Overwaarde huis gebruiken voor aankoop 2e huis

[Neutrino]

Beste mede tweakers,

Door de Corona periode is de relatie van mijn zus (HBO bachelor juridische dienstverlening) na 27 jaar verbroken. Zij heeft samen met haar partner een succesvol bedrijf (VOF->BV) geleidt in de evenementen branch.
Naast dit werk heeft ze ook 4 kinderen (4, 6, 10, 12 jaar) en deed ze het volledige huishouden.
Nu de relatie uit is, moet ze z.s.m. een baan vinden en een huis. Haar partner woont ergens anders samen met een nieuwe vrouw. Hij geeft haar ~ 1 jaar de tijd om te verhuizen. Ze wonen Groningen en zij zoekt dus een huis in Groningen en omgeving. (30 tot 40min vanaf Groningen)

Dit zijn onze middelen:

Geschatte waarde huis	400.000
Hypotheek schuld	89.000
Spaargeld	45.000
verzamelinkomen	140.000

Het idee is nu om onze overwaarde in te zetten om een huis te kopen van rond de 200.000 in Winsum/Veendam/etc. We willen ook proberen om de kosten koper volledig te financieren.

Als het huis wordt getaxeerd op 400.000 mag je 200.000 volledig aflossingsvrij opnemen.
Met een rente van rond de 3% zit je dan op ongeveer 600 euro per maand.

K.K. bij aankoop 2e huis van 200.000:

Overdrachtsbelasting 8%	16.000
Taxatie kosten	750
Financiële planner	3150
Aankoop makelaar	3500 (geen extra kosten voor de bezichtiging)
Notariskosten	1000
Kosten Koper totaal	24.500

Totaal K.K. houden we rekening met 25 a 30k. Deze kunnen we financieren via een annuïtaire lening van 30K extra. Dan wordt de nieuwe hypotheek:

Huidige annuitaire lening	89.000	~ 430 p/m
Nieuwe annuitaire lening voor KK	30.000	~ 130p/m
Aflossingsvrije lening voor KK	200.000	~ 500 p/m
Totaal per maand	1050

Wat is wijsheid? Ik vind het namelijk een zeer grote stap. Voor 200.000 vind je niet snel een huis in provincie Groningen. Misschien moeten we kijken naar wat we maximaal kunnen lenen. Ook zijn bepaalde delen in Groningen waar ik niet snel een huis zou kopen. (https://bevinggevoeld.nl/gasbevingen/)

Het huis wil ik nadat mijn zus het voor X jaar heeft gehuurd van ons voor 600 euro per maand, voor een normale commerciële prijs verhuren (900-1100p/m). Ook moet het verkoopbaar zijn na X jaar.

Graag jouw mening hier over. Eventuele ideeën waar ik nog niet aan heb gedacht.
Een huis huren nu is waarschijnlijk onmogelijk. Zeker nu ze nog geen baan heeft.

[ Voor 0% gewijzigd door Neutrino op 18-05-2022 13:38 . Reden: verbeteringen van namliam_eht ]

[namliam_eht]

200.000 * 3% / 12 = 500 euro, niet 600 ... details of type fout, maar wel een wezenlijk verschil.
Een annuiteit van 30.000 bij 3,25% voor 30 jaar is 130 euro, niet 300 euro
Zou dus totaal zijn 430 + 500 + 130 = 1060 euro.
Of feitelijke extra kosten voor de 2e woning is dan 630 euro.... wat ongeveer gelijk is aan de verwachte huur van van zus lief.
NOTE: wellicht komt Zuslief in aanmerking voor huurtoeslag, waardoor de huur iets omhoog kan?

Belangrijk: door de (te) lage huur kan de belasting dienst het (het verschil) mogelijk als schenking zien, kan het zo 1,2,3 niet snel vinden... Als ik het goed herinner was het iets van 6% van de WOZ waarde dat je aan huur zou moeten vragen...

Maargoed, bij waarde 400.000 euro kan je best tot 60% of nog meer als je wil makkelijk lenen en met 140k inkomen moet dat ook goed komen volgens mij. Maar zelfs 90% moet wel mogelijk zijn lijkt mij.
Dus 90% op huidige woning (her) financieren = 360.000 a 3,25%
Daar gaat 90k af als huidige hypotheek = 270.000
Komt 45k spaargeld bij = 315.000 euro geeft wellicht iets meer ruimte om een goede woning te vinden.
Wel ad 3,25% inmiddels (10 jaar vast, maar je had het zelf over 3% dus denk ik dat je in die buurt zit te denken).

