Sociale huurwoning maximale huurprijs

[Dracula]

Ik snap niet zo goed wat nu maximaal de huur mag worden van een sociale huurwoning.

Aller eerst, ja ik ben een scheefwoner en ja ik probeer al heel lang aan een huis te komen dus alle opmerkingen hierover mogen achterwegen gelaten worden.

Het huis heeft 191 punten en dan meld de huurcomissie dat de max huur 788,54 is.

Echter zit ik hier al ruim boven. Toen ik hier kwam wonen lag de huur rond de 500 euro en zat mijn inkomen binnen de sociale huurwoning bandbreedte.

Ik probeer uit te vinden of de woningbouw elk jaar opnieuw een max huurverhoging op kan leggen of dat er op een geven moment een grens wordt bereikt. Die grens kan ik dus niet goed terug vinden.

[RaZ]

De maximale huursverhoging binnen de sociale sector is 2,3%. Hoger mag niet, lager altijd wel. Alleen het punt is wel dat als je een hoger (gezamelijk) inkomen hebt als scheefhuurder, dat men een hogere verhoging mag geven dan die 2,3%.

De maximale huurprijs voor een sociale huurwoning wordt bepaald door het puntensysteem, en telt alleen voor nieuwe huurder, niet voor bestaande huurders.

[Dracula]

Ok dus ze mogen elk jaar weer de huur maximaal verhogen. Wat een feest. Dit jaar dus gewoon 10% erbij.

Inflatie op 11.3%? Vergeet het maar maak daar maar heel veel meer van

[RaZ]

Dracula schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 15:02:
Ok dus ze mogen elk jaar weer de huur maximaal verhogen. Wat een feest. Dit jaar dus gewoon 10% erbij.

Inflatie op 11.3%? Vergeet het maar maak daar maar heel veel meer van

Uhm, nee, je haalt nu vrije sector en sociale huur door elkaar.

In juli mag de sociale woningbouw de huur met maximaal 2,3% verhogen, en als je scheefhuurder bent, mag het wat hoger zijn, en zeker geen 10%. Dus maak je je daar maar niet druk om.

Een scheefhuurder ben je als je inkomen te hoog is voor de sociale huur. Als alleenstaande meer dan 40k bruto verdienen, of met 2 of meer personen meer dan 45k bruto.

Want met dat inkomen kom je sowieso niet in aanmerking voor de sociale huur, en daarom kan die verhoging meer zijn dan 2,3% want je houdt een woning bezet voor mensen met een laag inkomen

Edit: Even een bron erbij gezocht, de site van de overheid: https://www.rijksoverheid...er-voor-een-huurverhoging

[ Voor 9% gewijzigd door RaZ op 23-04-2022 15:20 ]

[RoscoP]

[b]Dracula in "Sociale huurwoning maximale huurprijs"

Het huis heeft 191 punten en dan meld de huurcomissie dat de max huur 788,54 is.

Echter zit ik hier al ruim boven.

Ik denk dat je niet goed hebt gekeken.
191 woningwaarderingspunten = Maximale huurprijsgrens €1021,97 (1 juli 2021 )

https://wetten.overheid.n...z=2021-07-01&g=2021-07-01

[SavageNL]

Toen ik nog huurde was het volgens mij zo dat je, zelfs als je scheefwoont, niet boven de prijs van de puntentelling komt. Volgens mij is dat ook wat er in de bron van RaZ staat:

De jaarlijkse (kale) huurverhoging mag niet hoger zijn dan het maximum. Ook al staat er in uw huurcontract een hogere huurverhoging.

In de bron wordt wel aangegeven dat dat pas vanaf 1 mei 2021 is... Al is dat mogelijk het verschil tussen een huurverhoging die niet hoger dan de max mag zijn en de uiteindelijke huurprijs die niet hoger dan de max mag zijn.

Het kan zijn dat dat deze was (kopje 'Nooit WWS-grens overschrijden'):
https://www.volkshuisvest...r-zeer-lage-huren-in-2022

[ Voor 42% gewijzigd door SavageNL op 23-04-2022 16:12 ]

[Dracula]

RoscoP schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 15:46:
[...]

Ik denk dat je niet goed hebt gekeken.
191 woningwaarderingspunten = Maximale huurprijsgrens €1021,97 (1 juli 2021 )

https://wetten.overheid.n...z=2021-07-01&g=2021-07-01

Ah ik keek verkeerd… Maar dat is dan dus de max hoger mag niet?

RaZ schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 15:07:
[...]

Uhm, nee, je haalt nu vrije sector en sociale huur door elkaar.

In juli mag de sociale woningbouw de huur met maximaal 2,3% verhogen, en als je scheefhuurder bent, mag het wat hoger zijn, en zeker geen 10%. Dus maak je je daar maar niet druk om.

Een scheefhuurder ben je als je inkomen te hoog is voor de sociale huur. Als alleenstaande meer dan 40k bruto verdienen, of met 2 of meer personen meer dan 45k bruto.

Want met dat inkomen kom je sowieso niet in aanmerking voor de sociale huur, en daarom kan die verhoging meer zijn dan 2,3% want je houdt een woning bezet voor mensen met een laag inkomen

Edit: Even een bron erbij gezocht, de site van de overheid: https://www.rijksoverheid...er-voor-een-huurverhoging

Ehm klopt wel want ik zeg want ik heb een verhoging gehad van bijna 100 euro.

En zoals ik al eerder zei toen ik er ging wonen was het wel degelijk sociale huur.


Daarnaast de redenering van deze belachelijk verhoging slaat ook nergens op, om de prijs te verhogen om de kwaliteit van de woning er beter op af te stemmen….

