Verborgen gebrek of niet

[mmmmmark]

Recent een huis gekocht (overdracht eind juli) en toch een aantal dingetjes gevonden waaraan ik twijfel of ik er iets meet moet doen.

1) Miele warmhoudlade inde keuken ging na de eerste keer opendoen niet meer goed dicht. Ik dat ding er proberen uit te halen om te kijken wat er was en zag dat er er allerlei andere schroeven in zaten. Navraag bij bij de vorige eigenaar leert dat het klemmetje achterin de la kapot was (/is). Blijkbaar zelf voor de overdracht provisorisch gerepareerd.
2) "Fietsenstalling" werkt het slot eigenlijk niet/super zwaar echt tenzij je met je volle gewicht op de stang gaat staan (volgens de vorige eigenaar, mij niet gelukt, ik doe hem niet meer dicht). Zie foto
3) Meest belangrijke, hele huis is volgens mij net voordat we kochten van binnen "snel geverfd". Er is een kamer met lichtkopels waar de verf al vanaf bladerd en schimmel al in de hoeken zit. Dit was uiteraard niet zo toen we het kochten. Toen was alles nog mooi strak in de verf. Dit duid op vocht probelemenzoals ook opgemerkt hieronder:) Zie ook foto's:

Irriteer me hier toch aan, is dit iets om iets mee te doen of beter maar laten gaan?

[ Voor 22% gewijzigd door mmmmmark op 12-09-2022 14:25 ]

[XelaRetak]

De meeste dingen kan je laten gaan maar die verf"schade" ziet er uit als een (serieus) vochtprobleem. De verf is de minste van je zorgen.

[Bob-B190]

Verborgen gebrek is iets wat duidelijk effort heeft gekost om te verstoppen. Dus wat had je kunnen zien bij de koop is dat dus niet (die lade had je kunnen testen bijvoorbeeld). Verven is daadwerkelijk iets wat in dit geval lijkt op het te proberen te verbergen van een gebrek. Als het goed is moeten ze dit bij de verkoop ook in een vragenlijst al dan niet gemeld hebben normaliter.

[CeesKees]

Interessante kwestie.
Er is hier sprake van een meldplicht van de verkoper en een onderzoeksplicht van de koper.

Op dit moment lijkt van beide geen sprake.

[chrisborst]

@mmmmmark
Tja, je koopt een tweedehands product, dus daar zal altijd dingen aan zijn. Zeker bij een huis, want in een bezichtiging kan je nooit alles zien.

Maar de zaken die jij noemt zijn zeker geen verborgen gebreken:

https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/

Want het voldoet zeker niet hieraan:
u uw woning niet normaal kunt gebruiken door het gebrek

Heb je trouwens een bouwtechnisch onderzoek laten doen?
Zo nee, dan heb je niet aan je Onderzoeksplicht voldaan.

[ Voor 12% gewijzigd door chrisborst op 12-09-2022 14:53 ]

[Rukapul]

chrisborst schreef op maandag 12 september 2022 @ 14:42:
@mmmmmark
Tja, je koopt een tweedehands product, dus daar zal altijd dingen aan zijn. Zeker bij een huis, want in een bezichtiging kan je nooit alles zien.

Maar de zaken die jij noemt zijn zeker geen verborgen gebreken:

https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/

Want het voldoet zeker niet hieraan:
u uw woning niet normaal kunt gebruiken door het gebrek

Maar wel aan "de verkoper wist van het gebrek, maar het niet aan u meldde", en in plaats daarvan het ook nog eens actief verborg

Die afbladderende verf bij de lichtkoepels zijn overduidelijk. Best case is de lekkage verholpen en de verfactie mislukt (schimmel niet behandeld, geen juiste voorstrijk etc. - in dat geval geen aansprakelijkheid, want geen bestaand gebrek). Worst case is de boel nog gewoon nat/lek/defect (bestaand niet gemeld gebrek).

De standaard vragenlijst vraag expliciet om (verholpen) lekkages.

Ik zou met een vochtmeter die plekken eens meten.

[ Voor 10% gewijzigd door Rukapul op 12-09-2022 14:51 ]

[mmmmmark]

chrisborst schreef op maandag 12 september 2022 @ 14:42:
@mmmmmark
Tja, je koopt een tweedehands product, dus daar zal altijd dingen aan zijn. Zeker bij een huis, want in een bezichtiging kan je nooit alles zien.

Maar de zaken die jij noemt zijn zeker geen verborgen gebreken:

https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/

Want het voldoet zeker niet hieraan:
u uw woning niet normaal kunt gebruiken door het gebrek

Heb je trouwens een bouwtechnisch onderzoek laten doen?
Zo nee, dan heb je niet aan je Onderzoeksplicht voldaan.

Ja wel een bouwtechnische keuring laten doen maar daar was niks uitgekomen. In ieder geval niet mbt het dak.

[Dexs]

Het provosorisch repareren van de warmhoudlade terwijl je weet dat hij stuk is/was lijkt me ook niet helemaal de bedoeling.
Je kan even een monteur van Miele laten komen om het te laten repareren. De spullen zijn duur maar de service is ook echt top.
Als je zelf handig bent kan je het onderdeel misschien ook zelf bestellen en vervangen.

[Freakertje]

1 en 2 lijken mij een gevalletje slikken, kijken of je zelf handig genoeg bent er iets aan te doen (dat fietsenberghokkie eerst maar eens met wat olie behandelen?) en anders uithuilen en doorgaan.

Geval 3 is wel een serieus ding, ik denk dat we daar even op moeten concentreren, de rest leidt alleen maar af.

Schimmel en lekkage zijn best zaken die normaal gebruik in de weg kunnen staan. Met nadruk op kunnen. Suggesties:
- Schakel eens met je bouwkundige keurder. Allicht wil hij terug komen om ook te leren van wat hij gemist heeft. Maar hem treft geen blaam: door een net geverfd plafond kun je niet heen kijken en is het geloof ik ook lastig vocht meten met zo'n afdeklaagje erover. Dus vraag of hij je wederom wil helpen, al dan niet tegen gereduceerd tarief. Je grootste troef is dat hij de situatie bij keuring ook gezien heeft: een getuige.
Verder weet ik niet of je meegelopen hebt en hij een opmerking heeft gemaakt van 'goh, net geschilderd'. Of dat zoiets in het rapport stond, met de opmerking dat hij daardoor niet echt kon keuren.
Maar nogmaals, hem treft niet echt blaam als de boel netjes verstopt was door die schilderactie... Dus ga er positief in met hem.

- Meld je bevindingen onmiddellijk bij jouw en de verkopend makelaar. Schriftelijk! Dan is er bewijs dat de schade er op dit moment al is. Je bent er al enigszins laat mee. Overleg ook of zij een expert willen inschakelen of niet.

- heb je een rechtsbijstandverzekering, dan ook nu direct informeren, dan is de casus i.i.g. aangelegd, ook al doe je er verder niks mee. Zij zullen je ook verder adviseren (en deskundiger dan ik en vele anderen hier) hoe je verder dient te handelen.

Normaal traject is dat je de tekortkomingen meldt en dat de verkoper dan een termijn heeft om de gebreken te verhelpen. Maar de melding kan prima via de verkopend makelaar: de emotie is er dan uit en de juiste partij neemt contact op, op normaal gesproken een professionele manier.

[pietje63]

Eens met wat al is gezegd; focus op verf en beperk het ook daartoe om niet als "zeurder" over te willen komen. Meld het onder de noemer "ik maak me er zorgen over" en de vraag "wanneer is het voor het laatst vochtig geweest".

Met een beetje geluk alleen slecht geschilderd. Dan kost het je EUR 100 en een vrije middag. Dat is een stuk minder dat een moeilijk traject met de verkopers.

[lonehitman]

Warmhoudlade en de schimmel zijn mijn inziens verborgen gebreken. Melden en vragen hoe dit op te lossen. Wil de verkopende partij hier niet in meedenken dan gewoon een rechtsbijstand oid inschakelen.

[Tom-Z]

Bob-B190 schreef op maandag 12 september 2022 @ 14:25:
Verborgen gebrek is iets wat duidelijk effort heeft gekost om te verstoppen.

Nee. Een verborgen gebrek is een gebrek dat (1) aan normaal gebruik van de woning in de weg staat en (2) niet bekend of kenbaar was voor de koper.
Het heeft niets te maken met of de verkoper heeft geprobeerd het gebrek te verbergen. Een verborgen gebrek kan ook iets zijn wat de verkoper überhaupt niet wist.

[itsalex]

Je weet wel met wat voor mensen je te maken hebt door zulke acties. Ik zou het huis alsnog laten keuren/controleren. Volgens mij kan je nog wel dingen vinden zoals misschien elektra of waterleidingen als ze zulke acties doen. Lijkt mij wel verstandig.
Het is schandalig hoe mensen proberen de boel te tillen op deze manier. Je komt er toch wel achter dus het heeft geen zin.
Dat doet mij denken aan het oude huis waar ik vroeger woonde. Daar zakte één bepaalde hoek in de woonkamer van dat huis en dat moest je weten. De scheur maakte je dicht dus je zag er niets van maar er moest wel nieuwe steunbalk in onder de vloer.

