Telt onze zolder mee als gebruiksoppervlakte wonen?

[EKorvemaker]

Hallo mede Tweakers,

Wij willen ons huis te koop zetten omdat de relatie gestrand is. Hierdoor is onze zolder helemaal gestript.
Het is nu een grote kale ruimte. Er zit een nieuwe dakkapel op met 4 grote ramen en er is een vaste trap naar de zolder toe en er hangt een verwarming. Verder is er niets aangedaan nog. Geen isolatie en er zit ook nog geen deur in.

We hebben nu twee makelaars gehad en beiden zeggen wat anders. De ene zegt dat er een deur in moet zitten want anders telt het niet als gebruiksoppervlakte wonen. De andere zegt dat wij voldoen aan de eisen en dat het wel goed komt.

Wie van jullie weet wat de exacte regels zijn. Volgens mij voldoen wij aan de norm. De zolder is 2m+ hoog. Er is voldoende daglichttoetreding er is een vaste trap aanwezig en er hangt een verwarming. De vorige eigenaar had dit in gebruik als slaapkamer. Echter was dit niet goed afgewerkt en hebben wij alles gestript. Liever laten we het zo en verkopen we het want in de prijs maakt dit niet veel uit aldus beide makelaars.

Wel willen wij natuurlijk dat onze zolder meetelt in de gebruiksoppervlakte wonen.

Wie kan mij helpen? Ik hoor graag of wij momenteel voldoen aan de norm.

Groeten

[kx22]

Volgens funda:
Wonen (= woonoppervlakte)
Woonoppervlakten hebben een duidelijke woonfunctie. Denk aan de woonkamer, hal, keuken, slaapkamers en badkamer. De oppervlakte wordt binnenmaats gemeten. Dit houdt in dat gemeten mag worden van binnenmuur tot binnenmuur (de buitenmuurdikte telt dus niet mee). Schuine daken mogen als woonoppervlakte worden gerekend vanaf een hoogte van 1,50 m.

Dus geen deur nodig. Maar een vliering mag je niet meetellen. Dus moet echt wel een normale trap naar zijn.

[Rensjuh]

Wij hebben ons huis verkocht en de zolder was vergelijkbaar met wat jij omschrijft.
Vaste trap naar zolder, raam (ipv dakkapel) er in en zonder deur.

Alles boven de 1.5m is gewoon meegeteld als woonoppervlak.

[MAX3400]

Waarom zou je iets zelf woonoppervlakte willen noemen als verkoop-argument?

Zou je zelf graag een huis kopen waar een hele verdieping is zonder isolatie, zonder deur, zonder verdere indeling en dan zeggen "ja, daar kan ik morgen mijn werk- en slaapkamer van maken"?

De huizenmarkt is toch al gek; als het verschil in vraagprijs met/zonder het afgewerkte oppervlak iets van 30K is, dat loop je vast wel weer dicht in het aantal biedingen (mits het huis verder acceptabel is); en blijkbaar vinden jouw verkoopmakelaars het ook wel best want voor hun courtage gaat het over tientjeswerk meer/minder als ze die oppervlaktes moeten uittekenen / inmeten / verkopen.

[EKorvemaker]

Het gaat ons erom dat hij gewoon op funda kan komen te staan met het werkelijk aantal m2 woonoppervlakte. De woning is verder tip top in orde op de zolder na. Maar zoals ik in de reacties lees moet het geen probleem zijn. Nieuwe bewoners kunnen dan zelf de zolder verder afmaken.

[kx22]

MAX3400 schreef op vrijdag 26 augustus 2022 @ 12:48:
Waarom zou je iets zelf woonoppervlakte willen noemen als verkoop-argument?

Zou je zelf graag een huis kopen waar een hele verdieping is zonder isolatie, zonder deur, zonder verdere indeling en dan zeggen "ja, daar kan ik morgen mijn werk- en slaapkamer van maken"?

De huizenmarkt is toch al gek; als het verschil in vraagprijs met/zonder het afgewerkte oppervlak iets van 30K is, dat loop je vast wel weer dicht in het aantal biedingen (mits het huis verder acceptabel is); en blijkbaar vinden jouw verkoopmakelaars het ook wel best want voor hun courtage gaat het over tientjeswerk meer/minder als ze die oppervlaktes moeten uittekenen / inmeten / verkopen.