Kost alles bij elkaar 1050 per maand, afhankelijk natuurlijk van wat voor rente je nu betaald over jou 89k, want die kan je eventueel laten staan als de rente lager is dan de 3% waar je/ik hier mee reken.

Op zich zou dus die 1100 euro opbrengst opwegen tegen de last van 1050 euro

[Montaner]

Ga je daarmee zelf ook niet meer renteopslag betalen omdat je hypotheek naar 289 gaat?

[Jeroenneman]

Heeft ze geen eigen middelen? Fijn dat je je zus wil steunen in deze periode, maar na 27 jaar een succesvol bedrijf mede te hebben geleid, zal zij toch zelf een spaarpot hebben opgebouwd?

Hoe zit zij in dit plan? Want zij zal dan voor 600 euro per maand zelf weinig opbouwen, en eigenlijk jullie tweede huis gaan bekostigen.

[Neutrino]

namliam_eht schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 12:56:
...

Kost alles bij elkaar 1050 per maand, afhankelijk natuurlijk van wat voor rente je nu betaald over jou 89k, want die kan je eventueel laten staan als de rente lager is dan de 3% waar je/ik hier mee reken.

Op zich zou dus die 1100 euro opbrengst opwegen tegen de last van 1050 euro

Dank je voor je reactie. Gezien de grote stap, waardeer ik het zeer dat je meerekent.
De rentepercentages zijn inderdaad niet geheel accuraat. Dit is ook afhankelijk van het vastzetten
van het rente termijn. Ik had ongeveer gerekend op ~ 900 euro per maand. Dus dat klopt wel.

[Neutrino]

Jeroenneman schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 13:01:
Heeft ze geen eigen middelen? Fijn dat je je zus wil steunen in deze periode, maar na 27 jaar een succesvol bedrijf mede te hebben geleid, zal zij toch zelf een spaarpot hebben opgebouwd?

Hoe zit zij in dit plan? Want zij zal dan voor 600 euro per maand zelf weinig opbouwen, en eigenlijk jullie tweede huis gaan bekostigen.

Ze was 40% eigenaar van de VOF. Uiteindelijk is ze uit de VOF gestapt. Hij heeft de VOF in de BV gebracht.
Ik kan helaas niet veel uitleg geven over hun persoonlijke situatie, maar bepaalde zaken zijn niet heel kosher gedaan. Ze had geen samenlevingsovereenkomst of partnerregistratie en kan geen aanspraken maken op enig iets. Het enige dat ze nu samen hebben is een huis van 350.000 waar ongeveer 90.000 overwaarde opzit.

Ik denk dat 600 euro per maand voor een woning geen gek bedrag is. Huren voor die prijs is vrijwel onmogelijk. Die ~ 600 is enkel een tegemoetkoming in de kosten van de lening. Waarschijnlijk gaat dit mij en mij vrouw meer kosten dan het ons zal opbrengen. (en dat is prima)

[AndosH]

Naast de rentelasten heb je als eigenaar/verhuurder ook te maken met andere kosten (onderhoud, gemeentelijke lasten bijvoorbeeld). Bij het bepalen van wat het kost/oplevert moet je daar ook rekening mee houden.

Optie kan ook zijn dat zij een huis koopt en bij jou/jullie een bedrag leent (wat je dan zelf bij de bank leent en doorleent). Een familiebankconstructie maar dan tussen broer en zus. Spreek een volledig aflosschema af zodat de schuld afneemt en je zus vermogen voor zichzelf opbouwt. Je kan de rentelast in overleg zo bepalen dat jij quitte speelt, of juist niet (ik lees dat je het niet erg vindt, met een jaarlijkse schenking kan je bijvoorbeeld de lasten voor je zus verlagen).
Voor die lening aan je zus kan je bij de notaris hypotheekrecht vestigen en je zou nog andere zekerheden kunnen afspreken (eerste recht van koop bijvoorbeeld als ze wil verhuizen).

Scheelt nu overdrachtsbelasting (voor een eigen woning betaalt zij 2%), zo te lezen heeft ze recht op hypotheekrenteaftrek wat haar netto maandlast nog iets lager maakt (al zal het meer dan 600 euro zijn gok ik). En als over X jaar je zus de woning wil verkopen is verlies/winst voor haar en is er geen zorg voor jou of de woning verkoopbaar is.

[ Voor 6% gewijzigd door AndosH op 18-05-2022 13:22 ]