Nieuw huis kopen, maar eerste huis niet verkopen

[68616c6c6f]

Is het mogelijk om een nieuw huis te kopen, volledig op hypotheek zonder inbreng en het voormalige huis niet te verkopen? We willen het voormalige huis graag verhuren en overstappen op een verhuurderhypotheek. De bank medewerker aan wie we het vroegen deed er een beetje passief over en volgens mij vergt wat wij vragen veel werk van hun.

In principe kan je door het verhuren van het huis extra inkomen krijgen en daarnaast heb je ook vastgoed in je handen waarvan je zo'n 80% van de hypotheek al betaald hebt. Als we toch falen met het betalen van de nieuw hypotheek heeft de bank toch genoeg garantie? mijn fiscaal partner en ik verdienen samen iets onder het gemiddelde

bonusvraag: zijn er wetten die regelen hoeveel hypotheek banken kunnen uitdelen op basis van inkomen en vermogen? Of helpt het als je de bankmedewerker smeekt voor een extra 10k

[ Voor 11% gewijzigd door 68616c6c6f op 27-08-2022 22:45 ]

[MAX3400]

68616c6c6f schreef op zaterdag 27 augustus 2022 @ 22:33:

bonusvraag: zijn er wetten die regelen hoeveel hypotheek banken kunnen uitdelen op basis van inkomen en vermogen? Of helpt het als je de bankmedewerker smeekt voor een extra 10k

https://www.nu.nl/wonen/6...s-van-toezichthouder.html

En tenzij ik het mis heb, een verhuurderhypotheek levert maximaal 70% van de huidige waarde op voor nieuwe hypotheek? Dus je zal voor je nieuwe huis dus minstens 30% zelf nog gefinancierd moeten krijgen. En over het algemeen is een verhuurderhypotheek wat prijziger in maandlasten omdat "jij" 2x risico aangaat. Dus je zal echt even met een financier om tafel moeten want een verhuurderhypotheek kan je echt niet overal krijgen.

Zijdelings, maar allicht bekend; een koop-appartement met een VvE kan niet altijd verhuurd worden aan een volgende partij. Niet elke VvE (groot of klein) staat dat klakkeloos toe dus in het ergste geval moet erover gestemd worden.

[68616c6c6f]

MAX3400 schreef op zaterdag 27 augustus 2022 @ 23:00:
[...]
En tenzij ik het mis heb, een verhuurderhypotheek levert maximaal 70% van de huidige waarde op voor nieuwe hypotheek? Dus je zal voor je nieuwe huis dus minstens 30% zelf nog gefinancierd moeten krijgen. En over het algemeen is een verhuurderhypotheek wat prijziger in maandlasten omdat "jij" 2x risico aangaat. Dus je zal echt even met een financier om tafel moeten want een verhuurderhypotheek kan je echt niet overal krijgen.

Stel dat de bank toestemming geeft om het huis te verhuren zonder verhuurderhypotheek aangezien de hypotheek bijna is afgelopen. Zijn er dan nog mogelijkheden?

Het betreft overigens een hoekwoning

[MAX3400]

68616c6c6f schreef op zaterdag 27 augustus 2022 @ 23:04:
[...]

Stel dat de bank toestemming geeft om het huis te verhuren zonder verhuurderhypotheek aangezien de hypotheek bijna is afgelopen. Zijn er dan nog mogelijkheden?

Afgelopen? Als in afgelost 100%? Of moet je een nieuwe rentevaste periode afspreken?

Want afgelost is natuurlijk top: dan is het 100% jouw eigendom. Dan mag je ermee doen wat je wil; al verkoop je het huis voor 1 Euro aan de eerste de beste voorbijganger. En, dus, bij 100% afgelost ben je schuldenvrij dus je kan je huidige inkomen 100% aanwenden voor het afsluiten van een hypotheek voor je nieuwe huis.

[68616c6c6f]

MAX3400 schreef op zaterdag 27 augustus 2022 @ 23:06:
[...]

Afgelopen? Als in afgelost 100%? Of moet je een nieuwe rentevaste periode afspreken?

Want afgelost is natuurlijk top: dan is het 100% jouw eigendom. Dan mag je ermee doen wat je wil; al verkoop je het huis voor 1 Euro aan de eerste de beste voorbijganger. En, dus, bij 100% afgelost ben je schuldenvrij dus je kan je huidige inkomen 100% aanwenden voor het afsluiten van een hypotheek voor je nieuwe huis.

Niet volledig afgelost hoor. Maar ik lees hier en daar op het internet dat als je hypotheek bijna afgelost is (lees: ~80%-99%) de bank soms ook toestemming geeft om het huis te verhuren zonder ons noodzakelijk te stellen om het huis over te zetten naar een verhuurdershypotheek.

dus in het geval dat we niet zouden moeten overstappen op een verhuurdershypotheek... is het met deze situatie mogelijk om een tweede hypotheek te krijgen zonder inbreng. Waarbij de nieuwe hypotheek rust op vastgoed, verhuur en loon.

