Eisen verdeelsleutel aanpassen

[Kaaiman]

Dilemma waar een collegaatje van mij voorstaat en hoe ze het aan zou kunnen pakken. Nu heeft ze het altijd laten versloffen en weinig aandacht aan besteed, maar met de huidige energieprijzen wordt het echt relevant.

Ze woont in een appartement boven een kroeg, maar heeft geen eigen meter. Het gas en energieverbruik wordt na ratio gesplits. Dit is ooit bepaald ahv gemiddeld verbruik kroeg/m2 vs appartement/m2. (Zo staat het in het huurcontract, heb exacte getallen niet). Tot zover zou je dat kunnen verdedigen.

Vorige week kreeg ze een mail van de eigenaar dat het energiecontract per 1 januari afgaat lopen en er waarschijnlijk voor gekozen wordt varabel tarief te nemen. (Met waarschuwing flink meer kosten).

Nu betaalt ze in mijn ogen al een heel hoog bedrag aan gas/electriciteit.. zeker omdat veel van huis is en weinig stookt. Is er een mogelijkheid een andere verdeelsleutel af te dwingen? Belangrijk detail: eigenaar=/uitbater kroeg. Dus die is hier ook een partij.

Wat al gedaan:
1.) Ze heeft de eigenaar om een specificatie van alle kosten gevraagd. Het is mij bv niet 100% duidelijk of ze ook recht heeft op de heffingsenergiekorting (800 euro).. of dat dit gedeeld moet worden met de kroeg? (Per.aansluiting of per adres?)

2.) Ze was 2 weken op vakantie, en heeft toen op mijn advies de meterstand voor en na opgemeten + groepen omgezet.. om zo het jaarenergieverbruik van de kroeg x26.. en zo in te schatten hoe eerlijk het is.
Idem voor gas, maar daar heb je op dit moment zo weinig aan.

Nu de oneerlijkheid aan de verdeling.
Elke energiebeperkende maatregel die mijn collega doet, draagt maar weinig bij aan het totale stuk. Leuk als zij de tv op standy zet, maar als ze beneden een plasmatv kopen betaalt zij vrolijk mee.

Het gasverbruik is denk ik het grootste blok. Ze heeft een eigen ketel, dus zou de eigenaar imo een gasmeter kunnen plaatsen. Ze stookt vrijwel nooit (want dat doet de kroeg onder haar ), en betaalt in die zin onevenredig veel.

Wat zijn haar mogelijkheden? Behalve verhuizen . Ik vrees een beetje contract = contract. Maar zouden er mogelijkheden zijn om de verdeelsleutel aan te vechten. (Met gevolg kroegeigenaar gaat meer bloeden). Kan ze de eigenaar (verplichten) om separate meters te plaatsen.. of dmv slimme meter tot een eerlijker beeld te komen?

[Toke_gt]

Ze kan tussenmeters laten plaatsen, zodat ze in ieder geval inzicht heeft in haar verbruik en bewuster kan omgaan met energie en water. Met die meterstanden kan ze ook naar de verhuurder, maar dat is wel een moeizamere weg. Ze is immers afhankelijk van goodwill van de verhuurder om het op een andere manier aan te vliegen.

[Bulldock]

Ik zou zelf echt de aparte meters eisen. Dit stelt technisch niks voor. En anders zelf regelen. Dit gaat heel veel schelen.

[ Voor 4% gewijzigd door Bulldock op 03-09-2022 09:23 ]

[Kaaiman]

Bulldock schreef op zaterdag 3 september 2022 @ 09:22:
Ik zou zelf echt de aparte meters eisen. Dit stelt niks voor. En anders zelf regelen. Dit gaat heel veel schelen.

Dat dacht ik ook.. al kost dat natuurlijk geld, en wie betaalt dat (denk dat ze die er snel zelf uit heeft btw).
Maar dan nog.. contract=contract. De kroeguitbater gaat er op achteruit, of kan dit gedeelte geschrapt worden als er een eerlijkere verdelingsbeeld is.