[Freakertje]

itsalex schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 09:33:
Je weet wel met wat voor mensen je te maken hebt door zulke acties. Ik zou het huis alsnog laten keuren/controleren. .....
Het is schandalig hoe mensen proberen de boel te tillen op deze manier. Je komt er toch wel achter dus het heeft geen zin. ....

Nee dat weet je niet. Je doet aannames en veroordelingen op basis van jouw ervaringen uit jouw verleden en projecteert dat op deze situatie. Voor hetzelfde geld is het iemand die het geen zier interesseert / er de ballen verstand van heeft waarom die verf toch steeds weer afbladdert. Of hebben ze iemand uit dat huis weggedragen tussen 6 plankjes en kregen de erfgenamen de opdracht om de boel even een schilderbeurt te geven voor een betere verkoop. Weet jij veel.
Dan is dus het nog geen uitgemaakte zaak of het gedaan is om de boel bewust te camoufleren en in jouw woorden 'te tillen'.

[PinusRigida]

mmmmmark schreef op maandag 12 september 2022 @ 14:21:
Recent een huis gekocht (overdracht eind juli) en toch een aantal dingetjes gevonden waaraan ik twijfel of ik er iets meet moet doen.

1) ... Blijkbaar zelf voor de overdracht provisorisch gerepareerd.

Als je dit kan hard maken is dat idd. een verborgen gebrek, zéker als je kan bewijzen dat ze het kort voor overdracht nog hebben -trachten- repareren, wat duidt op een bewuste poging iets te verbergen.

2) Weet ik niet

3) ...Dit was uiteraard niet zo toen we het kochten. Toen was alles nog mooi strak in de verf. Dit duid op vocht probelemen

Idem puntje 1: als je dit kan bewijzen dan is het een verborgen gebrek, bewijslast ligt weliswaar bij de koper, maar zo te lezen zal je niet ongelooflijk veel moeite moeten doen om dit aan te tonen.

Irriteer me hier toch aan, is dit iets om iets mee te doen of beter maar laten gaan?

Niet laten gaan! je hebt -volgens mij- al redelijk wat bewijs in handen.

Wacht niet om aan de verkopende partij alvast te laten weten -schriftelijk!- dat je hen verantwoordelijk acht voor die problemen (zeker diegene waarvan je kan aantonen dat ze snel voor overdracht nog het ene en het andere hebben willen verbergen), dit is de eerste stap: wacht je daar te lang mee en je komt hier maar pas (ik dacht vanaf 2) jaar later mee af, dan zal men redeneren dat het geen verborgen gebrek was die het normale gebruik van de woning verhindert vermits je er jarenlang hebt kunnen mee leven.

Een eerste stap is altijd hen daarvan op de hoogte te stellen (het probleem + dat je hen verantwoordelijk acht), begin nog niet met verdere stappen, of te dreigen met verdere stappen, zorg eerst dat jij je zaakjes op orde hebt, voldoende bewijs in handen hebt (foto's etc), vraag alvast offertes aan zodat je weet wat de kostprijs zou zijn indien jij het door een professional laat repareren, en tracht dan met de verkopende partij tot een minnelijke schikking te komen om reparatie te bekostigen. Willen ze niet > verder gaan.

[Barrycade]

Ziet er uit als zo'n huis waarvan de mensen veel geld verdienen maar 2 linker handen hebben en alles uitbesteden aan handige jongens.

Dus waarschijnlijk even iemand laten schilderen voor de verkoop en de schilder heeft gewoon gedaan wat gevraagd.

Die lade, tja die zou je zo te lezen wel kunnen claimen. Zeker als ze het zelf toegeven. Vraag is of je met de huidige kWh prijs je kopjes wil voorverwarmen.

Fietsenhok, mwja ziet er naar uit dat die al een tijdje verwaarloosd is dus ook al ten tijde van de oplevering. Dus daar moet ook iemand naar kijken aangezien je het zelf ook niet aan wil / kan pakken met busje olie.

[itsalex]

Freakertje schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 10:37:
[...]

Nee dat weet je niet. Je doet aannames en veroordelingen op basis van jouw ervaringen uit jouw verleden en projecteert dat op deze situatie. Voor hetzelfde geld is het iemand die het geen zier interesseert / er de ballen verstand van heeft waarom die verf toch steeds weer afbladdert. Of hebben ze iemand uit dat huis weggedragen tussen 6 plankjes en kregen de erfgenamen de opdracht om de boel even een schilderbeurt te geven voor een betere verkoop. Weet jij veel.
Dan is dus het nog geen uitgemaakte zaak of het gedaan is om de boel bewust te camoufleren en in jouw woorden 'te tillen'.

De aanname is denk ik wel gegrond want je gaat niet zomaar schilderen, geld en tijd erin steken, verf hecht niet aan "water", waterplekken zijn altijd als eerste zichtbaar, het komt niet zomaar uit de lucht vallen, moest wel eerder zichtbaar zijn, je moet wel geheel schilderen en niet één plek, etc, Dus ja dat riekt wel naar mijn mening naar "tillen".

[Accretion]

Concentreer je op de potentiële lekkage.


Wij hadden ook lades die niet goed sluiten, de garantie neem je over met het huis. Dus kun je bij de originele keukenboer nog achteraan.

Van het fietsenhok heeft de eigenaar dus netjes aangegeven dat er het e.e.a aan mankeert?

[mugenmarco]

Enige echte probleem wat ik zie is schimmel, dat kan serieuze problemen geven!

[Freakertje]

itsalex schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 13:01:
[...]

De aanname is denk ik wel gegrond want je gaat niet zomaar schilderen, geld en tijd erin steken, verf hecht niet aan "water", waterplekken zijn altijd als eerste zichtbaar, het komt niet zomaar uit de lucht vallen, moest wel eerder zichtbaar zijn, je moet wel geheel schilderen en niet één plek, etc, Dus ja dat riekt wel naar mijn mening naar "tillen".

Wederom op basis van jouw mening dus, wat niet direct wil zeggen dat het altijd zo is. Sommige huizen hebben wel degelijk eerst een opknapbeurtje nodig, voordat ze op de markt gezet worden. Uit mijn persoonlijke ervaring kan ik al zeggen dat ik er voor €1.000,- een nieuw laminaatvloer in mijn voormalige appartement heb gelegd. Puur omdat de oude vloer echt op was (PVC) en er in een 'opslagkamer' best vies tapijt lag, waar je niet met blote voeten op wilde staan. Dat schrikt kopers af.
Er zijn genoeg verkopend makelaars die zeggen van joh, voor de presentatie is het beter om dit en dat even te doen, zodat het er net wat frisser uitziet en je daarmee een aantal kopers (vooral die met twee linkerhanden) net over de streep kunt trekken om ook een bod uit te brengen.
De plekken hoeven helemaal niet nat te zijn geweest. Het zijn lichtkoepels, dus hier doe ik even de aanname dat het regenwater betreft. En waar hebben we dit jaar een schrijnend tekort aan gehad? Al dan niet met een provisorische / amateuristische reparatie aan de buitenkant die in juli / augustus het weer begeven heeft. Ik noem maar een mogelijke situatie.

Simpel en kort: je bent er niet bij, je kent de situatie verder niet, dus alles wat je zegt is op basis van een aanname en hoeft niet te kloppen.
Mijn reden om er tegenin te gaan: stuur de TS niet direct op het spoor van; je bent bedonderd. Dat komt over het algemeen de emotie en daarmee het gesprek met de verkoper niet ten goede. Laat staan de uitkomst. Daarom zeg ik ook: stap eerst naar de verkopend makelaar, zodat die de emotie eruit kan filteren en het zakelijk naar de verkoper kan brengen.

@mmmmmark heb je al eens aan de buitenkant van de lichtkoepels gekeken (kun je erbij komen) of je iets kunt ontdekken wat het zou kunnen veroorzaken? Als je er toch bent... wat foto's voor hier

[Nnoitra]

Tom-Z schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 09:31:
[...]

Nee. Een verborgen gebrek is een gebrek dat (1) aan normaal gebruik van de woning in de weg staat en (2) niet bekend of kenbaar was voor de koper.
Het heeft niets te maken met of de verkoper heeft geprobeerd het gebrek te verbergen. Een verborgen gebrek kan ook iets zijn wat de verkoper überhaupt niet wist.

Nee, jouw (1) is géén onderdeel van een verborgen gebrek.
En het heeft zeker te maken met of de verkoper heeft geprobeerd het gebrek te verbergen.