[ Voor 12% gewijzigd door 68616c6c6f op 27-08-2022 23:11 ]

[D-dark]

De meest verstandige optie lijkt mij je oude huis verkopen zodat je een lagere hypotheek voor je nieuwe woning nodig hebt. Dat bespaart flink wat rente.

[68616c6c6f]

D-dark schreef op zaterdag 27 augustus 2022 @ 23:10:
De meest verstandige optie lijkt mij je oude huis verkopen zodat je een lagere hypotheek voor je nieuwe woning nodig hebt. Dat bespaart flink wat rente.

Maar wij willen het huis niet verliezen omdat het 1. ruimer is dan ons nieuwe huis 2. vlakbij het centrum is 3. potentieel huurinkomen heeft 4. we er zo lang in hebben geïnvesteerd.

tweede huis is welliswaar nieuwbouw, maar het is een kleiner huis in een dorp.

edit: ik snap dat wat wij willen financieel erg strak zal zijn maar die risico willen wij wel nemen. Alleen licht het er dus nu aan of de bank er mee akkoord zal gaan

[ Voor 13% gewijzigd door 68616c6c6f op 27-08-2022 23:20 ]

[KnoxNL]

Hypotheek bij aankoop nieuwe huis extra hoog (als financiële ruimte het toelaat) zodat je ook hypotheek 1 kunt aflossen?

Ben je eigenaar en de (huur)opbrengst met je inkomen zou in theorie de nieuwe last ruim dekken.

Weet niet of het kan en mag maar dan ben je er wel.

[68616c6c6f]

KnoxNL schreef op zaterdag 27 augustus 2022 @ 23:21:
Hypotheek bij aankoop nieuwe huis extra hoog (als financiële ruimte het toelaat) zodat je ook hypotheek 1 kunt aflossen?

Ben je eigenaar en de (huur)opbrengst met je inkomen zou in theorie de nieuwe last ruim dekken.

Weet niet of het kan en mag maar dan ben je er wel.

Dit zou een mooie oplossing zijn, kan ik maandag vragen

[99ruud99]

Hypotheek aflossen met hypotheek is helaas niet toegestaan... Je oude hypotheek zal als schuld staan bij aanvragen nieuwe hypotheek.

Let ook op het feit dat je voor 2e huis extra hoge belastingen krijgt, en geen enkele korting.

Hoe lang moet je nog sparen om huis 1 100% afbetaald te hebben? Want anders zou je extra zuinig kunnen leven je mag sowieso 10% ineens afbetalen

[D-dark]

68616c6c6f schreef op zaterdag 27 augustus 2022 @ 23:14:
[...]

Maar wij willen het huis niet verliezen omdat het 1. ruimer is dan ons nieuwe huis 2. vlakbij het centrum is 3. potentieel huurinkomen heeft 4. we er zo lang in hebben geïnvesteerd.

tweede huis is welliswaar nieuwbouw, maar het is een kleiner huis in een dorp.

edit: ik snap dat wat wij willen financieel erg strak zal zijn maar die risico willen wij wel nemen. Alleen licht het er dus nu aan of de bank er mee akkoord zal gaan

Elk huis heeft potentiëel huurinkomen maar er is een verschil tussen inkomsten en winst.
Je oude huis is nog niet afbetaald dus uit de huur moet de komende periode ook nog de rest afschrijving betaald worden. Dan zal je ook nog geld opzij moeten zetten voor onderhoud en verduurzaming van de woning. (warmtepomp bijvoorbeeld)

Afhankelijk van de grootte komt er ook nog eens in de toekomst mogelijk een maximale huur die je mag vragen.

Daarnaast verkijk je niet op de huurbescherming in Nederland. Een contract beëindigen omdat je zelf terug wil naar je oude woning gaat niet zomaar.

Maar gezien de punten die je opnoemt ga ik toch de harde vraag stellen waarom je wil verhuizen naar een nieuwbouw woning in een dorp? Uit je reactie blijkt dat je dat eigenlijk niet wil.

[Dennism]

68616c6c6f schreef op zaterdag 27 augustus 2022 @ 23:10:


dus in het geval dat we niet zouden moeten overstappen op een verhuurdershypotheek... is het met deze situatie mogelijk om een tweede hypotheek te krijgen zonder inbreng. Waarbij de nieuwe hypotheek rust op vastgoed, verhuur en loon.

Dat zal mogelijk wel kunnen, maar waarschijnlijk niet zonder eigen inbreng, een huis kopen zonder eigen inbreng is vaak al lastig omdat je niet meer dan 100% van de waarde van een huis als hypotheek mag afsluiten normaal gesproken. Alle bijkomende kosten zul je dus al zelf moeten financieren uit eigen middelen.

Daarnaast zullen ze berekeningen moeten doen wat jullie maximaal mogen lenen. Is er nog geen huurcontract voor de oude woning verwacht ik eigenlijk niet dat ze mogelijke potentiële inkomsten mogen meerekenen.

Al met al lijkt me dit met een lager dan modaal inkomen en geen eigen middelen erg lastig.

