Kettingbeding verbiedt splitsing, Gemeente vergunt toch

[CVTTPD2DQ]

Hoi Allemaal,

Hier in de buurt zijn bijna alle woningen ooit in het bezit geweest van een corporatie. Die corporatie heeft, bij verkoop, om speculanten te ontmoedigen, in een kettingbeding bepaald dat de woningen niet gesplitst mogen worden.

Toch zie ik regelmatig in het lokale suffertje staan, dat de gemeente de splitsing van één van die woningen vergund heeft.

Ik ga er vanuit dat het kettingbeding op die woningen van toepassing is; ik weet het niet zeker. Maar de woningen zijn allemaal van hetzelfde type, verkocht in dezelfde periode, etc.

De gemeente controleert het kettingbeding dus niet, en gaat wellicht alleen uit van haar eigen beleid voor deze wijk.

Vooropgesteld: er is een woningcrisis, en dit zijn ruime (>90m) rijtjeswoningen: ik vind het prima dat er op deze manier extra woonruimte bijkomt.

Tegelijkertijd voelt het verkeerd dat dit zomaar kan. Heeft het kettingbeding dan enige waarde, of is het gewoon een stukje juridische tekst om mensen angst aan te jagen? Komen deze eigenaars in een later stadium nog in de problemen?

[ Voor 3% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 30-06-2022 07:25 ]

[Herrfunkel]

Zo'n beding (idem voor antispeculatiebeding of zelfbewoningsplicht) is meestal maar 5 of 10 jaar geldig. Daarna is het verjaard. Mogelijk speelt dat hier, of is het algemeen nut groter dan de waarde van het beding. Niks is absoluut

[JvS]

Als het nog effectief is, is er kans dat iemand dit als argument in de bezwaarprocedure gebruikt.

[bombadil]

als dat beding al geldig is, dan nog de vraag waarom zou het de taak van de gemeente zijn om het beleid van de woningcorporatie toe te passen?

Dan moet de woco zelf maar aan de slag.

[CH4OS]

bombadil schreef op donderdag 30 juni 2022 @ 07:56:
als dat beding al geldig is, dan nog de vraag waarom zou het de taak van de gemeente zijn om het beleid van de woningcorporatie toe te passen?

Dan moet de woco zelf maar aan de slag.

WoCo heeft de woningen dus reeds verkocht aan de huidige bewoners, die middels een splitsingsacte de woning in meerdere delen splitsen. Ik begrijp niet waarom de WoCo het eigendom van een ander in de gaten zou moeten houden. Mogelijk zit er een nuance in het kettingbeding en is die verlopen bijvoorbeeld. Maar dat zal in het contract staan.

[Sethro]

CH4OS schreef op donderdag 30 juni 2022 @ 08:01:
[...]

WoCo heeft de woningen dus reeds verkocht aan de huidige bewoners, die middels een splitsingsacte de woning in meerdere delen splitsen. Ik begrijp niet waarom de WoCo het eigendom van een ander in de gaten zou moeten houden. Mogelijk zit er een nuance in het kettingbeding en is die verlopen bijvoorbeeld. Maar dat zal in het contract staan.

Het is toch een afspraak tussen de Woco en de huidige eigenaar?

Het is moeilijk te controleren / uit te voeren. Dat zal ook wel de reden zijn dat het wel gebeurd.

Verkopen van de gesplitste woning zal wel lastiger zijn schat ik zo in.

[ Voor 14% gewijzigd door Sethro op 30-06-2022 08:11 ]

[MeesterPieter]

Het kan ook aan het beding liggen. Vaak hangt er een boete aan waarvan de begunstigde/belanghebbende de gemeente is, of is het boetebedrag relatief laag.

Als de gemeente de begunstigde is van de boete en die verleend een vergunning wordt daarmee het beding nietig. Immers de belanghebbende is ermee akkoord.

In een vorige nieuwbouwwoning hadden wij een kettingbeding over de uitstraling van de erfafscheiding dmv beukenhagen. Als je daar echter een vergunning aanvraagt voor het plaatsen van een schutting afwijkend van het bestemmingsplan, kreeg je meestal gewoon goedkeuring en is het kettingbeding dus nietig geworden. Ook al is de gemeente op dat moment vaak niet bewust van het feit dat er een kettingbeding opgesteld is.

Soms zijn de boetebedragen ook relatief laag, en afhankelijk van de betrokkenheid van de begunstigde kan je dat risico natuurlijk gewoon afwegen.

[ Voor 17% gewijzigd door MeesterPieter op 30-06-2022 08:22 ]

[gielie]

Waarom deze vraag? Wil je het zelf ook realiseren of wil je op de stoel van de gemeente/WC zitten?
Indien 2de optie, laat lekker gaan er zijn veel leukere dingen om je mee bezig te houden.

[peter-rm]

als het kettingbeding geldig is, staat dat in de kadastrale stukken vermeld. De gemeent zou hierop moeten controleren

[Marzman]

Wat is het doel van je topic als je er geen problemen mee hebt? Als je het niet erg vind zou ik het lekker laten gaan, als je er wel problemen mee hebt tja ok dan is het interessant of het mag. Misschien is de gemeente geen partij in een kettingbeding van een corporatie?

[Thijsmans]

Zie hier het verschil tussen publiekrecht en privaatrecht. Het kettingbeding is een verbintenis tussen de woningcorporatie en de koper (en diens opvolgers). Het kan alleen door die partijen worden ingeroepen. Dit is privaatrechtelijk (namelijk: verbintenis uit overeenkomst). Het gemeentebestuur (college van B&W) maakt gebruik van publiekrechtelijke bevoegdheden, zoals vergunningverlening. Tenzij wettelijk is bepaald dat een kettingbeding aan vergunningverlening in de weg staat, kan het college er niets mee. Ook niet als iemand bezwaar maakt. Een besluit moet immers voldoen aan de wet, en niet aan een overeenkomst (waarbij de gemeente nota bene niet eens partij is).

TLDR: het college van B&W stempelt af aan de hand van de wettelijke criteria, en heeft daarbij geen boodschap aan de vraag of dat tussen twee andere partijen leidt tot de opeisbaarheid van een bedrag.

[Ivow85]

Precies wat @Thijsmans schrijft.

De gemeente toetst alléén of een vergunning voldoet aan de wet- en regelgeving die op het betreffende perceel van toepassing is. Het kettingbeding valt daar niet onder.

Om precies dezelfde reden kan een gemeente bijvoorbeeld ook een vergunning verlenen voor een (ver)bouw die op de erfgrens plaats moet vinden. Dat voor zo'n verbouwing ook nog toestemming nodig is van de eigenaar van het naastliggende perceel, daar bemoeit de gemeente zich niet mee.

Dat iets van de gemeente 'mag', is dus geen vrijbrief om het uit te voeren. Er kunnen door andere partijen nog civielrechtelijke beperkingen worden opgelegd.

[CVTTPD2DQ]

gielie schreef op donderdag 30 juni 2022 @ 10:23:
Waarom deze vraag? Wil je het zelf ook realiseren of wil je op de stoel van de gemeente/WC zitten?

Door zo'n kettingbeding is je woning (theoretisch) minder waard bij verkoop: er is een groep kopers die immers wordt uitgesloten. Dus zelfs zonder directe plannen is er wel een belang voor de buren.