Verborgen gebreken zijn gebreken die je voor de overdracht niet had kunnen ontdekken.


https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/
https://www.rechtspraak.nl/Onderwerpen/Verborgen-gebreken

[Sissors]

chrisborst schreef op maandag 12 september 2022 @ 14:42:
@mmmmmark
Tja, je koopt een tweedehands product, dus daar zal altijd dingen aan zijn. Zeker bij een huis, want in een bezichtiging kan je nooit alles zien.

Maar de zaken die jij noemt zijn zeker geen verborgen gebreken:

https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/

Want het voldoet zeker niet hieraan:
u uw woning niet normaal kunt gebruiken door het gebrek

Het is een of situatie, niet een "en" situatie.

Het is een verborgen gebrek als het:
1. Verborgen is, oftewel dit is een (potentieel) perfect voorbeeld, lekkage, en dan snel bij bezichtiging eerst nieuwe laag verf eroverheen.

OF

2. Je daardoor niet kan wonen in het huis. Oftewel blijkt dat je hele dak op instorten staat, dan zelfs als de oorspronkelijke bewoners nergens van af wisten en niks hebben verborgen, kunnen ze nog steeds verantwoordelijk zijn.

Punt twee is uiteraard niet het geval hier, punt 1 lijkt het wel degelijk op.

Heb je trouwens een bouwtechnisch onderzoek laten doen?
Zo nee, dan heb je niet aan je Onderzoeksplicht voldaan.

Kom maar met een bron hiervoor. Even los ervan dat TS dat dus heeft laten doen en er niks uit is gekomen. Echt dat dat telkens wordt neergezet als zo'n noodzakelijk iets terwijl het alleen een redelijk oppervlakkige keuring is.

Je onderzoeksplicht is dat je onderzoek doet. Daar is een grijs gebied natuurlijk, maar je kan niet klagen erover dat de voegen van slechte kwaliteit zijn in de badkamer als je dat gewoon zelf had kunnen zien. De staat van de kozijnen kan je zelf ook bekijken, en als daar gewoon rot in te zien is, dan had je dat zelf kunnen zien. Of een bouwtechnische keuring laten doen die het voor je bekeken had, ook prima. Maar het is niet zo dat als je geen bouwtechnische keuring hebt gedaan, ineens de verkoper automatisch overal mee weg kan komen wat hij verborgen had.

[Tom-Z]

Sissors schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 16:58:
[...]

Het is een of situatie, niet een "en" situatie.

Natuurlijk is het geen of. Het is en.

Stel je eens voor: Je bezichtigt een huis, het dak staat zichtbaar op instorten. Vervolgens zou je de verkoper aansprakelijk kunnen stellen daarvoor?

Nnoitra schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 16:39:
[...]

Nee, jouw (1) is géén onderdeel van een verborgen gebrek.
En het heeft zeker te maken met of de verkoper heeft geprobeerd het gebrek te verbergen.

Verborgen gebreken zijn gebreken die je voor de overdracht niet had kunnen ontdekken.


https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/
https://www.rechtspraak.nl/Onderwerpen/Verborgen-gebreken

Lees je eigen bronnen eens goed. Beide bronnen noemen "normaal gebruik" als iets dat een rol speelt.

Expres een gebrek verbergen is natuurlijk extra ernstig, maar het heeft niets te maken met of iets een verborgen gebrek is. Dat blijkt sowieso al uit de bron van de rechstpraak die je aanhaalt: het maakt niet uit of de verkoper ervan wist (en een gebrek waarvan je niet weet, kan je natuurlijk ook niet expres "verbergen").
In plaats van met bronnen in jip-en-janneketaal te werken, kun je beter direct naar de juridische bron kijken, en dat is in dit geval de NVM modelovereenkomst, artikel 6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: [woning]
[...]
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

"Verborgen gebrek" is niet een begrip dat een wettelijke definitie heeft. Wat er doorgaans mee bedoeld wordt, zijn precies die dingen die onder artikel 6.3 vallen.

[Harrie_]

Oh jee, een 'verborgen gebrek'-topic, dan komen er meestal busladingen users voor de dag die denken te weten wat een verborgen gebrek is.

@Tom-Z hierboven heeft het trouwens bij het juiste eind en de meeste reacties in dit topic slaan helemaal nergens op.

Zoals alles is een woning ook onderhevig aan ouderdom en slijtage dus dat er dingen niet meer helemaal functioneren zoals vroeger, zoals een lade of een slotje, dat hoort er nu eenmaal bij. Dat had TS trouwens ook prima kunnen controleren en staat daarnaast normaal gebruik van de woning niet in de weg. Kwestie van helaas pindakaas.

Die vocht- en schimmel(?) schade is wel een dingetje. Zwarte schimmel staat normaal gebruik van de woning wel in de weg en eigenlijk doet het niet zo ter zake of verkoper dit nog snel met een verfbeurt heeft willen verdoezelen, als TS aannemelijk kan maken dat dit probleem er al zat voordat hij de woning kocht is het daarmee een verborgen gebrek of verkoper nu vanaf wist of niet.

Edit: kanttekening bij bovenstaande is natuurlijk dat ik ook niet alle ins en outs van de hele situatie ken; ik ga er vanuit dat TS onlangs de sleutel heeft gekregen en dat er nu al een vocht-/schimmelprobleem is ontstaan. Als TS al vier maanden in die woning woont wordt het natuurlijk een stuk moeilijker te bewijzen dat dat probleem er al zat...

[ Voor 15% gewijzigd door Harrie_ op 13-09-2022 17:39 ]

[Nnoitra]

Tom-Z schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 17:12:
[...]

Natuurlijk is het geen of. Het is en.

Stel je eens voor: Je bezichtigt een huis, het dak staat zichtbaar op instorten. Vervolgens zou je de verkoper aansprakelijk kunnen stellen daarvoor?


[...]

Lees je eigen bronnen eens goed. Beide bronnen noemen "normaal gebruik" als iets dat een rol speelt.

Expres een gebrek verbergen is natuurlijk extra ernstig, maar het heeft niets te maken met of iets een verborgen gebrek is. Dat blijkt sowieso al uit de bron van de rechstpraak die je aanhaalt: het maakt niet uit of de verkoper ervan wist (en een gebrek waarvan je niet weet, kan je natuurlijk ook niet expres "verbergen").
In plaats van met bronnen in jip-en-janneketaal te werken, kun je beter direct naar de juridische bron kijken, en dat is in dit geval de NVM modelovereenkomst, artikel 6.3.

[...]

"Verborgen gebrek" is niet een begrip dat een wettelijke definitie heeft. Wat er doorgaans mee bedoeld wordt, zijn precies die dingen die onder artikel 6.3 vallen.

Prima, pakken we de NVM er even als bron bij:

Heeft een woning gebreken die je bij aankoop niet kon zien, maar waar je na aankoop wel last van hebt? En waren zowel koper als verkoper niet op de hoogte van deze gebreken aan de koopwoning? Dan noemen we dat in de volksmond ‘verborgen gebreken’. Echter, de officiële term is ‘onzichtbare gebreken’. Dit is ook de term die je op de koopovereenkomst zult vinden.

Signaleer je gebreken ná aankoop van het huis dan spreken we uiteraard wel van verborgen gebreken. Zoals gezegd, koop je elke woning in principe inclusief alle gebreken. Ook de verborgen. Maar er zijn uitzonderingen:

Ernstig gebrek
Is het verborgen gebrek een zogenaamd ‘ernstig gebrek’? En was je hier als koper niet bekend mee? Dan kan het zijn dat de verkoper aansprakelijk is! Een dergelijk ernstig gebrek staat het ‘normale gebruik’ van een woonhuis in de weg. Normaal gebruik van de woning wordt omschreven als: de mogelijkheid om op een veilige manier in het huis te wonen, met redelijke mate van duurzaamheid, zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Ouderdom en prijs van de woning spelen ook een rol wanneer bepaald wordt of een gebrek het normale gebruik van de woning aantast.

Niet gemeld gebrek
Heeft het huis verborgen gebreken waar de verkoper vóór de verkoop al vanaf wist, maar heeft de verkoper deze gebreken niet vermeld? Dan is de mededelingsplicht geschonden en is de verkoper mogelijk aansprakelijk. Ook als de gebreken het normale gebruik van de woning niet in de weg staan!

https://www.nvm.nl/wonen/kopen/verborgen-gebreken/

[Sissors]

Tom-Z schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 17:12:
[...]

Natuurlijk is het geen of. Het is en.

Stel je eens voor: Je bezichtigt een huis, het dak staat zichtbaar op instorten. Vervolgens zou je de verkoper aansprakelijk kunnen stellen daarvoor?

