Aansprakelijkheid voor losse/holle tegels in badkamer

[ArcticTiger]

Beste allemaal,

Voordat ik stappen ga ondernemen ben ik op zoek naar wat advies.
Wij hebben eind 2017 / begin 2018 onze badkamer laten verbouwen.
Nu hebben wij ons huis verkocht, en is bij een voorinspectie gebleken dat een aantal wand- en vloertegels in de badkamer hol klinken dan wel los zitten.
Is het "gebruikelijk" dat dit na 4 jaar al het geval is, of is dit een gevolg van slecht tegelwerk in 2018 en moet ik de persoon die dit heeft getegeld aanschrijven?
(Ik praat nog maar niet over de grote hoeveelheid voegen die al zijn gebarsten)

[Lelletje]

Als je al aangeeft van de grote hoeveelheid voegen die al zijn gebarsten, wist je toch al eerder dat het niet goed is?

[ArcticTiger]

De gebarsten voegen zijn allemaal lans afwerkstrips, niet tussen de tegels.
Het gaat me meer om dat ik voor oplevering het probleem van de tegels moet verhelpen voor de oplevering.
Wij hebben in het dagelijks gebruik niets gemerkt van eventuele loszittende tegels (ook nooit op gelet eigenlijk, ik ga ook niet regelmatig op elke tegel tikken om te controleren of het wel goed is.)

[FirePuma142]

ArcticTiger schreef op maandag 16 mei 2022 @ 16:01:
De gebarsten voegen zijn allemaal lans afwerkstrips, niet tussen de tegels.
Het gaat me meer om dat ik voor oplevering het probleem van de tegels moet verhelpen voor de oplevering.
Wij hebben in het dagelijks gebruik niets gemerkt van eventuele loszittende tegels (ook nooit op gelet eigenlijk, ik ga ook niet regelmatig op elke tegel tikken om te controleren of het wel goed is.)

Ik begrijp eerlijk gezegd geen snars van de situatie waar je in zit

Een voorinspectie bij de verkoop van je huis? Bedoel je misschien dat er een bouwtechnische keuring is geweest waar de tegels als opmerking uit zijn gekomen? Hoe dan ook, waarom ben jij aansprakelijk om het op te lossen voor de overdracht?

[ArcticTiger]

Ik woon nu nog in een koopgarant woning.
Ik ben geen specialist in dit soort zaken, of wat dan ook.
Wij hebben de koopgarant woning terug verkocht aan de woonstichting, welke afgelopen week een voorinspectie hebben gedaan.

Wat ik zojuist aan de telefoon te horen kreeg:
Er is een taxatie gedaan, maar de taxateur is niet bouwtechnisch.
Nu is bij de voorinspectie gebleken dat er enkele wand- en vloertegels hol klinken en dus los zitten.
Gezien wat wij betalen voor de woning moet dit wel worden opgelost voor de oplevering...

Ik wacht nog op het volledige rapport, maar hier hebben ze persoonlijk over gebeld omdat het "slecht nieuws" is.

[Wolly]

Dus je verkoopt je huis met een badkamer waar de tegels al ruim 5 jaar prima aan je muur hangen en nu wil de koper dat het gerepareerd wordt?

Denkt die koper werkelijk dat ze er binnenkort afvallen of willen ze gewoon wat te zeuren hebben.

En is je huis al verkocht of niet?

[ Voor 7% gewijzigd door Wolly op 16-05-2022 16:19 ]

[ArcticTiger]

De koper is de woningbouw/woonstichting/wooncorporatie/give-it-a-name en de woning gaat weer de verhuur in.
Geen idee wat ze willen bereiken, en nog minder ene idee wat mijn rechten/plichten hierin zijn op dit punt.
Ik ga nu ook eerst contact opnemen met mijn rechtsbijstand om te kijken hoe en wat.

[hajee999]

je kan ook een verkoopmakelaar in de arm nemen als je onzeker bent....

"Gezien wat wij betalen voor de woning moet dit wel worden opgelost voor de oplevering"

Is een vrij loze opmerking die makkelijk is te weerleggen, je hoeft niet akkoord te gaan. Ik zou maar eens beginnen met het bod conditioneel te accepteren onder het mom van, de woning wordt as is opgeleverd en daar heeft u het mee te doen.

Dit lijkt allemaal taktiek, jij gaat de badkamer niet opnieuw betegelen voor oplevering dus geeft aanleiding om te onderhandelen. Mijn advies zou zijn afkappen en niet in mee gaan.
Bovenstaande teksten sturen ze maar naar hun huurders niet naar jou die hun een woning verkoopt..

[ Voor 25% gewijzigd door hajee999 op 16-05-2022 16:26 ]

[BCC]

Is het gekocht onder voorbehoud van technische keuring? Zo nee, dan mogen ze zelf gaan tegelen als de koper het niet aanstaat. Zo ja, dan kun je als koper discussie gaan voeren over verlaging van de verkoopprijs. De verkoper kan dan ook “nee” zeggen. Dat de verkoper het gaat herstellen is raar, je verkoopt een huis as-is.

[digifun]

Google maar eens op koopgarant, ook hier op tweakers lopen er topics over.

[BrainCrash]

Hmm...
Aangezien de 'koper' door die voorinspectie al vooraf op de hoogte was, neem ik aan dat dit dus ook bekend was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst..
Je verkoopt dan toch gewoon het huis "as-is" ??

De koper weet wat ze krijgen, en daar betalen ze voor. Klaar.
Hoezo zou dat 'opgelost' moeten worden? Ik zie het niet...

Ik denk dat diegene van de woningstichting die je aan de telefoon had nog een beetje in de "verhuurders-modus" stond of zo...
als in: "je dient bij verlaten van de huurwoning de woning in oorspronkelijke staat terug op te leveren"..
Dat is in jouw geval natuurlijk niet van toepassing....
Je kunt ook niet meer spreken over een verborgen gebrek of zo, want ze hebben het bij een inspectie al gezien..