[68616c6c6f]

Ja die huurcontract zal er inderdaad wel eerst moeten zijn. We zullen eerst praten met de bankmedewerker en alle mogelijkheden voorleggen. Is een inleg toch noodzakelijk dan verkopen we de pistachebomen die we in het buitenland hebben

Dat zou dan zo'n 20% inleg zijn tegenover de koopprijs. 10% als we de oude hypotheek afbetalen

Het liefst wil ik bovenstaande optie overigens niet gebruiken. We zien het maandag wel.

Afbetalen met alleen loon gaat overigens jaren duren. We hebben ook geen cash beschikbaar. En met zuinig zijn zullen we er ook niet komen

[ Voor 14% gewijzigd door 68616c6c6f op 27-08-2022 23:47 ]

[mwa]

68616c6c6f schreef op zaterdag 27 augustus 2022 @ 23:44:

Afbetalen met alleen loon gaat overigens jaren duren. We hebben ook geen cash beschikbaar. En met zuinig zijn zullen we er ook niet komen

Klinkt allemaal als een goed en weloverwogen plan

[Freakie1NL]

Sowieso is 20% eigen inbreng voor een verhuur hypotheek te weinig. Verschillende verstrekkers willen minimaal 30% eigen inbreng.

Overigens volg ik niet dat als je de oude hypotheek aflost je maar 10% eigen inbreng kan inleggen. Als je geen hypotheek meer hebt dan heb je 100% eigen inbreng.

[Thomas18GT]

68616c6c6f schreef op zaterdag 27 augustus 2022 @ 22:33:
De bank medewerker aan wie we het vroegen deed er een beetje passief over en volgens mij vergt wat wij vragen veel werk van hun.

Ik zou eerst eens naar een andere adviseur gaan. Allemaal leuk en aardig, advies vragen op een forum, maar een gespecialiseerde adviseur helpt je hier zo doorheen, of het nou wel of niet kan.

[kx22]

Maar heb je gerekend of het ECHT loont?

Ik twijfel er zelf ook aan, want ik heb een huis waarvan ik WEET dat die 1900-2000 oplevert per maand (2 huizen verderop verhuurd voor 2000).

Huiswaarde is tussen de 500k en 525k
Hypotheek BRUTO = 2300 (want geen aftrek op huis waar je niet woont)
Dus ik "verlies" 300-400 euro per maand.
Dit is bij volledige financiering, maar toont wel aan dat verhuren alleen rendabel is als je het geld hebt liggen en niet weet wat je ermee moet.

Nog iets anders. Als je het niet verhuurd en verkoopt, woon je zowat lastenvrij in je nieuwe huis. Dat is ook wel lekker. Markt lijkt nu een beetje af te koelen, dus je kan altijd nog een ander huis kopen later.

[PSP123]

Ik heb een soortgelijke situatie gehad toen de rente nog rond de 1% stond. Meerdere gesprekken gevoerd, met verschillende hypotheekverstrekkers, alleen ABN Amro wilde hierin meedenken en is uiteindelijk ook gelukt.

Kortom geen verhuurhypotheek op 'oude' woning omdat de hypotheek al was afgelost voor >90%.

[Managelorian]

kx22 schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 08:58:
Maar heb je gerekend of het ECHT loont?
[...]
Huiswaarde is tussen de 500k en 525k
Hypotheek BRUTO = 2300 (want geen aftrek op huis waar je niet woont)

Dat kan in de huidige situatie natuurlijk niet kloppen. Als je voor een nieuwe hypotheek 3% rente betaalt dan betaal je voor 525k dus bijna 16k aan rente per jaar, oftewel €1300/maand. De aflossing moet je natuurlijk niet meerekenen als 'verlies', want dat is geld wat je later weer terug krijgt bij verkoop woning.

[Managelorian]

Aan topicstarter: niet om lullig te doen, maar het komt op mij over alsof je eigenlijk niet weet wat je aan het doen bent. Ik denk dat je jezelf moet afvragen of je dit soort dingen wel moet doen, want het zit duidelijk ver van je 'area of expertise'. Vergeet niet dat je met dit soort grote investeringen heel erg het schip in kunt gaan.

[jongetje]

Bankmedewerker?
Ik zou eens gaan praten met een financieel adviseur en een goede hypotheek adviseur. Naast de 2 hypotheken kun je van het huis waar je niet woont de rente niet meer aftrekken PLUS dat dat vermogen wordt omdat je er niet woont en daar betaal je vermogensbelasting over. Verder ben ik geen financieel adviseur dus er zijn vast meer dingen om rekening mee te houden.

[mitsumark]

Als ik het goed begrijp heb je dus slechts 20% hypotheek op je huidige huis.
In mijn bescheiden mening kun je die gewoon verhogen om de financiering van de 2e rond te krijgen.
De extra kosten die je daardoor krijgt kun je gemakkelijk betalen door de huurinkomsten.
Het is niet zo dat je een volledige 100% moet financieren voor het 2e huis, dat zou inderdaad niet erg slim zijn (en geen enkele bank die daarin meegaat).

