Eigenwoningreserve berekenen en wel/ niet inzetten?

[Pwehm]

Ik heb een vraag over de overwaarde/ eigenwoningreserve.

Als voorbeeld de situatie: ik heb 10 jaar geleden een huis gekocht voor € 175.000, waarvan € 25.000 eigen inleg spaargeld, en € 150.000 een lineaire hypotheek. De hypotheek is daardoor al voor € 50.000 afgelost, en er staat nog € 100.000 open. Het huis wordt nu verkocht voor € 275.000.

Is de eigenwoningreserve dan € 175.000?
Dus de verkoopprijs (€ 275.000) - restant hypotheek (€ 100.000)
Ofwel meerprijs huis (verkoopprijs – aankoopprijs (€ 275.000 - € 175.000) = € 100.000) + aflossing (€ 50.000) + eigen inleg (€ 25.000)


Bij aankoop van een nieuwe woning kan ik ervoor kiezen om de eigenwoningreserve wel/ niet in te zetten. Hierbij hoor ik vaak dat als ik deze niet inzet ik dan renteaftrek mis, maar dat kan ik niet helemaal plaatsen. Hieronder twee scenario’s uitgeschreven voor de situatie dat ik een nieuwe woning koop voor € 400.000:

Eigenwoningreserve wel inzetten:
€ 400.000 - € 175.000 = € 225.000 hypotheek nodig
Hiervan kan ik van € 100.000 nog 20 jaar de hypotheekrente aftrekken, en van € 125.000 een nieuw hypotheekdeel om 30 jaar af te trekken.

Eigenwoningreserve niet inzetten:
Over € 175.000 kan ik geen renteaftrek krijgen. Over € 100.000 kan ik nog 20 jaar renteaftrek krijgen, en over € 125.000 kan ik nog 30 jaar renteaftrek krijgen.

In beide gevallen is mijn hypotheekrenteaftrek toch hetzelfde; er kan van € 225.000 afgetrokken worden? Of doe ik toch iets verkeerd in de berekening?

[Honesty]

Klopt alleen in het tweede geval betaal je meer rente, dus is niet al je rente is aftrekbaar

[PROnline]

Je brekening is op zich goed, alleen je benadering van de casus is niet identiek.
in 't eerste geval heb jje € 225k hypotheek met 56,25% financiering van de woning.

in 't tweede geval heb je € 400k euro hypotheek/ met 100% financiering van de woning.
€ 175k geen HRA, € 100k voor 20j HRA en € 125k 30j HRA. En je hebt 175k kapitaal (te leen).


Verschil zit 'm in 175k extra lenen zonder HRA, dus meer rente/aflossing betalen + 175k aan "vrij" kapitaal.

Zitten nog een aantal kanttekeningen aan vast, bij 100% financiering, krijg je risicoopslag. Je gaat dus een hogere rente betalen over een hypotheek. van € 400k dan over een hypotheek met 56.25% financiering van € 225k.
Tevens is het afhankelijk van je inkomen of je überhaupt € 400k kan krijgen aan hyoptheek.

Die 175k is wel 486 euro extra aflossing (30j) en 365 euro rente per maand. wat zeg je?
850 euro per maand! extra!

geen HRA dus netto. NETTO

[ Voor 9% gewijzigd door PROnline op 25-07-2022 13:58 ]

[overhyped]

PROnline schreef op maandag 25 juli 2022 @ 13:55:
Je brekening is op zich goed, alleen je benadering van de casus is niet identiek.
in 't eerste geval heb jje € 225k hypotheek met 56,25% financiering van de woning.

in 't tweede geval heb je € 400k euro hypotheek/ met 100% financiering van de woning.
€ 175k geen HRA, € 100k voor 20j HRA en € 125k 30j HRA. En je hebt 175k kapitaal (te leen).


Verschil zit 'm in 175k extra lenen zonder HRA, dus meer rente/aflossing betalen + 175k aan "vrij" kapitaal.

Zitten nog een aantal kanttekeningen aan vast, bij 100% financiering, krijg je risicoopslag. Je gaat dus een hogere rente betalen over een hypotheek. van € 400k dan over een hypotheek met 56.25% financiering van € 225k.
Tevens is het afhankelijk van je inkomen of je überhaupt € 400k kan krijgen aan hyoptheek.

Die 175k is wel 486 euro extra aflossing (30j) en 365 euro rente per maand. wat zeg je?
850 euro per maand! extra!

geen HRA dus netto. NETTO

Je hebt natuurlijk geen 175K te leen. Je hebt 175K, gewoon van jezelf, een hypotheek van 400K en een huis van 400k.

Afhankelijk van de bestemming van het geld, de rente, en jouw financiële situatie kan het een goede keuze zijn. Wil je voor 175k YOLOen zou ik 't niet doen, ga je 't defensief investeren voor de langere termijn, of gebruiken voor verbouwingen en verduurzamingen van het huis: Groot gelijk.

HRA is eindig en stelt niet zo veel meer voor, rente is nog steeds laag, en rendement is makkelijk elders te vinden. Het kan wel slim zijn om even de kop van de aflossing er af te doen, dus <80% huiswaarde bijvoorbeeld. Scheelt aardig wat rente. Aflossen kan altijd nog wel.

[YakuzA]

overhyped schreef op maandag 25 juli 2022 @ 16:08:
[...]
Je hebt natuurlijk geen 175K te leen. Je hebt 175K, gewoon van jezelf, een hypotheek van 400K en een huis van 400k.

je hebt 175k uit je overwaarde opgenomen waardoor je 175k extra leent bij de bank tegen meerkosten van ca 800 euro/maand?
(als die berekening hierboven correct is)

[naitsoezn]

Pwehm schreef op maandag 25 juli 2022 @ 12:58:
Bij aankoop van een nieuwe woning kan ik ervoor kiezen om de eigenwoningreserve wel/ niet in te zetten. Hierbij hoor ik vaak dat als ik deze niet inzet ik dan renteaftrek mis

Dat hoor je dan verkeerd of je hoort het van mensen die wel de klok hebben horen luiden maar niet weten waar de klepel hangt. Eigenwoningreserve is niet iets wat je 'in kunt zetten' oid. Eigenwoningreserve is gewoon iets wat je hebt, wat je uit kunt rekenen, en wat invloed heeft op het bedrag waarover je HRA kunt krijgen. Over het aankoopbedrag minus je eigenwoningreserve heb je geen recht op HRA. Met andere woorden: Als je over dat deel van het bedrag een hypotheek af wilt sluiten, dan zul je daar geen HRA op krijgen.

[overhyped]

YakuzA schreef op maandag 25 juli 2022 @ 16:14:
[...]

je hebt 175k uit je overwaarde opgenomen waardoor je 175k extra leent bij de bank tegen meerkosten van ca 800 euro/maand?
(als die berekening hierboven correct is)

Nee. Je hebt een hypotheek afgelost en daar geld aan over gehouden. Daarna ga je een nieuwe lening aan met een nieuw onderpand. op de fiscaliteit na zijn het twee losstaande transacties.

[Pwehm]

Bedankt allen,

Dan is het mij nu duidelijk.

Al het geld dat je op welke manier dan ook in de aflossing hebt gestopt (normale aflossing, extra aflossing, meteen eigen inleg bij koop) telt mee in de eigenwoningreserve.

En ik had het dus goed met dat je geen renteaftrek mist bij het niet inzetten van de overwaarde.
Ik ben me bewust van de consequenties van meer geld lenen zoals LTI, de rente en renteopslag.

Thanks.