Huurwoning, eigen vermogen, woning buitenland kopen?

[Relight89]

Hi!

Ik ben freelancer/zzp'er met de volgende situatie:

- 32 jaar, geen wens om samen te wonen en geen kinderwens
- Huurwoning met ongeveer 875 euro aan totale maandelijkste lasten
- Eigen vermogen van ongeveer 78.000K. (waarvan 20K in beleggingen en 3K in crypto)
- Ongeveer 3000-3500 euro per maand omzet met mijn bedrijf. Idee dat het hierop blijft hangen.
- Ik maak elke maand 2300 euro euro 'loon' naar mezelf over en kan hier prima van leven.

Het idee
Nu speelt er al langer de vraag om wat te doen met m'n vermogen en ligt er een idee om dit wellicht te investeren in een woning in het buitenland (Spanje of Italie). Uiteindelijk om deze woning recreatief te gaan verhuren. Nu is er de mogelijkheid om samen met een vriend een woning te kopen, waarbij hij dan zijn overwaarde van zijn woning zou gebruiken.

We zijn nu nog puur aan het oriënteren en wat voor mij het uiteindelijke kostenplaatje zou worden. Te denken aan een woning van rond de 175.000K. Het idee is om ieder 50/50 te doen (dus 87.500 per persoon) Dat zou betekenen dat ik hiervoor een hypotheek zou moeten afsluiten. Ik wil zelf 30K apart houden voor financiële buffer.

Waar ik tegen aan loop/vragen
Waar ik steeds een beetje aanloop is deels een stuk onzekerheid en waar ik goed aan zou doen in de huidige markt/economie. Ik heb de wens om in Nederland op ten duur een huis te kopen, maar met de huidige woningmarkt is dat heel lastig. Met het vooruitzicht dat de komende 5 jaar nog een tekort zal zijn aan woningen, wil ik wat doen met met mijn vermogen. Eventueel een idee om een goedkopere woning te kopen.

- Is het verstandig om een hypotheek af te sluiten in het buitenland met mijn situatie (spanje/italie)?
- Of is het verstandiger eerst een huis te kopen in NL?
- Andere adviezen wat jullie zouden doen in mijn situatie (wellicht meer investeren in aandelen bijv?)

Alvast bedankt!

[Monkeydancer]

Een woning in het buitenland kopen brengt een aantal uitdagingen met zich mee. Je moet woning onderhouden, verbouwen, beheren, investeren, stofferen etc. Daarnaast zit je straks met het fiscale verhaal.

Wat ga je doen als je later toch besluit om je eigen woning te kopen? Wat als je bijvoorbeeld een mooie nieuwbouwproject tegenkomt en uitgeloot wordt?

Als je voor deze stap gaat, dan zet je jezelf daarop een beetje vast. Je eigen vermogen slinkt en je hebt nog minder kans om straks je eigen woning te kunnen kopen.

Een woning in het buitenland kopen, brengt ook de nodige risico's met zich mee. Je moet wel omringt zijn met mensen die verstand hebben van de vastgoedmarkt in Spanje en Italië.

[ Voor 14% gewijzigd door Monkeydancer op 18-08-2022 21:30 ]

[driedees]

Heb je al informatie over hoe je jouw deel gaat laten financieren? Vastgoed in het buitenland, bestemd voor verhuur en als zelfstandig ondernemer zijn niet bepaald omstandigheden waar hypotheekverstrekkers heel erg om staan te springen. En is de overwaarde van jouw vriend al beschikbaar? Of is die overwaarde er slechts op papier?

[ Voor 3% gewijzigd door driedees op 18-08-2022 21:43 ]

[Relight89]

Het zou gaan om nieuwbouw. Zoals aangegeven zal ik mijn deel moeten gaan financieren (Deels eigen geld, deels hypotheek). Overwaarde is vrij zeker (huidige woning is verkocht).

[tweakduke]

Deze past beter in pfsl gezien de financiële kant, dus ik verplaats hem daarheen.

Mijn gevoel zegt dat je beter eerst voor jezelf een koopwoning realiseert en dan pas in dergelijke projecten stapt.
Dan steek je de huur in een hypotheek en is er meer ruimte. Bovendien zet je je niet eventueel buiten spel, omdat er al een hypotheek loopt en je wil voor jezelf wat kopen.