[ Voor 7% gewijzigd door Dracula op 23-04-2022 16:27 ]

[RaZ]

De enige optie die ik kan bedenken dat je een verhoging hebt van 100 euro, is dat je ook een voorschot aan je verhuurder betaalt voor blokverwarming. Dan heb je van die meters op je radiatoren zitten die men 1x per jaar komt uitlezen.

Dat staal los van de kale huur. Het kan ook zijn dat je in een gebouw woont waar men ook radiatoren hebt hangen die je wel eens tegenkomt bij corridorflats.

Verders woon ik in hoogbouw, en de prijs voor elektra is ook gestegen, en de buitenverlichting, de lift, de lampen in de trappenhuizen en de bergingen betalen we collectief als algemene stroom, en die zal bij mij ook wel flink gaan stijgen.

En dan nu eigenlijk de simpelste vraag: Wat betaal je nu aan kale huur, en welke kosten zijn servicekosten. Dus specificeer het eens, want het blijft nu gewoon gokken waar die 100 euro vandaan komt.

De duurste sociale huurwoning is 763 euro kale huur, en als je daar 2,3% verhoging (17,55) optelt komt je op 780 euro.

Je betaalt alleen maar 763 euro aan kale huur als je dit jaar een huurcontract heb getekend, en dat kan bij jou niet het geval zijn: https://www.rijksoverheid...maximaal-voor-mijn-woning

[Citroentjuh]

RaZ schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 17:16:
De duurste sociale huurwoning is 763 euro kale huur, en als je daar 2,3% verhoging (17,55) optelt komt je op 780 euro.

Je betaalt alleen maar 763 euro aan kale huur als je dit jaar een huurcontract heb getekend, en dat kan bij jou niet het geval zijn: https://www.rijksoverheid...maximaal-voor-mijn-woning

Die berekening die je hier geeft kan je niet maken als je niet weet hoelang TS al in die woning zit, het kan dan best al langer boven dien 763 uitgestegen zijn. Maar verder eens dat het bedrag qua kale huur niet 100 euro gestegen kan zijn en dat die stijging dus deels in extra kosten moet zitten.

[Lustucru]

Allereerst met zekerheid vaststellen of je idd sociaal huurt of vrije sector. Dat wordt enkel en alleen bepaald door de aanvangshuur. Kortom wat is de eerste contract datum en welk huur bedrag staat daarop vermeldt?

Als het goed is is je huurverhogingsvoorstel gepaard gegaan met een huuspecificatie. De kale huur is belangrijk: die is bij sociale huur aan een maximum gebonden.

Maar met 191 punten lijkt dat maximum nog niet bereikt en als je flink scheef woont is 100,- verhoging toegestaan.

[ Voor 13% gewijzigd door Lustucru op 23-04-2022 18:38 ]

[YakuzA]

Voor scheefhuurders hebben ze deze regels dit jaar:
https://www.volkshuisvest...r-zeer-lage-huren-in-2022

De toegestane huurverhoging wordt maximaal € 50 voor huurders met een hoog middeninkomen en maximaal € 100 voor huurders met een hoog inkomen. Zie tabel hieronder.

VS

Dracula schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 16:25:
Ehm klopt wel want ik zeg want ik heb een verhoging gehad van bijna 100 euro.

Klopt dus exact als je in de categorie ‘hoog inkomen’ valt van 56,5k+/jaar?

Gezien de grens van je punten niet bereikt wordt, lijkt dat ook te kloppen.

Nooit WWS-grens overschrijden
Voor beide maatregelen geldt dat die huurverhoging alleen is toegestaan als daarmee de maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel niet wordt overschreden.

[ Voor 75% gewijzigd door YakuzA op 23-04-2022 18:30 ]

[Lustucru]

. Niet relevant

[ Voor 95% gewijzigd door Lustucru op 23-04-2022 18:34 ]

[RaZ]

YakuzA schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 18:22:
Voor scheefhuurders hebben ze deze regels dit jaar:
https://www.volkshuisvest...r-zeer-lage-huren-in-2022


[...]

En deze post geeft het wel goed weer, ik zocht enkel naar de huursverhoging, en die informatie stond niet op de bron die ik had gelinkt.

Die 100 euro staat hier dan wel in. Ik weet wel leukere dingen om 100 euro op kapot te slaan dan aan huur

[Dracula]

Zoals al eerder gemeld de huur was ooit 500 zoveel euro. Helaas sinds scheefwoon gezeur ben ik dus steeds “hard” gepakt en zit ik inmiddels op achterlijke bedragen.

En nee geen blok verwarming if wat dan ook heb het over bijna kale huur. Er zit 20 euro bij in voor zonnepanelen en 3 euro service kosten.

Maar de hierboven genoemde 1021 ongeveer is dus de max tot waar ze kunnen verhogen?

En ja ik geef mijn geld ook liever uit aan een hypotheek maar in de Randstad gebonden aan regio mbt werk en school van dochter kom je niet snel aan een woning want die gaan voor de hoofdprijs weg. Helemaal als allemaal ouders bij springen.

[ Voor 12% gewijzigd door Dracula op 23-04-2022 20:13 ]

[Dieks77]

Dracula schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 20:12:
Zoals al eerder gemeld de huur was ooit 500 zoveel euro. Helaas sinds scheefwoon gezeur ben ik dus steeds “hard” gepakt en zit ik inmiddels op achterlijke bedragen.
...
Maar de hierboven genoemde 1021 ongeveer is dus de max tot waar ze kunnen verhogen?

Ja, bij sociale huur is het maximum afhankelijk van het aantal punten, dat word wettelijk vastgesteld.
(Maar kan dus ook bijgesteld worden, zie dat die lijst geldt vanaf 1 juli 2021)

Zolang die grens niet bereikt is mag de huur dus verhoogd worden met wettelijk vastgesteld percentage, en als scheefhuurder kun je dan jaar op jaar de sjaak zijn met een maximale verhoging.

