, zijn de nieuwe huurders verplicht de boel te verwijderen nu ze zelf gaan vertrekken?
Dit is de vraag die mij is gesteld en ik persoonlijk val over het volgende, namelijk dat er weliswaar gesproken kan worden van een overname van de ZAV als in, de verhuurder wilde het niet (in ieder geval qua onderhoudsplicht) maar de boel mocht achtergelaten worden door de oude huurders “ten behoeve van” de nieuwe huurders.
Nieuwe huurders hebben dus een onderhoudsplicht aka ze moeten bij gebreken het zelf betalen en/of oplossen.

Maar een ongedaanmakingsplicht haal ik hier niet uit op?
Nergens word ondubbelzinnig of expliciet gesproken over een of andere vorm van verwijderen van de ZAV.
Volgens mij moet dat wel, wil je als verhuurder verwijderen (met succes) kunnen vorderen?
Of mis ik nou iets?

De huidige huurders zijn, uiteraard, bang voor hoge kosten en dat ze dan eigenlijk niet kunnen vertrekken omdat herstel naar een of andere oorspronkelijke staat (en wat zou dat dan moeten zijn? Nergens omschreven) veel te duur zou worden.

Ook de opname staat schrijft niks erover, gewoon dat alles volgens de plattegrond is, geen gebreken kent en bij opmerkingen is alles blanco.

Hoe zit dit nou?
Sorry voor de lap tekst.

[markje1]

Bozebeer38 schreef op zondag 30 oktober 2022 @ 16:25:
Sociale huurwoning heeft nogal wat ZAV (zelf aangebrachte voorzieningen) aangebracht door de vorige huurders.
In 2014 werd deze woning overgenomen, maar al die ZAV niet, als in, niet middels een overname formulier.

Het huurcontract zelf zegt dit :

Op deze overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte, gedateerd 26 juli 2012, van toepassing.
De huurder verklaart bij het sluiten van deze overeenkomst de volgende bijlagen daarvan te hebben ontvangen, gelezen en geaccepteerd.

a. De Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte Woonconcept, gedateerd 26 juli 2012
b. De beschrijving van het gehuurde (opnamestaat en plattegrond)
In afwijking van/aanvulling op de Algemene Huurvoorwaarden gelden tussen de huurder en de verhuurder nog de volgende bepalingen:
geen

De hierna te benoemen voorzieningen zijn door een voorgaande huurder aangebracht en achtergelaten ten behoeve van en in overleg met huurder:
Sierpleister en houten wandbekleding in diverse vertrekken.

Verhuurder heeft besloten om de voorzieningen niet van de voorgaande huurder over te nemen omdat deze niet voldoen aan de voorwaarden en voorschriften van verhuurder.

Deze voorzieningen behoren niet tot de standaard uitrusting van de woning. De huurder is verplicht tot het onderhouden, het verhelpen van gebreken en het uitvoeren van herstellingen aan deze voorzieningen.


De vraag is dan ook, zijn de nieuwe huurders verplicht de boel te verwijderen nu ze zelf gaan vertrekken?
Dit is de vraag die mij is gesteld en ik persoonlijk val over het volgende, namelijk dat er weliswaar gesproken kan worden van een overname van de ZAV als in, de verhuurder wilde het niet (in ieder geval qua onderhoudsplicht) maar de boel mocht achtergelaten worden door de oude huurders “ten behoeve van” de nieuwe huurders.
Nieuwe huurders hebben dus een onderhoudsplicht aka ze moeten bij gebreken het zelf betalen en/of oplossen.

Maar een ongedaanmakingsplicht haal ik hier niet uit op?
Nergens word ondubbelzinnig of expliciet gesproken over een of andere vorm van verwijderen van de ZAV.
Volgens mij moet dat wel, wil je als verhuurder verwijderen (met succes) kunnen vorderen?
Of mis ik nou iets?

De huidige huurders zijn, uiteraard, bang voor hoge kosten en dat ze dan eigenlijk niet kunnen vertrekken omdat herstel naar een of andere oorspronkelijke staat (en wat zou dat dan moeten zijn? Nergens omschreven) veel te duur zou worden.

Ook de opname staat schrijft niks erover, gewoon dat alles volgens de plattegrond is, geen gebreken kent en bij opmerkingen is alles blanco.

Hoe zit dit nou?
Sorry voor de lap tekst.

Het beste is om dit aan de verhuurder voor te leggen. Als je ze belt en zegt dat je de huurwoning wilt verlaten maar dat je eerst wilt weten wat er gedaan moet worden voordat je de huur opzegt komt er hoogstwaarschijnlijk iemand langs om samen met de huurder door het huis heen te lopen en krijg je een A4tje met de te herstellen punten. Mochten daar punten op staan waar je het niet mee eens bent kan je daarover in overleg treden.

Hoogstwaarschijnlijk staat er in de algemene voorwaarden nog wel een passage over zelf aangebracht voorzieningen. Ik gok dat de verplichting voor het verwijderen van zelf aangebrachte voorzieningen ook overgaat naar de nieuwe huurder.

Op de site van de verhuurder staat het meestal in meer leesbare taal dus daar zou je ook nog even kunnen kijken.

[Japidoff]

en wat voor "voorzieningen" hebben we het over?

[Bozebeer38]

markje1 schreef op zondag 30 oktober 2022 @ 16:57:
[...]


Het beste is om dit aan de verhuurder voor te leggen. Als je ze belt en zegt dat je de huurwoning wilt verlaten maar dat je eerst wilt weten wat er gedaan moet worden voordat je de huur opzegt komt er hoogstwaarschijnlijk iemand langs om samen met de huurder door het huis heen te lopen en krijg je een A4tje met de te herstellen punten. Mochten daar punten op staan waar je het niet mee eens bent kan je daarover in overleg treden.

Hoogstwaarschijnlijk staat er in de algemene voorwaarden nog wel een passage over zelf aangebracht voorzieningen. Ik gok dat de verplichting voor het verwijderen van zelf aangebrachte voorzieningen ook overgaat naar de nieuwe huurder.

Op de site van de verhuurder staat het meestal in meer leesbare taal dus daar zou je ook nog even kunnen kijken.

Probleem is, zover ik weet, een ongedaanmakingsplicht niet automatisch overgezet kan worden naar een nieuwe huurder, zelfs bij overnameovereenkomst. (Dwingend recht maakt dit onmogelijk)

Dit zou alleen kunnen via dus een overnameformulier of een passage in het huurcontract waar in dit specifiek zou worden overeengekomen “ondubbelzinnig”.
Zo begrijp ik het dus tot nu toe.

Bijvoorbeeld

https://vastgoedjournaal....-gehuurde-door-de-huurder

Of

https://ijzeradvocaten.nl...oegingen-in-de-huurwoning

[ Voor 3% gewijzigd door Bozebeer38 op 30-10-2022 17:04 ]

[Bozebeer38]

Japidoff schreef op zondag 30 oktober 2022 @ 16:59:
en wat voor "voorzieningen" hebben we het over?

Het gaat over de entree of hal, geheel bedekt in soort panelen, denk van hout.
De keuken voor de helft, inclusief het gedeelte waar alle CV ketel dingen zitten, buizen, waterleidingen, de cv ketel zelf etc.
De andere helft was al verwijderd door verhuurder vanwege keuken renovatie.

De woonkamer is in zijn geheel stucwerk, van dat korrelachtige stucwerk, weet even de benaming niet.
Boven is de kleinste kamer soortgelijk gestuct.

Al het andere is normaal, witte muren of wit behang dus dat zal geen probleem vormen.

De houten panelen en eigenlijk alles ziet er behoorlijk goed uit overigens.
Natuurlijk in de entree/gang beneden waar de kapstokken van oud huurders en nieuwe huurders hebben gezeten zie je wat plekjes, maar om nou te zeggen poeh poeh het valt van de muur? Nee, in de verste verte niet.
Ziet er als nieuw uit zelfs 95% zou ik zelf inschatten.

[Japidoff]

ik zou dat niet direct "voorzieningen" noemen denk ik...

dat is meer dan meer een vorm van "wandbekleding" en mijn ervaring met huren daarmee is dat als het "heel" is, geen gaten in het behang enzo, stucwerk niet afgebrokkeld... dan kan hoor dat gewoon bij de woning...

maar nogmaals: de verhuurder is wel het juiste startpunt...

en wat is jouw standpunt precies? ik kan het niet heel duidelijk uit je post opmaken..

bang voor kosten als je er weer uit gaat? vind je het lelijk?

[markje1]

Heb je reden om aan te nemen dat dit een enorm punt gaat worden bij oplevering van de woning? Een wisseling van huurder kan ook een mooi moment zijn om de woning te renoveren en soms verwijderen ze dan liever zelf bepaalde zaken dan dat de huurder alles eruit beunt en aansmeert met muurvuller.

De woonconsulent die dit soort zaken bij mijn woningbouwvereniging doet heeft aardig budget om zaken op te lappen. Als bij zo'n vrijblijvende vooropname zegt dat je weg wilt maar dat je dat laat afhangen van de kosten van de het opleveren van de woning omdat je financieel niet erg draagkrachtig bent kunnen ze soms flexibel zijn. Als je je opstelt als amateuradvocaat en gelijk je huurcontract gaat betwisten op rechtsgeldigheid dan kan het ook zijn dat ze naar de letter van de wet je huis minutieus gaan inspecteren op gebreken.

[Bozebeer38]

Japidoff schreef op zondag 30 oktober 2022 @ 17:21:
ik zou dat niet direct "voorzieningen" noemen denk ik...

dat is meer dan meer een vorm van "wandbekleding" en mijn ervaring met huren daarmee is dat als het "heel" is, geen gaten in het behang enzo, stucwerk niet afgebrokkeld... dan kan hoor dat gewoon bij de woning...

maar nogmaals: de verhuurder is wel het juiste startpunt...

en wat is jouw standpunt precies? ik kan het niet heel duidelijk uit je post opmaken..

bang voor kosten als je er weer uit gaat? vind je het lelijk?

Zij* zijn bang voor kosten, de verhuizing zelf kunnen ze net betalen wat oploopt richting de 10 a 12000 EU (nieuwbouw huurwoning), daarna is de koek wel op.
Lelijk is het niet naar mijn eigen mening, ja er zitten dus heus wel plekken om de gang, op die wandbekleding zoals je dit noemde, er is geleefd in de woning, ietwat onvermijdelijk.

De verhuurder wilde overigens niet meteen komen, die vond eerst dat ze de huur maar moesten opzeggen.
Maar als dit wel een punt zou worden en ze het proberen af te dwingen, hebben ze inderdaad een probleem, verhuizing is dan niet mogelijk financieel.

