Offerte verbouwing realistisch?

[XeNeRgY]

Wij zijn van plan onze benedenverdieping te verbouwen en hebben de offerte ontvangen van een aannemer die deze opdracht uit wil voeren. Er zit nu geen uren specificatie bij dus het is deels giswerk maar mijn gevoel is dat de offerte zeer fors is voor de hoeveelheid werk die gedaan moet worden. Of ik heb het compleet onderschat wat kan gezien mijn beperkte kennis op dit gebied.

Globaal
Woonkamer + keuken voorzien van vloerverwarming
1 muur slopen
open haard ombouw slopen
1 glazen pui installeren
2 nieuwe deuren met kozijnen
keuken voorzien van nieuw plafond + isolatie
huidige keuken verwijderen
nieuwe wc
nieuwe meterkast
All-in prijs inclusief materiaal

Werkzaamheden details
Installeren (frezen) vloerverwarming 80m2 + plaatsen nieuwe smeervloer
Slopen houten plafond en vervangen voor metalstuds met 5cm isolatie en gipsplaten 35m2
Stucwerk plafonds glad (35m2)
Stucwerk muren keuken (20m2)
Installeren glazen pui 4000mm x 2500mm in gevel inclusief uitzagen huidige geveldeel
Slopen bestaande en plaatsen nieuwe meterkast (10 groepen + inductie koken)
Slopen bestaande en plaatsen nieuw toilet + voorzetwandje stucen
Slopen en afvoeren bestaande smeervloer (gietvloer) en plinten
2 nieuwe deuren en kozijnen plaatsen
Leidingwerk en elektra voor nieuwe keuken
Slopen binnenmuur 3000mm x 2500mm
Slopen open haard ombouw

Niet inbegrepen bij prijs
Stucwerk overige plafonds woonkamer 55m2
PVC vloer in visgraat plaatsen + egaliseren 80m2
Schilderwerk
Verwijderen bestaande keuken
Installeren nieuwe keuken
Verwijderen complete vloer en volledig opbouwen inclusief isolatie

Prijs
De totaalprijs inclusief BTW is 52220 euro.

Omdat ik zelf fors minder had gerekend heb ik via internet gezocht naar prijzen van de losse klussen en materialen. Dit zal ongetwijfeld niet 1 op 1 kloppen en waar geschat heb ik bewust ruim genomen. Van een aantal projecten heb ik losse offertes gekregen omdat ik die in het verleden al eens opgevraagd had:

2 glazen deuren inclusief kozijn 2500
Glazen pui inclusief HR++ glas 3500
Vloerverwarming 80m2 2500
Meterkast 10 groepen 1500
Geberit hangtoilet + materialen 750
Isolatie 35m2 5cm 200
Gipsplaten 35m2 200
Metal stuts frame 200
Stucwerk 50m2 1000
Stalen balk 4m lang 500
Container voor afvoer 1000
Totaal 13850

Er blijft dan nog 38370 over voor uren. Als uurprijs voor meerkosten wordt 51 euro gerekend. Daarom heb ik deze prijs ook berekend voor het werk binnen project. In dat geval zou er 750 uur gewerkt worden om deze klus te doen en een beetje projectleiding. Dat betekent in elk geval dat er 4 - 5 mensen 1 maand fulltime hier bezig zijn om deze klus te klaren. Waarbij stucwerk, meterkast en vloerverwarming prijzen al inclusief installatie zijn. Puur op gevoel zou ik hooguit 2 mensen die 4 weken fulltime werken verwachten en daarmee een offerte van rond de 30k - 35k.

Vragen
Klinkt dit op hoofdlijnen als onrealistisch hoog? Zo nee, welke flinke post zie ik over het hoofd?
Wat is een logische vervolgstap om te vragen aan de aannemer zonder de indruk te wekken dat ik hem niet vertrouw? Zelf denk ik aan een urenindicatie en de kosten voor het materiaal gespecificeerd. Is dat gebruikelijk?

[ThinkPad]

Tikje naar Bouwen en klussen

[Falcon]

Begin eerst met meer offertes op te vragen.

[deWit]

Je materiaal prijzen zijn aan de lage kant en eigenlijk vind ik het helemaal geen gekke prijs in de huidige markt... Maar meerdere offertes ter vergelijk kan helpen, als je überhaupt al een offerte krijgt want iedereen is druk genoeg.