Kul argument.
Als jij de helft van je tuin niet kan gebruiken door rotzooi of een dikke grote boom zeg je toch ook niet dat dat stukje niet meetelt als perceel?

Een huis kopen waarop staat 100m2 of 120m2 scheelt enorm veel.
Vooral omdat Funda een berekening maakt van prijs per m2. Dat is niet een heel belangrijk gegeven, maar mensen kijken er wel naar.

[Divak]

MAX3400 schreef op vrijdag 26 augustus 2022 @ 12:48:
Waarom zou je iets zelf woonoppervlakte willen noemen als verkoop-argument?

Heel simpel, de prijs per m2 wordt hiermee enorm beïnvloed zoals die op Funda direct wordt geplaatst onder de vraagprijs, en uiteraard ook gewoon keihard meetelt in de woningwaarde. Pak een appartementencomplex erbij en je vindt bijna altijd vergelijkbare prijzen per m2 (ongeacht afwerkingsniveau trouwens).

[chrisborst]

@EKorvemaker
Hiervoor is gewoon een mooie norm, de NEN 2580:
https://www.nen.nl/bouw/b...rhoud/oppervlaktebepaling
https://www.waarderingska...woningen_juli_2019_01.pdf

Hierin staat precies beschreven wanneer iets gebruiksoppervlakte is:

Niet tot de gebruiksoppervlakte wordt gerekend:
- De oppervlakte met een netto hoogte die lager is dan 1,5 m, met uitzondering van de oppervlakte
onder een trap;
- De oppervlakte van ruimten die niet voor mensen toegankelijk zijn;
- De oppervlakte van een trapgat, een vide of een combinatie van beiden, indien deze 4,0 m2 of
groter is;
- De oppervlakte van een leidingschacht, inspringend bouwdeel of van een vrijstaande
bouwconstructie, indien deze 0,5 m2 of groter is;
- De oppervlakte van een liftschacht;
- De oppervlakte van een nis die kleiner is dan 0,5 m²
- Inspringende gebouwdelen met een oppervlakte groter van 0,5m².

[ Voor 88% gewijzigd door chrisborst op 26-08-2022 13:21 ]

[worldfastest]

Is er een vaste trap? Zo ja, Zet er een tafel en stoel neer en noem het een kantoor. Probleem opgelost.

[Widow]

Als ik het zo lees kan je het meerekenen als oppervlakte van je huis, alleen zal de toekomstige koper het verder moeten afwerken.

Stel dat ik nu een huis zou willen kopen, zou ik juist willen dat zo'n ruimte gestript is. Dan kan je de de balken e.d. zien, weet je wat daar de staat van is, is en kan je een inschatting maken wat er nog moet gebeuren om het tot een bewoonbare ruimte te maken. Het voordeel is dat ik het dan precies in kan richten zoals ik wil. Dus als alles eruit moet, lekker strippen en de rest overlaten aan de nieuwe bewoners

[EKorvemaker]

De hele zolder is dus ook gestript door ons! Als ik alles zo lees dan telt onze zolder gewoon mee voor de oppervlakte van het huis! Top

[Señor Sjon]

Maar Gebruiksoppervlakte is zoals eerder al gepost alles met een minimale hoogte van 1,5m. Makelaars zijn druk met nieuwe definities verzinnen de hele tijd. Zelfde zie je rond inpandige garages die ze niet mee willen tellen, maar het zijn gewoon m² die bij de woning horen en vrij makkelijk converteerbaar zijn naar een kamer.

[klaaas]

Of de ruimte gestript is, betegeld of voorzien van klimtoestellen doet er allemaal niet toe. Zoals @chrisborst al aangeeft is er een NEN om de gebruiksoppervlakte te bepalen en dan telt de zolder dus gewoon mee (binnen de in de norm aangegeven randvoorwaarden). Het gaat er niet om of de ruimte aan te merken is als slaap- of werkkamer. Ook de oppervlakte van een trap(gat) en b.v. een interne bergruimte worden conform de NEN als gebruiksoppervlakte aangemerkt.

[badboyqxy]

Gebruiksoppervlak is geen woonoppervlak.