[Tazzios]

Of wat in het contract staat ook wettelijk mag is misschien ook nog een aardige vraag.
Of hoe het op papier gesplitst is, meerdere adressen achter 1 meter vind de netbeheerder ook niet goed.

[Juup]

Aandringen op tussenmeters.
Nu is het moment.

[Bulldock]

Uiteraard is goed overleg met de verhuurder de beste optie.

Als ik het goed heb kan de huurcommissie in zo'n geval toetsen op redelijkheid. En die zullen denk ik het afrekenen op daadwerkelijk verbruik altijd verplichten als de verdeelsleutel leidt tot een onredelijke situatie.

[Tazzios]

Even wat rond gezocht:

Verdeling van de kosten
verdeling op basis van m2 lijkt niet heel vreemd te zijn. Bij alleen woningen lijkt mij dat valide. Een kroeg en een woning lijken mij echter niet vergelijkbaar, de huurcommissie kan hier dus nog wel wat van vinden.
https://huurgeschil.nl/ve...uit-op-werkelijke-kosten/

Vermindering van energiebelasting
Teruggave dient de verhuurder te regelen. Maar in deze situatie (er van uitgaande dat ze momenteel teruggave krijgen) is het vrij simpel: alle teruggave is voor het appartement gezien een kroeg er geen recht op heeft.
https://www.ebhlegal.nl/b...n-wie-betaalt-de-rekening

edit:
@Kaaiman je hebt gelijk
Kroeg heeft er toch ook recht op dacht bij verblijfsfunctie dat er alleen 'Objecten voor (al dan niet permanente) bewoning' ondervielen

[ Voor 16% gewijzigd door Tazzios op 04-09-2022 08:22 ]

[Kaaiman]

Tazzios schreef op zaterdag 3 september 2022 @ 10:52:
Even wat rond gezocht:

Verdeling van de kosten
verdeling op basis van m2 lijkt niet heel vreemd te zijn. Bij alleen woningen lijkt mij dat valide. Een kroeg en een woning lijken mij echter niet vergelijkbaar, de huurcommissie kan hier dus nog wel wat van vinden.
https://huurgeschil.nl/ve...uit-op-werkelijke-kosten/

Vermindering van energiebelasting
Teruggave dient de verhuurder te regelen. Maar in deze situatie (er van uitgaande dat ze momenteel teruggave krijgen) is het vrij simpel: alle teruggave is voor het appartement gezien een kroeg er geen recht op heeft.
https://www.ebhlegal.nl/b...n-wie-betaalt-de-rekening

Hoezo heeft een kroeg daar geen recht op? Is ook gewoon een verblijfsfunctie

Tazzios schreef op zaterdag 3 september 2022 @ 10:52:
Even wat rond gezocht:

Verdeling van de kosten
verdeling op basis van m2 lijkt niet heel vreemd te zijn. Bij alleen woningen lijkt mij dat valide. Een kroeg en een woning lijken mij echter niet vergelijkbaar, de huurcommissie kan hier dus nog wel wat van vinden.
https://huurgeschil.nl/ve...uit-op-werkelijke-kosten/

Het is uiteraard niet m2 vs m2.. maar gemiddeld verbruik voor x m2 kroeg vs verbruik y m2 appartement. En daarvan dus de ratio.. dus x:y

[ Voor 24% gewijzigd door Kaaiman op 03-09-2022 16:42 ]

[Kaaiman]

Dubbel

[ Voor 100% gewijzigd door Kaaiman op 03-09-2022 16:42 ]

[Jan-man]

Verhuurder verzoeken tussen meters te plaatsen, alleen op die manier kan er eerlijk verrekend worden. Maar heb zo een vermoeden dat de verhuurder dat niet zo'n goed idee vind .

Elke andere methode is giswerk en zeer waarschijnlijk in het nadeel van huurder. Ook vraag ik me af of deze constructie anno 2022 nog wel 'legaal' is, gezien ik laatst iets las dat een allin constructie ook niet meer mag.

