Verhuurde woningen voorzien van zonnepanelen/warmtepomp.

[Rofdof]

Hallo allen.

Wij verhuren wat vastgoed waaronder een twee onder één kapper en appartementen.

Qua isolatie zit het wel goed voor het bouwjaar.

Echter er is nog ruimte om de woningen “zelfvoorzienend” te maken.
Momenteel hebben ze nog gunstige tarieven maar dat zal wel veranderen over een jaar en 2 jaar als de contracten aflopen.

Wij willen dus investeren in duurzaamheid.
Als eerste stap dus pv installaties die het huidige verbruik dekken maar ook de mogelijkheid bieden om een warmtepomp te voorzien van stroom.

Echter wat is fair om als kosten te bereken aan de huurder en waarbij we dus zelf ook profijt hebben, de gulden middenweg.

Een vast maandbedrag voor de pv installatie? En later een extra bedrag voor de warmtepomp?

Of dat de huurders zeg maar een bepaald percentage korting krijgen op een kWh van de opwekking van ons pv systeem?

[Mschamp]

Een snel idee, uitgerekend op de achterkant van een spreekwoordelijk bierviltje:
Stel je installatie kost €6000 en je wil die op 10 jaar terugverdienen.

Dan zou je dus eigenlijk €600 per jaar moeten krijgen, of €50 per maand. Mogelijk door te rekenen naar de huurder.
Ik veronderstel dat de huurder zelf zijn elektriciteit regelt, dus dat voordeel is dan voor hem.
Een installatie van €6000, zal ongeveer 6000kWh produceren op 1 jaar tijd.
Afhankelijk van de elektriciteitsprijs krijgt de huurder voor die €600 opslag aan huur, 6000kWh*0.3€kWh=€1800 aan energie.

Netto wordt het dan: jij investering van €6000, elke maand €50 daarvan terug en dus na 10 jaar je installatie terug, alles erna is winst.
De huurder €1800 aan energie, maar €600 extra huur, dus €1200 winst per jaar.

Door wat met deze getallen te spelen, kan je denk ik wel een mooi evenwicht vinden, waar iedereen goed gevoel bij heeft.

[storm-biker]

Hou er wel even rekening mee, dat als je dit plan niet uitvoerd, de CV ketels op een gegeven moment ook vervangen moeten worden.
Dat is vervanging waar je huurders normaliter niet extra voor hoeven te betalen. Sterker nog als dit na 2026 gebeurd, ben je verplicht om er een hybride warmtepomp bij te plaatsen. Waarschijnlijk is het in jou geval dan zelfs goedkoper om een all electric warmtepomp te plaatsen en de ketels achterwege te laten.

Ik zou in ieder geval de investering in een nieuwe ketel van je warmtepomp aftrekken, dat is iets wat sowieso voor jou rekening was geweest.

[Rofdof]

storm-biker schreef op maandag 18 juli 2022 @ 19:00:
Hou er wel even rekening mee, dat als je dit plan niet uitvoerd, de CV ketels op een gegeven moment ook vervangen moeten worden.
Dat is vervanging waar je huurders normaliter niet extra voor hoeven te betalen. Sterker nog als dit na 2026 gebeurd, ben je verplicht om er een hybride warmtepomp bij te plaatsen. Waarschijnlijk is het in jou geval dan zelfs goedkoper om een all electric warmtepomp te plaatsen en de ketels achterwege te laten.

Ik zou in ieder geval de investering in een nieuwe ketel van je warmtepomp aftrekken, dat is iets wat sowieso voor jou rekening was geweest.

In de appartementen zijn nieuwe nefit cv ketels geplaatst in 2015. In woning een nieuwe intergas rond 2020. Die gaan dus nog wel 10 jaar mee. Maar gezien de huidige situatie zal vervangen voor een full electric wel minder zijn dan die 10 jaar.
Wij investeren ook graag in duurzaamheid en minder afhankelijkheid van Putin. Ander voordeel is dat we materiaal tegen inkoopprijs hebben en installatie in eigen beheer kan (broertje heeft alle vereiste diploma’s en verzekeringen voor deze werkzaamheden, maar de prijzen zijn zelfs inkoop erg hoog)

[iketot]

Mschamp schreef op maandag 18 juli 2022 @ 18:26:
Een snel idee, uitgerekend op de achterkant van een spreekwoordelijk bierviltje:
Stel je installatie kost €6000 en je wil die op 10 jaar terugverdienen.

Dan zou je dus eigenlijk €600 per jaar moeten krijgen, of €50 per maand. Mogelijk door te rekenen naar de huurder.
Ik veronderstel dat de huurder zelf zijn elektriciteit regelt, dus dat voordeel is dan voor hem.
Een installatie van €6000, zal ongeveer 6000kWh produceren op 1 jaar tijd.
Afhankelijk van de elektriciteitsprijs krijgt de huurder voor die €600 opslag aan huur, 6000kWh*0.3€kWh=€1800 aan energie.

Netto wordt het dan: jij investering van €6000, elke maand €50 daarvan terug en dus na 10 jaar je installatie terug, alles erna is winst.
De huurder €1800 aan energie, maar €600 extra huur, dus €1200 winst per jaar.

