Calculator: investering in opbrengstwoning/garages

[pospa]

Al geruime tijd ben ik aan het overwegen om iets van vastgoed te kopen als investering. Om mezelf te helpen bij het berekenen van de opbrengst & rendement, heb ik een calculator spreadsheet geschreven: https://bit.ly/3zwSyD9

Die houdt rekening met:

• aan- en verkoopprijs
• huuropbrengsten
• onroerende voorheffing & belastingen
• geschatte onderhoudskosten
• renovatiekosten
• brandverzekering
• optionele lening
• leegstand
• notaris/registratiekosten
• inflatie als optie op alle kosten ; huurprijs ; en verkoopprijs

Ik heb dan de optie verwerkt om een normale verhuurwoning aan te kopen; een assistentiewoning ; garageboxen ; of staanplaatsen. Dit omdat die allemaal verschillen hebben omtrent belastingen, registratierechten en uiteraard onderhoud/verzekering.

Alles wat ik te koop zie staan sinds een lange tijd, rendeert eigenlijk niet geweldig volgens mijn berekeningen. Het hoogste geannualiseerd rendement aan laag geprijsd vastgoed dat op een week verkocht is, is +-3%. Voor het meeste dat publiek te koop staat, zit het geannualiseerd rendement na 10-20 jaar tussen 0-2%.
Bruto rendementspercentages die makelaars altijd meegeven, zien er uiteraard altijd leuk uit - die gaan snel naar 6-7%, maar houden geen enkele rekening met welke kost dan ook en zijn dus hoegenaamd niet realistisch.

Vastgoed steeg historisch natuurlijk altijd in waarde, door de inflatie te volgen (de uitlopers van de laatste 2 jaar hou ik even buiten beschouwing - ik bekijk het over 10-20 jaar). Ik heb in de calculator een optie ingebouwd om die inflatie mee te berekenen, in zowel de verkoopprijs als de kosten en huuropbrengsten. Die geeft snel 1-2% extra rendement, hoewel meegaan met de inflatie niet noodzakelijk rendement is.
Het lijkt erop dat vastgoed ook lijkt te renderen doordat je discipline oplegt om er maandelijks geld in te steken, die je er nadien bij verkoop en tijdens de verhuur kan uithalen aan een 2-3% rendement. Waar je in vastgoed misschien het dubbele van je vrij vermogen zou investeren (mits een lening), zou je in een andere belegging misschien maar 10% steken.

In de calculator kan je ook vergelijken met een andere belegging die je overweegt, bijv 'iets' aan 3% kan je dan vergelijken met de opbrengst van een investing in vastgoed.

Ik vraag me dan af: mis ik iets?
Waar zit de mooie opbrengst van te investeren in vastgoed?
Over- of onderschat ik iets in mijn simulatie dat een wezenlijk verschil kan maken?

Kijk zeker eens mee en simuleer gerust iets, laat me weten of het realistisch lijkt te zijn of helemaal niet...
https://bit.ly/3zwSyD9

[siveiro]

Zier er mooi uit!
Altijd leuk om te knutselen in Excel.

Maar waar ik zo 123 aan denk:
-oninbare huurvorderingen
-afschrijvingskosten installaties (bv CV) (of zit deze al in je bedrag onderhoudskosten)
-afschrijvingskosten inventaris (of zit deze al in je bedrag onderhoudskosten)
-schoonmaakkosten (of zit dit al in je bedrag onderhoudskosten)

[pospa]

Bedankt voor je feedback siveiro!

siveiro schreef op woensdag 3 augustus 2022 @ 21:03:
-oninbare huurvorderingen

Heel goed punt! Die probeer ik op te vangen door het vakje 'leegstand', ik heb het hernoemd naar 'leegstand / wanbetaling' per jouw suggestie. Zelf reken ik daar gemiddeld 1 maand per jaar voor, sommige jaren ontvang je gewoon 12 maanden huur per jaar - andere jaren mis je eens 3 maanden doordat er geen huurder is of door wanbetalers.

siveiro schreef op woensdag 3 augustus 2022 @ 21:03:
-afschrijvingskosten installaties (bv CV) (of zit deze al in je bedrag onderhoudskosten)

Die probeer ik effectief op te vangen als onderhoudskosten. Ook hier, het ene jaar heb je waarschijnlijk quasi geen onderhoudskosten - het andere jaar moet je eens de CV of ramen vervangen.