[ Voor 9% gewijzigd door Jan-man op 03-09-2022 18:39 ]

[Kaaiman]

Dit is toch bij veel appartementen het geval.. in ieder geval voor warmte. Het is ook geen all-in prijs. Het is duidelijk kale prijs + energie ed.. dat laatste wordt ook echt los verrekend

Haar huur is wel.meer dan redelijk (zal voor die prijs niet gauw iets anders vinden). Maar met een verveelvoudiging van energie ligt het wel anders.

[ Voor 28% gewijzigd door Kaaiman op 03-09-2022 19:44 ]

[JJ Le Funk]

De energiekosten zijn niet naar eigen verbruik maar volgens een verdeelsleutel waar zij het contractueel mee eens is en de kosten ook want die heeft ze telkens netjes betaald.
De aangekondigde stijging komt niet doordat de kroeg opeens meer is gaan gebruiken in M3 gas of GJ warmte maar doordat de verhuurder een nieuw energiecontract af gaat sluiten.
Echter heeft zij een contract met hem en niet met de energiemaatschappij ook al wordt het apart afgerekend van de huur.
Zij kan dus vasthouden aan de tarieven zoals ze nu gewend is. De verdeelsleutel werkt dus in haar voordeel!

[disclaimer: ik heb geen juridische kennis; dit is geen juridisch advies maar mijn mening volgens boeren-verstand]

[Kaaiman]

JJ Le Funk schreef op zaterdag 3 september 2022 @ 19:03:
De energiekosten zijn niet naar eigen verbruik maar volgens een verdeelsleutel waar zij het contractueel mee eens is en de kosten ook want die heeft ze telkens netjes betaald.
De aangekondigde stijging komt niet doordat de kroeg opeens meer is gaan gebruiken in M3 gas of GJ warmte maar doordat de verhuurder een nieuw energiecontract af gaat sluiten.
Echter heeft zij een contract met hem en niet met de energiemaatschappij ook al wordt het apart afgerekend van de huur.
Zij kan dus vasthouden aan de tarieven zoals ze nu gewend is. De verdeelsleutel werkt dus in haar voordeel!

[disclaimer: ik heb geen juridische kennis; dit is geen juridisch advies maar mijn mening volgens boeren-verstand]

Lijkt me erg sterk.. er staan ook geen bedragen in het contract. Mensen die in een appartement wonen met blokverwarming betalen ook het dan geldende tarief..
Ze kan van geluk spreken dat ze niet al.op een variabel tarief zat. Ze krijgt ook ieder jaar netjes de uitgewerkte kosten. Voorschot gaat per januari x3 en dat was schrikken. Maar hierin is ze niet de enige.

Uiteindelijk moet de totale rekeing betaald worden, dat kan berlemd worden per maand.. die rekening wordt verdeeld over de 2 naar ratio.

Ze had beter een eigen aansluiting kunnen hebben, dan had ze zelf de energiekorting gehad (maar ook aansluit/netwerkkosten)

[ Voor 16% gewijzigd door Kaaiman op 03-09-2022 19:53 ]

[Vennefly]

Om te beginnen: ik heb wel een juridische achtergrond, maar ik ben geen advocaat, dit is geen juridisch advies.

Servicekosten worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten, geen vast tarief. Je betaalt meestal wel een vast voorschot, maar uiteindelijk moet altijd op basis van de werkelijke kosten een verrekening gemaakt worden.

Bijzonder genoeg valt er over dit onderwerp weinig jurisprudentie te vinden. Het enige wat ik vond is een arrest van het gerechtshof Den Bosch, over een horecapand met een apart verhuurde woonruimte daarboven (HD 200.091.929). Het conflict lag echter andersom: de huurder van de horecaruimte vond dat hij te veel energiekosten betaalde t.o.v. de huurder van de woonruimte.

Hierin was een vast bedrag afgesproken als energiekosten voor de huurder van de bovenwoning, de huurder van de horecaruimte betaalde de rest. Volgens de rechtbank druisde dat echter in tegen de redelijkheid en billijkheid, omdat de verdeling zo dicht mogelijk bij het werkelijke energieverbruik moet liggen (anders draait immers één partij op voor het verbruik van de andere). Daarom is er op locatie door een deskundige onderzoek gedaan naar het daadwerkelijke verbruik (de deskundige heeft een schatting gemaakt), en de huurder van de horecaruimte hoefde inderdaad minder kosten te betalen.