[CodeCaster]

Vanwaar het idee voor het investeren in buitenlands vastgoed? Waarom buitenland, waarom vastgoed, en waarom samen met iemand?

Verder: 3500 omzet of winst? Gebruik je je jaarruimte voor je pensioen? Hoe zit het met je verzekeringen? Kun je sparen van je salaris?

Je hebt het over een horizon van 5 jaar, ga je na die tijd dat huis weer verkopen als je er een in Nederland wil kopen? Wat als de Zuid-Europese huizenmarkt dan op -20% staat?

[ Voor 4% gewijzigd door CodeCaster op 18-08-2022 22:47 ]

[Harm_H]

Als je het leuk vindt kan je het wel proberen. Denk dat er wel wat goedkoop vastgoed in Spanje is, vooral als je voor langere tijd het in de gaten houdt voor een goede deal. Denk niet dat het een goede investering is, maar mogelijk wel veel plezier geeft. Ik zou het ook alleen doen als je klussen leuk vindt.

Als je iets in Nederland wilt kopen moet je misschien iets beter je best doen en je wensen bijstellen. Als je 3 jaar aan consistente inkomsten heb denk ik wel dat er een bank te porren is om jou een hypotheek te geven, en samen met wat eigen inleg kan je dan best ver komen?

[ Voor 34% gewijzigd door Harm_H op 18-08-2022 23:02 ]

[Relight89]

CodeCaster schreef op donderdag 18 augustus 2022 @ 22:45:
Vanwaar het idee voor het investeren in buitenlands vastgoed? Waarom buitenland, waarom vastgoed, en waarom samen met iemand?

Verder: 3500 omzet of winst? Gebruik je je jaarruimte voor je pensioen? Hoe zit het met je verzekeringen? Kun je sparen van je salaris?

Je hebt het over een horizon van 5 jaar, ga je na die tijd dat huis weer verkopen als je er een in Nederland wil kopen? Wat als de Zuid-Europese huizenmarkt dan op -20% staat?

Zoals ik aangeef: omzet

Waarom buitenland? = goedkoper en aantrekkelijk om te verhuren als vakantiewoning (hele jaar door).
Waarom vastgoed? rendement, maar zoals aangegeven is het een idee, maar zitten bepaalde vraagstukken die ik heb benoemd in de weg.

[Zenix]

Je bent al aan het beleggen, kan je dat niet verhogen? Een vakantiehuis verhuren in het buitenland zal over het algemeen niet meer rendement opleveren dan beleggen, wel meer kopzorgen. Daarnaast is de kans groot dat je over box3 vastgoed en huurinkomsten in de toekomst een stuk meer belasting moet gaan betalen, zie vermogensaanwasbelasting.

Voor een toekomstige woning is het handiger om geld liquide te hebben en niet vast in een vakantiewoning.

[ Voor 51% gewijzigd door Zenix op 19-08-2022 09:10 ]

[Xavier001]

Begrijp ik het goed dat je een partner hebt en je iets in het buitenland wil kopen omdat je niet samen wil kopen met je partner waar je nu woont? Als je nu huurt en iets alleen kan kopen zou ik dit persoonlijk wel doen. Buitenland zou ik zoals velen pas doen eens je een eigen woning hebt en vermogen over hebt opgebouwd. Als je alleen niet rondkomt voor een woning te financieren zou ik nog even hard doorsparen tot het wel kan en het zeker liquide houden.

[sh4d0wman]

Zou inderdaad ook eerst iets in NL of een grensgemeente (Belgie/Duitsland) kopen dan een zuidelijk land. Je hebt kans dat de economie verder naar de knoppen gaat of er weer een nieuwe covid golf komt. Dan is er niemand die je huis huurt of moet je met verlies verkopen. Wat doe je als jij snel wil verkopen maar de partner wil wachten op een hoger bod?

Zicht houden op de woning is ook lastiger en maakt het een aantrekkelijker object voor criminele praktijken. Als je rendement wil maken (met minder risico) kun je beter in vastgoedbedrijven beleggen of REIDs, bouwbedrijven, grondstoffen etc.