[dutchphantom]

Wij hebben vorige maand een huis gekocht. en hebben gemerkt dat het wel loont om meerdere offertes op te vragen. Sommige bedrijven vragen absurde bedragen omdat ze het erg druk hebben.

Voorbeeld: Koof boven de nog te plaatsen keuken maken, 2 wandjes van gips plaatsen, toilet verbouwen (zonder materiaal) en een houten wandje bedekken met gips. prijs: 10600 euro

Ik laat het nu door een ander bedrijf doen voor 3000 euro.

Wat vloerverwarming betreft zal dit zeker duurder zijn dan 2500 euro. Ik was dat al kwijt voor 50 m2.
Schuifpui incl hr++ glas koste mij 6000 euro. En was niet eens de duurste offerte.

ik vind de offerte van 52k wel erg pittig.

[DVX73]

Geen gekke prijs gezien de huidige markt.

Maar zoals eerder gezegd vraag extra offertes op.

Je zou wat kunnen besparen door zelf sloopwerk te doen.

[pentaw1nz]

Kun je zelf niets?

Al dat sloop werk bespaar je zo makkelijk op.
Toilet, open haard, plafond slopen zijn echt geen moeilijke klussen. met een breekhamer kom je een heel eind.

Vervolgens vraag je voor het idee ook nog even wat offertes op voor de vloerverwarming (veel bedrijven die alleen dit doen) en voor de pui en andere aangelegenheden (kozijnenboer).
Een elektricien kun je ook eenvoudig zelf regelen voor je meterkast en elektra naar keuken.

Uiteindelijk alleen een aannemer nodig voor de (draag) muur verwijderen?

Zou overwegen om dus meer zelf te doen en te vergelijken -> Aannemer vs zelf 3 mensen in de arm nemen.

[pagani]

Ik mis een aantal stappen per klus waar je denk ik niet mee hebt gerekend.

Vloerverwarming frezen:
-Afhankelijk van de kwaliteit van de vloer moet er eerst (grof) geëgaliseerd worden
-Dan wordt er gefreesd en gelegd
-Dan moeten de gleuven worden dichtgesmeerd (met bijv. tegellijm)
-Dan pas komt de smeervloer
-Dan eventueel nog egaliseren en de definitieve vloer erop

Dat maakt het al een stuk bewerkelijker en ook (veel) meer materiaal en tijd.

Bij de muurwerkzaamheden is het nogal belangrijk of een muur dragend is. Dan zit je aan een constructieberekening voor grote gaten (de pui bijvoorbeeld) en aan lateien en andere dragende constructies plus tussendoor stutten van het werk.

De glazen pui hangt sterk af van het gewenste kozijnmateriaal (hout/kunststof/alu)

Zit de keuken ook in de kosten? De onze was al 30k (inclusief installeren)

Je rekent twee mensen, maar je hebt nodig:
-Timmerman
-Loodgieter
-Elektricien
-Freesteam
-Egaliseerteam
-Smeerder
-Constructeur

Stucwerk is 20 euro/m2 voor wanden en 40 euro/m2 voor plafond. Ook werkzaamheden aan het plafond als metalstuds en gipsplaten zijn duurder dan wandjes (want je hebt het juiste materieel nodig en het blijft prut om boven je hoofd te werken)

Daarnaast lijkt vier weken voor de genoemde werkzaamheden me ongeacht de hoeveelheid werkers krap. Er zitten véél afhankelijkheden in je project (een muur slopen met open freesgleuven is een ramp bijvoorbeeld, al vermoed ik dat je die andersom doet)

[Voor 22% gewijzigd door pagani op 23-02-2022 20:32]

[XeNeRgY]

Bedankt voor de reacties tot zover. Een paar antwoorden op de vragen:
- offertes vergelijken is een goede tip! Vooralsnog is het niet gelukt om meer dan 1 aannemer te vinden die een afspraak wilde maken/op kwam dagen/reageerde op onze vraag etc. Het lijkt echt heel pittig momenteel;
- we kunnen zelf zeker ook veel (zoals slopen inderdaad) maar als het compleet uitbesteden qua prijs mee valt heeft dat de voorkeur. Waarschijnlijk gaan we nu zelf aan de bak
- het betreft geen draagmuur die gesloopt wordt;
- goed om te lezen dat ik de materiaalkosten onderschat. Ik had o.a. de prijs van de vloerverwarming via vloerverwarming.nl. Dat maakt het geheel al weer logischer.
- ik begrijp dat ik meer dan 2 verschillende mensen nodig heb maar opgeteld leek het me eerder 50 dagen werk dan 120.
- de keuken zit niet in de kosten. Aankoop en installatie apart.