[Dracula]

Dieks77 schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 23:19:
[...]


Ja, bij sociale huur is het maximum afhankelijk van het aantal punten, dat word wettelijk vastgesteld.
(Maar kan dus ook bijgesteld worden, zie dat die lijst geldt vanaf 1 juli 2021)

Zolang die grens niet bereikt is mag de huur dus verhoogd worden met wettelijk vastgesteld percentage, en als scheefhuurder kun je dan jaar op jaar de sjaak zijn met een maximale verhoging.

Hm ok thanks dan weet ik wat ik kan verwachten.

[BLACKfm]

https://www.rijksoverheid...ij%20de%20Belastingdienst.

Is dit mogelijk van toepassing?

Ik zou op basis van deze informatie verwachten dat je in ieder geval vorig jaar, al dan niet dit jaar geen verhoging zou moeten hebben gekregen/krijgen.

Indien ze wel een huurverhoging hebben aangekondigd (die vóór juli 2022 zou ingaan) zou ik daar een bezwaar op indienen. Ik weet niet of het altijd vast op 1 juli van een jaar is dat een verhoging wordt doorgevoerd of op basis van welke maand je ooit de huurovereenkomst bent aangegaan.

In ieder geval heb je een sociale woning, want:

Let op: Is de huur door huurverhogingen inmiddels hoger geworden dan het grensbedrag? Dan blijft de woning toch een sociale huurwoning. De hoogte van de huur bij de start van het huurcontract telt.

Dus gegevens omtrent vrije sector woningen lijken mij niet van toepassing.

Wellicht zijn er nog wel andere zaken waarom bezwaar kan worden aangetekend m.b.t. de verhoging, kijk hier of daar zaken tussenzitten die van toepassing zijn.

[ Voor 90% gewijzigd door BLACKfm op 24-04-2022 00:27 ]

[Dracula]

BLACKfm schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 23:57:
https://www.rijksoverheid...ij%20de%20Belastingdienst.

Is dit mogelijk van toepassing?

Ik zou op basis van deze informatie verwachten dat je in ieder geval vorig jaar, al dan niet dit jaar geen verhoging zou moeten hebben gekregen/krijgen.

Indien ze wel een huurverhoging hebben aangekondigd (die vóór juli 2022 zou ingaan) zou ik daar een bezwaar op indienen. Ik weet niet of het altijd vast op 1 juli van een jaar is dat een verhoging wordt doorgevoerd of op basis van welke maand je ooit de huurovereenkomst bent aangegaan.

In ieder geval heb je een sociale woning, want:

[...]

Dus gegevens omtrent vrije sector woningen lijken mij niet van toepassing.

Wellicht zijn er nog wel andere zaken waarom bezwaar kan worden aangetekend m.b.t. de verhoging, kijk hier of daar zaken tussenzitten die van toepassing zijn.

Helaas valt mijn inkomen dus in de u moet veel extra betalen categorie en bezwaar maken heeft nog nooit geholpen doe ik namelijk elk jaar.

[Real]

Dracula schreef op zondag 24 april 2022 @ 08:44:
[...]
Helaas valt mijn inkomen dus in de u moet veel extra betalen categorie en bezwaar maken heeft nog nooit geholpen doe ik namelijk elk jaar.

De inkomensafhankelijke huurverhoging is een gevolg van de scheefhuur discussie voorafgaande aan de formatie van het kabinet Rutte I (VVD/CDA met gedoogsteun PVV).

In het toenmalige regeerakkoord staat op p. 46 te lezen:

De doorstroming op de huurmarkt wordt bevorderd door voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudinkomen van meer dan 43.000 euro een maximale huurstijging van inflatie + 5% toe te staan.

Maar scheefhuurders wegzetten als 'verstorende' factor in een neoliberale 'markt' is oversimplistisch. Zie ook wat deze auteur betoogd:

https://www.bnnvara.nl/jo...en-recht-aan-de-realiteit

Er zijn immers ook huurders die simpelweg niet kunnen verhuizen en waarom is überhaupt huren tegen een prijs rond de liberalisatiegrens een probleem? Hoe redelijk is het om zowel voor de groepen daaronder (lage inkomens met een sociale huurwoning) als daarboven (hoge inkomens met een geliberaliseerde huurwoning) een wettelijk maximum voor huurverhoging te hanteren, maar bij de 'scheefhuurders' een afwijkend percentage? De stigmatisering gaf in ieder geval aanleiding voor de minister om wijzigingen door te voeren die sinds 1 januari van kracht zijn. Maar volgens mij is er bij de behandeling van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten vorig jaar helemaal niet gedacht aan de 'scheefhuurders' die als 'tussencategorie' overblijven na de maximering van de huurprijsstijging bij sociale huurwoningen enerzijds en bij de geliberaliseerde sector anderzijds

De grondslag voor een verhoging van de huurprijs is gelegen in (het als gevolg van het genoemde Rutte I regeerakkoord) art. 7:252a BW. Kort samengevat komt het erop neer dat woningbouwcorporaties of andere organisaties met een bepaald aantal woningen in de sociale sector bij de Belastingdienst inkomensgegevens kunnen opvragen, waarna op basis van een inkomenscategorie wel/niet de systematiek van art. 7:252a van toepassing kan zijn.

In bijlage V bij de URHW (Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte) staat genoemd met welk percentage de inkomensafhankelijke huurstijging omhoog mag gaan. Dat is vanaf 1 juli 2021 nul procent. Maar was dus 6,6% in 2020 tot een maximum van de huurprijsgrens (dat laatste was jouw oorspronkelijke vraag).

