Is mijn (uitgebouwde) muur mandelig?

[Draakje5]

Ik heb een vraag m.b.t. onze 'nieuwbouwwoning'.

Wij hebben een uitbouw, de buren niet. Onze uitbouw staat op de erfgrens, en gedeeltelijk erover, zoals normaal is als men (tegenwoordig) een uitbouw neemt bij een nog te bouwen eensgezinswoning.

Hieronder het stuk van de notaris. Desondanks dat onze muur op de grond van de buren staat, (zoals hieronder staat, dit dienen zij te dulden) ben ik van mening dat de muur eigendom van ons is en niet mandelig met de buren.

Mandelig: buurman zou in mijn muur mogen ankeren
Niet mandelig en van mij: de buurman mag niks met de muur die op zijn grond staat (hoogstens schilderen of een schilderijtje ophangen).

Wie weet hoe het precies zit?

Bij de notaris staat vastgelegd:
"ten behoeve en ten laste van het Verkochte (kadastraal bekend
gemeente BlaBla, sectie X nummer BlaBLa) en ten behoeve en ten laste
van het/de naastgelegen perce(e)l(en) (kadastraal bekend gemeente
BlaBLa, sectie X nummer(s) BlaBla), die tezamen met het bij deze
verkochte perceel onder één kap zijn gebouwd, de navolgende
erfdienstbaarheden:
de erfdienstbaarheid van overbouw, inhoudende de verplichting van de
eigenaar van het dienende erf om te dulden zonder schadeloosstelling,
dat ten gevolge van de uitvoering van het huidige bouwplan eventueel
een op een naastgelegen perceel te bouwen woonhuis gedeeltelijk op
zijn perceel is gebouwd, casu quo hierboven uitsteekt, casu quo de
versnijdingen van de funderingen of de bij het woonhuis behorende
leidingen gedeeltelijk in zijn perceel zijn aangebracht;"

"de erfdienstbaarheid van inbalking en inankering, inhoudende de
bevoegdheid voor de eigenaar van het heersende erf om in de gevels
zodanige verbindingen te bevestigen als voor de uitvoering en
instandhouding van het huidige bouwplan noodzakelijk is;"

[paQ]

Ik heb een woning gehad waarbij aan de voorzijde langere (of dubbele) woningen uitstaken tov de meer teruggelegen panden. Zeg maar voor de gevellooilijn. Die muren waren mandelig, en sterker nog, omdat de muur alleen vanaf mijn perceel bereikbaar was, was ik zelfs verplicht deze te onderhouden. (Splitsingsakte)

Aan de andere kant, als 'jouw' muur deels over de erfgrens wordt geplaatst, en de buur besluit uit te bouwen, waar verwacht je dan dat hij tegenaan bouwt?

[S-te-fan]

Is het niet zo dat in deze situaties de buren de buitenmuur van jouw uitbouw mogen afbreken en dan zo ook zelf een uitbouw kunnen realiseren zonder een binnenmuur knik in huis.

[Draakje5]

S-te-fan schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 21:01:
Is het niet zo dat in deze situaties de buren de buitenmuur van jouw uitbouw mogen afbreken en dan zo ook zelf een uitbouw kunnen realiseren zonder een binnenmuur knik in huis.

Volgens deze gerechtelijke uitspraak niet:
https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBAMS:2017:7067

Er staat verder niks opgenomen over " binnen 5 jaar mag je nog gebruik maken van deze erfdienstbaarheden enz"

Ook staat er blijkbaar specifiek dat de erfdienstbaarheid over het huidig bouwplan gaat. En niet dat de muur dan wel of niet mandelig wordt.

Als de muur mandelig zou zijn zou de buurman hem wellicht ook mogen afbreken ja.
Zo niet, dan zouden we kunnen meewerken of is het dikke pech en krijgt de buurman een knik in zijn woonkamer bij de uitbouw.