Gebruiksoppervlak mag je namelijk de hal, berging technische ruimte de trap etc meetellen.

Woonoppervlak zijn de ruimtes met een woonbestemming en moeten voldoen aan de bijbehorende bouwbesluit regels.

Jouw zolder mag je strict gezien niet als woonfunctie tellen, aangezien de ruimte niet afgesloten kan worden.

Daarnaast geldt minimaal 5m2, natuurlijk Licht, verwarmbaar en genoeg ventilatie plus aanvullende regels.

Maar telt wel mee met gebruiksoppervlak.
Gebruiksoppervlak wordt soms nog wel is opgedeeld in bruto en netto.

Netto binnenmuren zijn eraf, hier wordt meestal ook gebruiksoppervlak mee bedoelt

En bruto binnenmuren worden genegeerd

[EKorvemaker]

Dus als ik een wandje met een deur erin zet dan voldoe ik dus wel? Waar kan ik de regels van het bouwbesluit vinden?

[Marzman]

MAX3400 schreef op vrijdag 26 augustus 2022 @ 12:48:
Waarom zou je iets zelf woonoppervlakte willen noemen als verkoop-argument?

Zou je zelf graag een huis kopen waar een hele verdieping is zonder isolatie, zonder deur, zonder verdere indeling en dan zeggen "ja, daar kan ik morgen mijn werk- en slaapkamer van maken"?

Omdat mensen daar op zoeken? Oppervlak, aantal kamers, tuin, isolatie etc. Het zijn allemaal zoekfilters. Sowieso heb je meestal wel wat werk als je een huis koopt als je ergens je werk of slaapkamer van wilt maken.

Persoonlijk zou ik hier ook naar kijken, maar ook de ruimte onder de 1,50 is handig (kerstspullen enzo kun je daar achter schotten douwen).

[ Voor 5% gewijzigd door Marzman op 26-08-2022 16:00 ]

[klaaas]

EKorvemaker schreef op vrijdag 26 augustus 2022 @ 15:41:
Dus als ik een wandje met een deur erin zet dan voldoe ik dus wel? Waar kan ik de regels van het bouwbesluit vinden?

Probleem is volgens mij dat er voor dit soort indelingen geen regels bestaan. Die van het Bouwbesluit worden in ieder geval niet gebruikt voor de onderverdeling van Funda. Wat een gebruiksoppervlakte is ligt dus vast in een NEN. Ik zie op Funda dat er vervolgens verschillende manieren zijn om e.e.a. aan te geven. In de ene advertentie zie je een subkopje met 'wonen' en vaak een 'externe bergruimte'. Bij andere advertenties zie je dat er naast 'wonen' ook nog 'overige inpandige ruimte' wordt aangegeven. Dat onderscheid is niet gebaseerd op een NEN of regelgeving. Volgens deze toelichting zou er wel sprake zijn van een soort afspraak, maar kijkend naar verschillende advertenties betwijfel ik dat dat eenduidige gehanteerd wordt. Waar dat wandje en die deur vandaan komen weet ik dan ook niet, maar vanuit de NEN of het Bouwbesluit komen ze niet.

[rdfeij]

Rensjuh schreef op vrijdag 26 augustus 2022 @ 12:47:
Wij hebben ons huis verkocht en de zolder was vergelijkbaar met wat jij omschrijft.
Vaste trap naar zolder, raam (ipv dakkapel) er in en zonder deur.

Alles boven de 1.5m is gewoon meegeteld als woonoppervlak.

woonoppervlak is niet woonruimte. Een woonruimte moet verwarmt zijn, een deur hebben (anders heeft verwarming geen zin. etc. etc.
Woonoppervlak is simpelweg alle ruimte van minimaal 1,5 meter hoog in je woning en middels vaste trap bereikbaar.

[EKorvemaker]

Daar gaat het ons ook om dat er op Funda staat straks zoveel m2 woonoppervlak. Daarom wil ik dat de zolder wordt meegerekend als woonoppervlak!

[Rensjuh]

rdfeij schreef op vrijdag 26 augustus 2022 @ 16:50:
[...]


woonoppervlak is niet woonruimte. Een woonruimte moet verwarmt zijn, een deur hebben (anders heeft verwarming geen zin. etc. etc.
Woonoppervlak is simpelweg alle ruimte van minimaal 1,5 meter hoog in je woning en middels vaste trap bereikbaar.

