Mijn vriend wil extra aflossen op onze woning

[siroki]

Beste lezer,

Mijn vriend en ik hebben 6 jaar geleden samen een koophuis gekocht (destijds aanschaf 400.000). Wij zijn niet getrouwd en leven niet in gemeenschap van goederen. Gewoon samenwonend, geen formele relatie.

Onze woning is flink in waarde gestegen sindsdien (ongeveer 700.000 euro waard nu).

Wij hebben destijds onze woning gefinancieerd met een deel eigen geld en een hypotheek (linear) van 250.000 euro. Ik had destijds iets meer eigen geld en een beter betaalde baan dus wij hebben toen afgesproken alle lasten en inleg te verdelen naar 1/3, 2/3. Ik heb 2/3rd het eigen geld ingelegd, betaal maandelijks 2/3rd van de hypotheek en los elk jaar 2/3rd van de maximale extra aflossing af. Voor hem geld hetzelfde maar dan 1/3rd.

Tot zover alles duidelijk en eerlijk geregeld. Wij zijn het er ook over eens dat ik 2/3rd eigenaar ben van de woning (ook al is dat bij de notaris en kadaster niet zo geregeld).

Wij hebben nog een klein plukje restschuld (85.000 euro) over en mijn vriend heeft wat extra geld over. Hij zou graag de hypotheek in 1x willen aflossen met dat geld.

Natuurlijk loopt hij dan qua eigendom een stukje in op mij.

Wij zitten nu samen met het volgende probleem. Wij zouden graag dat we allebei 50/50 eigenaar worden van het huis. Echter is de woning natuurlijk in 6 jaar aanzienlijk meer waard geworden. Wij zijn het er over eens dat deze waardestijging ook eerlijk verdeeld moet worden.

Wij kunnen zo snel de rekensom niet maken. Maar wij denken dat mijn vriend mij een bepaald bedrag zou moeten afkopen om 50/50 eigenaar te worden van het huis.

Zou iemand wellicht een suggestie kunnen doen hoe wij dit eerlijk kunnen berekenen?

Wij komen er zo snel even niet uit.

Alvast bedankt!

Groetjes,

[lex]

Aankoopwaarde / 2 - ingelegd geld per persoon. Dat bedrag moet hetzelfde worden en is het nu niet. Verschil moet overgeheveld worden. De waardestijging van het huis wordt pas bepaald bij verkoop, anders zou je nu een peildatum moeten vastleggen, de waarde verdelen en daarna verder gaan. Maar dan heb jij “meer stijging” geïnd.

[Bad Brains]

siroki schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 22:45:


Tot zover alles duidelijk en eerlijk geregeld. Wij zijn het er ook over eens dat ik 2/3rd eigenaar ben van de woning (ook al is dat bij de notaris en kadaster niet zo geregeld).

Het is dus niet duidelijk geregeld, ik zou direct iets laten vastleggen.
Hoe verliefd je ook bent en hoe goed je van vertrouwen bent.
Is dat raar als ik je verhaal zo lees?

[siroki]

lex schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 22:52:
Aankoopwaarde / 2 - ingelegd geld per persoon. Dat bedrag moet hetzelfde worden en is het nu niet. Verschil moet overgeheveld worden. De waardestijging van het huis wordt pas bepaald bij verkoop, anders zou je nu een peildatum moeten vastleggen, de waarde verdelen en daarna verder gaan. Maar dan heb jij “meer stijging” geïnd.

Dus eigenlijk zouden we die twee dingen los moeten koppen. Enerzijds het gelijk trekken van de oorspronkelijke aankoop. En als tweede het verdelen van de waardestijging.

Dus stel dat de waardestijging 3 ton is (2 voor mij, 1 voor hem). Om dan 50/50 eigenaar te worden zou hij mij 51.000 euro moeten betalen (300.000 * (50% - 33%))?

[Bschnitz]

(ook al is dat bij de notaris en kadaster niet zo geregeld).

Volgens mij zijn jullie dan al 50% elk mits jullie samen ook de hypotheek hebben afgesloten

Wij moesten namelijk een andere verhouding bij de notaris aangeven anders was dit automatisch 50/50.

[Jeroenneman]

Bschnitz schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 23:05:
(ook al is dat bij de notaris en kadaster niet zo geregeld).

Volgens mij zijn jullie dan al 50% elk mits jullie samen ook de hypotheek hebben afgesloten

Wij moesten namelijk een andere verhouding bij de notaris aangeven anders was dit automatisch 50/50.

En dat doen ze eigenlijk niet eens meer. Samen kopen is beide eigenaar. Je kunt zelf allerlei gekke constructies gaan vastleggen in een samenlevingscontract, maar voor de bank/hypotheekverstrekker zijn beide personen gewoon eigenaar en 100/50% eigenaar.

[lex]

siroki schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 23:02:
[...]


Dus eigenlijk zouden we die twee dingen los moeten koppen. Enerzijds het gelijk trekken van de oorspronkelijke aankoop. En als tweede het verdelen van de waardestijging.

Dus stel dat de waardestijging 3 ton is (2 voor mij, 1 voor hem). Om dan 50/50 eigenaar te worden zou hij mij 51.000 euro moeten betalen (300.000 * (50% - 33%))?

Eigenlijk wel, puur zakelijk gezien geef jij anders een stuk rendement op je investering weg want dan verreken je alleen de aankoopprijs en vergeet je de waardestijging. Als je niet de te zakelijke kant in je relatie op wil en niet het onderste uit de kan wil halen zou je kunnen verreken op basis van laatste woz waarde. Maar alles wat niet uitgaat van maximale verkoopprijs is per definitie ongunstig voor jou (en een goede investering voor hem )

[Bschnitz]

Jeroenneman schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 23:07:
[...]

En dat doen ze eigenlijk niet eens meer. Samen kopen is beide eigenaar. Je kunt zelf allerlei gekke constructies gaan vastleggen in een samenlevingscontract, maar voor de bank/hypotheekverstrekker zijn beide personen gewoon eigenaar en 100/50% eigenaar.

Ja maar dat bedoel ik ook, ze hebben niks geregeld. Dus wat ze willen is al gewoon zo volgens mij.