[Bozebeer38]

markje1 schreef op zondag 30 oktober 2022 @ 17:27:
Heb je reden om aan te nemen dat dit een enorm punt gaat worden bij oplevering van de woning? Een wisseling van huurder kan ook een mooi moment zijn om de woning te renoveren en soms verwijderen ze dan liever zelf bepaalde zaken dan dat de huurder alles eruit beunt en aansmeert met muurvuller.

De woonconsulent die dit soort zaken bij mijn woningbouwvereniging doet heeft aardig budget om zaken op te lappen. Als bij zo'n vrijblijvende vooropname zegt dat je weg wilt maar dat je dat laat afhangen van de kosten van de het opleveren van de woning omdat je financieel niet erg draagkrachtig bent kunnen ze soms flexibel zijn. Als je je opstelt als amateuradvocaat en gelijk je huurcontract gaat betwisten op rechtsgeldigheid dan kan het ook zijn dat ze naar de letter van de wet je huis minutieus gaan inspecteren op gebreken.

Het is meer dat ik of zij dan, voorbereid willen zijn mocht dit fout lopen. De

[Jovatov]

Bozebeer38 schreef op zondag 30 oktober 2022 @ 17:33:
[...]


Zij* zijn bang voor kosten, de verhuizing zelf kunnen ze net betalen wat oploopt richting de 10 a 12000 EU (nieuwbouw huurwoning), daarna is de koek wel op.
Lelijk is het niet naar mijn eigen mening, ja er zitten dus heus wel plekken om de gang, op die wandbekleding zoals je dit noemde, er is geleefd in de woning, ietwat onvermijdelijk.

De verhuurder wilde overigens niet meteen komen, die vond eerst dat ze de huur maar moesten opzeggen.
Maar als dit wel een punt zou worden en ze het proberen af te dwingen, hebben ze inderdaad een probleem, verhuizing is dan niet mogelijk financieel.

Dat hij de moeite niet neemt om vooraf langs te komen, en als het er verder netjes uitziet, dan acht ik de kans klein dat het problemen oplevert.
Al helemaal dat er grote kosten uit zouden voortkomen. Verwijderen van panelen en dergelijke is niet duur.

Daarnaast kunnen volgende huurders het ook 'gewoon' willen overnemen, dan ben je ook klaar.

Overigens, als er eigenlijk geen ruimte is om financieel iets op te vangen is het sowieso de vraag hoe verstandig verhuizen is. Er kan ook op ander gebied financieel iets tegenzitren. Maar dat is een andere discussie...

[Bozebeer38]

Jovatov schreef op zondag 30 oktober 2022 @ 18:43:
[...]


Dat hij de moeite niet neemt om vooraf langs te komen, en als het er verder netjes uitziet, dan acht ik de kans klein dat het problemen oplevert.
Al helemaal dat er grote kosten uit zouden voortkomen. Verwijderen van panelen en dergelijke is niet duur.

Daarnaast kunnen volgende huurders het ook 'gewoon' willen overnemen, dan ben je ook klaar.

Overigens, als er eigenlijk geen ruimte is om financieel iets op te vangen is het sowieso de vraag hoe verstandig verhuizen is. Er kan ook op ander gebied financieel iets tegenzitren. Maar dat is een andere discussie...

Normaal heb je gelijk, maar vooral de vrouw in kwestie wil daar weg, ze gaat er psychisch volledig aan onderdoor.
Zeer gehorige woning, waar je de ander kan horen koken, ze wiet roken naast je keuken deur in principe als ze in hun eigen keuken deuropening op een krukje zitten te roken, een buurt vol met tokkies (no offense), de buurvrouw die je echt dag en nacht kan horen tot en met keihard klaarkomen aan toe, trap op en af midden in de nacht zo luid dat het net je eigen trap lijkt etc.
Dan zitten ze ook nog met een jong kind.

Dan kan je twee dingen doen, proberen de buur eruit te krijgen of vertrekken.
Meestal is het laatste dan verstandiger, maar wel duurder ja.
Of gek worden, dat kan ook.

Verder niet helemaal eens wat betreft panelen weghalen, als het alleen de gang was beneden dan kan het meevallen.
Maar de keuken is een ander verhaal, kachel eraf, cv ketel en alles daarbij er af, cv ketel monteurs dus plus elektriciens etc.
Dat is heel duur.

[ Voor 11% gewijzigd door Bozebeer38 op 30-10-2022 18:51 ]

[Real]

Bozebeer38 schreef op zondag 30 oktober 2022 @ 16:25:
Het huurcontract zelf zegt dit :
(...)
De hierna te benoemen voorzieningen zijn door een voorgaande huurder aangebracht en achtergelaten ten behoeve van en in overleg met huurder:
Sierpleister en houten wandbekleding in diverse vertrekken.
(...)
Verhuurder heeft besloten om de voorzieningen niet van de voorgaande huurder over te nemen omdat deze niet voldoen aan de voorwaarden en voorschriften van verhuurder.

Leuk dat de verhuurder dat heeft 'besloten' maar volgens mij gaat dat helemaal niet. Omdat er sprake is van bestanddeelvorming (art. 3:4 BW) wordt de ZAV nagetrokken en is de verhuurder dus na het plaatsen van de ZAV van rechtswege eigenaar geworden. Dat is geen keuze.

Als de verhuurder niet met de ZAV had willen blijven zitten, had de verhuurder aan de vorige huurder:

a) geen toestemming moeten geven voor het plaatsen van de ZAV of
b) de huurder moeten verplichten de ZAV te verwijderen als de overeenkomst zo'n verplichting toestaat of
c) zelf de ZAV moeten verwijderen nadat de vorige huurder vertrokken was

Voor optie (a) bestaat gewoon een rechtsgrond onder art. 7:215 lid 2 BW, want blijkbaar tast de ZAV de verhuurbaarheid naar oordeel van de verhuurder zoveel aan dat de verhuurder daarna het onderhoud niet kan uitvoeren. Verder is art. 7:216 BW van regelend recht.

Deze voorzieningen behoren niet tot de standaard uitrusting van de woning. De huurder is verplicht tot het onderhouden, het verhelpen van gebreken en het uitvoeren van herstellingen aan deze voorzieningen.

Die voorwaarde in de overeenkomst lijkt mij vernietigbaar op grond van art. 7:206 lid 1 BW, art. 7:242 BW en art. 3:40 lid 2 BW, maar de vraag is wellicht wel wanneer de huurders zich op die vernietigbaarheid moeten beroepen om dat succesvol te kunnen doen en vooral onder welke omstandigheden de huurovereenkomst tot stand kwam.

De reden is dat de ZAV zoals ik hierboven noemde onderdeel van het verhuurde is geworden en gebreken dus gewoon verholpen moeten worden door de verhuurder. Als een verhuurder dat niet wil, dan moet de verhuurder een van bovenstaande drie opties toepassen.

Anders: het gerechtshof Den Haag dat art. 7:242 BW zo uitlegde dat instemming door een nieuwe huurder met zo'n bepaling waarbij het onderhoud verplaatst naar de nieuwe huurder bindend is:

https://deeplink.rechtspr...ECLI:NL:GHSGR:2008:BF0055

Persoonlijk vind ik dat een onjuiste uitleg, omdat het bij een woning vaak aankomt op 'kiezen of delen'. De tekst die de bevoegdheid tot vernietiging met zich meebrengt is nu juist bedoeld om huurders te beschermen die (bijvoorbeeld onder tijdsdruk) dan maar instemmen met een overeenkomst. Het gerechtshof lijkt net te doen alsof huurders op gelijke voet kunnen onderhandelen met een verhuurder.

De vraag is dan ook, zijn de nieuwe huurders verplicht de boel te verwijderen nu ze zelf gaan vertrekken?

Lijkt mij niet, want de huurders zijn niet de eigenaar. Dat is de verhuurder. De doorbreking van natrekking met het wegbreekrecht uit art. 7:216 BW komt alleen de huurder toe die de ZAV heeft aangebracht, maar dat is het omgekeerde van een verplichting tot verwijdering.

En art. 7:224 BW bepaalt dat de huurder het verhuurde dient op te leveren in dezelfde staat als waarin de woning verkeerde bij aanvang, maar het ontbreken van de ZAV in de opnamestaat betekent uiteraard niet dat de ZAV ineens eigendom van de huurder is geworden of verwijderd moet worden. Uit de overeenkomst blijkt ook dat de ZAV al aanwezig was bij aanvang huur.

Maar goed, dat is hoe ik het zie. Als het op procederen zou aankomen kan een rechter anders oordelen. Hou er ook rekening mee dat het onmogelijk is om alle feiten te overzien op een forum zoals dit en mede daarom elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou en de huurder(s) blijft. Win zo nodig dus advies in bij het Juridisch Loket bijvoorbeeld of een huurteam als dat in de gemeente bestaat.

Als er toch twijfel blijft bestaan, kunnen de huurders denk ik het beste schriftelijk ruim vóór een eventuele verhuizing duidelijk maken dat zij de ZAV niet gaan en kunnen verwijderen bij eventueel einde huur, mocht de indruk bestaan bij de verhuurder dat ze dat wel moeten doen. Het is belangrijk om daarbij de verhuurder te vragen om een bevestiging binnen een bepaalde termijn, waaruit blijkt dat de ZAV niet door de huurders verwijderd moet worden. Het risico is uiteraard dat de verhuurder zich dan op het standpunt stelt dat het wél moet, maar anders blijft het onzeker. Eventueel kunnen de huurders en de verhuurder via art. 96 Rv gezamenlijk dat vraagstuk voorleggen aan een kantonrechter. Zie voor meer informatie:

https://www.rechtspraak.n...ge-civiele-procedure.aspx

[chrisborst]

@Bozebeer38
Volgens mij is de beste optie om de verhuurder hierover een uitspraak te laten doen. Dus vraag of er iemand langs kan komen die er een uitspraak over kan doen.
Vermoed dat de gemiddelde verhuurder weinig moeite hoeft te doen om iets te verhuren tegenwoordig. Dus ze zullen nu minder kritisch zijn lijkt mij.

[Bozebeer38]

Real schreef op zondag 30 oktober 2022 @ 20:39:
[...]


Leuk dat de verhuurder dat heeft 'besloten' maar volgens mij gaat dat helemaal niet. Omdat er sprake is van bestanddeelvorming (art. 3:4 BW) wordt de ZAV nagetrokken en is de verhuurder dus na het plaatsen van de ZAV van rechtswege eigenaar geworden. Dat is geen keuze.