Edit: een splitsingsakte is voor zover ik lees alleen van toepassing bij appartementen / vve gebouwen.

[ Voor 5% gewijzigd door Draakje5 op 19-10-2022 21:12 ]

[Draakje5]

paQ schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 20:50:
Ik heb een woning gehad waarbij aan de voorzijde langere (of dubbele) woningen uitstaken tov de meer teruggelegen panden. Zeg maar voor de gevellooilijn. Die muren waren mandelig, en sterker nog, omdat de muur alleen vanaf mijn perceel bereikbaar was, was ik zelfs verplicht deze te onderhouden. (Splitsingsakte)

Aan de andere kant, als 'jouw' muur deels over de erfgrens wordt geplaatst, en de buur besluit uit te bouwen, waar verwacht je dan dat hij tegenaan bouwt?

Hoe ben je er achter gekomen dat ze mandelig waren? We hebben geensplitsingsakte voor zover ik weet. Ik kan ook niet bij 'mijn' muur vd uitbouw zonder de buren te vragen.
Wellicht dat dat ook nog iets anders zit als de uitbouw en mijn notaris akte.

Edit: een splitsingsakte is voor zover ik lees alleen van toepassing bij appartementen / vve gebouwen.

[ Voor 6% gewijzigd door Draakje5 op 19-10-2022 21:13 ]

[paQ]

Draakje5 schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 21:10:
[...]

Hoe ben je er achter gekomen dat ze mandelig waren? We hebben geensplitsingsakte voor zover ik weet. Ik kan ook niet bij 'mijn' muur vd uitbouw zonder de buren te vragen.
Wellicht dat dat ook nog iets anders zit als de uitbouw en mijn notaris akte.

Ik haalde de splitsingsakte aan, omdat daar expliciet in was opgenomen dat ik verantwoordelijk was voor het onderhoud van de (houten) gevel. Het was in wezen 'mijn' muur (want mijn voortuin).

Hoe komt jouw uitbouw tot stand eigenlijk? Toch ook gewoon uit de put/bouw? Of laat je het (zelf) in de bouw direct uitbouwen?

[Draakje5]

paQ schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 21:13:
[...]

Ik haalde de splitsingsakte aan, omdat daar expliciet in was opgenomen dat ik verantwoordelijk was voor het onderhoud van de (houten) gevel. Het was in wezen 'mijn' muur (want mijn voortuin).

Hoe komt jouw uitbouw tot stand eigenlijk? Toch ook gewoon uit de put/bouw? Of laat je het (zelf) in de bouw direct uitbouwen?

Is uitgebouwd tijdens de bouw van het nieuwbouwproject, daar is de erfdienstbaarheid verkregen die mijn buur heeft moeten dulden toen hij het kocht en besloot geen uitbouw te nemen.

[Rukapul]

Volgens de letterlijke tekst is er geen recht met als uitzondering van buren die zich succesvol beroepen op invulling van het oorspronkelijke bouwplan (waar dergelijke uitbouwen onderdeel van waren).

In meer recente projecten is dit verduidelijkt met termijnen.

[ Voor 14% gewijzigd door Rukapul op 19-10-2022 21:17 ]

[paQ]

Draakje5 schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 21:16:
[...]


Is uitgebouwd tijdens de bouw van het nieuwbouwproject, daar is de erfdienstbaarheid verkregen die mijn buur heeft moeten dulden toen hij het kocht en besloot geen uitbouw te nemen.

Ah zo. sja lastig. Ik weet het antwoord ook niet of hij daarmee impliciet heeft ingestemd met dat het jouw muur is. Of dat hij zich dat wellicht nieteens realiseert.

offtopic:
we hadden overigens een splitsingsakte vanwege een gezamenlijk (losstaand) gebouw, met daarin prive delen die weer kadastraal gekoppeld werden aan onze huizen. Gewoon rijtjes huizen overigens. Best een merkwaardige situatie, maar was ter voorkoming dat de privedelen uit het VVE gebouw separaat verkocht konden worden, of andersom. Aan onze huizen was verder niets gezamenlijks aan. Baalde ook wel een beetje dat ik daarom zo nog even 15 m2 houten gevel 'kado' kreeg.