Door wat met deze getallen te spelen, kan je denk ik wel een mooi evenwicht vinden, waar iedereen goed gevoel bij heeft.

6000 euro voor een installatie die 6000 kWh levert op jaarbasis? Dan is de installatie minimaal 7500 kWh.

Dat is niet meer van deze tijd.. mijn installatie was 7000 euro voor 4000 kWh op jaarbasis..

[kx22]

Ik heb 2 zakelijke panden gehuurd van 2 verschillende eigenaren.
Beide panden heb in 2020 zonnepanelen gekregen en pandeigenaren hebben beide gekozen voor een andere verdienmodel.

Pand 1: Afrekenen per kWh.
Er is een digitale tussenmeter geplaatst met mijn verbruik. Per maand krijgt hij dit digitaal door en zet het op mijn factuur. Dit betekend wel dat hij de energiecontracten en alle vastrecht betaald, deze verrekend hij uiteindelijk aan mij.
Veel administratiewerk van zijn kant, maar voor mij heel duidelijk.

Pand 2: Betalen per opgewekte kWh.
Omdat er nu nog saldering is heeft de pandeigenaar gezegd: jullie zorgen voor de contracten. Dit betekend wel dat hij eigenlijk helemaal niks krijgt, maar onderling hebben wij afgesproken dat hij kan meelezen met hoeveel de panelen opwekken. We kijken dan jaarlijks wat mijn energieleverancier betaald voor teruglevering (bijvoorbeeld vorig jaar was het iets van 6c per kWh). Dan betaal ik aantal kWh x 6c aan de pandeigenaar.

Voor mij is situatie 2 nu het goedkoopst. Echter gaat dit lastig zijn als zakelijke saldering niet meer mag. Maar tegen die tijd hebben we een redelijke schatting wat het opwekt jaarlijks en kunnen we daar een vast bedrag aan koppelen.

[supersoco80]

Vraagje: Betalen de huurders jouw kosten + een marge, of een door de markt bepaalde prijs?

Oftewel: hoe hard wil je zonder te werken winst maken over de rug van een ander?

(dit zal me wel niet populair maken hier, maar ik ben oprecht benieuwd naar het antwoord)

[Rofdof]

een installatie van 4000kwh kost mij aan materiaal 4000 euro. Daar zou nog subsidie/btw afgaan en 1 dag 2 man montage (kunnen wij zelf).

als de installatie 20 jaar mee gaat en een keer de omvormer vervangen moet worden dan is dat 5000 euro.

Dat is 21 euro per maand.

op jaarbasis zal dat 3400 kWh opleveren (283 kWh per maand).

Niemand kan zeggen wat de prijs word en zal zijn maar stel 35 cent.
Dat levert dan afgerond 100 euro pm op.

Als ik 50 vraag per maand is dat 30 euro winst pm voor mij en 50 voor de huurder.
Als ik 60 pm vraag dan is dat 40 voor mij en 40 voor de huurder.

Stel echter dat de prijs in die 20 jaar 40 cent (of meer) is dan word de berekening al veel anders.

Als ik slechts 10 a 15% korting geef dan levert dat 85x12=1020 per jaar op tegen 600 of 720 per jaar als ik een vaste prijs bereken. En dan hoef ik niet elk jaar een berekening te maken.

[Rofdof]

supersoco80 schreef op dinsdag 19 juli 2022 @ 09:18:
Vraagje: Betalen de huurders jouw kosten + een marge, of een door de markt bepaalde prijs?

Oftewel: hoe hard wil je zonder te werken winst maken over de rug van een ander?

(dit zal me wel niet populair maken hier, maar ik ben oprecht benieuwd naar het antwoord)

een appartement verhuren wij nu voor gemiddeld 750 euro. ex servicekosten (iets van 20 euro pm en ex gwe).
Dat voor +- 80 m2 energielabel b/c. appartementen zijn 8 jaar geleden compleet gerenoveerd en voor een huurwoning luxe uitgevoerd.
Ik denk gezien de grote vraag hier en de andere prijzen die ik zie dat ik er met gemak 100 meer voor kan vragen pm. Echter hebben wij wel hele nette huurders en nieuwe huurders komen altijd via de oude (familie/vrienden). Dus nooit geen gezeik meer met wanbetalers (verleden gehad).

Maar we maken idd goede winst nu. De huurders financierden de verbouwing ook niet. Hebben wij zelf betaald. Ook hebben wij de verbouwingen grotendeels zelf gedaan en al die uren dus "onbetaald".
Het is dus een lange termijn investering.
Terwijl mensen dure gadgets kochten, auto's en dure vakanties hadden wij toen geen rooie cent, alles ging naar de verbouwing en pas sinds 1 jaar blijft er wat leuks over.

Tegenwoordig word elke verhuurder als parasiet aangemerkt. En ja er zijn er heel veel die asociale bedragen vragen voor (slechte) woningen. En door het tekort stijgen de prijzen.
Wij zijn overigens al 10+ jaar bezig om op een eigen stuk grond binnen de bebouwde kom een vergunning te krijgen voor 10 tot 15 appartementen. Maar dat word tegengewerkt door de gemeente en hun onkunde.
En zo ken ik nog tal anderen die hetzelfde als ons willen uitvoeren.
Dus dat er nu woningtekort is komt grotendeels door de falende overheid.