Als de verhuurder niet met de ZAV had willen blijven zitten, had de verhuurder aan de vorige huurder:

a) geen toestemming moeten geven voor het plaatsen van de ZAV of
b) de huurder moeten verplichten de ZAV te verwijderen als de overeenkomst zo'n verplichting toestaat of
c) zelf de ZAV moeten verwijderen nadat de vorige huurder vertrokken was

Voor optie (a) bestaat gewoon een rechtsgrond onder art. 7:215 lid 2 BW, want blijkbaar tast de ZAV de verhuurbaarheid naar oordeel van de verhuurder zoveel aan dat de verhuurder daarna het onderhoud niet kan uitvoeren. Verder is art. 7:216 BW van regelend recht.


[...]


Die voorwaarde in de overeenkomst lijkt mij vernietigbaar op grond van art. 7:206 lid 1 BW, art. 7:242 BW en art. 3:40 lid 2 BW, maar de vraag is wellicht wel wanneer de huurders zich op die vernietigbaarheid moeten beroepen om dat succesvol te kunnen doen en vooral onder welke omstandigheden de huurovereenkomst tot stand kwam.

De reden is dat de ZAV zoals ik hierboven noemde onderdeel van het verhuurde is geworden en gebreken dus gewoon verholpen moeten worden door de verhuurder. Als een verhuurder dat niet wil, dan moet de verhuurder een van bovenstaande drie opties toepassen.

Anders: het gerechtshof Den Haag dat art. 7:242 BW zo uitlegde dat instemming door een nieuwe huurder met zo'n bepaling waarbij het onderhoud verplaatst naar de nieuwe huurder bindend is:

https://deeplink.rechtspr...ECLI:NL:GHSGR:2008:BF0055

Persoonlijk vind ik dat een onjuiste uitleg, omdat het bij een woning vaak aankomt op 'kiezen of delen'. De tekst die de bevoegdheid tot vernietiging met zich meebrengt is nu juist bedoeld om huurders te beschermen die (bijvoorbeeld onder tijdsdruk) dan maar instemmen met een overeenkomst. Het gerechtshof lijkt net te doen alsof huurders op gelijke voet kunnen onderhandelen met een verhuurder.


[...]


Lijkt mij niet, want de huurders zijn niet de eigenaar. Dat is de verhuurder. De doorbreking van natrekking met het wegbreekrecht uit art. 7:216 BW komt alleen de huurder toe die de ZAV heeft aangebracht, maar dat is het omgekeerde van een verplichting tot verwijdering.

En art. 7:224 BW bepaalt dat de huurder het verhuurde dient op te leveren in dezelfde staat als waarin de woning verkeerde bij aanvang, maar het ontbreken van de ZAV in de opnamestaat betekent uiteraard niet dat de ZAV ineens eigendom van de huurder is geworden of verwijderd moet worden. Uit de overeenkomst blijkt ook dat de ZAV al aanwezig was bij aanvang huur.

Maar goed, dat is hoe ik het zie. Als het op procederen zou aankomen kan een rechter anders oordelen. Hou er ook rekening mee dat het onmogelijk is om alle feiten te overzien op een forum zoals dit en mede daarom elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou en de huurder(s) blijft. Win zo nodig dus advies in bij het Juridisch Loket bijvoorbeeld of een huurteam als dat in de gemeente bestaat.

Als er toch twijfel blijft bestaan, kunnen de huurders denk ik het beste schriftelijk ruim vóór een eventuele verhuizing duidelijk maken dat zij de ZAV niet gaan en kunnen verwijderen bij eventueel einde huur, mocht de indruk bestaan bij de verhuurder dat ze dat wel moeten doen. Het is belangrijk om daarbij de verhuurder te vragen om een bevestiging binnen een bepaalde termijn, waaruit blijkt dat de ZAV niet door de huurders verwijderd moet worden. Het risico is uiteraard dat de verhuurder zich dan op het standpunt stelt dat het wél moet, maar anders blijft het onzeker. Eventueel kunnen de huurders en de verhuurder via art. 96 Rv gezamenlijk dat vraagstuk voorleggen aan een kantonrechter. Zie voor meer informatie:

https://www.rechtspraak.n...ge-civiele-procedure.aspx

Ik begrijp het meeste, nou moet ik wel zeggen dat in de algemene voorwaarden van woonconcept staat dat, even in het kort want letterlijk net wakker en zal desgewenst later de tekst hier plakken, dat een huurder altijd de verplichting heeft de boel te moeten verwijderen bij vertrek.

Nou is het gekke dat woonconcept wel degelijk een apart stuk regels heeft opgesteld, buiten de AV om ter informatie, als het aankomt op ZAV en dat bij overname dit in een overname formulier moet gezet worden.

Dus ik vind het een en ander tegenstrijdig maar ik moet ook weer niet, denk ik, allerlei regels door elkaar gaan gooien omdat ik vermoed dat ze zullen roepen dat AV zwaarder weegt of iets dergelijks.

[Real]

Bozebeer38 schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 04:55:
[...]
zal desgewenst later de tekst hier plakken, dat een huurder altijd de verplichting heeft de boel te moeten verwijderen bij vertrek.

Als dat bij de vorige huurder ook van toepassing was en de verhuurder toen heeft besloten dat de ZAV mocht blijven zitten bij vertrek, dan heeft de verhuurder destijds dus wél besloten de ZAV als blijvend onderdeel van de woning te accepteren. Ze waren sowieso al meteen eigenaar zodra de ZAV onderdeel werd van het huis, omdat de ZAV werd nagetrokken door het huis. Dat geldt voor elke ZAV.

Bozebeer38 schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 04:55:
dat bij overname dit in een overname formulier moet gezet worden.

Het zinnetje in het huurcontract...

Verhuurder heeft besloten om de voorzieningen niet van de voorgaande huurder over te nemen

... leidt door de ondertekening van het huurcontract niet tot eigendomsoverdracht van de ZAV, simpelweg omdat de verhuurder niet een deel van het huis kan overdragen. Het gaat de verhuurder waarschijnlijk vooral om het uitsluiten van de verplichting voor de verhuurder om gebreken aan de ZAV te verhelpen. Naar mijn mening kan dat dus niet, het gerechtshof vond van wel en rekte de woorden 'de huurder' in art. 7:242 BW op en betrok daarin ook de vorige huurders.

Maar het herstel van gebreken aan de ZAV is dus allemaal weer wat anders dan een verplichting voor deze huurders om de bestaande ZAV te moeten verwijderen bij vertrek, simpelweg omdat de ZAV geen eigendom is van de huidige huurders is en ook nooit is geweest.

Met andere woorden, het is voor deze huurders geen 'zelf aangebrachte voorziening', maar een 'door de vorige huurders aangebrachte voorziening'.

Overigens maakt deze casus mooi duidelijk waarom verhuurders bezwaar kunnen hebben tegen een ZAV. Ze zitten met allerlei onderhoudsvraagstukken bij verhuur aan een nieuwe huurder als de ZAV blijft zitten, tenzij je dus de redenering van het gerechtshof volgt en een verhuurder met de nieuwe huurder een beperking bij het herstel van gebreken aan de ZAV overeenkomt. Maar de wetgever heeft een verhuurder ook expliciet de mogelijkheid gegeven aan verhuurders om een huurder ófwel geen toestemming te geven als de verhuurbaarheid afneemt, ófwel de huurder te verplichten een ZAV bij vertrek weer te verwijderen.

[Tartarus]

Enkele weken voordat je daadwerkelijk uit dat woning vertrekt, komt er iemand van de woningmaatschappij langs en vertelt je precies wat zij van jou verwachten en wat je moet herstellen en weghalen. Tot die tijd zou ik je nergens zorgen over maken.

[Bozebeer38]

Tartarus schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 06:24:
Enkele weken voordat je daadwerkelijk uit dat woning vertrekt, komt er iemand van de woningmaatschappij langs en vertelt je precies wat zij van jou verwachten en wat je moet herstellen en weghalen. Tot die tijd zou ik je nergens zorgen over maken.

Enkele weken zou veel te kort dag zijn, we hebben het over een halve woning uiteindelijk.
Waar je toch behoorlijk rigoureus van alles “ongedaan” zou moeten of laten maken.
Anderen hier zeggen ook, Zover ik het begrijp, hoe eerder duidelijkheid vanuit verhuurder des te beter, ook voor de verhuurder.

[Bozebeer38]

Real schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 06:19:
[...]


Als dat bij de vorige huurder ook van toepassing was en de verhuurder toen heeft besloten dat de ZAV mocht blijven zitten bij vertrek, dan heeft de verhuurder destijds dus wél besloten de ZAV als blijvend onderdeel van de woning te accepteren. Ze waren sowieso al meteen eigenaar zodra de ZAV onderdeel werd van het huis, omdat de ZAV werd nagetrokken door het huis. Dat geldt voor elke ZAV.


[...]


Het zinnetje in het huurcontract...


[...]


... leidt door de ondertekening van het huurcontract niet tot eigendomsoverdracht van de ZAV, simpelweg omdat de verhuurder niet een deel van het huis kan overdragen. Het gaat de verhuurder waarschijnlijk vooral om het uitsluiten van de verplichting voor de verhuurder om gebreken aan de ZAV te verhelpen. Naar mijn mening kan dat dus niet, het gerechtshof vond van wel en rekte de woorden 'de huurder' in art. 7:242 BW op en betrok daarin ook de vorige huurders.

Maar het herstel van gebreken aan de ZAV is dus allemaal weer wat anders dan een verplichting voor deze huurders om de bestaande ZAV te moeten verwijderen bij vertrek, simpelweg omdat de ZAV geen eigendom is van de huidige huurders is en ook nooit is geweest.

Met andere woorden, het is voor deze huurders geen 'zelf aangebrachte voorziening', maar een 'door de vorige huurders aangebrachte voorziening'.

Overigens maakt deze casus mooi duidelijk waarom verhuurders bezwaar kunnen hebben tegen een ZAV. Ze zitten met allerlei onderhoudsvraagstukken bij verhuur aan een nieuwe huurder als de ZAV blijft zitten, tenzij je dus de redenering van het gerechtshof volgt en een verhuurder met de nieuwe huurder een beperking bij het herstel van gebreken aan de ZAV overeenkomt. Maar de wetgever heeft een verhuurder ook expliciet de mogelijkheid gegeven aan verhuurders om een huurder ófwel geen toestemming te geven als de verhuurbaarheid afneemt, ófwel de huurder te verplichten een ZAV bij vertrek weer te verwijderen.

Okay dus door de vorige huurder aangebrachte voorziening(en).. en dan zeggen ze doodleuk en dat heeft u geaccepteerd voor overname want het mocht blijven zitten.