Sorry maar je zit er hier echt naast. Behalve bovenstaande, hier nog een duidelijkere bron: https://www.consumentenbond.nl/huis-kopen/verborgen-gebreken

Er zijn twee situaties waarbij het een verborgen gebrek voor rekening van de verkoper is. En één daarvan is dus dat het zodanig ernstig is dat je er niet in kan wonen, en dan is er niet noodzaak dat de verkoper er vanaf wist. Uiteraard zijn er altijd uitzonderingen, als je een huis verkoopt als bouwval, dan kan je daarna niet klagen dat het een bouwval is als koper. Maar als jij een huis koopt wat op het oog normaal is, en waar de verkoper zich van geen kwaad bewust is, en toch blijkt hij onbewoonbaar te zijn, dan moet de verkoper betalen.

En het andere geval is dus als de verkoper ervan af wist, en het verborgen heeft. En daarvoor hoeft het absoluut niet te betekenen dat een huis onbewoonbaar erdoor is. Als dat zo zou zijn dan zou een verkoper echt bijna overal mee weg kunnen komen.

[Tom-Z]

Sissors schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 18:58:
[...]

Sorry maar je zit er hier echt naast. Behalve bovenstaande, hier nog een duidelijkere bron: https://www.consumentenbond.nl/huis-kopen/verborgen-gebreken

Er zijn twee situaties waarbij het een verborgen gebrek voor rekening van de verkoper is. En één daarvan is dus dat het zodanig ernstig is dat je er niet in kan wonen, en dan is er niet noodzaak dat de verkoper er vanaf wist.
[...]
En het andere geval is dus als de verkoper ervan af wist, en het verborgen heeft. En daarvoor hoeft het absoluut niet te betekenen dat een huis onbewoonbaar erdoor is. Als dat zo zou zijn dan zou een verkoper echt bijna overal mee weg kunnen komen.

Nee. Een verborgen gebrek is per definitie een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat én dat niet kenbaar was voor de koper. Iedere competente jurist weet dat.

De andere situatie waar jij aan denkt (en die de consumentenbond voor het gemak - alhoewel dat niet juist is - ook maar op de pagina "verborgen gebrek" geeft genoemd) is dwaling; het ongeoorloofd zwijgen van de wederpartij. Dat is écht iets anders dan een "verborgen gebrek". Het heeft ook niets met verbergen te maken.

Een verborgen gebrek is qua bewijslast vrij makkelijk. Je moet stellen (en zonodig bewijzen) dat het gebrek aan normaal gebruik staat en dat je dat niet (behoorde te) weten. Je beroepen op dwaling is veel moeilijker, en het is bij lange na niet voldoende dat er een gebrek is en dat de verkoper dat niet gemeld heeft. De NVM, die @Nnoitra aanhaalt, schrijft niet voor niets "[...] is de verkoper mogelijk aansprakelijk".
De verkoper hoeft (natuurlijk) niet letterlijk ieder los schroefje en iedere klemmende deur te melden. Het moet dan in ieder geval om dingen gaan die van belang waren voor het totstandkomen van de overeenkomst én die naar verkeersopvattingen door de verkoper moesten worden medegedeeld. TS moet dan hard gaan maken dat het fietsenrek van dusdanig belang voor hem was dat hij het huis niet (voor deze prijs) had gekocht als hij had geweten dat de deur van het fietsenrek klemde.

Dat met die schimmel/vocht is wel een dingetje en ik denk dat TS daar wel wat mee kan. Maar die ovenlade en het fietsenrek, dat zijn zeker geen verborgen gebreken en een beroep op dwaling is al helemaal kansloos.

[Nnoitra]

Tom-Z schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 19:42:
[...]

Nee. Een verborgen gebrek is per definitie een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat én dat niet kenbaar was voor de koper. Iedere competente jurist weet dat.

De andere situatie waar jij aan denkt (en die de consumentenbond voor het gemak - alhoewel dat niet juist is - ook maar op de pagina "verborgen gebrek" geeft genoemd) is dwaling; het ongeoorloofd zwijgen van de wederpartij. Dat is écht iets anders dan een "verborgen gebrek". Het heeft ook niets met verbergen te maken.

Een verborgen gebrek is qua bewijslast vrij makkelijk. Je moet stellen (en zonodig bewijzen) dat het gebrek aan normaal gebruik staat en dat je dat niet (behoorde te) weten. Je beroepen op dwaling is veel moeilijker, en het is bij lange na niet voldoende dat er een gebrek is en dat de verkoper dat niet gemeld heeft. De NVM, die @Nnoitra aanhaalt, schrijft niet voor niets "[...] is de verkoper mogelijk aansprakelijk".
De verkoper hoeft (natuurlijk) niet letterlijk ieder los schroefje en iedere klemmende deur te melden. Het moet dan in ieder geval om dingen gaan die van belang waren voor het totstandkomen van de overeenkomst én die naar verkeersopvattingen door de verkoper moesten worden medegedeeld. TS moet dan hard gaan maken dat het fietsenrek van dusdanig belang voor hem was dat hij het huis niet (voor deze prijs) had gekocht als hij had geweten dat de deur van het fietsenrek klemde.

Dat met die schimmel/vocht is wel een dingetje en ik denk dat TS daar wel wat mee kan. Maar die ovenlade en het fietsenrek, dat zijn zeker geen verborgen gebreken en een beroep op dwaling is al helemaal kansloos.

Je kunt wel door blijven gaan, maar ik ga er gemakshalve even van uit dat de NVM beter is in het interpreteren en uitleggen van zaken waar ze zelf over gaan dan jij.
Daarom quote ik het nóg een keer voor je:

Heeft een woning gebreken die je bij aankoop niet kon zien, maar waar je na aankoop wel last van hebt? En waren zowel koper als verkoper niet op de hoogte van deze gebreken aan de koopwoning? Dan noemen we dat in de volksmond ‘verborgen gebreken’. Echter, de officiële term is ‘onzichtbare gebreken’. Dit is ook de term die je op de koopovereenkomst zult vinden.

Jij gooit de term "verhaalbaar" er bij in. Prima, maar dat doet niets af aan of iets een verborgen gebrek is ja of nee.
Je hebt verhaalbare en niet verhaalbare verborgen gebreken. Dat wordt ook héél duidelijk door de NVM in dat verhaal uitgelegd.

Maar neem anders gerust even contact op met de NVM om ze te wijzen op hun foute interpretatie en uitleg.
Ik zie een gecorrigeerde tekst dan tzt wel op hun site verschijnen.

PS: laat ze dan ook even deze "veel gestelde vragen" aanpassen op dezelfde site.

Wat zijn verborgen gebreken in een huis?

Verborgen gebreken zijn gebreken die je bij aankoop niet kunt zien, waar je na aankoop wel last van hebt én waarvan zowel koper als verkoper voor de aankoop niet op de hoogte waren.

Wat is een ernstig verborgen gebrek?

Een ernstig (verborgen) gebrek is een gebrek dat het ‘normale gebruik’ van een woonhuis in de weg staat. Door het gebrek is het niet mogelijk om op een veilige manier in het huis te wonen (met redelijke mate van duurzaamheid), zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij het bepalen of een gebrek het normale gebruik van de woning aantast, spelen ook ouderdom en prijs van de woning een rol.

Wat als er pas gebreken optreden na de aankoop van mijn woning?

In principe koop je een bestaand huis inclusief alle gebreken en dus komen deze voor jouw rekening. Ook de verborgen. Maar er zijn uitzonderingen. In het geval van een zogenaamd ‘ernstig gebrek’ of bij schending van de mededelingsplicht, kan de verkoper aansprakelijk zijn.

[Sissors]

Tom-Z schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 19:42:
[...]

Nee. Een verborgen gebrek is per definitie een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat én dat niet kenbaar was voor de koper. Iedere competente jurist weet dat.

Zo wordt het makkelijk. Ik kan je een hele reeks website geven die wat ik schrijf onderbouwen, en jouw argument is dat elke competente jurist weet dat jij gelijk hebt. Goed.

Dat met die schimmel/vocht is wel een dingetje en ik denk dat TS daar wel wat mee kan. Maar die ovenlade en het fietsenrek, dat zijn zeker geen verborgen gebreken en een beroep op dwaling is al helemaal kansloos.

Jij wil stellen dat je niet normaal in een huis kan wonen vanwege wat vochtschade?

[Roderiktweaker]

Ik weet niet of het wat uit maakt maar wat is het bouwjaar van het huis? Ik kan mij voorstellen dat je bij een oud huis wel enige gebreken kunt verwachten. (in tegenstelling tot nieuwbouw)

Ik zou mij vooral richten op de vocht schade en waar dat vandaan komt en hoeveel het kost om op te lossen. Dat een slot niet goed werkt is uiteraard geen verborgen gebrek.

[ Voor 40% gewijzigd door Roderiktweaker op 13-09-2022 20:28 ]

[Nnoitra]

Roderiktweaker schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 20:22:
Ik weet niet of het wat uit maakt maar wat is het bouwjaar van het huis? Ik kan mij voorstellen dat je bij een oud huis wel enige gebreken kunt verwachten. (in tegenstelling tot nieuwbouw)

Ik zou mij vooral richten op de vocht schade en waar dat vandaan komt en hoeveel het kost om op te lossen. Dat een slot niet goed werkt is uiteraard geen verborgen gebrek.