Ik zou zeggen, ze kopen het huis in de huidige staat... als ze dat niet bevalt, dan kunnen ze dat prima zelf oplossen / repareren voordat ze het opnieuw in de verhuur zetten..
Wat als de kleur van de tegels, of de layout van je huidige keuken ze niet bevalt of zo.. moet je dat dan ook maar "oplossen" voor de verkoop? Vreemd verhaal..

Ben je verplicht het aan hen terug te verkopen? Of had je het ook gewoon op de vrije markt mogen verkopen (en dan had je er misschien nog veel meer voor kunnen krijgen?).. Als je verplicht aan hen terug verkocht hebt, dan kan ik me niet voorstellen dat ze de meest optimale marktprijs gaan betalen, dus dan lijkt me de reactie al helemaal overdreven...

[ Voor 5% gewijzigd door BrainCrash op 16-05-2022 16:32 ]

[ArcticTiger]

Even voor de goede orde:
Het is koopgarant.
Taxatie is geweest, taxatierapport opgemaakt, er is een terugkoopvoorstel gedaan door hun en die heb ik geaccepteerd.
Koopcontract is opgemaakt en ondertekend in januari dit jaar.
Afgelopen donderdag voorinspectie geweest waarbij ze losse tegels geconstateerd hebben (enkel door er op te kloppen) en nu het bericht dat we dit op moeten lossen.
Ik heb hiervoor al een zaak aan laten maken bij de rechtsbijstand, maar ga toch maar eens navragen in hoeverre de wooncorporatie in hun recht staat.

Edit: Ik was inderdaad verplicht het aan hen terug te verkopen, alles is ook al getekend etc.

Nu ik alles aan het nazoeken ben kom ik wel de volgende clausule tegen:
5.3. De onroerende zaak zal bij de levering van de erfpacht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning voor eigen gebruik.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.
Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

Als wij tot op heden nog geen last hebben gehad van de loszittende tegels (was ons niet eens bekend!) is dit dan een gebrek?

[ Voor 55% gewijzigd door ArcticTiger op 16-05-2022 17:08 ]

[Raling]

Koopcontract is al getekend, dus de wooncoöperatie heeft de huidige staat (in januari) akkoord bevonden. Of ben je er in het koopcontract mee akkoord gegaan bij de voorinspectie naar boven gekomen gebreken te herstellen?

De coöperatie heeft voor het tekenen de mogelijkheid gehad de staat te bepalen. Ik begrijp ook niet zo goed waarom een voorinspectie gedaan moet worden. Die tegels zijn niet ineens sinds januari los gaan zitten. Het is dus ook geen verborgen gebrek, ten tijde van de taxatie had iemand ook op de tegels kunnen kloppen.

Ik zou het gewoon naast je neer leggen en niet druk om maken (mits er geen gekke zaken in je koopovereenkomst staan).

@de edit: het staat normaal gebruik niet in de weg, en het had koper prima bekend kunnen zijn.

[ Voor 6% gewijzigd door Raling op 16-05-2022 17:14 ]

[timberleek]

IANAL,

Maar volgens mij is dit de crux:

Koopcontract is al getekend, dus de wooncoöperatie heeft de huidige staat (in januari) akkoord bevonden.

Onderzoek doe je voor de definitieve koop (afgezien van eventuele voorbehouden zoals een bouwtechnische keuring).

Voorinspectie is enkel constateren of het object nog in de overeengekomen staat verkeerd (niet ineens de keuken aan puin is, of de halve installatie gejat) voor de oplevering. Niet om opnieuw de staat te gaan bestuderen. Het enige doel hieraan imo is dat er nog tijd is als er issues zijn tov de afgesproken staat. Zodat je niet op de dag van de sleuteloverdracht nog moet gaan rotzooien.

Als de woningbouw toentertijd geen onderzoek gedaan heeft, kunnen ze daar nu niet op terugkomen. Als de boel toen nog niet los zat (en dus wel onderzocht) en nu wel is het natuurlijk een ander verhaal.

[Wolly]

Volgens mij missen er wat stappen want waarom komt een taxateur een voorinspectie doen als het al verkocht is?

[ArcticTiger]

Op zich missen er geen stappen.
Taxatie is gedaan.
De voorinspectie was om te kijken wat er gedaan moet worden.
Bij oplevering is de eindinspectie.

Ik heb deze nieuwe vraag ook voorgelegd aan de rechtsbijstand, maar ik begin nu ook te denken dat de woningbouwvereniging er wat extra’s uit probeert te halen, wat ik ook haal uit reacties van @Raling en @timberleek

[ Voor 8% gewijzigd door ArcticTiger op 16-05-2022 18:03 ]

[mathelicious]

ArcticTiger schreef op maandag 16 mei 2022 @ 18:01:
Op zich missen er geen stappen.
Taxatie is gedaan.
De voorinspectie was om te kijken wat er gedaan moet worden.
Bij oplevering is de eindinspectie.

Ik heb deze nieuwe vraag ook voorgelegd aan de rechtsbijstand, maar ik begin nu ook te denken dat de woningbouwvereniging er wat extra’s uit probeert te halen, wat ik ook haal uit reacties van @Raling en @timberleek

Wij hebben net ons huurhuis opgezegd, en dit is precies de gang van zaken die wij ook hebben meegemaakt. Voorinspectie en na inspectie.
Ze gedragen zich als verhuurder en leggen jou hun verhuulregels op.