Want wij zijn inderdaad 50/50 eigenaar tot het samenleving contract bij ons in werking treedt bij het uit elkaar gaan. Dan pas geld een andere verhouding. Tenminste mij is het zo verteld.

[siroki]

lex schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 23:08:
[...]

Eigenlijk wel, puur zakelijk gezien geef jij anders een stuk rendement op je investering weg want dan verreken je alleen de aankoopprijs en vergeet je de waardestijging. Als je niet de te zakelijke kant in je relatie op wil en niet het onderste uit de kan wil halen zou je kunnen verreken op basis van laatste woz waarde. Maar alles wat niet uitgaat van maximale verkoopprijs is per definitie ongunstig voor jou (en een goede investering voor hem )

Dank je wel voor je hulp. Ik denk dat we hier wel uit gaan komen.

[anboni]

Je kunt ook via de notaris in een samenlevingscontract vastleggen dat jij een (niet opeisbare) vordering op je vriend hebt ter grootte van wat jij meer hebt ingelegd. Dan hoef je nu niet met geld te schuiven of moeilijk te doen met peildatum ofzo, maar ligt het wel vast, mochten jullie ooit uit elkaar gaan.

[sig69]

siroki schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 23:02:
[...]


Dus eigenlijk zouden we die twee dingen los moeten koppen. Enerzijds het gelijk trekken van de oorspronkelijke aankoop. En als tweede het verdelen van de waardestijging.

Dus stel dat de waardestijging 3 ton is (2 voor mij, 1 voor hem). Om dan 50/50 eigenaar te worden zou hij mij 51.000 euro moeten betalen (300.000 * (50% - 33%))?

Deze rekensom klopt echt voor geen meter, hoop niet dat je dit al voorgesteld hebt.

[ThinkPad]

Ik zou wel zorgen dat jullie e.e.a. op papier zetten samen, ik las toevallig gisteren dit artikel: NOS.nl: “Samenwonen, maar niet getrouwd? Steeds meer mensen in de problemen”

[Ebayzo]

ThinkPad schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 06:33:
Ik zou wel zorgen dat jullie e.e.a. op papier zetten samen, ik las toevallig gisteren dit artikel: NOS.nl: “Samenwonen, maar niet getrouwd? Steeds meer mensen in de problemen”

Wilde hem ook gaan linken. Toevallig om dit te lezen

[Mystic Spirit]

lex schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 23:08:
[...]

Eigenlijk wel, puur zakelijk gezien geef jij anders een stuk rendement op je investering weg want dan verreken je alleen de aankoopprijs en vergeet je de waardestijging. Als je niet de te zakelijke kant in je relatie op wil en niet het onderste uit de kan wil halen zou je kunnen verreken op basis van laatste woz waarde. Maar alles wat niet uitgaat van maximale verkoopprijs is per definitie ongunstig voor jou (en een goede investering voor hem )

Rendement is natuurlijk pas wat waard als je het kan verzilveren. Tot dat moment is het een fictief rendement en kun je er eigenlijk niks mee.
Stel dat in de toekomst, de woning minder waard wordt dan de oorspronkelijke aankoopprijs / kosten. Als je het dan eerlijk wil regelen, zou je dan ook weer geld terug moeten storten voor het verloren fictieve rendement.

Gelijk trekken van de oorspronkelijke kosten is in mijn ogen dan ook beste manier om het netjes te doen.
Daarbij zou je dan nog een gesprek kunnen hebben over herverdeling van kosten en gederfde inkomsten / rendement dat je had kunnen maken met geld dat je oorspronkelijk meer hebt geïnvesteerd, maar dit gelijkstellen aan de waardestijging van het huis gaat daarbij te ver tenzij je ook weer afspraken maakt wat je doet bij waarde vermindering.

[Wilke]

Bad Brains schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 22:53:
Het is dus niet duidelijk geregeld, ik zou direct iets laten vastleggen.
Hoe verliefd je ook bent en hoe goed je van vertrouwen bent.
Is dat raar als ik je verhaal zo lees?

Nee, je hebt helemaal gelijk:

https://nos.nl/nieuwsuur/...er-mensen-in-de-problemen

En het gaat natuurlijk niet om het getrouwd zijn als zodanig, alswel om het vastleggen van allerlei rechten jegens elkaar (wat ook met een samenlevingscontract kan) - want dat is een belangrijk deel van wat "trouwen" inhoudt.

Met name als er wellicht kinderen in het spel komen, is het belangrijk om iets vast te leggen. Dan verandert namelijk vaak de verhouding in inkomen of verdeling van taken. Heel vaak in een richting waarbij de vrouw minder verdient en/of bezit. Zie bovenstaand artikeltje waarom het erg onverstandig kan blijken daarover niets vast te leggen.

[ Voor 20% gewijzigd door Wilke op 18-05-2022 07:21 ]

[Ramon]

siroki schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 22:45:
Beste lezer,

Mijn vriend en ik hebben 6 jaar geleden samen een koophuis gekocht (destijds aanschaf 400.000). Wij zijn niet getrouwd en leven niet in gemeenschap van goederen. Gewoon samenwonend, geen formele relatie.

Onze woning is flink in waarde gestegen sindsdien (ongeveer 700.000 euro waard nu).

Wij hebben destijds onze woning gefinancieerd met een deel eigen geld en een hypotheek (linear) van 250.000 euro. Ik had destijds iets meer eigen geld en een beter betaalde baan dus wij hebben toen afgesproken alle lasten en inleg te verdelen naar 1/3, 2/3. Ik heb 2/3rd het eigen geld ingelegd, betaal maandelijks 2/3rd van de hypotheek en los elk jaar 2/3rd van de maximale extra aflossing af. Voor hem geld hetzelfde maar dan 1/3rd.

Tot zover alles duidelijk en eerlijk geregeld. Wij zijn het er ook over eens dat ik 2/3rd eigenaar ben van de woning (ook al is dat bij de notaris en kadaster niet zo geregeld).

Wij hebben nog een klein plukje restschuld (85.000 euro) over en mijn vriend heeft wat extra geld over. Hij zou graag de hypotheek in 1x willen aflossen met dat geld.

Natuurlijk loopt hij dan qua eigendom een stukje in op mij.

