Oversluiten hypotheek, vreemde clausule?

[ramrodwillem]

Een vraag ter voorbereiding met mijn gesprek met de verstrekker die ik deze week heb.

In mijn hypotheekaanvraag/voorstel staat het volgende:

Hypotheek loopt via Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V..

Uw geldlening
• U leent € 167.818,00

• Uw tariefklasse is tot en met 80% marktwaarde

 De marktwaarde van de woning is € 245.000,00
 De hypotheek is 68,50% van de marktwaarde van uw woning
U geeft ons het recht van 1e hypotheek van € 205.000,00

 Het hypotheekrecht is onze zekerheid dat u de lening aan ons terugbetaalt. Het recht van hypotheek houdt in dat wij uw woning mogen verkopen als u uw plichten niet nakomt.

Ik begrijp dat als ik mijn verplichtingen niet nakom dat men dan tot verkoop van de Woning overgaat .

Het gedeelte wat ik niet snap is dat bij verkoop men €205.000 claimt, terwijl er een hypotheek bedrag van €167.800 wordt geleend.

Begrijp ik het niet of is dit gebruikelijk in deze vorm en waarom wordt dit zo gedaan?

[c-nan]

Het verschil is waarschijnlijk de rente die zij mislopen. Ze stellen dus niet alleen de lening veilig maar ook de misgelopen rente.

https://www.nhp.nl/hypoth...eekbedrag-hoger#gsc.tab=0

In de hypotheekakte staat het maximale bedrag vermeld dat de bank kan verhalen op de opbrengst van uw woning als deze verkocht wordt. Natuurlijk kan de bank alleen bedragen verhalen die u schuldig bent aan de bank.

Het totaalbedrag staat in de hypotheekakte altijd op een hoger bedrag dan uw hypotheek. Dit heeft te maken met een marge voor achterstallige rente en kosten. Als u zou stoppen met het betalen van uw maandlasten duurt het een tijd voordat het werkelijk zover komt dat de woning gedwongen verkocht wordt. In de tussentijd bouwt er zich een bedrag op aan achterstallige betalingen. De bank wil dat geld wel krijgen, daarom is die marge opgenomen.

[Voor 75% gewijzigd door c-nan op 14-02-2022 10:53]

[Simply_jeroen]

Is volgens mijn normaal. Is voor evt extra kosten te kunnen dekken zoals bijvoorbeeld een deurwaarder enz.

[HuHu]

Ze schrijven hem hoger in en dat mag, zie: https://www.eigenhuis.nl/...schrijving-hoe-werkt-het/ .

Als je in de toekomst een keer geld wil bijlenen, voor een verbouwing ofzo, dan heb je ruimte tot de inschrijving. Hoef je niet opnieuw naar de notaris voor een extra hypotheek.

[Smobbo]

Dit lijkt me gerelateerd aan de ruimte die er in de hypotheek zit om hem op te hogen voor een verbouwing zonder dat je dan gelijk de hele riedel opnieuw moet doen.
Maar zeker even na vragen in je gesprek!

[AGee]

Dat bedrag heeft te maken met de extra kosten die ze alvast claimen. Als ze jouw uit huis willen zetten, dan komen daar juridische procedures bij kijken, en deurwaarders, etc. Dit zekerheidje is daar alvast een voorschot op.

Wordt vaak ingeschoten op zo'n 25%, maar wordt dus alleen werkelijkheid op het moment dat er stront aan de knikker is. Het uiteindelijke bedrag waar de bank dan recht op heeft zal door de rechter bepaald worden, maar met deze constructie kunnen ze alvast een stukje van de opbrengst van het huis daarvoor claimen. Ze kunnen dit dus niet zomaar 'at will' op komen halen...

[Voor 45% gewijzigd door AGee op 15-02-2022 07:33]

[President]

Hier een huis van 540k gekocht. Een hypotheek schuld van 250k en een recht van hypotheek tot 750k.

Voordeel is dat ik makkelijk geld kan lenen voor woning verbetering en dat ik geen overbodige kosten hoef te maken, nadeel is er niet

[ramrodwillem]

Ok meer duidelijk nu. Goed om met meer info het gesprek in te gaan.

THx

[BiLLY_daKid]

Grappig, ik heb dit niet in mijn recente offerte van Aegon.
Alleen de hypotheekdelen/rente/looptijd ed en een akte van verpanding voor de spaarhypo/levensverzekering.

[ramrodwillem]

Ik had dit ook niet in mn vorige offerte, deze was ook van Aegon. vandaar dat het mij ook opviel

[shadowlyse]

HuHu schreef op maandag 14 februari 2022 @ 10:51:
Ze schrijven hem hoger in en dat mag, zie: https://www.eigenhuis.nl/...schrijving-hoe-werkt-het/ .

Als je in de toekomst een keer geld wil bijlenen, voor een verbouwing ofzo, dan heb je ruimte tot de inschrijving. Hoef je niet opnieuw naar de notaris voor een extra hypotheek.

bijna goed, alleen is dat weer wat anders.
Er zijn 3 bijdragen;

1. Het leningsbedrag: dit is het bedrag wat je bij aanvang van de hypotheek leent;
2. Het inschrijvingsbedrag: Dit bedrag kan hoger zijn dan het leningsbedrag. De bandbreedte tussen het leningsbedrag en het inschrijvingsbedrag kun je in de toekomst extra lenen van de hypotheekverstrekker zonder opnieuw naar de notaris te moeten.
3. Het opslagpercentage voor rente en kosten.