siveiro schreef op woensdag 3 augustus 2022 @ 21:03:
-afschrijvingskosten inventaris (of zit deze al in je bedrag onderhoudskosten)

Wat bedoel je met inventaris? Plaatsbeschrijving opstellen bij aanvang verhuur? Zie je daar veel kosten aan verbonden? Ik zou een extra input kunnen voorzien als het een verschil kan maken.

siveiro schreef op woensdag 3 augustus 2022 @ 21:03:
-schoonmaakkosten (of zit dit al in je bedrag onderhoudskosten)

Schoonmaakkosten zag ik zelf niet als een kost voor de eigenaar van een vastgoed, eerder een verantwoordelijkheid voor de huurder of een kost aangerekend via de VME. VME/syndicus is een extra vakje om als kost bij te rekenen in mijn calculator.
Zie jij dit anders?

[pospa]

Bedankt voor de feedback hier en in PM!
Ik heb wat aanpassingen gemaakt (https://bit.ly/3zwSyD9), de grootste is een correctie van het rendement…ik baseer me nu enkel op de eigen inbreng als investeringskapitaal ipv de volledige aankoopprijs. De kost van een lening (interest) tel ik bij de lopende kosten.

Dit geeft een realistischer rendement en vergelijkt beter tegenover een alternatieve belegging.

Merk ook dat deze calculator geschreven is voor België/Vlaanderen, de berekeningen zijn niet van toepassing op NL.

Test zeker nog mee en geef me feedback, behalve dat ik hoop er anderen mee te helpen - hoop ik zelf ook validatie te zien of ik juist of fout reken.

Zelfde link: https://bit.ly/3zwSyD9

[D-dark]

Waar je hierbij rekening mee moet houden is dat op een gegeven moment schaalvoordeel ook een rol gaat spelen. Het is goedkoper om voor 10 woningen tegelijkertijd een nieuwe keuken / douche te laten plaatsen dan voor eentje.

Vergeet niet dat je niet de enige bent die een woning verhuurd maar er ook andere partijen zijn. Die concurrentie bepaald wat je oa aan huur kan vragen. Dan neem ik wettelijke regels nog niet mee.

Woningen worden over langere tijd gerekend meer waard maar er zijn ook golfbewegingen van verhoudingsgewijs meer of minder waard.

Vergis je niet in de huurbescherming in Nederland. Wil je eruit dan kan je niet per direct je woning verkopen of als het wel moet voor een lagere prijs wegens huurder.

[Zenix]

Vastgoed naast eigen woning en huurinkomsten zullen waarschijnlijk in de toekomst een stuk meer belast worden. Zie het voorstel voor de vermogensaanwasbelasting.

Nvm, zie dat het voor Belgie is. Heb je daar geen vergelijkbare belastingen?

[ Voor 19% gewijzigd door Zenix op 05-08-2022 21:50 ]

[Sethro]

Er zit sowieso een heel stuk rendement verstopt in inflatie. Je schuld wordt ieder jaar minder waard en je opbrengsten blijven op peil omdat je die kunt doorrekenen. En dat cumulatief.

Verder loopt rendement op eigen vermogen flink op als je veel en goedkoop kunt lenen/financieren.

Met 10k een huis van 300k kopen kan gemakkelijk 100% rendement / jaar opleveren.

[pospa]

Zenix schreef op vrijdag 5 augustus 2022 @ 21:45:
Nvm, zie dat het voor Belgie is. Heb je daar geen vergelijkbare belastingen?

Momenteel is de belasting meestal berekend op de onroerende voorheffing, maar er gaan stemmen op om de belasting altijd op de echte huurinkomsten te baseren. In de spreadsheet kan je dat simuleren door alle huur bij commercieel verhuurd te zetten, die worden vandaag al belast op echte huurinkomsten.
Zo’n belasting zou het rendement enorm naar beneden halen - tot zelfs verlieslatend.

[pospa]

Sethro schreef op vrijdag 5 augustus 2022 @ 22:04:
Er zit sowieso een heel stuk rendement verstopt in inflatie.