Maar dat is met een slag om de arm, want zoals je ziet is het een oerwoud aan regelingen die ook nog eens om de haverklap veranderen. Het zou mij niet verbazen als de maximum huurprijsstijging voor 'scheefhuurders' gelijk gaat worden getrokken met het maximum voor de geliberaliseerde huurwoningen. Dat zou in ieder geval meer recht doen aan de huidige omstandigheden.

[BLACKfm]

Dracula schreef op zondag 24 april 2022 @ 08:44:
[...]


Helaas valt mijn inkomen dus in de u moet veel extra betalen categorie en bezwaar maken heeft nog nooit geholpen doe ik namelijk elk jaar.

Maar heb je dan vorig jaar ook een huurverhoging gehad, want voor zover ik de link begrijp is deze voor een jaar stopgezet. Oftewel 0% huurverhoging, dat is inkomen onafhankelijk.

[RoscoP]

Begin vorig jaar kregen huishoudens met een laag inkomen juist een huurverlaging naar iets van €630 als de huurprijs hoger lag dan dit bedrag. Daarom was er vorige jaar Juli ook een huurverhoging-stop ingevoerd. Dit jaar mogen de huren wel weer stijgen. De link voor huurverhoging 2022 was eerder al gegeven:

RaZ schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 15:07:
Edit: Even een bron erbij gezocht, de site van de overheid: https://www.rijksoverheid...er-voor-een-huurverhoging

Afhankelijk van je inkomen stijgt je huur dus maximaal met 1 van deze bedragen/percentages. Maximaal, dus lager kan ook natuurlijk maar dat gebeurd meestal niet:
- 2,3% ,
- €50 of
- €100

[ Voor 14% gewijzigd door RoscoP op 24-04-2022 13:53 ]

[Dracula]

BLACKfm schreef op zondag 24 april 2022 @ 13:01:
[...]


Maar heb je dan vorig jaar ook een huurverhoging gehad, want voor zover ik de link begrijp is deze voor een jaar stopgezet. Oftewel 0% huurverhoging, dat is inkomen onafhankelijk.

Nee 2021 waren huren bevroren

[Trijntje]

ik vind de uitleg die deze corporatie geeft over de regels van de huurverhoging en wanneer het zinvol is om bezwaar te maken heel duidelijk. Kijk daar eens op https://www.ymere.nl/ik-huur/huur-betalen/huurverhoging/ Misschien heb je daar wat aan.

Ik lees daar ook dat de maximale huurprijs van sociale huurwoningen per 1 mei lager wordt omdat de WOZ-waarde minder gaat meetellen in de puntentelling.

[firstred]

De maximale huurverhoging en maximale huurprijsgrens zijn twee verschillende dingen.

Zolang er sprake is van sociale huur (aanvangshuur lager dan liberalisatiegrens van dat jaar -- lijstje met jaartallen: https://www.huurstunt.nl/begrippen/liberalisatiegrens), mag de huurverhoging geen hogere huur opleveren dan is vastgesteld in het Besluit Huurprijzen Woonruimte (ook bekend als: puntensysteem, WoningWaarderingsStelsel). Dit staat niet met zoveel woorden beschreven in de wet, en daarom is het nogal vaag. De Huurcommissie is bevoegd uitspraak te doen over de maximale huur en volgt over het algemeen het puntensysteem, ongeacht het inkomen.

Om de huur te verlagen is er een aparte procedure waarbij je een voorstel moet doen om de (kale) huur over twee maanden te verlagen: https://www.huurcommissie...g-verzoekschrift-huurders
Dit is een andere procedure dan bezwaar maken tegen de huurverhoging, dus je zult zelf met een nieuw voorstel moeten komen. Hiervoor kun je de voorbeeldbrief van de Huurcommissie gebruiken (stap 2). Opvallend is dat je met de voorbeeldbrief een voorstel tot verlaging kunt doen a.d.h.v. bezwaar tegen inkomensafhankelijke verhoging (let op het woord verhoging) óf vanwege een huurprijs die boven het maximum uitkomt. Omdat je geen bezwaar maakt tegen de inkomensafhankelijke verhoging, maar vanwege een huur die boven het maximum is uitgekomen ongeacht de oorzaak, is het belangrijk dat je alleen de laatstgenoemde optie aankruist.
Heb je het voorstel gedaan en krijg je geen akkoord of antwoord? Dan kun je de Huurcommissie inschakelen om de nieuwe huurprijs vast te stellen.

De kans is groot dat de huur door de Huurcommissie verlaagd wordt, maar de commissie heeft nog altijd wel de bevoegdheid om er iets anders van te maken. In het ergste geval ben je 25 euro aan legeskosten kwijt, maar heb je in elk geval wel duidelijkheid over de prijs.

Je zult hoogstwaarschijnlijk een voorstel tot verhoging vanaf 1 juli hebben gekregen. Als het niet lukt om een voorstel tot verlaging te doen voor 1 mei, kun je nog automatisch bezwaar maken tegen de verhoging door de oude huurprijs te blijven betalen. Oude huur blijven betalen = geen huurachterstand, dus laat je niet gek maken door bijv. incassobureau's. Op https://wijweigerendehuurverhoging.nl kun je lezen hoe dat werkt.

Ik denk dat je een hele grote kans hebt om de huur te kunnen verlagen. Mij is het in het verleden ook op deze manier gelukt en het was makkelijker dan het lijkt. Als je een poging waagt, veel succes!

[Dracula]

firstred schreef op donderdag 28 april 2022 @ 11:11:
De maximale huurverhoging en maximale huurprijsgrens zijn twee verschillende dingen.

Zolang er sprake is van sociale huur (aanvangshuur lager dan liberalisatiegrens van dat jaar -- lijstje met jaartallen: https://www.huurstunt.nl/begrippen/liberalisatiegrens), mag de huurverhoging geen hogere huur opleveren dan is vastgesteld in het Besluit Huurprijzen Woonruimte (ook bekend als: puntensysteem, WoningWaarderingsStelsel). Dit staat niet met zoveel woorden beschreven in de wet, en daarom is het nogal vaag. De Huurcommissie is bevoegd uitspraak te doen over de maximale huur en volgt over het algemeen het puntensysteem, ongeacht het inkomen.