Daarom heb je voor oudere huizen dan ook weer de Ouderdoms Clausule, die afhankelijk van hoe dit opgesteld is de verkoper vrijwaart van alle gebreken (verborgen of niet) m.u.v. de ernstige (welke impact op bewoonbaarheid hebben) of alleen de gebreken gerelateerd aan ouderdom .

[Freakertje]

Sissors schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 20:08:
Jij wil stellen dat je niet normaal in een huis kan wonen vanwege wat vochtschade?

Wanneer dat vocht een dusdanige verzwakking van de constructie geeft (doorgerotte dragende balken) of een leuke flora geeft (zwarte schimmel) dan kan het wel degelijk dusdanig ernstig zijn dat je beter niet in dat huis bent.

Los daarvan... leuk dat jullie het juridische gevecht hier tot in den treure uitvechten, maar zullen we naar de hulpvraag van de TS kijken? Het staat hem toch vrij om richting de verkopend makelaar te gaan met zijn bevindingen? En zijn rechtsbijstand te consulteren? Ik mag hopen dat daar voldoende professionele mensen rondlopen om de TS verder te helpen, zodat wij toetsenbordridders niet hele pagina's vol hoeven te gooien met theoretische strijd en daarmee de TS wegjagen. Uiteraard mag je altijd een eigen topic starten als je het theoretische tot in de punt en komma uitgevochten wilt zien Misschien is de praktijk wel veel onverwachter en staat de verkoper wel degelijk open om mee te denken / een reparatie nog uit te (laten) voeren. Weten wij veel, wij kennen die persoon helemaal niet...
Het is natuurlijk wel goed om bedenkingen mee te geven, zodat de TS weet dat het ook kan aflopen dat hij met de gebakken peren zit en er toch zelf voor moet opdraaien. Met die risico analyse kan TS dan zelf bepalen of hij er überhaupt werk van wil gaan maken of zijn verlies neemt. En algemene gevoel hier in het topic is dat voor punt 3 het contact opnemen op een nette manier zeker geen verkeerd ding is.

Sorry hoor, maar volgens mij is de TS gewoon niet meer met bovenstaande geholpen. Allicht dat we daarom ook niks meer horen van hem. Ik hoop van harte dat we van @mmmmmark nog even terug horen hoe het verder is gegaan en of hij nog met vragen zit, maar ik vrees dat we in het ongewis zullen blijven. Please proof me wrong

[Tom-Z]

Nnoitra schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 20:06:
[...]


Je kunt wel door blijven gaan, maar ik ga er gemakshalve even van uit dat de NVM beter is in het interpreteren en uitleggen van zaken waar ze zelf over gaan dan jij.

Ja, sorry, dat was misschien niet mijn beste post ooit, maar wat de NVM schrijft is innerlijk tegenstrijdig.

Heeft een woning gebreken die je bij aankoop niet kon zien, maar waar je na aankoop wel last van hebt? En waren zowel koper als verkoper niet op de hoogte van deze gebreken aan de koopwoning? Dan noemen we dat in de volksmond ‘verborgen gebreken’.
[...]
Heeft het huis verborgen gebreken waar de verkoper vóór de verkoop al vanaf wist, maar heeft de verkoper deze gebreken niet vermeld?

Hoe kan een huis een verborgen gebreken hebben waar de koper voor verkoop al vanaf wist, als volgens de NVM een verborgen gebrek iets is waar de verkoper niet van wist? Als de NVM het al niet consistent kan doen, komen we er hier ook niet uit.

In bijvoorbeeld deze uitspraak maakt de rechtbank onderscheid tussen dwaling (5.1 t/m 5.3) waar het verzwijgen door de verkoper onder valt, en verborgen gebrek (5.4 t/m 5.6) waar het belemmeren van het normale gebruik onder valt. Dat is hoe ik het zou indelen, dus misschien moet de conclusie maar zijn dat er niet één exacte definitie van is?

Sissors schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 20:08:
[...]

Jij wil stellen dat je niet normaal in een huis kan wonen vanwege wat vochtschade?

Niet de vochtschade an sich maar als er er nog steeds lekkage is dan is dat waarschijk wel een verborgen gebrek omdat dat het normale gebruik van de woning in de weg staat. Het niet noemen van (recente) vochtproblemen zou ook dwaling kunnen opleveren.

[Sissors]

Freakertje schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 22:59:
[...]

Wanneer dat vocht een dusdanige verzwakking van de constructie geeft (doorgerotte dragende balken) of een leuke flora geeft (zwarte schimmel) dan kan het wel degelijk dusdanig ernstig zijn dat je beter niet in dat huis bent.

We hebben het over vocht schade. Dat kan je altijd in het extreme doortrekken, dat is hier niet het geval.

Uiteraard mag je altijd een eigen topic starten als je het theoretische tot in de punt en komma uitgevochten wilt zien Misschien is de praktijk wel veel onverwachter en staat de verkoper wel degelijk open om mee te denken / een reparatie nog uit te (laten) voeren. Weten wij veel, wij kennen die persoon helemaal niet...

TS komt hier een vraag stellen of het een verborgen gebrek is of niet. Wij geven antwoord daarop. Waarom zouden we een nieuwe topic moeten starten om hem antwoord te geven?

[Nnoitra]

Tom-Z schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 23:04:
[...]

Ja, sorry, dat was misschien niet mijn beste post ooit, maar wat de NVM schrijft is innerlijk tegenstrijdig.

[...]

Hoe kan een huis een verborgen gebreken hebben waar de koper voor verkoop al vanaf wist, als volgens de NVM een verborgen gebrek iets is waar de verkoper niet van wist? Als de NVM het al niet consistent kan doen, komen we er hier ook niet uit.

De NVM is consistent. Wellicht staat het er wat lastig, dat kan
Als de verkoper en koper het weten: geen verborgen gebrek.
Als de verkoper het weet maar de koper niet: een voor de koper (moedwillig verzwegen) verborgen gebrek .
Als de verkoper én koper van niets weten: een verborgen gebrek voor beide.

In bijvoorbeeld deze uitspraak maakt de rechtbank onderscheid tussen dwaling (5.1 t/m 5.3) waar het verzwijgen door de verkoper onder valt, en verborgen gebrek (5.4 t/m 5.6) waar het belemmeren van het normale gebruik onder valt. Dat is hoe ik het zou indelen, dus misschien moet de conclusie maar zijn dat er niet één exacte definitie van is?

Nee, jij wou de NVM erbij halen als waarheid, gaan we dat doen ook.
De NVM stelt duidelijk wat een verborgen gebrek is.
In dat voorbeeld is het verborgen gebrek dan toevallig door de eiser als een ernstige aangemerkt; één die het normale gebruik belemmert. Maar dat hoeft niet, het kan ook een "niet ernstig" gebrek zijn.
Wanneer is sprake van dwaling? Hiervoor is vereist dat de verkoper (of diens makelaar) voorafgaand aan de koop aan de koper een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven. Gebreken zijn bijvoorbeeld niet of onvolledig gemeld. Dwaling kan dus de reden voor een verborgen gebrek zijn, een gebrek waar de verkoper weet van had.
In die zitting, zijn het 2 separate issues; het "verbergen van een gebrek" en het gebrek zelf.

Niet de vochtschade an sich maar als er er nog steeds lekkage is dan is dat waarschijk wel een verborgen gebrek omdat dat het normale gebruik van de woning in de weg staat. Het niet noemen van (recente) vochtproblemen zou ook dwaling kunnen opleveren.

Als er eerder al schimmel was en er vlak van te voren nog ff snel een laag verf overheen is gekwakt, dan is dat bewust een gebrek verbergen en kun je van dwaling spreken.
Je zou ook van dwaling kunnen spreken als @mmmmmark specifiek naar het vochtprobleem heeft gevraagd en de verkoper heeft gezegd dat het voor de overdracht opgelost zou zijn of dat er geen probleem is..


In dit geval zou @mmmmmark z'n punt 3) een verborgen gebrek kunnen zijn.
@mmmmmark spreekt van ' net voordat we kochten van binnen "snel geverfd" ' en ' Dit was uiteraard niet zo toen we het kochten '. Dat is nogal vaag.
De tijdslijnen zijn hier belangrijk.
Wanneer zat alles nog strak in de verf? Was dat tijdens het bezichtigen, was dat bij de laatste inspectie vlak voor de overdracht?
Dat ' net voordat jullie kochten snel geverfd', wanneer was dat? Voor het bezichtigen, voor de overdracht?

Als de schimmel en/of vochtproblemen tijdens de bezichtiging waarneembaar hadden kunnen zijn, is er niet goed inspecteert en heeft @mmmmmark niet voldoende aan z'n onderzoeksplicht voldaan.
En als de verf al bladerde en de schimmel bij de laatste inspectie er al op zat, had er op dat moment een melding van gemaakt moeten worden.