Ik heb het ook over woonoppervlak, niet woonruimte.
De zolder telt dan ook gewoon mee voor de m2 op Funda, zonder onze zolder was het opp. tijdens verkoop nooit 120m2 geweest maar ongeveer 35m2 minder aam we dan enkel de begane grond en 1e verdieping mee mochten tellen.

[Rzaan]

EKorvemaker schreef op vrijdag 26 augustus 2022 @ 16:53:
Daar gaat het ons ook om dat er op Funda staat straks zoveel m2 woonoppervlak. Daarom wil ik dat de zolder wordt meegerekend als woonoppervlak!

Gewoon volgens wat @chrisborst al eerder zei.
99% van de woningen op Funda hanteren die NEN-norm.
Iedereen die het anders doet, is een idioot.

[supersoco80]

Ach, laatste een Funda advertentie waar de hele, raamloze, kelder als woonoppervlak werd meegegeven. Meermaals aangegeven bij Funda dat de advertentie misleiden was, werd niets aan gedaan.

Als koper zou ik er zelf geen moeite mee hebben als je dit als woonoppervlak rekent.

[K1p]

Elke zolder met een vaste trap rekenen we als leefruimte. De 1,50 stahoogte regel is al genoemd. Zolder tel je dus gewoon als leefruimte want een ieder kan er een praktische indeling aangeven na koop. Dat mensen je hier geen extra m2 gunnen voor verkoop moet je maar snel vergeten.

[Smobbo]

EKorvemaker schreef op vrijdag 26 augustus 2022 @ 11:54:
Hallo mede Tweakers,

Wij willen ons huis te koop zetten omdat de relatie gestrand is. Hierdoor is onze zolder helemaal gestript.

Inhoudelijk heb je al een aantal goede reacties gehad, maar ik verbaasde me even over bovenstaande zin.
Hoe heftig was de ruzie dat die er toe geleid heeft dat de gehele zolder gestript is?

Overigens zou ik het gewoon meerekenen als woonoppervlakte. Dat er nog geen deur in zit zien mensen wel als ze komen bezichtigen lijkt mij.

[Gadgeteer]

MAX3400 schreef op vrijdag 26 augustus 2022 @ 12:48:
Waarom zou je iets zelf woonoppervlakte willen noemen als verkoop-argument?

Zou je zelf graag een huis kopen waar een hele verdieping is zonder isolatie, zonder deur, zonder verdere indeling en dan zeggen "ja, daar kan ik morgen mijn werk- en slaapkamer van maken"?

De huizenmarkt is toch al gek; als het verschil in vraagprijs met/zonder het afgewerkte oppervlak iets van 30K is, dat loop je vast wel weer dicht in het aantal biedingen (mits het huis verder acceptabel is); en blijkbaar vinden jouw verkoopmakelaars het ook wel best want voor hun courtage gaat het over tientjeswerk meer/minder als ze die oppervlaktes moeten uittekenen / inmeten / verkopen.

20m2 (zomaar een getal) extra woonoppervlak doet enorm veel met de taxatie/verkoopwaarde. Hierdoor starten de biedingen al veel hoger dus lopen je biedingen ook hoger door.
Dat de ruimte nog niet is afgewerkt, zal slechts marginaal de prijs drukken. Het is altijd belangrijk om het hele woonoppervlak te benoemen. En ja dat is een van de belangrijkste verkoopargumenten bij een woning.

[EKorvemaker]

Smobbo schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 10:09:
[...]


Inhoudelijk heb je al een aantal goede reacties gehad, maar ik verbaasde me even over bovenstaande zin.
Hoe heftig was de ruzie dat die er toe geleid heeft dat de gehele zolder gestript is?

Overigens zou ik het gewoon meerekenen als woonoppervlakte. Dat er nog geen deur in zit zien mensen wel als ze komen bezichtigen lijkt mij.

hahaha het staat inderdaad een beetje raar beschreven van mij! De zolder is al maanden geleden gestript. Plan was om die helemaal af te maken natuurlijk. Alleen de relatie is gestrand. Heeft overigens niets met ons huis te maken;)