Wij zitten nu samen met het volgende probleem. Wij zouden graag dat we allebei 50/50 eigenaar worden van het huis. Echter is de woning natuurlijk in 6 jaar aanzienlijk meer waard geworden. Wij zijn het er over eens dat deze waardestijging ook eerlijk verdeeld moet worden.

Wij kunnen zo snel de rekensom niet maken. Maar wij denken dat mijn vriend mij een bepaald bedrag zou moeten afkopen om 50/50 eigenaar te worden van het huis.

Zou iemand wellicht een suggestie kunnen doen hoe wij dit eerlijk kunnen berekenen?

Wij komen er zo snel even niet uit.

Alvast bedankt!

Groetjes,

Jullie zijn dus al 50/50 eigenaar, ook al vinden jullie zelf blijkbaar van niet. In een samenlevingscontract leg je doorgaans vast wat er moet gebeuren als je uit elkaar gaat, daar in kan je dus eventueel een verhouding opgeven waarin hij jou het verschil van originele inleg terug betaald. Als je vriend dus 85.000 inlegt in de relatie dan kan je die verhouding in het samenlevingscontract aanpassen.

Het eigendom van het huis verandert daar dus niet door.

[Flextrip]

Ik denk dat je in grote lijnen een paar dingen kunt doen.

1) Trek alle gedane inleg en betaalde lasten gelijk. Dit is een makkelijke som, omdat je gewoon kunt nagaan wat iedereen betaald heeft de afgelopen 6 jaar. Jij ongeveer 2 keer zoveel als hij.

2) Zelfde verhaal als hierboven, alleen verreken je de betaalde lasten niet. Je trekt dus alleen de oorspronkelijke inleg gelijk.

3) Je kijkt naar de waarde nu (taxatie of WOZ, of iets ertussen), en je bedenkt dat jij daar 2/3 van bezit en hij 1/3. Bij 300.000 overwaarde bezit jij dus 100.000 meer. Als hij jou 50.000 betaalt, bezitten jullie evenveel.

Overal kun je wel argumenten bij vinden waarom het wel of niet eerlijk is. En je kunt het natuurlijk nog complexer maken door inflatie, verloren rendement, verrichte arbeid etc. er allemaal bij te betrekken. Doe wat goed voelt; als jullie 400k + rente kunnen aflossen in 6 jaar denk ik dat jullie financieel vrij ruim zitten.

[ Voor 5% gewijzigd door Flextrip op 18-05-2022 07:57 ]

[JvS]

Strikt zakelijk gezien ben jij nu 2/3 eigenaar en je vriend 1/3, dus zal hij 1/6e van de huidige waarde aan jou moeten betalen om 50/50 eigenaar te zijn. Daarna kan je op 50/50 basis de rest van de schuld gaan aflossen. De waardestijging is dan voor 2/3e voor jou. Dat is zakelijk, maar voelt in een relatie niet helemaal eerlijk.

In de praktijk zou ik denk ik willen dat we in de looptijd evenveel hebben ingelegd aan initiële inleg, rente en aflossing en dan zou ik zeggen “we zijn 50/50 eigenaar”. Je hebt dan 4 jaar meer risico gelopen waar niet het volledige rendement tegenover staat (maar nog steeds rendement). Maar ik denk dat dit een persoonlijk ding is. Zoals al eerder genoemd is de “huidige waarde” ook niet echt een absoluut meetpunt.

Edit: Nou wat @Flextrip hierboven in andere woorden ook tussendoor ninja’t dus .

[ Voor 5% gewijzigd door JvS op 18-05-2022 07:52 ]

[bregweb]

Wij hebben destijds onze woning gefinancieerd met een deel eigen geld en een hypotheek (linear) van 250.000 euro. Ik had destijds iets meer eigen geld en een beter betaalde baan dus wij hebben toen afgesproken alle lasten en inleg te verdelen naar 1/3, 2/3. Ik heb 2/3rd het eigen geld ingelegd, betaal maandelijks 2/3rd van de hypotheek en los elk jaar 2/3rd van de maximale extra aflossing af. Voor hem geld hetzelfde maar dan 1/3rd.

Vergeet je ook niet dit gedeelte van de afgelopen 6 jaar mee te nemen in je berekening?

[107mb]

ik vind het lastig om te rekenen op basis van verwachte verkoopwaarde. Misschien krijg je 800.000, of stort vanwege de rap oplopende hypotheekrente de markt in en vang je 6 ton.

Ik doe een paar aannames in onderstaande berekening, waarbij ik alleen naar inleg kijk. Je gebruikt veel verkleinwoordjes voor geld, waardoor het lijkt dat geld niet echt een issue is.

aanschaf 400k
hypotheek 250k

eigen inleg 150k, jij hebt 2/3 ingelegd dus inleg:
jij 100k
partner 50k

aflossing: 250k - 85k = 165k. jij hebt 2/3 afgelost dus aflossing:
jij 110k
partner 55k

extra aflossing partner: 85k

Als ik alle bedragen optel kom ik uit op:
jij: 210k
partner: 190k

in percentages:
jij: 52% eigenaar
partner: 48% eigenaar

in mijn ogen is het qua aflossing redelijk gelijkwaardig. Ik persoonlijk zou er geen punt van maken en het op 50/50 vast laten leggen. Er zal ongetwijfeld kritiek op te leveren zijn, maar ik denk dat het een redelijke indicatie is.

Los van de berekening: wat een heerlijke situatie om in 6 jaar tijd een woning van 4 ton af te kunnen betalen...

[ Voor 5% gewijzigd door 107mb op 18-05-2022 08:12 ]

[Thalaron]

Ik zou inderdaad ook kijken naar oorspronkelijke aanschafprijs en inleg sindsdien en niet naar waardestijging. Dat dit huis nu op papier 700K waard is geworden zegt mijn inziens niets tenzij je overgaat tot verkoop.

Indien de huizenmarkt over 5 jaar (bij wijze van) totaal zou instorten en je wilt dan verhuizen dan zou het mijn inziens ook niet fair zijn dat er nu betaald moet worden over een fictieve meerwaarde.

Tenzij de relatie slecht loopt of iets dergelijks, zou ik het voorbeeld van @107mb aanhouden.