[Lochnes]

de koop is gedaan op het moment dat jullie beiden “akkoord” hebben gezegd.
dus feitelijk al voor het tekenen van een koopovereenkomst, maar praktisch gezien is vaak het voorlopig koopcontract met alle voorwaarden die daarin staan het koopmoment. Koper heeft daarbij onderzoeksplicht; hij moet zelf een inschatting maken van de staat waarin het verkeert en mag daarbij alles uit de kast halen wat daar redelijkerwijs voor nodig is, en alle andere zaken die hij niet kan inspecteren heten “verborgen verbreken”.
Als hij dat niet gedaan heeft of voorbehouden heeft gemaakt is het verder zijn probleem. Op tegels kloppen had hij zelf op dat moment kunnen doen en zijn dus geen verborgen gebrek.
Voorinspecties en dat soort zaken zijn alleen om te controleren of de staat waarin het pand overgedragen is gelijk is aan de staat op het moment van koop (wat dus praktisch gezien als het moment van een voorlopig koopcontract gezien kan worden)
Die tegels zijn niet los gaan zitten in de periode tussen het tekenen van een voorlopig koopcontract en de overdracht, dus was het al zo op het moment van de koop en heeft koper gewoon niet goed genoeg zijn best gedaan om gebreken te vinden / zijn onderzoeksplicht uit te voeren.
Pech voor hem. Hij heeft het al geaccepteerd.
Je kunt hem voorstellen het koopcontract te ontbinden, de 10 procent ofzo op te eisen die voor die reden in het koopcontract staat en die zij als het goed is al overgemaakt hebben aan de notaris, en dan nogmaals over de prijs en de staat van de woning te onderhandelen.
zou ik zelf niet doen, maar het zou wel kunnen…

Mijn rechtsbijstand kon mij zoiets netjes uitleggen aan de telefoon waarmee ik met die argumenten netjes met de koper aan tafel kon om samen even een oplossing te zoeken waarbij de grenzen even duidelijk waren en de vereniging eigen huis geven ook keurig juridisch advies in dit soort zaken.

dan heb je nog die clausule over eigenschappen die een normaal gebruik in de weg staan; loszittende tegels zou ik daar niet onder scharen maar vallen volgens mij gewoon onder de normale slijtage. Ik meen me te herinneren dat daar wel serieus wat jurispedentie over is. Hebbes, google: Voorbeelden van gebreken die het normale gebruik van een woning in de weg zouden kunnen staan, zijn bijvoorbeeld ernstige vocht- en schimmelaantasting, ernstige constructiegebreken, funderingsproblemen, de aanwezigheid van niet hecht gebonden asbest of (bodem)vervuiling met gevaarlijke stoffen
dus. loszittende tegels vallen daar niet onder.

Bereid je verhaal even goed kort en bondig en feitelijk voor, en nodig dan de koper even uit om het daar met een kop koffie over te hebben. Het laten vallen dat je het even gechecked hebt bij jouw rechtsbijstand omdat je het wat raar vond doet vaak wel wonderen.

[timberleek]

Lochnes schreef op maandag 16 mei 2022 @ 22:42:
Die tegels zijn niet los gaan zitten in de periode tussen het tekenen van een voorlopig koopcontract en de overdracht, dus was het al zo op het moment van de koop en heeft koper gewoon niet goed genoeg zijn best gedaan om gebreken te vinden / zijn onderzoeksplicht uit te voeren.
Pech voor hem. Hij heeft het al geaccepteerd.

Dat zou het enige punt kunnen zijn waar ze zich op zouden kunnen beroepen imo.
Als de tegels wél los zijn gaan zitten in die maanden.
Maar dan moeten zij van tevoren geconstateerd hebben (bij de keuring oid) dat ze nog vast zaten. En als ze een poot willen om op te staan, moet dat dus toentertijd op papier zijn gezet.

Dan zouden ze een argument hebben.

[Verwijderd]

Geen heel verhaal van maken. De badkamer is altijd bruikbaar geweest zonder problemen. De badkamer is nu ook nog bruikbaar. Ze hebben het huis gekocht in de staat waarin het zich bevond ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Jij gaat hier niets aan doen. Na overdracht staat het ze natuurlijk helemaal vrij om met het huis te doen wat ze willen.

Die hele voorinspectie is niets waard, zeker niet na het sluiten van de koopovereenkomst. Da's gewoon een beetje interessant doen. Jij bent geen huurder, en hebt dus helemaal niets met een voorinspectie te maken.

Dat hele koopgarant-circus heeft voor de woningbouw maar 1 doel: ze verkopen een uitgeleefde woning aan een starter met de verplichting om hem eerst te koop aan te bieden aan de woningbouw. Starter gaat zijn huisje netjes opknappen en mag de woning na een aantal jaar opgeknapt en wel voor een "voor de woningbouw goede prijs" weer terugverkopen. Kan direct weer een huurder in, want netjes opgeknapt.

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 17-05-2022 09:12 ]

[ArcticTiger]

Allen dank voor de inzichten.
Ik heb besloten om er inderdaad niet in mee te gaan, ze hebben er inderdaad genoeg tijd voor gehad om dit eerder te inspecteren.
Ik heb dus ook meteen deze vraag bij mijn rechtsbijstand neergelegd, en ben nu in afwachting van hun antwoord.

[ArcticTiger]

Het heeft even geduurd, en door tijdgebrek pas afgelopen week naar de woningcorporatie gereageerd dat ik niets aan de tegels zal doen.

Zojuist een reactie terug ontvangen.

Beste ….,

Helaas heb ik je telefonisch nog niet te spreken kunnen krijgen. Dus ook mijn reactie even per mail. Jouw mail verbaasde me namelijk zeer.