Of doet dat er niet toe of moet ik dat anders opvatten? Want ik zou daar geen weerwoord op weten.

Voor de duidelijkheid, de huidige huurders hebben het altijd netjes onderhouden en ook nooit naar onderhoud gevraagd, maw je kan zeggen ze hebben de onderhoudsplicht wel geaccepteerd, maar wat ik van jouw begrijp zegt dit niet perse iets over de verwijderingsplicht of ongedaanmakingsplicht.

[ Voor 5% gewijzigd door Bozebeer38 op 31-10-2022 07:39 ]

[99ruud99]

Je moet het toch 5erugbrengen naar oorspronkelijke staat zoals je het huurde... Dat is met panelen.

[Bozebeer38]

99ruud99 schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 08:14:
Je moet het toch 5erugbrengen naar oorspronkelijke staat zoals je het huurde... Dat is met panelen.

Nou ja volgens mensen hier die wat meer moeite er in staken (niet lollig bedoeld!) is dit niet zo simpel.

Welke oorspronkelijke staat immers? Die bestaat niet gezien alles er op zat bij aanvang huur.(tenzij je dit ook bedoelde trouwens want ik ben nog niet helemaal wakker)
Wat jij nu zegt zou wel gelden voor de vorige huurders.

En de hele vraag hier is dus, hebben de nieuwe huurders deze verplichting ook.
Zoals ik het begrijp tot nu toe is het antwoord nee.

[ Voor 5% gewijzigd door Bozebeer38 op 31-10-2022 08:16 ]

[99ruud99]

Welk verhuurbedrijf gaat het over?
Ben nu paar keer verhuisd (zelf 3x, vrienden meerdere keren), waarbij ik nog nooit te horen kreeg dat er iets moest veranderen, alleen maar "Wow wat is het hier schoon, je hebt je best gedaan, dit kan zo de verhuur in".

De kastjes (ook bovenkant) met dat spul van Wibra schoonmaken, de ventilatoren keer extra schoonmaken en de vloer vegen na eruit halen van de vloer doet wonderen.

[Bozebeer38]

99ruud99 schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 08:18:
Welk verhuurbedrijf gaat het over?
Ben nu paar keer verhuisd (zelf 3x, vrienden meerdere keren), waarbij ik nog nooit te horen kreeg dat er iets moest veranderen, alleen maar "Wow wat is het hier schoon, je hebt je best gedaan, dit kan zo de verhuur in".

De kastjes (ook bovenkant) met dat spul van Wibra schoonmaken, de ventilatoren keer extra schoonmaken en de vloer vegen na eruit halen van de vloer doet wonderen.

De vrouw in kwestie is schoonmaakster van beroep, je kan daar ten alle tijden van elke vloer in elke ruimte eten.
Echt de muren zien er uit alsof het gisteren gestuct is.

Alleen een paar panelen hebben nu wel wat lichte schade, zo goed mogelijk gecamoufleerd en hersteld, maar dat is waar je normaliter een kapstok zou hangen of een spiegel ofzo. (In de relatief kleine gang hebben we het nu over)

Gaat over woonconcept, die ze ook gebeld hadden maar wel al meteen half moeilijk deden hoewel ook wel aangaven dat als dit een verhuizing onmogelijk zou maken dat dit ook weer niet de bedoeling is uiteraard.

Voor de duidelijkheid, er zijn wel zaken overgenomen specifiek op een overnameformulier, maar dit waren de tegels en schutting etc buiten, dat dit mogelijk weg moet is wel geaccepteerd uiteraard.

[ Voor 17% gewijzigd door Bozebeer38 op 31-10-2022 08:21 ]

[Felicia]

Bozebeer38 schreef op zondag 30 oktober 2022 @ 16:25:
Sociale huurwoning heeft nogal wat ZAV (zelf aangebrachte voorzieningen) aangebracht door de vorige huurders.
In 2014 werd deze woning overgenomen, maar al die ZAV niet, als in, niet middels een overname formulier.

Zoals ik het eerder heb begrepen zijn aangebrachte voorzieningen die niet middels overnameformulier of anderzins zijn vastgelegd voor rekening een risico van de verhuurder. Wat wel van belang is, is of er bijvoorbeeld foto's zijn gemaakt tijdens de inspectie, die kan de woco of de huurder gebruiken om zijn standpunt te verdedigen.

Sowieso kan de vertrekkend huurder een inspectie eisen van wat er gedaan moet worden om de woning in gewenste staat op te leveren. Daarin kan de vertrekkend huurder natuurlijk sturen op de vlekken op de muur, en of ze het wellicht moeten sauzen dat de kleur egaal is.
Als in die inspectie inderdaad staat dat de "ZAV" weg moet, dan kan je met die inspectie bijvoorbeeld bij bureau rechtshulp of je eigen rechtsbijstand/vakbond te rade gaan voor ondersteuning. Bij mijn weten is het ook aan de verhuurder om te bewijzen dat er een ZAV is waar de huurder voor verantwoordelijk is - het staat me bij dat een ZAV overgenomen wordt door de verhuurder of dat de huurder verplicht wordt deze te verwijderen na einde huurovereenkomst.

Disclaimer: Ik werk zelf bij een woningbouwcorporatie, niet op de afdeling verhuur ofzo maar ik hoor wel eens wat.

[Bozebeer38]

Felicia schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 08:23:
[...]

Zoals ik het eerder heb begrepen zijn aangebrachte voorzieningen die niet middels overnameformulier of anderzins zijn vastgelegd voor rekening een risico van de verhuurder. Wat wel van belang is, is of er bijvoorbeeld foto's zijn gemaakt tijdens de inspectie, die kan de woco of de huurder gebruiken om zijn standpunt te verdedigen.

Sowieso kan de vertrekkend huurder een inspectie eisen van wat er gedaan moet worden om de woning in gewenste staat op te leveren. Daarin kan de vertrekkend huurder natuurlijk sturen op de vlekken op de muur, en of ze het wellicht moeten sauzen dat de kleur egaal is.
Als in die inspectie inderdaad staat dat de "ZAV" weg moet, dan kan je met die inspectie bijvoorbeeld bij bureau rechtshulp of je eigen rechtsbijstand/vakbond te rade gaan voor ondersteuning. Bij mijn weten is het ook aan de verhuurder om te bewijzen dat er een ZAV is waar de huurder voor verantwoordelijk is - het staat me bij dat een ZAV overgenomen wordt door de verhuurder of dat de huurder verplicht wordt deze te verwijderen na einde huurovereenkomst.

Disclaimer: Ik werk zelf bij een woningbouwcorporatie, niet op de afdeling verhuur ofzo maar ik hoor wel eens wat.

Als ze foto’s hebben en dit lijkt mij sterk gezien de vorige bewoners er meer dan 25 jaar hebben gewoond, hebben ze sowieso een probleem als verhuurder.
Alles zat onder de zwarte schimmel boven, behang er niet afgehaald ook niet gewit.

Dit weet ik omdat ik persoonlijk dat behang er toen heb afgehaald en de schimmel had aangepakt en heb helpen schilderen enzo.

Wat betreft vastleggen, de een zegt dat we (ik bedoel zij natuurlijk maar mijn hersenen zijn even in eerste persoon bezig) het goed vonden dat het mocht blijven zitten een “overname” is, de ander zegt achterlaten is iets anders dan overnemen.

Semantiek misschien, maar wellicht van belang.

[99ruud99]

Ik zou me niet zon zorgen maken oprecht... Je hebt een huis behoorlijk opgeknapt, je levert een net huis aan dat zo de verhuur in kan.
Sociale woningbouw is niet zo moeilijk.

[Bozebeer38]

99ruud99 schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 08:31:
Ik zou me niet zon zorgen maken oprecht... Je hebt een huis behoorlijk opgeknapt, je levert een net huis aan dat zo de verhuur in kan.
Sociale woningbouw is niet zo moeilijk.

Ik hoop het oprecht, deze mensen hebben echt niet nog meer ellende verdient. (Heel verhaal uiteraard)

[Felicia]

Bozebeer38 schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 08:26:
Wat betreft vastleggen, de een zegt dat we (ik bedoel zij natuurlijk maar mijn hersenen zijn even in eerste persoon bezig) het goed vonden dat het mocht blijven zitten een “overname” is, de ander zegt achterlaten is iets anders dan overnemen.

Semantiek misschien, maar wellicht van belang.

Als het niet vastgelegd is dan lijkt het me een lastig punt voor de verhuurder als het voor de rechter zou komen. Dat weet de verhuurder waarschijnlijk ook en die kan proberen zijn kosten te beperken (dat deden ze bij mijn vorige huurwoning ook).

99ruud99 schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 08:31:
Ik zou me niet zon zorgen maken oprecht... Je hebt een huis behoorlijk opgeknapt, je levert een net huis aan dat zo de verhuur in kan.
Sociale woningbouw is niet zo moeilijk.

Ik zou heel voorzichtig zijn met dit soort aannames want ook de woningbouwcorporaties staan financieel onder druk. Beter om gewoon die inspectie te eisen dan dan bij de juiste partijen ondersteuning te vragen als de eisen in het rapport onacceptabel zijn.

[mrc4nl]

ik ben onlangs verhuisd (sociale huur) en kreeg van de woonstichting een uitgebreid document, met waar de woning aan moet voldoen bij oplevering.

ik ga niet het het hele document quoten, maar wat ik eruit begreep:

1. Gaten in muren moeten dichtgestopt worden.
2. Muren "hoogte/dikte" verschil niet meer dan 3mm, teveel reliëf mag niet. lambrisering valt daar al snel buiten.
3. Behang enz mogen geen scheuren ed in zitten.

Als je dit niet in porde maakt is er de kans dat de verhuurder het alsnog in orde laat maken en jou de rekening stuurt.

Je kan wel met de volgende huurder afspreken of hij het wil overnemen, dan verschuif je het probleem naar hem.

[Bozebeer38]

mrc4nl schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 09:00:
ik ben onlangs verhuisd (sociale huur) en kreeg van de woonstichting een uitgebreid document, met waar de woning aan moet voldoen bij oplevering.

ik ga niet het het hele document quoten, maar wat ik eruit begreep:

1. Gaten in muren moeten dichtgestopt worden.
2. Muren "hoogte/dikte" verschil niet meer dan 3mm, teveel reliëf mag niet. lambrisering valt daar al snel buiten.
3. Behang enz mogen geen scheuren ed in zitten.

Als je dit niet in porde maakt is er de kans dat de verhuurder het alsnog in orde laat maken en jou de rekening stuurt.

