Hypotheek blijkt niet ingeschreven - wat nu?

[wtu]

Onze situatie is de volgende:
In 2016 hebben we een huis gekocht en een hypotheek hierop genomen. De notaris waar de levering en hypotheek gepasseerd zijn bleek op dat moment onderzocht te worden voor faillisementsfraude en is daar een paar weken later ook voor aangehouden. Dit werd ons allemaal pas mede gedeeld toen we op het notariskantoor waren en er een waarnemend notaris uit een ander kantoor was voor het passeren van de aktes.
Van de verkopers gehoord dat zij lang hebben moeten wachten op hun geld vanaf de notaris en ook kwamen er nog 2x "proces verbaal van verbetering" enkele weken na de datum van passeren.

Nu zijn we bezig om onze hypotheek over te sluiten. Onze nieuwe hypotheekverstrekker heeft daarom een uittreksel uit het hypotheekregister opgevraagd en blijkt er op ons huis geen hypotheek te zijn ingeschreven. Intussen ook zelf gedaan en die conclusie klopt.
Officieel is de hypotheek die jarenlang hebben afbetaald dan niet van toepassing?

Heeft iemand ervaring met deze casus? Ik vind geen eerdere voorbeelden op google...
Zijn we per direct hypotheekvrij (jippie)?
Wat voor evt. problemen kunnen we nog verwachten voor de nieuwe hypotheek? (Ik ga ze morgen bellen.)

[Reptile209]

Volgens mij (maar ik ben geen notaris) betekent het hooguit dat je huis formeel niet staat ingeschreven als onderpand voor een hypothecaire lening. Dus dat de bank het niet "zomaar" kan verkopen als je niet zou betalen. Maar je hebt daar nog steeds een lening hoor, en die gaan ze echt wel innen

[naitsoezn]

De inschrijving van een hypotheek is niet verplicht (maar wel gangbaar en standaard), en de rechten en plichten die je bent aangegaan hangen daar dan ook niet van af

[ Voor 12% gewijzigd door naitsoezn op 17-03-2022 20:04 ]

[wtu]

Bedankt voor de reacties. Ik ging er natuurlijk al wel vanuit dat ik niet ineens hypotheekvrij zou zijn.
Beetje jammer dat ik de vorige notaris voor een handeling heb betaald die hij niet uitgevoerd blijkt te hebben.

Mijn nieuwe hypotheekverstrekker vraagt schriftelijk om een verklaring waarom de hypotheek niet is ingeschreven. Notaris fuck-up?

Zou dit nog gedoe kunnen geven voor doorhaling van oude hypotheek? Of voor de nieuwe hypotheek?

[Fiets]

Het zou het doorhalen van een hypotheek moeten schelen in de uiteindelijke kosten van de verkoop.

[olivier5]

De bank zal vermoedelijk willen dat het hypotheekrecht alsnog gevestigd wordt (en dus moet je terug naar de notaris).

[1107972]

Bij de verkoop van mijn vorige woning bleek ook dat de hypotheek op mijn vorige huis niet was ingeschreven. De notaris die de verkoop afhandelde heeft dit toen opgelost. Oorzaak bleek uiteindelijk dat toen de buurman zijn huis een paar jaar eerder had verkocht er ze bij het verkeerde huis de hypotheek hadden uitgeschreven.

Hoewel ik natuurlijk ook hoopte dat het huis dan hypotheek vrij zou zijn was die niet het geval helaas.

[Arie-]

Even m'n hersenspinsels. Je hypotheekverstrekker (bank?) heeft vaak een notariskantoor gemachtigd om te mogen tekenen namens de bank (dan hoeft niet voor elke poep en scheet een bankmedewerker naar 't notariskantoor). Blijkbaar heeft het notariskantoor de rol voor de bank niet goed uitgevoerd. Volgens mij kan dit niet jouw probleem zijn, maar is dit het probleem van de bank. Volgens mij moet je gewoon hier gewoon in overleg met je bank uit kunnen komen: laat hen een notariskantoor kiezen en betalen, zet ergens een krabbel en 't is opgelost?
Wbt een lening: die heb je gewoon lopen bij de bank, de lening moet gewoon terugbetaald worden, of je daarvoor een huis als onderpand hebt gegeven of niet. Dat onderpand maakt niet uit voor 't terugbetalen van de lening.

Edit: het kan natuurlijk ook _wel_ een probleem zijn voor jou. Bijvoorbeeld als in de voorwaarden van je lening staat dat er een huis als onderpand _moet_ zijn. Als dit onderpand er bestaat, dat de lening dan direct opeisbaar kan worden bijvoorbeeld.