De inflatie lijkt bijna de hoofdreden waardoor beleggen in vastgoed rendabel is. Iets wat ik wel risicovol vind persoonlijk, omdat een waardedaling of status quo ook perfect realistisch is. Je moet al een uitzonderlijk koopje doen omtrent aankoopprijs tov huuropbrengsten om zonder inflatie een rendement > 3% te halen.
Net daarom lijkten de berekeningen nu dus te tonen dat beleggen in vastgoed minder rendement opbrengt dan ik dacht. Tenzij je gokt op grote meerwaarde/inflatie.

Sethro schreef op vrijdag 5 augustus 2022 @ 22:04:
Verder loopt rendement op eigen vermogen flink op als je veel en goedkoop kunt lenen/financieren.

Met 10k een huis van 300k kopen kan gemakkelijk 100% rendement / jaar opleveren.

Dat zie ik dus ook in de berekeningen! Als je een groot deel leent aan 2-3% rente, is je rendementspercentage effectief een stuk hoger dan geen lening aan te gaan doordat je op een kleine eigen vermogen nog steeds een mooie opbrengst krijgt, die hoger ligt dan je hypothecaire interest. De rest van je eigen vermogen kan je uiteraard elders nog beleggen.

[Sethro]

pospa schreef op vrijdag 5 augustus 2022 @ 22:41:
[...]

De inflatie lijkt bijna de hoofdreden waardoor beleggen in vastgoed rendabel is. Iets wat ik wel risicovol vind persoonlijk, omdat een waardedaling of status quo ook perfect realistisch is. Je moet al een uitzonderlijk koopje doen omtrent aankoopprijs tov huuropbrengsten om zonder inflatie een rendement > 3% te halen.
Net daarom lijkten de berekeningen nu dus te tonen dat beleggen in vastgoed minder rendement opbrengt dan ik dacht. Tenzij je gokt op grote meerwaarde/inflatie.
.

Dit ligt een beetje aan de beleggingshorizon. Een veel gebruikte strategie is om de winsten te gebruiken om de lening af te betalen. Dat kan lukken in ca 15jr. Dan is het pand helemaal van jou en heeft het alleen je initiële inleg gekost. En die is laag.

In mijn eerdere voorbeeld, als je voor 10k een pand hebt gekocht voor 300k maakt het minder uit of dit pand na 15jaar nu 250k of 500k waard is.

En dat rendement zoals jij dat uitrekent klopt dus niet, je moet wel naar het rendement op eigen vermogen kijken en die ligt veel hoger. Zeker de afgelopen jaren toen de rente heel laag was.

[ Voor 8% gewijzigd door Sethro op 06-08-2022 07:23 ]

[ColeJ]

Wat vastgoed heel erg aantrekkelijk maakt is dat het fiscaal zeer vriendelijk is. Je kunt beter panden hebben dan een zak geld of een zak aandelen. Dit gaat wel minder worden in de toekomst als ik de plannen van Hugo lees. Tevens heb je gewoon een stabiele passieve cashflow.

Persoonlijk geloof ik niet dat die plannen het allemaal gaan halen maar dat is een andere discussie.

[pospa]

Sethro schreef op zaterdag 6 augustus 2022 @ 07:21:
[...]
En dat rendement zoals jij dat uitrekent klopt dus niet, je moet wel naar het rendement op eigen vermogen kijken en die ligt veel hoger.

Klopt! Toevallig had ik dat gisteren inderdaad aangepast. Ik reken het rendement nu adhv de eigen inleg en niet op de aankoopprijs. En inderdaad, het rendementspercentage stijgt als je wat meer leent tov alles uit eigen vermogen te halen, door de lage interestvoeten.

Bedankt voor de feedback!

[ColeJ]

Lage interest? Een beetje vastgoed hypotheek is 5% momenteel. Ik kan daar geen hefboom meer van maken hoor.

[PolarBear]

Sethro schreef op vrijdag 5 augustus 2022 @ 22:04:
Er zit sowieso een heel stuk rendement verstopt in inflatie. Je schuld wordt ieder jaar minder waard en je opbrengsten blijven op peil omdat je die kunt doorrekenen. En dat cumulatief.

Op je schuld zit ook rente. Met de huidige inflatie klopt dit, maar als de rente en inflatie dichter bij elkaar liggen (of zelf de rente hoger dan inflatie) dan klopt dit natuurlijk niet meer.

[Sethro]

Bij een gemiddelde inflatie van 2% is na 20 jaar 50% van de schuld verdwenen. Zitten er jaren zoals deze tussen gaat natuurlijk veel harder. Rente zet je vast om dat risico uit te sluiten.