Je kan wel met de volgende huurder afspreken of hij het wil overnemen, dan verschuif je het probleem naar hem.

Als ik het advies bekijk tot dusver zou ik (als het aan mij lag) die rekening niet betalen.
Het is niet in eigendom huidige huurders.
Onderhoudsplicht ja, verwijderingsplicht nee.
Want waaruit blijkt 100% eigendom overgenomen?
Dat oud huurders gezegd hebben in overleg dat hun eigendom mocht blijven zitten, is niet automatisch dat de verwijderingsplicht nu opeens bij nieuwe huurders ligt, dat zou best vreemd zijn voor mijn gevoel.

Maar goed ik kan er alsnog naast zitten.
We hebben ook samen zo goed mogelijk in het weekend gemaild naar juridisch loket, maar ja dat duurt vaak ook even voor dat op gang komt.

[ Voor 10% gewijzigd door Bozebeer38 op 31-10-2022 09:05 ]

[Real]

Bozebeer38 schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 07:32:
[...]
Okay dus door de vorige huurder aangebrachte voorziening(en).. en dan zeggen ze doodleuk en dat heeft u geaccepteerd voor overname want het mocht blijven zitten.

Even voor de helderheid: hebben de huidige huurders een overeenkomst gesloten waarin ook de vorige huurders zijn betrokken?

Het gerechtshof redeneerde in 2008 weliswaar dat een verhuurder het onderhoud van een ZAV bij een nieuwe huurder kan uitsluiten, maar de vraag is dan wel of een huurder vrijwillig instemt met zo'n ZAV.

Stel je dreigt dakloos te worden, maar krijgt nog net op tijd een huurwoning aangeboden met een ZAV. Dan zou kan het niet zo zijn dat je als huurder 'vrijwillig' instemt met het uitsluiten van onderhoud voor de ZAV. Je moet immers wel tekenen. In het arrest schuilt dan ook een wezenlijk punt. De nieuwe huurder heeft namelijk een overname-overeenkomst gesloten met zowel de oude huurder als de verhuurder. Zie ro 4:

4. Op 24 augustus 2003 hebben [Huurder] c.s. en [vorige huurder], de vorige huurder van het pand aan […] te […], een zogenaamd overdrachtsrapport ondertekend, waarin onder meer het volgende staat:

Uit jouw verhaal maak ik op dat de vorige huurder geen partij was bij de overname. Daarmee komt de vrijwilligheid onder druk te staan, want stemde de huurder wel vrijwillig in?

Of doet dat er niet toe of moet ik dat anders opvatten? Want ik zou daar geen weerwoord op weten.

Ik ben het dus zelf niet eens met de redenatie van het gerechtshof, maar dat arrest uit 2008 ligt er nu eenmaal. En er zijn veel meer verhuurders die het onderhoud van een ZAV uitsluiten van de gebrekenregeling.

Maar nogmaals: dat gaat over het onderhoud aan de voorziening en betreft geen eigendomsoverdracht.

Voor de duidelijkheid, de huidige huurders hebben het altijd netjes onderhouden en ook nooit naar onderhoud gevraagd, maw je kan zeggen ze hebben de onderhoudsplicht wel geaccepteerd, maar wat ik van jouw begrijp zegt dit niet perse iets over de verwijderingsplicht of ongedaanmakingsplicht.

Inderdaad. Door de voorziening die was aangebracht door de vorige huurder zou je kunnen zeggen dat ze hooguit impliciet hebben ingestemd met het onderhoud daarvan, maar daarmee is er nog geen eigendomsoverdracht. En ook geen 'ongedaanmakingsplicht' want de huurders hebben de voorziening niet zelf geplaatst. Instemmen met het onderhoud door de huurder mag wél, want art. 7:242 BW is van semi-dwingend recht.

Als een verhuurder overigens in voorkomende gevallen natrekking wil voorkomen, dan is daar een recht van opstal voor nodig via de notaris. Je kunt niet van natrekking afwijken via een overeenkomst zoals deze verhuurder lijkt te denken.

mrc4nl schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 09:00:
Je kan wel met de volgende huurder afspreken of hij het wil overnemen, dan verschuif je het probleem naar hem.

Maar dat was volgens mij dus in het geval van de huurders die de TS kent niet het geval.

Klopt dat @Bozebeer38?

[Bozebeer38]

Real schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 09:05:
[...]


Even voor de helderheid: hebben de huidige huurders een overeenkomst gesloten waarin ook de vorige huurders zijn betrokken?

Het gerechtshof redeneerde in 2008 weliswaar dat een verhuurder het onderhoud van een ZAV bij een nieuwe huurder kan uitsluiten, maar de vraag is dan wel of een huurder vrijwillig instemt met zo'n ZAV.

Stel je dreigt dakloos te worden, maar krijgt nog net op tijd een huurwoning aangeboden met een ZAV. Dan zou kan het niet zo zijn dat je als huurder 'vrijwillig' instemt met het uitsluiten van onderhoud voor de ZAV. Je moet immers wel tekenen. In het arrest schuilt dan ook een wezenlijk punt. De nieuwe huurder heeft namelijk een overname-overeenkomst gesloten met zowel de oude huurder als de verhuurder. Zie ro 4:


[...]


Uit jouw verhaal maak ik op dat de vorige huurder geen partij was bij de overname. Daarmee komt de vrijwilligheid onder druk te staan, want stemde de huurder wel vrijwillig in?


[...]


Ik ben het dus zelf niet eens met de redenatie van het gerechtshof, maar dat arrest uit 2008 ligt er nu eenmaal. En er zijn veel meer verhuurders die het onderhoud van een ZAV uitsluiten van de gebrekenregeling.

Maar nogmaals: dat gaat over het onderhoud aan de voorziening en betreft geen eigendomsoverdracht.


[...]


Inderdaad. Door de voorziening die was aangebracht door de vorige huurder zou je kunnen zeggen dat ze hooguit impliciet hebben ingestemd met het onderhoud daarvan, maar daarmee is er nog geen eigendomsoverdracht. En ook geen 'ongedaanmakingsplicht' want de huurders hebben de voorziening niet zelf geplaatst. Instemmen met het onderhoud door de huurder mag wél, want art. 7:242 BW is van semi-dwingend recht.

Als een verhuurder overigens in voorkomende gevallen natrekking wil voorkomen, dan is daar een recht van opstal voor nodig via de notaris. Je kunt niet van natrekking afwijken via een overeenkomst zoals deze verhuurder lijkt te denken.


[...]


Maar dat was volgens mij dus in het geval van de huurders die de TS kent niet het geval.

Klopt dat @Bozebeer38?

De huurcontract is de enige tekst die erover spreekt, dus dat het in overleg achtergelaten mocht worden etc.

Er is geen overeenkomst op een ander papier zoals overnameformulier.
Daarop staat alleen het buitenwerk.

Van echte dwang kan ik niet spreken uiteraard, ze moesten de woning op een gegeven moment in natuurlijk.. en toen begonnen ze (de verhuurder) met een badkamer renovatie waardoor zelf dingen veranderen niet mogelijk was in praktische zin maar enfin.
De onderhoudsplicht staat niet in twijfel, wel het moeten verwijderen bij een vertrek.

[TerminalNL]

Mijn ervaring is dat het allemaal niet gek veel uitmaakt.
Ik had in mijn oude woning een muur behoorlijk donker geschilderd, die had wit geschilderd moeten worden. Alleen nadat ik vertelde dat in mijn nieuwe woning van dezelfde verhuurder de muren paars waren mocht het ineens zo blijven.

De nieuwe woning had dus paarse muren, los zittend behang en een tuin die al jaren geen hovenier gezien had vol met afval. Had ik maar mee te dealen, anders ging het naar de volgende op de lijst. Allemaal een sociale woonstichting.

Mijn oma had het hele (!) huis laten granollen, dat lelijke jaren 70 grove stucwerk. Was geen enkel probleem als ze er uit ging, zolang het nog netjes was.

[Bozebeer38]

TerminalNL schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 09:37:
Mijn ervaring is dat het allemaal niet gek veel uitmaakt.
Ik had in mijn oude woning een muur behoorlijk donker geschilderd, die had wit geschilderd moeten worden. Alleen nadat ik vertelde dat in mijn nieuwe woning van dezelfde verhuurder de muren paars waren mocht het ineens zo blijven.

De nieuwe woning had dus paarse muren, los zittend behang en een tuin die al jaren geen hovenier gezien had vol met afval. Had ik maar mee te dealen, anders ging het naar de volgende op de lijst. Allemaal een sociale woonstichting.

Mijn oma had het hele (!) huis laten granollen, dat lelijke jaren 70 grove stucwerk. Was geen enkel probleem als ze er uit ging, zolang het nog netjes was.

Ja maar hoe verstandig is het om daar vanuit te gaan? Alsof je dat soort stress wil als je tussen steden verhuist en een kind op andere (speciale) school moet krijgen etc.

[Jeroen hofman]

Overname en zo ??
heb hier sinds maart 2022 een nieuwe buurvrouw
Mevrouw komt uit een huurwoning met achter aanbouw die toen was goedgekeurd door Woonstede Ede Gelderland.
Man overleden, mevrouw terug vanuit ziekenhuisopname....
Buurvrouw wilde weg uit haar woning, maar moest de woning opleveren zonder aanbouw.
Kosten voor een aannemer waren niet te overzien ging richting 10K
Na een lange discus heeft Woonstede Ede haar een voorstel gedaan.
Een woning die op hier leegstond kon zij toegewezen krijgen in ruil voor haar woning met aanbouw.

Uiteindelijk is Woonstede Ede daarin getrokken (perfecte woning ) waar Woonstede een wijkkantoor van hebben gemaakt aanbouw, kantoortje met uitzicht op tuin en terras.
Omdat daar van Woonstede 7 man was gevestigd en daar hun auto parkeerde hadden andere bewoners een probleem met het parkeren van hun voertuig. klachten rolden binnen.
Uiteindelijk is de Woonstede daar maar weer vertrokken en heeft deze woning particulier verhuurd inclusief aanbouw.
Dus tja wat is nog overname?.

[Dennism]

@Bozebeer38

Als ik dit nu zo lees, vooral dikgedrukte:

De hierna te benoemen voorzieningen zijn door een voorgaande huurder aangebracht en achtergelaten ten behoeve van en in overleg met huurder:
Sierpleister en houten wandbekleding in diverse vertrekken.

Verhuurder heeft besloten om de voorzieningen niet van de voorgaande huurder over te nemen omdat deze niet voldoen aan de voorwaarden en voorschriften van verhuurder.