Stel dat @mmmmmark netjes aan z'n onderzoeksplicht heeft voldaan en het net vóór de bezichtiging is geverfd, dan is het een verborgen gebrek. Maar het gaat een lastig verhaal worden om te bewijzen dat de verkoper er van af wist en het moedwillig heeft verborgen en zo de schade te kunnen verhalen.
Wellicht heeft ie mazzel en is het aan te tonen door middel van kleurverschil van alleen die hoeken ten opzichte van de overige oppervlakte ofzo. Dat alleen die plekken/hoeken een likje verf hebben gekregen.
Anders kan de verkoper net zo goed zeggen dat ie ook van niets wist. Dan kun je het niet bewijzen en is het niet verhaalbaar.

En dan hangt het nog af van overige bepalingen in het koopcontract zoals een ouderdomsclausule. In dat geval moet de schimmel en bladerende verf al het normale gebruik belemmeren, anders is het ook niet te verhalen.

[ Voor 15% gewijzigd door Nnoitra op 14-09-2022 01:28 ]

[mmmmmark]

Dank voor alle reacties:)

Voor de duidelijkheid, ik weet niet zeker of er vlak voor de bezichtingen geschilderd is. Dit vermoed ik omdat het wel heel toevallig is dat de verf nu net begint af te bladeren. Tevens is de trap ook even snel bijgewerkt want daar gaat de verf ook vanf net als van de deuren (1 laagje verf volgens mij). Net als de keuken, waar we later ontdekten dat waar het fineer op de hoeken van het hout kapot is, er is gefefd zodat dit niet op valt. Dat geeft wel het vermoeden dat er voor de verkoop allerlei dingen zijn weggewerkt. Opzich niet erg en ook logisch maar als dat schimmel verbergt is het een ander verhaal natuurlijk.

Volgens de verkoper heeft hij het voor het laatst in 2015 laten schilderen...

We wonen er nu sinds eind juli, dus dat is zeker geen 4 maanden, 1,5 maand.

De lade is irritant, hadden we wellicht kunnen zien, maar wie gaat nu alles in huis open en dicht doen bij een keuring, dat is niet te doen.

De suggestie om de keurder te laten terugkomen is zeker een goede, ga ik proberen.

[finsdefis]

mmmmmark schreef op woensdag 14 september 2022 @ 13:26:
Dank voor alle reacties:)

Voor de duidelijkheid, ik weet niet zeker of er vlak voor de bezichtingen geschilderd is. Dit vermoed ik omdat het wel heel toevallig is dat de verf nu net begint af te bladeren. Tevens is de trap ook even snel bijgewerkt want daar gaat de verf ook vanf net als van de deuren (1 laagje verf volgens mij). Net als de keuken, waar we later ontdekten dat waar het fineer op de hoeken van het hout kapot is, er is gefefd zodat dit niet op valt. Dat geeft wel het vermoeden dat er voor de verkoop allerlei dingen zijn weggewerkt. Opzich niet erg en ook logisch maar als dat schimmel verbergt is het een ander verhaal natuurlijk.

Volgens de verkoper heeft hij het voor het laatst in 2015 laten schilderen...

We wonen er nu sinds eind juli, dus dat is zeker geen 4 maanden, 1,5 maand.

De lade is irritant, hadden we wellicht kunnen zien, maar wie gaat nu alles in huis open en dicht doen bij een keuring, dat is niet te doen.

De suggestie om de keurder te laten terugkomen is zeker een goede, ga ik proberen.

Hopelijk hebben ze in de haast het huis toonbaar te maken gewoon niet goed geverfd en is het achterliggende vochtprobleem opgelost. Staat daar iets over in de vragenlijst voor de verkopers? Wij hebben bij onze verkoop bijvoorbeeld erin gezet dat er een lekkage was en dat deze gerepareerd is.

[FRANQ]

Ik verbaas me er elke keer over hoe mensen de kleinste probleempjes opblazen tot een verborgen gebrek waar experts bijgehaald moeten worden en de rechtsbijstandsverzekeraar etc.

Ik vind de escalerende discussies bij dit soort vragen ook helemaal niet bijdragen aan de vraag van de topicstarter.

Wat ik geleerd heb uit de diverse tweakers topics over dit soort zaken.
Als ik ooit mijn huis verkoop, strip ik hem helemaal kaal.
Of misschien verkoop ik het als bouwgrond, misschien is er een schroefkop van een gipsplaatschroef dolgedraaid ergens...

En zet ik in de clausule dat een toekomstig koper de afgelopen 10 jaar en de aankomende 20 jaar geen tweakers lid mag zijn of zijn geweest.

[mmmmmark]

Ik ga dnek ik een vochtmeter bestellen om te kijken of er vocht in het hout zit of niet. De bouwtechnische keurder komt niet meer terug, bedankt voor diegene die die tip gaf, was het proberen waard.

Mbt de la, ik ben op marktplaats aan het kijken voor een tweede hands, die zijn ongeveer 50 euro. Dus daar alleen wil ik geen problemen voor gaan maken. Maar als het vocht dan toch een groter probleem is kan ik net zo goed alles gelijkertijd meenemen. Wat er overigens kapot is dat de la niet meer dicht gaat, steekt 4 cm uit. We gebruiken de la niet maar het ziet er niet uit zo.

[ Voor 12% gewijzigd door mmmmmark op 14-09-2022 17:59 ]

[mmmmmark]

Nog even een update, we hadden ook al 3 keer in 1,5 maand een verstopping van de afvoer in de keuken. Elke keer was he tnog te verhelpen met ontstopper maar nu niet meer. Keukenlades weggehaald zie ik het volgende; staat al een "lekopvangbakje" helemaal vol en de vloer ook helemaal vochtig en nat daar. Gelukkig net op tijd open gemaakt.

Nu dit er ook nog bij zit ga ik toch mijn rechtsbijstand verzkering maar even bellen b

[Rostares]

mmmmmark schreef op donderdag 15 september 2022 @ 08:40:
Nog even een update, we hadden ook al 3 keer in 1,5 maand een verstopping van de afvoer in de keuken. Elke keer was he tnog te verhelpen met ontstopper maar nu niet meer. Keukenlades weggehaald zie ik het volgende; staat al een "lekopvangbakje" helemaal vol en de vloer ook helemaal vochtig en nat daar. Gelukkig net op tijd open gemaakt.

Nu dit er ook nog bij zit ga ik toch mijn rechtsbijstand verzkering maar even bellen b[Afbeelding]

Als je dat soort 'grapjes' tegenkomt dan geeft dat niet veel vertrouwen voor de overige zaken waar je nog twijfels over hebt. Echt belachelijk dat, dat soort zaken niet zijn gemeld want dit zou sowieso naar voren komen bij een iets nadere inspectie. Dit is volgens mij wel een schoolvoorbeeld van een 'verborgen' gebrek waarvan de verkoper op de hoogte zou moeten zijn.

Succes in ieder geval met de vervolgstappen.

[Harrie_]

FRANQ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 15:58:
Ik verbaas me er elke keer over hoe mensen de kleinste probleempjes opblazen tot een verborgen gebrek waar experts bijgehaald moeten worden en de rechtsbijstandsverzekeraar etc.

Ik vind de escalerende discussies bij dit soort vragen ook helemaal niet bijdragen aan de vraag van de topicstarter.

Wat ik geleerd heb uit de diverse tweakers topics over dit soort zaken.
Als ik ooit mijn huis verkoop, strip ik hem helemaal kaal.
Of misschien verkoop ik het als bouwgrond, misschien is er een schroefkop van een gipsplaatschroef dolgedraaid ergens...

En zet ik in de clausule dat een toekomstig koper de afgelopen 10 jaar en de aankomende 20 jaar geen tweakers lid mag zijn of zijn geweest.

Ik moest lachen

Ik vind het af en toe ook wat overdreven wanneer ik hier topics voorbji zie komen waarbij kopers de verkoper aansprakelijk willen stellen voor verborgen gebreken als het gaat om reparaties van 50 of 100 euro, dat hoort er nu eenmaal een beetje bij.

Dat gezegd hebbende, ik snap ergens ook wel weer dat mensen die nu (of de afgelopen jaren) gekocht hebben en de absolute hoofdprijs hebben betaald voor een woning, daarvoor in de plaats ook wel verwachten dat er niet allerlei kleine mankementjes opduiken. Dan wordt het ook meer een principe kwestie.

TS snap ik in deze wel als je de foto uit de OP ziet en nu ook weer bovenstaande post van die verborgen 'lekkage' achter de lades. Ik snap in deze verkoper ook niet want als ik die situatie bekijk van dat lekbakje onder de gootsteen, dan kan ik me niet aan de indruk onttrekken dat zoiets met een paar honderd euro max. gewoon opgelost zou zijn.

