Eigenwoningreserve vs investeringen voor passeren

[Homer-Simpson]

Mijn situatie is als volgt:
In 2020 een nieuwbouwwoning gekocht die eind deze maand wordt opgeleverd. Om deze volledig naar wens af te bouwen gaan we enkele tienduizenden euro's eigen geld investeren tussen het moment van opleveren en verhuizen. Uit mijn huidige koopwoning komt een overwaarde vrij die een veelvoud is van de eigen investeringen. Mijn huidige woning wordt pas overgedragen aan de nieuwe eigenaren nadat de nieuwbouwwoning volledig gereed is en nagenoeg alle investeringen reeds zijn gedaan.

Heb ik het goed begrepen dat de eigenwoningreserve pas wordt bepaald op het moment dat mijn huidige woning wordt gepasseerd bij de notaris en dat alle investeringen die ik tot op dat moment heb gedaan hier niet vanaf kunnen worden getrokken? Dat zou namelijk tamelijk ongelukkig zijn. Om aanspraak te blijven maken op hypotheekrenteaftrek acht ik het namelijk wenselijk om een zo'n klein mogelijke eigenwoningreserve te hebben.

Laten we er voor het gemak van mijn vraag vanuit gaan dat ik enkel doel op de investeringen in nagelvaste verbeteringen en tuinaanleg.

Rekenvoorbeeld met fictieve getallen in chronologische volgorde:
Gewenste/gehoopte situatie:
Investeringen uit eigen middelen: 50k
Eigenwoningreserve na passeren woning: 200k
Eigenwoningreserve einde 2022: 150k.

Situatie zoals ik deze nu begrijp van wat ik online heb gelezen:
Investeringen uit eigen middelen: 50k
Eigenwoningreserve na passeren woning: 200k
Eigenwoningreserve einde 2022: 200k.

[Panzer_V]

Het gaat om de vraag of je in de geest van de wet handelt. Niet welke timing er gehanteerd wordt.

Dus als jij NU 50K eigen geld in je nieuwe woning stopt en over 4 maanden pas je oude woning verkoopt en daar 50K overwaarde uit haalt dan ziet de wetgever dit als het gebruiken van de overwaarde voor je nieuwe woning.

De meeste mensen hebben geen eigen geld en nemen voor die overbruggende periode een overbruggingshypotheek welke dan door de overwaarde oude woning afgelost wordt.

Jij financiert hier jezelf zeg maar.

[ Voor 3% gewijzigd door Panzer_V op 16-06-2022 08:41 ]

[Homer-Simpson]

@Panzer_V Dank voor je snelle reactie. Ik hoop ook uit andere reacties en ervaringen wat meer zekerheid te krijgen over 'geest van de wet' versus letter van de wet.

NB: in mijn geval is er ook sprake van een overbruggingshypotheek, echter vanwege de ontwikkelingen op de woningmarkt en een gulle koper is er toch een significante eigenwoningreserve ontstaat. En omdat we het geld hebben kiezen we nu voor een significant duurdere afwerking dan in 2020 voorzien.

[Panzer_V]

Homer-Simpson schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 08:46:
@Panzer_V Dank voor je snelle reactie. Ik hoop ook uit andere reacties en ervaringen wat meer zekerheid te krijgen over 'geest van de wet' versus letter van de wet.

NB: in mijn geval is er ook sprake van een overbruggingshypotheek, echter vanwege de ontwikkelingen op de woningmarkt en een gulle koper is er toch een significante eigenwoningreserve ontstaat. En omdat we het geld hebben kiezen we nu voor een significant duurdere afwerking dan in 2020 voorzien.

Laat ik je geruststellen. Ik heb het een jaar of drie/vier geleden als volgt gedaan.

We begonnen met 2 woningen. Gingen naar woning 3.

- maart 2018 1e woning verkocht met fiscale overwaarde (feitelijk verlies van 15% maar veel extra afgelost door de jaren heen)
- januari 2019 3e woning gekocht met inbreng van 90K eigen geld
- maart 2019 2e woning verkocht met fiscale overwaarde
- gedurende 2019-2020 diverse verbouwingen uit eigen geld

Hiermee is alle overwaarde in de nieuwe woning geïnvesteerd ook al is al het geld van de verkoop van woning 2 gewoon naar de spaarrekening gegaan. Aangezien er volgens de geest van de wet gehandeld is hebben wij alle hypotheekrente voor woning 3 kunnen opvoeren als aftrekpost.

Dat je niet exact op datum x het geld kunt overbrengen snapt de wetgever ook. Je kunt immers niet op 1 dag een woning verkopen, kopen en verhuizen. Daar zal altijd tijd tussen zitten.

[MisterEagle]

Hier is t 3 jaar geleden geweest, maar geld eerst zelf voorgeschoten en daarna met de overwaarde weer mn spaargeld aangevuld. Dit was, volgens onze boekhouder, normale gang van zaken en geen probleem.

[SmurfLink]

ik heb het ook via de overbruggingshypotheek gedaan. Juni vorig jaar nieuwe woning sleutels gekregen, 2 maanden verbouwen met spaargeld, augustus eigen woning overdracht gehad en overwaarde gestort gekregen (die dus direct naar 't spaargeld is gegaan).