[@r!k]

107mb schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 08:09:
ik vind het lastig om te rekenen op basis van verwachte verkoopwaarde. Misschien krijg je 800.000, of stort vanwege de rap oplopende hypotheekrente de markt in en vang je 6 ton.

Ik doe een paar aannames in onderstaande berekening, waarbij ik alleen naar inleg kijk. Je gebruikt veel verkleinwoordjes voor geld, waardoor het lijkt dat geld niet echt een issue is.

aanschaf 400k
hypotheek 250k

eigen inleg 150k, jij hebt 2/3 ingelegd dus inleg:
jij 100k
partner 50k

aflossing: 250k - 85k = 165k. jij hebt 2/3 afgelost dus aflossing:
jij 110k
partner 55k

extra aflossing partner: 85k

Als ik alle bedragen optel kom ik uit op:
jij: 210k
partner: 190k

in percentages:
jij: 52% eigenaar
partner: 48% eigenaar

in mijn ogen is het qua aflossing redelijk gelijkwaardig. Ik persoonlijk zou er geen punt van maken en het op 50/50 vast laten leggen. Er zal ongetwijfeld kritiek op te leveren zijn, maar ik denk dat het een redelijke indicatie is.

Los van de berekening: wat een heerlijke situatie om in 6 jaar tijd een woning van 4 ton af te kunnen betalen...

Totdat je wel uit elkaar gaat, dan is die 20k verschil opeens wel een punt hoor. Leg het gewoon vast bij een notaris zoals de situatie daadwerkelijk is.

[Dracula]

sig69 schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 01:57:
[...]

Deze rekensom klopt echt voor geen meter, hoop niet dat je dit al voorgesteld hebt.

Nuttige reactie wel….

Geef dan aan wat er niet klopt en stel voor hoe het wel moet

[mmniet]

107mb schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 08:09:
ik vind het lastig om te rekenen op basis van verwachte verkoopwaarde. Misschien krijg je 800.000, of stort vanwege de rap oplopende hypotheekrente de markt in en vang je 6 ton.

Ik doe een paar aannames in onderstaande berekening, waarbij ik alleen naar inleg kijk. Je gebruikt veel verkleinwoordjes voor geld, waardoor het lijkt dat geld niet echt een issue is.

aanschaf 400k
hypotheek 250k

eigen inleg 150k, jij hebt 2/3 ingelegd dus inleg:
jij 100k
partner 50k

aflossing: 250k - 85k = 165k. jij hebt 2/3 afgelost dus aflossing:
jij 110k
partner 55k

extra aflossing partner: 85k

Als ik alle bedragen optel kom ik uit op:
jij: 210k
partner: 190k

in percentages:
jij: 52% eigenaar
partner: 48% eigenaar

in mijn ogen is het qua aflossing redelijk gelijkwaardig. Ik persoonlijk zou er geen punt van maken en het op 50/50 vast laten leggen. Er zal ongetwijfeld kritiek op te leveren zijn, maar ik denk dat het een redelijke indicatie is.

Los van de berekening: wat een heerlijke situatie om in 6 jaar tijd een woning van 4 ton af te kunnen betalen...

dit is een mooie basis waar je vanuit kunt gaan. Waardevermeerdering is echter niet uit te sluiten.

Even van slechte bedoelingen uitgaan (zie johnny en amber), stel dat vriend al ziet aankomen dat het slecht gaat en uit elkaar wil binnen een jaar, dus zoveel mogelijk winst wil halen, dan is hij gebaat bij bovenstaande berekening. Hij strijkt dus achteraf gezien goedkoop 50% van de winst op, want de waardestijging is niet meegenomen.

De bovenstaande berekening is goed, maar gezien je tot nu toe 1/3 en 2/3 hebt gedaan moet je kijken naar de waarde van het huis nu wat is de overwaarde? Die moet je dan ook 1/3 en 2/3 verdelen.

Dus inleg originele situatie (aflossing+originele inleg):
jij: 110+100k
hij: 55+50k
totaal: 165+150=315k
originele huiswaarde: 400k.

huidige woningwaarde: 610k (schatting (makkelijk verdeelbaar bedrag), je kunt vergelijken met huizen in omgeving of een taxateur vragen, of zo een standaard rapport opvragen)

Overwaarde is dus 210k. Die moet je evenredig verdelen:
jij: 140k
hij: 70k

Feitelijk is dan je bezit als volgt:
Jij: 110+100+140=350
hij: 55+50+70=175

Wat dus inderdaad de verhouding 1/3 en 2/3 is.

Stel hij wil dus het restant aflossen, dan kom je uit op
jij: 350
hij: 175+85=260

Wil je dus gelijk trekken naar de huidige situatie (jouw waardedeel is immers puur op cijfers harder gestegen, maar in verhouding gelijk gebleven), dan moet je het verschil in tweeen splitsen en dat moet hij extra betalen om op 50/50 uit te komen, dus (350-260)/2=90/2=45.

Op basis hiervan moet je dus van hem 45k krijgen en ben je beide voor 50% eigenaar.

Ga je het niet doen, dan is je verhouding dus
350/260=35/26
Jij hebt dus 35 aandelen en je vriend 26 aandelen in het huis.

Wil hij over een jaar weer extra bijdragen door je geld hiervoor te betalen, dan zal je dit moment als uitgangspunt moeten nemen, dus de huidige woningprijs vergelijk met de prijs dan en kijken wie hoeveel bij heeft gedragen. Kan in theorie dus negatief uitpakken als de woningprijs gedaald is.

Belangrijk is altijd: Leg het vast!!! Het beste om het vast te leggen bij een notaris, maar je kan het ook zelf opschrijven en beide een handtekening onder zetten, kopie maken en zorgen dat je beide een kopie hebt. Maar de notaris is altijd beter, die kan je daar ook in begeleiden en gezien jullie genoeg geld hebben, moet dat geen probleem zijn.

EDIT: Wat je feitelijk ook altijd mee moet nemen is welke kosten ben je verder kwijt geweest aan het leven samen, heeft hij altijd gas/water/licht betaald en de verzekeringen, dan is dat ook een relatief groot deel. Rij je altijd met zijn auto, betaald hij altijd de boodschappen, cadeau's voor feestjes, vakantie, etc. Het is niet 1 op 1 dat je alleen naar het huis kijkt, maar ook alle andere dingen mee neemt. Als hij minder hypotheek betaald heeft hij in theorie (bij gelijk inkomen) meer geld over om andere dingen te doen dan jij.