Wij hebben elkaar naar aanleiding van de voorinspectie aan de …… telefonisch gesproken. Dit omdat de verhuurmakelaar tijdens de inspectie, in jouw bijzijn, heeft geconstateerd dat de tegels in jullie badkamer loszitten. Tijdens de taxatie van het object is dit niet naar voren gekomen. In ons gesprek heb ik je uitgelegd dat een taxateur geen bouwkundige is en dat hij/zij een marktwaarde taxeert, ervan uitgaand dat de getaxeerde onroerende goederen, waaronder dus ook de door jullie zelf aangebrachte verbeteringen, technisch in orde zijn. De taxateur vraagt altijd of er gebreken bekend zijn, hoe de onderhoudsstaat is etc. en mag er dan vanuit gaan dat, indien er iets bekend is, dit gemeld wordt. Verder zal de taxateur natuurlijk e.e.a. visueel beoordelen.

Helaas zijn loszittende tegels niet zichtbaar en gaan we ervan uit dat jij hiervan niet op de hoogte was. Dus bespreken we samen hoe dit op te lossen. Er is tenslotte een heel mooi bedrag voor de zav's getaxeerd, maar wel op de basis dat ze technisch in orde zijn. Ik heb je geadviseerd om een deskundige c.q. tegelzetter in de arm te nemen en die te laten beoordelen welke tegels er precies loszitten en wat daar de oorzaak van is. Jij gaf aan dit te doen zodat je aan de hand daarvan de benodigde maatregelen kon treffen.

En ineens is daar, bijna een maand na dit prettige gesprek, jouw mailtje waarin je aangeeft niets aan de badkamer te gaan doen. Als argument voer je aan dat jullie al jaren zonder problemen gebruik maken van de badkamer en er geen hinder van hebben ondervonden. Nogmaals daar zijn wij ook vanuit gegaan, wanneer jullie op de hoogte zouden zijn geweest dan was het een bewust verzwegen verborgen gebrek geweest. Dan hadden we een ander gesprek gehad. Nu hebben we samen naar een oplossing van dit probleem gezocht en had je toegezegd passende maatregelen te nemen.

Ik kan me voorstellen dat, wanneer je heel druk bezig bent met een verhuizing, het regelen van dit soort dingen heel ongelegen komt. Wel vind ik het erg jammer dat je niet even contact hebt opgenomen om te kijken hoe we dit alsnog gezamenlijk kunnen oplossen. In het hele terugkoopproces tot nu toe heb ik met je meegedacht en ook nu ben ik bereid te kijken of we op een andere manier tot elkaar kunnen komen. Ik zou je dan ook willen vragen om maandag contact met me op te nemen

Nu maar eens broeden op wat te doen…

[bartvl]

Heeft jullie rechtsbijstand er al op gereageerd? (Ik las geloof ik dat je die ook hebt ingeschakeld?)
Mijn gevoel zegt dat de woningbouw geen poot heeft om op te staan.

[teacher]

"Beste....,

De reden dat het op zich liet wachten was vanwege ruggespraak die ik gevoerd heb met mn rechtsbijstand, excuses dat een en ander even duurde.

De reden dat we hebben besloten om niets aan de tegels te doen is vanwege het feit dat het simpelweg niet gezien kan worden als gebrek dat normaal gebruik in de weg staat. In de huidige markt zal dit ook nauwelijks als een probleem worden ervaren door nieuwe potentiële kopers.

Verder waarderen we het uiteraard dat je zo met ons hebt meegedacht en we hebben inderdaad het contact als zeer prettig ervaren. De emotionele chantage in je meest recente bericht vinden we wat minder fijn en ons verzoek is dan ook om daarmee te stoppen.

We ontvangen graag schriftelijk jullie reactie hierop,

Met vriendelijke groet...."

[ArcticTiger]

bartvl schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:58:
Heeft jullie rechtsbijstand er al op gereageerd? (Ik las geloof ik dat je die ook hebt ingeschakeld?)
Mijn gevoel zegt dat de woningbouw geen poot heeft om op te staan.

Klopt, maar helaas nog geen reactie.
Maandag eerst maar eens gaan bellen hoe het er voor staat….

teacher schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 21:09:
"Beste....,

De reden dat het op zich liet wachten was vanwege ruggespraak die ik gevoerd heb met mn rechtsbijstand, excuses dat een en ander even duurde.

De reden dat we hebben besloten om niets aan de tegels te doen is vanwege het feit dat het simpelweg niet gezien kan worden als gebrek dat normaal gebruik in de weg staat. In de huidige markt zal dit ook nauwelijks als een probleem worden ervaren door nieuwe potentiële kopers.

Verder waarderen we het uiteraard dat je zo met ons hebt meegedacht en we hebben inderdaad het contact als zeer prettig ervaren. De emotionele chantage in je meest recente bericht vinden we wat minder fijn en ons verzoek is dan ook om daarmee te stoppen.

We ontvangen graag schriftelijk jullie reactie hierop,

Met vriendelijke groet...."

Zo had ik het zelf nog niet bekeken.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[TMC]

ArcticTiger schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:47:
Het heeft even geduurd, en door tijdgebrek pas afgelopen week naar de woningcorporatie gereageerd dat ik niets aan de tegels zal doen.

Zojuist een reactie terug ontvangen.


[...]

Nu maar eens broeden op wat te doen…

Hem maandag wijzen op z'n onderzoeksplicht en een fijne dag wensen. Gesprek hoeft niet langer dan een minuut te duren.

[TMC]

teacher schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 21:09:
"In de huidige markt zal dit ook nauwelijks als een probleem worden ervaren door nieuwe potentiële kopers."

Niet mee eens. Ten eerste, in hoeverre het als een probleem zal worden ervaren weet je niet, dat is speculatie. Ten tweede, ook al wordt het wel als een probleem ervaren, dat is niet relevant aangezien de verkoopovereenkomst al getekend is. Dat laatste is de essentie. Als zij denken dat het een probleem is, hebben ze pech want de overeenkomst is al getekend en het is geen verborgen gebrek.