[namliam_eht]

Wat is je eigen woning reserve?
Definitie van de belastingdienst:
De overwaarde van uw oude woning is de verkoopprijs min de eigenwoningschuld en de verkoopkosten van die woning.

Dit heeft dus niks met investeringen in de nieuwe woning te maken... heel objectief meetbaar en vrij exact gedefinieerd.
400.000 Opbrengst van de verkoop huidige woning
200.000 Resterende hypotheek schuld
-/- ====
200.000 Woning reserve
2.000 verkoop kosten eventueel, iets in die buurt...
-/- ====
198.000 Netto woning reserve.

Hoe je er wel relatief makkelijk "omheen" kan werken is die 50k als meerwerk in de nieuwe hypotheek laten opnemen, maar geld eenmaal in je huis gestoken is geld in je huis gestoken en telt voortaan als Woning reserve.

Er is 1 gaatje waar je wellicht iets mee kan...
Als je aflost op je hypotheek, dan gaat dat in principe ook naar de eigen woning reserve.... tenzij je binnen een jaar van aflossing dat geld weer opneemt als schuld... maar dat is hier ook niet echt van toepassing.

[Homer-Simpson]

namliam_eht schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 11:33:
Wat is je eigen woning reserve?
Definitie van de belastingdienst:
De overwaarde van uw oude woning is de verkoopprijs min de eigenwoningschuld en de verkoopkosten van die woning.

Dit heeft dus niks met investeringen in de nieuwe woning te maken... heel objectief meetbaar en vrij exact gedefinieerd.
400.000 Opbrengst van de verkoop huidige woning
200.000 Resterende hypotheek schuld
-/- ====
200.000 Woning reserve
2.000 verkoop kosten eventueel, iets in die buurt...
-/- ====
198.000 Netto woning reserve.

Hoe je er wel relatief makkelijk "omheen" kan werken is die 50k als meerwerk in de nieuwe hypotheek laten opnemen, maar geld eenmaal in je huis gestoken is geld in je huis gestoken en telt voortaan als Woning reserve.

Er is 1 gaatje waar je wellicht iets mee kan...
Als je aflost op je hypotheek, dan gaat dat in principe ook naar de eigen woning reserve.... tenzij je binnen een jaar van aflossing dat geld weer opneemt als schuld... maar dat is hier ook niet echt van toepassing.

Dank voor de toelichting. Mijn 'probleem' hierin is dat de investering al wordt gemaakt voordat de reserve ontstaat.
Opnemen in de hypotheek is niet meer mogelijk zonder relatief forse advies- en wijzigingskosten.

[FirePuma142]

namliam_eht schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 11:33:
Wat is je eigen woning reserve?
Definitie van de belastingdienst:
De overwaarde van uw oude woning is de verkoopprijs min de eigenwoningschuld en de verkoopkosten van die woning.

Dit heeft dus niks met investeringen in de nieuwe woning te maken... heel objectief meetbaar en vrij exact gedefinieerd.
400.000 Opbrengst van de verkoop huidige woning
200.000 Resterende hypotheek schuld
-/- ====
200.000 Woning reserve
2.000 verkoop kosten eventueel, iets in die buurt...
-/- ====
198.000 Netto woning reserve.

Hoe je er wel relatief makkelijk "omheen" kan werken is die 50k als meerwerk in de nieuwe hypotheek laten opnemen, maar geld eenmaal in je huis gestoken is geld in je huis gestoken en telt voortaan als Woning reserve.

Er is 1 gaatje waar je wellicht iets mee kan...
Als je aflost op je hypotheek, dan gaat dat in principe ook naar de eigen woning reserve.... tenzij je binnen een jaar van aflossing dat geld weer opneemt als schuld... maar dat is hier ook niet echt van toepassing.

Gelukkig zit het anders:

Maakt u kosten om uw eigen woning te onderhouden of te verbouwen? Dan neemt uw eigenwoningreserve met dat bedrag af. Het maakt niet uit of u de kosten zelf betaalt of hier een lening voor afsluit.

[Homer-Simpson]

Na 4x doorverbinden en alles bij elkaar een uur aan de lijn met de belastingtelefoon kreeg ik als antwoord dat de verbouwings/investeringskosten die ik nu pleeg de kosten van de nieuwe woning verhogen. Derhalve neemt de overwaarde/eigenwoningreserve af.
Vertrouw erop dat dit goed gaat komen in de aangifte over 2022.

[Th0rium]

Homer-Simpson schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 13:24:
Na 4x doorverbinden en alles bij elkaar een uur aan de lijn met de belastingtelefoon kreeg ik als antwoord dat de verbouwings/investeringskosten die ik nu pleeg de kosten van de nieuwe woning verhogen. Derhalve neemt de overwaarde/eigenwoningreserve af.
Vertrouw erop dat dit goed gaat komen in de aangifte over 2022.

@Homer-Simpson
Ik zit momenteel met dezelfde vraag. Nieuwbouw, 40k spaargeld voorgeschoten in vaste zaken en tuin, wil die na overwaarde zoveel als mogelijk terug naar de spaarrekening hebben als het oude huis verkocht is met ruim de waarde van het spaargeld. Inmiddels is de 2022 aangifte geschiedenis. Is het goed gekomen?

[Homer-Simpson]

@Th0rium ik denk het wel. Heb geen nadere vragen of iets dergelijks gekregen na de aangifte.