[ Voor 22% gewijzigd door mitsumark op 28-08-2022 09:23 ]

[Dabbel]

Als jouw huis bijna afgelost is, dan is het bijna een no brainer om het te verhuren.
Effectief betaal je de nieuwe hypotheek met de huurinkomsten. Gefeliciteerd. Je hebt passief inkomen gecreëerd en welkom bij de huisjesmelkersclub.
Let op dat je genoeg geld opzij legt elke maand voor onderhoud en belastingen.
Een hypotheekadviseur weet gelijk bij welke bank je moet zijn voor een verhuurhypotheek.
https://huurwoningdesk.nl...eciaal-voor-particulieren

[RocketKoen]

mitsumark schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 09:21:
Als ik het goed begrijp heb je dus slechts 20% hypotheek op je huidige huis.
In mijn bescheiden mening kun je die gewoon verhogen om de financiering van de 2e rond te krijgen.
De extra kosten die je daardoor krijgt kun je gemakkelijk betalen door de huurinkomsten.
Het is niet zo dat je een volledige 100% moet financieren voor het 2e huis, dat zou inderdaad niet erg slim zijn (en geen enkele bank die daarin meegaat).

Behalve dat er in vrijwel iedere hypotheekvoorwaarde staat dat je het huis waar de hypotheek op rust niet mag verhuren.
Daarom is er de verhuurdershypotheek. Daar mag dat wel. Maar daar mag de hypotheek vaak niet hoger zijn dan de helft van de waarde van het huis.

Waarom is dat? Omdat het huis het onderpand is voor de hypotheek. Als jij je hypotheek niet kan betalen, verkoopt de bank het huis. Maar in Nederland breekt koop geen huur. Dus degene die jouw huis huurt, mag er gewoon blijven wonen. En een huis waar al een huurder in zit levert veel minder op bij de verkoop.

[logix147]

*snip niet hier

Ik denk dat je er verstandig aan doet om een goed adviesgesprek in te winnen anders heb je straks misschien wel een groter probleem dan je nu ziet.

Als je veel inkomen wilt genereren, zorg dan voor een goed lopend eigen bedrijf 3+ jaar… dan hoef je ook de medemens niet uit te wringen.. want ik lees hier niet echt een wel uitgedacht plan- behalve dat er op een oogend makkelijke manier geld verdiend wilt worden. En zo makkelijk is verhuur niet. Je komt dus ook niet zomaar terug in die woning

[ Voor 22% gewijzigd door Señor Sjon op 29-08-2022 16:10 ]

[tilburgs82]

*niet langer relevant*

[ Voor 102% gewijzigd door Señor Sjon op 29-08-2022 16:11 ]

[Freeaqingme]

kx22 schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 08:58:
ik heb een huis waarvan ik WEET dat die 1900-2000 oplevert per maand (2 huizen verderop verhuurd voor 2000).

... in de huidige woningmarkt. De premium van huren is dat je veel flexibeler bent, en geen omkijken hebt naar onderhoud. Dat komt ten laste van de verhuurder. Ik zou er op z'n minst rekening mee houden dat die verhuurprijzen gaan dalen zodra de woningmarkt omslaat.

[kx22]

*snip* reageer er liever niet op

[ Voor 95% gewijzigd door Señor Sjon op 29-08-2022 16:12 ]

[mitsumark]

RocketKoen schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 09:29:
[...]

Behalve dat er in vrijwel iedere hypotheekvoorwaarde staat dat je het huis waar de hypotheek op rust niet mag verhuren.
Daarom is er de verhuurdershypotheek. Daar mag dat wel. Maar daar mag de hypotheek vaak niet hoger zijn dan de helft van de waarde van het huis.

Waarom is dat? Omdat het huis het onderpand is voor de hypotheek. Als jij je hypotheek niet kan betalen, verkoopt de bank het huis. Maar in Nederland breekt koop geen huur. Dus degene die jouw huis huurt, mag er gewoon blijven wonen. En een huis waar al een huurder in zit levert veel minder op bij de verkoop.

Weet ik, snap ik, maar de helft is al meer dan genoeg voor de TS.
Huurcontracten weet ik dan niet zo goed, kun je niet een jaarcontract aangaan en jaarlijks verlengen?

[DukeBox]

68616c6c6f schreef op zaterdag 27 augustus 2022 @ 23:14:
Maar wij willen het huis niet verliezen omdat het

Met een huurder in het huis ben je het ook zo goed als kwijt (om er zelf in te wonen).

[eric.1]

68616c6c6f schreef op zaterdag 27 augustus 2022 @ 23:44:
We hebben ook geen cash beschikbaar. En met zuinig zijn zullen we er ook niet komen

Begin er dan gewoon niet aan.

Hoe ga je twee huizen onderhouden zonder cash met een, samen, onder-gemiddeld inkomen?

