Ik snap je keuze voor het woord 'huurprijs', maar in het Burgerlijk Wetboek staat het anders omschreven. Verderop in je reactie gebruik je de terminologie wel volgens het BW overigens. Maar de eerlijkheid gebied te zeggen dat ik de woorden prijs en huurprijs ook soms (onterecht) door elkaar gebruik.
Ten eerste is het handig om definitie van woonruimte te lezen in
art. 7:233 BW:
Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen, een standplaats of een ligplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden.
De definitie van een prijs en huurprijs staat in
art. 7:237 lid 1 en 2 BW:
1 In deze afdeling wordt onder prijs verstaan het geheel van de verplichtingen die de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur op zich neemt.
2 Onder huurprijs wordt verstaan de prijs die is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte.
De prijs (lid 1) is dus het totale bedrag dat je overboekt en de huurprijs (lid 2) alleen de prijs voor de woonruimte. Dat laatste wordt ook wel de 'kale huur' genoemd. In art. 7:237 lid 3 staat:
3 In deze afdeling wordt verstaan onder kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten.
En om hetgeen er staat beschreven in lid 3 gaat het dus. Omdat de splitsing tussen huurprijs en voorschot staat beschreven is er inderdaad geen sprake van een all-in overeenkomst. Je betaalt blijkbaar de verhuurder een optelsom van de huurprijs en het voorschot. Maar contractueel zijn ze gescheiden.
De algemene maatregel van bestuur of AMvB die staat genoemd in lid 3 is het
Besluit servicekosten dat
in 2014 een kleine verandering heeft ondergaan.
In lid 4 wordt de EPV nog genoemd, maar daar ga ik nu even aan voorbij. Als je verhuurder een EPV rekent voor bijvoorbeeld zonnepanelen, laat dat dan even weten. Waarschijnlijk niet.
Hoe werkt een prijsverhoging van de nutsvoorzieningen?
Een verhuurder mag winst maken op de huurprijs, maar niet op de nutsvoorzieningen of servicekosten. Bij voorkeur worden de nutsvoorzieningen (gas, water en elektriciteit) met een individuele meter voor de individuele woonruimte gemeten, maar dat gebeurt of kan niet altijd. Bijvoorbeeld als er geen individuele meter is of als het een gezamenlijke ruimte betreft zoals een trappenhuis. In dat geval vallen de kosten voor nutsvoorzieningen onder de servicekosten.
In
art. 7:259 lid 2 en 4 BW staat bepaald:
2 De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitstoverzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van twaalf maanden, die een boekjaar vormt en in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het overzicht van dat verstreken kalenderjaar op.
4 De verhuurder biedt de huurder desverzocht de gelegenheid, na verstrekking van het overzicht bedoeld in lid 2, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan.
De bedoeling is dus dat je als huurder aan het begin van een kalenderjaar vóór 1 juli een overzicht ontvangt van de verhuurder waarop de variabele én vaste kosten van de gebruikte nutsvoorzieningen en servicekosten staan beschreven. Je moet dus per onderdeel kunnen zien wat je hebt betaald, inclusief de meterstanden. Verder mag je op grond van art. 7:259 lid 4 BW inzage vragen in de energierekening of facturen die de verhuurder heeft ontvangen. Het idee is dat je als huurder echt alleen de werkelijk door jou gemaakte kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten betaalt. De verhuurder mag daar immers geen winst op maken.
Als een verhuurder het voorschot wil verhogen, dan kan dat op grond van
art. 7:261 lid 1 aanhef en onder b BW alleen als de huurder het overzicht uit art. 7:259 lid 2 BW heeft ontvangen en de betalingstermijn daarvan is verstreken. De verhuurder mag niet meerdere overzichten in een jaar verstrekken.
Van artikel 7:259 BW en art. 7:261 lid 1 BW kan niet worden afgeweken op grond van
art. 7:265 BW. Het maakt dus niet uit wat daarover in je huurovereenkomst staat. Voorwaarden in je contract die in strijd zijn met art. 7:259 BW en art. 7:261 lid 1 BW zijn nietig en hebben nooit bestaan vanuit de overeenkomst gezien.
Echter kom ook ik niet onder de stijgende energiekosten uit en krijg ik momenteel een tweede flinke verhoging van dit zogenaamde voorschot voorgeschoteld.