[ Voor 14% gewijzigd door Arie- op 18-03-2022 08:20 ]

[Reptile209]

Arie- schreef op vrijdag 18 maart 2022 @ 08:16:
[...]
Edit: het kan natuurlijk ook _wel_ een probleem zijn voor jou. Bijvoorbeeld als in de voorwaarden van je lening staat dat er een huis als onderpand _moet_ zijn. Als dit onderpand er bestaat, dat de lening dan direct opeisbaar kan worden bijvoorbeeld.

Op papier vast wel. Maar als TS te goeder trouw is, netjes betaalt elke maand en zich inspant om het alsnog te regelen is er niks aan de hand lijkt me. Iets met redelijkheid en billijkheid En lijkt me bovendien dat de notaris zelf voor de kosten mag opdraaien als het hun fuck-up is.

[wtu]

Intussen nog een update. Net de nieuwe hypotheekverstrekker gesproken die vroeg om een verklaring van de notaris van destijds dat er een fout is gemaakt. Gaat echter niet lukken omdat het notariskantoor niet meer bestaat. Als alternatief ga ik zelf een verklaring opstellen voor de nieuwe hypotheekverstrekker. Hopelijk is het voor de nieuwe hypotheekverstrekker hiermee afgedaan (moesten ze intern bespreken).

Blijft nog even over of de oude/huidige hypotheekverstrekker nog gaat eisen dat de hypotheek alsnog ingeschreven gaat worden zodra ze merken dat dat niet het geval is. Voorlopig wil ik ze hier nog maar even niet op wijzen...

Fiets schreef op vrijdag 18 maart 2022 @ 08:08:
Het zou het doorhalen van een hypotheek moeten schelen in de uiteindelijke kosten van de verkoop.

Dat was mijn vermoeden ook.

olivier5 schreef op vrijdag 18 maart 2022 @ 08:11:
De bank zal vermoedelijk willen dat het hypotheekrecht alsnog gevestigd wordt (en dus moet je terug naar de notaris).

Ik hoop dat dat niet alsnog hoeft. zou weer extra gedoe (en mogelijk kosten?) opleveren. Eens met @Arie- dat dit in principe het probleem van de huidige hypotheekverstrekker zou moeten zijn.

Reptile209 schreef op vrijdag 18 maart 2022 @ 09:20:
[...]

Op papier vast wel. Maar als TS te goeder trouw is, netjes betaalt elke maand en zich inspant om het alsnog te regelen is er niks aan de hand lijkt me. Iets met redelijkheid en billijkheid En lijkt me bovendien dat de notaris zelf voor de kosten mag opdraaien als het hun fuck-up is.

Helaas bestaat het vorige notariskantoor niet meer (notaris gearresteerd voor een fraude zaak en notariskantoor daarna opgedoekt). Dus daar kan ik niet verhaal gaan halen.

[coazter]

Ik begrijp dat je nu van hypotheekverstrekker wisselt? Dan maakt het qua kosten en notarishandelingen toch niet uit of je een nieuwe vestigt zonder doorhaling van de oude, of enkel een nieuwe vestigt? Dat ze een stukje uitleg willen kan ik wel begrijpen, dat is dan inderdaad een fout van de notaris. Ik neem aan dat je nog steeds wel een hypotheekakte en nota van afrekening van destijds kan overleggen. Zoals eerder gezegd zou het je dan bij de notaris nu iets van 150 euro aan royementskosten schelen, maar dat is het dan ook wel qua consequenties.

[DukeBox]

Een inschrijving is voornamelijk om te voorkomen dat er geen 2e hypotheek op wordt aangevraagd waar dat niet mogelijk is. Ik zie eigenlijk niet in waarom de nieuwe hypotheek verstrekker hier een probleem van zou maken. Gewoon oversluiten en nieuwe deze keer wél inschrijven.

De kosten voor inschrijven zijn overigens minimaal, uitschrijven wanneer je geen hypotheek meer hebt is duurder i.v.m. onderzoek en verklaringen (ik zelf combineer dat wel een keer met iets anders zoals opstellen testament of overleiden in de familie waar een notaris bij nodig is).

[TheGhostInc]

Volgens mij wordt je hypotheek helemaal niet doorgehaald bij oversluiten, hij wordt overgezet. Ook ivm 2de hypotheken e.d.
Maar het kan zijn dat dit wisselt per partij.

Je 'nieuwe' hypotheekverstrekker zal zich vooral willen indekken tegen fraude e.d.
Stel er is een (2de) hypotheek die ook niet is ingeschreven... dan kun je een mooie puinhoop krijgen.

[Toke_gt]

wtu schreef op vrijdag 18 maart 2022 @ 09:36:

Blijft nog even over of de oude/huidige hypotheekverstrekker nog gaat eisen dat de hypotheek alsnog ingeschreven gaat worden zodra ze merken dat dat niet het geval is. Voorlopig wil ik ze hier nog maar even niet op wijzen...