[logix147]

...en die mening is hier zwaar offtopic, vandaar dat de rest is geknipt

[ Voor 92% gewijzigd door Señor Sjon op 29-08-2022 16:13 ]

[RM-rf]

68616c6c6f schreef op zaterdag 27 augustus 2022 @ 22:33:

In principe kan je door het verhuren van het huis extra inkomen krijgen en daarnaast heb je ook vastgoed in je handen waarvan je zo'n 80% van de hypotheek al betaald hebt. Als we toch falen met het betalen van de nieuw hypotheek heeft de bank toch genoeg garantie? mijn fiscaal partner en ik verdienen samen iets onder het gemiddelde

80% is zeker niet genoeg garantie, al helemaal niet bij een verhuurd huis... in een periode van sterk stijgende huizenprijzen lijkt dat ruim genoeg en groeien de bomen tot in de hemel, en lijkt alles mogelijk.

enkel de bank zal ook risico willen dekken als de prijzen gaan dalen... en het is helemaal niet uitgesloten dat de huizenprijzen dan over een periode tot 25% dalen (iets meer dan 10 jaar terug tijdens de huizencrisis is dat gewoon gebeurd).


Als de markt inzakt krijg je dat verhuurde huis aan de straatstenen niet kwijt ... ook de normale marktprijs gaat niemand dan betalen, zeker als ze weten dat het verkocht _moet_ worden.
en ja, dan is het een zeer reeel risico dat op zoiets zowel jijzelf als de bank vele tienduizenden euro's verliezen, met de huidige prijzen zelfs makkelijk meer.

verhuurhypotheken gaan dus altijd tot een veel lager percentage van de marktwaarde (50-60% lijkt eerder eeen maximum) en ook dan zul je een goede dekking hebben van je eigen inkomen en dus zeker niet die lasten enkel kunnen opbrengen door de huuropbrengst... er is namelijk best een kans dat zo'n huuropbrengst enkele maanden, soms zelfs 3,4 tot 6 maanden wegvalt

bonusvraag: zijn er wetten die regelen hoeveel hypotheek banken kunnen uitdelen op basis van inkomen en vermogen? Of helpt het als je de bankmedewerker smeekt voor een extra 10k

dat je dat zelf niet lijkt te weten doet me al zorgen baren... maar ja, er bestaat een AFM, de overheidsinstelling die toezicht houd en bv ook bewust ervoor moet zorgen dat banken niet teveel risico's gaan nemen enkel om hun korte termijn winst te optimaliseren en daardoor over enkele jaren in problemen kunnen komen en dan door de overheid gered moeten worden..

Hypotheken zijn daarvoor bij uitstek een risico-kandidaat...

als je al het gevoel hebt de bankmedewerker te moeten smeken om kredieten om dit plan te beginnen, lijkt overduidelijk dat je geen enkele 'buffer' hebt om als het eventjes tegenzit een tegenvaller-gat te vullen...

ofwel, niet doen

[mitsumark]

eric.1 schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 10:19:
[...]

Begin er dan gewoon niet aan.

Hoe ga je twee huizen onderhouden zonder cash met een, samen, onder-gemiddeld inkomen?

Met de inkomsten van de huur natuurlijk.
Van die huur hoeft maar een klein deel naar hypotheek, een beetje naar onderhoud en de rest is inkomsten.. Incl die huur is er een bovengemiddeld inkomen...
Zakken de huren, blijf je nog altijd boven de hypotheekkosten en onderhoud.

Edit: ik zal de situatie eens omkeren, stel dat het oude huis al verkocht was.
Dan heb je een hypotheek op het nieuwe woonhuis van 500k, dit is 100% van de waarde.
Daarnaast heb je nog 300k spaargeld, zou je dit dan kunnen investeren in een 2e huis om te verhuren?

[ Voor 27% gewijzigd door mitsumark op 28-08-2022 10:49 ]

[eric.1]

mitsumark schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 10:34:
[...]

Met de inkomsten van de huur natuurlijk.
Van die huur hoeft maar een klein deel naar hypotheek, een beetje naar onderhoud en de rest is inkomsten.. Incl die huur is er een bovengemiddeld inkomen...
Zakken de huren, blijf je nog altijd boven de hypotheekkosten en onderhoud.

Een beetje naar onderhoud? De grote risico's zijn gewoon voor de TS. Dat kan een flinke kostenpost zijn, op ieder moment. Hier zal je gewoon een buffer voor nodig hebben. Geen problem als je twee jaar lang de huur-inkomsten opzij zet, een probleem wanneer er na een maand iets significants vervangen of gerepareerd moet worden.

Tevens betekent 0 cash ook een flink risico bij een eventuele verlate betaling, betaalachterstand etc etc.

Daarnaast lijkt de TS erop te ogen dat indien het toch fout gaat ze altijd naar hun oude huis terug te kunnen gaan. Huurbescherming komt om de hoek kijken. Dit gaat niet zomaar. Wederom is hier 0 cash een enorm risico.

Gewoon een bijzonder slecht idee met deze uitgangspositie.

[DukeBox]

En wat als je huurder in de problemen komt en een betalingsachterstand opbouwt? Als je daar geen buffer voor hebt kom je zelf ook in de problemen.