Om de huur te verlagen is er een aparte procedure waarbij je een voorstel moet doen om de (kale) huur over twee maanden te verlagen: https://www.huurcommissie...g-verzoekschrift-huurders
Dit is een andere procedure dan bezwaar maken tegen de huurverhoging, dus je zult zelf met een nieuw voorstel moeten komen. Hiervoor kun je de voorbeeldbrief van de Huurcommissie gebruiken (stap 2). Opvallend is dat je met de voorbeeldbrief een voorstel tot verlaging kunt doen a.d.h.v. bezwaar tegen inkomensafhankelijke verhoging (let op het woord verhoging) óf vanwege een huurprijs die boven het maximum uitkomt. Omdat je geen bezwaar maakt tegen de inkomensafhankelijke verhoging, maar vanwege een huur die boven het maximum is uitgekomen ongeacht de oorzaak, is het belangrijk dat je alleen de laatstgenoemde optie aankruist.
Heb je het voorstel gedaan en krijg je geen akkoord of antwoord? Dan kun je de Huurcommissie inschakelen om de nieuwe huurprijs vast te stellen.

De kans is groot dat de huur door de Huurcommissie verlaagd wordt, maar de commissie heeft nog altijd wel de bevoegdheid om er iets anders van te maken. In het ergste geval ben je 25 euro aan legeskosten kwijt, maar heb je in elk geval wel duidelijkheid over de prijs.

Je zult hoogstwaarschijnlijk een voorstel tot verhoging vanaf 1 juli hebben gekregen. Als het niet lukt om een voorstel tot verlaging te doen voor 1 mei, kun je nog automatisch bezwaar maken tegen de verhoging door de oude huurprijs te blijven betalen. Oude huur blijven betalen = geen huurachterstand, dus laat je niet gek maken door bijv. incassobureau's. Op https://wijweigerendehuurverhoging.nl kun je lezen hoe dat werkt.

Ik denk dat je een hele grote kans hebt om de huur te kunnen verlagen. Mij is het in het verleden ook op deze manier gelukt en het was makkelijker dan het lijkt. Als je een poging waagt, veel succes!

Maar hoezo zouden ze de huur verlagen / niet verhogen als je inkomen te hoog is en dus die huurverhoging is toegestaan? Snap het niet helemaal. En nee wil geen verhoging uiteraard 😊

Maar dan dus kennelijk oude bedrag blijven betalen en kijken wat er gebeurt en of die aangetekende brief komt voor 1 Oktober.

[firstred]

Je hebt nu te maken met twee procedures:
1. Nieuwe huur moet bezwaar tegen worden gemaakt als er een voorstel tot verhoging door de verhuurder is gedaan
2. Om de huur weer op het maximum te krijgen moet er een nieuw voorstel tot verlaging worden gestuurd naar de verhuurder

Een verhuurder heeft de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke verhoging te doen, hierdoor kan je huur in korte tijd hard gestegen zijn; misschien zelfs boven het maximum. De bedoeling is dat 'scheefhuurders' sneller aan het maximum zitten.
Er zit een maximumprijs aan de huur voor alle huurders van sociale huurwoningen, omdat het mogelijk moet zijn om de huur te verlagen bij bijv. slecht onderhoud of een andere oorzaak waardoor de WOZ-waarde is gedaald, of punten verloren zij gegaan.

Jouw maximale huur met 191 punten is:
1 juli 2021 - 30 april 2022: €1021,97
1 mei 2022 - 30 juni 2022: €1021,97 of lager, afhankelijk van WOZ-waarde.
1 juli 2022 - 30 juni 2023: €1049,57 of lager, afhankelijk van WOZ-waarde

Het kabinet wil de sociale huurvoorraad weer vergroten, daarom telt de WOZ-waarde per 1 mei voor max. 33% mee. Als je nieuwe huur boven het berekende bedrag van de tool van de Huurcommissie zit, kan je huur verlaagd worden met een voorstel tot huurverlaging.

EDIT: datums

[Oon]

Dracula schreef op donderdag 28 april 2022 @ 12:35:
[...]
Maar dan dus kennelijk oude bedrag blijven betalen en kijken wat er gebeurt en of die aangetekende brief komt voor 1 Oktober.

Zelf als huurder huur inhouden mag niet zomaar, zie bijv. https://www.doehetzelfmak...huurder-de-huur-inhouden/

Tenzij je woongenot is verminderd acht ik de kans extreem klein dat je aan de criteria voldoet om huur op te schorten, maar zomaar (deels) niet betalen mag absoluut in geen enkel geval.

[Dracula]

Oon schreef op donderdag 28 april 2022 @ 17:40:
[...]

Zelf als huurder huur inhouden mag niet zomaar, zie bijv. https://www.doehetzelfmak...huurder-de-huur-inhouden/

Tenzij je woongenot is verminderd acht ik de kans extreem klein dat je aan de criteria voldoet om huur op te schorten, maar zomaar (deels) niet betalen mag absoluut in geen enkel geval.

Huur inhouden is niet echt spraken van alleen de extra verhoging.

[RoscoP]

firstred schreef op donderdag 28 april 2022 @ 17:34:
..
Het kabinet wil de sociale huurvoorraad weer vergroten, daarom telt de WOZ-waarde per 1 mei voor max. 33% mee. Als je nieuwe huur boven het berekende bedrag van de tool van de Huurcommissie zit, kan je huur verlaagd worden met een voorstel tot huurverlaging.

Scheelde in mijn geval 30 woningwaarderingspunten waardoor de max huur €150 lager komt.