Ik heb zelf 6 jaar terug een woning verkocht waarbij de knoppen van de kookplaat om de haverklap haperden. Hier had ik zelf mee 'leren leven' en wist inmiddels die knoppen tot de millimeter nauwkeurig te bedienen, maar heb die kookplaat vervangen door een budgetmodel van 250 euro oid vlak voordat ik de woning in de verkoop deed. Als koper vang je enkele tonnen (en in de huidige tijd zit daar vaak nog een dikke winstmarge bij), dan heb je toch geen zin in dit soort geouwehoer? Bij verkoop in de huidigerecente markt iedere laatste euro eruit persen, maar dit soort kleine mankementen niet oplossen en mooi je mond over houden...

[FRANQ]

mmmmmark schreef op donderdag 15 september 2022 @ 08:40:
Nog even een update, we hadden ook al 3 keer in 1,5 maand een verstopping van de afvoer in de keuken. Elke keer was he tnog te verhelpen met ontstopper maar nu niet meer. Keukenlades weggehaald zie ik het volgende; staat al een "lekopvangbakje" helemaal vol en de vloer ook helemaal vochtig en nat daar. Gelukkig net op tijd open gemaakt.

Nu dit er ook nog bij zit ga ik toch mijn rechtsbijstand verzkering maar even bellen b[Afbeelding]

Misschien ook degene maar aanklagen die de keuring gedaan heeft, want hierbij zie je in een oogopslag dat het niet klopt.

Leidingen niet gebeugeld "hangt" aan het flexibel.
De slang vanaf de overstort zit in een afvoerbuis geboord en gekit
waarschijnlijk lekt die aansluiting elke keer als je de wasbak leeg laat lopen of de vaatwasser leeg pompt.

Harrie_ schreef op donderdag 15 september 2022 @ 09:01:
[...]


Ik moest lachen

Ik vind het af en toe ook wat overdreven wanneer ik hier topics voorbji zie komen waarbij kopers de verkoper aansprakelijk willen stellen voor verborgen gebreken als het gaat om reparaties van 50 of 100 euro, dat hoort er nu eenmaal een beetje bij.

Dat gezegd hebbende, ik snap ergens ook wel weer dat mensen die nu (of de afgelopen jaren) gekocht hebben en de absolute hoofdprijs hebben betaald voor een woning, daarvoor in de plaats ook wel verwachten dat er niet allerlei kleine mankementjes opduiken. Dan wordt het ook meer een principe kwestie.

Mijn reactie was ook niet richting de TS, maar naar de overige escalerende reacties.
Er staan maar een hand vol reacties tussen die nut hebben en of goed advies geven.
De rest is benzine op het vuur aan het gooien door onwetendheid.

Dat je 6 ton voor een rijtjeshuis dat 12 jaar geleden 2-2,5 ton kostte en in de jaren 90 voor minder dan 1ton aan de eerste eigenaar verkocht is, dat doen mensen natuurlijk helemaal zelf.
Ja de markt is verziekt, en je zal wel moeten als je een dak op je hoofd wil.
Maar je moet niet verwachten dat dan alles in orde is.

Het blijft een huis van enkele tientallen jaren oud met een gebruikte (oude) keuken en verouderde installatie.
Waarschijnlijk hebben er al 4 eigenaars in geklust. Iedereen doet dat naar zijn eigen eer en geweten goed.
(er is dus prutswerk van verschillende eigenaren)

TS snap ik in deze wel als je de foto uit de OP ziet en nu ook weer bovenstaande post van die verborgen 'lekkage' achter de lades. Ik snap in deze verkoper ook niet want als ik die situatie bekijk van dat lekbakje onder de gootsteen, dan kan ik me niet aan de indruk onttrekken dat zoiets met een paar honderd euro max. gewoon opgelost zou zijn.

Eens dat dat prutswerk is.

En die lekkage bij de lichtkoepel moet ook wat mee.

Maar dat haakje van de warmhoudlade kan je zelf ook oplossen.
Het is niet nieuw, en misschien heeft de reparatie jaren prima gefunctioneerd.

De zware fietsenstalling deur/klep had hij zelf kunnen merken bij bezichtiging.
(ik vraag me dan weer af of hij er überhaupt mag staan)

Ik heb zelf 6 jaar terug een woning verkocht waarbij de knoppen van de kookplaat om de haverklap haperden. Hier had ik zelf mee 'leren leven' en wist inmiddels die knoppen tot de millimeter nauwkeurig te bedienen, maar heb die kookplaat vervangen door een budgetmodel van 250 euro oid vlak voordat ik de woning in de verkoop deed. Als koper vang je enkele tonnen (en in de huidige tijd zit daar vaak nog een dikke winstmarge bij), dan heb je toch geen zin in dit soort geouwehoer? Bij verkoop in de huidigerecente markt iedere laatste euro eruit persen, maar dit soort kleine mankementen niet oplossen en mooi je mond over houden...

Ja eens.
Maar soms weet je ook gewoon niet meer dat je ergens een tijdelijke ( en dus permanente ) fix gedaan hebt.

[ Voor 57% gewijzigd door FRANQ op 15-09-2022 09:19 ]

[JanB]

Ik zou eerst even contact opnemen met je aankoop makelaar om te overleggen hoe hier mee om te gaan.

[Rostares]

FRANQ schreef op donderdag 15 september 2022 @ 09:06:
[...]


Misschien ook degene maar aanklagen die de keuring gedaan heeft, want hierbij zie je in een oogopslag dat het niet klopt.

Leidingen niet gebeugeld "hangt" aan het flexibel.
De slang vanaf de overstort zit in een afvoerbuis geboord en gekit
waarschijnlijk lekt die aansluiting elke keer als je de wasbak leeg laat lopen of de vaatwasser leeg pompt.

.

Dat zou je verwachten, maar het lijkt op de officiële installatie instructie van een Quooker (zie installatiefilmpjes)

https://www.youtube.com/watch?v=VF_38XtWZ3c

https://www.youtube.com/watch?v=v8CI9u7kmkg

Vindt het zelf ook niet een hele nette oplossing, maar snap wel dat vanuit bestaande installaties er niet altijd een mogelijkheid is om de gehele afvoer te vervangen (wat wel de mooiste oplossing zou zijn)

[Tom-Z]

Rostares schreef op donderdag 15 september 2022 @ 08:58:
[...]

Dit is volgens mij wel een schoolvoorbeeld van een 'verborgen' gebrek waarvan de verkoper op de hoogte zou moeten zijn.

Het is niet verborgen. TS had dit bij de bezichtiging kunnen zien als hij het keukenkastje had geopend.

[Rostares]

Tom-Z schreef op donderdag 15 september 2022 @ 14:24:
[...]

Het is niet verborgen. TS had dit bij de bezichtiging kunnen zien als hij het keukenkastje had geopend.

Nou ik weet niet hoor, maar de TS zegt dat die om het zichtbaar te krijgen de lades van de keukenkast eruit heeft moeten halen. Lijkt mij niet een handeling die je standaard uitvoert bij een keuring of aankoop van een huis?

[FRANQ]

Rostares schreef op donderdag 15 september 2022 @ 13:35:
[...]


Dat zou je verwachten, maar het lijkt op de officiële installatie instructie van een Quooker (zie installatiefilmpjes)

https://www.youtube.com/watch?v=VF_38XtWZ3c

https://www.youtube.com/watch?v=v8CI9u7kmkg

Vindt het zelf ook niet een hele nette oplossing, maar snap wel dat vanuit bestaande installaties er niet altijd een mogelijkheid is om de gehele afvoer te vervangen (wat wel de mooiste oplossing zou zijn)

Wat een kneuzen oplossing is dat dan.
Ik zou meer verwachten van zo'n bedrijf.

die overdruk klep zo hoog mogelijk monteren en dan gewoon via zo'n vaatwasser aansluiting onder de wasbak op het riool aansluiten lijkt me veel netter.

Overigens zit de krul/knoop niet in de slang bij TS, waardoor er mogelijk geen stankslot is.

[Freakertje]

Je kunt het overdreven vinden, maar wij overzien niet de hele situatie en als blijkt dat het hele dak van die lichtkoepel vervangen moet worden, omdat het door lekkage helemaal rot is, dan praten we niet meer over een honderdje of twee.
En als je dan niet correct gehandeld hebt conform de procedures is het helaas pindakaas, mag je zelf dokken, ook al was het een verborgen gebrek.

Wat is er mis met gewoon melden bij de verkopend makelaar en bij je rechtsbijstandverzekering? Die laatste zullen echt wel je zaak laten vallen als het echt maar klein bier blijkt te zijn. Maar als het wel één bak ellende is, heb je wel de correcte paden bewandeld en sta je al een stukje sterker. Zij zijn de pro's, wij alleen maar de leken die meningen geven op basis van kleine brokjes informatie.

Hoe weet jij op basis van deze foto's dat het slechts een klein probleempje is?