[Freakertje]

@68616c6c6f Zoals enkelen hierboven al aangeven: mijn gevoel is dat je te weinig kennis van de materie hebt om een weloverwogen beslissing hierop te kunnen nemen. Alsof je met een bedrijfseigenaar praat, die zegt dat het bedrijf goed draait en je het dan op zijn blauwe ogen koopt tegen het maximale wat je kan dragen zonder verder onderzoek te doen. Ja er is een kansje dat het goed gaat. Ja er is ook een verdomd grote kans dat je behoorlijk in de shit komt en een flinke bak geld moet gaan inleveren.

Let ook op dat naar mijn mening sommigen hierboven ook maar iets roepen zonder echt kennis van de materie te hebben. Of dat ze verkeerd gelezen hebben. Mijn belangrijkste advies: ga met een financieel adviseur praten. Die kan je de valkuilen waar je in dreigt te vallen haarfijn voor je uitleggen (hoop ik).
En for full disclosure: ik been GEEN adviseur of financieel specialist, heb toevallig alleen net wat meer ervaring erin dan een gemiddelde Nederlander, maar ik geef géén garantie dat alles hieronder klopt. Dat moet je met een specialist doornemen. Het is louter bedoeld om je over dingen na te laten denken / je inzichten te geven.

Zorg dat je voor jezelf duidelijk hebt wat je met je eerste EN tweede huis voor ogen hebt. Want dat mis ik ook nog wel in je verhaal. Het klinkt alsof je over een x-periode zelf weer in het eerste huis wilt trekken. Maar dat krijg ik nu niet duidelijk uit je verhaal.

Basis waar je rekening mee moet houden: Je vestigt een hypotheek op 1 pand. Dus om het huidige pand te kunnen verhuren, moet je zeer waarschijnlijk inderdaad die hypotheek om laten zetten naar een verhuurdershypotheek. Daar komen kosten voor omzetting (enkele duizenden algauw - adviseur, notaris, afsluitkosten, misschien een taxatie) en een opslag op je hypotheekrente bij kijken. Geen renteaftrek meer. En je huidige hypotheekrente zal ook veranderen, maar ik ken de hoogte ervan nu niet, dus geen idee of dat een voor- of nadeel is.

Je 2e pand financieren door een een hogere hypotheek erop te zetten zal niet meer gaan. De max. is 100%. Banken mogen domweg niet meer hoger gaan, omdat ze dan zelf teveel risico gaan lopen en daar vindt de ECB / DNB tegenwoordig iets van. Dus die 'raad' van hierboven is leuk, maar volgens mij waardeloos.

Die 2e hypotheek (heb je die al? Ik heb het idee van niet, maar dat je nu in een fase zit dat je net bent ingeloot voor een nieuwbouw en je de hypotheek nu rond moet gaan krijgen... maar dat is wederom een educated guess...) is in basis een op zichzelf staande hypotheek. De waarde van je oude huis zal je moeten inbrengen om renteaftrek te kunnen blijven genieten, maar die cash heb je niet, die zit nog vast in stenen. Dus je netto rentekosten zullen ook hier gaan stijgen. Normaal is hier een overbruggingshypotheek voor in het leven geroepen, maar die is in jouw situatie niet van toepassing, want je gaat niet verkopen.

Verder zal de bank voor de vestiging van deze 2e hypotheek gaan kijken naar de taxatiewaarde van je nieuwbouwhuis. Ik begrijp dat je hier dus sowieso maximaal voor gaat lenen op basis van de woningwaarde.
Dan gaan ze kijken naar jouw inkomen / schulden of je het ook MAG lenen, dat je niet in de problemen gaat komen door onvoldoende inkomen. De hoogte van de hypotheek wordt ten negatieve beïnvloed, doordat je nog een schuld hebt uitstaan (de 1e hypotheek). En mogelijk nog meer wat ik niet weet.
Gezien je opmerking over dat je niet mega veel inkomen hebt, kan dit zomaar eens betekenen dat die 2e hypotheek er niet eens gaat komen zonder eigen inbreng, die je niet hebt.

Mogelijk wil een bank nog iets doen met de overwaarde van het onderpand van je 1e, maar dan moet dat wel dezelfde hypotheekverstrekker zijn. Daar gaat wel een flinke haircut vanaf, omdat je 1e pand verhuurd zal worden: Het pand is voor de bank dan simpelweg minder waard en van die lagere waarde moet dan eerst de resthypotheek nog af, voordat je het restje overwaarde hebt dat je als zekerheid voor de 2e hypotheek kunt inbrengen.
Grootste nadeel van je constructie: als je te weinig liquide middelen binnen krijgt (baanverlies, slechte huurder), dan ben je niet één, maar beide huizen kwijt aan de bank die ze gaat liquideren. Of je dat moet willen...?