Dit was een zakelijk geschil, dus het lijkt mij dat je dan als particulier zeker niet minder dan dat hoeft te accepteren. Het lijkt mij dus dat de verhuurder minstens verplicht is een redelijke verdeling vast te stellen op basis van deskundig advies, of anders om tussenmeters te plaatsen. Ook over voorgaande jaren zou je alsnog een redelijke verdeling op basis van deskundig advies kunnen eisen. Zou de verhuurder daar echter niet in meegaan, dan haal je je recht waarschijnlijk enkel door zelf een deskundige in te schakelen en een gang naar de rechter te maken.

[Kaaiman]

Vennefly schreef op zaterdag 3 september 2022 @ 23:52:
Om te beginnen: ik heb wel een juridische achtergrond, maar ik ben geen advocaat, dit is geen juridisch advies.

Servicekosten worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten, geen vast tarief. Je betaalt meestal wel een vast voorschot, maar uiteindelijk moet altijd op basis van de werkelijke kosten een verrekening gemaakt worden.

Bijzonder genoeg valt er over dit onderwerp weinig jurisprudentie te vinden. Het enige wat ik vond is een arrest van het gerechtshof Den Bosch, over een horecapand met een apart verhuurde woonruimte daarboven (HD 200.091.929). Het conflict lag echter andersom: de huurder van de horecaruimte vond dat hij te veel energiekosten betaalde t.o.v. de huurder van de woonruimte.

Hierin was een vast bedrag afgesproken als energiekosten voor de huurder van de bovenwoning, de huurder van de horecaruimte betaalde de rest. Volgens de rechtbank druisde dat echter in tegen de redelijkheid en billijkheid, omdat de verdeling zo dicht mogelijk bij het werkelijke energieverbruik moet liggen (anders draait immers één partij op voor het verbruik van de andere). Daarom is er op locatie door een deskundige onderzoek gedaan naar het daadwerkelijke verbruik (de deskundige heeft een schatting gemaakt), en de huurder van de horecaruimte hoefde inderdaad minder kosten te betalen.

Dit was een zakelijk geschil, dus het lijkt mij dat je dan als particulier zeker niet minder dan dat hoeft te accepteren. Het lijkt mij dus dat de verhuurder minstens verplicht is een redelijke verdeling vast te stellen op basis van deskundig advies, of anders om tussenmeters te plaatsen. Ook over voorgaande jaren zou je alsnog een redelijke verdeling op basis van deskundig advies kunnen eisen. Zou de verhuurder daar echter niet in meegaan, dan haal je je recht waarschijnlijk enkel door zelf een deskundige in te schakelen en een gang naar de rechter te maken.

Ze betaalt kale huur + voorschot servicekosten. Dat laatste is dus puur electriciteit en gas. Met netjes aan het eind van het jaar de totaalkosten, dat is het probleem niet.

Ik denk dat een deskundige haar niet kan helpen. De ratio is toendertijd bepaald op het gemiddeld verbruik van een x m2 kroeg en ym2 appartement. In die zin lijkt het ook een redelijke verdeling.
Het punt is dat zij waarschijnlijk veel minder gebruikt dan een standaard persoon in y m2 appartement. Dat kan ze eigenlijk alleen aantonen met een eigen meter.

Heb haar de tip gegeven dit maar voor te leggen aan de verhuurder

[Vennefly]

Ja, het lastige is voornamelijk dat niet eenduidig te zeggen valt of de verhuurder verplicht kan worden tussenmeters te plaatsen. Dit hele verhaal is namelijk gebaseerd op "redelijkheid en billijkheid" (art. 6:248 BW), en het is dan erg lastig in te schatten wat er gaat gebeuren als zoiets eventueel voor de rechter komt. Daar is ook nog geen jurisprudentie over in deze context. Hoogstwaarschijnlijk staat het je wel vrij zelf tussenmeters te plaatsen, maarja dan betaal je daar ook voor.