[pennywiser]

ArcticTiger schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:47:
Het heeft even geduurd, en door tijdgebrek pas afgelopen week naar de woningcorporatie gereageerd dat ik niets aan de tegels zal doen.

Zojuist een reactie terug ontvangen.


[...]

Nu maar eens broeden op wat te doen…

Proberen ze op je gevoel in te spelen? Wat is dit voor partij? Hou het zakelijk. Handtekening is handtekening.

Een verborgen gebrek is sowieso niet. Het was namelijk zonder enige schade of braak aan te tonen. En was dus verre van verborgen. Wat is dit voor amateur?

[ Voor 14% gewijzigd door pennywiser op 10-06-2022 21:32 ]

[DeKever]

TMC schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 21:25:
[...]
Niet mee eens. Ten eerste, in hoeverre het als een probleem zal worden ervaren weet je niet, dat is speculatie. Ten tweede, ook al wordt het wel als een probleem ervaren, dat is niet relevant aangezien de verkoopovereenkomst al getekend is. Dat laatste is de essentie. Als zij denken dat het een probleem is, hebben ze pech want de overeenkomst is al getekend en het is geen verborgen gebrek.

Precies. Ik snap ook niet dat ze eerst een taxateur langssturen die een rondje loopt en dan ná verkoop iemand met verstand van zaken. Heb je niet toevallig een clausule in het verkoopcontract die dit kan verklaren? Zal de rechtsbijstand moeten zeggen.

Bij een reguliere verkoop is dit niet meer jouw probleem.

[ChojinZ]

TMC schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 21:23:
[...]
Hem maandag wijzen op z'n onderzoeksplicht en een fijne dag wensen. Gesprek hoeft niet langer dan een minuut te duren.

Dit.

Er is zat te vinden over onderzoekpsplicht en los zittende tegels zijn in dit geval toch echt het probleem van de koper.

[teacher]

TMC schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 21:25:
[...]
Niet mee eens. Ten eerste, in hoeverre het als een probleem zal worden ervaren weet je niet, dat is speculatie. Ten tweede, ook al wordt het wel als een probleem ervaren, dat is niet relevant aangezien de verkoopovereenkomst al getekend is. Dat laatste is de essentie. Als zij denken dat het een probleem is, hebben ze pech want de overeenkomst is al getekend en het is geen verborgen gebrek.

Speculatief, jazeker. Maar ook onderbouwing en verborgen hint dat het geneuzel is.
Overigens kunnen er voorbehouden in dat contract staan mbt een technische keuring.

[ArcticTiger]

Bedankt voor jullie reacties.
Ik heb de overeenkomst nog even nageplozen en het volgende tegen:

Artikel 5 Staat van de erfpacht en de onroerende zaak, gebruik
5.1. De erfpacht zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze
koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken,
heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor
zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
5.2. Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke
zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen die op de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover
blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande notariële akten van levering en/of van vestiging van een
beperkt recht op de onroerende zaak, dan wel blijkend en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte. Koper
verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van deze akten. Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat de
volgende publiekrechtelijke beperkingen op de onroerende zaak rusten: er zijn geen bepalingen bekend in de
basis registratie van het kadaster. Koper verklaart deze bijzondere (publiekrechtelijke) lasten uitdrukkelijk te
aanvaarden.
5.3. De onroerende zaak zal bij de levering van de erfpacht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor
een normaal gebruik als: woning voor eigen gebruik. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de
onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat
niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik
belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze
koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en
die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is
verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening
gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij
verkoper een verwijt treft.

Dit lijkt er op dat ze geen poot hebben om op te staan.
Anyway maandag maar eens bellen met de rechtsbijstand.

[Thijsmans]

Artikel 5 van de overeenkomst vind ik zelf niet zo'n sterk verhaal. Als partijen A en B een overeenkomst sluiten, kan op een later moment B op zichzelf prima A uitnodigen om de gesloten overeenkomst te wijzigen. In dit geval: artikel 5 staat er niet aan in de weg dat de woningbouwvereniging jou voorstelt het gebrek te laten fixen.* Als jij dat wijzigingsvoorstel accepteert, verliest artikel 5 (in zoverre) zijn gelding. Nu zal de woningbouw er in dit geval een dobber aan hebben om zo'n constructie te bewijzen, maar mijn punt is: artikel 5 is dus ook niet een onveranderlijk gegeven.

_{*: "Ik heb je geadviseerd om een deskundige c.q. tegelzetter in de arm te nemen en die te laten beoordelen welke tegels er precies loszitten en wat daar de oorzaak van is. Jij gaf aan dit te doen zodat je aan de hand daarvan de benodigde maatregelen kon treffen."}

Je kunt nu voorstellen dat de woningbouw jou een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven (jij bent verantwoordelijk voor dit verborgen gebrek en ik wil dat je het fixt), en dat jij ervan uitging dat het ging om een aansprakelijkstelling. Nader juridisch advies wijst uit dat er (i) geen schade is, en (ii) voor zover dat al het geval is, het geen verborgen gebrek betreft dat relevant is voor aansprakelijkheid. Daarom acht jij de zaak afgerond.

Maar goed, gezien je kennelijk je rechtsbijstandverzekeraar hebt ingeschakeld, is er maar een gepaste oplossing: de woningbouw terugmailen met de boodschap dat alle communicatie in het vervolg via de rechtsbijstandverlener verloopt. Daar ben je waarschijnlijk op grond van je verzekeringspolis ook toe verplicht.

[ Voor 15% gewijzigd door Thijsmans op 11-06-2022 08:04 ]

[Tarquin]

Het klinkt wel als spijkers op laag water zoeken.
Wat is precies het probleem? Zijn ze bang dat een huurder er over gaat klagen? Of zien ze dat de huizenprijzen flink gestegen zijn en willen ze een korting bedingen van 10.000 euro voor een tegel die een hol geluid geeft?
Elk huis heeft wel een kiertje, een scheurtje, een vlekje of een plekje. Wat proberen ze hier te bereiken?