Een tweede verhoging in een jaar kan zoals je hierboven kunt lezen dus niet. Je verhuurder had je ten eerste vóór eind juni een overzicht moeten verstrekken en mag daarnaast nooit vaker dan één keer per jaar zo'n overzicht verstrekken. Daarom mag ook nooit vaker dan één keer het voorschot worden verhoogd,
Dat is voor de verhuurder die contractant is van een energiebedrijf een nieuwe situatie dan voorheen, omdat de wet geen rekening houdt met frequente aanpassingen van het voorschot.
Omdat ik geen zicht heb op de energiekosten etc., wil ik namelijk wel weten of de verhogingen redelijk zijn.
Zie art. 7:259 lid 2 en 4 hierboven. De verhuurder is verplicht je een overzicht te verstrekken elk jaar en jij mag daarbij vragen om inzage in de facturen en eindafrekeningen.
Dit is het geval omdat er buiten mijn woning nog ander verbruik op mijn meters staat, zoals verlichting/apparatuur in de algemene (buiten)ruimte.
Dat zijn dus kosten voor nutsvoorzieningen als servicekosten.
Echter heb ik dus geen zicht op energierekeningen en -leveranciers en betaal ik deze kosten blind. Ook is de term 'voorschot' naar mijn mening vrij vreemd, omdat ik nooit een eindafrekening of iets dergelijks gezien heb. Ik heb nooit hoeven bijbetalen en ik heb nooit geld teruggekregen.
Zie boven.
Wat zouden jullie me in dit geval adviseren? Moet ik hier nog wat mee doen of moet ik dit helaas laten gaan?
Het is aan jou om het nieuw verhoogde voorschot te betalen, maar dat hoeft dus (nog) niet als je geen overzicht hebt ontvangen. Waarschijnlijk gaat discussie over het voorschot tot gedoe leiden met je verhuurder, maar dat hoeft niet per se. Het is lastig om met zekerheid te zeggen, maar je verhuurder heeft ofwel geen weet van art. 7:259 BW en art. 7:261 lid 1 BW of je wordt belazerd door de verhuurder die het extra voorschot in eigen zak steekt. Beiden lijken mij problematisch, maar het tweede meer dan het eerste.
Wat nu?
Je kunt denk ik het beste eerst zelf advies inwinnen, bijvoorbeeld bij het Juridisch Loket. Het is namelijk onmogelijk om alle relevante punten te overzien hier. Soms zijn er uitzonderingen van toepassing of is een bepaalde uitkomst onredelijk. Mede daarom blijft ook elk risico dat voortvloeit uit handelen naar wat ik noem bij jou. Hou er ook rekening mee dat je verhuurder mogelijk niet erg blij is als je begint te zwaaien met het Burgerlijk Wetboek (probeer dat zoveel mogelijk te voorkomen, maar soms is het nodig) en je werk maakt van je rechten als huurder.
Verder zijn de voorschotbedragen dus een voorschot. Of je nu betaalt of volgend jaar maakt uiteindelijk niet uit, als de verhuurder maar een eindafrekening opstelt die je kunt controleren. Let wel op dat de tarieven zo hoog kunnen zijn dat je bij een eindafrekening later heel veel moet bijbetalen. Het is dus belangrijk om zelf goed inzicht te krijgen in je verbruik en de tarieven die de verhuurder krijgt berekend. De verhuurder moet je daar m.i. redelijkerwijs ook over informeren en mag niet volgend jaar ineens met allerlei nieuwe tarieven aan komen zetten waar je geen weet van had. In hoeverre je er dus discussie van gaat maken moet je goed afwegen. Maar je hoeft beslist geen genoegen te nemen met het betalen van voorschotten zonder jaarlijkse eindafrekening.
Behalve het Juridisch Loket zijn er tegenwoordig in diverse gemeenten ook 'huurteams' die je kunnen helpen. Maar gezien de mogelijk hoge kosten van de voorschotten zou het ook nuttig kunnen zijn om een expert op het gebied van huurrecht van woonruimte te raadplegen, zoals een huurrechtadvocaat woonruimte. Spreek dan wel vooraf een tarief af zoals een plafondbedrag of een maximum aantal uren. Vaak is een intakegesprek gratis, maar bespreek zulke aspecten vooral eerst. Goed advies is zelden gratis, maar het zou je ook veel kunnen opleveren.
Hopelijk kom je met bovenstaande wat verder.
/u/1219196/crop6324b2e35d04c_cropped.png?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/513631/crop5af487094b9a4.jpeg?f=community)
/u/89193/crop5913059561374.png?f=community)