Lastige kwestie, maar ik zou inderdaad eerst de verhuurder vriendelijk verzoeken tussenmeters te plaatsen. Wellicht gaat hij er meteen in mee, dan ben je snel klaar.

[ Voor 4% gewijzigd door Vennefly op 04-09-2022 00:05 ]

[Xander]

Ze heeft een eigen CV-ketel, is dat het enige wat ze op gas gebruikt of kookt ze er ook nog mee?

Is er ook een eigen groepenkast?

Ik zou de verhuurder zeker vragen om tussenmeters, maar ik denk niet dat dit verplicht kan worden.

Mocht de verhuurder hier niet aan mee willen werken, dan zou ik geneigd zijn om zelf iets te regelen. Voor minder dan €200 aan materiaal heb je een MID-gekeurde kWh-meter en gasmeter, dan kun je volgend jaar in ieder geval onderbouwen waarom de verdeling onredelijk is. Natuurlijk jammer om hier zelf geld aan uit te geven maar als het echt zoveel scheelt verdien je het een keer terug, als het helpt om de verhuurder te overtuigen.

[jeroenkb]

Nog niet gezegd, maar:
aangezien ze redelijke huur betaalt en blij is met haar appartement, lijkt het me niet verstandig om de verhuurder tegen je in het harnas te jagen.

Leuk huurbescherming en zo. Maar met een kroegeigenaar als verhuurder onder je.........

[Kaaiman]

Probleem is dat een fors hoger voorschot electriciteit er wel inhakt. (Al dat zal op andere.plek niet anders zijn).

Ze huurt overigens niet van de kroegeigenaar.. die is de andere huurder, en zover ik weet is het gewoon eem buurtkroeg zonder problemen oid.

Heb haar nog even om de specificatie van de kosten gevraagd. En hie de energiekorting gesplits wordt. Eigenaar is de zoon van de oud/vorige kroeg eigenaar (zelf ook al 60+) en heeft voor de rest weinig kaas gegeten van juridische zaken. Geen typische huisjesmelker, dan had ie wel meer huur gevraagd.

Wat naar mijn mening:
Energiekorting - vaste kosten = x / 2
Verbruik: naar rato.

Maar vermoed dat nu alles op de grotenhoop gaat en naar rato wordt geind

[Silent7]

Kaaiman schreef op zaterdag 3 september 2022 @ 09:12:


Het gasverbruik is denk ik het grootste blok. Ze heeft een eigen ketel, dus zou de eigenaar imo een gasmeter kunnen plaatsen. Ze stookt vrijwel nooit (want dat doet de kroeg onder haar ), en betaalt in die zin onevenredig veel.

gaat om veel geld dus die paar honderd euro voor eigen meter waard.
gequote zin triggerde me wel een beetje.
Of zij nou stookt of door ontbreken van gedegen tussenvloerisolatie warmte van beneden krijgt dat is dan fair om te betalen?
Er dan flink op gaan zagen dat de verdeling anders moet kan de kroeg net dat zetje geven bij de wellicht toch al geplande verbouwing van de zaak voor een elektrisch verwarmingsysteem met WTW en goede tussenvloerisolatie te gaan, boem alle gaskosten incl aansluiting voor haar.

[Kaaiman]

De verbouwing komt toch van de eigenaar dan, niet door de huurder. Maargoed, ze brengt zelf ook goed deel van haar salaris naar de benedenburen , de relatie is wat dat betreft goed, zal niet tot oorlog leiden.

[ Voor 90% gewijzigd door Kaaiman op 04-09-2022 18:43 ]

[beyazz06]

Kaaiman schreef op zondag 4 september 2022 @ 18:41:
De verbouwing komt toch van de eigenaar dan, niet door de huurder. Maargoed, ze brengt zelf ook goed deel van haar salaris naar de benedenburen , de relatie is wat dat betreft goed, zal niet tot oorlog leiden.

Wellicht is dat een optie; voortaan alle drankjes gratis en de boel houden zoals ie nu is