Ik ga in elk geval de totaalkosten opvragen voor losse onderdelen zoals de pui (hout). En een aantal offertes voor een meterkast en toilet vervangen om een indruk te krijgen.

[Voor 3% gewijzigd door XeNeRgY op 23-02-2022 20:26]

[Dr. Ap]

Zelf ook met een grote klus begonnen en je mag al blij zijn als ze überhaupt langs komen. Aannemers hebben grote moeite om mensen te vinden en iedereen is aan het verbouwen.

Zoek ook een bedrijf dat weet wat ze aan het doen zijn. De hoeveelheid amateurisme in de bouw vind ik persoonlijk schrikbarend. Beter een paar €1000 extra betalen dan slecht slapen doordat ze bij de verbouwing flink de kantjes eraf lopen

[Nicklazzz]

Ik heb zelf meer als voldoende ervaring, naar mijn inziens valt de offerte in de huidige tijd/markt mee.

Goede vriend van mij laat een aanbouw plaatsen van 3x8m inclusief versteviging huidige constructie. Tevens worden de huidige deuren en ramen/kozijnen vervangen (aluminium t.w.v. 16K) totale kost zonder binnen afwerking ~80K! Hij zal zelf de oude ramen en deuren verwijderen en zelf het metselwerk voegen.

[Ivow85]

Je prijzen voor materiaal lijken me in de huidige markt nogal aan de lage kant.
Daarbij komt dat je voor veel klussen dusdanig veel bijkomende materialen als schroeven, beugeltjes, koppelingen, buisjes etc nodig hebt dat je gemakkelijk 50% op kan tellen bij de prijs van je grote materialen om de kosten voor al die kleine materialen af te dekken.

Daarnaast heb je bij zo'n grote verbouwing te maken met huur van materieel en gereedschap. Wat ook tijd kost om te halen en terug te brengen.
Eventueel huur van een dixi en waarschijnlijk wel meer dan één container voor bouwafval.

Last but not least heb je te maken met vele werkgangen. Als je aannemer gebruik maakt van onderaannemers voor een aantal klussen, dan is er een behoorlijke kans dat de onderaannemer rustig minstens een halve dag + voorrijkosten in rekening brengt. Ook als zijn werkgang bijvoorbeeld maar anderhalf uur duurt. De verloren tijd van kleine klusjes moet ook betaald worden.

Daarnaast legt een aannemer gerust 20-30% bovenop de prijs die de onderaannemers rekenen wegens het dragen van risico's en optreden als projectleider. Die 20-30% kun je besparen door zelf het werk op te delen en voor iedere afzonderlijke klus een specialist in te huren. Alleen daar gaat héél veel tijd in zitten. En jij draait dan voor de kosten op als de loodgieter 's ochtends niet komt opdagen en daardoor de stukadoor' s middags voor niks komt omdat hij het wandje in het toilet nog niet kan afsmeren.

[Dennisdn]

XeNeRgY schreef op woensdag 23 februari 2022 @ 19:30:

Er blijft dan nog 38370 over voor uren. Als uurprijs voor meerkosten wordt 51 euro gerekend. Daarom heb ik deze prijs ook berekend voor het werk binnen project. In dat geval zou er 750 uur gewerkt worden om deze klus te doen en een beetje projectleiding. Dat betekent in elk geval dat er 4 - 5 mensen 1 maand fulltime hier bezig zijn om deze klus te klaren. Waarbij stucwerk, meterkast en vloerverwarming prijzen al inclusief installatie zijn. Puur op gevoel zou ik hooguit 2 mensen die 4 weken fulltime werken verwachten en daarmee een offerte van rond de 30k - 35k.