@mmmmmark heb je al eens op het dak zelf kunnen kijken of er iets aan de hand is?
Heb je er al iemand bij gehad die kan beoordelen wat er nu exact aan de hand is (al dan niet via rechtsbijstand)? Hoe groot is het probleem / zijn de problemen nu echt?

[mmmmmark]

Tom-Z schreef op donderdag 15 september 2022 @ 14:24:
[...]

Het is niet verborgen. TS had dit bij de bezichtiging kunnen zien als hij het keukenkastje had geopend.

Oke, 2 grote lades leeghalen, lades uit de rails klikken, achterwand eruit halen en dat tijdens een bezichtiging. succes

[mmmmmark]

Freakertje schreef op donderdag 15 september 2022 @ 16:07:
Je kunt het overdreven vinden, maar wij overzien niet de hele situatie en als blijkt dat het hele dak van die lichtkoepel vervangen moet worden, omdat het door lekkage helemaal rot is, dan praten we niet meer over een honderdje of twee.
En als je dan niet correct gehandeld hebt conform de procedures is het helaas pindakaas, mag je zelf dokken, ook al was het een verborgen gebrek.

Wat is er mis met gewoon melden bij de verkopend makelaar en bij je rechtsbijstandverzekering? Die laatste zullen echt wel je zaak laten vallen als het echt maar klein bier blijkt te zijn. Maar als het wel één bak ellende is, heb je wel de correcte paden bewandeld en sta je al een stukje sterker. Zij zijn de pro's, wij alleen maar de leken die meningen geven op basis van kleine brokjes informatie.

Hoe weet jij op basis van deze foto's dat het slechts een klein probleempje is?

@mmmmmark heb je al eens op het dak zelf kunnen kijken of er iets aan de hand is?
Heb je er al iemand bij gehad die kan beoordelen wat er nu exact aan de hand is (al dan niet via rechtsbijstand)? Hoe groot is het probleem / zijn de problemen nu echt?

Dat was inderdaad mijn planning voor vandaag maar nu de keuken dus verstopt. Gaat lekker zo...Hopelijk morgen of het weekend...

[Tom-Z]

mmmmmark schreef op donderdag 15 september 2022 @ 17:34:
[...]


Oke, 2 grote lades leeghalen, lades uit de rails klikken, achterwand eruit halen en dat tijdens een bezichtiging. succes

Dat van die achterwand wist ik niet.
Maar lades eruit halen? Tja, er kan van je verwacht worden dat je de kruipruimte ingaat.

Deze uitspraak is misschien nog aardig:

Bij de koop van een woning is het niet zo dat elke onvolkomenheid aan de woning maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt [...]. De koper [...] zal [...] rekening moeten houden met een bepaalde mate van te verrichten achterstallig onderhoud [...]. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar - als hem ernaar wordt gevraagd - mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Gaat het om ernstige gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan, dan moet de verkoper indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen (mededelingsplicht).

[Kraakhelder]

mmmmmark schreef op donderdag 15 september 2022 @ 17:34:
[...]


Oke, 2 grote lades leeghalen, lades uit de rails klikken, achterwand eruit halen en dat tijdens een bezichtiging. succes

Iets wat kut geknutseld is, is niet meteen een verborgen gebrek.

[mmmmmark]

Kraakhelder schreef op donderdag 15 september 2022 @ 20:58:
[...]

Iets wat kut geknutseld is, is niet meteen een verborgen gebrek.

Dat zegt ook niemand, misschien even lezen en reageren op wat er gezegd wordt.

[mmmmmark]

Tom-Z schreef op donderdag 15 september 2022 @ 18:35:
[...]

Dat van die achterwand wist ik niet.
Maar lades eruit halen? Tja, er kan van je verwacht worden dat je de kruipruimte ingaat.

Deze uitspraak is misschien nog aardig:

[...]

De loodgieter komt vanmiddag dan is het hopelijk opgelost. Dan laat ik het er maar bij. Gisteren zelf lopen prutsen met een veer van 5 metr maar dat was niet afdoende om het te fixen..

[Kraakhelder]

mmmmmark schreef op vrijdag 16 september 2022 @ 10:58:
[...]


Dat zegt ook niemand, misschien even lezen en reageren op wat er gezegd wordt.

Volgens mij zeg jij aan de hand van dit stukje knutselwerk dat je je rechtsbijstand in gaat schakelen.
Ik neem aan dat dat voor een verborgen gebrek is.

[mmmmmark]

even update mbt verstopping. Loodgieter geweest, uitijndelijk in de kruipruimte de buis doorgezaagd en alles schoongehaald. Blijkt dat de afvoerbuis te groot is en "omhoog" loopt op sommige plekken. Moet vervangen worden.

[Draakje5]

Als de verkopers dat lekbakje geplaatst hadden en jou niet hebben geinformeerd is het toch gewoon een verborgen gebrek. In ieder geval had de verkopende partij daar een plicht.

In ieder geval zou ik dit met je eventuele aankoopmakelaar bespreken, aangezien er nog meer zaken zijn.

[Maestro.mosjuh]

Harrie_ schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 17:33:
Oh jee, een 'verborgen gebrek'-topic, dan komen er meestal busladingen users voor de dag die denken te weten wat een verborgen gebrek is.

[...]

Zoals alles is een woning ook onderhevig aan ouderdom en slijtage dus dat er dingen niet meer helemaal functioneren zoals vroeger, zoals een lade of een slotje, dat hoort er nu eenmaal bij. Dat had TS trouwens ook prima kunnen controleren en staat daarnaast normaal gebruik van de woning niet in de weg. Kwestie van helaas pindakaas.
[...]

Velen doen inderdaad alsof ze een nieuw huis kopen met nieuwe apparatuur en installaties... Dat is dus inderdaad niet het geval - het huis, de apparatuur en de installaties zijn gebruikt ("2e hands") en dat je bijbehorende verwachtingen mag hebben (dus bijv kleine gebreken aan apparatuur oid zijn te verwachten).
Dat wordt ook nog eens onderschreven door de gerechtelijke uitspraak die Tom-Z hierboven aanhaalt.

Daarnaast:
Let wel dat als je schade wil verhalen, je dit eerst bij de verkoper moet melden door hem aansprakelijk stellen en hem de mogelijkheid moet geven dit op te lossen (en/of samen tot een afspraak te komen).
Als jij eerst de schade verhelpt en daarna claimt: het was stuk, ik heb het gefixt, nu weer goed en nu moet je de schade a xxx euro betalen, dan vis je waarschijnlijk achter het net. (niet in de laatste plaats omdat je dan achteraf discussies krijgt over: ja maar was het wel stuk? En het had niet zoveel hoeven kosten want ik ken een mannetje die het voor de helft van de prijs doet - of in het geval van apparatuur: stel een apparaat voldoet niet aan de verwachting die je er van mag hebben, dan hoeft de verkoper het niet te vervangen door een nieuw apparaat, maar dat zou dan ook een 2ehands mogen zijn die de juiste eigenschappen bezit.)

Als laatste - goed om te zien dat de OP nog reageert in dit topic - kudo's daarvoor (vaak monden dit soort discussies uit in een heleboel mensen die input geven waarna de OP niets meer van zich laat horen).

[mmmmmark]

De loodgieter idd maar zelf laten komen. Voor die 100 euro ook geen zin in veel gedoe. Dak nog steeds bekijken. Die lade maar tweedehands scoren op marktplaats. Vevelend allemaal maar het gedoen niet waard tenzij er echt iets mis is met het dak..

[pentaw1nz]

mmmmmark schreef op maandag 19 september 2022 @ 23:06:
De loodgieter idd maar zelf laten komen. Voor die 100 euro ook geen zin in veel gedoe. Dak nog steeds bekijken. Die lade maar tweedehands scoren op marktplaats. Vevelend allemaal maar het gedoen niet waard tenzij er echt iets mis is met het dak..

Tis inderdaad een flinke opsomming van vervelende dingen zo, balen! Zeker als je ook vertrouwen hebt dat je een goed huis koopt, je hebt immers nog een keuring laten uitvoeren.

Alle dingen zijn imo dan weer net niet ernstig genoeg om er een zaak van te maken, maar je bent er wel druk mee zo.
Dat lekbakje slaat overigens nergens op en staat normaal gebruik wel in de weg. Dit zou een verborgen gebrek kunnen zijn, maar of je daar zin in hebt voor dat kleine bedrag...
Overigens wel herkenbaar hoor. Onze jaren 70 woning had meerdere dingen die gewoon echt niet klopten. Toen we de keuken sloopten na er 3 jaar te hebben gewoond schrokken we ons helemaal een hoedje. Er was flink wat afgeknutseld met de elektra en ook hier afvoeren die provisorisch aan elkaar waren gemaakt.

Hopelijk kun je alles fixen en daarna gewoon genieten van je huis!

[ Voor 7% gewijzigd door pentaw1nz op 20-09-2022 23:02 ]