[firstred]

Oon schreef op donderdag 28 april 2022 @ 17:40:
[...]

Zelf als huurder huur inhouden mag niet zomaar, zie bijv. https://www.doehetzelfmak...huurder-de-huur-inhouden/

Tenzij je woongenot is verminderd acht ik de kans extreem klein dat je aan de criteria voldoet om huur op te schorten, maar zomaar (deels) niet betalen mag absoluut in geen enkel geval.

Zeker wel, je mag (een deel van) de huur inhouden bij bijvoorbeeld:
1. de huurverhoging;
2. onderhoudsgebreken, na uitspraak van de Huurcommissie.

Punt 1 is wettelijk geregeld: http://wetten.overheid.nl...graaf=1&artikel=253&lid=2
Bij het tweede punt ben je eigenlijk al zover dat je een officiële vordering op de verhuurder hebt. Je kunt dan een deurwaarder inschakelen als de verhuurder niet meewerkt, maar je kunt de vordering ook direct verrekenen met toekomstige huurpenningen. Ik weet dat Trees (uit dit artikel: https://archive.ph/2tPgs) dit in het verleden heeft gedaan vanwege ernstige vocht en schimmel in haar huurwoning. Meer info over huur inhouden is bij de Woonbond te vinden: https://www.woonbond.nl/v...aging-achteraf-verrekenen

[Dracula]

firstred schreef op donderdag 28 april 2022 @ 22:42:
[...]


Zeker wel, je mag (een deel van) de huur inhouden bij bijvoorbeeld:
1. de huurverhoging;
2. onderhoudsgebreken, na uitspraak van de Huurcommissie.

Punt 1 is wettelijk geregeld: http://wetten.overheid.nl...graaf=1&artikel=253&lid=2
Bij het tweede punt ben je eigenlijk al zover dat je een officiële vordering op de verhuurder hebt. Je kunt dan een deurwaarder inschakelen als de verhuurder niet meewerkt, maar je kunt de vordering ook direct verrekenen met toekomstige huurpenningen. Ik weet dat Trees (uit dit artikel: https://archive.ph/2tPgs) dit in het verleden heeft gedaan vanwege ernstige vocht en schimmel in haar huurwoning. Meer info over huur inhouden is bij de Woonbond te vinden: https://www.woonbond.nl/v...aging-achteraf-verrekenen

Bij punt 1 lees ik wel dat de huurder dus kennelijk wel bezwaar moet maken maar de website die eerder genoemd werd zegt juist dat niet te doen.

[Lustucru]

Juridisch klopt het: als een huurder de huurverhoging niet betaalt en hij/zij dient ook geen bezwaar in, dan moet er een aangetekende brief de deur uit en daarna heeft de verhuurder 6 weken de tijd om naar de huurcommissie te stappen.

Voor de rest is het een volstrekt kansloze aktie. Het enige wat ze bereiken is dat de verhuurder op kosten wordt gejaagd in de ijdele hoop dat de verhuurder de procedure niet kent. Die kans is klein en de kans dat na zo'n verloop de huurcommissie in het voordeel van de huurder oordeelt is nihil. Ondertussen komt de huurcommissie ook niet meer toe aan zaken die er wél toe doen.

Als slechts 5% van onze huurders deze grap zou uithalen mogen we extra tijdelijk personeel aantrekken, want idd, we beginnen met nabellen en niet meteen met aangetekende brieven. Inclusief de kosten van de extra administratie, personeel, aantekenen en verzenden zijn we zo 2 ton verder. En net als alle andere corporaties hebben we geen winstoogmerk. Die twee ton gaat dus niet van de winst af, maar moet gewoon opgehoest worden. Door wie? Door onze huurders...

Iedereen gedupeerd, behalve de ZZP'ers in de sector en de mensen die hun werk bij de huurcommissie als leuke bijverdienste zien.

[Dracula]

Lustucru schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 09:31:
Juridisch klopt het: als een huurder de huurverhoging niet betaalt en hij/zij dient ook geen bezwaar in, dan moet er een aangetekende brief de deur uit en daarna heeft de verhuurder 6 weken de tijd om naar de huurcommissie te stappen.

Voor de rest is het een volstrekt kansloze aktie. Het enige wat ze bereiken is dat de verhuurder op kosten wordt gejaagd in de ijdele hoop dat de verhuurder de procedure niet kent. Die kans is klein en de kans dat na zo'n verloop de huurcommissie in het voordeel van de huurder oordeelt is nihil. Ondertussen komt de huurcommissie ook niet meer toe aan zaken die er wél toe doen.

Als slechts 5% van onze huurders deze grap zou uithalen mogen we extra tijdelijk personeel aantrekken, want idd, we beginnen met nabellen en niet meteen met aangetekende brieven. Inclusief de kosten van de extra administratie, personeel, aantekenen en verzenden zijn we zo 2 ton verder. En net als alle andere corporaties hebben we geen winstoogmerk. Die twee ton gaat dus niet van de winst af, maar moet gewoon opgehoest worden. Door wie? Door onze huurders...

Iedereen gedupeerd, behalve de ZZP'ers in de sector en de mensen die hun werk bij de huurcommissie als leuke bijverdienste zien.

Ja ik verwacht ook niet dat dit makkelijk werkt.

Wat betreft winstoogmerk... tsja daar kan je zo je bedenkingen bij hebben. Waarom zou je anders een scheefhuurder veel meer verhoging geven dan de persoon die er naast woont en geen scheefhuurder is maar wel in dezelfde woning type woont met het zelfde onderhoud (of gebrek daar aan....)

Vind het gewoon schandalig,vorig jaar bevriezen en nu drie keer zo hard terug pakken.

Zoals ik eerder al zei, en mensen riepen dat het niet kon, 11 procent verhoging is belachelijk.