Even on topic van de tegels.
Als een tegel los zit moet het makkelijk zijn om die eraf te halen. Voeg eruit schrapen, cement wegschrapen, tegel opnieuw vastzetten. En opnieuw voegen. Kun je zelf.

Als een tegen hol klinkt: eehm... so what. De tegel heeft de functie om er mooi uit te zien en de muur te beschermen tegen vocht. Niet om een bepaald geluid te geven.

Hol klinken kan prima komen door het tegelen (Je kunt niet teveel lijm smeren want dan pers je de lijm tussen de voegen naar buiten als je de tegel op zijn plek drukt).

Tegels zijn er om water te weren, niet om op te kloppen. De tegel doet wat hij moet doen, hij zit vast - dan is het ook klaar.

[Deshmir]

@ArcticTiger
Lees even goed de koopgarant voorwaarden door, zo hebben ze mij destijds in 2009 ook benadeeld.

Ze sturen dan een opzichter langs om te kijken hoe het huis eruit ziet en of er nog dingen aan gedaan moeten worden.
Dit is dezelfde insteek als bij een huurwoning; is iets stuk, dan maak je het.
Wat alleen het geval is, in mijn koopgarant voorwaarden staat niks over voor/na inspectie; dus ze hebben eigenlijk geen poot om op te staan.

Zorg ervoor dat je geen toezeggingen doet, geen formulieren tekent, en ook niet in discussie gaat over dingen die ze wel/niet overnemen.

Alles is al getekend, dus als ze vinden dat de tegels los zitten; succes en laat ze die lekker los tikken vlak voor de verhuur, maar pas als jij eruit bent.

En verder; blijf ze vooral wijzen op de koopgarant voorwaarden en wees er zeker van dat jij aan jou verplichtingen hebt voldaan.

[ Voor 8% gewijzigd door Deshmir op 11-06-2022 10:37 ]

[Twam]

ArcticTiger schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:47:
Het heeft even geduurd, en door tijdgebrek pas afgelopen week naar de woningcorporatie gereageerd dat ik niets aan de tegels zal doen.

Zojuist een reactie terug ontvangen.


[...]

Nu maar eens broeden op wat te doen…

Leuk detail: hele mail geen enkel inhoudelijk argument waarom dat jouw probleem zou zijn. Heel verhaal dat ze het zo vervelend vinden, maar niks dat laat zien waarom jij het moet 'oplossen' (want inderdaad, als de tegels vastzitten en waterdicht zijn, zitten ze normaal gebruik niet in de weg). En dan die nadruk op telefonisch contact weer? Ik zou verder alles per mail doen, of als het niet anders kan op z'n minst de gesprekken opnemen. Zorg dat je een archief opbouwt, gewoon voor het geval dat het later nodig blijkt.

[Tarquin]

Deshmir schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 10:35:
@ArcticTiger
Lees even goed de koopgarant voorwaarden door, zo hebben ze mij destijds in 2009 ook benadeeld.

Ze sturen dan een opzichter langs om te kijken hoe het huis eruit ziet en of er nog dingen aan gedaan moeten worden.
Dit is dezelfde insteek als bij een huurwoning; is iets stuk, dan maak je het.

Goeie observatie, het huren zit de WG natuurlijk in het bloed. En nu behandelen ze een koop op dezelfde manier. Alsof het huis al die tijd van hen is gebleven en ze kunnen eisen dat de vertrekkende huurder nog even de gaatjes in de muur dichtsmeert.

Waarschijnlijk is die huisjeskeurder dezelfde die huurwoningen controleert vóór de overdracht. En die kijkt op een andere manier.

Maar koop is: What you see is what you get.
Lees je voorwaarden en kijk of daar iets in staat over inspecties en dat zij je nog opdrachten tot verbeteringen/wijzigingen kunnen geven.
En als je al accoord hebt op de koop... dan is dat accoord. Zo werkt dat met koop.

[ Voor 8% gewijzigd door Tarquin op 11-06-2022 16:04 ]

[Tarquin]

Nog een tip aan TO: Bepaal jouw strategie.

Je kunt bijvoorbeeld zeggen: "Die tegels vervullen hun functie en het is niet erg dat ze hol klinken." (Je accepteert hier stilzwijgend dat jij nog defecten moet oplossen, alleen dit éne defectje ben je het niet helemaal mee eens).

Maar dat is een héél ander standpunt dan: "Ik vind het raar dat jullie inspecteur is langsgeweest nadat de koop gesloten was, want koop=koop en ik doe er natuurlijk niks mee" (hard juridisch).
Al had hij gevonden dat het dak er ondersteboven op zat, niks mee te maken!

of "Ik ben bezig die koopvoorwaarden te lezen en het is best ingewikkeld ... kunnen jullie me even wijzen waar er staat dat er een inspectie komt en dat ik verplicht ben alle bevindingen op te lossen? " (Zelfde maar veiliger en een tikje passief-aggressief)

[ Voor 5% gewijzigd door Tarquin op 11-06-2022 16:28 ]

[MoD_Legion]

Uhm, los zittende tegels? Komen ze van de muur af dan? Zo nee, dan zitten ze niet los. Leuk dat meneer de taxateur erop getikt heeft en dat het hol klinkt, maar dit betekend alleen dat die betreffende tegel(s) niet voor 100% verlijmd zijn aan de achterkant (i.e. er zit een holte achter waar de lijm niet helemaal uitgesmeerd was). Er is een norm voor badkamer tegels ("uitvoeringsrichtlijn voor het aanbrengen van wand-en vloertegels in regulier binnentoepassing", een SKG-IKOB certificatie) voor welk % ze 'vast' moeten zitten, vloer is 80/95%, wandtegelwerk slecht 65% (deze richtlijnen worden aangehouden door experts in het geval van bouwconflicten, weet ik uit 1e hands ervaring).