[kx22]

Ik zou het niet doen. Mijn ouders hebben in het jaar 2000 zowel een woning in NL als een in Spanje (Marbella) gekocht. Waarde van het appartement is 22 jaar nauwelijks gestegen. Momenteel inkomsten uit AirBNB (gerund door familielid die ook vergoeding krijgt) a 600 per maand. Verhuur aan natives was vroeger ook 500pm.

Het huisje in NL in Utrecht is momenteel al x3 a x4 gestegen. Al die tijd verhuurd geweest en hebben na 20 jaar al in verhuur hun investering eruit gehaald.

Het initiële idee was na pensioen enkele maanden per jaar in Spanje te wonen, nooit van gekomen door oa gezondheid en vooral andere interesses.

Iedereen wilt graag WAT met zijn geld doen, vooral omdat je niks voor sparen krijgt, maar het beste advies is dan in aandelen te stoppen. Die zijn nu lekker laag. Ik ben geen grote belegger, maar ik doe vooral index. Op basis van historie mag je vanuit gaan dat er een rendement van 7% is.

[ybos]

Relight89 schreef op donderdag 18 augustus 2022 @ 23:28:
[...]


Zoals ik aangeef: omzet

Waarom buitenland? = goedkoper en aantrekkelijk om te verhuren als vakantiewoning (hele jaar door).
Waarom vastgoed? rendement, maar zoals aangegeven is het een idee, maar zitten bepaalde vraagstukken die ik heb benoemd in de weg.

3000-3500 omzet, als ik ff grof reken, gaat dus alles op Stukje belastingreservering (grofweg 1/3), nog wat kosten (waarschijnlijk niet teveel maar toch). Met wat je nu opneemt, bij een omzet van 3000 denk ik dat je zelfs qua reservering aan de lage kant zit
Hoe denk je om te gaan als je een tegenvaller hebt en je hebt het grootste deel van je eigen vermogen in een woning zitten in het buitenland

Beter je geld gewoon in een brede ETF stoppen. Op lange termijn is de kans dat je hier gewoon een leuk rendement mee haalt (zonder werk!!!!) een stuk groter dan een huis in spanje.
Ja, de beurs kan dalen, maar als je prive shit hebt, heb je nog steeds de keuze om met verlies te verkopen zodat je cash geld beschikbaar hebt. Je kan moeilijk een stuk muur van die woning verkopen omdat je geld nodig hebt.

Hoop red flags hier, mijn advies: NIET doen.

Eerste vraag die je jezelf moet stellen, zeker als je ook nog moet gaan financieren. Hoeveel rendement denk je te maken terwijl je de nodige zaken zal moeten uitbesteden (beheer) en daarnaast ook rente moet betalen.
Vergeet ook niet, als je hier een stuk hypotheek op hebt zitten, zal het kopen van een eigen woning in nederland niet makkelijker worden

[ Voor 3% gewijzigd door ybos op 19-08-2022 08:04 ]

[Silent7]

let er ook op dat de huizenmarkt per land anders werkt icm lokale gebruiken, hier in Frankrijk bijvoorbeeld zo'n oud huis als het onze , normale Fransen vinden het leuk om naar te kijken, maar alleen Parijzenaren en toeristen (buitenlanders) kopen ze. Franzen zijn er blij mee, oude spul blijft mooi maar als we een modern huis van zelfde oppervlakte hadden gekocht in deze regio hadden we zo een ton minder hoeven aftikken.
Bij verkoop ben je al het belegging is dan ook afhankelijk van veel factoren die risico met zich meebrengen.
toen wij hier net woonden, hing ons huis nog bij een lokale makelaar voor 80K meer dan wij betaalden, even binnengewipt dat we het al gekocht hadden en daarna op internet gaan zoeken en toen vond ik m ook bij een Engelse high end makelaar voor 200K meer (in fr heb je niet 1 makelaar)
Dus als je erens iets wil kopen, ga dan in het vervelendste seizoen, de winter als het grijs en kil is, ga dan zoeken, lokaal, en kijk of het lokaal met eigenaar kan, dan sta je beter en niet in een lekkere zomerse vakantiesfeer via op buitenlanders gerichte bedrijven.