Paar jaar geleden kregen wij nieuwe huurders. Jong stel met allebei goede baan en inkomen. Dat was nog voor de crisis. Dus ik vroeg ze: "waarom ga je huren, is weggegooid geld, kun je beter gaan kopen". Ze kochten de zorgen dus liever af en de huur was met 2 inkomens goed te doen.

Bij de appartementen weet ik dat het gewoon "test" periodes zijn voor de huurders. veelal stelletjes die voor eerst gaan samenwonen of mensen voor eerst op zichzelf. Binnen 3 jaar kopen ze wel wat.

De objecten worden ook goed onderhouden. elk jaar keuring en onderhoud en als er iets kapot is word het direct gerepareerd.

Maar ja, wij maken er winst op en dat ik van meer dan de helft van de huurders de sleutel heb gekregen (voor calamiteiten/onderhoud/reservesleutel) zullen wij toch nog wel als "parasiet" van de samenleving blijven gezien worden.

edit: ik probeer ook voor de huurders goede contracten af te sluiten. Ik heb bijvoorbeeld nu nog 2,5 jaar gas voor 1,08 en kwh voor 25 cent. Ik had ook gewoon variabel kunnen laten doorlopen zodat ze nu het dubbele betalen dan had ik er geen werk mee gehad en de huurders betalen toch wel.

[ Voor 5% gewijzigd door Rofdof op 19-07-2022 10:04 ]

[supersoco80]

*snip* flame

[ Voor 97% gewijzigd door Señor Sjon op 19-07-2022 10:42 ]

[bie100]

supersoco80 schreef op dinsdag 19 juli 2022 @ 09:18:
Vraagje: Betalen de huurders jouw kosten + een marge, of een door de markt bepaalde prijs?

Oftewel: hoe hard wil je zonder te werken winst maken over de rug van een ander?

(dit zal me wel niet populair maken hier, maar ik ben oprecht benieuwd naar het antwoord)

tja winst wordt altijd gemaakt over de rug van een ander dat was twee eeuwen geleden al

[supersoco80]

bie100 schreef op dinsdag 19 juli 2022 @ 10:11:
[...]


tja winst wordt altijd gemaakt over de rug van een ander dat was twee eeuwen geleden al

Winst is ook prima, mits een normale marge en/of mogelijkheden om het product gewoon niet af te nemen. Beide is hier niet het geval. Dan is het geen winst, maar afpersen/uitknijpen.

[Rofdof]

*snip* laat het gaan

[ Voor 98% gewijzigd door Señor Sjon op 19-07-2022 10:43 ]

[KoningsGap]

*snip* doe dit liever via een topicreport.

[ Voor 78% gewijzigd door Señor Sjon op 19-07-2022 10:44 ]

[supersoco80]

*snip* adem in, adem uit

[ Voor 98% gewijzigd door Señor Sjon op 19-07-2022 10:44 ]

[nihilissimis]

Reken met een redelijke ROI aan jou kant, zeg 6% (gebruikelijk bij vastgoed investeringen) na aftrek van alle kosten (onderhoud, schoonmaak), rente en afschrijvingen. Schrijf af in 10 jaar.

[Frogmen]

Ga ook met huurder in gesprek, kijk even goed naar alle wettelijke valkuilen die er zijn met huurders. Ze hoeven niet iedere verbetering te accepteren. Persoonlijk zou ik het als huurder graag willen. Heb nog enkel glas etc..

[GarBaGe]

Volgens mij beide commerciële partijen zonnepanelen aan voor €2 per paneel per maand.

[bvdbos]

Wij verhuren ondermeer een woning met bedrijfsruimte, voorzien van zonnepanelen, aardige installatie met 7 kWP (stond op het pand toen we het vorig jaar gekocht hebben dus niet "zelf" hoeven betalen). In de huurovereenkomst het volgende voorgerekend:

De installatie heeft een vermogen van 7.140 Wp, dit betekend dat deze( gemiddeld ca. 6.600 kWh per jaar) maar zeker 6.000 kWh per jaar zal leveren. De kosten voor stroom zijn voor een particulier momenteel € 0,24 kWh, hiervan is € 0,12 belasting en het overige zijn de echte stroomkosten.

Een huishouden gebruikt ca 3.000 kWh stroom per jaar. Dit betekend dat vanwege de zonnepanelen er 3.000 kWh minder ingekocht hoeft te worden (3.000 x € 0,24 = € 720,00). Het overschot aan zonnestroom wordt vergoed door de leverancier tegen momenteel ca € 0,052/kWh. (3.000 x € 0,052 = € 156). Het totale jaarlijkse voordeel voor de huurder is dus naar verwachting € 876/jr = € 73/mnd. Wij stellen voor dat de huurder een vergoeding betaald van € 35/mnd voor de PV-installatie en dat alle inkomsten/kortingen verder voor hen zijn.