Mochten de tegels echt bewegen, dan hebben ze misschien een punt (waren het idd niet dat de overeenkomst allang gesloten is etc), maar is dit niet het geval dan hebben ze letterlijk geen poot om op te staan.

[ArcticTiger]

Bedankt allen voor jullie reacties.
Ik heb zojuist DAS aan de lijn gehad en ene terugbelverzoek laten registreren voor degene die mijn dossier behandelt.
Echter de heer aan de telefoon gaf ook al aan dat alles al ondertekend is, er geen sprake is dat er een bouwtechnisch rapport moest komen en aangezien er geen andere inspectie is geweest voordat ze een terugkoopvoorstel deden ze eigenlijk niets kunnen eisen.
Dit komt aardig overeen met de algehele lijn aan reacties die ik van jullie heb mogen ontvangen.

Voor de volledigheid eens de lijst met zaken die ze van ons verwachten.

• Centraaldoos deksels + kroonsteentjes op lichtpunten plaatsen
• Raambekleding, rails en verlichting verwijderen (of ter overname aanbieden)
• Raamfolie/plakplastic verwijderen
• Spijkers, schroeven en pluggen verwijderen, gaatjes hoeft u niet dicht te maken
• Woning schoongemaakt (vet-, kalk-, nicotine-, en schadevrij) opleveren
• Woning/tuin/schuur bezemschoon opleveren
• woning/tuin/schuur leeg opleveren
• Voor en achtertuin onkruidvrij opleveren. Losse spullen verwijderen.
• Containers leeg en schoon opleveren
• Stickers verwijderen
• Deurklinken plat terugplaatsen
• Planken uit bergkast verwijderen
• Behang op overloop vastplakken
• Traphekje verwijderen
• Loszittende tegels in badkamer (wand/vloer) herstellen zoals besproken met .....

Dat laatste punt betreft het dus.
Echter ik was door hun telefoontje totaal overrompeld, én met mijn hoofd ergens anders (want gewone werkdag), én ik was totaal niet op de hoogte wat mijn rechten/plichten zijn.

Voor de rest vind ik het allemaal niet zo spannend.

[Señor Sjon]

En welke van die lijst voorwaarden staat er ook in het koopgarant deel? Dit is een lijst voor de oplevering van een huurwoning en gezien de basis van de koper niet zo vreemd.

[bartvl]

Mooie lijst, ik zou aangeven wat dit ze gaat kosten als ze dit ook willen 😄

[Verwijderd]

Volgens mij snappen ze nog niet helemaal dat jij geen vertrekkende huurder bent. Ze mogen hun toon aanpassen.

Die hele lijst mogen ze grotendeels allemaal lekker doen.... nadat het huis weer van hen is geworden. Spijkers en schroeven verwijderen?! Raamfolie verwijderen?! Zijn ze van de pot gerukt daar?

[teacher]

Dingen als kroonsteentjes op elektra, ja. Maar optisch spul of kleine dingetjes... nou nee. Als ik zeeen van tijd over zou hebben wil ik echt wel wat doen, maar als ik er niet aan toe kom, is het voor de koper. En in dit geval heeft die koper vast wel warme contacten met een vastgoed onderhouds bedrijf.

offtopic:
don't get met wrong, ik ben echt wel van het netjes opleveren; toen ik mn vorige huis verkocht hebben we de dag voor de overdracht alles opgepoetst en onszelf naar buiten gedweild.

En verder wat @Verwijderd zegt..

[ Voor 27% gewijzigd door teacher op 13-06-2022 22:27 ]

[ArcticTiger]

Ik kan mij niet heugen aanvullende voorwaarden te hebben getekend naast het koopcontract.
Deze heb ik ook nog eens doorgenomen en daar staat niets in over terugverkoop, behalve dat ik het moet terug verkopen aan de woningcorporatie.

[herian10]

Het lijstje lijkt wel dat je huurder bent in plaats van verkoper .
ik heb bijna het zelfde lijstje gehad bij opzegging van een huurhuis

[Toke_gt]

Ben je misschien de eerste die de woning terugverkoopt?

[ArcticTiger]

Gisteren contact gehad met de rechtsbijstand.
Die gaven ook al aan dat ik aan de woningbouw moet terugkoppelen dat ik mij niet in hun redenatie kan vinden, aangezien het niet onder (verborgen) gebreken valt, het schijnbaar niet is opgemerkt bij de taxatie en dat wij dit zelf ook niet eerder hebben opgemerkt of last van hebben ondervonden.

Ik ben zelf van mening dat, ondanks zaken die zijn gebeurd of hebben gespeeld, de verkoop een transactie is, en die wil ik gewoon zakelijk (lees: zonder emoties o.i.d.) afhandelen, en soms win je soms verlies je.

@herian10 en @Toke_gt het lijkt inderdaad wel een lijst voor een ex huurder, en ik weet dat ik niet de eerste ben die zijn huis terug verkoopt.

[ArcticTiger]

Even een kleine update.
Afgelopen donderdag ochtend heb ik ze per mail beantwoord.

Goedemorgen ......,

Helaas kon ik door drukte niet eerder reageren en ben ik ook slecht bereikbaar.
Na ons eerste telefoongesprek was ikzelf een beetje overrompeld.

Wij hebben een flinke lijst door gekregen van zaken die wij moeten afhandelen voor jullie.
Echter lijkt deze lijst meer op een lijst voor een vertrekkende huurder dan voor een verkoper.
Wij zullen de punten echter gewoon doorlopen.