[chrisborst]

@Relight89
Niet doen, huisje in het buitenland is alleen leuk als je daar connecties hebt en daar ook regelmatig wil zijn. Dus als je 6 maanden van het jaar daar kan zitten om daar vanuit kan werken, kan het leuk zijn. Anders is het vooral een hoop gedoe. Je gaat namelijk niet even naar spanje op en neer.
En wat zou de rol van die vriend in dit geheel zijn? Want samen een huis kopen is soms een grotere verplichting dan trouwen.

Daarnaast vind ik dat je als zzp-er erg weinig verdient en je vermogen is erg beperkt voor als er tegenvallers zijn. Je zou maar 2 jaar ziek worden en dan is je vermogen al bijna weg. Dus in stenen stoppen is dan erg onverstandig. Dus zou eerder gaan kijken of je je omzet kan verhogen naar zeker 6K p/m.

Stop sowieso elke maand geld in een pensioenbelegging, want je bouwt niets op nu. Verder blijf gewoon lekker beleggen in een breed indexfonds.
Pas als je al die potjes goed gevuld hebt, in NL een huis hebt gekocht, pas dan zou ik gaan denken aan een huurwoning in het buitenland.

[ Voor 58% gewijzigd door chrisborst op 19-08-2022 10:06 ]

[MAX3400]

Ik zal wat missen maar een omzet van 3500 levert een uitbetaling van 2300 op; cool. Je zegt zelf dat je niet ziet dat je meer omzet gaat draaien. De inflatie loopt echter wel (goed) op; geen idee wat voor jou persoonlijk daarvan merkbaar is maar in principe heb je grofweg 9% minder uit te geven dan vorig jaar.

Anyhow, 2300 netto in het handje. 900 naar huurhuis+lasten. 1400 over. Zeg even 400 aan verzekeringen / verplichtingen? 1000 over? 250 Euro boodschappen? 750 over en dan klaar? Ik zal pessimistisch rekenen / kijken maar voor 750 Euro "over" zie ik niet zo goed in hoe je kan bijsparen (je buffer weer langzaam kan vergroten), je hypotheek van 60K (welke looptijd???) aflossen, iemand in dienst nemen (welk bedrag??) om ter plekke het huis te verhuren/begeleiden; eventueel iemand in dienst voor schoonmaak en klusjes (welk bedrag??).

Afgezien van "Met het vooruitzicht dat de komende 5 jaar nog een tekort zal zijn aan woningen, wil ik wat doen met met mijn vermogen", heb je over 5 jaar dan in het gunstigste geval een pand in het buitenland, waarde onbekend, eigen vermogen "summier", geen verhoogde/verbeterde inkomsten en je kan dus op geen enkel moment reageren op (grote) schommelingen in de Nederlandse woningmarkt.

Zoals anderen ook al zeggen; ongetwijfeld heb je al dingen doorgerekend of zie je anders maar met 2300 netto zorg je amper/niet voor jezelf en jouw toekomst; en je investeert in bakstenen in Spanje terwijl je zelf al zegt/niet weet hoe de bakstenen in NL eventueel waarde houden of gaan verliezen.

[DelThomasMei]

Verhuur met hypotheek, taalbarriere, iemand voor het onderhoud, iemand voor het contact lijkt me altijd minder rendabel dan een brede ETF. Daarnaast zit je geld vast.

Ik zou het niet doen..

[tony-stark]

Ik heb hier ook research naar gedaan. Mijn conclusie:
Kun je remote werken? Maw ben je van plan om daar maanden te gaan zitten? Dan is het te overwegen. Maar ga er eerst een jaar huren, en dan pas kopen. Om te snappen of je daar wel echt op je plek bent.

Als je er zelf niet maanden van het jaar bent, ~5 maanden ga dan qua investering andere opties overwegen, met minder werk en risico. Lees: Index beleggen. En crypto (BTC) voor high risk, high reward. En huur gewoon iets als je daar heen wilt.

[Tsurany]

Relight89 schreef op donderdag 18 augustus 2022 @ 23:28:
Waarom buitenland? = goedkoper en aantrekkelijk om te verhuren als vakantiewoning (hele jaar door).