[ Voor 6% gewijzigd door mmniet op 18-05-2022 09:34 . Reden: toevoeging van andere financiele kanten van samen leven ]

[mmniet]

overigens zal de rechter in dit soort gevallen ook kijken naar de draagkracht, dus verdien jij altijd een derde meer, dan wordt de berekening complexer, je hebt immers beide een ander inkomen dus andere draagkracht. Dat wil dan niet zeggen dat de waarde van alles ook in die verhouding gesplitst moet worden, dus vastleggen is daarbij van belang. heb je het niet vast gelegd, dan zou ik altijd zeggen: jullie hebben beide een bijdrage geleverd, dus in geval van scheiding van leven: delen door 2. Hoe hard dit ook kan zijn voor een van de partijen.

[MaD_co]

Hypotheek totaal: €250.000
Hypotheek verdeling: €166.666 / Partner: €83.333
Eigen inleg: TS: €100.000 / Partner: €50.000

Bij afbetaling woning onder huidige verdeling is het uiteindelijke betaalde bedrag:
TS: €266.666
Partner: €133.333

dit moet worden 50/50
TS: €200.000
Partner: €200.000

Makkelijkste zou dan voor nu zijn.
Partner betaald bank €85.000 voor afbetaling van hypotheek
TS dient Partner dan nog €18.334 te betalen, Want partner heeft dan totaal betaald: (€83.333+€50.000+€85.000 =€218.333 )


Ik neem aan dat er over de hypotheek ook HRA is ontvangen?
wie heeft deze ontvangen, en wat is hiermee gedaan?
Als jij elke maand 800 betaald, en partner 400, maar jij ontvangt HRA (zeg even 200) heb jij theoretisch maar 600 per maand betaald. d.w.z. 2400 per jaar dat verrekend dient te worden met de inleg van partner.

[Thalaron]

Mocht je bang zijn voor een verbreking van de relatie dan zou je natuurlijk ook kunnen vastleggen dat de het verschil tussen waarde aanschaf/verkoop met bijvoorbeeld 10% per jaar rechtgetrokken zal worden. Dit betekend dat zowel bij een minder- als overwaarde de balans steeds meer naar elkaar toe gaat.

Gelet op het blijkbaar aanwezige vermogen/salaris gekeken naar hoe snel de hypotheek afbetaald is, zou ik stellen dat indien de relatie goed is, een gelijkwaardige relatie het geld wellicht wel waard is. Indien de partner zich minderwaardig voelt in de relatie door dit verschil dan zou dat op termijn zomaar een bron van onvrede kunnen worden waardoor de relatie er juist onder te lijden heeft.

Ik zeg niet dat dit alles een makkelijke keuze is, maar er zijn natuurlijk meerdere wegen om tot een gelijkwaardige verdeling te komen. Iets zegt mij dat een notaris hier prima voorbeeld oplossingen voor kan geven.

[Z___Z]

lex schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 23:08:
[...]

Eigenlijk wel, puur zakelijk gezien geef jij anders een stuk rendement op je investering weg want dan verreken je alleen de aankoopprijs en vergeet je de waardestijging. Als je niet de te zakelijke kant in je relatie op wil en niet het onderste uit de kan wil halen zou je kunnen verreken op basis van laatste woz waarde. Maar alles wat niet uitgaat van maximale verkoopprijs is per definitie ongunstig voor jou (en een goede investering voor hem )

Ja en nee. @siroki als je bij de aankoop niet 1/3 en 2/3 hebt vastgelegd, is je partner officieel 50% eigenaar. Dus als je nu uit elkaar zou gaan, zou hij dus de helft krijgen. Financiën met zulke grote bedragen kan je daarom het beste goed vastleggen.

[Lapa]

Flextrip schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 07:51:
Ik denk dat je in grote lijnen een paar dingen kunt doen.

1) Trek alle gedane inleg en betaalde lasten gelijk. Dit is een makkelijke som, omdat je gewoon kunt nagaan wat iedereen betaald heeft de afgelopen 6 jaar. Jij ongeveer 2 keer zoveel als hij.

2) Zelfde verhaal als hierboven, alleen verreken je de betaalde lasten niet. Je trekt dus alleen de oorspronkelijke inleg gelijk.

3) Je kijkt naar de waarde nu (taxatie of WOZ, of iets ertussen), en je bedenkt dat jij daar 2/3 van bezit en hij 1/3. Bij 300.000 overwaarde bezit jij dus 100.000 meer. Als hij jou 50.000 betaalt, bezitten jullie evenveel.

Overal kun je wel argumenten bij vinden waarom het wel of niet eerlijk is. En je kunt het natuurlijk nog complexer maken door inflatie, verloren rendement, verrichte arbeid etc. er allemaal bij te betrekken. Doe wat goed voelt; als jullie 400k + rente kunnen aflossen in 6 jaar denk ik dat jullie financieel vrij ruim zitten.

Omdat TS en vriend de intentie hebben om gewoon bij elkaar willen blijven, is oplossing 1) het meest transparant. Daarmee wordt de bijdrage aan de woning echt 100% gelijkgetrokken en kunnen ze dus volledig met recht zeggen beide evenveel eigenaar te zijn. Als ik heel snel hoofdreken, denk ik wel dat het verschil dan een stukje hoger is dan de 50k die her en der gesuggereerd wordt, o.a. door TS zelf.

Met berekening 3) wordt alleen naar de overwaarde gekeken, maar het gaat natuurlijk om de totale waarde van het object. Bovendien is de huidige waarde puur een momentopname van ongerealiseerd rendement, die momentopname zou ik niet een te grote rol laten spelen als de intentie is om bij elkaar te blijven. Dat rendement kan immers heel anders uitpakken op het moment dat het daadwerkelijk gerealiseerd wordt.

[Xanaroth]

siroki schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 22:45:


Tot zover alles duidelijk en eerlijk geregeld. Wij zijn het er ook over eens dat ik 2/3rd eigenaar ben van de woning (ook al is dat bij de notaris en kadaster niet zo geregeld).