Naast alle strapatsen over de financiering waar ik al moeilijkheden voorzie (nogmaals, ik ken niet al je details, dus het blijft voor mij een eerste inschatting), voorzie ik ook hele grote risico's voor NA de financiering, omdat je blijkbaar nog weinig kennis en ervaring hebt.
- Ik krijg de indruk dat je later je huis weer wilt betrekken. Maar dan moet de huurder wel eerst uit zichzelf opstappen. Wat als die huurder op dat moment nog 20 jaar blijft zitten? In feite kun je dan niet je huis meer betrekken, ondanks dat je dat wel zou willen.
- Zoals hierboven ook al benoemd, wat gebeurd er als je een slechte huurder treft? Kun je wanbetaling dragen (minder inkomsten om 2 hypotheken te dragen)? Kun je onverwachte reparaties / huisverbetering (gasloos) bekostigen (al dan niet met een hogere hypotheek - meer rentelasten)? Wat als ze een wietkwekerij in je huis vestigen / de boel kort en klein slaan? Heb je de hogere opstalverzekering meegerekend (verhuurd huis is meer risico dus hogere premie)? Heb je een klusjesman beschikbaar voor de kleinere klusjes, of moet je zelf x kilometer op en neer als de huurder klaagt over iets dat door jou gerepareerd MOET worden?
- Ben je al in staat om een fatsoenlijke meerjarenbegroting te maken, zodat je weet hoeveel je van de huurinkomsten moet reserveren voor onderhoud? Weet je al exact welke kosten je gaat krijgen, zoals die hogere verzekeringspremies? Houd je ook rekening met wanneer je de hypotheek MOET aflossen van de bank (heb je het daar al over gehad met de bank)? Ga je dat halen, of zijn er nog risico's waardoor je mogelijk weer tegen een executie zit aan te kijken?
- Heb je gekeken naar je belasting over de verhuur (hier heb ik zeker geen kennis van).

Ik heb in dezelfde situatie gezeten, kon tegen maximale hypotheekschulden mijn 1e woning aanhouden voor verhuur en mijn huidige woning kopen. Dat heb ik om drie redenen niet gedaan, in volgorde van belangrijkheid:
- Ik wilde geen maximale lasten (en de bijbehorende druk / stress om in mijn eentje continue voldoende inkomsten te blijven genereren).
- Afstand oude / huidige woning (150km) - als er iets is moet je die afstand telkens maar weer afleggen en mijn agenda is al zo vol.
- Tijd die het kost - aansluitend op hiervoor: zoveel tijd heb ik nu ook weer niet over, je bent verantwoordelijk voor het verhuurde en moet er dus tijd in steken, onderhoud en de boekhouding.

Nogmaals, ik ben niet de ultieme specialist. Ik zal hierboven ook ongetwijfeld niet alles correct hebben, maar ik hoop dat je wel over dingen gaat nadenken / zelf uitzoeken. Ga sowieso met een specialist praten, dan weet je i.i.g. waar je aan begint, want voor wat ik nu uit je verhaal opmaak, heb je op dit moment nog geen flauw benul en dan is het risico dat je bakken met geld gaat verliezen of heel veel stress gaat krijgen behoorlijk groot.

[68616c6c6f]

Freakie1NL schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 08:02:
Sowieso is 20% eigen inbreng voor een verhuur hypotheek te weinig. Verschillende verstrekkers willen minimaal 30% eigen inbreng.

Overigens volg ik niet dat als je de oude hypotheek aflost je maar 10% eigen inbreng kan inleggen. Als je geen hypotheek meer hebt dan heb je 100% eigen inbreng.

als ik de oude hypotheek aflos met het geld van de pistachiobomen dan kan ik met de rest van het geld een inbreng van 10% van de koopsom realiseren voor het nieuwe huis

logix147 schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 09:34:
Je komt dus ook niet zomaar terug in die woning

Die behoefte is er ook niet

[ Voor 14% gewijzigd door 68616c6c6f op 28-08-2022 13:06 ]

[logix147]

68616c6c6f schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 13:02:
[...]
[...]

Die behoefte is er ook niet

in dat geval: A zoek advies van een specialist, en geloof me dat ga je hier niet gratis vinden, met alle goede bedoelingen van iedereen.

Of B:

Verkoop gewoon je woning, steek wat centen in je zak, maak van een leuk idee een goed lopend bedrijf/carrière en geniet zo van het leven ipv pandjesbaas te worden…

Nogmaals als ik het zo lees, en we kunnen het mis hebben, lijkt dit plan op een bierviltje uitgedacht te zijn en dit kan leuk zijn, succesvol maar als zoiets mis gaat.. zijn de gevolgen niet te overzien. Dat zal als het goed is dezelfde specialist je ook vertellen.

[enermax]

Hoe ver is de afstand tussen de 2 woningen. Bedenk je wel dat de huurder belt wanneer gasketel is uitgevallen, electiciteit is uitgevallen, de huissleutel kwijt is, wc niet doorspoelt, raam open laten staan bij storm, lade keuken niet open gaat enz.

[ColeJ]

enermax schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 14:54:
Hoe ver is de afstand tussen de 2 woningen. Bedenk je wel dat de huurder belt wanneer gasketel is uitgevallen, electiciteit is uitgevallen, de huissleutel kwijt is, wc niet doorspoelt, raam open laten staan bij storm, lade keuken niet open gaat enz.