Kan je die woning de gehele winter verhuurd krijgen tegen een goed rendement? Meer dan genoeg hotels, bed & breakfasts en appartementen die leeg staan in het laagseizoen.

Waarom vastgoed? rendement, maar zoals aangegeven is het een idee, maar zitten bepaalde vraagstukken die ik heb benoemd in de weg.

Heb je daar onderbouwde cijfers voor? Vergeet niet dat je flink wat geld kwijt bent aan onderhoud, schoonmaak en administratie en dat vanaf afstand een stuk lastiger te regelen is en het toezicht ook een stuk lastiger is. En hoe goed is je Spaans of Italiaans? Want tenzij je constant met tussenpersonen wilt werken, die vaak onbetrouwbaar en duur zijn, is het belangrijk de lokale taal te spreken wil je met bijvoorbeeld aannemers kunnen overleggen.

Daarnaast is een appartement niet snel liquide te maken, zeker in een dalende economie, waardoor je er langer aan vast kan zitten dan je zou willen. Bovendien moet je zo'n woning financieren, dat gaat dan ook flink drukken op de hypotheek voor een eigen woning mocht je die gaan aanschaffen.

Oh en dit moet je natuurlijk absoluut niet met iemand anders doen. Dat gaat geheid problemen opleveren als jullie wensen veranderen. Wat als hij wilt verkopen en jij niet? Of wat als jij wilt verkopen voor een eigen woning en hij wilt of kan niet?

[ Voor 18% gewijzigd door Tsurany op 19-08-2022 12:17 ]

[phYzar]

Relight89 schreef op donderdag 18 augustus 2022 @ 21:06:
Nu is er de mogelijkheid om samen met een vriend een woning te kopen

Harm_H schreef op donderdag 18 augustus 2022 @ 22:47:
Als je het leuk vindt kan je het wel proberen.

"Een" vriend, dus geen partner maar een maat? Proberen klinkt leuk, maar je gaat ook wel een afhankelijkheid aan die niet erg vrijblijvend is. Wat als jij eruit wilt terwijl hij erin wil blijven? Moet jij een ander vinden om jouw deel over te nemen? Heeft hij daar inspraak op? Mag jij op die overdracht winst maken en zelf houden of splitsen? Of moet hij dan ook uitstappen? (Hele situatie kan omgedraaid worden als hij eruit wil en jij wilt doorgaan.) En bij onderhoud? Jij wil graag investeren in een hele nieuwe verwarmingsinstallatie, hij stopt liever een paar cent aan kauwgom in de lekke leiding.

Los van de afhankelijkheid van een ander over je investering: geld en vrienden zijn sowieso twee zaken die je, naar mijn mening, beter zo ver mogelijk uit elkaar houdt.

[RM-rf]

Risico's....

- je kent de markt in het buitenland niet zo goed en loopt dus een relatief groot risico dat wat jou misschien 'goedkoop' lijkt, nog steeds duidelijk boven de prijs ligt die 'normaaal' daar is en dan krijg je deze woning vermoedelijk niet snel winstgevend verkocht en kan je daarop een behoorlijk verlies leiden.

- als je zelf in nederland blijft en niet ter plekke bent, ben je enorm afhankelijk van mensen die onderhoud, schoonmaken doen en ook misschien de verhuur regelen, het is lastig te controleren of dat allemaal goed blijft gaan of je misschien juist benadeeld wordt hiermee

- als je dit samen met een 'vriend' doet, kan het ofwel zijn dat deze investering en het uitbaten ervan tot spaningen leidt, of kan juist deze activiteit in de problemen raken als de vriendschap bekoelt raakt (en beiden kan ook tegelijkertijd, of gerelateerd gebeuren)...
winstgevendheid is vaak ook sterk bepaald door het moment zélf kunnen bepalen waarop je wil verkopen, maar in deze situatie kan je ook ertoe gedwongen worden, met een potentieele verliesname tot gevolg.
Je moet er zelfs rekening mee houden dat ook jijzelf niet zomaar individueel je geld weer uit deze belegging kan halen, zonder ook je vriend in de problemen te brengen met zijn financiering.