Ik zou ze er juist wel op wijzen. Zij kunnen je immers ook helpen bij opstellen eigen verklaring? Bovendien, stel de nieuwe hypotheekverstrekker gaat bij jouw hypotheekverstrekker jouw verhaal verifiëren en krijgt te horen dat zij van niks weten. Dat maakt jouw positie niet sterker.
Dus ik zou ze informeren, dat je hebt geconstateerd dat akte niet is ingeschreven, dat je bezig bent met verkoop en dat zij hierover door de andere partij benaderd kunnen worden.
Opnieuw inschrijven als de akte op korte termijn weer moet worden uitgeschreven lijkt me ook voor de bank vrij zinloos, maar misschien lost het de situatie wel in een keer op.

[olivier5]

wtu schreef op vrijdag 18 maart 2022 @ 09:36:
Intussen nog een update. Net de nieuwe hypotheekverstrekker gesproken die vroeg om een verklaring van de notaris van destijds dat er een fout is gemaakt. Gaat echter niet lukken omdat het notariskantoor niet meer bestaat. Als alternatief ga ik zelf een verklaring opstellen voor de nieuwe hypotheekverstrekker. Hopelijk is het voor de nieuwe hypotheekverstrekker hiermee afgedaan (moesten ze intern bespreken).

Blijft nog even over of de oude/huidige hypotheekverstrekker nog gaat eisen dat de hypotheek alsnog ingeschreven gaat worden zodra ze merken dat dat niet het geval is. Voorlopig wil ik ze hier nog maar even niet op wijzen...


[...]


Dat was mijn vermoeden ook.


[...]


Ik hoop dat dat niet alsnog hoeft. zou weer extra gedoe (en mogelijk kosten?) opleveren. Eens met @Arie- dat dit in principe het probleem van de huidige hypotheekverstrekker zou moeten zijn.


[...]


Helaas bestaat het vorige notariskantoor niet meer (notaris gearresteerd voor een fraude zaak en notariskantoor daarna opgedoekt). Dus daar kan ik niet verhaal gaan halen.

Oh, je bedoelt het zo of de oude bank het nog zou willen inschrijven. Ik denk eigenlijk van wel. Zonder inschrijving is geen hypotheekrecht gevestigd op het pand en hebben ze dus geen onderpand voor hun lening. De vraag is of ze erachter komen in de beperkte tijd dat je nog een lening bij ze hebt. De nieuwe bank zal dit ook willen, maar daar ga je neem ik aan al vanuit.

[Rukapul]

Als de nieuwe hypotheekverstrekker je eigen verklaring te weinig vindt, dan kan de notaris die de aankomende transactie verzorgt vast ook voor een nette brief zorgen.

[Harm_H]

Notaris is volgens mij 'alleen' maar een neutrale partij. Een overtrokken en overbetaalde rol sinds de komst van databases.

Je hebt geld geleend van de bank onder voorwaarden dus ik vermoed dat dit hele contract inclusief mogelijk gedwongen verkoop nog rechtsgeldig is.

[Ro-Maniak2]

naitsoezn schreef op donderdag 17 maart 2022 @ 20:03:
De inschrijving van een hypotheek is niet verplicht (maar wel gangbaar en standaard), en de rechten en plichten die je bent aangegaan hangen daar dan ook niet van af

Tenzij dit niet over Nederland (maar België oid gaat) is dit onjuist en is het juiste antwoord op de topicstarter:

Er rust geen hypotheek op je huis, want inschrijving in het kadaster is een constitutief vereist voor vestiging van een hypotheekrecht (art. 3:260 lid 1 BW):

Hypotheek wordt gevestigd door een tussen partijen opgemaakte notariële akte waarbij de hypotheekgever aan de hypotheekhouder hypotheek op een registergoed verleent, gevolgd door haar inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers.

Dat moet je los zien van de lening die je met de bank hebt afgesloten; die is er wel (rechtsgeldig) en daarop heb je (rechtsgeldig) afbetaald.

Verder heeft de bank een (contractueel) recht op vestiging van het hypotheekrecht op grond van jullie afgesproken leningvoorwaarden, waar nu niet aan is voldaan. Daarvan kan de bank nakoming vorderen.

Dus: het hypotheekrecht moet alsnog zsm - in overleg met de bank - worden ingeschreven en daar moet je contact over met ze opnemen.

[wtu]

Ro-Maniak2 schreef op vrijdag 18 maart 2022 @ 13:52:
[...]

Tenzij dit niet over Nederland (maar België oid gaat) is dit onjuist en is het juiste antwoord op de topicstarter:

Er rust geen hypotheek op je huis, want inschrijving in het kadaster is een constitutief vereist voor vestiging van een hypotheek recht (art. 3:260 lid 1 BW):


[...]