En nee dan zit ik nog net niet op de max huur die gelukkig na volgend jaar ook weer hoger gezet wordt.

Neem daarbij de compleet vast zittende woningmarkt, de stijgende hypotheek rente en dan snap je wel dat ik erg moeilijk weg kom uit dit huurhuis.

[Lustucru]

Dracula schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 10:36:
[...]
Waarom zou je anders een scheefhuurder veel meer verhoging geven dan de persoon die er naast woont en geen scheefhuurder is maar wel in dezelfde woning type woont met het zelfde onderhoud (of gebrek daar aan....)

[...]

Neem daarbij de compleet vast zittende woningmarkt, de stijgende hypotheek rente en dan snap je wel dat ik erg moeilijk weg kom uit dit huurhuis.

Denk daar vooral aan als je de volgende keer in het stemhokje staat. Het is aan de politiek (lees VVD) te danken dat alles erop is gericht om mensen uit een sociale huurwoning te krijgen en in een (niet beschikbare) koopwoning en tegelijkertijd de woningmarkt volkomen vast te laten lopen omdat de maatregelen die nodig waren niet lekker zouden vallen bij de achterban. maar ja, de bezitters van een eigen woning vonden het wel gezegend: ieder jaar tienduizenden tot tonnen vermogenswinst zonder daar ook maar iets voor te hoeven doen.

O ja, sinds Stef Blok (VVD) in 2013 de verhuurdersheffing invoerde hebben de corporaties ongeveer 16 miljard(!) in de staatskas mogen storten. Dáár betaal jij dus vrolijk aan mee.

[majoh]

@Lustucru heeft het goede punt, die verhoging is het om het voor jou minder interessant te laten zijn om te blijven hangen, en daardoor ruimte maakt voor iemand waarvoor de sociale huur bedoeld is. En die verhuurdersheffing helpt natuurlijk niet mee.

Helaas is de kromme huizenmarkt hier het probleem, aangezien het grote gat tussen huren en het kunnen kopen. Waardoor het voor vele mensen niet realistisch is om een sociale huurwoning te verlaten. Dus die regel daar sowieso niet helpt.

Zelf ook in deze situatie gezeten, en gelukkig de kans gehad om wel iets te kunnen kopen. Maar zelf zat ik op dat moment al een paar jaar tegen het maximum aan wat het object mag kosten per maand volgens het puntensysteem. En inderdaad, dat voelt niet heel eerlijk als de buurman minder betaald, en nog eens subsidie krijgt want ook nog bijna niets verdiend.

Maar dat is het kromme Nederland, de politiek heeft het helemaal vast gezet met domme regels.

[Dido]

Lustucru schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 11:05:
Denk daar vooral aan als je de volgende keer in het stemhokje staat. Het is aan de politiek (lees VVD) te danken dat alles erop is gericht om mensen uit een sociale huurwoning te krijgen en in een (niet beschikbare) koopwoning en tegelijkertijd de woningmarkt volkomen vast te laten lopen omdat de maatregelen die nodig waren niet lekker zouden vallen bij de achterban.

Dat is de afgelopen kabinetten sowieso een standaard modus operandi. Verschuif veratnwoordelijkheid naar een partij, en maak het voor die partij vervolgens onmogelijk die verantwoordelijkheid op te pakken. Leg de zwarte piet bij die partij neer, en win de volgende verkiezingen op de belofte dat je die partij gaat aanpakken.

O ja, sinds Stef Blok (VVD) in 2013 de verhuurdersheffing invoerde hebben de corporaties ongeveer 16 miljard(!) in de staatskas mogen storten. Dáár betaal jij dus vrolijk aan mee.

Zo vrolijk lijkt de TS me niet

[Dracula]

Tsja het is gewoon een grote puinhoop op deze manier.

Ik heb pas sinds kort een goed betaalde baan waardoor ik mij op de huizenmarkt kan begeven in mijn regio alleen zoals iedereen weet is huizen kopen in de randstad een hel.

Helemaal als je gebonden bent aan bepaalde plaatsen ivm werk en school.

Daarvoor verdiende ik wel al wat teveel dus elk jaar lekker scheefhuurder gelul maar waren woningen niet betaalbaar waar ik woonde.

En nee de TS is niet heel vrolijk en nee ik ben niet blij met de VVD en het beleid aangaande subsidies / belasting voordelen bedrijven en ga zo nog maar even door.

Maar goed TL;DR: ik ben de lul

[Lustucru]

Troost je, het gros van onze huurders is slechter af. En ja, is er meer dan teveel misgegaan in de volkshuisvesting maar grosso modo doen corporaties er alles aan wat in hun macht ligt om voldoende betaalbare woningen aan te bieden.

[Dracula]

Lustucru schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 17:44:
Troost je, het gros van onze huurders is slechter af. En ja, is er meer dan teveel misgegaan in de volkshuisvesting maar grosso modo doen corporaties er alles aan wat in hun macht ligt om voldoende betaalbare woningen aan te bieden.

Ja vast, ik heb alleen maar ellende met de woningbouw en moet steeds met ze vechten om dingen gedaan te krijgen.

Leuk hoor simpele goedkope huizen maar als je ze dan niet onderhoud en alleen het minimale doet is het nog veel krommer met al die verhogingen.

Maar goed ik heb de antwoorden die ik zocht dus dank aan iedereen die bijgedragen heeft.

[Real]

firstred schreef op donderdag 28 april 2022 @ 11:11:
Dit staat niet met zoveel woorden beschreven in de wet, en daarom is het nogal vaag. De Huurcommissie is bevoegd uitspraak te doen over de maximale huur en volgt over het algemeen het puntensysteem, ongeacht het inkomen.

Toetsing aan de maximale huurprijs volgt toch uit de eerste volzin van art. 13 lid 5 UHW?