Op mij komt het over als een zeer risicovolle investering, zeker als je dit wil doen, door er extra voor te gaan lenen.
wat betreft je eigen inkomsten zie ik niet dat je veel financiele speelruimte hiermee hebt (die 30K die je noemt komt op mij enorm krap over, zeker als je zelf freelancer bent en dat 10maal je maandomzet is, terwijl je 2300 maandelijks te besteden hebt en daarvan 875 al vaste woonlasten is )

[ Voor 9% gewijzigd door RM-rf op 19-08-2022 18:35 ]

[Relight89]

Hoi iedereen,

Bedankt tot de reacties tot zover! Ik heb even goed een beeld gekregen van de adviezen en verschillende vraagstukken die jullie voorleggen. Voor mij toch nog een reden om dit on hold te zetten en een sterkere basis te creëren waardoor dit in de toekomst wellicht verantwoorder is om te doen.

[Hippe Lip]

@Relight89
Uit eigen ervaring (25 jaar ZZPer) kan ik je wel voorzien van een paar basisadviezen.

1. AOV
Zorg voor een geschikte arbeidsongeschikheidsverzekering. Toen ik voor mezelf begon wilde ik dat regelen en schrok eerst van de premie. Heb uiteindelijk voor een uitkeringsniveau gekozen waarbij ik mijn hoofd nog net boven water kan houden, mijn huis niet hoef te verkopen en mijn pensioenpot niet leeg hoef te halen als het mis gaat.
Op mijn 54e raakte ik 100% arbeidsongeschikt door de Q-koorts en man wat was ik blij met die verzekering die me tot mijn 65e maandelijks van een basisinkomen voorzag!
Het gaat dus om een langlopende verzekering, in mijn geval op functie (ingenieur), zodat me niet verteld wordt dat ik maar bonsaiboompjeskweker moet gaan worden.
Ik zat bij Movir en ben erg tevreden hoe mijn situatie daar afgehandeld werd.

2. Pensioen
Vergeet niet dat je nu niet spaart voor een pensioen. Als je straks (dat moment gaat hoe dan ook komen) terugvalt naar de AOW voor alleenstaanden, dan is dat wel een heel grote stap achteruit.
Mijn advies is om eens te kijken hoeveel pensioenpremie iemand in loondienst betaalt met een vergelijkbaar inkomen. Nu hoef je niet dat zelfde bedrag te sparen, maar dan heb je een referentiekader.
En wat je dan met dat geld doet? Ik zou twee dingen kiezen:
a) lijfrentepolissen kopen (1 per jaar); zeker op jongere leeftijd heb je dan veel tijd voor waardetoename.
b) beleggen in fondsen. Kies voor minimaal 4-5 fondsen (mandjes) die beleggen in verschillende sectoren en werelddelen, zodat je risico’s gespreid zijn. Een goede tip die ik voor dat spaarbeleggen ooit kreeg: leg maandelijks een vast bedrag in. Staat de koers hoog, dan koop je daarmee minder aandelen (en is het risico kleiner) en staat de koers toevallig laag, dan koop je er vanzelf meer (waardoor de winsthefboom groter wordt).
En blijf aandacht houden hoe die fondsen het doen maar switch niet te vaak.

En over dat huis: eerst een huis voor eigen gebruik in NL kopen. Zo spaar je ook door je hypotheek af te lossen, in plaats van het geld in de buidel van een ander te laten belanden en er zelf nix aan over te houden.

[Hillie]

Nummer 1 red flag: samen met een vriend.

Mijns inziens gaat dat ellende opleveren. Nooit in zaken met vrienden en familie, tenzij alles 100% juridisch dichtgetimmerd is. En dan nog zet je vriendschappen en relaties op het spel.

De nummers die je noemt uit je ZZP setup vind ik, net als @MAX3400, niet echt dusdanig dat je een situatie hebt waarin je potentiële problemen met je onroerend goed ver weg mee op kunt lossen.

Een leuk idee, maar ik zou er niet aan beginnen. Wil je iets met die vriend doen, kijk eens naar een kleinere investering dichtbij. Als je allebei ergens 10k in steekt een het het fout, dan is dat niet zo'n groot probleem als je totale vermogen en dan ook nog aan allerlei verplichtingen ver weg vastzitten...