Dat laatste bedrag is het bedrag ergens tussen 25% en 50% bovenop het inschrijvingsbedrag voor het geval je de hypotheek niet terugbetaald en bevat alle extra rente en kosten die de hypotheekverstrekker maakt voor het geval jij de hypotheek niet terugbetaalt.
Het exacte percentage is afhankelijk van de hypotheekverstrekker, elke hypotheekverstrekker doet wat anders.

[AGee]

ramrodwillem schreef op maandag 14 februari 2022 @ 17:28:
Ik had dit ook niet in mn vorige offerte, deze was ook van Aegon. vandaar dat het mij ook opviel

Grote kans dat je dit wel had, maar dat het anders (meer verdekt) was geformuleerd. Of je hebt er gewoon overheen gelezen destijds.

[t_captain]

Een wat hogere inschrijving komt wel vaker voor. Vanuit de bank zodat het bedrag van het hypotheekrecht genoeg is om bijvoorveeld achterstallige rente en invorderingskosten mee te nemen. Vanuit de klant om zonder gang naar de notaris een verbouwing te kunnen bijlenen.

Dat laatste is weliswaar in je voordeel, maar helaas liggen de kosten voor een notaris niet zo hoog als die van een financieel adviseur. Als je een soort vrij opneembare ruimte had zonder nieuwe solvabiliteits/LTI/LTV berekeningen, dan had je er meer aan.

[ybos]

President schreef op maandag 14 februari 2022 @ 11:04:
Hier een huis van 540k gekocht. Een hypotheek schuld van 250k en een recht van hypotheek tot 750k.

Voordeel is dat ik makkelijk geld kan lenen voor woning verbetering en dat ik geen overbodige kosten hoef te maken, nadeel is er niet

offtopic: Nice! gezonde verhouding zo

[Verder]

ramrodwillem schreef op maandag 14 februari 2022 @ 10:49:

U geeft ons het recht van 1e hypotheek van € 205.000,00

 Het hypotheekrecht is onze zekerheid dat u de lening aan ons terugbetaalt. Het recht van hypotheek houdt in dat wij uw woning mogen verkopen als u uw plichten niet nakomt.

De toelichting staat er onder. Waar het om gaat is dat de hypotheekverstrekker bij gedwongen verkoop het restant van de hypotheeksom + alle kosten rond de achterstand en verkoop mag inhouden tot een maximum van 205.000 Euro.

Deze regel heeft dus niets te maken met het bedrag waarmee in het hypotheekregister wordt ingeschreven door de notaris.

Zie ook: https://www.nhp.nl/hypoth...eekbedrag-hoger#gsc.tab=0

[Voor 51% gewijzigd door Verder op 15-02-2022 13:53]

[Rubbergrover1]

President schreef op maandag 14 februari 2022 @ 11:04:
Hier een huis van 540k gekocht. Een hypotheek schuld van 250k en een recht van hypotheek tot 750k.

Voordeel is dat ik makkelijk geld kan lenen voor woning verbetering en dat ik geen overbodige kosten hoef te maken, nadeel is er niet

Een nadeel kan zijn dat veel notarissen een iets hoger tarief rekenen bij een hoger inschrijvingsbedrag. Als je extra kosten hebt terwijl je die ruimte nooit nodig hebt, dan is dat toch wel jammer.

Daarnaast verklein je zo wel de mogelijkheden voor een tweede hypotheek. Stel dat er een inschrijving van 350k nodig was bij een schuld van 250k, dan zou je nog een flinke ruimte daarboven hebben voor een andere hypotheek. Dat biedt mogelijkheden als je bv een familielening zou willen laten inschrijven of een kleine hypothecaire persoonlijke lening zou willen afsluiten. Bij een niet al te dure verbouwing is dat namelijk soms voordeliger dan een hypotheek met hoge afsluitkosten.

[Frame164]

shadowlyse schreef op maandag 14 februari 2022 @ 17:46:
[...]

bijna goed, alleen is dat weer wat anders.
Er zijn 3 bijdragen;

1. Het leningsbedrag: dit is het bedrag wat je bij aanvang van de hypotheek leent;
2. Het inschrijvingsbedrag: Dit bedrag kan hoger zijn dan het leningsbedrag. De bandbreedte tussen het leningsbedrag en het inschrijvingsbedrag kun je in de toekomst extra lenen van de hypotheekverstrekker zonder opnieuw naar de notaris te moeten.
3. Het opslagpercentage voor rente en kosten.

Dat laatste bedrag is het bedrag ergens tussen 25% en 50% bovenop het inschrijvingsbedrag voor het geval je de hypotheek niet terugbetaald en bevat alle extra rente en kosten die de hypotheekverstrekker maakt voor het geval jij de hypotheek niet terugbetaalt.
Het exacte percentage is afhankelijk van de hypotheekverstrekker, elke hypotheekverstrekker doet wat anders.

En als je het dan helemaal goed wilt opschrijven zeg dan geldverstrekker. De geldverstrekker krijgt immers de hypotheek op het onderpand.