Dat moet je los zien van de lening die je met de bank hebt afgesloten; die is er wel (rechtsgeldig) en daarop heb je (rechtsgeldig) afbetaald.

Verder heeft de bank een (contractueel) recht op vestiging van het hypotheekrecht op grond van jullie afgesproken leningvoorwaarden, waar nu niet aan is voldaan. Daarvan kan de bank nakoming vorderen.

Dus: het hypotheekrecht moet alsnog zsm - in overleg met de bank - worden ingeschreven en daar moet je contact over met ze opnemen.

Bedankt voor je uitvoerige antwoord. Gaat inderdaad om NL.

Dat de hypotheekverstrekker het recht op hypotheekvesting heeft begrijp ik. Ook dat ze het kunnen afdwingen.
Enige waar ik nog een vraag over heb is je laatste zin: Heb ik de plicht dit te melden?

[Ro-Maniak2]

wtu schreef op vrijdag 18 maart 2022 @ 15:32:
[...]


Bedankt voor je uitvoerige antwoord. Gaat inderdaad om NL.

Dat de hypotheekverstrekker het recht op hypotheekvesting heeft begrijp ik. Ook dat ze het kunnen afdwingen.
Enige waar ik nog een vraag over heb is je laatste zin: Heb ik de plicht dit te melden?

Zou je in de voorwaarden moeten nakijken, maar ga er maar vanuit van wel - er staat meestal wel iets in dat neerkomt op een 'keep honest'.

[FaceDown]

Ro-Maniak2 schreef op vrijdag 18 maart 2022 @ 15:50:
[...]

Zou je in de voorwaarden moeten nakijken, maar ga er maar vanuit van wel - er staat meestal wel iets in dat neerkomt op een 'keep honest'.

Ga je hem nou op kosten jagen voor een hypotheek die toch al overgesloten wordt en voor een fout waar hij bovendien niets aan kan doen?
Ik zou me gewoon van de domme houden en het proberen te regelen met de nieuwe hypotheekverstrekker. Mocht je toch kosten maken: aftrekken van de belasting die hap.

[SinergyX]

Harm_H schreef op vrijdag 18 maart 2022 @ 11:22:
Notaris is volgens mij 'alleen' maar een neutrale partij. Een overtrokken en overbetaalde rol sinds de komst van databases.

Je hebt geld geleend van de bank onder voorwaarden dus ik vermoed dat dit hele contract inclusief mogelijk gedwongen verkoop nog rechtsgeldig is.

Een database heeft letterlijk niets te maken met de rol van een notaris, al werd het opgeschreven op een rol toiletpapier. Beetje zeggen dat een scheidsrechter in een wedstrijd alleen die flapdrol is die op het fluitje mag fluiten.

FaceDown schreef op maandag 21 maart 2022 @ 23:40:
[...]


Ga je hem nou op kosten jagen voor een hypotheek die toch al overgesloten wordt en voor een fout waar hij bovendien niets aan kan doen?
Ik zou me gewoon van de domme houden en het proberen te regelen met de nieuwe hypotheekverstrekker. Mocht je toch kosten maken: aftrekken van de belasting die hap.

Vooralsnog heeft de TS nergens gezegd dat ze de oversluiting gaan doen, alleen dat ze tegen dit probleem aanlopen. Blijf je bij dezelfde verstrekker, heb je veelal geluk dat een nieuwe registratie voldoende is, stap je over naar een ander.. kom bij een uitschrijfprobleempje.

Maar je hoeft je niet dom te houden, jij hebt je met hypotheek betalingen prima aan je overeenkomst gehouden, het is de bank in de regel die de 'eis' steelt dat er een hypotheekakte moet zijn alvorens een hypotheek te verstrekken, en zeker als deze notaris blijkbaar later is aangehouden dan had de bank al actie moeten ondernemen. Neem aan dat de akte gewoon is opgemaakt en getekend, idem met de hypotheek, enkel geen registratie in kadaster, de bank weet dat ook prima, beste geval trekken ze dat gewoon recht.

[bombadil]

SinergyX schreef op dinsdag 22 maart 2022 @ 01:05:

.. kom bij een uitschrijfprobleempje.

welk uitschrijfprobleem?

[Ro-Maniak2]

Als er inderdaad gaat worden overgesloten, kun je het praktisch aanvliegen en tzt als het zo ver is met iedereen (inkomende, uitgaande financier; notaris) in overleg treden en kijken hoe iedereen bereid is het te regelen.

Moet je wel rekenen op de nodige extra tijd/moeite want wordt wat minder standaard kat in bakje simpel doordraaien; vooral binnen de (grote) banken moeten dan mensen gaan nadenken en afwijkende beslissingen nemen en dat is daar lastig........