Deze voorzieningen behoren niet tot de standaard uitrusting van de woning. De huurder is verplicht tot het onderhouden, het verhelpen van gebreken en het uitvoeren van herstellingen aan deze voorzieningen.

Is het zo dat de vorige huurder en de huidige huurders die jij kent hierover overleg gehad hebben? Zo vat ik die zin in ieder geval op.

[Bozebeer38]

Dennism schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 10:44:
@Bozebeer38

Als ik dit nu zo lees, vooral dikgedrukte:


[...]


Is het zo dat de vorige huurder en de huidige huurders die jij kent hierover overleg gehad hebben? Zo vat ik die zin in ieder geval op.

Niet dat ik weet, zij kunnen niet herinneren, maar goed de handtekeningen staan eronder en tja op zich zeggen ze beide dat onderhoudsplicht okay is.
Dat is ook niet zo belastend want nogmaals, het ziet er voor 95% echt goed uit.

Maw maakt het uit of er “overleg” heeft plaatsgevonden?
Dat is dan wel letterlijk van laat maar zitten, maar bezit je het dan ook? Iets nalaten of achterlaten zo van wij laten het achter in overleg, betekent dat automatisch dat je het nu ook bezit? In een woning die niet van jou is?

Ik zou dat maar raar vinden.
Je zou toch zoiets duidelijk op papier moeten vermelden dat bij verlaten deze voorzieningen verwijderd moeten worden.
Ik gok dat ze zullen gaan verwijzen naar de algemene voorwaarden, maar ja, die spreken elders deels net zo goed over dat overname formulier als je van oude huurder naar nieuwe huurder iets wil overdragen.

Ik vind het maar vreemd en op zijn minst onduidelijk qua eigendom of echt overnemen in de juridische zin.

[Dennism]

Ik zou me kunnen voorstellen dat er verschil in zit wanneer een WBV laat maar zitten, dan zou ik heel duidelijk WBV eigenaar vinden.

Echter als WBV zou zeggen breng terug in originele staat, tenzij je met de nieuwe huurder overeen kan komen dat zij deze goederen willen overnemen (iets wat ik bij de WBV hier vaak zie gebeuren, alles moet eruit voor oplevering, tenzij je overeen komt met een nieuwe huurder dat deze de ZAV's wil hebben). Zou ik het niet onlogisch vinden dat die nieuwe huurder dan ook verantwoordelijk is.

Maar goed, ik zou er niet te moeilijk over doen voordat zelfs maar duidelijk is wat het standpunt is van de verhuurder. Misschien is deze wel zeer schappelijk (zolang het allemaal netjes is). Dat komt immers ook regelmatig voor bij zaken als muurbekleding.

[ Voor 19% gewijzigd door Dennism op 31-10-2022 11:11 ]

[Bozebeer38]

Dennism schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 11:08:
Ik zou me kunnen voorstellen dat er verschil in zit wanneer een WBV laat maar zitten, dan zou ik heel duidelijk WBV eigenaar vinden.

Echter als WBV zou zeggen breng terug in originele staat, tenzij je met de nieuwe huurder overeen kan komen dat zij deze goederen willen overnemen (iets wat ik bij de WBV hier vaak zie gebeuren, alles moet eruit voor oplevering, tenzij je overeen komt met een nieuwe huurder dat deze de ZAV's wil hebben). Zou ik het niet onlogisch vinden dat die nieuwe huurder dan ook verantwoordelijk is.

Maar daar is het overname formulier voor?
Het enige wat contract stelt is het voldoet niet aan de voorschriften, het mocht blijven zitten in overleg tussen huurders, maar onderhoud moeten nieuwe huurders zelf doen want wij willen dat als verhuurder niet doen”.
De WBV kunnen niet doen alsof het achterlaten puur iets is tussen huurders, ze hadden er weet van anders zet je dit niet in een contract met zulke onderhoudsplicht nadruk.

Ik vind op zijn minst dat het onduidelijk is qua eigendom.

[ Voor 9% gewijzigd door Bozebeer38 op 31-10-2022 11:12 ]

[Dennism]

Bozebeer38 schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 11:11:
[...]


Maar daar is het overname formulier voor?
Het enige wat contract stelt is het voldoet niet aan de voorschriften, het mocht blijven zitten in overleg tussen huurders, maar onderhoud moeten nieuwe huurders zelf doen want wij willen dat als verhuurder niet doen”.
De WBV kunnen niet doen alsof het achterlaten puur iets is tussen huurders, ze hadden er weet van anders zet je dit niet in een contract met zulke onderhoudsplicht nadruk.

Ik vind op zijn minst dat het onduidelijk is qua eigendom.

Je zou dan inderdaad wel verwachten dat zoiets vastgelegd is, dat gebeurt hier in ieder geval wel. Of deze paar zinnen in het contract dt dekken durf ik niet te zeggen.

[Bozebeer38]

Dennism schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 11:23:
[...]


Je zou dan inderdaad wel verwachten dat zoiets vastgelegd is, dat gebeurt hier in ieder geval wel. Of deze paar zinnen in het contract dt dekken durf ik niet te zeggen.

Nee precies, dit werkt twee kanten op lijkt mij, klakkeloos stellen van heyyyy het is nu jullie eigendom want ze mochten het achterlaten, dat lijkt mij iets te simpel.

Maar goed ik ben niet helemaal achterlijk qua juridische zaken, maar dit is wel iets waar je meer over moet weten denk ik zo.

[Jaer288]

99ruud99 schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 08:31:
Ik zou me niet zon zorgen maken oprecht... Je hebt een huis behoorlijk opgeknapt, je levert een net huis aan dat zo de verhuur in kan.
Sociale woningbouw is niet zo moeilijk.

Hmm ik zou dat niet zo stellen. Mijn (N=1) ervaring met sociale woningbouw is exact het tegenovergestelde.
De woning werd met een vergrootglas geïnspecteerd en alles dat afweek werd tot in detail genoteerd. Mijn advies aan TS is, zoals anderen ook aangeven, om een voorinspectie in te plannen waarbij schriftelijk wordt vastgelegd wat er dient te gebeuren. Je krijgt dan de tijd dit te herstellen. Plan je geen voorinspectie, maar enkel de eindinspectie dan heb je kans dat alle herstelwerkzaamheden die nodig zijn op een eindafrekening komen.

[EvilWhiteDragon]

Bozebeer38 schreef op zondag 30 oktober 2022 @ 16:25:
Sociale huurwoning heeft nogal wat ZAV (zelf aangebrachte voorzieningen) aangebracht door de vorige huurders.
In 2014 werd deze woning overgenomen, maar al die ZAV niet, als in, niet middels een overname formulier.

Het huurcontract zelf zegt dit :

Op deze overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte, gedateerd 26 juli 2012, van toepassing.
De huurder verklaart bij het sluiten van deze overeenkomst de volgende bijlagen daarvan te hebben ontvangen, gelezen en geaccepteerd.

a. De Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte Woonconcept, gedateerd 26 juli 2012
b. De beschrijving van het gehuurde (opnamestaat en plattegrond)
In afwijking van/aanvulling op de Algemene Huurvoorwaarden gelden tussen de huurder en de verhuurder nog de volgende bepalingen:
geen

De hierna te benoemen voorzieningen zijn door een voorgaande huurder aangebracht en achtergelaten ten behoeve van en in overleg met huurder:
Sierpleister en houten wandbekleding in diverse vertrekken.

Verhuurder heeft besloten om de voorzieningen niet van de voorgaande huurder over te nemen omdat deze niet voldoen aan de voorwaarden en voorschriften van verhuurder.

Deze voorzieningen behoren niet tot de standaard uitrusting van de woning. De huurder is verplicht tot het onderhouden, het verhelpen van gebreken en het uitvoeren van herstellingen aan deze voorzieningen.


De vraag is dan ook, zijn de nieuwe huurders verplicht de boel te verwijderen nu ze zelf gaan vertrekken?
Dit is de vraag die mij is gesteld en ik persoonlijk val over het volgende, namelijk dat er weliswaar gesproken kan worden van een overname van de ZAV als in, de verhuurder wilde het niet (in ieder geval qua onderhoudsplicht) maar de boel mocht achtergelaten worden door de oude huurders “ten behoeve van” de nieuwe huurders.
Nieuwe huurders hebben dus een onderhoudsplicht aka ze moeten bij gebreken het zelf betalen en/of oplossen.

Maar een ongedaanmakingsplicht haal ik hier niet uit op?
Nergens word ondubbelzinnig of expliciet gesproken over een of andere vorm van verwijderen van de ZAV.
Volgens mij moet dat wel, wil je als verhuurder verwijderen (met succes) kunnen vorderen?
Of mis ik nou iets?

De huidige huurders zijn, uiteraard, bang voor hoge kosten en dat ze dan eigenlijk niet kunnen vertrekken omdat herstel naar een of andere oorspronkelijke staat (en wat zou dat dan moeten zijn? Nergens omschreven) veel te duur zou worden.

Ook de opname staat schrijft niks erover, gewoon dat alles volgens de plattegrond is, geen gebreken kent en bij opmerkingen is alles blanco.

Hoe zit dit nou?
Sorry voor de lap tekst.

Volgens mij is het zo simpel als: terugbrengen naar de oorspronkelijke staat = terugbrengen naar de staat waarin het was voordat de huurders er in trokken. Nu kan een verhuurder daar in theorie moeilijk over doen, tenzij de voorzieningen voor/bij aanvang van de huurovereenkomst zijn vastgelegd. Dat kan schriftelijk, maar ook middels foto's e.d.

[Bozebeer38]

EvilWhiteDragon schreef op maandag 31 oktober 2022 @ 13:33:
[...]

Volgens mij is het zo simpel als: terugbrengen naar de oorspronkelijke staat = terugbrengen naar de staat waarin het was voordat de huurders er in trokken. Nu kan een verhuurder daar in theorie moeilijk over doen, tenzij de voorzieningen voor/bij aanvang van de huurovereenkomst zijn vastgelegd. Dat kan schriftelijk, maar ook middels foto's e.d.

Dat zou dan betekenen met panelen en stucwerk zo intact mogelijk.
De opnamestaat geeft verder niks aan qua afwijking wat dat betreft, ja dat er een kast in de woonkamer zat, maar dit word niet beschreven als iets wat afwijkt ten tijde van toen het contract werd getekend.

Maar goed, daar maak ik mij minder zorgen over.
Woonconcept zelf zegt dat er wel mogelijkheden zijn in dit gevallen om er goed uit te komen samen qua vertrekkende huurder en verhuurder etc.

Zo begreep ik het zojuist tenminste.