Ik denk dat de berekening aan de voorkant al mis gaat en dat rekenen met 51 euro per uur niet klopt. Een "bouw-opruimer" van een uitzendbureau is al duurder. 80 of 100 per uur komt eerder voor een redelijke timmerman.

[XeNeRgY]

Update: de offerte is inmiddels fors teruggebracht qua wensen en werkzaamheden. Voor de meeste onderdelen heb ik een individuele prijs ontvangen en kan ik gaan rekenen. Mijn gevoel is dat een aantal werkzaamheden fors geprijsd is en dat het aannemerswerk wel heel lucratief is. Helaas heb ik geen vergelijkende offerte om dat hard te maken maar mogelijk kunnen jullie advies geven:

Offerte
100m2 Uithakken bestaande vloer tot bodem en opnieuw opbouwen met minimaal RD3.5 = 17.000
100m2 vloerverwarming voorbereid op warmtepomp = 5.600
Nieuwe meterkast 10 groepen + inductie = 1.500
Elektra en water aansluitingen voor nieuwe keuken + verhuizen wasmachine/droger = 2.500
Slopen van muur 10m2 en afvoeren = onbekend

Totaalprijs inclusief planning/overleg/werkvoorbereiding etc. = 38.850

Mijn beeld is dat de prijs voor de vloerverwarming en meterkast prima zijn. Elektra en water is fors. Vloer opnieuw opbouwen vind ik lastig te beoordelen. Het gat tussen 38.850 en de werkzaamheden is ongeveer 11.000 euro (40%). Zelfs met 100 euro per uur aannemerstarief is er 110 uur beschikbaar. Dat lijkt me nogal veel voor dit beetje werk

Wat ik verwacht had?
De aannemer is een vrij groot bedrijf met ongeveer 40 man personeel. Dat maakt plannen en coördineren eenvoudiger dan via inhuurkrachten. Een opslag van 40 uur had ik redelijk gevonden. Geen idee of dat tegen 100 euro per uur zou moeten. Ik had dus 30.000 euro als bedrag ingeschat.

[Voor 11% gewijzigd door XeNeRgY op 27-05-2022 14:26]

[mrbootster]

Denk dat je blij mag zijn dat je een partij gevonden hebt die in gesprek wil gaan - en in gesprek blijft! Ik vind het wel een goed teken dat ze met je meebewegen in het aanpassen van de offerte. Wat je ook kan meenemen in je beoordeling is hoe jouw gevoel is over het verloop van dit deel van het traject. Een goed voortraject is geen garantie op nette afronding maar een goed begin is het halve werk zullen we maar zeggen.

Persoonlijk zie ik niks geks aan de geupdate offerte. Het is nou eenmaal een gekke tijd met bizarre prijzen. Veel informatie en prijsvoorbeelden op websites zijn inmiddels verouderd. Denk ook aan jouw locatie binnen NL: randstad is duurder dan b.v. buitengebied van Appelscha. Aannemers weten zelf ook niet meer hoe duur hun inkoop zal zijn over een paar maanden en moeten dus extra grote budgetten rekenen, dit verklaart mogelijk het gat tussen totaalprijs en werkzaamheden.

Hoe gaat de afwerking gebeuren in het deel waar de muur gesloopt wordt? Muurtje slopen is pas een eerste stap, de boel weer netjes krijgen is niet makkelijk en vaak een klus op zichzelf.

De klussen opknippen en zelf als opdrachtgever met meerdere bedrijven aan de slag gaan kan inderdaad je totaalprijs omlaag brengen. Heb ik zelf ook gedaan voor mijn eigen verbouwing van een bijkeuken/garage naar woonkeuken. 1 bedrijf voor ruwbouw, 1 bedrijf voor PVC vloer, 1 bedrijf voor stucen, 1 bedrijf voor loodgieter+electra. Vooral veel zelf gecoordineerd. Het is super mooi geworden maar het kostte mij veel tijd en ging soms ten koste van mijn werk en ik ben blij dat het achter de rug is.

En tja, feit dat je geen betere aanbiedingen hebt ontvangen duidt ook aan dat het heel lastig en misschien zelfs wel onmogelijk is om voorlopig iets beters te ontvangen.

[Voor 25% gewijzigd door mrbootster op 27-05-2022 14:55]