Lekker boeiend? Je hoeft echt niet binnen 5 minuten op de stoep te staan hoor. Als je zegt ik kom het volgende oplossen dan is dat meer dan prima. Mensen met een koopwoning wachten maanden op een klusjesman. En de dingen die jij noemt: sleutel kwijt, raam open laten staan zijn toch echt risico huurder. Raam open laten staan = weg borg.

Let wel, de rente is aardig gestegen. Een verhuur hypotheek is meestal 1 procentpunt hoger dan een reguliere hypotheek. Je kunt prima je huidige hypotheek inwisselen voor een verhuur maar dan heb je waarschijnlijk een boete rente te betalen.

Ik zou gewoon verhuren en mijn mond houden, vervolgens zo snel mogelijk die hypotheek aflossen (100 Posts over illegaliteit en opeisen van de bank incoming…). Been there, done that

Maar, wat is het rendement wat je denkt te gaan halen? Als je het verkoopt en stopt alles in REITS, NT World, heb je dan geen hoger rendement? Moet de woning nog een energietransitie ondergaan?

Mocht je meer dingen willen weten kun je me een bericht sturen. Verhuur zelf ook.

[ Voor 4% gewijzigd door ColeJ op 28-08-2022 16:19 ]

[Immutable]

Heeft 1 woning uitmelken wel nut hedendaags? (Dan heb je er volgens mij minstens een stuk of 3 nodig... wil het wat leuk bijbrengen.)
Je kan ook gewoon all het geld in je nieuwe woning stoppen en dan een lage hypotheek aanhouden. En de rest wat je bespaard is toch in feite ook het geld wat je normaal zou krijgen uit die "verhuurde" hypotheek.
Het geld wat uit je verhuurde huis komt, gaat rechtstreeks in de hypotheek van je nieuwe huis + je hebt allemaal kosten van 2 huizen.
Je houdt er denk ik alleen een leuk appeltje voor de dorst over voor je oude dag, en je speculeert opdat huizen nog meer waard zullen worden in de toekomst. Maar je gaat er nu per direct denk ik eerder op achteruit.

Denk dat daar niet veel verschil in zal zitten. haha Maar je hebt wel allemaal kosten, gedoe. En veel minder flexibiliteit.

[ Voor 47% gewijzigd door Immutable op 28-08-2022 18:01 ]

[jongetje]

Immutable schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 17:58:
Maar je gaat er nu per direct denk ik eerder op achteruit.

Dat is het hele idee van investeren... nu geld ergens in steken en daar rendement over pakken in de toekomst.
(En dan hopen dat je niet een huurder treft die niet betaald en je er na een paar maanden pas kan uitzetten en in de tussentijd je huis heeft geruïneerd).

[RM-rf]

jongetje schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 21:41:
[...]

Dat is het hele idee van investeren... nu geld ergens in steken en daar rendement over pakken in de toekomst.
(En dan hopen dat je niet een huurder treft die niet betaald en je er na een paar maanden pas kan uitzetten en in de tussentijd je huis heeft geruïneerd).

Een kredietfinancier wil dat risico niet lopen...

Prima als je dat doet met je eigen geld, maar als je daarvoor een krediet nodig heb, zul je zekerheden moeten leveren dat de financier dat risico niet meedraagt.

[Marzman]

Immutable schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 17:58:
Heeft 1 woning uitmelken wel nut hedendaags? (Dan heb je er volgens mij minstens een stuk of 3 nodig... wil het wat leuk bijbrengen.)

Je begint met 1 toch?

[jeroenkb]

Tijdens de kredietcrisis stond appartement onder water. Besloten te gaan verhuren. Eerste huurder ging goed.
Tweede huurder stopte na 6 maanden met betalen van de huur.

Jaar bezig geweest om haar uit het appartement te krijgen. Appartement helemaal uitgewoond; helemaal moeten opknappen. Huurster zelf leek helemaal van de aardbodem verdwenen. Nog een jaar lang regelmatig deurwaarders etc te woord moeten staan. Nog een langdurig traject via de gemeente om haar uitgeschreven te krijgen uit de woning.

Uiteindelijk appartement verkocht toen de prijzen weer aantrokken.

Tuurlijk gaat het in 9 van de 10 keer goed. Maar voor mij geen verhuur meer. Wat een gedoe als het fout gaat.

[Gadgeteer]

68616c6c6f schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 13:02:
[...]

als ik de oude hypotheek aflos met het geld van de pistachiobomen dan kan ik met de rest van het geld een inbreng van 10% van de koopsom realiseren voor het nieuwe huis


[...]

Waarom doe je dat dan niet? Aangezien jullie samen net onder een gemiddeld inkomen zitten, ga ik ervanuit dat deze niet veel opleveren als je ze houdt.

[Señor Sjon]

Aangezien dit meer over financieren gaat, tikje naar PFSL

[ColeJ]

Wat is de rente op je nieuwe hypotheek? Als deze dusdanig laag is dan heeft de hypotheek aflossen weinig zin vind ik. Er zijn tegenwoordig al deposito's (1 jaar vast) met een rente van bijna 2%.