Even grof gezegd: hij IS nu gewoon 50% eigenaar. Mocht het aankomen op nare zaken (overlijden, uit elkaar gaan, schulden) is wat er hard op papier staat het enige wat telt voor belastingdienst, rechter of deurwaarder.

Wees blij dat hij extra wil aflossen, investeren in jullie relatie, en accepteer het gewoon. Niet groter maken dan het is. Vooral als je beiden toch van plan bent samen te blijven, is geld wat tussen jullie heen en weer gaat toch gevalletje vestzak-broekzak want "jullie" hebben nog steeds evenveel geld beschikbaar.


Wat betreft overwaarde nog een bonus hersenkraker - als jullie daar nu iets mee doen: wat als de woning straks 2-5-10 jaar later toch voor MINDER (of bizar veel meer) verkocht wordt dan het huidige uitgangspunt, gaan jullie dan opnieuw verrekenen?

[ Voor 10% gewijzigd door Xanaroth op 18-05-2022 12:31 ]

[KabouterSuper]

Xanaroth schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 12:27:
[...]


Even grof gezegd: hij IS nu gewoon 50% eigenaar. Mocht het aankomen op nare zaken (overlijden, uit elkaar gaan, schulden) is wat er hard op papier staat het enige wat telt voor belastingdienst, rechter of deurwaarder.

Juist daarom is het handig deze onhandige situatie te repareren en hem ook op financiele gronden 50% eigenaar te maken. Hulde voor TS en partner om dit nu te regelen en niet na nare zaken.

Mijn berekening. Als je even uitgaat dat er tot nu toe geen extra aflossingen geweest zijn, dan heeft TS 2/3 bijgedragen aan alles: koop, hypotheek, reguliere aflossingen (onderhoud en verbeteringen zijn onbekend). TS heeft nog steeds 2/3 bezig in het huis.

De partner wil naar 1/2, dus moet zich inkopen voor 1/6 bij TS. TS heeft dan 2/3-1/6=1/2 en de partner heeft 1/3+1/6=1/2. Enige discussiepunt is dan de huidige waarde van het huis. Woz waarde kan, maar is gewoonlijk wat lager dan de 'echte' waarde. En taxatiewaarde is nu waarschijnlijk te hoog vanwege de krappe woningmarkt. Ik zou er ergens tussen gaan zitten. En zoals hierboven gezegd, de huizenprijzen kunnen gaan zakken nadat de partner zich heeft ingekocht. Dat is zuur, dus daar moeten beide partijen zich bewust van zijn.

[enermax]

Ik zou zelf het geld dat je vriend wil inbrengen niet in jou deel van de hypotheek stoppen maar cash aan jou geven. Hij is dan wel 50% eigenaar van de woning, maar dan ben je niet het geld kwijt in stenen. Dan kun je zelf beslissen of je het in stenen stopt of op je spaarrekening zet. Voor de kids, electrische auto, wanneer je langdurig ziek bent, uit elkaar gaat, 2e woning enz. De rente is bijna 0 op je woning dus waarom zou je risico nemen door dit om te zetten in stenen.

[ Voor 14% gewijzigd door enermax op 18-05-2022 13:30 ]

[mwa]

enermax schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 13:25:
Ik zou zelf het geld dat je vriend wil inbrengen niet in jou deel van de hypotheek stoppen maar cash aan jou geven. Hij is dan wel 50% eigenaar van de woning, maar dan ben je niet het geld kwijt in stenen. Dan kun je zelf beslissen of je het in stenen stopt of op je spaarrekening zet. Voor de kids, electrische auto, wanneer je langdurig ziek bent, uit elkaar gaat, 2e woning enz. De rente is bijna 0 op je woning dus waarom zou je risico nemen door dit om te zetten in stenen.

Heb jij een glazen bol om te zien wat voor hypotheekrente de TS heeft?

Anyway, iedereen heeft zn ware gevonden totdat de partner zit te stuiteren op de buurman/vrouw. Laat het lekker vastleggen.

[ Voor 8% gewijzigd door mwa op 18-05-2022 13:35 ]

[mevrouwKees_1]

ik begrijp sowieso nooit dat mensen niets op papier zetten bij dit soort grote stappen.. Het is een enorm bedrag en dat je daar dan niets over vast laat leggen..

Je kan gratis trouwen en ook een geregistreerd partnerschap kan gratis, dan heb je iig iets vastgelegd.

Toen ik mijn relatie begon had mijn partner ook significant meer op de spaarrekening dan dat ik had, dat hebben we vast laten leggen zodat het zakelijk netjes voor elkaar zou zijn indien we uit elkaar zouden gaan. Een relatie is niet alleen maar gezellig maar ook zakelijk

[michielRB]

Denk ik nu zo raar? Als TS 2/3 betaalt en de partner 1/3 dan betaalt TS 100% meer dan de partner.

Plaatje nu:
Hypotheek: EUR400.000
restschuld: EUR85.000

afgelost: EUR315.000
1/3 van 315.000: 107.100,- (door partner)
2/3 van 315.000 207.900,- (door TS)

Verschil: 100.800,-
Om naar een 50-50 situatie te komen zou de partner dus die 85.000 restschuld voor de rekening moeten nemen en nog 22.800 aan TS overmaken.
De huidige waarde zou helemaal niet naar gekeken moeten worden.

Daarna zal er een 50-50 situatie ontstaan en kan bij verkoop ook 50-50 verdeeld kunnen worden.

/edit, ik zie nu dat het huis destijds gekocht was voor 400.000 en dat de hypotheek 250.000 is. Echter bijdrage eigen geld was ook 2/3 - 1/3 dus het rekenplaatje zal niet wezenlijk veranderen.
In feite valt mijn redenering samen met die van @MaD_co

[ Voor 17% gewijzigd door michielRB op 18-05-2022 13:51 ]

[Thomas18GT]

mevrouwKees_1 schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 13:32:
ik begrijp sowieso nooit dat mensen niets op papier zetten bij dit soort grote stappen.. Het is een enorm bedrag en dat je daar dan niets over vast laat leggen..

Je kan gratis trouwen en ook een geregistreerd partnerschap kan gratis, dan heb je iig iets vastgelegd.