[Draakje5]

Rukapul schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 21:16:
Volgens de letterlijke tekst is er geen recht met als uitzondering van buren die zich succesvol beroepen op invulling van het oorspronkelijke bouwplan (waar dergelijke uitbouwen onderdeel van waren).

In meer recente projecten is dit verduidelijkt met termijnen.

Dus dan zou de muur vd uitbouw die op grond van mijn buren staat, volledig van mij zijn? En mogen ze het ook niet gebruiken om eea aan te verankeren?

Er wordt nergens over een termijn gerept.

[ Voor 4% gewijzigd door Draakje5 op 19-10-2022 21:37 ]

[bombadil]

Draakje5 schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 21:37:
? En mogen ze het ook niet gebruiken om eea aan te verankeren?

Er wordt nergens over een termijn gerept.

volgens mij staat er dus dat ze wel mogen inbalken en verankeren. mogelijk niet als ze anders bouwen dan het standaard bouwplan.

maar sowieso, waarom zou je bezwaar hebben tegen verankeren?

[Draakje5]

bombadil schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 22:08:
[...]

volgens mij staat er dus dat ze wel mogen inbalken en verankeren. mogelijk niet als ze anders bouwen dan het standaard bouwplan.

maar sowieso, waarom zou je bezwaar hebben tegen verankeren?

Ik dacht van niet, of in ieder geval in de akte staat erfdienstbaarheid inbalking huidig bouwplan. Een nieuwe aanbouw of bouwwerk valt niet onder het huidig bouwplan?

In principe geen bezwaar als het goed gebeurd. Wellicht risico op contactgeluid aangezien je daar dan geen ankerloze spouwmuur hebt?

[XelleratioN]

S-te-fan schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 21:01:
Is het niet zo dat in deze situaties de buren de buitenmuur van jouw uitbouw mogen afbreken en dan zo ook zelf een uitbouw kunnen realiseren zonder een binnenmuur knik in huis.

Dit imo...

Ik zit in een soortgelijke situatie, alleen ben ik dan de buurman zonder uitbouw.
Ten tijde van de bouw is mijn goedkeuring gevraagd of de buren de buitenmuur op mijn grond mochten plaatsen, zodat ze geen 'knik' aan de binnenkant hebben.

Hier stond dan tegenover dat ik het recht heb om zaken direct aan die muur te verankeren. Mocht ik in de toekomst zelf willen uitbouwen mag ik hem zelfs laten verwijderen om zelf ook geen 'knik' aan mijn kant te hebben.

Lijkt me toch ook wel voor beide partijen de meest eerlijke oplossing, niet?

[Michiel1978]

Een mandelige scheidingsmuur.
Deze scheidingsmuur is op de erfgrens gebouwd. Dat betekent dat jij de ene kant van de muur bezit en je buren de andere kant van de muur. Jij mag aan jouw kant van de muur gewoon bouwen. Voorwaarde is wel dat je geen schade toebrengt aan de muur waar je buren hinder van ondervinden.
Privé scheidingsmuur.
Dit kan vervolgens weer twee dingen betekenen:
- De muur staat volledig op jouw grond, dus je mag ermee doen wat je wilt. De buren moeten jouw muur echter met rust laten.
- De muur staat volledig op de grond van de buren. Je mag er zonder overleg geen enkel gat in boren.
Woning
De muur is onderdeel van de woning. In dit geval is de muur eigendom van de eigenaar van de woning, waarbij het niet uitmaakt of de woning op de erfgrens staat of niet.

Het laatste punt lijkt voor jou van toepassing.

[ Voor 129% gewijzigd door Michiel1978 op 20-10-2022 15:32 ]