5 De huurcommissie toetst het voorstel tot huurprijsverhoging, indien de huurder bezwaar heeft gemaakt tegen de woningwaardering in het voorstel, dan wel indien de huurprijs, vermeerderd met de voorgestelde huurprijsverhoging, de maximale huurprijsgrens zou kunnen overschrijden, tevens aan de krachtens artikel 10, eerste lid, gegeven regels met betrekking tot de waardering van de kwaliteit van een woonruimte.

[bureno]

@Dracula hoe is dit vorig jaar nog voor jou afgelopen? En hoe zit het nu in 2023 met wederom dezelfde mogelijke verhoging van €50/€100?

Ook na bellen met het informatienummer (1400) van de overheid en bestuderen van de betreffende websites is het mij nog niet duidelijk;

--> Mag de kale huurprijs van een sociale huurwoning door inkomensafhankelijke verhoging per 1-7-2023 boven de maximaal berekende huurprijs volgens het puntenstelsel uitkomen? Volgens de dame van het informatienummer wel, want de wet die de inkomensafhankelijke verhoging beschijft staat boven die van een maximale prijs berekend door het puntenstelsel. Mij klinkt dit heel vreemd in de oren; Dan kan de huurprijs onbeperkt exponentieel stijgen..?! Tnx!

[Dracula]

bureno schreef op maandag 17 april 2023 @ 17:25:
@Dracula hoe is dit vorig jaar nog voor jou afgelopen? En hoe zit het nu in 2023 met wederom dezelfde mogelijke verhoging van €50/€100?

Ook na bellen met het informatienummer (1400) van de overheid en bestuderen van de betreffende websites is het mij nog niet duidelijk;

--> Mag de kale huurprijs van een sociale huurwoning door inkomensafhankelijke verhoging per 1-7-2023 boven de maximaal berekende huurprijs volgens het puntenstelsel uitkomen? Volgens de dame van het informatienummer wel, want de wet die de inkomensafhankelijke verhoging beschijft staat boven die van een maximale prijs berekend door het puntenstelsel. Mij klinkt dit heel vreemd in de oren; Dan kan de huurprijs onbeperkt exponentieel stijgen..?! Tnx!

Ik snap er ook nog steeds geen hol van en ja ik zal wel weer een maximale verhoging krijgen. Absurd maar helaas doe je er helemaal niets aan.

En een huis kopen in mijn stad is nog steeds vreselijk duur en verdubbeld mijn kosten die ik nu voor de huur betaal (alleen kale huurprijs versus hypotheek zonder alle andere bijkomende kosten.

En de huurwoning? Tsja die is nog steeds dramatisch slecht.

Dus ja met een beetje pech is over 8 jaar de huurprijs weer verdubbeld. Als er geen max aan zit is dat echt complete waanzin.

[ Voor 4% gewijzigd door Dracula op 17-04-2023 17:41 ]

[Real]

bureno schreef op maandag 17 april 2023 @ 17:25:
--> Mag de kale huurprijs van een sociale huurwoning door inkomensafhankelijke verhoging per 1-7-2023 boven de maximaal berekende huurprijs volgens het puntenstelsel uitkomen?

Nee, zie de memorie van toelichting op pagina 3 onderaan bij de oorspronkelijke wet die de inkomensafhankelijke huurverhoging introduceerde:

De huurder blijft overigens, ook met deze hogere maximale huurprijsverhoging, beschermd door de maximale huurprijsgrens die voor de woning geldt. Een huurprijsverhoging die de maximale huurprijs te boven gaat is immers voor dat meerdere niet redelijk.

Kamerstukken II 2011/12, 33330, nr. 3, p. 3

Ook in de laatste wijziging van de regeling die ziet op de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt dat in de bijbehorende memorie van toelichting nog eens bevestigd op pagina 16:

Hierbij blijft gelden dat de huur maximaal eenmaal per jaar mag worden verhoogd en dat de maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel niet overschreden mag worden.

Kamerstukken II 2019/20, 35518, nr. 3, p. 16

Let op: de maximale huurprijsgrens is iets anders dan de liberalisatiegrens. De maximale huurprijsgrens hangt samen met het aantal 'punten' van de woning. De liberalisatiegrens is relevant om bij aanvang van de huurovereenkomst vast te stellen of de huurovereenkomst geliberaliseerd of gereguleerd is. De maximale huurprijsgrens van een woning kan dus hoger liggen dan de liberalisatiegrens, maar alleen als de aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens van dat jaar lag is de huurovereenkomst geliberaliseerd en is de maximale huurprijsgrens irrelevant.

Volgens de dame van het informatienummer wel, want de wet die de inkomensafhankelijke verhoging beschijft staat boven die van een maximale prijs berekend door het puntenstelsel.

Het Burgerlijk Wetboek staat niet 'boven' de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW). Het zijn twee met elkaar samenhangende wetten, waarbij de UHW de wettelijke grondslag vormt voor de uitspraken van de Huurcommissie.

Mij klinkt dit heel vreemd in de oren;

Mij ook. Maar verwacht ook niet dat je bij een algmeen informatienummer een expert treft die op elk mogelijk vraagstuk een precies antwoord heeft en al zeker niet als het gaat over huurprijzenrecht. Daarbij komt dat de inkomensafhankelijke huurprijsstijging in het huurprijzenrecht ook nog eens veruit het meest complexe onderdeel vormt, waar de regering om de zoveel tijd weer aan schaaft en schuurt.

Hou er mede daarom wel rekening mee dat handelen naar wat ik noem voor jullie eigen risico is. Mocht de huurprijs boven de maximale huurprijsgrens komen te liggen, neem dan contact op met een expert op het gebied van huurrecht voor woonruimte, benoem de Kamerstukken hierboven en vraag of dat wel klopt.