Maar wij kunnen ons totaal nog niet vinden in het relaas betreffende de tegels.
Zoals ik al had aangegeven is het huis getaxeerd, hebben jullie een terugkoopvoorstel gedaan en is alles ondertekend.
Als ik de terugkoopovereenkomst erop nasla staat er in artikel 5.1:
5.1. De erfpacht zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze
koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken,
heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor
zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

Daarbij valt dit ook niet onder (verborgen) gebreken daar het normaal gebruik niet in de weg staat, en het ook geen gevaar oplevert voor de woning zelf.

Ik vind het vervelend dat het op deze manier loopt.

Met vriendelijke groet,

Ik heb helaas nog geen antwoord gehad.

[Blommie01]

ArcticTiger schreef op maandag 20 juni 2022 @ 17:03:
Even een kleine update.
Afgelopen donderdag ochtend heb ik ze per mail beantwoord.


[...]


Ik heb helaas nog geen antwoord gehad.

Maar klopt het dat ik uit de eerste alinea uit je brief opmaak, dat ondanks je het er niet mee eens bent, je wel alles in orde gaat maken?

“Wij zullen de punten echter gewoon doorlopen”

Ik zou de voorbeeldbrief van @teacher hebben gebruikt. Je kunt niet duidelijk genoeg zijn met dit soort zaken..

[ Voor 18% gewijzigd door Blommie01 op 20-06-2022 19:29 ]

[Santford]

Blommie01 schreef op maandag 20 juni 2022 @ 19:17:
[...]


Maar klopt het dat ik uit de eerste alinea uit je brief opmaak, dat ondanks je het er niet mee eens bent, je wel alles in orde gaat maken?

“Wij zullen de punten echter gewoon doorlopen”

Ik zou de voorbeeldbrief van @teacher hebben gebruikt. Je kunt niet duidelijk genoeg zijn met dit soort zaken..

Ik vind het ook niet zo’n verstandige brief. Op het lijstje staat ook “Woning schoongemaakt (vet-, kalk-, nicotine-, en schadevrij) opleveren”. Straks vragen ze bijvoorbeeld krasjes in deuren of kringen in vensterbanken te herstellen terwijl die schade bij het sluiten van de koopovereenkomst al aanwezig en aanvaard was.

[De_Bastaard]

Haha wtf, die lijst.

Is dit gebruikelijk in zo’n koopgarant regeling of denken ze echt dat je een vertrekkende huurder bent.

WYSIWYG.

Nog even en je moet de muren wit verven en de toko terugbrengen naar de staat van toen jij hem kocht

[ArcticTiger]

Op zich heb ik geen moeite met het veegschoon opleveren van een woning en dat alles even snel is schoongemaakt.
Ook kroonsteentjes op de lamp aansluitingen vind ik wel zo veilig (ik zou het zelf ook graag zo zien dat een woning veilig wordt opgeleverd)
Maar ik ga geen reparaties uitvoeren van iets waar ik geen weet van had, wat er dus tijdens de taxatie ook al zat en er nu over wordt gevallen.

[ArcticTiger]

Update:
Vanmiddag werd ik gebeld en inderdaad hoef ik niets aan de badkamertegels te doen.
Wel een punt van kritiek dat ik niet snel had terug gereageerd, maar intern was er ook navraag gedaan en inderdaad konden ze er niet op terugkomen, en ik in dit geval de lachende derde ben, en dat ze intern hun procedures gaan aanpassen.

De rest van de lijst kwam uit de verhuur kant, en ook al stonden daar vanzelfsprekende zaken op (containers leeg, kroonsteentjes en veegschoon) was er uit ervaring gebleken dat sommige verkopers en ex-huurders deze zaken niet als vanzelfsprekend vonden en dus wordt het op papier gezet.

Scheelt mij weer een hoop stress (want je weet maar nooit) en ik denk aan de andere kant dat de woningbouw toch de gok nam en heeft verloren.

[Josk79]

Nou ja, waarom moeten ze dat dan weer als 'punt van kritiek' opnoemen? Maarja, ik bel blij voor je!

[ArcticTiger]

Tja ach, ik leg het nu lekker naast me neer.
Waarschijnlijk toch goed dat ik er tegenin ben gegaan, anders had ik ze mooi mogen repareren/vervangen.
Allen bedankt voor de input!

[Eivogel1985]

Begrijp ik nu goed dat je wel netjes onkruid gaat wieden? Ze zijn helemaal van de pot gerukt daar bij die woningstichting...

[ArcticTiger]

Bof ik even dat de voor en achter alles betegeld heb. Doe ik ook helemaal niets aan

[teacher]

Punt van kritiek.... daar zou ik idd niet eens meer op reageren.
Ktnxbye!

[ArcticTiger]

Update: Gisterochtend was de sleuteloverdracht.
Vooraf zou er nog een eindinspectie zijn, sta ik op het oude adres, niemand te bekennen
Uiteindelijk maar foto's gemaakt van de meterstanden en naar de notaris vertrokken.

[TMC]

ArcticTiger schreef op dinsdag 28 juni 2022 @ 10:38:
Update: Gisterochtend was de sleuteloverdracht.
Vooraf zou er nog een eindinspectie zijn, sta ik op het oude adres, niemand te bekennen
Uiteindelijk maar foto's gemaakt van de meterstanden en naar de notaris vertrokken.

Fijn dat alles geregeld is zonder gedoe over de tegels.

[ Voor 22% gewijzigd door TMC op 28-06-2022 12:12 ]

[RobbyTown]

ArcticTiger schreef op dinsdag 28 juni 2022 @ 10:38:
Update: Gisterochtend was de sleuteloverdracht.
Vooraf zou er nog een eindinspectie zijn, sta ik op het oude adres, niemand te bekennen
Uiteindelijk maar foto's gemaakt van de meterstanden en naar de notaris vertrokken.

Topic in stilte gevolgd. Gelukkig goedkomen.

Heb jij ook een mooi puntje van kritiek voor ze .