Toen ik mijn relatie begon had mijn partner ook significant meer op de spaarrekening dan dat ik had, dat hebben we vast laten leggen zodat het zakelijk netjes voor elkaar zou zijn indien we uit elkaar zouden gaan. Een relatie is niet alleen maar gezellig maar ook zakelijk

Dan zit je alleen ook nog (tot) 12 jaar aan partneralimentatie (en 21 jaar kinderalimentatie) vast als je net een kind hebt en uit elkaar gaat. Naast dat partner 50% van het huis krijgt waar die maar 33% voor betaald

Bij de koop van het huis hebben ze 50/50 vastgelegd, dat is dan toch duidelijk? Alleen maar respect dat de partner van TS de inleg meer gelijk wil trekken.

[Lapa]

michielRB schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 13:47:
Denk ik nu zo raar? Als TS 2/3 betaalt en de partner 1/3 dan betaalt TS 100% meer dan de partner.

Plaatje nu:
Hypotheek: EUR400.000
restschuld: EUR85.000

afgelost: EUR315.000
1/3 van 315.000: 107.100,- (door partner)
2/3 van 315.000 207.900,- (door TS)

Verschil: 100.800,-
Om naar een 50-50 situatie te komen zou de partner dus die 85.000 restschuld voor de rekening moeten nemen en nog 22.800 aan TS overmaken.
De huidige waarde zou helemaal niet naar gekeken moeten worden.

Daarna zal er een 50-50 situatie ontstaan en kan bij verkoop ook 50-50 verdeeld kunnen worden.

/edit, ik zie nu dat het huis destijds gekocht was voor 400.000 en dat de hypotheek 250.000 is. Echter bijdrage eigen geld was ook 2/3 - 1/3 dus het rekenplaatje zal niet wezenlijk veranderen.
In feite valt mijn redenering samen met die van @MaD_co

Edit: de berekening van @michielRB bevat een aantal fouten, maar mijn reactie daarop ook. Dus ik herschrijf deze even...

[ Voor 59% gewijzigd door Lapa op 18-05-2022 15:15 ]

[michielRB]

Uhm... niet helemaal.
TS heeft daadwerkelijk 207.900 bijgedragen.
Partner heeft daadwerkelijk 107.100 bijgedragen

Als Partner de laatste 85.000 inlost, is inleg partner 107.100 + 85.000 = 192.100. Dan heeft TS nog steeds daadwerkelijk 15.800 meer bijgedragen dan partner.

[ Voor 9% gewijzigd door michielRB op 18-05-2022 15:16 ]

[Lapa]

michielRB schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 15:14:
Uhm... niet helemaal.
TS heeft daadwerkelijk 207.900 bijgedragen.
Partner heeft daadwerkelijk 107.100 bijgedragen

Als Partner de laatste 85.000 inlost, is inleg partner 107.100 + 85.000 = 192.100. Dan heeft TS nog steeds daadwerkelijk 15.800 meer bijgedragen dan partner.

Ja, je hebt gelijk, mijn reactie bevatte ook fouten en heb ik grotendeels verwijderd.

Als partner de 85k aflost, heeft de TS inderdaad nog 15.800 meer bijgedragen, nog afgezien van de rentebetalingen. Als ze rente buiten beschouwing willen laten krijgt TS dan nog 15.800 / 2 = 7.900 van de partner.

Als ze de rentebetalingen ook gelijk willen trekken moet dat verschil ook nog berekend worden en door twee gedeeld. Dan hebben ze echt 100% gelijkwaardig bijgedragen met terugwerkende kracht. Maar er is een reden dat ze dat oorspronkelijk niet deden: TS was immers kapitaalkrachtiger. Dus het is ook heel legitiem om die rentebetalingen buiten beschouwing te laten.

[Zenomyscus]

Ik blijf het altijd lastig vinden deze situaties. Zijn alle kosten altijd in de verhouding 1/3, 2/3? Als investeringen zoals een nieuwe keuken, schilderwerk, een andere CV-ketel, dakgoten, etc bijvoorbeeld wel altijd 50:50 betaald zijn, dan is het niet fair om de overwaarde in de verhouding 33:67 te doen. Immers dragen die kosten bij aan de huidige overwaarde. Daarnaast zou ik als partner echt niet blij zijn om op dit punt jou af te moeten kopen. Als over 3 jaar de huizenprijzen lager zijn heeft hij teveel betaald (of andersom). Maar ik geloof zelf dat de top in zicht is voor de komende jaren.

Je kunt het dan beter vast laten leggen en later berekenen bij uit elkaar gaan. Dan loop je niet te gokken met een fictieve overwaarde. Daarnaast verwatert het aandeel als je samen tig jaar 50:50 alle lasten draagt, vind ik.

[m2011]

Zenomyscus schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 15:26:
Ik blijf het altijd lastig vinden deze situaties.

Is niet lastig. Je hebt eigendom 50/50 vastgelegd, dus waardestijging is 50/50. Verbreken nog even het beginbedrag en tussenliggende nettorente+aflossing, en vanaf nu alles 50/50 tot dood of scheiding.

[W1LL3M]

m2011 schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 19:49:
[...]


Is niet lastig. Je hebt eigendom 50/50 vastgelegd, dus waardestijging is 50/50. Verbreken nog even het beginbedrag en tussenliggende nettorente+aflossing, en vanaf nu alles 50/50 tot dood of scheiding.

Als je vanaf het begin zou zijn getrouwd in gemeenschap van goederen dan werkt het zo idd, en dat is dan wel zo makkelijk. Als je beiden met vrijwel niets begint en alles samen opbouwt is dat makkelijk te accepteren, maar als je allebei al een historie hebt (spaargeld, schulden, huis, kinderen) dan is dat lastiger.

Onze inkomenverdeling is nu 60/40, maar we begonnen ooit op 100/0 (student) met ~0 spaargeld, hebben een huis gekocht bij 75/25. Maar al onze bezittingen zijn altijd 50/50 verdeeld. We zijn getrouwd en hebben 2 kinderen, stoppen beiden bijna al onze tijd in het gezin+werk dus 50/50 is wel zo fair, ook al verdienen we niet even veel. Extra aflossingen zijn dus ook van ons beiden, daar zit geen verschil.