[Jeroen hofman]

@ allemaal

ik weet alleen wat ik van mijn buurvrouw weet.
Haar kosten voor herstel van de aanbouw zou haar +- 10 K kosten.
Haar man is een halfjaar geleden overleden, en buurvrouw zelf is niet zo lang geleden uit het ziekenhuis ontslagen.
Ze wilde dus weg uit de oude woning, prima zij woonstede maar dan moet u wel deze woning op leveren zonder aanbouw. het vreemde wat ik hier in vindt, is dat Woonstede de aanbouw toen wel heeft goedgekeurd, maar dat in maart 2022 ter spraken kwam dat de woning zonder aanbouw weer opgeleverd moet worden.

uiteindelijk vindt er een deal plaats. Hier 2 deuren verder is in maart een mevrouw 93 jaar overleden dus kon ze daar zo in trekken in ruil voor haar woning met aanbouw. Eenmaal hier terecht gekomen begon het volgende probleem voor buurvrouw. De plak folie op het raam waar Woonstede een probleem van maakte wat niet mag? ( nou gaat het woonstede geen ene,,, aan wat er op het raam als wering wordt geplakt. Maar voert nu wel aan dat als er een raam knapt, komt dat door de folie op het raam in combinatie met de zon en de verzekering hier niet gaat vergoeden.
Ik heb mijn buurvrouw er op gewezen dat dit een bla bla verhaal is, en Woonstede dan maar heel de stad af moet gaan met hun verhaal plakfolie, wat hun verhuurpanden betreft.

Zo ook dat buurvrouw bij de deal, woningruil toch wel een deel van de aanbouw had kunnen vorderen.
Die aanbouw heeft haar man gedaan, en daar ? 7-8K aan besteed. verhuurder dacht slim een deal te sluiten, ze hebben daar meen ik 3 maanden hun wijkkantoortje gehad, tot bewoners gingen klagen want afgezien van het personeel wat hun auto daar in de straat parkeerde, parkeerde daar ook de bezoekers aan woonstede. Nu staat inmiddels deze woning al weer te huur incl aanbouw.
Maar de naast gelegen bewoners zijn wel verlost van het parkeer probleem en overlast.
OFFTOPIC:
Geen makkelijke verhuurder, deze Woonstede , verzaakt ook in veel zaken en zowel ook gemeente kijkt mee.
verder maar te zwijgen.....

[Jeroen hofman]

Ook nog zo heb ik zelf onlangs een woning bekeken die te huur werd aangeboden.
Toen ik binnen kwam stikte ik bijna. heeft hier 10 man zitten roken. en zag werkelijk alleen maar gele posten, deuren, kozijnen en muren met her en der een stukje wat ooit wit was.
mag je zelf gaan oplossen, zo ook de deuren, posten en kozijnen.

Vaag allemaal, zo ook zou daar een overname zijn. telnr: voor overname kreeg ik pas als ik deze woning accepteerde.
Vaag allemaal

[Bozebeer38]

Reactie juridisch loket :

Als er bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van de staat van de woning is gemaakt, dan moet de woning volgens die beschrijving worden opgeleverd. U geeft aan dat in uw huurcontract staat dat de voorzieningen niet behoren tot de standaard uitrusting van de woning en dat u verplicht bent tot onderhoud, verhelpen van gebreken of herstellingen aan deze voorzieningen.

Voorzieningen
Wanneer met deze voorzieningen de sierpleisters en (hout)panelen wordt bedoeld dan bent u verplicht om deze te onderhouden, zorgen dat deze geen gebreken bevatten en te herstellen. Hiermee zou bedoeld kunnen worden dat u de woning met sierpleisters en (hout)panelen moet opleveren en dat deze in oude staat moeten verkeren.

Als met de voorzieningen in het contract niet wordt gedoeld op de sierpleisters en (hout)panelen maar u wel op een andere manier kan aantonen dat deze aanpassingen al waren gedaan voor dat u in de woning kwam, dan kan u de woning opleveren zoals deze aan u is opgeleverd. Dit kan u bijvoorbeeld aantonen door middel van foto’s van de woning die zijn gemaakt voordat u de woning ging bewonen.

Advies
Mijn advies aan u is dan ook om de woning op te leveren zoals u de woning bij aanvang van de huurovereenkomst opgeleverd heeft gekregen.
Wanneer uw verhuurder aangeeft dat u de sierpleisters en (hout)panelen moet verwijderen, dan kunt u weer contact met ons opnemen.

[Jeroen hofman]

Helaas werkt dat niet zo bij iedere verhuurder.
Bij het bezichtigen van een woning kan er overname zijn. Neem je e.e.a over dan is het jou probleem als je weer vertrek, en de nieuwe huurder niets wil overnemen, mag je het oplossen.
Althans zo werkt het hier.
Zo ook was er laats een woning te huur met overname Heel vaag...
Ik zou het telnr van de huurder krijgen, pas nadat ik de woning accepteer om over de overname te onderhandelen. en wie weet wat je later tegen komt achter schrootjes of gebreken.
Situatie ik heb hier een huurwoning met een slechte aan/afzuig installatie.
De twee filter die erin zitten, zijn filters die er niet in horen sluiten niet goed af, filters zijn maar wat aangepast zodat ze in de sleuf passen, filters zijn te klein waar door de aangezogen lucht van buiten direct om het filter heen gaan en zo je woning wordt in gepompt.
Ben hier al 1 jaar mee bezig uiteindelijk heb ik de verhuurder voor de keuze gesteld of dit wordt opgelost en ik beroep me, ik het chronische cara.
Als je die afzuig installatie open maakt ligt me daar een zooi in.
Mijn buren wat merendeels 70 80+ is heb ik hier ook op gewezen. Nu begrijpen ze ook waarom er altijd zoveel stof in huis is en benauwd oogirritatie door fijn stof.
Hebben ze door een extern bedrijf in maart onderhoud laten uitvoeren, en je raad het al weer dezelfde filters beetje omgebogen, zodat het wat passend is klaar.
Dus gaat wel wat verder dan plast of schrootjes en dergelijke

[Bozebeer38]

Jeroen hofman schreef op woensdag 2 november 2022 @ 10:56:
Helaas werkt dat niet zo bij iedere verhuurder.
Bij het bezichtigen van een woning kan er overname zijn. Neem je e.e.a over dan is het jou probleem als je weer vertrek, en de nieuwe huurder niets wil overnemen, mag je het oplossen.
Althans zo werkt het hier.
Zo ook was er laats een woning te huur met overname Heel vaag...
Ik zou het telnr van de huurder krijgen, pas nadat ik de woning accepteer om over de overname te onderhandelen. en wie weet wat je later tegen komt achter schrootjes of gebreken.
Situatie ik heb hier een huurwoning met een slechte aan/afzuig installatie.
De twee filter die erin zitten, zijn filters die er niet in horen sluiten niet goed af, filters zijn maar wat aangepast zodat ze in de sleuf passen, filters zijn te klein waar door de aangezogen lucht van buiten direct om het filter heen gaan en zo je woning wordt in gepompt.
Ben hier al 1 jaar mee bezig uiteindelijk heb ik de verhuurder voor de keuze gesteld of dit wordt opgelost en ik beroep me, ik het chronische cara.
Als je die afzuig installatie open maakt ligt me daar een zooi in.
Mijn buren wat merendeels 70 80+ is heb ik hier ook op gewezen. Nu begrijpen ze ook waarom er altijd zoveel stof in huis is en benauwd oogirritatie door fijn stof.
Hebben ze door een extern bedrijf in maart onderhoud laten uitvoeren, en je raad het al weer dezelfde filters beetje omgebogen, zodat het wat passend is klaar.
Dus gaat wel wat verder dan plast of schrootjes en dergelijke

Zo werkt het gewoon wel, het klinkt meer (met alle respect uiteraard want iedereen is weer verschillend!) alsof je het erbij hebt laten zitten aka geaccepteerd dat er zo gewerkt werkt vanuit WBV en er verder dus niks mee gedaan had lange tijd.

Maar ik hoop voor de mensen die ik ken dat het wel losloopt, toch is het handiger alles zoveel mogelijk op een rijtje te hebben qua hoe het eventueel zit wettelijk en dergelijke.
Sta je toch sterker dan soort van “hopen op het beste”, tenminste zo ben ik dan dus weer.

[Jeroen hofman]

Ander voorbeeld,toen hier naast iemand kwam wonen, zat er naast de wcpot nog de pluggen in de muur van een optil arm, je kent het wel, die klap je om zodat een oudere wat makkelijker kan van de doos kan opstaan.
Huurder is vertrokken en mag alsnog de tegels vergoeden waar die 10mm pluggen inzitten.
Bij overname zaten deze er al, de arm lag in de schuur.
WBV weten donders goed dat ze hier verkeerd bezig zijn, en de kosten altijd zullen proberen te verhalen. Nu is het hier meer en deel bejaarden wat hier woont, ik zie deze armpot beugel dan ook meer als een extra voor een bejaarde. Maar blijkbaar denk de WBV daar anders over.
Nog wat keuken blok hier bij mij thuis had ik vorig jaar een lekkage dit keukenblok staat hier al 20 jaar. door de lekkage is dit blik van MDF volgezogen met wat, en dus uitgezet.
WBV doet verder niets Ze zijn bezig met het plan om in de 2 woon blokken hier in de toekomst
nieuwe keukenblokken te plaatsen, zijn inmiddels een jaar verder. plastic wat op de deurtjes zit bladert onderaan af.Zoek het maar uit.
En zo nog veel meer gezamenlijke stroom, wat er avonds brand zo ook de bovenverdieping en lift, mag ik aan mee betalen. heb dit al een aangekaart en krijg dan als antwoord maar misschien moet u wel eens boven zijn. Nee ik ben nooit boven en heb daar ook niets.
Idem ligt hier een plaat grass voor je woonkamer, de 2 woonbloken zet je daar je tuin zit met parasol heb je een probleem want dat mag niet. Maar moet wel betalen,voor onderhoud omdat Jan de grasmaaier 1x per 2 maand langs komt.

[Frogmen]

WBV zijn tegenwoordig echt heel erg listig laten liever een woning even leeg staan (lees er kan dus niets overgenomen worden) gevolg hoop gezeik om het helemaal leeg te halen. Komen er na een maand vluchtelingen moet er weer geld bij om het aan te kleden. Is net de vloerbedekking etc eruit gehaald.
WBV zijn groot en machtig geworden en kosten heel veel geld, waar is de tijd van de lokale WBV die bestuurd werd door vrijwilligers en een opzichter in loondienst.