TS: Hoe dat in jou situatie zit is persoonlijk, blijkbaar heb je al ooit afgesproken dat 2/3 van initiele inleg en de waardeontwikkeling (daar zit een groot verschil in definitie!) van jou is, maar leg het wel vast, ook een extra aflossing van 1 van jullie persoonlijk.

[m2011]

W1LL3M schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 20:17:
[...]

Als je vanaf het begin zou zijn getrouwd in gemeenschap van goederen dan werkt het zo idd, en dat is dan wel zo makkelijk.

Nee, dan werkt het niet zo. Als je vanaf het begin getrouwd bent in gemeenschap van goederen, dan "vervalt" de initiële ongelijke inleg en is alles bij scheiding 50/50 zonder iets te corrigeren.

In dit geval is eigendom van het huis 50/50, inleg ongelijk en geen gemeenschap van goederen. Dus: corrigeer de originele inleg (+nettorente en aflossing) en het huis is dan 50/50. Rest van het vermogen is van elk individueel (voor zover niet 50/50 vastgelegd is zoals bij het huis).

[powaq]

Hoe je het verdeelt is één zaak, maar voor 85k een hypotheek vervroegd aflossen aan de, hoogstwaarschijnlijk, lage intrestvoet die je erop betaalt lijkt mij een financieel zeer domme beslissing.
Investeer dat geld en kom tot een andere regeling dan simpelweg het geld aan de andere of aan de bank te geven.
Je verliest voor 85k aan leverage als je vervroegd aflost. Het is heel simpel, als je intrest minder is dan de inflatie leen dan zoveel mogelijk en gebruik de cash die je over hebt om te investeren. Sneller afbetalen = geld verliezen.

[m2011]

powaq schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 20:54:
Hoe je het verdeelt is één zaak, maar voor 85k een hypotheek vervroegd aflossen aan de, hoogstwaarschijnlijk, lage intrestvoet die je erop betaalt lijkt mij een financieel zeer domme beslissing.
Investeer dat geld en kom tot een andere regeling dan simpelweg het geld aan de andere of aan de bank te geven.
Je verliest voor 85k aan leverage als je vervroegd aflost. Het is heel simpel, als je intrest minder is dan de inflatie leen dan zoveel mogelijk en gebruik de cash die je over hebt om te investeren. Sneller afbetalen = geld verliezen.

Klopt. Zo heb ik 6 maanden geleden geïnvesteerd in bitcoin. Best decision ever

[hellbringer]

"Mijn vriend en ik hebben 6 jaar geleden samen een koophuis gekocht."
"Wij zouden graag dat we allebei 50/50 eigenaar worden van het huis."
daar hoef je niets voor te doen, jullie zijn ieder al 50% eigenaar van de woning. Als je niet geregeld hebt en jullie wonen samen en hebben samen het huis gekocht (staat op beide namen) dan is het ongeacht wie welk deel betaald 50% van de schuld en 50% van de opbrengst voor ieder van jullie.
Dat het misschien niet eerlijk lijkt omdat jij meer hebt betaald de afgelopen jaren, tja, ik denk dat er heel wat mannen met een baan zijn en een huisvrouw die voor de kinderen zorgt die het daar over eens zijn, maar dat is niet hoe het werkt.

[tcw82]

m2011 schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 21:20:
[...]


Klopt. Zo heb ik 6 maanden geleden geïnvesteerd in bitcoin. Best decision ever

Ja? Vertel wat heb je met je winst gedaan?

@siroki ben je er al uit hoe je het wil gaan oplossen/aanpakken?

[bassiej19]

Ik zou het inderdaad makkelijk houden. Zoals iedereen aangeeft weet je de uiteindelijke verkoopwaarde en rendement niet.

Ik zou inderdaad dus alle uitgaven tot nu toe gelijktrekken.

Stel jij hebt met inleg en alle maandelijkse betalingen de afgelopen 6 jaar totaal: 120K betaald en je vriend maar 60K dan zou ik hem 30K naar jou laten overmaken. Zo heb jij totaal 90K ingelegd en hij ook. Los van rendement tot nu toe want die is onzeker.

Dus mijn advies: kijk wat totaal inleg is van ieder persoon en trek dat gelijk.

[Nilvo]

Ook ik zou rekenen met de aanschafwaarde in tegenstelling tot de huidige waarde. Wat de waarde in de toekomst gaat doen blijft gissen. Het kan vriezen of dooien, maar je kunt het rendement pas ter gelde maken bij de verkoop.

Anderzijds neem ik aan dat jij alleen dit huis niet had kunnen kopen zonder zijn medewerking. Een anders huis had anders gerenderd en misschien wel minder in waarde gestegen. Daarbij heeft hij destijds een groter risico genomen op een duurdere woning gezien ook hij hoofdelijk aansprakelijk is voor de gehele hypotheeksom.

Dit zijn allemaal zaken die bijna onmogelijk te voorspellen zijn hoe het op moment X eruit zal zien. Anderzijds is er nu een kans om het voor beide partijen evenredig te maken en het eerlijk te maken.

Sidenote, ik denk dat door alleen naar inkomen te kijken het nooit eerlijk zal zijn. Wie zorgt er voor het huishouden en mist carrièrekansen en daarmee inkomensgroei? Wie doet er meer klusjes in en om het huis? Spendeert de meer verdienende partner niet meer aan consumptieve zaken voor plezier, niet alleen voor zichzelf maar ook voor de partner als cadeautjes?
Uiteindelijk gaat het erom dat je samen een plan trekt waar beide het mee eens zijn en het voor beide eerlijk voelt. Oh en vergeet de afspraak dan niet op papier te zetten.

Oh en dan nog een sidenote. Nu is de verhouding x/y. Stel je wordt langdurig ziek, kunt weinig in het huishouden doen. Je inkomen gaat terug naar 70%. Verwacht je dan ook dat de partner een grotere claim plaatst omdat het inkomen veranderd is en hij meer voor jou moest zorgen? Of is dat het stuk geven en nemen in een relatie wat niet altijd ter gelde te maken is?

[Michiel1978]

Ik wil even opmerken dat dit topic niet meer actueel is. Het is 5 maanden geleden al afgerond.