[Real]

Het Juridisch Loket lijkt ervan uit te gaan dat de huidige huurders hebben ingestemd met overname door ondertekening van het contract, ook al waren de vorige huurders daar niet bij betrokken.

Bozebeer38 schreef op woensdag 2 november 2022 @ 10:26:
Wanneer met deze voorzieningen de sierpleisters en (hout)panelen wordt bedoeld dan bent u verplicht om deze te onderhouden, zorgen dat deze geen gebreken bevatten en te herstellen.

Hier ben ik het gezien mijn eerdere uitleg dus niet mee eens. Hooguit als er uit een overeenkomst tussen de vorige huurder, nieuwe huurder en verhuurder blijkt dat de nieuwe huurder de ZAV van de vorige huurder wilde overnemen wat betreft het onderhoud en eventueel verwijdering als de verhuurder dat wil. Maar dat is dus de 'opgerekte' interpretatie van de wet door het gerechtshof in 2008, vermoedelijk omdat verhuurders anders eigenlijk nooit toestemming hoeven te geven.

Als zo'n overeenkomst met de vorige huurders er niet is (en die overeenkomst is er naar ik begrijp niet) dan is ook het onderhoud voor de verhuurder, want 'vrijwillige' toestemming kun je niet afleiden uit ondertekening van het huurcontract met alleen de verhuurder. Dat onderhoud wordt de huurder dan immers min of meer opgedrongen, terwijl de wet die vrijheid in de basis helemaal niet biedt.

[Real]

Frogmen schreef op woensdag 2 november 2022 @ 11:41:
WBV zijn tegenwoordig echt heel erg listig

Het heeft niks met listigheid te maken. De wet schrijft in principe voor dat een ZAV die blijft zitten ook mbt onderhoud de verantwoordelijkheid wordt van de verhuurder.

Het is dus volstrekt logisch dat een verhuurder liever geen ZAV heeft die buiten het standaard onderhoud valt. Denk aan een luxe mengkraan ipv een standaard warm/koud kraan.

[Bozebeer38]

Real schreef op woensdag 2 november 2022 @ 11:47:
Het Juridisch Loket lijkt ervan uit te gaan dat de huidige huurders hebben ingestemd met overname door ondertekening van het contract, ook al waren de vorige huurders daar niet bij betrokken.


[...]


Hier ben ik het gezien mijn eerdere uitleg dus niet mee eens. Hooguit als er uit een overeenkomst tussen de vorige huurder, nieuwe huurder en verhuurder blijkt dat de nieuwe huurder de ZAV van de vorige huurder wilde overnemen wat betreft het onderhoud en eventueel verwijdering als de verhuurder dat wil. Maar dat is dus de 'opgerekte' interpretatie van de wet door het gerechtshof in 2008, vermoedelijk omdat verhuurders anders eigenlijk nooit toestemming hoeven te geven.

Als zo'n overeenkomst met de vorige huurders er niet is (en die overeenkomst is er naar ik begrijp niet) dan is ook het onderhoud voor de verhuurder, want 'vrijwillige' toestemming kun je niet afleiden uit ondertekening van het huurcontract met alleen de verhuurder. Dat onderhoud wordt de huurder dan immers min of meer opgedrongen, terwijl de wet die vrijheid in de basis helemaal niet biedt.

De huidige huurders gaan niet moeilijk doen over het feit dat ze moesten onderhouden, laat dat even voorop staan of in het achterhoofd te houden.
Je geeft zelf ook al aan dat je bij een rechter wat onderhoudsplicht betreft het toch een soort 50/50 kan zijn hoe diegene er naar zal kijken als het zo ver zou komen. (Of wellicht een geschillencommissie etc)

Wat betreft “eigendom” of verwijderingsplicht lijken ze wel eens te zijn met wat je verder hebt gezegd hier en hoe ik er zelf over denk.

[Real]

Bozebeer38 schreef op woensdag 2 november 2022 @ 12:13:
[...]
De huidige huurders gaan niet moeilijk doen over het feit dat ze moesten onderhouden, laat dat even voorop staan of in het achterhoofd te houden.

Helder, maar ik wil ook voor degenen die later dit topic naslaan duidelijk maken dat de ondertekening van zo'n clausule in een huurcontract (zonder dat de vorige huurder betrokken is) m.i. geen stand gaat houden.

Je geeft zelf ook al aan dat je bij een rechter wat onderhoudsplicht betreft het toch een soort 50/50 kan zijn hoe diegene er naar zal kijken als het zo ver zou komen. (Of wellicht een geschillencommissie etc)

50/50 zou ik niet zeggen. Als je het goed onderbouwd, dan heb je als huurder wel degelijk een sterk verhaal, want het volgt in eerste instantie gewoon uit de wet. Maar helaas is het inderdaad ook zo dat er altijd een zeker risico gepaard gaat met geschilbeslechting, gezien bijvoorbeeld het 'oprekken' van het begrip 'huurder' door het hof in 2008.

Wat betreft “eigendom” of verwijderingsplicht lijken ze wel eens te zijn met wat je verder hebt gezegd hier en hoe ik er zelf over denk.

Inderdaad. En daar ging het je inderdaad om. Hopelijk leidt het tot wat rust in de tent.

[Jeroen hofman]

Dat bedoel ik ook. krijg pas het telnr van de bewoner als je de woning hebt geaccepteerd, kom je niet uit de overname prijs, gaat alsnog in de container. heb het zelf meegemaakt.
Laminaat rolgordijnen... zo ook eerder met een woning met overname, wat ik dus wel acceptabel vond als overname. maar uiteindelijk later e.e.a was verdwenen van de overname.
Daarom hebben WBV de regeltjes wat scherper aangepast en is het niet meer de WBV zijn probleem. Zoek het maar uit.
Idem gemeentes hebben hun regels en scrips, constructie om bijvoorbeeld iemand uit te zetten aangescherpt. bied je teveel weerstand dan maken ze wel een punt als reden om je uit te zetten, u heeft gedreigd met waar piet jan en kees van WBV bijzaten.
Bizar allemaal, Maar zo ook politie hebben ze geen geen gegronde reden om je aan te houden, Dan sturen ze een BOA die jou vraagt of hij je ID mag zien, werk je hier niet aan mee dan heeft politie een reden je staande te houden en mag je mee omdat je niet meewerkt.
Ik heb dit dus ook met AC meegemaakt in mijn vorige woonplaats, woning wordt leeg getrokken omdat er geen overname was, maar woning wordt wel ingericht.
Nou mag van mij een ieder hier komen wonen, ik heb het gezien dat maar laten we dit soort praktijken snel ongedaan maken. Ken holanders die hebben een betonnen vloer en kunnen wel een vergoeding voor inrichting krijgen maar dan wel in de vorm van een lening, (zo ook gezinnen met een uitkering)
Bizar allemaal afgezien wat er verder nog allemaal hier in Nederland wel en niet kan en zelfs ook de staat hierin mee speelt.

[Bozebeer38]

Mini update, as donderdag komt er iemand langs om te kijken van de verhuurder.
Maar dat is dan weer iemand die verder niks te maken of verstand heeft met contracten en dergelijke waarvoor huurder nadrukkelijk om had gevraagd, lekker handig dus. (Zijn van die verkapte aannemers die opzichtingen doen voor de verhuurder omdat ze ook de klussen uitvoeren etc)

[Jeroen hofman]

Ja en zo houdeyxe je bezig,
Pas op ze leggen alles onder een vergrootglas om zelf, werkzaamheden en kosten te voorkomen.
Zo ook als ik al eerder aangaf
Een woning met overnames laminaat rolgordijnen, maar kreeg het telnr pas als ik de woning geaccepteerd had, en kon dan onderhandelen met bewoner over deze eventueele overname.
WBV maakt het zich allemaal makkelijk.
Ben wel blij en zeer blij dat ze inmiddels zijn vertrokken in de woning met aanbouwen.
Leggen je aller regels op maar OWee
Had hier een lekkage aanrecht hele keukenblok mdf volgezogen en uitgezet. We zijn er mee bezig maar kan nog ,1-2 jaar duren om alle keukenblokken te vervangen.
Staan hier al ruim op levering 20 jaar
Zo on ribbel blad erop maar te ja je huur te laat heb je ook binnen 1 week een schrijven van de WBV

[Bozebeer38]

Update want ik was er toevallig net op tijd bij toen ze met zijn twee langs kwamen.

Ze gaan gewoon alles tot ZAV bestempelen, in de zin van laat het maar zitten want het ziet er goed uit, licht van kleur en de hele mikmak.
Zelfs de stenen buiten gaan ze die stempel geven en als ze nieuwe huurder het niet zou willen dan praten wel weer verder maar ze waren erover eens dat het allemaal niet het probleem behoort te zijn van de vertrekkende huurder.

Wel leken ze erg laks te zijn qua wetgeving waar ik ze, netjes en met een glimlach uiteraard, op gewezen had hoe dit volgens de wet potentieel in elkaar steekt als je als verhuurder iets niet laat verwijderen terwijl het eigenlijk de verhuurbaarheid aantast, dat je dan niet zomaar kan zeggen “wij nemen het niet over” etc. Want je wordt automatisch eigenaar op die manier. (Tenzij overnameformulier, daar waren ze het gelukkig over eens)

Zelfs van de trapbekleding konden ze het zich niet voorstellen dat een volgende bewoner het niet zou willen, ze maken dat maar zelden mee.

[ Voor 7% gewijzigd door Bozebeer38 op 10-11-2022 11:04 ]

[Jeroen hofman]

Heb begrepen dat de woning met aanbouw inmiddels weer verhuurd is.
De vraag is wat hebben ze hier voor huur gerekend, te opzichte van de naast gelegen woningen zonder aanbouw en wat zijn de gevolgen als deze huurder ooit vertrekt. In mijn optiek hoort nu deze aanbouw bij de woning, en de WBV hier werkelijk geen cent in aanbouw heeft geïnvesteerd.

[Bozebeer38]

Jeroen hofman schreef op donderdag 10 november 2022 @ 11:13:
Heb begrepen dat de woning met aanbouw inmiddels weer verhuurd is.
De vraag is wat hebben ze hier voor huur gerekend, te opzichte van de naast gelegen woningen zonder aanbouw en wat zijn de gevolgen als deze huurder ooit vertrekt. In mijn optiek hoort nu deze aanbouw bij de woning, en de WBV hier werkelijk geen cent in aanbouw heeft geïnvesteerd.

Je kan voor de lol de site in de gaten houden waar je wbv woning voor verhuur op aanbied.
Doe ik ook wel eens met vergelijkbare woningen van mijn eigen woning, zo van wat zou de huur nu zijn als ik eruit ga.